新築アパートを買うならこういう買い方だ！
2015/12/14 投資の考え方
近頃はめっきり、フルローンが可能なRC物件が少なくなり、厳しい状況を迎えている不動産投資家さんも多いのではないか、と思います。
かくいう私もその一人なのですが、最近はかなりの勢いで「新築アパート」を進める動きが目につくので、固定概念にとらわれずちょっと調べてみることにしました。
ちなみに、新築アパートのメリットやリスクについては
以前にもブログに書いております。
第1話
新築木造アパートがよく売りに出ているけど、気をつけて！
これらのブログのタイトルからもおわかりのように、
要するに「新築アパート」というのは、あまりお勧めしないわけです。
なぜなら、私が過去に失敗体験をしているからです。
しかし、過去に失敗したからという固定観念を持ち続けていると
やがて時代の波に取り残されるかもしれません。
ですので、新築アパートを勧める人はどんなメリットを提案されているのか、
何冊か本を読んだり、いろいろと調べてわかったことをお伝えします。
新築アパートのリスクといえば、どの本を読んでも、
やはり上記のブログに書いてある通りでした。
ですが、それらのリスクを最小限にするために、
次のような特定の条件のもとで購入せよ、ということなのです。
新築アパートが成功するための条件
- 土地を安く購入し、建物業者は自分で見つけてコストダウンする。
- 場所は東京２３区内。しかも駅近。
- 金利１％台の金融機関から融資を受ける。
たしかに、この手法であれば、リスクは極めて低くなります。
ポイントは
・新築はしばらくの間、修繕費がかからない。
・売却時にはオリンピック需要などで価値が上がる確率大。
・利回りと金利のバランスを考えたら、
たとえ利回りが７％台であっても金利１％で融資を受ければキャッシュフローはいい。
少なくとも利回り1で金利４.５％であれば、差し引き5.5％となり、これよりも新築の方が有利、
ということになります。
問題は、どうやってそんな物件を見つけ出すことできるか、ということにかかってきます。
となると、やはり不動産会社にアプローチして、自分が求める物件を探し出してもらうしかないですね。
納得。
但し、ひとつだけ気になるのは、部屋数が少ない物件は空室時のインパクトが特に大きい
ことです。もしも購入する際は、２棟一括など、最初から少しでも規模を多くしておくことが
もうひとつのコツですね。
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