ファッションと不動産投資
アメリカ・ハーバード大学の卒業生に
２０年後にインタビューした結果があります。
「あなたが圧倒的に成功した理由は何か」
その回答の多くが
「人脈を築くため」
だそうです。
同大学には、すでに高度な教育を受けて
難しい資格をいくつも持っていたり
すでに社会に出て素晴らしい実績を上げている人が
数多く在籍しています。
それでもなぜ、その大学に行くのか、と尋ねると
「人脈形成のためのここにいる」
と答えます。
自分が政治家になった時、
クラスメートの中にアメリカの政治家になっている友人がいるかもしれない。
そういう仲間と出会うために、この大学にいる
のだそうです。
最高学府の学生にとって
勉強ができるのは当たり前。
しかしそれ以上に
優秀な仲間たちとつながることに
価値を置いているのです。
これは「人脈」が、人の将来に大きな影響を
及ぼすことを示唆しています。
自分の周りにいる、仲の良い身近な５人の
年収を足して５で割ると
自分の年収になる
という話があります。
だから収入を増やしたい人は
できるだけ自分よりも年収の高い人
それも圧倒的に高い人との
人脈を築いた方が良いわけです。
逆の観点で言えば、
サラリーマン諸氏が
いつも自分の職場の人間とだけ付き合っていると
どんなに頑張っても
年収は現状維持か、下がっていく一方
ということになりますね。
人脈を築くためにはコミュニケーション力が
重要になってくるわけですが、
コミュニケーション力を高めるために
もっとも効果的なのは
ファッションです。
「人は見た目が100%」
というTV番組もありますが
100%とまではいかなくても
初対面で、どんな人か全く素性がわからない人に
話しかける時、話しかけられる時に
ファッションはとても重要です。
これまで私自身、ファッションには
ほとんど興味がなく、
高い服なんて着る必要がない
人間は中身で勝負
と思っていたこともありますが、
センスの良い服を身につけることは
言葉を超えた
さりげないアピールにつながり
簡単にイメージを作りやすくなる
人から声をかけられやすくなる
ということを実感しています。
ファッションの重要性については
まだまだ見識が浅いわけですが、
とりあえず簡単な知識だけは理解したつもりなので
ほんの序の口程度ですがご紹介します。
ファッションの３大原則
・色
本来は好みを優先してしまいがちですが、
実は個人個人で似合う色合いが異なり
それも季節に合わせた色選びが必要です。
組み合わせは、できれば３色までで
完結すると良いです。
ちなみに全身真っ黒、というのはNGなことが多く、
今の季節だと、紺と白をベースにまとめるのが
王道のパターンです。
・素材
ジャケットの場合、カシミヤは冬
麻のシャツは夏
など、その季節らしい素材を選ぶだけで
違和感のない、安心のイメージを与えられます。
・サイズ
丈が短いジャケットは子供っぽく見えるし
オーバーサイズはだらしなく見えるだけです。
これは、配色のように感覚的なものでなく
誰が見てもすぐにわかるものなので
考える余地はありません。
できれば体のサイズに合わせたオーダーメイドにすると、
思いのほか痩せて見える効果があります。
（私の実感）
不動産投資で軌道にのるためにも
人脈づくりが必要不可欠であることは
言うまでもありません。
投資家・起業家の集まりでは
いつでも最新の情報交換が行われています。
その輪の中に入っていくには
最初のうちは気後れしてしまうことも
ありがちです。
しかしそういう場所にこそ
自分の人生を変えるほどの出会いが
たくさんあるのです。
自分からはなかなか話しかけるのが苦手
という人ほど、
話しかけられやすい状態でいることが得策です。
色・素材・サイズを踏まえた
根拠のある身だしなみを整えることで
初対面の人ばかりのパーティーでも
前に一歩踏み出すことができますね。
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関連記事
お客様意識と不動産投資
不動産投資について
物件を購入する
ということだけを考えると
買う人（私）はお客様
と感じます。
不動産会社は投資家をお客様として扱うので
これから投資をしようという人は
こちらは大きな買い物をする客だ
と思うことがあります。
実際に１億円の物件を買えば
仲介会社には３％＋６万円の
仲介手数料が入るので
あっという間に３０６万円もの売り上げが立ちます。
その全額が利益とはならないまでも
かなり効率の良いビジネスです。
だから買主（自分）は
物件価格の他に
３０６万円も支払っているんだ
と思い
そう考えると自分は随分と不動産会社に
利益をもたらす上得意さんじゃないか
と感じてしまいます。
これはまあ確かに事実ではあるのですが、
そういう「お客様目線」を持って不動産会社に接すると
ほとんどの場合、嫌われます。
不動産会社の方は
基本的に丁寧な営業マンが多く、
とても低姿勢で私たちに対応してくれます。
大きな利益をもたらしてくれるかもしれない
貴重なお客様だからですね。
但し、良い物件さえあれば
それは誰に買ってもらっても
利益は同じなので
その時は「誰に案内しようかな」
という気持ちがはたらきます。
営業マンも「人」ですから
そこに好みが出てしまうことも仕方ありません。
誰に紹介しようか
と思った時、
一番に顔が思い浮かぶ人
にならなければいけないのです。
誰に紹介しようかな
という気持ちは、言い方を変えると
誰に売ってあげようかな
というのと同じです。
そんな時、
日頃からお客様目線で要求を突きつけたり
返事が遅いとクレームを言ったり
偉そうな態度で接している人は
まず優先順位が下がります。
今は不動産投資を希望する人はいくらでもいるし
多くの方がほぼ十分な知識を持っているので、
買いたいと思う物件はみんな同じです。
紹介された物件に対し、
すぐに不満をぶつけ、完璧を求めたり
また次ももっと良い物件があるんじゃないか、と
なかなか意思を固められない人も
同じように嫌われていきます。
あえて好き・嫌いで表現しましたが、
好みに言及しなくても
仕事を進めやすい・進めにくい
という観点で同じことです。
仲介の不動産会社は
売主に対し、パッと物件を抑えて
さっさと売買契約に持っていくことを目指します。
売買契約までこぎつけたとしても
融資が通らなければ白紙になってしまうリスクがあります。
最悪の場合、他の業者に持って行かれてしまうのです。
だからこそ
物件を買おうという人は
仲介会社が動きやすいように
素早い判断
迅速な行動
が必要なのです。
自分で物件や売主を見つけることができない立場では
もはや仲介会社を通じて
売っていただいている
と考えるくらいがちょうど良いのです。
もしくは、ともに同じ目的を持った「チーム」ですね。
そうして不動産会社との関係を良好に築き
未公開の物件をこっそり教えてもらえるようになると
ようやく一人前の不動産投資家と言えるかもしれません。
常に相手の立場と気持ちを考えて
謙虚に行動することが
望む結果につながります。
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サラリーマンを辞めたあとは？
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関連記事
サラリーマンを辞めたあとは？
私がサラリーマンリタイヤしてちょうど一年が経ちますが、
この度、
同じような境遇の不動産投資家が集まり
私を含めて４人で会食する機会がありました。
初対面の人もいましたが、みんな同じ境遇なので、
自然と共通の話題で盛り上がります。
そこで思いがけなく
４人そろって「ウンウン」とうなずくQ＆Aを
取り交わしたので、ここにシェアします。
「サラリーマンリタイヤした後、どうしてる？」
私のようにセミナーで飛び回っている人や
家族と過ごす時間を楽しむ人、
不動産投資で得たキャッシュを使って
新たに起業をしようとしている人など
みんなそれぞれに自由な時間を謳歌しています。
「これまでどんな不動産投資をしてきたの？」
サラリーマンの属性を生かせるうちは
金融機関から多額の借金をして大規模な物件を買ったり、
低金利の銀行への借り換えにチャレンジしてキャッシュフローを改善する
などの活動をくまなく展開してきました。
しかし、退職してしまうとそれもなかなか難しい状況。
フリーになっても虎視眈々と収益物件を狙い、
小規模の築古１棟ものを探したり、
得られたキャッシュで戸建を買ったりしている人もいました。
それから、中でも興味深かったのは、
「自分の投資体験を人に聞かれるケースが多い」
ということです。
これは確かに私も同じ。
同じサラリーマン属性の同僚や先輩後輩、
学生時代の友人など
身近な人からも
「どうしたら不動産投資で会社を辞められるの？」
と聞かれることが多くなりました。
そして素直に、正直にありのままを話すのですが、
残念ながらほとんどの人からは
「そんなうまくいくわけない」
「いつか失敗する」
「リスクを考えなかったのか」
というネガティヴな反応が返ってくるわけです。
そりゃ我々だって、いろんなリスクを背負って今があるわけで、
当然ながら悩んだり、不安になったりしたこともあるのですが、
みんなそれぞれに勉強して、最後は覚悟を決めて行動したから
今の状態を手に入れることができました。
それぞれに手段は違えども
共通の見解としては
「どうなりたいか」の目標を定めることが大事
どんなに悩んでも、所詮は物件を買わなきゃ何も始まらない
ということです。
これをなかなかわかってくれない人や
話を聞くだけで行動に移せない人が多いことも事実ですが、
かつての私たちと同じように
現状を変えたいサラリーマンは必ずいます。
そんな人に、私たちの想いとノウハウを伝えたい
リタイヤして１〜２年のメンバーが
これからやりたいこと・やるべきことはまさにこれだ
ということで意気投合しました。
結局は、「仲間を増やしたい」ということに尽きます。
そのために
面白い本の企画や
全国各地でのセミナーなど
４人の力を合わせてできること
について、激論を戦わせました。
これからそれを、一つ一つ実現し
不動産投資の世界に新しい風を吹き込んでいきます。
一人で考えているだけでは
理想に終わってしまうかもしれないけれど
複数の同志が集まれば、アイデアがふくらみ
実現性が一気に高まるし、
何倍もの効果を得られるでしょう。
共通の話題で盛り上がって終わり、ではなく、
どうすれば実現するか、を考え、即実行する
これもまた、今の我々を支えている
人生の成功マインドです。
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不動産投資で必要不可欠な行動とは？
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不動産投資で必要不可欠な行動とは？
不動産会社と良い関係になるための行動
その１．メールと電話 両方つかう
その２．自分の資料を常備して訪問する
今日はもう一つ、最も効果的な手段をお伝えします。
その３．紹介を受けたら即返信する
収益物件の紹介は
主にメールで届きます。
そのメールにいかにきちんと返信するか
いかに素早く返信するか
ということが、実は非常に大切です。
普段はあまりメールの反応が良くない不動産会社も、
物件が見つかった時にはきっとメールをくれます。
仕事に疲れて帰りが遅くなった時
お酒を飲んで帰った時に限って
そのメールは重なってきます。
そして物件情報を確認すると
「大したことないな」
「どうしてこんな物件を紹介するんだろう」
と思えてしまうことも多々あります。
そんな時、
眠い目をこすってでも
その日のうちに返信する
これが鉄則です。
自分がメールを出した時に返信がないと
「何をやっているんだ」
「相手にされていないのかな」
と感じるの同様、
相手もそう感じるのです。
その代わり、
すぐに返信することによって
関心がある
やる気がある
と受け止められるのです。
多くの不動産会社は
多くの顧客を持っています。
その顧客の中から
紹介したい人
として目立つためには
返信が早い
ということが大事です。
また、私がかつて銀行の借り換えに成功した時も
支店長がうまく行った理由を教えてくれました。
その一つが
資料の提出が早かった
ということです。
提出が早いと
その先の承認者へのプッシュが効く
というのです。
資料の準備は時間がかかることもあるので
今日できることは今日のうちにやる
これを常に心がける必要があります。
全ての資料を揃えられなくても構いません。
その理由に納得感があるのなら
事情を話して待ってもらいます。
不動産会社に対しても
「とりあえず様子を見る」
などもってのほか。
すぐに「見極めくん」で収支シミュレーションをして
自分の条件に合っていなければ
その旨を伝えて断ります。
条件が合わないことを理解すれば
不動産会社のセールスさんも納得します。
断るのも前向きに進めるのも
即座に判断しなければなりません。
早い提出
早い返信
早い決断
これが、人の気持ちを動かします。
私は不動産投資をはじめて６年あまり
相手から問いかけや情報をもらった時
２４時間以内に返信しなかったことは
ただの一度もありません。
どんなに疲れていても
どんなに酔いが回っていても
必ず２４時間以内に
全て返信しています。
それによって
多くの人と信頼関係を築くことができています。
不動産投資を成功させるために
何かよい裏技があればぜひ教えて差し上げたいのですが、
そんなものはありません。
ただひたすらに「即返信」。
これが実は、本当に重要な行動なのです。
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不動産会社の印象を強くするためのコツとは？
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関連記事
不動産会社の印象を強くするためのコツとは？
不動産会社と密接なコンタクトを取るには
メールと電話を両方つかうと良い
と昨日お伝えしました。
それは、必ずしも不動産会社との連絡に限らず
社会人として仕事を進める上での
基本中の基本のマナー
と言えるものです。
今日は、
もう一つの行動についてお話しします。
その２．自分の資料を常備して訪問する
不動産会社にコンタクトを取ったら
その次は自分を売り込む必要があります。
私が毎月開催している
プレミアム講座では
毎回７〜８社の不動産会社のセールスをお呼びし、
本音で語る座談会を開始しています。
その中で、
「どんな人に物件を紹介したいと思うか」
という質問に対し、
多くのセールスが
「物件概要がわかった時、パッと顔が思い浮かぶ人」
というのです。
では
パッと顔が思い浮かぶ人
になるには
どうすれば良いのでしょうか。
それには、訪問することです。
メールや電話だけでなく、
直接会って話をすることが
一番印象に残ります。
そのために私は
物件を探しているときは
常に自分の資料を持ち歩いていました。
自分の資料とは
・資産概要書
・略歴書
・源泉徴収票
・確定申告書
・ローン返済予定表
などです。
運転免許証や保険証のコピーまで
いつでもメール送信できるように
全てをpdfにして保存してあります。
それは当然のこととして
もしも不動産会社から連絡があったら、
メールで資料を送るのではなく
できるだけ直接訪問します。
電話がかかってきてすぐ
「今から行きます」
と言えるように
pdfの資料を全てプリントアウトして
100円ショップで買った極薄のファイルに入れ
それを３セット準備していました。
３セットというのは
不動産会社を複数訪問できるし、
いざという時は
金融機関にも持っていけるからです。
普通、初めて不動産会社を訪問すると、
自己紹介した後、
適当な物件の紹介があり
あとはまた後日、資料を準備してください
と言われます。
ですが、その資料を先に持参して行くと
不動産会社の人は驚きます。
「ここまで準備されている方は初めてです」
と行く先々で言われました。
これはコミュニケーションを円滑にするだけでなく、
相手に強烈な印象を植え付けることにも役立ちます。
資料を持参して訪問すれば、
顔を覚えてもらえるだけでなく
やる気があるように思われるし、
印象も強くなります。
何より、不動産投資を始めるにあたり
必要最小限の資料を
先に揃えておくのですから
その先の進行を早められる効果があります。
自分の資料を作成しておくことで
課題も改めて明確になります。
不動産投資を始めるなら
まず資料を準備し、
不動産会社とコンタクトを取り
そして直接訪問すること。
それがスタートです。
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メール送信と不動産投資
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関連記事
メール送信と不動産投資
一般の不動産投資家にとって
大変で、かつ重要な局面は
収益物件を探すとき
そして
融資を通すこと
この２つです。
この２つの大きな重要局面で
もっとも頼りになるのが
不動産会社のセールスと
金融機関の営業マンです。
物件を探したり融資を通したりするためには
ケースバイケースで
いろいろなテクニックが
存在するかもしれませんが、
肝心なのはやはり「人」です。
自分を理解してくれる人
自分の味方になってくれる人
をつくり、チームで進めていくことが肝要です。
そのために、コンタクトの基本をお伝えします。
その１．メールと電話 両方つかう
メールは、こちらの情報や思いを伝えるため
誰もが使用する手段です。
プライベートだけでなく、
ビジネスにおいても
メールは重要なコミュニケーションツールですね。
しかし、不動産投資のチーム作りにおいて
メールばかりをあまりアテにしてはいけません。
文章を丁寧に書けば書くほど
相手にも同じものを期待してしまうし
返信が来ない時には不満を感じたり、
返事が遅いだけでも
イラついたり、ネガティブな発想を持ってしまいがちです。
ところが実情として、
不動産会社のセールスは毎日忙しいですし、
外出することも多いので
ゆっくりとメールを書く時間は、
さほどありません。
迷惑メールに入ってしまうことも
十分あり得ます。
いくら上手な文章を書いても
読まれなければ意味がないですね。
また、返事がないことについて
無視された
と考えてしまう人もいますが、
それは本人に確認してみない限りわからないこと。
勝手に決めつけてはいけません。
さらに返事が遅いことについて
不満を持つ人もいますが、
そんな「お客様根性」でいては
物件を紹介してもらえるようにはなりません。
返事がないのなら、
何かこちらに原因があるのでは
と考えて行動することです。
ですので、
メールの返信が来ない時には
電話で確認することをお勧めします。
また、管理会社のセールスと
客付の賃料や条件などについて
電話で打ち合わせをした後は、
あえてメールで履歴・覚え書きを送ります。
そうすることによって
言った、言わない
という無駄なトラブルを避けることができます。
真面目な不動産投資家の中には
あまり頻繁な連絡を取ると
相手に迷惑になるんじゃないか
ということを気にする人もたくさんいます。
なぜそんな風に考えるのでしょうか。
忙しければそもそも電話に出ないだろうし、
こちらが気持ちの上で礼を尽くしていれば
迷惑になることなどあり得ません。
相手が忙しいだろうとか、
しつこいと思われるんじゃないか、
などというのは全て、
自分から連絡をしないことの言い訳なのです。
メールをしただけではダメ
電話をしただけではダメ
メールと電話、両方を使いこなす。
これがコンタクトの基本であり、
相手との距離を縮める
一番の近道になります。
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時間のつかい方と不動産投資
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関連記事
不動産業者の本音を知ってしまいました
最近、セミナーで講演させていただく機会が
急激に増えてきました。
自身のセミナー「不動産投資プラチナ講座」の他
不動産会社さんに呼ばれてゲスト講師として
お話ししています。
そこで毎回感じることは
不動産投資で成功したいと願う人は
実にたくさんいる
ということです。
そして、講師として不動産会社に呼ばれている立場として
もう一つ別の視点で感じることは
不動産会社は顧客を選び放題
ということです。
需要と供給のバランスを考えた時
１．売買される収益物件の数には限りがある
２．不動産投資家は年々増加している
３．不動産会社は物件情報を握っている
この３つの事実を組み合わせて考えると
物件情報を持っている業者は
顧客を選んで仕事を進めることができる
ということがわかります。
もう少し噛み砕いて言えば
数少ない良い収益物件の情報をつかんだ業者は
「誰にこの物件を紹介しようかな」
と考えるわけです。
紹介を待っている投資家はたくさんいるし、
誰に紹介しても利益は同じなのだから
より成約率の高い顧客に紹介する方が効率的
となるのです。
では、より成約率の高い顧客とは
どういう人でしょうか。
それは
・すぐに意思を決められる人
・ただちに行動できる人
・金融機関の融資が通りやすい人
ですね。
融資が通りすい人は
つまるところ属性の高い人
となってしまいますが、
必ずしもそうとは限りません。
意思決定が早く、行動力のある人は
属性をカバーすることが
いかようにでもできます。
そこが不動産会社の腕の見せどころなのです。
だからこそ
まずは不動産会社の人脈を作り
情報がたくさん入るようにしておくことが先決です。
不動産会社とコンタクトを取るため
ポータルサイトからめぼしい物件を見つけて
アプローチしたり
面談に行って話を聞いてもらったりします。
私がゲスト講演を頼まれるような
信頼できる不動産会社のセミナーに出席した際には
その機会に必ず業者と面談をするべきです。
それを遠慮したり
また今度でいいや とか
今はまだ会う時ではない
などと理屈をこねて行動しないのは
みすみすチャンスを逃すことです。
実は私は、恐ろしい現場を見てしまいました。
不動産会社のスタッフが、
顧客の資料を見ながら
大きな×（バツ）
を書いているのです。
それも片隅に印をつけるのではなく、
A4用紙の対角線いっぱいを使った
大きなバッテンです。
「なぜそうするのですか」
とスタッフに尋ねると
「ああ、見込みのない人だからですよ。」
とバッサリ。
不動産会社も忙しいし、
一日に多くの投資家と会うのですから、
可能性のない人まで
いちいち構ってはいられないのでしょう。
脈のある人を救い上げるために
そうでない人は間違えないように
区別しているのでした。
ここまでハッキリとした態度をとる
不動産業者の裏の世界を
垣間見てしまいました。
ああ、やはりそうか。
不動産業者も「人」なのです。
よい物件を仕入れた時には
「あの人に紹介しよう」
と顔を思い浮かべる人に
連絡をするのです。
その現実を理解しておくことも大切です。
「こちらは客だ」という態度の人に
よい物件は回ってきません。
選ばれる人になるには
行動するしかないのです。
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太陽光の保険が承認されました
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関連記事
満室にしたいなら言うことを聞け！
不動産投資家が集まるセミナーに参加してきました。
今回は年度末の繁忙期にちなんで
客づけ管理会社の社長さんが二人、
ゲストスピーカーとしてトークショーに
登壇されたので
そこで聞いてしまった
「管理会社の本音」
についてシェアします。
１）３月はみんなピリピリしている。
入居づけの最大のヤマ場を迎える
３月下旬から４月にかけて
私たちオーナーの期待もさることながら、
客づけ会社の営業マンにとっても
大きな稼ぎどき。
日中はとにかく物件案内に追われ
お客様からの問い合わせ対応に
ほとんどの時間を費やしています。
そしてお店が閉まった後、
契約書を作ったり翌日の資料準備をしたり
黙々と作業が続きます。
この時期は社長さんでさえ
従業員に迂闊に声をかけられない
と言っていました。
そんな時、気の利いた大家さんは
フラッとお店を訪れ、
リポビタンDやカップラーメンを
差し入れた方がいました。
そんな何気ない心遣いが
社員の気持ちを和ませてくれたそうです。
２）ADを決めるのは管理会社ではなく競合
ADとは、Advertisingの略で、
いわゆる広告宣伝費のことです。
チラシを作ったり、看板をつけたりする費用
という建前で、
実際には管理会社へのインセンティブ
つまり成約時の成功報酬となります。
「ADは何ヶ月分まで出せば良いのですか」
という参加者からの質問がありましたが、
社長の回答は二人とも
「地域によります」と。
すでにエリアの相場として、大阪や札幌では
ADの３ヶ月、４ヶ月が標準になっていますが
都内では１ヶ月というところもザラにあります。
管理会社の気持ちとして、
ADは多い方が、売り込みの原資にも使えるので
喜ばれることはもちろんですが、
一番重要なのは
他の物件よりもADが多い
ということです。
そうして印象付けることが
一番効果的なADの付け方です。
３）特徴のない部屋は、家賃を下げるしかない
これは随分と本音の部分ですが、
やみくもに「家賃を下げないと決まりません」とは
なかなか言い出せないのです。
ほとんどのオーナーは家賃を下げることを
嫌がります。
でも客づけ会社としては
「そんな家賃で決まるわけない」
と心の中でつぶやいています。
そうしてその物件から気持ちが離れ、
お客様への案内も自然と遠のきます。
客づけ会社の営業マンの気持ちを
つなぎとめるための言葉は
「どうすれば決まるかな」
という質問です。
そして、営業マンから提案があれば
即答でそれを受け入れる。
こういう気っ風の良さが好まれますね。
そして、たまには物件を見に行って
ゴミ置場や自転車置場が散らかっていないか
といったことにも関心を持っておくと
物件に対する共通の話題もできて
コミュニケーションを円滑にしてくれる
きっかけにもなるそうです。
賃貸経営はチームワークですから
常に相手の状況や気持ちを考えて
行動することが大切ですね。
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イノベーションと不動産投資
私の自宅には、今でも退職した会社から
「社内報」が送られてきます。
退職後も会社から何かしらの情報が届くのは
プッツリと縁が切れたわけでもない感じで
なかなか良い気分です。
久しぶりに見た社内報には
会社の中で活躍するメンバーの
熱い想いが特集されていました。
今、会社の経営陣が提唱するスローガンは
「イノベーション」。
イノベーション（innovation）とは
従来にはなかった新規の手法や考え方のこと。
これまでうまくいっていたことも含めて
既存のモデルや概念を破り
新しい発想で新しいことに取り組むべし
という方針のことで、
多くの企業が取り入れているようですね。
ちなみに似た発音の言葉で、不動産業界では
「リノベーション」（renovation）
があります。
こちらも直訳は「革新」で
イノベーションと近い意味なのですが、
特に不動産業界では
既存の建物に大幅な改修工事を行い、
間取りや設備を変更して
付加価値を高めることをリノベーション
略して「リノベ」と言います。
さて、話が逸れましたが、
「イノベーション」は
特に経営的観点で意識すべきもの
と言われています。
なぜなら、人は従来通りのやり方から
脱却しようとは、なかなか考えないからです。
普通は、これまでやってきたこと
見てきたことの中から、
できるだけ上を目指そうとするものです。
だからこそ、先を見るべき経営陣は
これまで当たり前とされてきた物事を
別の観点から捉えて改革していかないと
やがて行き詰まるという危機感を持って
仕事に取り組むことが必要なのです。
その社内報で取り上げられていた
経営陣のディスカッションのトピックは
次の通り。
社外に出て
思い込みの「枠」を取り払う
初期の失敗を恐れず
「決める勇気」を持つ
How探しではなく
まず「真の課題」と向き合う
変化は「多様性」
があってこそ生まれる
「ゲームチェンジ」の
意識を常に持つ
目線を高く持ち
「思い切って行動」する
なるほど。
どの言葉にも
否定しようのない含蓄があり、
いかにもイノベーションの
目的に沿った言葉です。
もともとこの会社に所属していた私には
一つ一つ、心当たりと納得感があり、
人事部の研修のような感覚で
懐かしささえ覚えました。
何年も前からこの「イノベーション」に挑戦し続け
その答えを常に導き出そうという努力が
毎年毎年、求められてきました。
たしかに大きな会社ほど
イノベーションが重要である
と本当に思います。
しかし、なんとも皮肉なことに
その会社を去ることこそが、
人生のイノベーションであることを
私は身をもって体験してしまいました。
もはや会社から完全に離れてしまった立場で
お世話になった職場のことをとやかく言う資格はありません。
しかし、勇気を持って一歩外に出てみると
実に大きな可能性と広い視野が広がっていることを
つくづく実感します。
そして、私よりはるかに優秀な経営陣の方々が
何となくもがいているように見えることが
つい気の毒に思えてしまい、
自分の選択は間違っていなかった
と、穏やかに確信しています。
そして、数年後にも同じ気持ちでまた
社内報を見られるよう
これからも精進していきます。
今日もまた、いい刺激をもらいました。
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不動産会社と向き合うためには？
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関連記事
不動産会社と向き合うためには？
前号の「不動産投資家のタブーとは？」
で、即断即決の大切さをお伝えしたところ
意外にもいくつかのご意見やご質問をいただきました。
ここで私の書籍や、いつもセミナーでお話ししている
物件取得のプロセスについて
改めて解説することにします。
物件を取得するまでには
主に次の５ステップが基本となります。
1.物件を探す
原則、ポータルサイトで検索し、
不動産会社とコンタクトをとって
さらに未公開物件などの収益性の高いものを紹介してもらえるように
関係づくりをしていきます。
2.数値で判定する
物件概要書に売買価格と月間収支が載っているので、
それをベースに
返済比率・キャッシュフロー比率・キャッシュフロー実額
を割り出し、自分の条件に当てはまったら購入意思を決めます。
3.現場を見に行く
ここは結構重要で、
建物の立地、道幅、商業施設などの周辺環境を
現場でチェックします。
さらに、近隣の管理会社を訪ね、
お目当ての物件の募集条件、客付のしやすさ等につき
直接ヒアリングすることが望ましいです。
できれば３社くらい訪問して情報の精度を高めることもポイント。
4. 買い付けを入れる
購入意思を書面で表します。
契約書とは違い、法的拘束力はないのですが、
売主との交渉権を確保し、他の人に売られないようにするためにも
買い付けを出すことは大切。
さらに売主から売渡証明書をもらっておくことをお勧めします。
5. 融資を引く
最後にして最大の関門。
いくら買い付けを入れても融資が通らないことには
永遠に物件は買えません。
そして、自己資金が潤沢にあり、高額年収でもない限り
十分な金額の融資はなかなか通らないのです。
以上が基本のステップで、どの物件を買うにしても
ほぼ全て、この段取りを踏まえます。
ところが、このステップを進めて行く上で
かなり強力なサポートをしてくれるのが
不動産会社です。
特に最後の難関である「融資づけ」の部分で、
最大かつ強力な援助をしてくれる会社があります。
私の経験では、
非力な不動産投資家は
物件情報と融資付をセットで斡旋してくれる
有力な不動産会社を見つけることが
成功への一番の近道です。
その不動産会社をその気にさせ
協力的に動いてもらうためにも
購入意思をいち早く示すことが重要なのです。
購入意思を示しながら、並行して
資産価値や周辺環境、賃貸需要について
確認していきます。
そういったことが不明確であるならば、
それを確認する条件つきで意思を示し、
２〜３日のうちに決定できるといいですね。
良い物件情報を得ている不動産会社は
少しでも早く融資を確定させ
無事に売買を終えたいのです。
そうしないと、他の人に買われてしまう、
他の不動産会社に仲介を持って行かれてしまうからです。
ただでさえ融資を通すことが難しくなっている今、
その審査までもたどり着かない人を
いつまでも待っているわけにはいきません。
不動産会社の強力なサポートを勝ち取るためにも
即断即決が重要です。
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不動産投資家のタブーとは？
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関連記事
不動産投資家のタブーとは？
不動産投資をはじめて
いざ行動を起こし始めると
いろんな壁にぶち当たります。
いくつの壁があるかは人それぞれですが
いつか不動産販売会社の営業マンに
良さそうな物件を紹介してもらった時に
絶対に言ってはいけないことがあるのでお伝えします。
そのセリフとは、スバリ
「検討します」
という言葉。
いかにも日本人らしい返答ですが
その物件を買うか買わないか
検討します、と言って時間を稼ぐ。
こと不動産業界において
ましてや物件の争奪戦が日夜繰り広げられ
ますます良い物件がなくなっている昨今、
「検討します」
なんて言っていたら
不動産会社さんに相手にされないのです。
そのセリフを言った途端に
他の人を探されます。
仮に不動産会社が待ってくれたとしても
いい物件は他の人や、他の不動産会社も狙っているので
あっという間に取られてしまいます。
買うか買わないか、即 決める。
すぐに買う意思を固めたって
融資が通らなければ買えないのですから
その前の段階で迷っている人にチャンスは来ません。
不動産会社は、投資家を選ぶ立場なのです。
意思があるなら「買う」。
買わないならその理由を説明して、「買わない」。
そうしたはっきりとした態度が
信頼関係の構築と、次の物件紹介へとつながります。
たとえ買わないとしても、
その理由が明確であれば
不動産会社としては問題ありません。
むやみに時間をかけられることが迷惑なのです。
意思があるなら「買う」。仮に〜〜ならば、の条件付きでも。
買わないならその理由を説明して、「買わない」。
判断に迷うことがあるなら、すぐに質問する。
この三者択一しかない、と認識すべきです。
そのためには、物件情報を見た瞬間に
自分にとっての条件に合っているか
すぐに見極めるようにしておく訓練が必要です。
私の判断材料は
・返済比率
・キャッシュフロー比率
・１億円あたりのキャッシュフロー実額
この３つの基準を持っていれば
買うべきか買わないべきか
すぐに判断できます。
いろいろと知識を集めている人に限って
さまざまなリスクが思い浮かび
結局、肝心な基準がブレてしまうものです。
買い付けを入れても、融資を申し込んでも
そんなに簡単に通りません。
今この厳しい時代、
まずは融資のテーブルにのせることから
戦いは始まるのです。
金融機関もそのときどきで、
融資に対する姿勢が変わります。
今日までは融資できた物件が
明日からできなくなることも
ザラにあります。
昨日まで融資したかった人に
今日からは融資しない
ということもよくあります。
その逆も。
金融機関によっても
支店によっても
全然違います。
だからこそ私たち不動産投資家は、
特に自己資金のない
すでにハンディを抱えた投資家は
「検討する」ヒマなどなく
日頃からシミュレーションの訓練を積んでおいて
良さそうな物件が来た時には
すぐに態度を決めて行動することが重要です。
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サラリーマンリタイヤと不動産投資
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
関連記事
不動産投資家が他の投資案件で迷う時は？
副業として不動産投資をされている方、
もしくはそれを志している方の多くは
お金の増やし方をいつも考えていると思います。
それは不動産投資に限らず、
いろいろな利殖や投機の情報にアンテナを張っておき、
まとまったお金を投資して
効率よくお金を得るものです。
私も実は、不動産の他に
アフィリエイト、転売、FX、仮想通貨
MLM（マルチレベルマーケティング）など
様々な案件を学び、とりあえずは自分の責任範囲で
お試し体験程度のことは経験しています。
そのスジのセミナーに出席したりメルマガを読んだり、
あるいは講師と直接話してみたりして
いつも思うことは
「とにかく徹底的にやること」です。
あれもこれも気になって、とりあえず可能性だけは
広げて行こう、などと思っても、
徹底的にやりきることができなければ
成果にはつながりません。
そうやっていろいろなものに目を向けていくうちに
自分にあったものが見つかると
それにのめり込んで極めれば
必ず成果が出るものです。
但し、行動できないことを
「自分には向いていない」と自ら定義づけるようでは
すでに言い訳を探している、ということです。
いずれにしろ自己責任ですから
やってもやらなくても
最初の入口で「投資」判断が必要です。
この場合の「投資」とは
セミナー参加費であり、
塾の会費であり、
ツールの購入代金であり、
何よりそこに費やした「時間」です。
お金も時間も全く投資せずにお金が儲かるなど、
まずありえません。
ですが、実際の投資局面において
「本当に大丈夫かなぁ」
と思うことがあるかもしれません。
そんな時には
「その道のトップ（超一流）に聴くこと」
が鉄則です。
多くの人がメンター（助言者、指導者）をお持ち
だと思いますが、その人が
「自分のなりたい姿」を体現しているか、またはとにかく
業界のNo.1、であることが望ましいです。
そのメンターに言われた通りに行動していけば、
十中八九は結果が出せます。
一方、もう一つの考え方として、
いろいろな情報が飛び交う中で、
興味が湧いてきた案件について
取り組むべきかどうか、悩む時もあります。
そんな時には、その超一流の人が
手をつけているかどうか、
が指標になります。
どの分野でも超一流、No.1の人のところには
最上流の情報が集まります。
その人がやらないことは
初心者も手を出さない方が良いのです。
誰もやらないことを自分だけやるのは
ある意味大逆転のチャンスかもしれませんが、
その道を極めていない限り
先達に従った方が安全ですね。
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お知らせ：大好評につき桜木大洋の不動産セミナーは
開催日が増えました！
これから不動産投資を始めてみたいという方、
あと１棟が買えなくて行き詰まっている方へ
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昨日のブログ
不動産投資家の基本中の基本とは？
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関連記事
不動産管理会社社長の鋭い目線とは？
2016/04/25
投資の考え方, 業界裏ばなし
昨日に引き続き、管理会社さんとの付き合い方についてお伝えします。
まず、非常に基本的なことですが、
管理料というのは大抵
家賃収入の５％前後です。
金額にして月に数万円。
もちろん物件の規模によりますが、
だいたい何万円か、
月の家賃収入が２０万円に満たない場合は、
千円単位の金額です。
そんな低価格で
何名・何十名といる菅理会社のスタッフに
働いてもらえるわけですから、
オーナーにとっては非常にコストパフォーマンスの高い
業務委託契約なのです。
私たちオーナーが自ら管理する人を見つけてきて
雇うならば、その何倍もの経費がかかります。
逆の目線から、菅理会社側の観点で見れば
多くの管理戸数を持たないと
その人員を支えるだけの費用を捻出できない
ということになりますね。
つまり管理会社としては
できるだけ多くの物件を管理することが
本体を支える生命線とも言えましょう。
多くの物件を管理する、ということは
多くのオーナーと契約しているということであり
決して自分だけを見て仕事をしているわけではない
ということを改めて認識しておくべきです。
その上で、コミュニケーションがいかに大事か
をしっかりと自覚しておかなければなりません。
これを組織に置き換えると
不動産オーナーは「経営」を考え
管理会社は「運営」を考える
そういう役割分担になります。
経営者は物件が順調に維持できるための
「状態」に気を配り、
モチベーションに配慮し、
ちょっと先を見て「判断」をします。
運営者は、同じく物件を順調に維持していくための
ユーザー対応と報告をします。
そして私がセミナーを受けた管理会社の敏腕社長は
それだけではダメだ
と熱く語り、
これからの管理会社は
オーナーに対してもっと「提案」ができるようにならないと
とおっしゃっています。
オーナーへの提案とは
満室にするための魅力的なリフォーム
満室にするための広告
最も効果的な家賃設定
にあたります。
特にリフォームのための工事費は
現状を維持するための見積もりを取れても
現状を打破する、もしくは向上させるための
「部屋づくり」提案から
アグレッシブにやっていかなければならないそうです。
そこには一見、多額の経費をかけるようなことがあったとしても
あくまでも「満室維持」という双方の目的を達成するための
「覚悟」
が求められます。
提案を受ける側も
同じだけの「覚悟」（＝出費・投資）が必要です。
しかし正直言って、管理会社はオーナーの負担を減らそう
なんていう意識は非常に低いそうです。
それでもこの管理会社の社長は
社員にその提案マインドを植え付け続け、
たった５年でとても大きな会社に成長させました。
もちろんまだまだこれから、とも言っていますが
こういう考え方を持ってくれる管理会社が
一つでも増えることを期待します。
そして私たちオーナーも
経営者として
運営側に任せるべきものは何か
をよく考えて
しっかりとコミュニケーションをとること
が大事ですね。
コミュニケーションの基本は
相手を理解することから始まります。
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昨日のブログ
不動産管理会社営業マンとの正しい付き合い方とは？
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マイナス金利で不動産が暴騰？
２月２２日夕方、会社から帰宅途中の駅のKioskで
日刊ゲンダイの見出しが目に入り、
思わず買ってしまいました。
不動産価格が暴騰？
暴騰とは、急激に、べらぼうに価格が上がることですね。
その記事を確かめてみるとポイントは次の通り。
１．低金利競争が加熱。
杭打ち不正問題、タワーマンションの節税規制、外国人投資家の日本離れなどにより市場にブレーキがかかるとみられていた不動産業界に異変。
日銀の黒田総裁によるマイナス金利政策発表で、銀行による住宅ローン金利引き下げ競争が始まった。
２．ローン貸し出し金額が過去最高
２０１５年の不動産関連の新規貸し出し高はバブル期を越え、２６年ぶりに過去最高を記録。
３年半前にマイナス金利を導入したデンマークでは、住宅ローンを借りると金利が０になるだけでなく特典がもらえるようになった。日本はここまでいくか？
３．バブル再燃の可能性
金利が下がり、融資額が増えると、不動産の価格が上がる。
東京と大阪の中心部では特に局所的バブルになりやすい。
すると周辺エリアにも影響を及ぼし始める。
住宅ローン減税の制度が３年後に終了することと併せて、
急にマンション購入を検討し始めるサラリーマンも出てくる。
これがますます不動産価格上昇に拍車をかける。
以上３点がポイントでした。
低金利政策によって
→銀行が日銀にお金を預けないようになる
→他に融資先を探す
→融資競争になって金利が下がる
→借りる人のハードルが下がる
→不動産を買いたい人が増える
→物件価格が上がる
というのが市場の流れです。
実際のところ、今日（２２日）は三菱住友UFJ銀行が普通預金金利を
年０.０２０％ → ０.００１％
にすると発表。
すでに三井住友とみずほも同じ金利で過去最低水準になりました。
０.００１％って、１００万円を１年間預けて利息１０円ということです。
これではみんなが預金ではなく、
他の投資を考えるようになる可能性が高いですね。
銀行側も、日銀に預けてもお金を取られるだけ（＝マイナス金利）だから、
融資に回した方が良い、ということになり、積極的に貸し出しを増やすようになります。
「借りたい人」と「貸したい人」がどちらも積極的になると
商売の原理からしてモノの値段は上がりますよね。
それが度を越したのが「バブル」。
そしてあっという間に誰も買わなくなり、
やがて適正価格になる
すると物件を持っている人は売るに売れず
借りた多額のお金だけが残る
ということになります。
適正価格を見る指標の一つに
「新築マンションを賃貸に出した際の平均利回り」
があり、
都心部では５％が“健全値”だそうです。
現在はもう２％台半ばにまで下がっており、
平成バブル時につけた１％台が
もうそこまで来ているようです。
こうなってくると、賃貸経営で利益を残すのはかなり難しく、
値上がり後の売却を考えて資産を確保する、というスタイルが主流になってきます。
しかし、売り時を間違えると大きな損をすることもあるのです。
銀行がお金を貸してくれるのはありがたいことですが、
物件価格が上がってしまっては
不動産投資家にとっては
利益が減るばかりなので
痛しかゆし、といったところですね。
購入するだけでなく、
その先どう運用していくか
をますます考えておかないと
判断を見誤りそうなので要注意です。
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昨日のブログ
不動産投資家の「嫌われる勇気」とは？
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関連記事
方向音痴でも不動産投資はできるのか？
私は不動産投資を５年以上やっていますが、
何を隠そう
「方向音痴」であります。
子供の頃からずっとこの弱点を持ち続けていて、
自分で言うのもなんですが
いわゆる
「触角のない虫」
の状態です。
あえてバチ当たりな言い方をすれば
生きていくのに支障をきたすレベルなので
「障害者手帳」を
一番低い等級でいいので
もらいたいくらいです。
どのくらい方向音痴かというと
デパートや駅のトイレに入りますが、
出る時には、かなりの確率で
反対方向に行きます。
自分の会社から歩いてA地点、
自分の会社から歩いてB地点
までは行くことができますが、
A地点からB地点まで
ダイレクトに行くことはできません。
一度、会社に戻る必要があります。
その方が結果的に短時間で着くからです。
少しカーブしている道を
「まっすぐ」と思えず、
曲がる頂点のところから分岐している細い道を
まっすぐと思って進んでしまいます。
とまぁ、こんな感じで
例を挙げればキリがないのですが、
もともと方向感覚がある人にとっては
「何言っているの？」と思うだろうし、
そう言われ続けてきました。
しまいには
「方向音痴であることを自慢するな」
と叱られたことまであります。
こうして私の人生は
「方向感覚がない」ということで
コンプレックスでいっぱいです。
そんな私が不動産物件を買うとき
日当たりはもちろん
玄関や窓の向きとか
駅や大通りの方角などを気にしても
まず頭が痛くなるだけです。
気になる場合は
「日当たりはどうですか？」
と不動産販売会社や管理会社の人に聞いて
それを信じるしかありません。
でも、そんな方向音痴でも
とりあえず不動産賃貸業はできています。
今は物件を観に行くときも
ナビやスマホがあるので
だいたい目的地に行き着くことができます。
さらに先日、小さなメリットを見つけました。
私に物件を紹介していただいた
販売会社のセールスさんも
私にかなり近いレベルの
方向音痴でした。
弱い者の気持ちは弱い者でないとわからない
ということを実感しました。
物件の場所を探しながら、一緒に迷ったりすると
なんだか親近感が湧いて
雰囲気が和みます。
見つけた時は
「あー、ここだここだ。」
と宝の山を見つけたような気分にもなりました。
と、自分で書いていて少々虚しい気持ちになってきました。
方向感覚は、ないよりはあった方がずっと良いです。
東西南北に疎いと、もしかしたら一級建築士あたりは
カッコ悪いんじゃないかな、と思ったりもします。
でも私は建築・設計をするわけではないし、
入居者のニーズに敏感であることが最優先なので
方向感覚に疎くても
その他の情報には敏感になっておこうと思っています。
何でもできる人はいない
ということなので
自分の強みと弱みをしっかり認識しておけば
きっと良い人間関係も築けるのだと思います。
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昨日のブログ
マイナス金利が不動産業界に与える影響とは？
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マイナス金利が不動産業界に与える影響とは？
１月２９日、日銀の黒田総裁が「マイナス金利」政策を発表し、ちょっとした小騒ぎがありました。
この発表を受けて円相場が一気に安くなり、
私はたまたま持っていたFXの「円ポジション」を売って、
23,820円の小銭を稼ぎました。
前日は評価額で10万円以上マイナスになっていたので
我慢して売らずに持っていて良かったです。
そんなことはさておき、
今回の「マイナス金利」とはどんなもので
市場にはどんな影響があるのか、
について、簡単にお話ししておきます。
マイナス金利とは
一般の銀行が日本銀行にお金を預けるとき、
普通は金利がついてきます。
それが今までもメチャ安くて、
0.1％でした。
一般の銀行が年間に預けるお金は約250兆円程度と言われているので
その0.1％＝2,000億円
が、日本銀行が一般の銀行に支払っていたお金です。
ところがこの金利を「マイナス」にする
ということは、
「預けたらお金を取るよ」
ということです。
ひぇー、これはもう、
「預けるな」
と言っているのと同じですね。
マイナス金利の影響
こうなってくると、一般の銀行は日本銀行にお金を預けると
損をするので、他に使い道を考えるようになります。
そこで銀行は、企業にお金を貸した方がマシ
という考え方にシフトします。
すると需要の多い「住宅ローン」の金利を下げて
どんどん借りてくれ、
という姿勢になり、
企業にもお金を借りてもらいたいから
金利を下げる
ということになってきます。
一方、企業の方は円安のおかげで
輸出産業を営む企業は円の売上・利益が黙っていても増えます。
今まで100円だったものが120円になれば
それだけで20％儲かるわけです。
じゃあ従業員の給料も上げよう、
給料が増えたら何か買おう
となって消費が活発になります。
まあ、そうやって企業活動・消費活動を活発化させて
景気を上向きにしようというのが
そもそもの日銀の狙いです。
不動産市場への影響
銀行が金利を下げる、融資をしやすくなる
ということは、
不動産を買える人が増える
ということにつながります。
そもそも景気が良くなれば
投資してみようかな
という人も増えるはずです。
ここまでは良いのですが、
多くの人が買えるようになる
買いたい気持ちになる、ということは
物件価格が上がる
ということなのです。
競争が激しくなれば値段は上がるもの。
融資が出やすい
＝物件価格が上がる
＝利回りが下がる
融資が出にくい
＝物件価格が下がる
＝利回りが上がる
不動産市場はいつもこの繰り返しです。
最近の収益不動産は数年前に比べてずいぶん利回りが下がった
と言われていますが、
それは、銀行がたくさん融資をしている
もしくは現金で買える人が増えている
ということなのです。
そしてこれからますます
その傾向が強まる
というのが一般的な見方です。
まぁ、何かまた天変地異が起きたりすると
この状況も変わるのですが。
この状況を見ながら そして
この仕組みを理解しながら
私たち不動産投資家は
物件価格・利回り・融資
に立ち向かっていかなければなりません。
そして自分の戦略を見直しつつ
物件を探し、融資に取り組んでいくのです。
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不動産投資家と一流プロ写真家
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空室活用はAir bnbだけじゃない！
空室を旅行者などに貸し出すマッチングサイト”Air bnb”が注目を集めていますが、
個人で運営するにはさまざまな準備・コスト、リスクが伴い、相当の覚悟が必要です。
しかしながら、いろいろな空室事情と、それを活用するビジネスも多岐にわたる
ということを、この機会に学ぶことができます。
全国賃貸住宅新聞 2016年1月25日（No.1210）
で取り上げられている１つのモデルについてお伝えします。
「国土交通省 社会的弱者の受け皿に、空き家・空室を活用」
空き家や空室を
公営住宅
に準ずる物件として活用するための
法制化
に向けた動きが進んでいます。
生活困窮者や生活保護受給者向けに提供している公営住宅は
地方では空き（余り）も見られますが、
都心部では入居倍率１５〜２０倍の地域もあり、
全体としては不足しています。
一方、公営住宅の管理戸数は、
ここ１０年は約２１０万戸台
と横ばいで推移。
生活弱者を受け入れるための住宅が不足しているにも関わらず、自治体の財政難などが影響し
新設は進んでいません。
こういった背景の中、
現在、全国で約８２０万戸とされる民間の空き家や空室を活用することで、公営住宅に入居できずにいる生活困窮者たちの受け入れ先を確保しよう、という考えが浮上しています。
そこで法制化して、計画的に準備していこうというわけです。
そうなってくると、
空室を抱える賃貸オーナーにはどんなメリット
があるか、
あくまで想定ですが、少なくとも２つは挙げられます。
１. 家賃の滞納リスクが減る
「法制化」というくらいですから、入居者には審査があり、その審査をクリアして入居した場合には、家賃補助などが検討されています。
これはすなわち、そういった生活困窮者を国が援助しようという目的ですから、
家賃が国から直接オーナーに振り込まれるケースが考えられます。
そう考えると、
生活保護受給者は、もしかしたら比較的家賃滞納のリスクが最も少ないカテゴリーなのかもしれません。
２．リフォームの補助金がもらえる
公営住宅に準じた住居にするためには、一定の耐震基準や省エネ基準を満たすことや、バリアフリー化などが必要になります。
法制化が実現すれば、リフォームやリノベーションの促進にもつながります。
「促進」というくらいですから、もしかしたら補助金などが設けられ、
空室を一定の条件でリフォームすれば、
その費用を国で援助してもらえるようになるかもしれません。
今でも実際にそういった種類の「補助金」はありますが、
まだまだ条件が厳しくて、
なかなか多くのリフォームに充当させることは困難です。
この枠がもう少し広がれば、
「原状回復」としてのリフォーム費用
も抑えられるようになるかもしれません。
というわけで、現在
国土交通省が主催する分科会では、
法整備推進のためのポイント
入居審査、強制退去の流れなどが議論されているようです。
「賃貸市場の活性化と質の向上のために法制化は必要」
と、偉い人も言っていて、３月には閣議決定が行われるようです。
交通の便が良い、短期貸し出しOKの
Air bnbとは違って
公営住宅モデルの場合には
場所の利便性は問わず、長期入居型になる
と思われるので、
空室対策として有効となる物件が増えるかもしれません。
時代の流れについていくためには
こういった仕組みについても
常にアンテナを張っておきたいです。
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不動産投資家はモテるのか？
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不動産投資家はモテるのか？
家主には、資産家の方が多いです。
その資産家さんたちの婚活のエピソードを見つけましたので、話題の一つとして提供します。
父親からの会社を引き継いで以来、家主業一筋に生きてきたオーナーが
「婚活をしよう」と思い始めたのは今から約３年前。
会社を継ぐ以前は、
資産１,０００万円に対して毎月１００万円の赤字が発生しており、
あと１０ヶ月で廃業に追い込まれる経営状態。
そこから休日返上、死に物狂いの努力で
管理物件を約６００室、大阪に３棟のマンションをもつようになり、
ようやく気持ちに余裕ができて、
家族を持つことを考えるようになりました。
結婚相手に求めた条件は
「家族を大切にできること」
「女性らしいこと」
「穏やかに暮らしていけること」
の３点。
ところがお見合いで会った女性は、
そんな理想とはかけ離れた女性で、
当時はあまり話が盛り上がらず、
数回食事をした後
音信不通になりました。
ところが翌年の夏、
突然その女性から連絡があり、
再び会うことに。
恋人未満の関係ながら
週末のデートなど楽しい時間を過ごすようになりました。
すると、クリスマスを１ヶ月後に控えたある日、
その女性が
「クリスマスプレゼントはいりません。
その代わりプロポーズの言葉と
３カラットのダイヤの指輪が欲しい。」
と、言ってきたのです。
その指輪の値段は３２０万円だったそうですが、
まっすぐに生きてきたオーナーは
結婚を真剣に考えている彼女の要望を
すべて叶えてあげました。
さらに彼女の要求はエスカレートし、
「結婚式は絶対にハワイ、
新婚旅行はハワイのついでにラスベガスにも行く」
「子供ができれば１歳から英才教育」
「子供一人につき生活費を15万円増やしてほしい」
などが相次ぎました。
さすがに不安になったオーナーは
親族や家主仲間などに相談すると
「話し合いで歩み寄れる相手ではない」
「職場以上に家庭でも心身ともに消耗することになる」
ということに気づき、
結局、彼女との結婚は、やめたそうです。
「思い返せば、食事の時に彼女が選ぶ店はミシュランの星付きばかりで、
再会した当初から、そんな兆しがありました。」
これは、大阪のある不動産会社のオーナーさんの実話です。
（2016年1月25日 全国賃貸住宅新聞 No.1210より抜粋）
資産家になると
このようにお金が目当てで寄ってくる人がいます。
そして不動産事業だけで実直に生きてきたオーナーは
その人がお金以外の自分に惹かれている
と錯覚すると危険ですね。
何が幸せか
は自分自身にしか
わからないことですが、
お金持ちになるにつれて
大切なものを見失わないように
注意が必要です。
「自分に限ってはそんなことない」
と思っている人が
ひょっとすると一番危ないかもしれません。
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賃貸物件のネット広告は写真数と情報の正確さが重要
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賃貸物件のネット広告は写真数と情報の正確さが重要
先週の賃貸住宅新聞（2016年1月18日付 Vol.1209）に
興味深い記事が載っていました。
２０１５年の調査で、賃貸ユーザーが部屋探しで訪問した不動産会社数の平均値は
２・３社
だそうです。
物件購入時と違って、賃貸物件を決める時は１社からせいぜい３社くらい、
多くても４社、ということですね。
その会社に自分の所有物件の取り扱いがなければ、
検討してくれることすらない
ということになります。
つまり、空室対策として
集客数・契約数アップを図るには、
この限られた訪問社数に選ばれるか否かで
勝負が決まると言っても過言ではありません。
そこで重要となるのがインターネット。
特にネット利用者の８割が利用する
と言われている
スマホ向けの物件広告がカギとなります。
では、
集客数アップのためのネット広告のポイントとは？
１．物件写真の質と数
ネット広告において今や基本となるのが
写真の点数です。
昨年の調査でも
「ユーザーが求める情報」
というリサーチ結果
でダントツの１位でした。
室内、設備にとどまらず、
周辺の店舗や
道路状況が確認できる写真
が求められています。
室内や設備写真も
広さや使い勝手がわかる写真
の支持率が高いようです。
そして、不動産情報サイトへ広告を出稿する際は、
点数制限をフル活用するのが効果的です。
たまたま今日、私がコンサルティングをしている方から
「年末まで５部屋が空室だったのですが、
写真の入れ替え、360度写真
を導入したところ
残り空室１つまで来ました。」
という嬉しいお知らせが届きました。
３６０度写真も、
ユーザーにとって臨場感があり、
あたかも内見しているような感覚で
効率が良いですね。
実際に効果があった、という事例を聞くと
ますます信頼性が高まります。
２．情報は正確に
もう一つ重要なのが
「正確な物件情報の提供」です。
こちらは同じく昨年のリサーチ結果で、
「今後求められているもの」
つまり
「現状ユーザーが満足していないもの」
という項目の中で１位。
同調査の別の質問で
訪問後の行動パターンを尋ねたところ、
不満を感じた場合
「そのことを知人や家族に伝える」
との回答が最も多かったそうです。
これは、
物件情報の誤りが訪問時に判明したら
大きなマイナスになりかねない
ということです。
口コミは怖いですからね。
限られた訪問社数に選ばれるためにも、
情報の正確さには最大限の注意を払う必要がありますね。
かくいう私は、
本日 残念なことに
所有物件の管理会社さんから
「２月２６日で退去・契約解除となります」
という残念なお知らせが届きました。
理由は「家を買うから」。
ファミリータイプの場合、
ある程度長く住んでいただけてありがたいのですが、
こういう時（家を買うとき）は
対策のしようがありません。
これは退去後にすぐさまクリーニングを実施し、
インターネットで魅力的な告知を準備しなければ。
一日も早く次の入居者に入ってもらうため、
しっかりと
写真＆掲載情報
をチェックしていきます。
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サブリースの会社も安心できない？
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サブリースの会社も安心できない？
の全国賃貸住宅新聞に、あってはならない事件の記事が掲載されていました。
（一部抜粋）
「借り上げ賃料未払いのまま音信不通の管理会社」
兵庫県姫路市でアパマンショップを運営する日本住宅サービスが管理契約を交わす家主に昨年12月分の集金家賃を送金しないまま店舗を閉鎖している。保証会社などの取引先も一切連絡を受けておらず、社長の橋中雅明氏の消息は途絶えたままだ。
これはどういうことかというと
本来、収益物件のオーナーは、家賃の集金を管理会社に任せているケースが多いです。
もちろん自分で入居者さんのところへ行って、
「今月の家賃、払ってくださいよー」
と取り立てに行っても良いのですが、
特にサラリーマンなど他に仕事を持っている人は
そんな時間がとれないし、
その上、万が一滞納や不足金などがあると
いよいよ自分で
何回も取り立てに行かなければなりません。
これを滞りなく行うのが「管理会社」です。
合わせて入居者の募集や更新手続き、
退去時の立会いや部屋のクリーニングなど
人の入退去に伴うあらゆる業務を請け負ってくれます。
そのためにオーナーは、
家賃収入の３％〜５％程度を
手数料として
管理会社に支払うようになっています。
管理会社としては
オーナーに約束した家賃回収をきっちりと行うため、
保証会社を通じてその入居者の信頼性をはかり、
毎月家賃を回収して、これをオーナーに送金します。
従って入居者は、直接オーナーと接することはほとんどなく、
管理会社に家賃を納め、管理会社がまとめてオーナーに渡す
という仕組みです。
ところが今回、その信頼すべき管理会社が、
入居者から家賃を預かったまま
オーナーに送らずに持ち逃げした
という事件が起きました。
なぜこういうことが起きたのか、というと
一つは「サブリースの失敗」
が原因のようです。
サブリースとは
前述の「家賃回収代行」をさらに便利にしたものです。
あらかじめ決めた家賃で満室状態を想定し、
あとは入居者がいようが空室になろうが
常に満室分の家賃をオーナーに支払う
という契約です。
これは便利！
と思うかもしれませんが、
そこはちゃんとリスクもあります。
満室が永遠に続くことはあり得ないことなのですが
それを保証する、ということなので、
１部屋あたりの家賃を「満額」ではなく、
８０％〜９０％に設定します。
具体的には、
家賃５万円×１０室の場合、
サブリース契約で家賃の８０％保証をすると
４万円×１０室＝４０万円を
管理会社からオーナーに支払う
という感じです。
オーナーにとっては
満室率１００％の時は、２０％分を管理会社に持って行かれますが、
満室率４０％になってしまった場合でも、８０％分は家賃が確保できる
ということになります。
常に満室にできる自信があるなら
サブリースなんてしない方が良いし、
わりと頻繁な入退去や空室が心配な場合には、
割高の手数料を払って
サブリースにするのも一つの手です。
サブリースを請け負う会社は、
当然、オーナーに約束した金額よりも
高い家賃と満室率で運営しないと
まずいワケです。
今回の事件は、
その“さじ加減”に失敗したことで起こりました。
オーナーに約束した家賃よりも
低い家賃でしか成約できなかったか、
予想以上に空室が多かったのでしょう。
こうなると管理会社がその分を補填して
オーナーに支払わなければならないので
経営が立ちいかなくなり、
夜逃げした、
ということですね。
サプリースで
管理会社の方が失敗するケースは
（私は）初めて知りました。
本来、サブリースは
オーナーの方が慎重に選択するべきスキームです。
「家賃が満室保証されて安心」といっても、
数年後に見直されて減額されることがほとんどです。
空室の心配はなくなるけれど、
家賃収入はゆっくり、確実に減っていく
ということを理解して
取り組まれるのがよいと思います。
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不動産投資で相続税を考える
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