不動産融資の今後はどうなる？
2017/02/13 最新情報
2017年2月12日（日）のロイター通信で
「金融機関による個人の貸家業向け貸出（アパートローン）の急増に対し、金融庁・日銀が関心を強めている」
という記事が掲載されました。
「相続税対策や超低金利を背景に
富裕層などによる貸家の建設・取得需要が増大する一方で、
世帯数の減少が確実視され、空室率の上昇など
供給過剰感が出始めたためだ。
担保や保証に依存した安易な貸し出しも増え、
金融庁・日銀は適切なリスク管理を促し、
金融機関の対応に目を光らせている」
と記述されています。
つまり、不動産投資に関わる需要が増えたため、
金融機関が調子に乗ってお金を貸しまくっているようだけど、
将来的に返済できなくなる人が増えたら困るから
この辺でちょっと引き締めておこうか
ということですね。
日銀によると、アパートローンの２０１６年９月末残高は
前年比４.５％増の２２兆２２４億円。
貸し出し全体の増加率は同２％台なので、アパートローンは
その中でもほぼ２倍の伸び率になっています。
さらに７四半期連続で過去最高を更新し続けているそうです。
一方、現時点では重大な問題とはみていない、としつつも、
ある調査では
首都圏のアパート（木造・軽量鉄骨）の空室率は、
２０１５年春ごろまで３０％前後で安定的に推移、
その後急上昇し、２０１６年９月に
神奈川県で３６.８７％
東京２３区で３４.７４％と
いずれも調査史上最高の空室率になっています。
（首都圏でもデータ上はものすごい空室率になっていることに
別の意味で驚きますが）
そこで金融庁や日銀は、
各金融機関が安易に融資を実行しないように、
「融資の審査や実行後の管理が適正に行われているか」等々を
チェック項目に挙げています。
具体的には・・・（ここ重要です）
１．貸し出し案件は主に不動産業者からの持ち込みが多いと聞いていて、
地域銀行自身が顧客ニーズや貸し出し実行後の事業動向を十分に把握できていない。
→ ある意味、鋭い指摘です。
銀行は必ずしも不動産投資の専門家ではないからこそ
こちらの要望通りの融資をしてくれることもありますね。
そういう点では、この金融庁のご指摘はごもっとも。
２．融資全体の中で、不動産融資に偏りすぎていることが問題。
これから需要が下降した場合の経営陣の認識を問う。
→ これは不動産投資家にとっては「大きなお世話」と言いたい
ところですが、全体を俯瞰する立場から見れば致し方ない指摘です。
３．先行きの金利や空室率の動向について
強いストレスをかけてシミュレーションを必要がある
→ つまり、融資の根拠となる担保価値や収益性を
かなり厳しく見なさい、ということ。
この動きが現実化すると、
オーバーローンを望むようなことが
ますます難しくなってきます。
こういった金融庁や日銀の指摘に対し
各金融機関の動きを推測すると
新年度の４月以降に方針が変わるかもしれないので
とにかく今年３月までは
しっかりと不動産融資を行なって実績を上げておきたい
という風に考えると思われます。
自己資金の少ないサラリーマン投資家にとっては特に
この３月までに物件を取得することが
今後の不動産投資活動に重要な意味を占めてくるかもしれません。
融資が通る時が、買い時です。
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