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太陽光設備と不動産賃貸業

  2016/04/05    リアルな活動報告

2016年3月に太陽光設備のリース契約をしました。

 

場所は茨城県です。

 

土地の広さは2区画合計で、4,235㎡

 

そこに220kW と80kWの発電設備があります。

 

ソーラーパネルの枚数は、全部で1,056枚。

 

 

私は現在の所有物件2棟の屋上に、

 

それぞれ太陽光パネルを設置しており、

 

参考までに

 

昨年一年間の実績をカンタンにご紹介します。

 

*買取単価は1kWhあたり37円(税別)です。

 

屋上に設置する太陽光発電設備の収益

 

A棟は 年間売電額 58万円

ローン返済額 39万円

電気料金    1万円

キャッシュフロー 18万円

 

B棟は 年間売電額 52万円

ローン返済額 39万円

電気料金    1万円

キャッシュフロー 12万円

 

となっています。

 

収益物件と同じように

 

この太陽光設備を

 

返済比率・キャッシュフロー(CF)比率

 

でみてみると

 

 

A棟は 返済比率:67%

CF比率:31%

 

B棟は 返済比率:75%

CF比率:23%

 

合計で 返済比率:71%

CF比率:27%

 

になります。

 

返済比率:71%というのは、

 

もしも収益不動産だったら

 

かなり厳しい状況です。

 

ちょっと空室になると、

 

たちまち「手出し」が必要になってきます。

 

 

しかし太陽光の場合、「空室」になるリスクがなく、

 

徐々に発電効率が落ちていく程度ですから

 

収入が予想以上に少なくなる

 

ということが考えにくいのです。

 

 

また、他の経費(管理費など)は

 

パワーコンディショナーを動かす電気代

 

程度しかないので、

 

CF比率は27%で、

 

今の不動産市況を考えると

 

まあまあ良い方

 

と言えるのではないでしょうか。

 

 

何より2棟合わせて年間で30万円の

 

キャッシュが安定的に得られるのは

 

嬉しいことです。

 

 

でもまあ、所詮は建物の屋上につける程度のものですから

 

そこから大きな収益を期待することは難しいですね。

 

地面に設置する大型の太陽光発電設備の収益

 

今回私が契約した設備は

 

それに比べてかなり大きな規模で、

 

「野立て」といって

 

地面に直接パネルを設置するものです。

 

 

2013年に連系済みの中古なので、

 

買取価格は40円(税別)。

 

昨年の実績では

 

年間1,623万円の買取でした。

 

さすがにケタが違いますね。

 

これは融資ではなく、リースなので、

 

年間で1,264万円のリース料がかかります。

 

1億5千万円の土地付き設備を

 

15年間リースで借り上げます。

 

いわゆる「返済額」に相当するものです。

 

返済比率は78%。

 

高い!

 

そして今回の設備は50kW以上なので

 

「高圧連系」といって

 

専門の電気主任技術者に管理してもらわなければなりません。

 

ほかに保険や土地の固定資産税もかかり

 

結局のところ

 

CF比率は14%。

 

たったそれだけ?

 

 

そう、これだけです。

 

前述の「物件の屋上に設置する」タイプでは

 

CF比率27%でしたので

 

これと比較すると

 

かなりがっかりしますね。

 

 

でも金額にすると230万円。

 

月20万円弱です。

 

収益物件に当てはめると

 

1億円あたり200万円のCF

 

が目安なので、

 

まあまあなんじゃないかな、

 

と思っています。

 

ローンではない分、負債もなく

 

リース料は全額、経費になります。

 

 

この、年間230万円以上を確保するために

 

管理内容を精査し、少しでも利益率を高めていくことが

 

これからの課題です。

 

 

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