地銀の課長さんからこっそり聞いた話とは？
今日は私に融資をしてくれている地元の地銀を訪問し、
所有物件の収支状況についてプレゼンしてきました。
そのついでに、
地銀の課長さん自らが語る、
銀行内の「融資承認の仕組み」
についてお聞きしてきましたので
カンタンにシェアします。
まず、支店で物件と債務者を審査し、
これだ、と思う案件を審査部に挙げます。
審査部では４段階の関門があり
すべてクリアして最終決裁者の
審査部長の承認が得られればOK。
審査部長の前の承認者は副部長
副部長の前の承認者は課長
そして課長の前の承認者は
「初見」と言われる担当者です。
そして、各支店にとってはこの「初見」を
担当する、いわゆる審査部の窓口となる若者を
攻略することが重要な「社内営業」になります。
この担当者は、各支店の支店長よりもずっと若い
平社員でありますが、
何と言っても融資専門のスペシャリスト。
重箱の隅をつつくようにして
数々のリスクを指摘し
数字が合わなければ後ろ向きになり
忙しい上層部の業務を軽減させるという
重要なタスクを背負って
支店に挑んできます。
その担当者を通過すれば、
課長・副部長のラインは
よほどの問題がなければ通り、
部長の承認においてはほぼメクラ判だそうです。
だから各支店では、
仮に融資したい物件の収支が思わしくない場合
「初見」担当者を納得させ、
懸念点を回避するような「作文」が必要です。
作文とは、債務者の属性・経営理念・将来性・信頼性、
つまるところの「返済能力」について、
いかに素晴らしく見せるか、が問われます。
そのため、資料の見た目も重要で
書類が整然とファイリングされていること
コピーが曲がっていない
モノクロよりもカラー
文章に誤字・脱字がないこと
などなど、細心の注意が払われるそうです。
その課長さんはこの話をしながら
「そこまでするか、という感じです」
と言って苦笑いされていました。
さすがに銀行の審査部はお堅い感じですね。
私の物件も実は、収支はそれほど見合うものではなかったものの
支店をあげて文章を作り込み、
なんとか期末ギリギリに承認を勝ち取ってくれたそうです。
「おかげさまでした」
と言わざるを得ない状況でしたが、
かなりフランクな話を聞けたことが印象的でした。
このブログを読まれている多くの方は
「そんなこと、わかりきっているよ」
という方も多いかもしれません。
しかし、私が伝えたいのは
銀行の審査部の実情ではありません。
そんな話を、１対１の私との面談で
地銀の課長さんが、自分から話してくれている
ということです。
ついでにその課長さんが中途採用で入社されたことや
銀行員になる前には保険の代理店、
その前は信用金庫に勤めていたことも聞きました。
このように、
審査の裏情報からプラベートに至るまでのネタを
話してくれる関係になることが重要ですね。
そのコツは、自分の話ばかりしないこと。
相手の話に興味を持って耳を傾け
相手が求める話題を提供する
この繰り返しです。
金融機関との信頼関係づくりは
一朝一夕にはできません。
地道に、誠実に通うこと。
そしてわずかなチャンスを活かす。
これが大事です。
個別のポイントについては
セミナーやコンサルでもっと詳しくお伝えしたいと思います。
お知らせ：これから全国数ヶ所でセミナー開催 詳細決定！
不動産投資を始めてみたいという方、まずは
基礎知識を学んでおこうという方には絶好のチャンスです。
- 東京開催 6月13日（月）19時～21時
7月 8日（金）19時～21時
- 大阪開催 7月 1日（金）18時45分～20時45分
- 福岡開催 7月20日（水）18時45分～20時45分
詳しくはこちら
http://sakuragi-juku.com/seminar/
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
収益物件の写真の撮り方とは？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
収益物件の写真の撮り方とは？
昨日は２ヶ月に１度の割合で登壇させていただいている
不動産投資塾の定例会で、セミナーをしてきました。
いつもは私の投資経験に基づく物件の選び方や
金融機関の交渉の仕方などをお話しするのですが、
昨日はちょっと趣向を変えて
現地調査に行った時の
写真の撮り方
について解説しました。
実は私はかつて
メーカーでデジタルカメラの商品企画をしていたことがあり
写真の撮り方やカメラの選び方については
不動産投資よりも詳しいかもしれません。
少なくともこれまで初心者・ベテランを問わず
写真の楽しさを伝え続けて２７年のキャリアがあるので
経験だけは豊富です。
そんな私が提唱する「物件写真の撮り方」。
とは言っても、超初心者向けなので、
風景やスナップを撮影する時にも
共通することばかりです。
そのサマリーをお伝えします。
１．青空を青く撮るなら、太陽に背を向けるべし！
建物に向かって写真を撮っても、
空が白くなっちゃって、見た目ほど青く写らない
そんな時は、逆光だからです。
太陽にカメラを向けたら、どうやっても空は青くなりません。
これは風景写真でも同じことです。
２．明るさを変えると、表情も変わる！
室内を撮る時、窓が入り込んでいると
カメラが「このシーンは明るいんだ」と自動で判断し、
できるだけ暗く仕上げようとしてしまいます。
そんな時は、画面の暗いところにフォーカスマークを当てるか
明るく補正する機能が付いているカメラは「＋」側にします。
人物を撮る時も、ちょっと明るく撮れる方がキレイですね。
３．縦線・横線はまっすぐに！
広角レンズを使っていると、垂直の建物は
端の方が湾曲して写ります。
そんな時は、カメラを低く構えると
柱がまっすぐになり、プロっぽい写真になります。
いつも目の位置で構えるのではなく、
時にはしゃがんで見てアングルを変えると
ちょっとした工夫で写真が見違えるようになります。
水平線がある時も、ついどちらかに傾きがちですが、
まっすぐになるように心がけて撮影すると
写真がグッと安定します。
４．縦位置にチャレンジせよ！
たいていの人は、カメラを構えてそのまま横位置で撮ります。
しかし、被写体が縦長なら、縦位置に構える方が
自然な写真になります。
スマホで撮る時は普通に縦位置で撮ると思いますが
横位置のカメラはなかなか縦で撮りにくいようです。
風景でも人物でも、横と縦、両方撮るようにすると
後で雰囲気の違う写真を楽しめて良いのです。
このように、ちょっとした意識で
あなたの写真がガラリと変わります。
物件視察の時には絶対にカメラを持って行った方が良いし、
スマホでも基本的には同じですから
ぜひこの機会に、楽しんで撮影してもらいたいと思います。
お知らせ：これから全国数ヶ所でセミナー開催 詳細決定！
不動産投資を始めてみたいという方、まずは
基礎知識を学んでおこうという方には絶好のチャンスです。
- 東京開催 6月13日（月）19時～21時
7月 8日（金）19時～21時
- 大阪開催 7月 1日（金）18時45分～20時45分
- 福岡開催 7月20日（水）18時45分～20時45分
詳しくはこちら
http://sakuragi-juku.com/seminar/
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
まだ不動産投資で消費税還付ができる？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
まだ不動産投資で消費税還付ができる？
今日の新聞の一面に
「消費増税 １９年１０月に」
という文字が躍っていました。
「２０１７年４月に予定する消費税率１０％のへの引き上げについて
１９年１０月まで２年半先送りする意向」
ということです。
アベノミクスの消費促進効果も今年初めから力強さを欠き
景気が予定通りに回復していない状況を受けての延期
とのことですが、
我々不動産投資家にとっては
本来、高額の建物を購入しているため
消費税が８％か１０％かは大きな影響を与えるはずです。
しかし実際には、中古物件の場合は特に
まず先に物件価格を決めて
それから土地と建物に金額を分け、
後から消費税額を算出するケースがほとんどでしょうから
買主側としてはもともと最初から価格に含まれている「内税」になっているので
あまりピンと来ない方が多いかもしれません。
それよりも、最も関心が高いのは「消費税還付」。
購入時に支払った消費税が、申告のしかたによって
戻ってくる、というスゴい制度です。
輸出企業などは全国の上位１０社で年間１兆4,000億円もの
消費税還付を受けている、全く合法的な仕組みです。
不動産賃貸業の場合
例えば２億８００万円の物件を購入し、
土地価格１億円、建物価格１億円、消費税８００万円
とした時、消費税分の８００万円が
後から還付されるのですから、
知っているのと知らないのとでは大違い
ということになります。
しかしこの仕組みが、２０１６年４月１日以降
さらに厳しくなりました。
この新しい税制をクリアするために
・法人をつくる
・消費税課税事業者選択届出書を出す
・購入後３年間、家賃と同額以上の課税売上を上げる
という３つの確実なアクションが必要です。
ポイントは、家賃収入は非課税であること。
その非課税売上に「課税売上」を加えた
「総売上」のうち、
課税売上の割合が５０％を上回るようにします。
つまり、平たく言うと
家賃収入と同額以上の「課税売上」を
３年間継続することが必要です。
課税売上とは
テナント賃料、駐車場賃料に加え、
これだけではおそらく５０％に足りないので、
さらに事業収入として得られるものを
プラスする必要があります。
ここまで聞いて、
「なんだか難しそうだなー」と思う人は
大きなチャンスを逃します。
「なんだろう、調べてみよう、聞いてみよう」
と思って行動する人は、
お金持ちになる資質がありますね。
消費税還付のためには、
この分野で正しい知識を持った税理士さんに
相談することが近道。
もしくは成功している人に
体験談を聞くのも手です。
私のコンサル生さんや、
セミナーで直接お目にかかれる人には
ご要望に応じて丁寧にお話ししたいと思います。
お知らせ：これから全国数ヶ所でセミナー開催 詳細決定！
不動産投資を始めてみたいという方、まずは
基礎知識を学んでおこうという方には絶好のチャンスです。
- 東京開催 6月13日（月）19時～21時
7月 8日（金）19時～21時
- 大阪開催 7月 1日（金）18時45分～20時45分
- 福岡開催 7月20日（水）18時45分～20時45分
詳しくはこちら
http://sakuragi-juku.com/seminar/
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
物件取得後に気づいた不備の対処方法は？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
物件取得後に気づいた不備の対処方法は？
賃貸経営をしていると、退去はつきものです。
購入してからずーっと満室なんてあり得ません。
しかし、できるだけ満室を維持するべく
そして空室が出たときにはできるだけ早く埋めるべく
努力するのがオーナーの役割です。
購入した時に空室になっている場合には
新しい管理会社さんと綿密な打ち合わせをして
一日も早く客付けをしてもらえるように動きます。
今回、３月に取得した物件には
どちらも空室があります。
単身世帯４６室中８室空室 と
ファミリー世帯１２室中３空室
です。
こういう数字を目にするとすぐ
空室率何％？
という計算をしたがる人がいますが、
私はこの段階で
そういうことを気にしません。
購入時に空室が何％であるかということは
価格を値切ること以外に意味はなく、
取得後にどれだけ埋めることができそうか
ということが重要です。
以前のオーナーがどんな管理・募集をしていたのか
によって、リスクがだいぶ変わってくるからです。
今回の物件は２棟とも
立地条件・家賃設定・間取りの点で
確実に満室にできると見込んで購入しました。
どちらも半年間の満室保証を付けてもらっているので
半年以内に満室にする目算です。
ここからが大切。
管理会社を変え、新しい会社と組んで
家賃の再設定、設備の見直し、仲介手数料のすり合わせを
これまでに行ってきました。
あとは満室になるのを待つのみ、
と思っていたところ、思わぬ誤算が。
単身４６室のうち１室は、ガスも水道も通っていない。
ということが、プロパンガス切り替えの際に発覚しました。
ガス屋さんに教えてもらうなんて、どういうこと？
仲介の販売会社が慌てて調べたところ、
もともとのオーナーが倉庫代わりに使っているため
ライフラインを引く必要がなかったとのこと。
今もそのまま全オーナーが倉庫代わりに借りてくれていますが
やがて退去することがあるでしょうから、
その際に一般住宅として使うことができるのか
ちゃんとガス・水道が引けるのかを
これから確認する、という状況です。
そしてもう一つのファミリー物件の３室には
エアコンが設置されてない、ということに
後から気付きました。
ついていて当然、と思うのは
借りる側の理屈。
無いことがわかったら、すぐに付けなければなりません。
ファミリータイプでちょっと広めなので
安いものを選んで設置しても、１台７万円しました。
こういう時、自分で電気量販店に行って
できるだけ安いものを買ってくる
という手段もありますが、私は管理会社さんに
二つ返事で任せます。
このタイミングでコストダウンにこだわるより、
管理会社のセールスさんの提案に任せて
迅速に設置する方が
相手の立場を考えても得策だからです。
いずれにしろこんなことに後から気づいているようでは
不動産投資家としては”ダメダメくん”です。
しかしここはスピードが大事。
最低限のフォローをして
あとはいかに管理会社さんに気持ち良く働いてもらうか
を最優先にして、挽回します。
お知らせ：これから全国数ヶ所でセミナー開催 詳細決定！
不動産投資を始めてみたいという方、まずは
基礎知識を学んでおこうという方には絶好のチャンスです。
- 東京開催 6月13日（月）19時～21時
7月 8日（金）19時～21時
- 大阪開催 7月 1日（金）18時45分～20時45分
- 福岡開催 7月20日（水）18時45分～20時45分
詳しくはこちら
http://sakuragi-juku.com/seminar/
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
久しぶりに銀行を訪問しました
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
久しぶりに銀行を訪問しました
３月末に決済した物件の
融資をしてくれた地銀から呼び出されました。
融資の条件として、定期預金をつくる約束をしたので
それを実行するためです。
本当は、そういうことを条件に融資をしてはいけないはずですが
こちらはお金を貸してもらう立場上、
無碍に断ることはできません。
銀行さんも期末だったこともあり、
かなり私への融資を獲得しておきたい事情があったようで
「とりあえず何ヶ月か置いてくれればいいですから・・・」
という風なニュアンスでした。
それでも一回は預けないといけないので
ちょっと遅くなりましたが
定期預金を作りに行ったわけです。
それにしても、定期預金は１ヶ月でも１年でも
金利は0.01％。
0.01％って、100万円を１年預けたとして
利息が100円。
1,000万円でも1,000円です。
開いた口が塞がらないくらい
寂しい利息ですね。
最近の収益物件は価格が高騰して
良いものでも９％、８％が当たり前となっていますが、
それでも定期預金の９００倍・８００倍です。
これでは多くの人が不動産投資に注目するのも
無理のない話です。
地銀の営業マンも申し訳なさそうにしていました。
それでもせっかくの機会なので
その銀行の融資状況とスタンスについて
できる限りヒアリングしてきましたのでお伝えします。
マイナス金利になって、融資額は増えましたか？
（回答）
いいえ、特に目立った増加はありません。
確かに日銀に預けるとお金を取られてしまうので
銀行としては企業や個人に融資をしなければ
利益が得られないようになりました。
だからといってやみくもに貸し出すわけにもいかず
慎重に融資先を探している状況です。
→やはり、世の中で報じられているほど
銀行融資が緩くなっているわけではなさそうです。
本部から、「不動産への融資を増やせ」などの指示は？
（回答）
ありません。
うちは群馬県に本部を置く地銀ですから
収益物件にこだわる方針は出にくいですね。
しかし、特に都内の支店では
管轄エリアの不動産に融資できれば
安定していることがわかっているので
それぞれに戦略を立てていると思います。
→なるほど。支店によって考え方が違うということですね。
融資をするとき、属性はどのくらい重要ですか？
（回答）
不動産に融資をする場合、私どもの銀行で最も重視しているのは
「収益性」です。
勤務先は上場企業に越したことはないし
年収も高い方が好ましいのですが、
やはり物件の収益性が最も融資判断に影響します。
→こちらの銀行の場合、積算よりも
収益性の方を重視するとのこと。
もちろん銀行ならではの評価基準がありますが
返済金利は実情と関係なく「４％」で試算するそうです。
今回は単なるヒアリングに終わりましたが、
このような面談を重ねることで
銀行の考えも細かくわかってきます。
そして向こうに私の顔を覚えてもらうこともできて
やがて次の物件や知人の紹介などに役立ってくるのです。
銀行との地道なコミュニケーションで
無駄なことは一つもなく、
逆に、すべての機会を前向きに捉えることで
次につながります。
お知らせ：これから全国数ヶ所でセミナー開催 詳細決定！
不動産投資を始めてみたいという方、まずは
基礎知識を学んでおこうという方には絶好のチャンスです。
- 東京開催 6月13日（月）19時～21時
7月 8日（金）19時～21時
- 大阪開催 7月 1日（金）18時45分～20時45分
- 福岡開催 7月20日（水）18時45分～20時45分
詳しくはこちら
http://sakuragi-juku.com/seminar/
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
外国人の賃貸需要をどう考えるか？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
外国人の賃貸需要をどう考えるか？
今、私の所有しているファミリー物件に空室が出て
次の入居者を探しているところです。
前の入居者が退去した時に、
できるだけ早くリフォームを手配し、
家賃と共益費を改めて確認して
「あとは一日も早い入居者づけを」
と管理会社さんにお願いします。
この「お願い」は
電話でもメールでもできますし
もちろん両方ともやるのですが
私の家から管理会社の店舗まで
車で１５分くらいとのところにあるので
店舗を訪問することを心がけています。
セールスさんの気持ちを考えてみると
多くのオーナーがいる中で
直接顔を覚えている人
話したことがある人
については
どうしても印象が強くなりますよね。
そして、「あの人の物件を決めよう」と
思ってもらうことが
実は結構なポイントだったりします。
またもう一つ、訪問するメリットとして
最近の賃貸状況を
直接聞くことができます。
今日、店長さんとお話することができて
意外なことを教えられました。
それは、私の物件のエリア（東京の城東地区）では
最近、中国・韓国・ベトナムからの来日者が多い
とのこと。
そして主に留学目的の若い層で
シングルルームだけでなく
広いファミリータイプを数人でシェア
することもよくあるそうです。
しかしながらこのエリアのオーナーは
外国人というだけで
入居NGという人が多い。
昔ながらの大家さんで保守的な方が多い地域です。
外国人は文化が違う
友達を連れてきて騒ぐ
ゴミの出し方を守らない
など、いかにも今話題の民泊でのクレーム
にありそうな内容ですが
このエリアのオーナーさんについては
実際に困ったことがあるわけではなく
誰かから聞いたとか、何かに書いてあった
という程度のことで
「外国人？ あー、ダメダメ」
となってしまうそうです。
中国人は７割、韓国人は半分が断られるとのこと。
住居を探している層は学生がメインで、
爆買いに来る大金持ちとも違いますが
中国人はどうしても印象が悪いようですね。
入居審査の際、外国人でも家賃の保証会社は通しますし
旅行者ではなくそこに住もうとしている人なのですから
それほどワガママな生活をすることも考えにくいと思います。
その管理会社も、中国籍で日本語を話せる人を
専門に雇用しているくらいですから
部屋の使い方説明やトラブル時の対処も安心です。
ですので
私はすかさず「外国人、もちろんOKです！」
と回答しておきました。
ついでに複数でルームシェアする場合には
若干家賃を上げることを提案し
広告表示を修正してもらうことも依頼しました。
こうして最近の状況に合わせて
柔軟な対応をしていくことが肝心であり
新たな経験にもなりますね。
お知らせ：これから全国数ヶ所でセミナー開催 詳細決定！
桜木大洋に会ってみたい、話を聞いてみたい、
という方はどんどんお申し込みください。
- 東京開催 6月13日（月）19時～21時
7月 8日（金）19時～21時
- 大阪開催 7月 1日（金）18時45分～20時45分
- 福岡開催 7月20日（水）18時45分～20時45分
詳しくはこちら
http://sakuragi-juku.com/seminar/
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
マイナス金利が不動産市場を活性化させる理由とは？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
マイナス金利が不動産市場を活性化させる理由とは？
今日届いた全国賃貸住宅新聞 No.1225の最終ページに
「マイナス金利で固定利率1％割る」
という見出しの記事が出ていました。
このタイトルを鵜呑みにすると、
「おー、やっぱりマイナス金利は投資家にとって魅力的なんだ」
との印象を持ってしまうかもしれませんが、要注意です。
記事によると、恩恵を受けているところと受けていないところがあります。
都内の区分所有マンションを販売する会社は
4月に開かれたセミナーに180名が殺到。
問い合わせもマイナス金利発表前に比べて1.8倍に伸びた。
1,800万円〜2,000万円の価格帯を中心に
ローン平均金利は初めて2%を割った、とのこと。
一方、新築アパートを販売する会社は、
問い合わせは増えている感があるが
実際の契約者数に影響があるわけではない、とのこと。
平均7,000万円〜8,000万円で
提携ローンは2.3〜2.6%。
続いて金融機関についても記載があります。
オリックス銀行は融資対応エリアを拡大
埼玉県熊谷、栃木県小山、茨城県の水戸・土浦などの北関東地区。
金利は3% に据え置き。
横浜銀行も、通常の営業エリアに加え、
群馬・大阪・名古屋にも個別に対応するという。
日本政策金融公庫ではほぼ変化なく
女性だと利率が上がるプランがあり
不動産投資を始める女性の関心が高まっているそうです。
最後に不動産オーナーのコメントがありました。
「取引のある地銀では2〜3年固定で0.8%まで金利が下がっている」
「賃貸経営を始めて１〜２年で所有物件が２〜３棟でも同水準のオーナーもいる」
そうです。
低金利なら不動産投資をやるべきか
確かに金利が１％を切ることをきっかけに
不動産投資を始めようと思う人が増えてくるのも無理ありません。
しかし、買える人が増えるとどうなりますか？
そう、売る人が強気になり、値段が上がるのです。
物件の値段が上がると、利回りが下がります。
例えば
利回り１０％の物件を金利３％で買うのと
利回り８％の物件を金利１％で買うのは
計算上、ほとんど同じことなのです。
金利が安くなるということがそのまま
「儲かる」とはならない
という点をしっかり理解しておくことが重要です。
金利と利回り・返済期間の関係が正しく理解できている人は
ブレないと思いますが、
「マイナス金利時代の今が買い時ですよ」
なんていう販売会社のトークに乗せられて
融資が下りやすい2,000万円前後の物件を
即購入してしまうと
こんなはずじゃなかった
となることも十分あり得ます。
金利と利回り・返済期間を把握して
キャッシュフローをしっかりつかんでおくこと
これだけは忘れないでください。
「低金利の今が買い得」は
お金を貸す側・物件を売る側だけの理屈なのです。
その点も含め、セミナーでわかりやすく解説します。
お知らせ：これから全国数ヶ所でセミナー開催 詳細決定！
桜木大洋に会ってみたい、話を聞いてみたい、
という方はどんどんお申し込みください。
- 東京開催 6月13日（月）19時～21時
7月 8日（金）19時～21時
- 大阪開催 7月 1日（金）18時45分～20時45分
- 福岡開催 7月20日（水）18時45分～20時45分
詳しくはこちら
http://sakuragi-juku.com/seminar/
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
ベトナム不動産投資の可能性は？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
ベトナム不動産投資の可能性は？
2泊3日でベトナム・ホーチミンへ行ってきました。
不動産物件の視察ではなく、完全プライベートです。
以前の職場で一緒だった同期が、
現地法人の社長をしていて、
他にもシンガポールやインドネシアに駐在している友人が、
私のために集まってくれました。
それぞれに会社と家庭に口実を作って
二日間を私と共に過ごし、
私の退職への壮行会を開いてくれました。
これだけでも幸せなことなのに
現地に詳しい日本人に案内してもらう観光
の素晴らしさに感激しました。
的確な場所・ハズレのない食事・効率的なスケジューリング
二日間でホーチミンをたっぷりと堪能できました。
そして興味深かったのは社会情勢。
街は明らかに活気づいていました。
いろいろな人に話を聞くと
インフラ整備を勢いづけているのは
日本のODA（政府開発援助）だそうです。
ODAとは、
政府が発展途上国の経済発展のために
お金を貸してあげる仕組みのことです。
そしてそのお金を使って、
ベトナムが日本企業に発注し、
橋や道路を作りまくっている。
街中にもそこらじゅうに小綺麗なカフェが立ち並び
高いビルができて高級テナントが入り始めている様子を
目の当たりにしてきました。
このように経済成長が著しいと、
どうしても気になるのが不動産投資。
２０１５年７月から住宅法が改正され
外国人もベトナムの物件を購入できるようになりました。
しかし、まだちょっと慎重になる必要があるな
とも感じました。
ベトナムは社会主義国であり
成長のスピードはフィリピンほど早くないし
通貨（ベトナムドン）の先行きも不透明。
現地に長年住む日本人の話によると
ベトナムドンを外貨に換えて国外に持ち出すには
かなり規制がかかっているとか。
不動産売買は所有権というより長期使用権のような
約束事で、税金のことも（私には）よくわからず、
とにかく日本で買うようなイメージではなさそうです。
他の国でも
必ず値段が上がると言われて高いマンションを購入し、
完成後には家賃が高すぎて入居者がおらず
売却するにもバブルがはじけて値段が急落した
というケースがよくあります。
金融機関もどこまで融資してくれるかわからないので
現金が余っていて
ベトナムに頻繁に出かける用事がある人には
ちょっとした投資案件として面白いかもしれません。
税金をはじめとする法律的なこともよく理解してからでないと
リスクが大きすぎるということは否めませんね。
それでもホーチミンは
食べ物も美味しいし、人も優しい印象で
面白そうな街でしたので、
これからも興味を持って
情報を集めていきたいと思います。
お知らせ：これから全国数ヶ所でセミナー開催 詳細決定！
桜木大洋に会ってみたい、話を聞いてみたい、
という方はどんどんお申し込みください。
- 東京開催 6月13日（月）19時～21時
7月 8日（金）19時～21時
- 大阪開催 7月 1日（金）18時45分～20時45分
- 福岡開催 7月20日（水）18時45分～20時45分
詳しくはこちら
http://sakuragi-juku.com/seminar/
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
不動産投資の本質と最近の若者思考
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
不動産投資の本質と最近の若者思考
「100日やり続ければ習慣になる」
息子が通う都内の高校の理事長が
入学式の時に生徒と父母に向けた語った
学びの真髄を表す言葉です。
今回は父兄対象の「理事長講話」ということで、
またたっぷりとお話を聴いてきました。
お話の冒頭部分で、さっそく
「なるほどなー」
と共感するコメントがありましたのでご紹介します。
学校では、生徒たちにとても厳しい指導が行われています。
例えば携帯電話の取り締まり。
朝登校したら必ず担任に預けなければなりません。
これを怠ると、反省文を１００枚書かされるそうです。
そこまでするのか、と思う人が多いかもしれませんが
本質はそこではありません。
もしも教師が
「反省文を書かされたくなかったら携帯を預けなさい」
という指導をするとしたら
それは間違った指導方法だ
と理事長は力説します。
なぜそこまでして携帯を預けなければならないのか
「その日一日の学校生活には全く必要のないもので
時には邪魔にさえなるからだ」
このように、
「なぜそうするのか」
を理解させることが大事。
怒られるからやらない
と認識させることは、教育ではない
ときっぱり断言されています。
後半には、高校生の意識調査結果が紹介されました。
日本の高校生は、学校生活において
つまらない、やる気が出ないと感じる ３８％
うまくいくかわからないことにも意欲的に取り組む ９％
という結果があり、
海外の高校生と真逆の比率だそうです。
そして大学生に、学校の目的を聞くと
日本の１位が「自由な時間を楽しむ」
外国の１位が「専門的な知識を身につける」
となっているそうです。
大学に入ることが目的になってしまっている日本人は
入学した後は自由な時間を過ごそうとするのですね。
これでは本末転倒です。
外国、というのはアメリカやヨーロッパだったりしますが、
どの結果も「日本とそれ以外」、というくらい
日本の若者の「やる気の欠如」が浮き彫りになっています。
このように、日本の若者が
やる気がなく、受け身の態度になりがちな原因は
「夢がないから」
と理事長は説明します。
夢・目標がないと、
努力する意義を見出せないのです。
目の前にある課題だけをこなすような毎日。
これでは明るい未来は拓けません。
まさに、不動産投資活動も同じことが言えます。
それどころか、ビジネス全般に言えることですね。
なぜ、それをやるのか
自分だけの理解に留まらず、
仲介業者、管理会社、金融機関
すべての関係者に伝えていく必要があります。
理由や目的・目標を再認識して
取り組めば、必ず結果がついてきます。
速報：これから全国数ヶ所でセミナー開催 詳細決定！
桜木大洋に会ってみたい、話を聞いてみたい、
という方はどんどんお申し込みください。
- 東京開催 6月13日（月）19時～21時
7月 8日（金）19時～21時
- 大阪開催 7月 1日（金）18時45分～20時45分
- 福岡開催 7月20日（水）18時45分～20時45分
詳しくはこちら
http://sakuragi-juku.com/seminar/
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
不動産投資ブログ、ついに連続更新３００日達成！
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
不動産投資ブログ、ついに連続更新３００日達成！
ブログを書き始めてから今日で３００話目を迎えます。
今日まで一日も欠かさず更新し続けることができたのは
ひとえに健康のおかげです。
ちょっと熱っぽいこともありましたが
パソコンのキーボードが打てなくなるほどのことはありませんでした。
何を書けば良いか、ネタがなくて困ることがあるかな、
と思ったりしましたが、そんなこともほとんどありませんでした。
不動産投資活動をしていると
毎日情報が入ってくるし、
リアルな現場に直面します。
私は３６５日、１日に最低一つは不動産のことを考えているし、
書くネタがないということは
何も考えていないということになるので
それはかなりあり得ません。
今日、私が考えていること、見てきたことを
ほぼそのまま伝えられればそれでいい
と考えているので
あまりネタに困ったことはないですね。
特に面白くしようとか
ウケを狙おうと考え過ぎてしまうと
いまいちギクシャクしてしまうのかもしれません。
それでもやはり情報を発信する者の責任として
わかりやすさ・読みやすさには細心の注意を払い
嘘をつかない、誇張しない、誤解を招かないように
といったポリシーは貫いているつもりです。
ブログを書き続けてきたおかげで
２月には本を出版できました。
コンサルティングをするときにも
十分な知識を客観的に伝える習慣が根付きました。
おかげさまで読者も右肩上がりに増えていますので
まだまだこれからも有益な情報をお伝えしていきたいと思います。
私のブログや著書を読んで
「不動産投資が身近に感じられた」
「すごくわかりやすかった」
「私にもできそうな気がしてきた」
と言っていただけることが、最高に嬉しいです。
私の経験・知見に基づく言葉と文字が
少しでも多くの人に役立つならば
これ以上のやり甲斐はありません。
まだ見ぬ人へ
私の想いが伝えられるなんて
インターネットの素晴らしさを
つくづく実感します。
これからはセミナーの回数を増やして
直接お会いできる機会を数多く設けていきます。
もしもリクエストがありましたら
どうぞ遠慮なくメールをください。
http://sakuragi-juku.com/contact/
情報は鮮度が命。
不動産業界も変化が激しく
昨日と同じこと、他人と同じことはできないのが当たり前。
私がブログを通じてお伝えしたいことは
ノウハウではありません。
良いことも残念なことも
最新情報と実体験がベースになっています。
その中から
お読みいただいている方が
自分に合った投資法を見つけたり
行動を起こす際の参考にしていただければ幸甚です。
これからも
一人でも多くの方との出会いを楽しみに
パソコンを抱えて旅に出ます。
速報：これから全国数ヶ所でセミナー開催 詳細決定！
桜木大洋に会ってみたい、話を聞いてみたい、
という方はどんどんお申し込みください。
- 東京開催 6月13日（月）19時～21時
7月 8日（金）19時～21時
- 大阪開催 7月 1日（金）18時45分～20時45分
- 福岡開催 7月20日（水）18時45分～20時45分
詳しくはこちら
http://sakuragi-juku.com/seminar/
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
インターネットが及ぼす不動産投資への影響は？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
インターネットが及ぼす不動産投資への影響は？
自分の物件に、インターネット設備を導入すべきかどうか
思案されているオーナーさんもいらっしゃることと思います。
賃貸の入居者が光インターネットを個別契約すると、
通常では月額4,000円〜5,000円程度かかります。
そのため、入居者は家賃にプラスして
インターネット代を考慮する必要があります。
この状況に照らし合わせると
例えば同じ家賃の物件が競合となったとき
すでにインターネット設備が入っていて使い放題
という「ネット無料物件」が、
比較的選ばれやすくなります。
もちろん客付け会社にも売り込むネタが増えます。
数年前には
スマートフォンでのテザリングや
モバイルWi-Fiの急速な普及により、
自宅内での固定回線のニーズが減っているのではないか
という声もありました。
しかし、動画視聴には大容量の通信量がかかり
スマートフォンやモバイル機器では容量制限による通信規制があります。
このため、若者世代を中心にネットで動画を観る層には
固定回線の需要が高まってきています。
２０１５年にリクルートSUUMOが発表した
「賃貸契約者動向調査首都圏版」によると
２０代以下の若年層ほどテレビの視聴時間が短く、
ネットの無料動画の視聴時間が他の世代より長いことがわかっています。
さらには、
現在の通信環境をリサーチすると、
「自身で契約した光回線」を使っている人が４１％と最も多く、
今後の希望としては
「もともと物件についていて、かつ利用料が無料もしくは家賃に含まれている高速ネット通信」
を望む声が４０％と最も多かった。
このことからも
「モバイルを持っているから家のネット環境は不要」
という考え方はもはや古いのかも知れません。
だからといって
インターネット導入は、物件の運営費に関わる重要項目です。
インターネットを導入すれば空室が埋まるのか
家賃をいくらか上げられるのか
がポイントになります。
この点をよく管理会社さんとコミュニケーションをとり
最も効果的なやり方を講じるべきですね。
かくいう私も、２棟の所有物件に導入しました。
まだ一年経っていないところと、つい２ヶ月前に導入したばかりなので
目に見える効果はありませんが、順調に客付けが進んでいます。
その時のセールスさんがとても親身になってくださり、
良い感じだったので、ご本人の了解を得て、ここに掲載しておきます。
ネット導入に興味・関心がある方は下記まで連絡され、
桜木大洋のブログを見た、と言ってみてください。
<お問合せ先>
社名：株式会社レジデンシャルインターネット
担当者：遠藤 様
連絡先：03-6234-6268
この会社から特に私への報酬はありませんし（笑）
ご契約時にお得なものがあるかどうかもわかりません。
しかし、何も人脈がないところから始めるよりも
「桜木大洋のブログを見た」と言っていただける方が
圧倒的に距離が縮まることは間違いありません。
思い立ったら即行動、ですね。
速報：これから全国数ヶ所でセミナー開催 詳細決定！
桜木大洋に会ってみたい、話を聞いてみたい、
という方はどんどんお申し込みください。
- 東京開催 6月13日（月）19時～21時
7月 8日（金）19時～21時
- 大阪開催 7月 1日（金）18時45分～20時45分
- 福岡開催 7月20日（水）18時45分～20時45分
詳しくはこちら
http://sakuragi-juku.com/seminar/
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
不動産投資への疑問とは？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
不動産投資への疑問とは？
私の著書を読んでいただいた方、
TVを観ていただいた方から
共通の反響と質問が届いています。
【共通の反響】とは
「私にも不動産投資ができそうな気がした」
「不動産投資をやってみたくなった」
「もともとお金持ちの人しかできないものと思っていた」
これはとても嬉しいことで、
まさに私が伝えたいことが伝わっているなー
というコメントです。
次に【共通の質問】とは
「本当に自己資金０円でできるんですか」
「リスクがあるんじゃないんですか」
「どんな物件を買えばいいのですか」
これもまた面白いくらい
皆さん同じようにおっしゃいます。
私の本やTV、もしくはブログがきっかけで
不動産投資に興味を持ったけれど
本当に大丈夫だろうかという不安
何から始めれば良いのかという疑問
この２つを感じられる方が多いようです。
ではまず、これらのご質問に簡単にお答えします。
「本当に自己資金０円でできるんですか？」
→できます。
これについては一生懸命に説得する必要はなく
実際に私がこれまで１円も自分のお金を使っていないことが
その証明になりますね。
しかし、自己資金０円ということに
過剰に反応しないでほしいという本音もあります。
自己資金はあった方が有利なことは間違いありません。
融資も引きやすいし、リスクも少なくなります。
０円でもできますが、この道を選ぶなら
私と同じかそれ以上の努力が必要になります。
でも、決してできないことはない
と言いたいです。
「リスクがあるんじゃないんですか？」
→ありますよ。
不動産投資は「投資」であり「事業」ですから
100％保証されるなんてことはありません。
でもそのリスクは
たいていの場合、ある程度予測ができて
対策も立てやすい。
そのノウハウも世の中にたくさんあります。
そういう意味では、
他の投資や事業に比べて
安定的に継続できる可能性が高いと言えます。
「どんな物件を買えばいいのですか？」
→こういう質問は漠然としていて
誠意を持って回答しようとすると
結局答えられません。
乱暴に言えば、
あなたが納得できる物件を買えば良いのです
となってしまいます。
自分に合った物件というのは
人それぞれに違います。
私には良いと思っても、
あなたには良くないかもしれない。
あなたが買える物件は
私には買えないかもしれない。
それが収益不動産です。
要するに、「自分がどうなりたいか」
を自分で決めて、決断するしかないのです。
その判断材料を得るためには
ある程度の知識と経験が必要になってきます。
私はそのお手伝いをしたい。
そのくらいならできます。
でも、あくまでも自己責任の世界です。
それが投資家というものです。
自己資金０円でもできて
リスクもあるし
自己判断が必要だけれど
諦めずに続けていけば
誰でも望む結果を手に入れることができる。
それが不動産投資だと、私は信じています。
そういったことを詳しくお伝えするために
セミナーを開催します。
興味があるならぜひ、いらしてください。
行動することが、すべてのスタートです。
速報：これから全国数ヶ所でセミナー開催 詳細決定！
桜木大洋に会ってみたい、話を聞いてみたい、
という方はどんどんお申し込みください。
- 東京開催 6月13日（月）19時～21時
7月 8日（金）19時～21時
- 大阪開催 7月 1日（金）18時45分～20時45分
- 福岡開催 7月20日（水）18時45分～20時45分
詳しくはこちら
http://sakuragi-juku.com/seminar/
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
私が不動産投資を始めたきっかけとは？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
私が不動産投資を始めたきっかけとは？
2016/05/19
リアルな活動報告, 最新情報
これからは東京だけでなく、
いろいろなところへ出向いて
セミナーをやっていこうと思っています。
というブログを書いたら
すでに各地で申し込んでくれた方々が
いらっしゃいます。
不動産投資に興味のある方は
全国にたくさんいるんだなぁ、
と改めて感じます。
私が不動産投資を始めたきっかけは
４０代前半の頃。
比較的安定した会社に
勤めていましたが、
厳しい情勢に伴い
リストラが始まりました。
そして年配の方や
私の同期の年齢層に至るまで
「的」にかけられ
次々と自主退職を促されていきました。
私が入社したバブルの頃は
給料も右肩上がりだったし、
仕事はきつかったけれど
やりがいを持って働くことができました。
会社の雰囲気も
人を大切にする社風で
１０年後、２０年後の成長を考えて
担当業務や配置転換を経験させる
風習がありました。
ところがいつしか風向きが変わり
会社が生き残るために
社員が犠牲にならなければならない
そんなマインドが植え付けられる
ようになっていきました。
当然ながら給料は上がらず
人が減った分、残った人が忙しくなり
それでも残業するな、の一点張り。
挙句の果てに
立場上の力を持った人間だけが
意見を通す会議ばかりになり、
勇気を持って現状を変えようする
若者もいなくなりました。
このままでは収入も下がっていく一方で
５５歳を過ぎたらさらにガクッと減り、
６０歳の定年後はもはや
学生のアルバイト程度の年収になってしまう
そんな絶望的な未来が
いよいよ浮き彫りになってきたのです。
そんな状況では
たまの外食でもできるだけ安いものを選び
旅行先でも何かを我慢しながら
そこそこの幸せに満足するしかありません。
でも世の中には
同じように努力して
とてつもない結果を出している人がいます。
労働量＝収入
ではないのです。
どうすれば効率よく
大きな収入を得ることができるのか
それをずっと追い求めてきて
出会ったのが不動産投資でした。
正確には
インターネット経由で情報を入手し、
気づいたら簡単に１棟を購入することができたのですが
それは不動産投資の本質を見誤った買い方でした。
そこから徹底的に勉強、そして実践し続けること４年。
数々の失敗を繰り返し、ようやく
不動産投資の真髄にたどり着きました。
私の場合、かなり回り道をしてしまいましたが
正しい方法と基準を覚えれば、
不動産投資は効率よく
安定収入を得られるものに間違いない
ということを実感しています。
そんなお話を、セミナーでお伝えしていきます。
まずは、著書の紹介ために書店を回った東京と大阪、
そしてかつて私が２年半住んだことのある福岡で。
「これから不動産投資を始めてみたいけれど、
どうしたらいいのかわからない」
そんな悩みを抱える一人でも多くの人に
勇気と道標を持ってもらいたいのです。
速報：これから全国数ヶ所でセミナー開催 詳細決定！
桜木大洋に会ってみたい、話を聞いてみたい、
という方はどんどんお申し込みください。
- 東京開催 6月13日（月）19時～21時
7月 8日（金）19時～21時
- 大阪開催 7月 1日（金）18時45分～20時45分
- 福岡開催 7月20日（水）18時45分～20時45分
詳しくはこちら
http://sakuragi-juku.com/seminar/
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
新築木造アパートは良いの？悪いの？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
新築木造アパートは良いの？悪いの？
先日私が出演したテレビ
『テリー伊藤のマル金ライダー８』で
最初に「新築木造アパート」を購入したのが
失敗のはじまり
というシナリオをお話しました。
http://marukinrider8.net/wp/archives/73
その影響なのか 何人かの方々から
「やっぱり新築アパートはやめた方がいいんですね」
というご意見をいただきました。
いやいや、結論はまだ早いです。
新築アパートがよくない理由は、
・利回りが低い（価格が高い）
・資産価値が低い（資産よりも負債の方がかなり大きい）
ということにあります。
逆に言えば
・土地と建物を格安で手に入れ、
・常に満室経営できる都心部にある
のであればOKです。
新築アパートは当分修繕費がかからないし
税金も安いという点では、魅力的です。
ところがもう一つ
新築アパート購入時に気をつけたいキーワードがあります。
それは「家賃保証（サブリース）」です。
サブリースとは、
管理会社がオーナーから全室を借り上げ、
自社で賃貸を運営する
という仕組み。
その物件に空室があっても
基本的にオーナーへは「満室分」の家賃が
入ってきます。
しかし実際の家賃の満額とは違います。
入居者が支払う家賃が５万円だとすると
オーナーにはその８０％〜９０％が入り、
その差額が管理会社の取り分です。
本来、空室になれば１円も家賃が入ってこなくなることや
改めて入居者が入った時には仲介手数料を支払わなければならないこと
を考えると
サブリースは安心、というセールストークがあります。
しかしよく考えて欲しいのは
それで「賃貸経営」と言えるのか
ということです。
経営改善施策で本当に満室経営ができるなら
サブリースは不要です。
「家賃保証３０年」という言葉にも要注意。
３０年間、家賃が一定であるはずがありません。
サブリースとは
家賃の「金額」を保証するものではないのです。
７万円前提でスタートしても
２年後は５万円になっているかもしれません。
つまり、収入はどんどん減っていく可能性があります。
一旦家賃を下げたら、たとえ満室であっても
収入は確実に減ります。
私自身の考えとして
サブリースは
賃貸経営とは言えません。
投資信託のようなものです。
預けた相手に経営が委ねられるだけでなく
収入は増えるどころか減る一方です。
というわけで
ことあるごとにお伝えしていますが、
新築アパートなら
・土地と建物が格安で手に入る
・自力で満室が維持できる
という物件を中心に探すこと。
そして何より
思い込みは禁物です。
その物件ごとに
メリット・デメリットをきちんと把握し
ご自身の目標に合わせて
自分で選択するしかありません。
その判断基準を持つことが大事です。
速報：これから全国数ヶ所でセミナー開催 詳細決定！
桜木大洋に会ってみたい、話を聞いてみたい、
という方はどんどんお申し込みください。
- 東京開催 6月13日（月）19時～21時
7月 8日（金）19時～21時
- 大阪開催 7月 1日（金）18時45分～20時45分
- 福岡開催 7月20日（水）18時45分～20時45分
詳しくはこちら
http://sakuragi-juku.com/seminar/
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
不動産投資と熊本地震
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
不動産投資と熊本地震
熊本の地震から早１ヶ月が過ぎました。
TVに映される映像では
４００年の歴史を持つ熊本城の
無残にも石垣が崩れた様子に
被害の大きさを再認識し、
今も避難生活をされている方々には
心からお見舞い申し上げます。
かくいう私も
２０１１年３月１１日の東日本大震災では
関東で最も被害の大きかったエリア
千葉県浦安市に住んでいて
液状化により家が８.３センチ傾きました。
そして水も電気もガスも使えず
まさしく「ライフライン」を絶たれた生活。
傾いた家にいるとバランス感覚が崩れ
気分が悪くなるため
家族４人、六畳一間のアパートで
2ヶ月半、避難生活を送りました。
その時、つくづくよかったと思うのは
地震保険に入っていたこと。
おかげで迷いなく
家の傾きを修繕することができました。
また、浦安エリアでは同じように
木造アパートが傾き、
大規模な修繕をしている様子を
目の当たりにしました。
アパートは戸建と違って
地中に埋められた柱から工事をするので
その費用も莫大なものになります。
その物件のオーナーがもしも
地震保険に入っていなかったら
と思うと、ぞっとします。
そういうわけで、
私は所有している全ての物件で
地震保険に加入しています。
〈地震保険の特徴〉
１．火災保険への加入が必須
地震保険は単独で加入することはできず、
必ず火災保険とセットになります。
２．保険金額は火災保険の半分
保険金額の上限は
火災保険の５０％まで。
例えば火災保険が１億円なら
地震保険は５,０００万円が最高金額になります。
３．保険金の支給は３つのパターンから
地震保険が支給されるには３パターンあり
一部損 １０％
半損 ５０％
全損 １００％
このいずれかが、保険会社が派遣する
鑑定士によって判定され、
支給額が決まります。
４．保険料は全国バラバラ。
地震保険は４７都道府県それぞれで
料率が異なります。
当然ながら、災害発生率の高いエリアでは
保険料も高くなる、ということです。
二つの地域を比べた場合、
火災保険の掛け金は同じでも
地震保険の掛け金は２倍以上になる、
ということもあります。
５．保険料率の見直し
これまでの歴史では、およそ２年に一度
保険料率が見直されています。
直近では平成２８年７月に改正が行われる
という話もあります。
地震保険は、一般的には割高な印象を持たれることも多く、
ほぼ掛け捨ての保険であるために
加入しない、というご意見を耳にしますが、
震災を肌で経験した私には考えれられません。
自宅だけでなく、
不動産経営に責任を持つためにも
地震保険は真剣に考えたい。
保険を使わないのが一番幸せなのですが
万が一、というより
リスク回避のためにも
必須の手段だと思っています。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
不動産投資でWin-Winを考える
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
【速報！！全国どこでも不動産投資セミナーを企画中！】
セミナータイトル：
「自己資金ゼロで不動産投資を成功させる3つの方法とは？」（仮）
・東京神田駅 6月13日（月）19時～21時
7月 8日（金）19時～21時
・大阪駅 7月 1日（金）18時45分～20時45分
・福岡天神駅 7月20日（水）18時45分～20時45分
金額 ：10,000円（税込）
詳細はこちら⇒ http://sakuragi-juku.com/seminar/
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
不動産投資でWin-Winを考える
不動産投資での「成功」とは
良い物件を買うことができて
その物件がずっと満室で維持できること
が第一歩です。
利回りが高い物件を
低金利の融資を引いて買うことができれば
まずはハッピーですが
それも満室を維持できなければ意味がありません。
逆に、たとえ利回りが低く
金利が高い融資しかつかなかったとしても
ずっと満室であれば
マイナスになることなく
安定した収益を得続けることができるのです。
だからこそ、満室の維持は最重要で
空室が最も恐いリスクなのです。
かといってオーナーが自ら宣伝し
入居者を探してきて部屋に入れることは
非現実的です。
そこで不動産投資を高次元で安定させるため
満室をできるだけキープするために
管理会社の力をあてにせざるを得ません。
管理会社の客付け力が頼りです。
そこでオーナーは
「空室を埋めてください」
と管理会社に依頼するわけですが
管理会社としても
１オーナーのためだけに仕事をしているわけではなく
どの物件だって
入居者を決めれば同じように仲介手数料が入るのですから
こちらの要望を年がら年中
気にして活動してくれることもありません。
しかし管理会社にとって
一応、オーナーは管理料を払ってくれる「お客様」なので
当然ながら無碍にはしないし、どちらかというと
営業的な低姿勢で接してくれます。
その態度に甘えて
ふんぞり返って指示を出す
というようなオーナーは
管理会社にとって苦手意識を植え付けます。
苦手意識を持たれると
なかなか部屋へ案内しようともしてくれません。
こうなると悪循環で
「部屋を決めてくれ」と焦るオーナーと
「客がいない、部屋に魅力がない」と言い訳をする管理会社
の関係ができ、
結果、いつまでも空室が埋まらなくなります。
これを回避するために
まずオーナーは
管理会社の状況をよく理解することから
始めなければなりません。
今、どんなお客様がお店に来ているのか
セールスとしてどういうことをして欲しいのか
そういった「相手を理解する」行動から
始めるべきなのです。
すると相手もこちらのことを理解してくれるようになり
意識が高まって、積極的に動いてくれるようになります。
部屋が決まれば、管理会社に仲介手数料が入ります。
オーナーにも、もちろん家賃が入ります。
これが不動産賃貸業における
オーナーと管理会社の
Win-Winの関係ですね。
賃貸業は、このことの繰り返しです。
そして繰り返すことによって
管理会社とも良い関係が構築され
少ない労力で
次の部屋を決めてくれるようになるのです。
大事なのは、相手を理解すること。
実は今、私の所有マンションの一室が
１ヶ月近く空室のままで
一度、内見の情報をもらったきり
になっています。
これから営業マンとコンタクトをとって
コミュニケーションを綿密にしながら
お互いの希望を叶えていきます。
誠実さと丁寧さが大事です。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
テレビで語る不動産投資
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
テレビで語る不動産投資
５月１５日（日）午前１１：３０〜 地上デジタル放送 9ch、TOKYO MXの
「テリー伊藤のマル金ライダー８」という番組に、
７人目のゲストとして出演させていただきました。
この番組の主旨は
新たな視点でビジネスを展開し
大きな成功を収めている人たちを紹介。
転換のきっかけや経緯を掘り上げて
これからの可能性を探る、というもの。
不動産投資は特に「新たな視点」とは思いませんが、
これまでにやったことがない人や
私のように「自己資金0円からはじめる」
ということに関しては
もしかしたら着目される点があるのかもしれません。
とはいえ、実は
この番組のお話をいただいて、
実際に収録を終えてからも
気がかりになっていることがありました。
それは、私の出した結果の数値
つまり所有物件の棟数・部屋数や金額、
それによくある
サラリーマン時代の辛いエピソード
ばかりにフォーカスされ
驚きや同情を集めようとすることです。
私は資産総額や負債額を自慢したいんじゃない、
もっと大事にしていることがあるのに・・・
と思いつつ、素人ながらに「TVウケ」を
少々意識したところもあり、
テリーさんの鋭く具体的な（金額や利回りの）質問にも
気の利いた返答ができずに
ストレートに答えてしまいました。
そんなわけで、本番はどのように編集されるのか
ハラハラ・ドキドキしながらTVの前に座っていました。
すると、そんな私の懸念を払拭するように
（たしかに「何億円？」とかインパクト強くレビューされましたが）
しっかりと私の想いが伝わるように
素晴らしいストーリーになっていたと思います。
ディレクターさんは、さすがプロですね。
私に対しては
「桜木さんはいつもセミナーで話されているように
自分が伝えたいことをお話しいただくだけで結構です」
とアドバイスをいただきましたが、
私の方で過剰な意識が働いていたようです。
実際の収録は約１時間。
番組は30分弱。
その編集・再構成の中で
私があれこれと余計な心配をする必要もなく
見事に骨太のメッセージに仕上がっていました。
関東エリアにお住まいでない方、ケーブルテレビを入れていない方、
見忘れた方のために、以下のURLをご案内します。
https://youtu.be/CJY7A3h10UY
私が不動産投資を皆さんにお勧めするのは
自分でもできるくらい簡単だから
そして本当に
サラリーマンであればほとんど
誰でも１、２棟は買える、と思っています。
しかし、一番大切なのはそこではなく
「なぜ、不動産投資をするのか」
という目的なのです。
目的が明確であればあるほど
モチベーションが維持できますし
結果を得るまでの時間も短くできるのです。
これから投資を始めようという方には、
びっくりするお話をたくさんさせていただきました。
私の想いが一人でも多くの人に伝わればいいな、
と思っています。
テリー伊藤のマル金ライダー８ ホームページ
http://s.mxtv.jp/variety/marukin_rider8/
桜木大洋が出演した回はこちら
http://marukinrider8.net/wp/archives/73
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
不動産投資と芝居鑑賞
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
不動産投資と芝居鑑賞
ふと思い立って、六本木の俳優座劇場で上演されている
「乳房」〜天上の花となった君へ〜
という芝居を観に行ってきました。
きっかけは、昨日、六本木を散歩していたとき
俳優座の前で二人の役者のポスターが目に止まりました。
今、NHKの大河ドラマで徳川家康役をやっている
内野聖陽さんと
朝の連続テレビ小説「あさが来た」のヒロイン
波瑠さん
今私が最も注目している俳優さんだったので
とても気になり、
翌日の今日、当日券を買って観たわけです。
３００名くらいの観客席は満員で
１時間３０分の間、シンプルな舞台設定を前に
ずっと二人の掛け合いで終始しました。
本を手に持ちながらの
「朗読」
というスタイルで
原作者の伊集院静氏が
亡き妻で女優の、故夏目雅子さんとの
回想シーンを綴った物語でした。
酒とギャンブルに溺れていた中年男性が
まっすぐに生きる歳の離れた女性との出会いによって
生き方を変えた。
ところがその女性と結婚後、わずか７ヶ月後にガンで失い
戸惑いながらも真実の愛を信じ続けていく・・・
芝居の鑑賞スタイルには主に３つのスタイルがあり、
・有名な人を間近で見て満足する
・作品に没頭して鑑賞する
・その舞台の裏側まで理解しようとする
となりますが、
かつて舞台人だったこともある私にとって
久しぶりに一人で見た純粋なお芝居を前に
どうしてももっと理解を深めたい
という気持ちになり、舞台を観た後に
1,000円のパンフレットを買って読み込みました。
すると案の定
そこには役者と演出家の想い、稽古での苦労話などが凝縮しており
さらに深い部分を読み取ることができました。
「単なる朗読劇として捉えないでほしい」
「夏目雅子さんのことはあくまでも題材であり
本質は”希望を捨てないこと”を伝えたい」
「演技の声、目線、動きの一つ一つに細心の注意を払った」
などなど、
一回観ただけででは到底気づかなかったであろうコメントを読み、
さっき観たシーンを思い出して、いちいち納得していきました。
プロフェッショナルな仕事とは
結局のところ
「伝えること」
をどれだけ意識しているか
ということで共通するものがあると思います。
不動産投資の局面でも
自分がどれだけ考え、どう表現するか、どう理解してもらえるか
が肝心です。
単に、いくら投資して、いくら儲かって
ということがビジネスだ、という人もいるかもしれませんが、
私は、人に関わる限り
常に自分の考え方・視点を持ち、
それをどう伝えるか
という課題に真剣に向き合っていきたい
と思っています。
そういう意味では
不動産投資家も時には
「演じる」ことが
必要なのかもしれません。
そしてこのような芸術を鑑賞する時には
もっと自然に、伝えたいことをキャッチできるように
高い感性のアンテナを張っておきたいものです。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
不動産投資と住宅ローンの相互影響とは？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
不動産投資と住宅ローンの相互影響とは？
今日、自宅の近くにあるAEONというスーパーで買い物をしました。
レジの人が商品をバーコードリーダーにかざすたび
ピッ
と音がして小気味良いのですが、
同時に目の前に突き出された
金額を確認する画面から
大きな数字が目に飛び込んできました。
「イオン銀行 住宅ローン金利0.38%」
えー？ れいてん、さん、はち？
さすがマイナス金利時代。
銀行さんも、
日本銀行に預けてお金を取られるより
消費者に貸した方がまだマシ
と考えたのでしょうか。
0.38%って、
もうほとんど０に近いです。
これを見た時、まず最初に感じたのは
「広告の見せ方が上手い」
イオンのスーパーで買い物をする人は
住宅を買う人が多いと踏んで
そのターゲットがレジ打ちを待っている時間
見る場所はもうそこしかないでしょ
というところに
「金利0.38%」
の表示。
これはインパクトが強い。
さすが、よく考えているな、と思いました。
ところで
住宅ローンを借りていると
収益不動産の融資を受ける時に
悪影響がありますか？
という質問を受けることがありますが、
まず、ほとんど関係ないと思われます。
私は3,000万円の住宅ローンを借りた状態で
合計12億円の不動産融資を引いています。
逆に、収益不動産の融資を受けていると
住宅ローンが借りられるかどうか
という方が心配です。
これも私のケースですが、
在職中に、現在の住宅ローン（0.975%）からの
借り換えを目論んだことがありますが
狙っていた銀行の審査で
落ちてしまいました。
もちろん理由は教えてくれませんが
収益不動産で個人として
1.5億円の融資を引いてるから
ということくらいしか
思い当たるフシがありません。
金融機関によって
またその時の状況によって
考え方はいろいろありますが、
少なくとも私の経験では
住宅ローンは
収益物件を買う前に
借りてしまった方が良い
と思います。
そして、住宅ローンを借りた後
一生懸命「繰り上げ返済」を
頑張っている人を見かけますが、
これはもったいない。
私はできるだけ先送りにします。
住宅ローンは、
もっとも金利の低いローンだからです。
返すなら
金利の高いものから順番に
返していくべきです。
不動産投資を続けるなら
できるだけ住宅ローンで
お金を調達し、
他に投資した方が賢明です。
まあこれは
意図的にやるものではないかもしれませんが
住宅ローンは
借り換えができるうちに
借り換えておいた方が良いです。
自分から金融機関に打診しないと
誰も声をかけてくれません。
これも行動です。
借り換えのポイントは
・残金が1,000万円以上
・返済期間が10年以上
・金利差が1%以上
であれば
ほぼ確実にメリットがあります。
収益物件だけに目を奪われず
時にはご自身の住宅ローンにも
目を向けてみることを
お勧めします。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
不動産投資が他の投資に比べて有利な点とは？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
不動産投資が他の投資に比べて有利な点とは？
今日はある投資商品を扱っている会社に呼ばれて
初心者のための不動産投資セミナーを実施してきました。
平日の午後からということで
さすがにサラリーマンはいませんでしたが
不動産投資に興味のある方
ずいぶん昔にやったことがあり、しばらくごぶさてしている方
などが参加されました。
その中で、不動産投資が他の投資案件と大きく違う点について
お話ししましたので、こちらにもシェアします。
不動産投資ならではの特徴とは？
1. 大きなレバレッジを効かせることができる
これはつまり、
少ない資金でたくさんのお金を借りて投資ができる
ということです。
私のように自己資金０円でも
一つの銀行から７億円の融資をひくことも可能です。
2. 毎月安定した収入が得られる
通常、投資といえば儲かる月もあるし損する月もありがちで
利益が出た時は何百万円、ということもあるかもしれませんが
なかなか「年間」という期間では読み難いものです。
不動産投資は、家賃収入をベースにしているため
常に満室経営ができていれば、月収入の１２か月分が
ほぼ年収として見込めます。
このため、支出や預金が計画的にできるようになります。
3. リスクを予測・回避しやすい
不動産投資は「投資」なので、リスクがゼロということはありません。
しかしながら、他の投資と比べると
以下の理由で比較的対策を立てやすいものです。
不動産投資の３大リスク
1) 空室リスク
賃貸経営をしていてもっとも恐れるべきリスクですが、
日頃から管理会社さんとの関係を築くことによって
予防対策をうつことができます。
2) 金利上昇リスク
金利は明日から急激に上がる、ということはほぼあり得ません。
徐々に上がっていくようであれば、ある程度の金利になったところで
繰上げ返済をして負担を減らすか、いっそのこと売却することも可能です。
3) 修繕リスク
物件の修繕で一番多いのが「水漏れ」です。この他にもエレベーターの故障や
窓ガラスの破損などがありますが、保険に加入しておくことでかなりフォローできます。
保険の求償能力の高い代理選ぶことが肝要です。
このように不動産投資は
他の投資案件に比べて長い年月
安定的に収入を確保できるという点が魅力です。
このことを肌身で理解できるようになると
融資額・投資額が大きければ大きいほど
キャッシュフローが増えて
ゆとりある生活ができることに気づくのです。
しかしここから難しいのは
誰でも同じ結論に行き着くため
競争率が高いことです。
自分が求めていた物件が見つかった時には
いかに迅速に判断し、行動できるか。
これにかかっています。
そして思うようにいかないことがあっても
そんなことはよくあることなので
くじけずに次にチャレンジする
マインドが重要になってくるのですね。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
不動産投資家として重要な仕事の進め方とは？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
