不動産投資セミナーの共通点は？
私が主宰する不動産投資セミナーは
昨年の６月からスタートして毎月１回ずつ開催し、
今回で９回目となりました。
セミナーの内容は、
まず私の不動産投資履歴について
失敗体験から現在に至るまでを解説。
次に不動産投資の基本中の基本について
マインドを中心に、特に重要なことをお伝えしています。
書籍やいろいろなセミナーも同様ですが、
誰のどんな話でも、結果を出している人の核は
共通するものがあります。
結果を出すためのポイント
１．言い訳をつくらない
２．素直に聞く
３．すぐに行動する
実際に、前日には他の不動産投資家さんのセミナーに
私自身が参加してきましたが、
偶然にもほぼ同じようなことを話されていました。
１．あの人だからできた、と考える人に進歩はない
２．批評・批判は時間の無駄
３．思いついた段階でスケジュール表に記入せよ
私の言葉よりも、さらに具体的に突き刺さりました。
同じことでも、別の人、別の表現でインプットされることによって
より深く理解できることがあります。
だから、いろんなセミナーに出たり
いろんな本を読むことが有効なのです。
たとえ同じ人から同じ話を聞いたとしても
それを受け取る自分の状況や心情によっても
理解度が変わってくることもよくあります。
繰り返しインプットすることは
忘れないようにする
自分のものにする
という点でとても大切だし、
それを誰かに伝えるようにすると
そのことでより確実に自分のものにすることができます。
今回のセミナーでは初めて
ゲスト講師の方に登壇いただきました。
これもまた私のセミナーでは初めてのチャレンジでしたが、
やはり私とは違う不動産投資法でありながら、
結果を出すには
「あきらめないこと」
という点で共通するものがありました。
そして最後のパートでは、
５社の不動産会社さんに登場いただき、
私との座談会を繰り広げました。
これはもうすっかり定例化していますが、
台本なし、打ち合わせ無しのぶっつけ本番で
参加者からも自由に質問を受け付けます。
ですので、各不動産会社さんも
「ここだけの話」をせざるを得ず、
普段は聞けない業界の裏話や
不動産投資家に対する本音などが思わず飛び出します。
この時間が一番盛り上がると言っても過言ではありません。
今回印象に残ったのは、
「初心者なので・・・」という人よりも
いろいろ勉強しすぎて理屈ばかりを先に話す「ベテランもどき」の方が
よほど嫌われるそうです。
こうして私のセミナーで学べることを振り返ってみると
どうやら不動産投資だけでなく、
日頃のビジネスにも共通のことが多いな、
と感じます。
参加者さんからいただいた感想文にも同様のことが書かれていました。
私のセミナーは、参加者のニーズを見据え
常に進化していきます。
何度参加しても、違った景色が見えて
得るものが大きくなるように工夫しています。
月に一度のチャンスを生かし、ぜひ一度訪ねてみてください。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
前号のブログ
もの忘れと不動産投資
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋の
「不動産投資成功マインド養成バイブル PDF版・46ページ」
「51日間で不動産投資のすべてがわかる動画講座」
今なら無料プレゼント中！
↓↓↓こちらをクリック↓↓↓
桜木不動産投資アカデミー
関連記事
もの忘れと不動産投資
自宅のリビングで仕事をしていたら
家族が観ているTV番組の
「下克上受験」というドラマが目に入って来ました。
この話は、
中卒の父母と、偏差値４１の娘が、進学塾へも行かず、
親子二人三脚で最難関私立中学の合格を目指す姿を描いた
実話だそうです。
その中で、ふと
「エビングハウスの忘却曲線」という図を使って
勉強方法について解説しているシーンがあり、
面白そうだったので、ちょっと調べてみました。
これは、記憶と忘却の関係を、
ある実験によってデータ化したものだそうです。
ドイツの心理学者、ヘルマン・エビングハウスは
「意味のない３つのアルファベット」の羅列を
被験者にたくさん覚えさせて、
その記憶がどれくらいのスピードで忘れていくかを実験しました。
すると、
２０分後に４２％
１時間後に５６％
１日後に７４％
一週間後に７７％
一ヶ月後に７９％
が忘れてしまうという結果が出ました。
それを右肩下がりの曲線状のグラフに表したものが
エビングハウスの忘却曲線といいます。
この結果で注目されるのは「曲線」という部分で
２０分後と１時間後には急激に（半分程度）忘れるのに、
１日後から１ヶ月後までは７４〜７９％と、
緩やかに忘れていく、というものです。
1. 覚えた記憶は、その直後に、どっと忘れてしまう。
2. 残った記憶は、ゆっくり忘れていき、長く保持される。
となります。
今までなかなか覚えられない、
すぐ忘れしまうのは歳をとったからだ、
なんて思いがちですが、
もともと人間は忘れる動物である
ということなのです。
この結果を利用して、エビングハウスさんは
忘れにくくするための方法を考えました。
それが「復習」です。
同じエビングハウスの忘却曲線に
定期的な復習をした場合の記憶率を加えてみた結果、
１日後の７４％忘却から復習するのと
１ヶ月後の７９％忘却から復習するのとでは
記憶の鮮明さに違いが出ていることがわかりました。
同じように忘れた記憶であっても、
すぐに思い出せる状態の時に復習すれば、
完全に忘れている状態の時に復習するよりも
短時間で記憶がよみがえるのです。
そこで、最も効率的な復習のタイミングは
「覚えた直後に復習すること」です。
つまり、完全に忘れないうちに、
そして、簡単に記憶がよみがえるうちに、
ササッと短時間で復習することが、
最も効率的な記憶法になるのです。
しかし、多くの人は、覚えた直後の復習をしないそうです。
せっかく読書やセミナーで新しいことを学んでも
１時間後には半分以上、
１日後には７割以上、忘れているのです。
もったいないですね。
ここからは私の持論になりますが、
復習をしないなら、
記憶を定着させるもう一つの効果的な方法があります。
それは、行動することです。
学んだら、まず行動。
覚えたら、すぐ行動。
こうすれば、不動産投資に関する知識も
自然と身につきますね。
そして行動し続けることで、結果をもたらします。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
前号のブログ
恩師からの学びと不動産投資
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋の
「不動産投資成功マインド養成バイブル PDF版・46ページ」
「51日間で不動産投資のすべてがわかる動画講座」
今なら無料プレゼント中！
↓↓↓こちらをクリック↓↓↓
桜木不動産投資アカデミー
関連記事
恩師からの学びと不動産投資
私がサラリーマン時代、新入社員だった頃からお世話になった恩師と、
およそ２０年ぶりに再会しました。
その恩師とは、かつて「のりピー」の新人時代から写真集を出し、
アイドル写真業界の第一人者となっていた超一流の写真家です。
その方は、すでに４−５年前から故郷の熊本に帰り、
一世を風靡したプロ写真家の肩書きを捨て、
今はなんと、「木工師」として活動中でした。
木工師とは、木材を削り、漆やニスを塗って
食器や花瓶を作る工芸家のことだそうです。
先日、銀座で個展を開くために上京されたので
急きょ私に連絡をくださり、再会を果たすことができました。
40年余にわたる写真家生活を経て、
60歳直前からいきなり木工師への転身を遂げた先生は
今、63歳。
「なぜ、とつぜん木工師になられたのですか」
と尋ねると、先生はいつもながらの満面の笑顔で答えられました。
「弟が亡くなり、仕方なく実家の不動産事業を継ぐために田舎に帰ったのね。」
偶然にも、ご実家がたくさんの土地を所有している資産家でした。
ご本人は一度 家を捨て、遺産も何もいらないと言って写真家の道を選んだのに
運命によって故郷に引き戻されたのでした。
「それで、毎日ヒマだから、高齢のお袋を毎日ドライブに連れて行くと、
お袋が山林の「コケ」をかき集めてくるのね。
熊本の家は山奥にあって、コケがキレイなんだなぁ。
それで、そのコケを何かに入れて飾りたいなぁって思っていたら、
庭に木が転がっていてさぁ、
ちょっと削って磨いてみたら、
結構いいのができちゃって、
これはイケる、と思ったわけ。
そうしてネットで木製品の作り方を調べてみたら
YouTubeの動画が載っていて、それを観たら、
あー、簡単だなぁ、俺にもできるなぁ、
って思ったの。
それで自分なりに工夫してやってみたら
誰も作っていないものができちゃった。」
そう言って、すでにパンフレットに載っている
作品を拝見すると、
ゴツゴツした表面仕上げのものや
白い塗料を塗布して美しい木目が調和した
今までに観たことがない、
それでいて馴染みやすいものがたくさんありました。
「この食器をさぁ、
フードコーディネーターの人たちと組んで
いろんな料理を乗せて
写真に撮って作品集にしようと思っているの。
そして、いつか海外で講師をしてみたいんだよなぁ。」
ゆっくりと、そして淡々と自分の夢を語るその眼差しには
溢れる才能と、それに裏付けられた自信が感じ取れました。
実際、銀座の個展では、まだ４年足らずのキャリアである
先生の作品は、１個１万円以上で飛ぶように売れたそうです。
「値段は適当につけているんだけどねぇ、
みんなすごい高い値段で買って行くんだよ。。。」
ビジネスにはあまり頓着していないようでした。
不動産で生活を維持できているので、
必要以上のお金を得ることには興味がないそうです。
すでに６３歳という年齢であるのに、
そしてこれまで十分に高い地位を築いてきたのにもかかわらず、
その先生は新たな世界にチャレンジすることが
楽しくて仕方ない様子でした。
人生の大きな方向転換があってもビクともしない。
そんなオーラを間近に感じて、
日々の小さな出来事に一喜一憂している場合ではないな、
と改めて気づかされたのでした。
先生曰く、
「何をしたいか、何をすべきかは
すべて先祖（DNA）が導いてくれるんだよ。
そして、人生で一番大切なのは
人のつながりなんだ。」
実に自然体で、自分のやりたいことをやる、
でも、常に人との縁を大事にする。
天才アーティストに、人生の基本を教えられました。
木工師：荒木英仁氏のHPはこちら。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
前号のブログ
最近のベトナム不動産投資事情2017
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋の
「不動産投資成功マインド養成バイブル PDF版・46ページ」
「51日間で不動産投資のすべてがわかる動画講座」
今なら無料プレゼント中！
↓↓↓こちらをクリック↓↓↓
桜木不動産投資アカデミー
関連記事
最近のベトナム不動産投資事情2017
ベトナムのホーチミンに来ています。
２０１６年の５月に、旧職場の元同僚を訪ねて
一人旅で来たのですが、
かなり居心地が良かったので
今回は家族を連れてもう一度訪れてみることにしました。
また、せっかくの機会なので、
国内のパーティーで知り合ったベトナムの不動産会社の方と
連絡を取り、半日かけて現地の物件を案内してもらいました。
現地の不動産会社の方はとても親切な日本人で
日本国内に本社を置きながら
５年前からベトナムに駐在し
ホーチミン市での都市開発に合わせて
物件販売の基盤を築くお仕事をされている方です。
ホーチミン市は２０２０年の地下鉄開通が予定通り進められ
その周辺の都市がみるみるうちに発展している
とても勢いのあるエリアですね。
空港から市内に向かう街角には貧しそうな人々が
地べたに座り込んでいる光景がまだ見られるのですが、
中心地の、特に地下鉄建設予定地の周辺は
とても上品な建物や街並みが出来つつあります。
そういうアジアの国の、
急速な発展の様子を肌で感じられるのも
フィリピンやベトナムならではの
旅の醍醐味かもしれません。
そこで、ベトナム不動産投資の実情をヒアリングしました。
現在、完成済み、もしくは２０１９年くらいまでの数年間に完成予定の
区分マンションが数千から数万戸
販売中なのですが、
外国人が買えるのはその３割まで
と国の法律で決められているらしく
７割を占めるベトナム国内の需要が
大変盛り上がっているそうで
完売続出だそうです。
ベトナムの不動産バブルは５−６年前に過ぎ、
今は価格も落ち着いてきており
平米単価は大体20万円〜25万円程度。
50平米で1,500万円くらいが
売れ筋とのこと。
外国人投資家ばかりではないんだ、と意外だったこともあり、
国内ではどんな人が買うのですか？
と聞いてみると、
一番の購入者は政府関係者。
社会主義国であるベトナムでは
家柄の良い人や賄賂で私腹を肥やす政府筋の人を中心に
いわゆる富裕層と言われる人が存在しています。
その層の人々に、実需と投資の両方で
不動産購入が注目されているようでした。
それで不動産業界は、
今ベトナムで最も伸びている業界だそうです。
我々日本人がベトナムで不動産を購入するには
まず現金を用意し、
完成前に２割〜５割の頭金を入れ
完成時に残金を支払うか、
もしくは現金一括で購入する方式。
基本的に融資は受けられません。
そして、完成・引渡し後、一年くらい経ってから
ようやく権利証がもらえ、
その後で売却することが可能になります。
ですので、今から購入する人は
完成してしばらくは賃貸収入を得ることになり
５年から１０年後を目処に
売却時に１．５倍から２倍になることを
期待している人が多いようです。
いずれにしろ、国内で１千万円単位の現金を
効率的・投資的に運用したい人、
国の発展を期待しながら
海外不動産投資を楽しみたい人
に向いています。
もしも詳しくお聞きになりたい方がいらっしゃれば、
現地駐在のとても親切な日本人、
株式会社エヌアセットの西村さんに
連絡を取ってみると、
また新しい気づきがあるかもしれません。
どうぞご遠慮なく、と言われたので
ここにアドレスを記載しておきます。
nishimura@n-asset.com
http://www.n-asset-vietnam.com/
旅をしながら、その国の不動産投資を学ぶのも楽しいし
また新たな視点が広がります。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
前号のブログ
起業するには何が必要か？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋の
「不動産投資成功マインド養成バイブル PDF版・46ページ」
「51日間で不動産投資のすべてがわかる動画講座」
今なら無料プレゼント中！
↓↓↓こちらをクリック↓↓↓
桜木不動産投資アカデミー
関連記事
起業するには何が必要か？
サラリーマンの方が不動産投資を志す時、
その理由・動機は多くの人に共通するものがあります。
・将来の収入が不安
・家族を守りたい
・忙しすぎて体を壊しそう
これは私のセミナーやコンサルで出会った方々に
直接お話を伺うことで感じるものですが、
この度、日本政策金融公庫が
とても興味深い調査をしている結果を見つけました。
「２０１６年 起業と起業意識に関する調査」
これは、全国の１８歳から６９歳までの約３２万人に
インターネットでアンケート調査を依頼したものです。
この結果をざっと私の視点も踏まえてまとめてみます。
１. 起業家の周りには起業家がいる。
アンケートの前段で、起業に関心があるか、という質問があります。
これによると
経営経験がなく、以前も今も起業に関心がない人は
全体の６０.６％でした。
一方、経営経験はないけれど、現在起業に関心がある人は
１４.３％。
また、起業に関心がない人は
「まわりに身近な起業家がいない」割合が７０.８％にのぼるのに対して
起業に関心がある人は４３.０％、
実際に起業している人は２８.４％と、
まわりに身近な起業家がいるかどうかで、
関心を持つか持たないか、
そして実際に自分も起業するのか
に大きく影響していることがわかります。
ちなみに、まわりの身近な起業家として挙げられるのは
両親
その他の親戚
友人・知人
となっています。
２. 起業できない理由のトップは「自己資金がない」
起業に関心がある層に、まだ起業していない理由を尋ねたところ
自己資金が不足している（５８.６％）
失敗した時のリスクが大きい（３７.５％）
ビジネスのアイデアが思いつかない（３４.６％）
が上位３つの回答です。
他には
財務・税務・法務など事業の運営に関する知識・ノウハウが不足している
製品・商品・サービスに関する知識や技術が不足している
仕入・流通・宣伝など商品等の供給に関する知識・ノウハウが不足している
起業について相談できる相手がいない
勤務先をやめることができない
家族から反対されている
などなど。
これらのことは、日頃から目一杯仕事をしているサラリーマンには
致し方ないかもしれませんね。
お金も貯まらないし
忙しくて時間も知識を習得する時間もないし
何より相談できる人脈もない
だから今の仕事をひたすら続けるしかないのです。
でも、起業することで失敗するリスクが大きい（３７.５％）
というのも、
「きっと」リスクが大きいのでは とか
よくわからないけどリスクがあるに「違いない」
などなど、所詮大した知識もない中で
さしたる根拠もなく、なんとなく
恐れているだけの人が多いのではないかと思います。
起業で成功している人ほど
「知識や技術なんて必要ない」
と言っています。
それよりも、ずっとサラリーマンを続けることの方が
いつ退職勧告されるかわからないリスク
定年が近づくにつれてますます収入が下がるリスク
がよほど大きいのではないかな、
と思うのです。
自己資金がないことも
不動産投資においてはかなりカバーできるわけですが
そういう知識に触れることも
サラリーマン社会の中では
非常に少ないですね。
やはり、自分の現状を変えたいと思う時、
相談できる人の存在はとても大きいです。
私自身も不動産投資塾に入り
メンターとたくさんの仲間を得たことで
だいぶ視野が広がり、行動力が身につきました。
起業する
ということは、自分の覚悟とともに
相談できる人を増やすことが大事ですね。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
前号のブログ
不動産融資の今後はどうなる？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋の
「不動産投資成功マインド養成バイブル PDF版・46ページ」
「51日間で不動産投資のすべてがわかる動画講座」
今なら無料プレゼント中！
↓↓↓こちらをクリック↓↓↓
桜木不動産投資アカデミー
関連記事
不動産融資の今後はどうなる？
2017年2月12日（日）のロイター通信で
「金融機関による個人の貸家業向け貸出（アパートローン）の急増に対し、金融庁・日銀が関心を強めている」
という記事が掲載されました。
「相続税対策や超低金利を背景に
富裕層などによる貸家の建設・取得需要が増大する一方で、
世帯数の減少が確実視され、空室率の上昇など
供給過剰感が出始めたためだ。
担保や保証に依存した安易な貸し出しも増え、
金融庁・日銀は適切なリスク管理を促し、
金融機関の対応に目を光らせている」
と記述されています。
つまり、不動産投資に関わる需要が増えたため、
金融機関が調子に乗ってお金を貸しまくっているようだけど、
将来的に返済できなくなる人が増えたら困るから
この辺でちょっと引き締めておこうか
ということですね。
日銀によると、アパートローンの２０１６年９月末残高は
前年比４.５％増の２２兆２２４億円。
貸し出し全体の増加率は同２％台なので、アパートローンは
その中でもほぼ２倍の伸び率になっています。
さらに７四半期連続で過去最高を更新し続けているそうです。
一方、現時点では重大な問題とはみていない、としつつも、
ある調査では
首都圏のアパート（木造・軽量鉄骨）の空室率は、
２０１５年春ごろまで３０％前後で安定的に推移、
その後急上昇し、２０１６年９月に
神奈川県で３６.８７％
東京２３区で３４.７４％と
いずれも調査史上最高の空室率になっています。
（首都圏でもデータ上はものすごい空室率になっていることに
別の意味で驚きますが）
そこで金融庁や日銀は、
各金融機関が安易に融資を実行しないように、
「融資の審査や実行後の管理が適正に行われているか」等々を
チェック項目に挙げています。
具体的には・・・（ここ重要です）
１．貸し出し案件は主に不動産業者からの持ち込みが多いと聞いていて、
地域銀行自身が顧客ニーズや貸し出し実行後の事業動向を十分に把握できていない。
→ ある意味、鋭い指摘です。
銀行は必ずしも不動産投資の専門家ではないからこそ
こちらの要望通りの融資をしてくれることもありますね。
そういう点では、この金融庁のご指摘はごもっとも。
２．融資全体の中で、不動産融資に偏りすぎていることが問題。
これから需要が下降した場合の経営陣の認識を問う。
→ これは不動産投資家にとっては「大きなお世話」と言いたい
ところですが、全体を俯瞰する立場から見れば致し方ない指摘です。
３．先行きの金利や空室率の動向について
強いストレスをかけてシミュレーションを必要がある
→ つまり、融資の根拠となる担保価値や収益性を
かなり厳しく見なさい、ということ。
この動きが現実化すると、
オーバーローンを望むようなことが
ますます難しくなってきます。
こういった金融庁や日銀の指摘に対し
各金融機関の動きを推測すると
新年度の４月以降に方針が変わるかもしれないので
とにかく今年３月までは
しっかりと不動産融資を行なって実績を上げておきたい
という風に考えると思われます。
自己資金の少ないサラリーマン投資家にとっては特に
この３月までに物件を取得することが
今後の不動産投資活動に重要な意味を占めてくるかもしれません。
融資が通る時が、買い時です。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
前号のブログ
孤独死は人ごとじゃない？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋の
「不動産投資成功マインド養成バイブル PDF版・46ページ」
「51日間で不動産投資のすべてがわかる動画講座」
今なら無料プレゼント中！
↓↓↓こちらをクリック↓↓↓
桜木不動産投資アカデミー
関連記事
孤独死は人ごとじゃない？
不動産賃貸業を営むリスクの一つとして
貸している部屋で入居者に死なれてしまうことが
挙げられます。
そうなるとその部屋は
「事故物件」として扱われ、
次に入居を検討する人には
その事実を伝えなければならない義務があります。
一般的な感情として、
自分が住もうとしている部屋で
そのようなことがあると
いろいろと気になることもあるでしょうから
家賃を通常の半額にしたり
思い切って１万円くらいにしたりしないと
なかなか入居が決まらないことが多くなります。
中には、少しでも割安な家賃の部屋に住みたいと
そういう物件を狙って探している人も
いるにはいるようですが。
とはいえ、少子高齢化が進む日本社会において
高齢者の入居受け入れは必要不可欠となってきています。
そこで、実際に起こった孤独死の調査データをもとに
その内実を見てみましょう。
一般社団法人少額短期保険協会が発表した調査データでは、
２０１５年４月から２０１６年１月まで
保険金が支払われた保険会社１４社の孤独死のケースを
対象にしています。
これによると
年代別にみて孤独死が一番多いのは
６０代で１４４人（全体の３２.７％）、
次いで７０代の７１人（１８.５％）、
４０代の６７人（１７.４％）となっています。
生産人口年齢にあたる２０〜５９歳のゾーンでは
１２８人（２９％）にのぼり、
孤独死は決して高齢者だけの問題ではないようです。
また、どの年代でも男性が圧倒的に多く
合計では男女比が８：２になっています。
賃貸住宅に暮らす男性の割合は約５７％なので、
いかに男性に多く孤独死が起こっているかがわかります。
調査結果全体のうち
病死したケースは５８.４％を占め
自殺は１５.２％。
個人的には、自殺も結構多いんだな、と感じました。
発見までにかかった日数では
１４日以内に発見されるケースが全体の６５％以上、
３０日以上かかるケースは１７.３％。
平均日数は２４日だそうです。
男性に比べて女性の方が
発見されるまでの日数が短い傾向があり、
男性のうち３０日以上かかる割合は２０％、
女性は３.５％で、
平均日数も男女差で１６日もあるようです。
これは男性の方が周囲とのコミュニケーションが少ない
ということが主な要因とみられています。
女性を発見する人は親族・友人・知人が５２％である一方、
男性の場合は４５％が管理会社や福祉サービス・自治体に
発見されています。
私も男性ですが、賃貸オーナーとしてよりも
何かの事情でもしも一人暮らしをする身になったとしたら
このような確率も高まるのかと思うと
ちょっと身につまされる思いがします。
孤独死が発生した部屋にかかった損害額としては
遺品整理などの残置物処理費用は平均で２１万２,９２０円、
原状回復費用は平均３８万７,４４０円。
この他、家賃支払いが滞った分は
本来 遺族や連帯保証人に支払い義務がありますが、
なかなか連絡がつかないケースもあるそうです。
孤独死は本当に気の毒なことですし、
予防策としては、人感センサーや見守りサービスなどの活用も
注目されていますが、起こってしまった場合を想定して、
保険に入っておくことも検討した方が良さそうです。
物件の規模を拡大すればするほど
こういうリスクも高くなります。
不動産賃貸業は社会的意義の高い仕事であるという自負を持ちながら、
いざという時の備えをしっかりしておくことも、
経営者として必要な対策ですね。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
前号のブログ
空室対策はこれまでの先入観を取り払え！
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋の
「不動産投資成功マインド養成バイブル PDF版・46ページ」
「51日間で不動産投資のすべてがわかる動画講座」
今なら無料プレゼント中！
↓↓↓こちらをクリック↓↓↓
桜木不動産投資アカデミー
関連記事
空室対策はこれまでの先入観を取り払え！
賃貸需要の最繁忙期・３月が近づくと
管理会社もいよいよ精力的に活動し、
３月末までに成約しようという動きが活発になります。
その際、もしも今、空室に悩んでいるならば
ターゲットを見直してみることも一つの策です。
また、日本では人口が減少していくことが明白だから
今後は賃貸需要も衰退する一方、という考えから
今ひとつ不動産投資に踏み切れないと思うなら
非常にもったいない話です。
これからの空室対策を考えるとき、
新しいマーケットを狙うという手段があります。
それは、これまでは入居を敬遠しがちだった層について
改めて可能性を考えてみることです。
１. 高齢者
６５歳以上の高齢者は３,３８４万人（平成２７年９月国勢調査）で、
全人口の26.7％になっています。
実際、高齢者は持ち家率が高く、
この割合が賃貸マーケットのターゲットとは言い難いものの、
空室が増加しているのなら
高齢者というだけで入居を避けている場合ではありません。
高齢者の入居で心配な点は
孤独死が一番に挙げられますが
リスクを軽減するために
人感センサーを用いたサービスや
NPO法人による見守り巡回サービス、
新聞配達の会社と提携したサービス
など、様々な対策が
各管理会社で検討されています。
２. 障害者
実は障害者も増加していて、
知的障害者は過去１１年間で２倍になりました。
また、
身体障害者３９３万７,０００人
知的障害者７４万１,０００人
精神障害者３２０万１,０００人
で、全人口の約６.２％にあたります。
近隣との揉め事や差別意識から、
こうした方々の入居に踏み切れないオーナーもいるようですが、
医療機関や地域と連携したり、同居者や家族と相談しながら
対応していくことも可能です。
３. 外国人
昭和６１年には８６万７,０００人だった長期外国人滞在者は
平成２７年で２２３万人と、３倍近く増えています。
全国の大学でも少子高齢化に伴い
積極的に留学生を受けて入れています。
また、最近増えているのは
企業が労働者として求めている
建設や介護などの特定の分野で技術を習得する外国人です。
対策としては
管理会社が英語や中国語を話せるスタッフを雇ったり
外国人のための保証会社もできていて
家賃滞納への対応も整備されつつあるようです。
４． シングルマザー
２０１０年の調査では全国に１０８万２,０００人の
シングルマザーがいます。
必ずしも生活が困窮しているわけではありませんが、
収入面で滞納リスクなどを心配する大家さんも多く
保証人を立てないと入居を認めないケースも見られます。
一方で、シングルマザー向けのシェアハウスなど
積極的に特徴を打ち出していくオーナーが出てきています。
「新しいマーケット」であるべき
住宅確保困難者に対し、
オーナーが食わず嫌いで先入観が邪魔をしているケースが多いようですが、
一つや二つの事例や聞きかじりで判断せず、
きちんと入居希望者と向き合い、
管理会社と相談しながら
しっかりと空室を埋める対策を考えたいですね。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
前号のブログ
お金のない人は不動産投資ができない？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋の
「不動産投資成功マインド養成バイブル PDF版・46ページ」
「51日間で不動産投資のすべてがわかる動画講座」
今なら無料プレゼント中！
↓↓↓こちらをクリック↓↓↓
桜木不動産投資アカデミー
＊とってもわかりやすい、と評判の著書：
「自己資金０円からはじめる不動産投資」
キャンペーン情報はこちら。
http://sakuragi-juku.com/shikin0/
——————————————————-
桜木大洋のFacebookはこちら。
友達リクエスト受付中！
関連記事
お金のない人は不動産投資ができない？
「自己資金がなくても不動産投資ができるんですか」
という質問をよくいただきます。
実際私は、不動産投資を始めて丸７年、
本格的に取り組むようになって丸５年が経ちますが、
現時点において、まだ自己資金を１円も使っていません。
なぜなら、私が取り組む不動産投資というものは
金融機関から「借りたお金で」マンションを買い
「家賃収入で返済」をしながら、
その差額で利益を得るビジネスだからです。
言ってみれば、銀行がお金を貸してくれさえすれば
誰でもできるのが不動産投資なのです。
では、銀行はどういう人にお金を貸すのでしょうか。
それは、きちんと返してくれると
信用できる人です。
どんな人が信用されるのか、それは
会社に勤めていて、定収入がある人
つまり、もしも賃貸経営がうまくいかなくなった時、
自分のサラリーから拠出して
返済に充てられるだけの余力がある人
ということになります。
しかし実際は、
家賃収入では返済ができず、
その他の必要経費も払うことができない
というのは、
よほど物件の見立てが悪いか
全く経営努力をしない場合に限ります。
きちんと物件を選んで
取得後も真面目に努力すれば、
自分のお金を出して返済に充てなければならない
などということはほとんど起こりません。
私の場合、少なくとも毎月
家賃収入の２割以上の現金が残るので、
あとは常に満室を維持できるように
管理会社さんと綿密なコンタクトを心がけているだけです。
あとは、突発的な修繕費がかかるような事故があっても
慌てないように
現金を確保しておいたり
保険をかけてリスクに備える
などの対策をするだけですね。
というわけで、
不動産投資は本当に誰でも簡単にできるビジネスなのですが、
強いて言えば、物件を手に入れる際、
その後の命運を分ける局面が２つあります。
１つ目は、物件を探すとき。
世の中には昔から物件を持っている人がいて、
その人が物件を売って現金に変えたい
と思う時が必ずきます。
その時に、いくらで買うか、
どんな修繕が必要で、
満室を維持するにはどんな労力がいるか
を素早く見極めることが大事です。
２つ目は、融資を引くとき。
前述の通り、金融機関に信用されないと
お金を貸してもらえません。
そこで一般論を言えば、
・上場企業に勤務している
・年収1,000万円以上
・自己資金3,000万円以上
の人が有利です。
でもこれは、あくまでも一般論。
事実ではあるけれど、真実ではありません。
私のコンサル生さんは
年収360万円で、
年間240万円のキャッシュフローを得られる物件を
オーバーローンで購入しました。
いきなり年収が1.5倍になったわけですね。
このように、不動産投資で成果を出すと、
時には人生がガラリと変わるほどの
大きな可能性を手に入れることがあります。
では、どんな人が可能性を手に入れられるのか。
それは、「諦めない人」です。
もう少し踏み込んで言うと、
「望む結果をイメージし続けられる人」です。
一般的に〜〜と言われているから、
あの人に〜〜と言われたから
ということをいちいち気にしている人は
まず、人生を変えるほどの可能性など
手に入れられないのです。
「不動産投資をしたいけどお金がない」
と考えるか
「お金がないけど不動産投資をしたい」
と考えるか
の違いです。
自分の状況をどこにフォーカスするかによって
意識も行動も、そして結果も
変わってくるのです。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
前号のブログ
コインランドリー投資が活況 !?
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋の
「不動産投資成功マインド養成バイブル PDF版・46ページ」
「51日間で不動産投資のすべてがわかる動画講座」
今なら無料プレゼント中！
↓↓↓こちらをクリック↓↓↓
桜木不動産投資アカデミー
＊とってもわかりやすい、と評判の著書：
「自己資金０円からはじめる不動産投資」
キャンペーン情報はこちら。
http://sakuragi-juku.com/shikin0/
——————————————————-
桜木大洋のFacebookはこちら。
友達リクエスト絶賛受付中！
関連記事
