新築木造アパートは良いの？悪いの？
2016/05/18 誰にも聞けない基本知識
先日私が出演したテレビ
『テリー伊藤のマル金ライダー８』で
最初に「新築木造アパート」を購入したのが
失敗のはじまり
というシナリオをお話しました。
http://marukinrider8.net/wp/archives/73
その影響なのか 何人かの方々から
「やっぱり新築アパートはやめた方がいいんですね」
というご意見をいただきました。
いやいや、結論はまだ早いです。
新築アパートがよくない理由は、
・利回りが低い（価格が高い）
・資産価値が低い（資産よりも負債の方がかなり大きい）
ということにあります。
逆に言えば
・土地と建物を格安で手に入れ、
・常に満室経営できる都心部にある
のであればOKです。
新築アパートは当分修繕費がかからないし
税金も安いという点では、魅力的です。
ところがもう一つ
新築アパート購入時に気をつけたいキーワードがあります。
それは「家賃保証（サブリース）」です。
サブリースとは、
管理会社がオーナーから全室を借り上げ、
自社で賃貸を運営する
という仕組み。
その物件に空室があっても
基本的にオーナーへは「満室分」の家賃が
入ってきます。
しかし実際の家賃の満額とは違います。
入居者が支払う家賃が５万円だとすると
オーナーにはその８０％〜９０％が入り、
その差額が管理会社の取り分です。
本来、空室になれば１円も家賃が入ってこなくなることや
改めて入居者が入った時には仲介手数料を支払わなければならないこと
を考えると
サブリースは安心、というセールストークがあります。
しかしよく考えて欲しいのは
それで「賃貸経営」と言えるのか
ということです。
経営改善施策で本当に満室経営ができるなら
サブリースは不要です。
「家賃保証３０年」という言葉にも要注意。
３０年間、家賃が一定であるはずがありません。
サブリースとは
家賃の「金額」を保証するものではないのです。
７万円前提でスタートしても
２年後は５万円になっているかもしれません。
つまり、収入はどんどん減っていく可能性があります。
一旦家賃を下げたら、たとえ満室であっても
収入は確実に減ります。
私自身の考えとして
サブリースは
賃貸経営とは言えません。
投資信託のようなものです。
預けた相手に経営が委ねられるだけでなく
収入は増えるどころか減る一方です。
というわけで
ことあるごとにお伝えしていますが、
新築アパートなら
・土地と建物が格安で手に入る
・自力で満室が維持できる
という物件を中心に探すこと。
そして何より
思い込みは禁物です。
その物件ごとに
メリット・デメリットをきちんと把握し
ご自身の目標に合わせて
自分で選択するしかありません。
その判断基準を持つことが大事です。
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