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不動産で消費税還付が受けられなくなります

  2015/12/22    業界裏ばなし

私がお世話になっている会計事務所さんから、残念なお知らせが届きました。

12月16日に「平成28年度税制改正大綱」が公表され、

平成28年4月1日以降は、

不動産購入の際に消費税還付を受けていたスキーム

が使えなくなる、とのことです。

 

これまで不動産を購入する際

・課税事業者選択届出書を提出して2年以上経過した法人で不動産を購入

・設置した自販機から課税売上を上げる

・不動産契約当月の家賃清算は放棄する

など

さまざまな条件をクリアすれば、購入時に支払った建物分の消費税が還付される

というやり方がありました。

これは確実に合法的なやり方であり、堂々と還付を受けられる素晴らしい方法でした。

 

私の消費税還付履歴についてはこちら。

不動産投資で消費税還付を受ける方法

 

しかし、この度の税制改正によって、その方法が使えなくなるらしいのです。

正しくは、

一旦は消費税が還付されるけれど、

それから3年後、また改めてほぼ同額の消費税を納めなければならなくなる

ということです。

 

消費税の還付を受けられる条件の一つとして、

課税売上/総売上(課税売上+非課税売上)

の割合が100%に近い必要があります。

 

例えば、ある法人の事業が

物品販売などの課税売上

家賃収入などの非課税売上

の2種類で構成されるとします。

 

その時、例えば

課税売上 50万円に対し

非課税売上(家賃収入など)が200万円の場合には

50万円/50万円+200万円

=0.2

なので20%だけ還付される、となります。

 

家賃収入がゼロの場合には、

課税売上/(課税売上+非課税売上)が

50万円/(50万円+0円)

=100%

となるので、納めた消費税額のほぼ全額が返ってきます。

 

ところが今回からは

たとえ一旦は消費税が還付されても、

それから3年後(正確には不動産購入した期を含めて3期後)に、

もう一度

課税売上/(課税売上+非課税売上)

を各期(年度)ごとに算出し、

その比率に応じて消費税を納税しなければなりません。

 

つまり、

課税売上/(課税売上/非課税売上)

の割合を高くするためには

3年間(3期間)を通じて

家賃収入の2倍程度の「課税売上」が必要になります。

 

これでは、不動産賃貸業だけ

もしくは自販機を設置する程度では到底実現できません。

(詳しくはご担当の顧問税理士にお尋ねください)

 

というわけで、残された日数で消費税還付を受けるには

平成28年3月31日までの物件引渡し 

もしくは新築物件の場合、

平成27年12月31日までに工事請負契約の締結

をやってのける必要があります。

 

なかなか厳しい状況ではありますが、

消費税還付ができないからといって

本来の不動産投資を揺るがすものではありません。

 

あくまでも参考情報として、

淡々と受け止めていきましょう。

知らないよりは知っておいた方が良いと思うのです。

 

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