不動産オーナーになると法定点検が義務づけられます
2015/11/17 投資の考え方
最近、マンションの基礎工事の不備による訴訟が取り沙汰され、日本中のマンションに住む人々は少なからず「自分のところはどうなんだろう」と不安な気持ちになっていると思います。
一方、収益不動産を持つオーナーも、「自分のマンションは大丈夫か」と心配がよぎります。
新築でさえ、手抜き工事をされているかもしれないのに、中古で購入したものなら
なおさら確認することは難しいし、築何十年なんて、もはや最初に建築したところも販売した会社も無くなっていることさえあり得ます。
そもそも私たちが物件を購入するとき、そこまでしっかりと建築構造を確認できるでしょうか。
価格・利回り・立地・築年数・間取り等に着目することはあっても、なかなか内部までは調べられないし、設計図面など見てもチンプンカンプンです。
せめて修繕履歴を確認することがせいぜいですが、それでも書いてある項目をきちんと理解しているかというと、そうでもありません。
そんなオーナーが、これからの対策としてできること、
それが「法定点検」です。
これには多少の費用がかかりますが、
「経費節減のため法定点検はやらない」
という選択肢はないと思います。
人間の健康診断と同じですので、何かが起きてからでは遅いのです。
共同住宅では、建築基準法、消防法等の法律に定められた定期検査を実施することが義務付けられています。
主な点検項目としては下記が挙げられます。
１．消防設備点検
機器点検は年２回、総合点検は年１回。
消防設備とは、「消火設備」「警報装置」「避難設備」「消防防水」「消火活動上必要な設備」に大きく分類され、きちんと使えることを、管轄の消防署長へ報告しなければなりません。
２．貯水槽の点検
年１回の清掃。飲料水になるので衛生的に維持する責任があります。水道法・ビル管理法により水質の定期点検が義務付けられています。
３．エレベーター保守点検
法定点検は年１回と義務付けられていますが、エレベーターが止まる、ということは住民に与えるインパクトが非常に大きいため、メンテナンス業者と契約して毎月点検することをお勧めします。
私のマンションでも、先々月、急にエレベーターがストップしてしまい、メンテナンス会社に即対応してもらって事なきを得た、ということがありました。原因は基盤の劣化による故障ということで、補修に７万円かかりました。
エレベーターがあると、けっこう維持費がかかります。もしも総交換が必要になると、何百万円、あるいは１千数百万円かかるケースもあります。
ですので、エレベーターが必要ない、３階〜４階建てで、横に広いマンションは、投資家にとって非常に魅力的に見えるのです。
このほか、建物の規模や営業形態によって追加される項目がありますが、ここでは割愛します。
「点検」というのは、「今、異常がないからいいや」と後回しにしてしまいがちですが、万が一の被害を最小限に抑えるためにも、必ずやっておくべきことです。長い目でみればリスク回避につながる重要な項目の一つです。
これから不動産を所有する人、所有したばかりの人は、通常の管理費のほかに、こういう経費もかかるんだ、と認識しておいた方がよいと思います。
そして、この点検は主に専門の資格を持った人しかできないものが多いので、できるだけ管理会社に任せることをお勧めします。
何もトラブルが起きないことが一番。でも万が一の備えは、経営者としても必須の対策です。
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