新築木造アパートがよく売りに出ているけど、気をつけて！
最近は利回りの高いRC（鉄筋コンクリート造）のものがなかなか売りに出されず、大体７％台、よくても８％台になって来ています。たまに９％台があっても、築３０年以上などのかなり古いものばかり、という市場状況です。
そんな中、不動産仲介業の会社からメルマガ等で案内されるものに、新築木造アパートが目立つようになってきました。利回りは８％から９％ですが、新築であれば当分の間、修繕費もかからず、何より客付けに対して「新築」という強いブランド力を発揮できます。
そして需要の多いエリアの新築であれば、金融機関もまだまだフルローン、オーバーローンを出してくれる可能性が高いため、不動産会社としても売りやすい物件としてランクインしてくるのだと思います。
一方、私は昨年、２棟の木造アパートを売却し、現在はRCを3棟所有していて、今なお買い増していこうと日々努力していますが、融資を引けるほど充分な収益を上げられるRC物件にはなかなか出逢えないので、つい「新築木造でもいいか」と思いがちです。
そんな自分へ自戒の念を込めて、自らの経験から新築木造アパートのリスクについてお話ししておこうと思います。
１．資産価値が急激に下がる可能性がある。
新築物件は大抵、売り出す時に広告費をかけられていますので、その分価格に上乗せされているものが多いです。つまり、純粋な資産価値＋αで売価設定されているので、購入後の資産としてはその分、目減りします。
フルローンやオーバーローンで融資を受けた場合には、当分の間、資産よりも残債の方が上回りますので、その分、負債を抱えていることになります。
こうなると次に収益物件を購入する際、金融機関から「負債の多い人」と見なされ、なかなか融資を受けられなくなってしまいます。
２．購入時の家賃はほぼ維持できない。
購入するときは「新築」なので、家賃設定も高く、売価が高くてもそれなりの収益が見込まれるため、必然的に利回りが高く見えます。しかしながら、最初の入居者が一旦退去してしまうと、次に募集するときは「新築」とうたえないため、家賃を維持するのが難しくなってきます。
そのアパートに希少価値があり、家賃を下げなくても人気が高い場合には大丈夫かもしれませんが、もしも周辺に同じようなアパートが後から建ってくると、その新築の方が安い家賃に設定されたりして、結果的に市場全体の家賃が下がってしまう恐れもあります。
３．空室が出たときのインパクトが大きい。
これはアパートというよりも規模の問題で、８％〜９％程度の物件で、部屋数が６室〜１０室程度の規模だと、１部屋空いたときにキャッシュフローに与えるインパクトが大きくなります。
例えば１部屋６万円の部屋が６室あると月３６万円の収入がありますが、１部屋空いてしまうとその分の家賃収入（６万円）が無くなる上、クリーニング費用（約２万円）と新規募集の広告費（約６万円）と合わせておよそ１４万円が飛んでいきます。つまり、いきなり約４割程度の収入減となってしまいます。
すぐにまた空室が埋まればよいのですが、これが２ヶ月、３ヶ月と決まらない場合には、さらに毎月６万円ずつが予算から無くなっていき、胃の痛む思いをしなければなりません。
しかしながら、デメリットやリスクばかりに目を向けて、不安だけを煽っても仕方ありませんし、それではどんな物件も買えなくなってしまいます。
不動産投資は何より「目的」が大事ですので、短期間にどんどん物件を増やしていくつもりがなく、じっくりとアパート経営を行って少しずつでも着実な収益を得たい、という目的の場合には、新築アパートも良いかもしれません。
最近は１０年間家賃変更なしのサブリース（満室前提での一括借り上げ）を提唱する不動産会社もありますので、そうすれば上記のリスクもある程度回避できます。
絶対にこの物件を買ってはいけない、などというものは存在しません。自分が投資家として何を目指しているのかを日々意識し、市場環境の変化に柔軟に対応していく心構えも大切です。
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物件売却時、売価と利益をどう考えるか？ 最終回
収益不動産の「出口戦略」について、物件売却時の価格設定と利益確定をテーマで私の考察をお伝えし、今日で４日目・最終回となりました。
ちまたでよく耳にする
「◯◯円で買った物件を◯◯円で売った。だから◯◯円儲かった」
ということの真実を探ります。
ここでもう一度、売却時の利益の考え方について、これまでの考え方をおさらいしておきます。
案１：買った時の価格と、売った時の価格の差分で考える
単に購入価格と売買価格の差分が利益になる、という考え方。これは現金の売買時には通用しますが、実際には売買には仲介手数料を伴うため、この他に何百万円という支払いがある筈。
従って収益不動産の売買としては現実味がないのでは、との私見です。
本文はこちら。
案２．売却時の残債をリセットする、という目的で考える
収益不動産のほとんどは融資を受けて物件を購入しているので、売却時には残債をゼロにする、という考えに基づくケース。実際、
売却価格から仲介手数料を引き、残債を全て返したあとに残ったお金
が手元に残るわけですから、これを「利益」とする見方ですね。
本文はこちら。
案３．所有期間中のキャッシュフロー（インカムゲイン）と合わせて考える
残債をベースにいくら残ったか、もしくは残らなかったか、ということだけでは、長年の投資の成果を図ることはできません。家賃収入でローン返済し続けることのできる収益不動産では、収益物件から上がるキャッシュフローも投資の成果と言えます。したがって、
売買益（キャピタルゲイン）＋月々の利益（インカムゲイン）
で利益をはかる、という考え方です。
本文はこちら。
さて、そして今回はいよいよ考察の最終回。
ここまでの３案も決して間違いではないですし、人によって捉え方も異なるので、どれを選べば正解ということもないと思います。この考え方を参考に、それぞれで一番納得できる方法を採用いただければ本望です。
●私の結論（案４）
売却時の利益を確定するには、売却価格から
残債をリセットして、諸経費を差し引いて残金を出し
インカムゲインを加えた後
「保険の返戻金」を加えて
購入時に拠出した「自己資金」を差し引く。
これで全てのキャッシュフローがはっきりと算出できます。
私が今回売却した木造アパートのケースでは、
- 購入価格：5,300万円。諸経費込みで5,600万円の融資を受けて購入。
- 自己資金はそのうちの100万円。
- 売却価格：4,900万円、残債4,700万円、諸経費200万円でプラスマイナスゼロ。
- ５年間所有したインカムゲイン：20万円
- 保険返戻金：150万円
ということで、
4,900万円（売価）−4,700万円（残債）−200万円（諸経費）
＋20万円（インカムゲイン）＋150万円（保険返戻金）−100万円（自己資金）
＝70万円
となりました。
つまり、この木造アパートを5年間所有した結果として、70万円が手元に残りました。
これが今回の「出口」というわけです。
元々の購入価格5,300万円−売価4,900万円＝マイナス400万円
とはだいぶ実態が異なりました。
私の売却の目的が「残債を無くす」ことにあったので、わずか70万円が残りましたがこれで良しとします。
そして、もしも売却時の価格が購入時価格を大きく上回り、残債をクリアしても数百万円・数千万円の利益が出た時は要注意です。
個人で所有している物件を５年以内に売却した場合、短期譲渡税として利益の３９％を納めなければなりません。1,000万円の利益が出たら390万円が税金になります。
話が少々長くなり、ややこしさを感じてしまったかもしれませんが、収益不動産は
「安く買って高く売る」という単純な商売ではなく、
そこに手数料や自己資金、インカムゲイン、税金までさまざまな項目を捉えながら売買を行っていかなければならないのです。
こう考えると、売却によってよほど大きな利益を狙う目的がない限り、できるだけ長く所有して、継続的なインカムゲインを得ていく方が私には合っています。
４日間にわたり、お付き合いいただきありがとうございました。
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物件売却時、売価と利益をどう考えるか？ その3
物件を売却した時、いくらで売ればいくらの利益が確定するのか、
というテーマについて私の考察をお伝えし、今日で３日目になります。
一日に一つずつ、考え方を整理しています。
そのきっかけは、私自身が木造２棟を売却するときに悩んだことがあるからです。
そして、周りの人や本で見かける人は、とても簡単そうに
「◯◯円で買った物件を◯◯円で売った。だから◯◯円儲かった」
というので、本当にそうかなぁ、と感じるのです。
それではまず、これまでの考え方をおさらいしておきます。
案１：買った時の価格と、売った時の価格の差分で考える
単に購入価格と売買価格の差分が利益になる、という考え方。
これは現金の売買時には通用しますが、実際には売買には仲介手数料を伴うため、この他に何百万円という支払いがある筈。
したがって収益不動産の売買としては現実味がないのでは、との私見です。
案１の本文はこちら。
案２．売却時の残債をリセットする、という目的で考える
収益不動産のほとんどは融資を受けて物件を購入しているので、売却時には残債をゼロにする、という考えに基づくケースがあります。
実際、売却価格から仲介手数料を引き、残債を全て返して残ったお金が手元に残るわけですから、これを「利益」とする見方ですね。
案２の本文はこちら。
そして３本目の今日は、もう少し広い視野で不動産投資を眺めてみます。
それは、一時の売買のみならず、所有していた期間のキャッシュフローを加味する考え方です。
たとえばその物件を５年間所有し、家賃収入から必要経費を引いて、年間100万円ずつのキャッシュフロー（手残り現金）を得ていたとします。
そうなると、たとえ売却金額から手数料と残債を引いた後に１円も残らなかったとしても、その物件を所有したおかげで100万円×5年＝500万円が利益と考えることも正しいのではないでしょうか。
ちなみに、この家賃収入から得られる利益のことを「インカムゲイン」といい
売買の結果から得られる利益のことを「キャピタルゲイン」といいます。
不動産投資は、この「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の両方を得られることを大きな特徴としている素晴しい投資スタイルです。
従って、やはり双方の利益を合算して捉えることが、出口（投資の結果）を見定める上では重要なのだと思います。
具体例として私のケースを挙げてみます。
① 5,300万円の新築木造アパートを、諸費用込みで5,600万円のオーバーローンで購入。
② ５年所有した後の残債は4,700万円
③ 売却時の価格は4,900万円（もっと高く売りたかったけれど残念！）
④ ５年間のインカムゲイン（家賃収入から必要経費を引いた手残り）は20万円（←寂しい）
この時、4,900万円で売る時の
仲介手数料（物件価格×３％＋６万円）
諸費用（抵当権抹消手続き費用、日割り家賃清算時の買主への譲渡分etc.）
が合計で200万円でした。
つまり、4,900万円を買主さんからいただいて、仲介手数料と諸費用200万円を引くと、
4,700万円。これで残債を返済するとちょうどゼロになります。
ではこの投資では、プラスマイナスゼロなのか？
というとそうでもなく
所有していた期間のキャッシュフローが20万円あるのですから、
この投資の利益は20万円だった、としてみました。
「５年間、１円も出さずに最後は20万円の利益を得た」
要するに、キャピタルゲインとインカムゲインの合計で利益を確定させる、
という考え方ですね。
しかしこれでは、肝心の◯◯を忘れているのです。
いよいよ明日は最終章。
◯◯の答えと、さらに踏み込んだ私の結論をお話しします。
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物件売却時、売価と利益をどう考えるか？ その2
昨日は、売却時の価格設定と利益の考え方について、案１をお伝えしました。
案１：買った時の価格と、売った時の価格の差分で考える
本文はこちら。
そして今日は、案２についてお話ししたいと思います。
案２．売却時の残債をリセットする、という目的で考える
購入時の金額よりも高い金額で売れた時、その差分が利益になるという考え方はとてもシンプルですが、その分が儲かった、というのは果たして正しいのでしょうか。
また、購入時に5,000万円で買い、売却時に4,900万円で売った場合、100万円マイナスだった、という考えた方は正しいでしょうか。
他の商品と同様に、もしも現金で売買が行われているのであれば、上記の考え方でほぼ正しいと思います。しかし、収益不動産のほとんどは、融資を受けて購入するものですから、残債を基準に考えることも大切です。
●売却目的によって売り方が変わる
実際、私の場合には、なかなか儲からない木造アパート２棟を昨年売却しましたが、その目的はキャピタルゲイン（売買価格の差分による利益）ではなく、
1．これ以上マイナスになることを防ぐ（ロスカット）
2．残債をリセットする
の２つが目的でした。
具体的には、5,300万円の木造アパートを、諸費用込みで5,600万円のオーバーローンで購入し、５年所有した後の売却時の残債は4,700万円でした。
この4,760万円をすべて返済して、残債をゼロにするためには、
4,700万円に売却時の仲介手数料ほか諸経費（約200万円）を上乗せして、
4,900万円で売却することが必要です。
つまり売価4,900万円が、残債をリセットするための「最低価格ライン」と言えます。
結果、この物件は5,000万円で売れました。
5,000万円から諸経費200万円と残債4,700万円を引いて、100万円が残ったわけです。
●ここから重要
従って、私はこのアパートを購入する時、１円も手出しが無くオーバーローンで取得し、５年間所有した後、売却して100万円の現金が手元に残ったわけです。
購入時の価格：5,300万円
売却時の価格：5,000万円
でも利益はマイナス300万円ではなく、プラス100万円。
５年間のローン返済は家賃収入でまかない、私は全く出費をしていません。
そして残った負債を売却によってゼロにし、かつ100万円の余剰を残しました。
これが、ローンを使って物件を購入することの、一つのメリットですね。
でも、5年間の不動産事業の結果として、果たしてこの100万円がすべて、と言っていいのでしょうか。
その答えは、明日に続きます。
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物件売却時、売価と利益をどう考えるか？ その１
「出口戦略」という言葉があります。
不動産投資は買って終わり、というだけでなく、売却して初めて利益が確定することは周知の事実。
業界用語では、
家賃収入で得られる「インカムゲイン」ともう一つ
売却時の利益「キャピタルゲイン」
が重要と言われています。
では、ここで質問。
「売却時の利益」って何ですか？
買った時の金額と売った時の金額の差額？
それだけで、本当に「いくら儲かったのか」がわかるのでしょうか。
不動産投資家の皆さんなら、
物件の取得時にいろいろな税金や手数料がかかることをご存知ですよね？
では、真の「出口戦略」とは、いったいどんな指標を用いるべきなのか、
私の考え方を述べます。
案１：買った時の価格と、売った時の価格の差分で考える
例えば5,000万円で買ったものを5,300万円で売れば、
5,300万円−5,000万円＝300万円の利益
という考え方。
これは最もシンプルで、ご自身の実績を語る人からよくこんな話を聞きます。
「去年5,000万円で買ったアパートが5,300万円で売れちゃってさぁ、300万円儲かったよ。」
このセリフの中で、本当に300万円儲かったのかどうかは疑問です。
なぜなら、購入時には物件価格×３％＋６万円の仲介手数料を支払ったかもしれないし、売却時にも同じく仲介手数料を支払うケースが多いからです。
１．仲介手数料はいくらだったか
仲介手数料は、物件価格×3％＋6万円かかるのが普通です。
5,000万円の物件を買うときは、5,000万円×3%+6万円＝156万円、
5,300万円で物件を売る時には、5,300万円×3％＋6万円＝165万円となります。
従って、買う時も売る時も手数料がかかるなら、156万円＋165万円＝321万円を不動産会社へ支払うことになります。
２．不動産取得税を納めている
更に購入時には、必ず不動産取得税を納めています。
不動産取得税の税額は土地と建物によって大きく違いがあるので一概には言えませんが、ざっくり100万円だったとします。
そうすると、購入時には
5,000万円＋156万円＋100万円＝5,256万円
を支払っている筈です。
その物件を売却時に5,300万円で売れば、165万円の仲介手数料が経費としてかかっていることになるので
5,300万円−165万円＝5,135万円が手残りになります。
※計算を簡単にするために、他の諸経費（抵当権設定費等）は考えないことにします。
３．まとめ
ここまでの話をまとめると
5,000万円で買った物件を
5,300万円で売ったとしても、それは
5,256万円かかって手に入れた物件を、
5,135万円で手放した
と同じことになります。
これをもとに再計算すると、
5,135万円—5,256万円＝121万円の赤字
となりました。
逆に、5,256万円かかって手に入れた物件を、売る時にプラスマイナスゼロにするには、
売却価格が最低でも5,425万円であることが必要です。
念のため検算すると、
5,425万円の仲介手数料（3％＋6万円）＝169万円
5,425万円−169万円＝5,256万円（手残り）
ほら。ですので、
5,000万円で購入した物件は、5,425万円で売って、やっと利益０円なのです。
シンプルに「現金で売り買い」した場合には、恐らくこのケースに当てはまると思います。
しかし、ほとんどの方は融資を使って物件を買っているでしょうから、必ずしもこの考え方が正しいとは限らないのです。
融資を引いて購入した場合の出口（売却時の利益確定）については、
明日またお話しします。
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不動産投資をやりながら妻を味方にする方法
昨日は、不動産投資家が集まる塾で、ゲスト講師として講演をさせていただきました。
タイトルは、
「桜木大洋の ちょっと イイ話」。
これからシリーズ化して、受講生さんの役に立ちそうなお話を、
少しずつお届けしていこうと思っています。
昨日の第一話は
「妻に反対されない不動産投資の進め方」
以前にも同じようなタイトルでブログに投稿しましたが、今回はより具体的に、妻を味方につけるノウハウについてご紹介しました。
１．まずは目標・目的を明確にすること
毎回のように言ってしまいますが、目標・目的を明確にすることで、周囲からの納得感が得られます。
これがフワッとしていると、
「何を甘いこと考えているの」
「だまされているんだじゃないの」
となり、高額の融資を借りることに猛反対されかねません。
私の知り合いにも、契約の土壇場で連帯保証人になることを奥様に断られた方がいます。
普通の感覚では、何千万円・何億円の借金をしようという時、不安になって当然ですよね。
ましてやサラリーマン家庭でしたら、事業規模の融資は受けたことがないでしょうから尚更です。
ちなみに私の場合、不動産投資の目標は
「家族の夢を叶えること」
「家族とともに過ごす時間を増やすこと」であります。
そのため、この数年で娘をアメリカへ留学させたり、家族でハワイ旅行に行ったり、多くの夢を叶えて来ました。
その度に
「不動産投資のおかげだね」
と家族みんなに言っています。
それをみんなが理解しているから、私の活動はいつも家族に応援されているのです。
２．妻と月に一度、贅沢なランチに行く
これには、とても便利なサイトがあるのでご紹介します。
一休.com
全国のレストランの中から、厳選された雰囲気と料理のお店が登録され、
ここの会員になると毎日のように紹介メールが送られて来ます。
ランチでだいたい3,000円前後、
ディナーでも5,000円前後で
かなりお得なメニューがあります。
私もこれまで何度も利用していますが、今のところハズレなし。
どの店に行っても毎回本当に美味しくて、雰囲気もよく、心を豊かにしてくれます。
こういう時間を月に一度でもつくり、妻と過ごすこともいいですよ。
予約もして、招待してあげると、とてもスマートにエスコートできます。
日頃の家事からちょっと手を離れて、ゆったりとした時間を過ごすしている妻の
満足そうな表情を見ながら
「不動産投資のおかげだね」
とつぶやくのです。
実際、不動産投資を始めたおかげで、このような時間を過ごすことができています。
目的を一つ一つ実現している感じですね。
今日のセミナーでは、プレゼンテーションのPPTに幸せそうな家族の画像をたくさん映したので、何だか自分の家族自慢のようで気が引けましたが、出席者の方々は思いの外、共感していただけたようでした。
実施後のアンケートに寄せられた感想を読んでも、とりあえず私の主旨は伝わったようなのでホッとしました。
やはり、家族とともに歩む不動産投資
これが私のスタイルです。
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ふるさと納税は不動産投資家にこそオススメ！
不動産投資家に限らず、一定の所得を得ている人は税金を納めています。
そして特に不動産事業では、物件を所有して数年経つと収益がどんどん増えていくので、そこからは節税との戦いになります。
だからこそ税金関係のテーマに敏感な人も多いのではないでしょうか。
不動産事業を営む上での節税と言えば、減価償却費、修繕費、設備費用などの他、保険、交通費、交際費などさまざまな項目を抜かり無くチェックされていることと思います。
しかしながら、誰でも簡単にできる節税の手段として、今わたしは「ふるさと納税」に注目しています。
既に仲間内からは
「今更何言っているの？まだやっていないの？」
と白い目で見られることもあり、それだけ世の中に普及しているのかな、と思いますが、
まだ経験されていない方にはぜひおすすめの企画です。
節税、というとちょっと違うかもしれませんね。
「ふるさと納税」は、地方自治体に寄付をすることによって、その分の所得税・住民税が控除される仕組みです。
そしてただ寄付するだけでなく、寄付した自治体から「お礼の品」が送られてきます。
つまり、どうせ納税するならば、オマケをもらえる方がお得じゃん。
というイメージです。
オマケ＝お礼の品
この「お礼の品」が素晴らしいのです。
ざっと例を挙げるだけでも大変な品揃えです。
・お米、お肉、海産物
・野菜、果物、スイーツ
・酒、ビール、焼酎
・イベントチケット
・電化製品
・化粧品
などなど。
お礼の品の一覧はこちら。
こちらをご覧いただくと、そこはもうカタログショッピングの世界です。
金額は2,000円〜1,000,000円まであり、寄付金に応じたお礼の品がもらえます。
例えば１万円を寄付すると、10kgのお米がもらえたりします。
３万円寄付すると３0kg
10万円で100kgです。
寄付金が税金から控除される上限は住民税の２割まで、となっていますので、
50万円以上の住民税を納めている人は、大体10万円のふるさと納税ができます。（正確にはケースによって異なります。後述）
そして上記の例をそのまま当てはめると、
同じ10万円を納めるのに、その支払い先を地方自治体に振り向ければ、
100kgのお米がもらえることになります。
もちろんお米だけでなく、お肉でも野菜でも、お酒でもスイーツでも選び放題です。
これって、生活がかなり楽になりませんか？
「楽」＝ラクちん＋たのしい 両方の意味です。
知っている人だけが得をする、の典型だと思います。
ふるさと納税の解説はこちらにあります。
この解説内容で難しいと感じてしまうのは、
寄付金の上限額を計算する部分です。
なぜかと言うと、給与所得額や家族構成によって、その額が変わってくるからです。
でも、よくわからない場合でも、とにかく１万円は寄付することにして、
まずは体験してみてください。
１回やれば、大体わかってきますし、あとはきっと病みつきになります。
尚、サラリーマンの場合には本人に代わって会社が税務申告をしていますので、
ご自身の課税所得額（年収ではありません）がいくらで、
税率がいくらなのか、源泉徴収票をみて
しっかりと把握されている人が意外に少ないようです。
まず、１万円のふるさと納税を体験したら、
あとは自分の上限金額はいくらくらいなのか、
をこちらで確認し、
上限金額まで一気に購入、じゃなかった納税されることをお勧めします。
やって損はない「ふるさと納税」。
知っている人・行動する人だけがメリットを受け取れます。
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不動産投資仲間と会食することの意義
昨日は、不動産投資の塾で知り合った諸先輩方と会食をしました。
全部で８人でしたが、そのうち５人はサラリーマンリタイヤし、不動産を中心としてビジネスで独立されています。そして全員が私よりも多くの不動産を所有し、余裕のキャッシュフローを得ている方々ばかりです。
食事をしたお店は、東京都文京区根津にある、串揚げ料理の店「はん亭」。
串揚げ はん亭 のホームページはこちら。
●お店の価値を知る
その店はまるで江戸時代にタイムスリップしたような佇まいで、由緒ある下町の老舗らしさと威厳を感じさせてくれました。
明治時代に建てられた総けやき造り木造三階建ての日本家屋はとても珍しく、今ではなかなか見ることができません。
価値ある建築物として、文化庁が指定する登録有形文化財にも指定されているそうです。
肝心の料理ですが、これがすべて揚げたてということに加え、素材一つ一つに丁寧な料理人の細工が感じられ、どれも今までに感じたことのない味でした。口に入れた瞬間に「美味しい！」の言葉が自然と出てきます。
地元の名産品に「谷中生姜」がありますが、この揚げ物が絶品。生姜本来のピリ辛風味が揚げの衣に柔らかく包まれてマイルドに。
ハスの肉詰めや茄子の肉詰め、舞茸など、私は特に野菜系の揚げ物に奥の深さを感じました。
私たちが今回利用したのは一階奥の蔵にある個室でしたが、二階・三階にはお座敷があり、窓からは屋根瓦の波がとても心地よく見えて、下町風情を感じさせてくれるそうです。
次回はぜひ上の階で食事してみたいと思います。
●美味しさの共有から豊かな会話が弾む
料理の美味しさもさることながら、出された料理の説明を聞きながら、みんなで一串ずつをつまみ合い、口に入れた瞬間に驚きと喜びの声が上がります。
そこからまた楽しい会話が始まり、場が盛り上がっていくのですね。
そんな贅沢な時間を共有しながら、最近取り組んでいるお互いのビジネスについて情報交換をしていきます。
●会食は人脈づくりと情報交換の場に最適
参考までに、料金は
最初の6串に生野菜スティックと箸休めの小料理がついて2,600円、
追加の6串で＋1,400円
合わせて4,000円
ビールや日本酒など飲み物を含めて、合計で一人6,000円でした。
とてもコストパフォーマンスに優れたお店です。
そもそも今回のお店は、今日のメンバーの一人が推薦し、予約してくれたものです。
今回の会食がなければ、私には思いつきもしませんし、この貴重な体験をすることも無かったでしょう。
このように、上質の情報を持っている人々とのつながりは、金銭の損得では測れない、かけがいのないものだとつくづく感じます。
単に仕事の話をするわけではなく、上司のグチを言うわけもなく、居心地の良い時間を楽しみたいという目的のもとに、みんなで和気あいあいと語り合っています。
こういう人達の輪にどれだけ入っていけるか、というのも人間の幅を広げる基盤になっていくんだな、と感じた次第です。
いつか私も、紹介して喜ばれる”真の名店”を見つけたいと思います。
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不動産投資ではなぜ札幌がオススメなのか？
都心ではすっかり利回りが低くなり、地方物件といえど、この１〜２年で利回り10％を切ることが珍しくなくなってきました。そんな中、相変わらず札幌エリアが注目されているようです。
しかし、札幌の不動産投資についてはさまざまな意見があり、
「競争が激しく空室が多い」
「入居者を入れた時の広告費（AD）は３ヶ月が当り前」
「雪対策で管理費がかさむ」
等、否定的な意見も少なくありません。
ところで今日は、ある不動産業者が主催するセミナーに参加しました。
そこでゲスト講師として講演されていたN氏は、国内外に約３０億円の投資をされ、年間家賃収入３億円という強者です。
そのN氏がご自身のセミナーの中で
「今、日本で最もおすすめのエリアは札幌市内」
と断言されていましたので、その理由につき、ご紹介しましょう。
●札幌エリアの魅力
１．北海道最大の政令指定都市で、今後も人口減のリスクが少ない。
現在の人口は１９０万人で、今もなお微増。
地下鉄をはじめとするインフラが充実しており、今後人口減にも強いそうです。
特に中央区は２０３５年まで増加傾向、とのことです。
北海道の中でも札幌市、札幌市の中でも中央区。
逆に、このエリアを外すと、
いわゆる前述のネガティブ要因が勝ってしまい、
良い結果が得られ難いとのこと。
「札幌市」というだけでなく、より狭いエリアに注目していく必要がありそうです。
２．土地／建物の価格バランスが素晴らしい。
固定資産税評価額の内訳（土地：建物）が、
都心の場合には５：５から４：６であるのに対し、
札幌は２５：７５、２０：８０というケースが多いとのこと。
このように固定資産税評価額の中で建物比率が高いと、
売買価格に占める建物価格も比例して高く設定できます。
建物価格が高いと、
「減価償却費を高く取れる」
「消費税還付の場合、額が大きくなる」
などのメリットがもりだくさん。これは確かに魅力ですね。
また、建物単価と銀行評価額が近いため、フルローンが出やすいそうです。
全国規模の金融機関ではR銀行が特に積極的だとか。
３．アウェイ感が少ない
これは面白い発想です。
関東・関西の投資家にとっては、地方で物件を取得し、現地の管理会社の方と話をする際には、その土地の言葉を使いこなさないと、コミュニケーションが取りづらいことがあるとおっしゃっていました。
ところが札幌ではほとんどの方が標準語を話されるので、その問題がありません。
実際、北海道でNo.l規模を誇る管理会社では、管理物件の約８５％のオーナーが首都圏在住というのには驚きました。
４．２０２６年冬季オリンピック、北海道新幹線延伸により更に注目される。
これはご本人の期待を込めた予測ですが、オリンピックの開催地に選定されることを夢見て、わくわくしながら物件を所有されているそうです。
こういう先読みが投資家の醍醐味でしょうし、楽しみながら物件を所有する余裕も大切ですね。
このような話を聞くと、札幌での物件所有も前向きになります。
そして更に、ここでネガティブ要因についても実感を込めてお話しいただければ、それを踏まえた上でまた説得力が増したでしょう。
いずれにしろ不動産投資に万全・保証はないし、思い通りにいかないことの方が多いのが現実ですが、それらを事前に回避したり、何かあった時にリカバリーすることが、投資家としての真の腕の見せどころだと思います。
札幌市中央区、マークしておきます。
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TPPが不動産賃貸業に与える影響は？
今、新聞やTVのニュースを賑わしている「TPP」。
TPPとはTrans-Pacific Partnershipの略で、環太平洋連携協定のこと。
「環太平洋」というのは、太平洋の周りの国々をさし、今回の協定の場合、
シンガポール、ニュージーランド、ブルネイ、チリの４ヶ国からはじまり、
その後、アメリカやオーストラリア、ペルー、ベトナムなどが参加、日本は２０１３年に加わりました。
この協定の主旨は、参加国間の関税撤廃と経済ルールの統一にありますが、
輸入関税がなくなったからといって、不動産業界には関係ないだろうと思っていたところ、
今週の全国賃貸住宅新聞に、興味深い記事が載っていました。
それは、協定の「投資」の章に設けられたISDS条項というものです。
外国人の投資家が、日本独自のルールに改善を求めることができるようになるかもしれないそうです。
その日本独自の商慣習の一つに、不動産仲介における「両手仲介」があります。
●両手仲介とは
一般的に、不動産売買が行われた場合、
買主は売買価格の３％＋６万円を
売主も売買価格の３％＋６万円を
それぞれの仲介会社に支払うことになっています。
ところが、もしも１社だけで買主も売主も見つけて来た場合には、その会社が両方の仲介手数料をもらえることになります。これを「両手仲介」と呼びます。
例えば１億円の物件を売買するケースでは、３０６万円×２＝６１２万円が一気に入ってくることになりますね。
これがアメリカでは禁止されていることを、私は初めて知りました。
なぜなら、両方から仲介手数料を得る為に、仲介会社が意図的に情報操作をしてしまうケースがあるからだそうです。
●両手仲介のデメリット
本来、少しでも高い価格での売却を望む売主と、安く買いたいと思う買主の希望は相反するもので、１社での単独仲介では双方の利益の最大化が実現できません。
そういうことだったのか、と気づき、確かに昨年、私が木造アパートを売却した際、依頼した仲介会社が自社の顧客にその物件を斡旋、つまり「両手仲介」だったことを思い出しました。
その時、「この値段では売れない」と言われて価格を下げさせられたのですが、私は直接買主と交渉していないので、本当に売れないかどうかはわかりません。その会社が私の物件を売ることに集中してくれるなら、できるだけ多くの仲介業者を通して買主を見つけ、競合させながら希望売価で販売することもできたのかもしれません。
買主も自分の顧客だから、売りやすい価格にして商談をまとめようとする気持ちが働くのも理解できてしまいます。
その仲介会社が悪意を持ってそうしようとしていたとは思いません。
自社の顧客同士で売買をした方がスピーディーに話が進むということもあるでしょう。
しかし不動産投資家としては、そういう相手の思惑を理解しながらビジネスを行う必要があります。まだまだ勉強が足りませんでした。
その記事には、
「TPPで「両手仲介」そのものを禁止してしまえば、悪質な行為を防ぐことができ、不動産市場全体が健全化されることになる」
と、書いてありました。
もしもそういうことになった時、このように背景をきちんと理解した上で、ビジネスパートナーである仲介会社と、正々堂々と関わっていきたいと思います。
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沖縄版Air bnb 無料モニターに応募してみました。
最近、不動産業界で注目を浴びているAir bnbですが、これは何かのシステムや商品の名称ではなく、旅行者と大家を結びつける「短期賃貸」を斡旋するサイトの名前です。
Air bnbに関する基礎知識はこちら。
この仕組みの一般名称の一つに、
バケーションレンタルサービス
というのがあります。
業界大手の大京穴吹不動産が、今年の３月に沖縄で開始したバケーションレンタル事業の名称を「旅家」に決定し、予約専門サイトを開設したそうです。
この名称は、
「旅先に、まるで自分の住まいのような、くつろぎの空間を」
をコンセプトに考案されました。
部屋には家具・家電、アメニティなどが備え付けられ、長期滞在に対応した設備が完備されています。
現在、
ライオンズ宜野湾マリンシティ
ライオンズマンション新城
ライオンズヴィアーレ真志喜
など７物件が稼働しています。
そしてこの新名称「旅家」の決定とサイト開設を記念し、
一般人を対象とした沖縄長期滞在（12月5日〜20日の間で6泊7日の連泊）の
無料体験モニターを募集中！
飛行機代や現地でのレンタカー代金なども同社が負担するそうです。
モニター期間中もしくは期間終了後に取材、インタビューに協力し、滞在期間中に撮影した写真、動画等20枚程度を（当人の人物画像10枚含む）を提供することが条件です。
私はこれでも写真が得意な方なので（このブログの巻頭写真は全て自分で撮影しています）、まさにもってこいの企画です。
個人的には、いつか沖縄に収益不動産を持ちたいなー、なんて淡い夢を持っていましたが、きっと家賃も相当安いでしょうから利回りも期待できませんし、やはりこういう観光地には、賃貸よりも短期の「バケーションレンタルサービス」の方が需要があるのかもしれませんね。
不動産オーナーとしては、話題のシステムをぜひこの機会に体験しなければ、と思い、さっそく応募してみました。
http://www.daikyo-anabuki.co.jp/TABI-IE/campaign/
応募締切：10月31日まで
当選発表：11月6日
でも、当選者はたった１組（最大4名まで）なんですね。
私の当選確率が下がるので、みなさんは応募しないでください。笑
でも、こういう企画はきっとこれからもどんどん出てくるでしょうし、私たち不動産オーナーも、時代の流れに乗って、いろいろな新サービスや情報を敏感に察知していくことが求められます。
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不動産投資に向いている人、いない人？
「私には不動産投資は向いていない」、という人が時々いますが、それは 「なんだか難しそう」「リスクがコワイ」ということを勝手に想像しているから、というケースが多いようです。
これはとてももったいないことです。
無理に不動産投資を勧めるつもりはありませんが、世の中「知っているか知らないか」だけで損をすることが多いのです。
私は、基本的には不動産投資に向き・不向きはないと思っています。
但し、これまで実績を挙げている多くの不動産投資家の方々を見る限り、成功できる人とできない人の違いがわかってきました。これは性格というよりも、仕事の進め方・姿勢に関するものです。
●不動産投資で結果を出せる人のタイプ
１．人の話を素直に聞ける人
成功者からアドバイスを受けた時、「それはあなただからできたのだろう」「いつか痛い目を見るのではないか」「この前読んだ新聞には違うことが書いてあった」など、疑いを持つ人がいます。
これはこれで自由な反応なので構わないのですが、このような人は実績に基づく話と単なる一般論との違いを聞き分けられません。とかく人は、今までの体験を否定されることを嫌がりますし、自分の周りの人と同じことを考えるのが正しいと思いがちです。
成功する人は、他人のことを否定しません。
そこに正常な人間関係が生まれ、お互いに情報を交換し合ってさらにWin Winの関係を築くことができるようになるのです。
しかし、不動産投資においては、成功者と全く同じことをやりきることができれば、ほとんどの人が結果を出すことができます。それだけシンプルな仕組みなのです。
２．すぐに行動できる人
新しいことを始める時はどうしてもエネルギーが必要になります。
「疲れている」「忙しい」「時間がなかった」というのは誰にでも思いつくことです。
更に「ぜひやりたいけど、◯◯を済ませてから」と言う人も意外に多いのですが、これは前向きになっていると錯覚しているだけで、実は全然前に進まないタイプです。
今日得た情報をもとに、今日のうちに行動できる人しか成功しないと言っても過言ではないでしょう。
・資料を準備する
・誰かに連絡する
・言い訳をつくらない
このようにして、即実行に移すことがとても重要です。
３．即断即決ができる人
人の話を聞いて、すぐに行動する。ここまでは、実は頭を使わなくてもできることです。
しかし、そうして情報が集まった時、「買う」「買わない」、「借りる」「借りない」の意思決定を直ちにできないと、チャンスを逃してしまうことが往々にしてあります。
不動産投資は最低でも何千万円、時には何億円という規模のお金が動きます。
これまでに経験したことのない、見たこともない程の大金です。
その大きさにひるんで、判断に時間をかけても、ほとんどの場合ろくな結果にならないと思います。迷っているうちに他の人に買われる、仲介してくれた不動産業者さんからの信用を失う、など、これもまた結果が遠のく材料ばかりを増やしてしまいます。
そもそも、正しい判断というのは、後になってからでないとわからないものです。
それよりも、「正しい判断だった」と思えるように、その先も行動し続けることが大事なのです。
不動産投資は自己責任ですが、それは丁半博打のような判断の責任を負うのではなく、手に入れた材料で良い結果を生み出せるように努力することを意味します。
そのためにも多くの人脈をつくり、行動し続けて、即断即決できる準備を整えておくことが肝要です。
不動産投資に始めて取り組む場合、もしくは今後も継続して大きな結果を求める場合には、かなりの確率で「今までの自分から脱却する」ことを意識し、内面から変えていかなければなりません。
多くの成功者と同じように。
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銀行から不動産の融資を受ける時に聞かれる３つの質問
初めて銀行から融資を受ける時、どんなことを聞かれるのかとドキドキするかもしれません。
私はひとつの地銀から総額７億円の融資を受けていますが、これまで銀行とのコミュニケーションを通じて、我々に対するスタンスと、融資審査の時によく聞かれたことについてお伝えします。
●地銀の融資方針（想定と実感）
地銀は、管轄エリア内の物件にしか融資を行いません。
私は率直に「なぜですか？」と聞いたことがありますが、
「何かあった時に見に行けるからです」
という答えが帰ってきました。
物件評価をする際にも、単に数値でいくら、というだけでなく、
かつて私が前のめりになって検討していた物件に対し、
「あのエリアはもう何十年も前に開発が終わり、過疎化が始まっているから
賃貸需要は減っていく一方ですよ」
とのアドバイスをもらい、購入自体を取りやめたこともあります。
地銀とは、それだけ物件やその場所にこだわりを持ち、収益性と将来性をしっかり見極めて融資を行うところなのです。
その地銀が、融資をする相手に質問する意図は次の通りだと思います。
（実体験より）
2．良く聞かれること
（１）なぜ、その場所に買うのですか？
・自宅もしくは勤務先が近いというケースは問題なく、銀行と同じように「何かあったらすぐ見に行ける」という理由が安心感を与えます。
・ところが、縁もゆかりもない土地に物件を買おうとするならば、それなりに理由を求められることが多いです。
・本質的には、何か事故があってオーナーが現場に駆けつけても何もできないのですが、あくまでも「心構え」が肝心なのです。車で何分、電車で何分、という風に、現地までの所用時間を把握しておくことをお勧めします。
（２）自己資金はどれくらいですか？
・今、銀行にとっては現金を持っている人が一番強いそうです。１億円相当の土地を持っている資産家よりも、5,000万円の現金を持っている人の方が融資をしやすいのだそうです。
・もしも他の銀行に現金があるのなら、預け替えをすれば喜ばれます。そこまで持ち合わせがない場合、その収益不動産で得られる利益を定期預金にする、という提案でも歓迎されます。こういうことを銀行の方から条件提示されることもありますが、自分から積極的に伝える方がずっと効果があります。
・また、自己資金があるのにオーバーローンやフルローンなど、かなりのウェイトで融資を依頼している場合には、現金を手元に残して修繕費やバリューアップのための資金確保に備えたい、などの理由が必要になってきます。
・物件の収支が銀行の求める基準に達しない場合には、この部分の重要度が非常に高まります。
（３）なぜその物件を買うのですか？
・スバリ「利回りが良いから」などと答えてはいけません。事実はそうであっても、ただ「儲かるから」といういかにも投資を連想させるような言動は慎むべきです。銀行は投資のためにお金を貸すのではなく、事業に融資をするのです。
・理想的なのは、「地域に貢献したいから」。私は先の震災で大きな被害を受けた地元・浦安を、その復興に合わせて快適な住居を提供できるような事業を展開したい、と言い続けています。
・そこまで優等生ではなくても、「その物件で不動産賃貸業をやりたい理由」について、少しでも自分の想いを持っておいた方が良いです。
・そしてくれぐれも、「◯年所有したら売却するつもり」、などということは絶対にタブーです。銀行は、長期間お金を貸し続けることで利益を得ます。融資を始めて数年で繰上返済されるようならば、始めから貸さない、というスタンスになります。
●数値では表現できない部分をアピール
いずれにしろ、銀行はお金を貸すことが本業ですから、「貸したくない」とは思わないものです。
銀行員にとっては融資額＝売上実績なのです。顧客を掴んだあとは、どうすれば融資部の承認を得られるか、という観点で質問します。その立場を理解され、数値では表現できないことを補足し、うまく稟議書が書けるように配慮して進めることがポイントです。
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Air bnbはこれからどうなっていくのか？
先日、空室を短期間で旅行者に貸し出すサイト・Air bnb（エアービーアンドビー）について基礎知識を解説し、現在の私の考えを書きました。
Air bnbとは、いわゆる「短期貸し」のシステムを持った部屋の所有者と、国内外からの旅行者を結びつけるサイトです。不動産オーナーとしては、空室を旅行者に貸し出すことで効率よく賃料を回収できるというメリットがあります。前回のブログはこちら。
この度、取引の管理会社から新しい情報を入手しましたのでシェアします。
●短期部屋貸しの需要に関する市場背景
・一昨年あたりから外国人旅行客に対して政府が力を入れ、旅行客が増加している。
・特に都市部のホテルなどは稼働率が上がり、宿泊料も上昇傾向。
・今後東京オリンピックを控えてますます宿泊不足が懸念される。
そして、政府は東京などの国家戦略特区に指定された地域で、次の条件をクリアすれば宿泊営業を認めることになっています。
●自治体が認める短期宿泊施設の条件（要約）
１）７〜１０日以上の宿泊期間を設ける
２）居室の床面積が25㎡以上
３）出入口及び窓は、鍵をかけることができる
４）出入口及び窓をのぞき、居室の境は壁作りであること
５）適当な喚起、採光、照明、防湿、排水、暖房及び冷房の設備を有する
６）台所、浴室、便所及び洗面設備を有する
７）寝具、テーブル、椅子、収納家具、調理のために必要な器具または設備
及び清掃用具を有する
８）施設の使用開始時に清潔な居室を提供する
９）施設の使用方法につき、外国語を用いた情報提供（案内）
こうしてみると、賃貸アパート・マンションではほとんどの条件を満たしているものの、やはり７）の家具設備は新規導入しなければなりません。
９）の外国語を用いた情報というのも、説明書作成にひと仕事必要になってきますね。
●利用者とオーナー双方にメリットがある「短期貸し」
但し、東京のビジネスホテル利用がワンルームで１泊１万円とした場合、短期滞在の料金はその半額程度だったりしますので、5,000円で10泊された場合に５万円。
それだけで１ヶ月分の家賃に相当する収入が入ってくる可能性もあるので、利用者にとっても格安感があり、オーナーにとっても効率よく収入を得ることができます。
また、ホテルと違って１部屋単位で料金設定されるため、二人以上で利用すれば更にお得である点も、利用者の注目を集めているようです。
●これから日本に来る外国人旅行客
２０１１年 ６２３万人
２０１４年 １，３４１万人
２０２０年 ２，０００万人
という勢いで増えていくと予想されています。
この流れから、短期部屋貸しの需要はますます増えていくという予測です。
この方式で、果たしてオーナーが空室をカバーしていくことができるのでしょうか。
それは立地にも寄るところが大いにあると思うし、設備導入によるコストアップ、そして回転率の関係も重要になってきます。
今のところ、この「短期部屋貸し」のシステムが不動産オーナーにとってどうなっていくか、全くの未知数です。しかし、今回の記事には興味深い例が載っていました。
それは、コインパーキングです。
●コインパーキングの需要創出
バブル崩壊前までは概ね駐車場といえば月極（月ぎめ）でした。しかし、「短期時間貸し」というコンセプトのコインパーキングが出来てから、小さな土地でもコインパーキングで収入を得ることが可能になりました。これは利用者と土地オーナーの、需要と供給がピッタリ合ったビジネスモデルなのだと思います。
これからの賃貸経営も、そういった世の中の動向に対して柔軟な発想でついて行かねばなりません。あと一年もしたら、先駆者が取り組んだ結果（収支）を実績数値で示してくれる日が来るでしょう。私はその時期まで様子を見ることにしています。
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不動産投資で子どもの夢を叶える
不動産投資を続けていくために最も大切なことは、目標・目的を持つことです。
私がこの世界に入り、これからも継続していく理由は、家族の夢を支えるためです。
●娘の夢を叶えたRCマンション
不動産投資を始めた頃、長女が高校に入学する年齢で、その時に一年間アメリカに留学できる高校に進学したいと言われました。その費用が1年間で500万円。普通のサラリーマンではかなりハードルの高い金額です。
それでも私には不動産収入があったので、「何も心配せず行って来なさい」と言うことができました。
おかげで娘は英語がペラペラになっただけでなくホームステイを通じて多くのことを学び、帰国後も英語を活かした道に進もうと努力しています。
RCマンションを取得したおかげで娘の人生が拓けました。
●息子の志望校
そして今日は長男が高校受験を控え、志望校の見学に行って来ました。
娘の時もそうでしたが、私立高校はどこも感じが良くて驚きです。
・施設がキレイで学校全体が明るい雰囲気
・先生のプレゼンテーションがうまい
・生徒が温厚で真面目
たまたまそういう学校に巡り会ったのかもしれませんが、これまで見学した３校はどこも同じように、上記の３要素を備えていました。
私自身は高校までずっと公立で過ごしたので、当時、私立に通う人はどこか偏った教育を受けさせられるのでは、と勝手な先入観を持ち、あまり必要性を感じませんでした。
しかし、親になって初めて私立高校というものを内側から知り、そんな考えはガラッと変わりました。
今日見学した学校には地下に温水プールがあり、グラウンドには人工芝が敷き詰められています。希望者には短期留学のコースも準備され、図書室には５万冊の蔵書、コンピューター室には100台のパソコンが自由に使えるようになっています。
そしてこの学校は大学の附属高校なのですが、育成方針は
「大学の先にある人としての在り方・生き方を学ぶ」
ということだそうです。
こんなしっかりした学校に通える子供が羨ましいくらいです。
学力的には中堅校ですが、そんなことは説明を聞いている限り関係なく、一人一人が自分の可能性を試す選択肢が多い方がいいし、充実した設備と環境が整っている方が断然いいのでは、と感じた次第です。
●肝心なのは本人の意思
そして、子供がどこの学校を選ぼうとも、「お金が無いから諦めてくれ」、とは言いたくないという思いがあります。自分が貧しい家庭に育ち、あまり選択肢が与えられなかったことを振り返ると、自分の子供たちにはできるだけ夢や目標をサポートしてあげたい、そんな思いで不動産事業にチャレンジしています。
しかしこの学校選びもまた、子供本人の目標が第一です。自分の意思で選び、自分で努力するようにならなければいけません。親はあくまでもサポート役なので、その役割を全うすべく、私は今日も不動産事業に取り組みます。
私には私の目標があり、子供には子供の目標がある。それを家族で共有しつつ、お互いを励まし合っています。
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賃貸マンションの電灯をLEDに変える効果とは？
収益物件の電気料金を削減する一つの施策として、照明をLEDに変えることがあります。
但し、照明はまさに物件によってマチマチですので、一概にいくら削減でき、何年で回収できるかということは言えません。
ただ、LEDは従来の電灯よりも何倍もの寿命があり、環境によっても異なりますが、大体10年は交換しなくて済みます。この点、電球の交換費用も少しは考慮に入れて、単に電気料金だけではない節約効果を見込みます。
参考までに、私の物件のシミュレーション例を申し上げます。
A棟 電気料金 167,534円 → 50,168円
ﾗﾝﾌﾟ交換 20,530円 → 0円
合計 188,064円 → 50,168円 年間削減額 137,896円
B棟 電気料金 172,886円 → 102,295円
ﾗﾝﾌﾟ交換 11,940円 → 0円
合計 184,826円 → 102,295円 年間削減額 82,531円
2棟合計すると220,427円の料金節約になります。
LEDの導入費用を考慮すると、大体５〜６年で回収できる計算です。
しかし、お気づきのようにA棟とB棟では従来の電気料金はさほど変わらないのに、節減効果はA棟の方が大きくなっています。それは電球のタイプや個数によっても変わってくるからです。そう考えると、やはり個々の物件での判断が必要でしょう。
また、同時に検討したC棟は、今回、導入を見送りました。
C棟 電気料金 67,487円 → 30,675円
ﾗﾝﾌﾟ交換 4,190円 → 0円
合計 71,677円 → 30,675円 年間削減額 41,002円
実は、A棟とB棟にはエレベーターが設置されているため、電子ブレーカーの導入と合わせてLEDを入れました。これにより、削減効果を合わせて測ることができるからです。
しかしC棟はエレベーターも立体駐車場もなく、電気料金の削減余地が見込めなかったので、電子ブレーカーを導入しませんでした。従って、LEDを導入するなら単体で経費対効果を見なければなりません。
そうした時に、年間約４万円の削減効果は、償却まで7年以上経たないと設備投資の回収ができないシミュレーションでした。
そして何より、C棟は取得以来、ほぼ満室経営ができています。つまり、現状の照明を交換することがそのまま客付けを促進するとは考え難かったのです。
このように、今すぐに必要性を感じない場合には、数年見送って、さらに良いものが出るまで待つ、というのも、一つの経営判断だと思います。
さらに、LEDは電力量削減だけでなく、二酸化炭素排出削減効果もあり、見た目にも美しいデザインのものが多いので、オーナーとして物件のバリューアップに取り組んでいる姿勢をアピールすることもできます。
入居者によって受け止め方はさまざまでしょうが、電球が切れて管理会社に連絡する手間も省かれるし、最新設備を導入する大家さんが、悪いイメージに取られることはないと思います。仮に物件を売却する際にも、LEDを導入済みであることは好印象に受け止められると思います。
LEDの取扱い業者は、電子ブレーカーよりもメジャーな分、数多く存在します。費用は決して安くないので、見積は１社だけでなく複数の会社にお願いした方が納得感も得られます。但し、こちらも現場確認をしっかり行った上での提案でないと、シミュレーションが狂ってきますので、管理会社への連絡を含め、手間をかけて丁寧に対応しましょう。
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不動産事業の経営改善に「電子ブレーカー」は有効か？
昨日のブログでは電子ブレーカーの基礎知識について解説しました。
でも、ちょっと言葉が難しすぎたので、もう一度まとめてみます。
電気の契約には「従量電灯B」と「低圧電力」の２種類があり、電子ブレーカーの導入によって「低圧電力」契約の基本料金を安くする効果があります。
「低圧電力契約」には２種類の決め方があり、普通は「負荷設備契約」の設定になっていることがほとんどです。これをもう一つの「主開閉器契約」に変更することにより、基本料金が削減できる、というノウハウです。
◆負荷設備契約
使用する電気機器の総容量に一定の係数をかけて料金を算定するやり方。実際の消
費電力量に関わらず、設置されている機器の容量の合計で計算されるため、契約電力は
MAX値。ここに無駄な契約をしている可能性あり。
◆主開閉器契約
「主開閉器」というのはいわゆるブレーカーのこと。この場合のブレーカーとは、
それぞれの機器が充分に能力を発揮できる容量を切り替えるもの。
従って、賃貸マンションでは多数の電気機器があっても、全ての機器を同時に使用し
ないことがほとんどなので、契約電力を下げられる場合が多い。
具体的にはエレベーターや機械式立体駐車場のあるマンションでは、それらが一日中
フル稼働し続けるなどということはあり得ないので、これまでの電力量MAXの「負荷設
備契約」を「主開閉器契約」に変更し、デジタル感知の電子ブレーカーを採用すること
で、電気料金の削減ができるということになります。
私も所有物件のうち、エレベーターのある２棟をこの電子ブレーカーに切り替えました。効果を実感できるのはまだ先になりますが、導入時のシミュレーションとしては次の通りとなり、従来から基本料金が約４割ほど経費削減になる見込みです。
A棟 24kw → 16kw 年間料金 30.1万円→20.1万円 削減額10.0万円
B棟 21kw → 12kw 年間料金 26.3万円→15.1万円 削減額11.2万円
これに伴う機器の設備費用を考えると、約３〜４年で回収できる計算になります。
電子ブレーカーの寿命は10年だそうですので、5年目以降は2棟合わせて毎年20万円以上の節約がダイレクトに効いてきます。
私はできるだけ長く物件を所有するつもりですので、この計算で構わないのですが、すぐに売却を考える方は、投資と回収の期間を検討して判断されるといいですね。
更に私の考え方では、今年、電子ブレーカー設備を導入して経費に折り込み、来年以降は電気料金を節減した分のキャッシュフロー（現金）を得る方が、次の事業展開に向けて意味のあることだと判断しています。
何よりも信頼のおける会社に依頼することです。インターネットで検索すれば、どの会社が良いか、大体わかるようになっていますので、まずはご自身で調べていただき、アプローチしてみることをお勧めします。
電子ブレーカーを設置しても効果が少ない場合もありますので、親身になって、丁寧に対応してくれる業者さんを選ぶことが大切です。ろくに現場調査もせずに選定容量を誤ると、いざという時に電子ブレーカーがトリップ（遮断）され、停電状態になり、かえって混乱を招きます。ですので、いたずらに経費削減効果をアピールしたり、やみくもに設置を促す業者には要注意です。
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電気料金を節約する「電子ブレーカー」とは？
経営改善に向けた重要な施策として、水道光熱費、中でも電気料金の削減があります。電気代は主に共用スペースの使用量にかかってくるので、どうやって節約するのかわからないというのが普通の感覚だと思います。しかし、最近のテクノロジーの進化でとても便利なシステムが開発されています。
電子ブレーカーの商品自体は１０年以上前からあったようですが、賃貸マンションに導入されるようになったのは４〜５年ほど前だそうです。しかし、現在でもこの機器に詳しい不動産会社は少ないようですし、必ず電気代の削減につながるわけではなく、物件によって効果の有無がありますので、不動産投資家の間でもまだまだ普及し難い点があるのだと思います。
難しい話は苦手なので、私の把握している範囲で平易な言葉を使って説明させていただくと、ブレーカーというのは、複数の機器で使われる電流の量を感知する装置であり、そもそも過電流による出火を防ぐ役割のものです。電子ブレーカーはその電流をCPUというコンピューターのデジタル制御によってより安全に、過電流を抑える機能を備えています。
そして、電子ブレーカーを導入して電気料金の削減をはかる、ということは、いわゆる携帯電話の料金プラン見直しのようなものだと思います。最初はよくわからなくてとりあえず高いプランに入ったけど、実際に使っている量に応じて最適なプランに加入し直す、というイメージです。
一般家庭で支払う電気料金は、契約種別を「従量電灯B」と言い、照明や家庭用電気機器の使用にかかる料金体系から成っています。契約の単位は「A（アンペア）」で表され、10Aから60Aまで7段階の基本料金と、使用量に応じた電力量料金の合計を支払います。そしてこれは、収益物件でも同じものを契約します。
そしてもう一つ、業務用の電力契約として、工場や商店、マンション等でモーターなどの強力な電動機を使う需要に対応したものがあり、「低圧電力」という契約種別になります。契約の単位はkW(キロワット)で表され、１kWあたりの単価計算による基本料金と、使用量に応じた電力量料金の合計が課されます。なぜ「低圧」というのかというと、これは契約電力が50kw未満の施設用で、さらに大きなものには「高圧」「特別高圧」のカテゴリーがあり、ビル・百貨店・スーパー用です。ここでの説明は、多くのマンションに適用される「低圧電力」契約に限定して話を進めます。
さて、電気の契約に「従量電灯B」と「低圧電力」の２種類があるところまではご理解いただいたと思いますが、電子ブレーカーの導入によって効果が表れるのは、主に「低圧電力」契約の部分です。
「低圧電力契約」には２種類の決め方があり、普通は「負荷設備契約」の設定になっていることがほとんどです。これをもう一つの「主開閉器契約」に変更することにより、基本料金が削減できる、というノウハウです。
それでは、どのくらい削減効果があるのか、私の実体験を踏まえて明日、解説します。
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物件を購入したら、経営改善のためにガス設備をチェック！
物件を取得後の経営改善のために、まず私が最初にチェックする設備は、ガスです。
都市ガスかプロパンガス（LPガス）か、を確認するところからスタートします。
その物件が都市ガスを採用している場合にはプロパンガスへの切替、既にプロパンガスを使用していれば、別のプロパンガス会社への切替を検討します。
都市ガスはこれまで公共料金として提供されていました。そこに一般企業のプロパンガス会社が参入し、いろいろなサービスをつけて顧客獲得をしている、というのが業界の仕組みです。
入居者目線では、まず一般的な印象として、
「都市ガスの方が安い」という定説があります。
だから入居者さんも「ガスは都市ガスに限る」と指定して部屋探しをする人も少なくありません。
それを感じている管理会社も、都市ガスの方が客付けしやすいと思っているセールスさんが少なくありません。
でも、日本企業を舐めてはいけません。単に価格が安いだけの都市ガスに対し、黙って指をくわえて見ているだけのはずがないのです。
２０１６年からは電力市場の完全自由化が決定しており、更に都市ガスも２０１７年に全面自由化が予定されていますので、そうなるとますますエネルギー業界全体で熾烈な競争が予測されます。
例えば、ガス設備の中で最も修繕リスクが高いのが給湯器の交換です。大体10年〜15年くらいで交換の時期がやってきます。世帯の大きさによっても異なりますが、その費用は１０万円〜１５万円程度。これが徐々に部屋数分だけかかってきますので、３０室ある場合には300万円〜450万円を将来の修繕費にあて込んでおかなければなりません。
これがプロパンガス会社と契約すると、ガス会社負担にて交換できるサービスが付帯されてきます。プロパンガス会社としては、継続的に顧客を確保することができれば、給湯器を提供することは、それほどハードルが高くないのです。
プロパンガス会社は世の中に２万社以上あると言われ、その中でしのぎを削って顧客獲得しなければならないので、ガス会社さんも切替には積極的です。
また都市ガスは、万が一の災害時には供給が完全にストップしてしまいますが、プロパンガスは単独の設備を敷地内に有しているため、早く回復できる可能性があります。
この他、カラーモニター付きドアホンの設置やエアコンの永年無料交換などのサービス、オーナーへのインセンティブ（報奨金）等もありますが、あまり調子に乗ってあれもこれも要求すると、それは必ず入居者のガス料金に反映され、個々の負担金が上がります。やがてそれが不満となって退去を促す原因にもなりかねないので要注意です。
また、プロパンガス会社ならどこでも良い、というわけではなく、契約条件をしっかりと確認しないといけません。
私がかつて木造アパートを売却した際、新築での購入から２年ほど経っていましたが、管理会社とプロパンガス会社がグループ提携していたため、契約書上、どちらか一方を解除することができない内容になっていました。しかもプロパンガス契約を解除する場合には、残存の設備償却費用を負担しなければならず、それだけで240万円かかるとのことでした。
その木造アパートの買主さんがどうしても管理会社を変えたいと要望されたので、止むを得ずプロパンガスの設備費分、売却価格を下げて売り渡す羽目になりました。
このように、契約解除できない期間が設定されていたり、プロパンの設備に償却期間が設けられていて、解約時には一気にその分を負担しなければならないこともあり得ます。いつまでその物件の所有するつもりなのか、という腹づもりと合わせ、よく検討・吟味した方が良いです。
私が取引しているプロパンガス会社は、都市ガスから切り替える際、値段が高くならないことを条件にしています。そしてそれを入居者さんにきちんと説明してもらいます。
その上で、給湯器交換無料のサービスを付けてもらっていますので、オーナーにとっては交換費用を節約することができ、経営改善が図れます。
更に先般購入した物件では、ファミリータイプにも関わらず追い炊き機能がついていませんでした。これは客付けの際にかなり深刻な阻害要因になります。そこでプロパンガスのセールスさんに相談し、給湯器交換に加え、新規入居者から順次追い炊き機能を設置してもらうようにしました。これで新規募集家賃を5,000円アップし、現入居者さんには賃料2,000円アップを条件に、追い炊き機能追加を提案しました。
こうすることで部屋の価値も上がり、入居者の満足度も上がって、やがて家賃収入も増えます。但し、この進め方にはやはり管理会社とプロパンガス会社の理解と協力があってこそ成果を生み出すものですので、よい会社・信頼できる営業マンと出会い、自分の主旨・目的・希望をきちんと説明した上で推進してください。
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横浜銀行と東日本銀行が統合すると、融資枠はどうなる？
2016年4月を目指して、横浜銀行と東日本銀行が経営統合するそうです。楽待に会員登録している人には、本日「不動産投資新聞」のメールが届いたと思います。そのタイトルが『横浜銀行と東日本銀行の統合は不動産投資市場にどんな影響がある？』というものだったので、興味深く読みました。
リンクはこちら。
●記事の概要
横浜銀行は、横浜市を中心に国内204店舗を持つ大手地方銀行で、不動産の融資に積極的な金融機関としても有名です。一方、東日本銀行は東京を中心に80店舗を構えており、これまで横浜銀行ではカバーしきれていないエリアを管轄しています。
そう考えると、今まで横浜銀行で融資を受けたかったのに、エリアではじかれていた分、今後融資を受けられる可能性があるのでは、と都合良く考えてしまいます。
ところが、その記事の中に書いてある内容では、現役の東日本銀行の行員と元メガバンクの融資課長が声を揃えて「先のことはわからない」とした上で「融資枠」について言及されていました。
「たとえばA銀行、B銀行に融資枠が１億円ずつあったとして、二つの銀行が合併しても、融資枠は２行分（２億円）にはならない。しかし今回は経営統合なので、持ち株会社の傘下に２つの銀行が入ることになるため、融資枠はそれぞれに設定されるだろう。」
●気になるところ
このコメントを読んだ時、私の関心事は「融資枠」というキーワードです。
融資枠とは、何なのでしょう。その人に決められた融資上限の限界のように読み取れます。
よく不動産投資家の間でも、◯◯銀行の融資枠は年収の２０倍まで、とかいう言葉を耳にしますが、実際にその人に融資できる金額の上限というものがあったとは、少々驚きです。
私がこれまでお付き合いさせていただいている銀行からは、融資枠よりも物件の評価次第と言われていますし、どんなに低い金額であっても自己資金を入れなければ承認されないケースがたくさんありました。
事実、私は一つの銀行から７億円の融資を受けていますが、既に年収の５０倍以上になっています。そして今後も良い物件があったら持ち込んで欲しいと言われていますが、その銀行ではいったい私の融資枠はいくらなんだろうと思ってしまいます。
しかし、現役の行員と元融資課長さんがおっしゃるのですから、「融資枠」があるというのは。その銀行においては確かなことなのでしょう。今まで全く意識したことはありませんでしたが、今後融資枠のある銀行とご縁があった時には、ぜひその「枠の基準」について聞いてみたいと思います。
●これからに向けて
私の経験では、自分の枠を過剰に意識することは、自ら可能性を狭めてしまうことになるため、あまり気にすることはないと思っています。一番重要なのは物件の担保価値と収益性であり、これは融資枠があったとしても変わりないと思います。そして、それを評価する銀行の考え方も時期によって変わるものと認識して、前向きに活動される方が良いのです。
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