不動産投資は最後まで諦めないこと！
３月３１日、ついに３億１千万円のRC物件の決済・引渡しを完了しました。
融資は３億２千万円の、これまたオーバーローン。
１円の手出しもなく、
年間家賃収入２，４００万円
キャッシュフロー４００万円
をゲットしました。
とはいってもこれは「満室時」の試算ですので、
これからできる限り満室を維持し、
管理費や修繕費の節減など
絶え間ないコストダウンへの努力が必要です。
なぜ私はこの物件を購入したのか
今回の物件は正直言って
利回りが7.8％で
以前の私なら見向きもしないものでした。
貸し出し金利は1.5%の23年。
これで計算すると、
返済比率が６６％
キャッシュフロー比率は１７％となり
たった１５％の空室が一年間続くと
収益はほぼ０になる
ということがわかっています。
この物件単体なら
かなり勇気のいる買い物です。
それでも私が購入を決めた理由があります。
1) ３月で会社を辞めるため、今後は銀行の融資が厳しくなる。
サラリーマンとして在籍しているうちに
買える限りの物件を探し続けた結果です。
すでに多額の負債があるため、これ以上
買い進めるためには一筋なわではいかない
たくさんのエピソードがありました。
2) 年間のキャッシュフロー（手残り）が最大400万円
「１億円あたり200万円」が目安ですので、
本来は600万円以上欲しいところです。
しかし、さまざまな事情の中、もはやこれ以上の物件を
待つことができないこともあり、妥協しました。
それでも、１円の手出しもなく
最大で毎月30万円以上、年間で400万円の年収が増えるのですから
まぁ悪くないでしょう。
3) 間取り＆部屋数が1K×46室、駅から徒歩４分という好立地。
部屋数にボリュームがあると、空室時のインパクトが抑えられます。
2〜3室 空いても収入に与える影響が少ないという意味です。
場所は埼玉県で、東武東上線の人気駅からとても近く、
立地としては申し分ない環境です。
4) 物件評価額が7億円と、まぁまぁ高い。
オーバーローンができた、ということは、
銀行の評価が高いということです。
できれば売価を上回る評価のものが欲しかったのですが
ぜいたくは言っていられません。
売価3.1億円に対して評価額2.7億円ですから
これで融資額3.2億円、金利1.5%、23年（残存耐用年数に相当）
というのはラッキーな方です。
昨今の融資活発化の恩恵と、
何より「期末効果」なのかもしれません。
5) 他の所有物件と合わせて、総合的に基盤を築く
私はこれまでに３棟のRC物件を所有しており、
２週間前には1.5億円相当の太陽光設備
１週間前には３棟一括で１億円強の鉄骨造
を決済しました。
この半月で、合計約６億円の物件を決済したことになるわけです。
細かい予算計画はこれからきちんとまとめますが、
多くの物件を所有すること自体が
リスク回避につながります。
というわけで、今日に至るまで、
いろいろな事情・背景がありますが
最後まであきらめない
ギリギリの
本当にギリギリの努力が
何とか実を結びました。
不動産会社のセールスさんをはじめ、
多くの関係各位に心から感謝します。
明日からはまた
それぞれの物件の
経営改善に向けて
一つ一つ丁寧に取り組んでいきます。
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昨日のブログ
これからの不動産投資は判断基準が変わる？
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これからの不動産投資は判断基準が変わる？
不動産投資で大事な指標とは、
「返済比率」と「キャッシュフロー比率」
でありますが
最近は物件価格が高騰し
利回りが低くなり
なかなかこの２つの指標を満足させてくれる物件に
出会えなくなっています。
では、今は不動産購入を見送るときなのでしょうか。
私はそうは思いません。
まず、なぜ物件価格が高騰するのかを考えてみましょう。
物件価格が上がるカラクリ
私が肌で感じている限りでお伝えします。
まず、２０１４〜２０１５年にかけて
アジア（中国・台湾）の投資家が
日本の不動産に目をつけました。
現地の物件に投資するよりも、
日本の収益物件に投資する方が
利回りが高いからです。
そして２０１６年１月
「マイナス金利政策」が発表されました。
これで各金融機関は
日本銀行に自分たちの資金を預けるより
今まで以上に企業や事業に融資することで
「利ざや」を稼がなくてはならなくなりました。
そのため、多くの金融機関がこぞって
融資を獲得しようと動きます。
企業にとっては発展のチャンスです。
それがそもそも経済を活性化しようという
日銀の狙いでした。
しかしながら、どの銀行も
リスクの高い事業や企業への融資は控えたい
というのが当然の考えです。
となると、堅実なのは
不動産事業。
安定した収益が予測でき、
万が一返済不能になった時のために
きちんとした「担保」をつけられるからです。
そうして銀行が収益不動産に対して
積極的に融資をするようになると
物件を買える人が増えてきます。
物件を買える人が増えると
売主さんは気持ちが大きくなり
「もっと高く売れるかも」
と思うようになります。
需要（＝欲しい人）が増えれば価格は上がる
当然の原理ですね。
こうして物件価格が上がり
今もなおその勢いは止まりません。
一方で、金利はどんどん下がり、
某地銀では0.8％なんていう、
メガバンクレベル
もしくは住宅ローンくらい
低い金利で融資し始めています。
金利が下がるのは嬉しいことですが、
それだけ金融機関が積極的であり
そうなると物件を買いたい人が増え
物件価格も上がる
こういった不動産市場の特徴を頭に入れ
競争力を磨いていかなければなりません。
物件選びの新しい基準
こんな市況の中、
これまでの返済比率やキャッシュフロー比率と
同等の成果を得られる物件は
皆無と言えます。
そこで私は
「比率」ではなく
「実額」
を重視するようにしています。
とにかくある程度のキャッシュフローが出るならば、
そして売買価格＝融資額と比較して
遜色ない評価額であれば
迷わず買いに行きます。
実はこの、「銀行評価額」が
これからはますます重要になってきます。
銀行評価が高い物件を買えば
１．資産と負債のバランスがプラスになりやすい
２．いざ売却する時にも価値が下がりにくい
という２つのメリットがあるからです。
物件価格が高い＝利回りが低い
という現況の中、
これからは
キャッシュフロー実額がいくらか。
資産価値はどのくらいあるか。
という視点で判断することも
必要になってきます。
いずれにしろ、物件を取得しなければ
不動産投資は始まりません。
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昨日のブログ
収益不動産の数値判定はどうやるか？ その２
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収益不動産の数値判定はどうやるか？ その２
前回は収益不動産を数値で判断するための
重要な２つの指標のうちのひとつ
「返済比率」について
これ以上ないくらい丁寧に丁寧に
解説してみました。
それではもう一つの重要な指標
「キャッフロー比率」
についてお話しします。
キャッシュフローとは
いわゆる
すべての経費を引いた後
手元に残る現金
を意味します。
これは一度の単純な計算では表せないところが
落とし穴でもあります。
まず、すべての経費とは以下のことを言います。
・管理費
管理会社に支払う管理料のほか
仲介手数料
リフォームや修繕にかかる費用
水道光熱費など
その物件を維持していく上で必要な経費
・返済金
物件融資の返済額。
金利分と元金分の合計
・税金
固定資産税、都市計画税
これは前年の実績を当てはめるか、
わからなければ家賃収入の5％くらいを
入れておけばOKです。
税金については
物件から得られる利益に対してかけられる
所得税d
これはその額によって税率が異なりますし、
他に収入がある場合はそれも合算したり
法人か個人によっても大きく異なります。
そもそも、物件取得後、数年は
減価償却費等で税務上の利益を減らし
もしくはその後も節税対策を講じることにより
所得税を支払わないケースがほとんどですので、
このシミュレーションでは
所得税は「０」でみます。
その代わり、
税理士さんに決算報告や確定申告を依頼している場合は
その税理士費用も入れておきます。
こうして
家賃収入から
管理費
返済金
税金・税理士費用
をすべて差し引いた「手残り」が
キャッシュフロー（CF）
といい
CFの家賃収入に占める割合のことを
キャッシュフロー比率
と言います。
当然ながら、このCF比率が
高ければ高いほど
現金がたくさん入ってくる
ことを意味します。
現在、すでに物件をお持ちの方は
このCF比率を
実績ベースで把握されること
をお勧めします。
私がこれまで出会った投資家の多くは
このCF比率をざっくりとしか
把握されていないことに驚きます。
人はとかく自分に都合の良い解釈をしてしまいがちなので
「このくらいのCF比率かな」
と思っても、おそらくそれよりずっと低いと
思った方が良いです。
私の場合、
オーバーローンで物件を取得しているので
３棟合計でCF比率３０％です。
しかしこれは
100%満室時を想定して算出していますので
実際には
空室で家賃収入が減ったり
仲介手数料や修繕費がかかるため
じわじわと下がっていきます。
２０１６年は３ヶ月が経過し
その時点でのCF比率は２８％。
これを今後もできるだけ維持するため
経費節減や空室対策を講じていくわけです。
そして、次に物件を購入する時には
この『CF比率』と
前回説明した『返済比率』
を頭に入れて
それぞれを向上させる物件を
選ぶことが大切です。
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昨日のブログ
収益不動産の数値判定はどうやるか？ その１
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収益不動産の数値判定はどうやるか？ その１
昨日のブログに、「物件の探し方」について書きました。
では、ある程度良さそうな物件を見つけたあと、
それが本当に自分にとって適切な物件なのか
買うべき物件なのか
どうやって見極めれば良いのでしょうか。
私が対談した不動産会社の社長さんが提唱する
不動産投資で成功する秘訣は
・素直に人の話を聞くこと
・行動すること
そして
・「数値で把握すること」
を大原則としています。
確かに、数値といっても
利回りや借り入れ金利
くらいしか
重視していない人が
あまりにも多いことに驚かされます。
不動産の収益性は、
利回りだけでも
金利だけでも
年数だけでも
決まりません。
この３つがきちんと把握され、
初めてわかるのもの。
それは
返済比率
キャッシュフロー比率
です。
返済比率とは？
家賃収入に占める返済額の割合。
これが５０％を下回っているとかなり安全。
６５％を上回ってくると、
約２０％の空室が出たときに持ち出し
（家賃収入では返済がまかなえないこと）
になるケースが多いです。
なぜならば、物件の運営経費は
ローン返済金のほか、
管理費
修繕費
点検費
仲介手数料
税金
保険料
などなど
さまざまなものがあるからです。
返済比率６５％ということは
残りの３５％でこれらの経費を負担しなければならない
ということです。
管理費と税金を合わせて２０％だとしても、
あと１５％しか残っていないことになります。
つまり、もしも家賃収入が１５％減れば、
そのまま赤字転落ですね。
もう一度 具体的に金額の例でお話しすると
満室時、100万円の家賃収入
返済金は65万円
→残り35万円
管理費と税金で20万円
→残り15万円
これで、もしも満室時100万円のうち
15%空室＝85万円しか収入がなかったとしたら・・・
上記の15万円は０
ということになりますね。
実際、満室率100％とは
一年間、一度も退去も入居もなく満室のまま
という状態のこですので
実際の賃貸ではかなり稀なケースです。
一年を通して、必ず一つや二つは退去・入居があるものです。
おわかりでしょうか？
ですので、返済率６５％というのは
相当高いんだ
ということを肝に命じておきましょう。
もしも自己資金を入れれば、借り入れ金の元金が減るので
この「返済比率」を下げることができますが、
オーバーローンを基本とする場合
どうしても返済比率が高くなるのは
やむを得ません。
でもだからといって、
ダメなわけじゃないんですよ。
常に満室を維持する努力
100％に限りなく近づける努力をすれば良いのです。
そういうリスクを踏まえながら
投資の判断をすることが大切です。
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昨日のブログ
良い物件の探し方とは？
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良い物件の探し方とは？
今日は不動産投資塾で２ヶ月に１度のセミナー講演をさせていただきました。
テーマは不動産投資の基本ステップのうち、
一番初めに来る課題
「物件の探し方」
について。
これは私の著書で詳しく書いていることですが、
たとえ同じことの繰り返しでも
聞く人・読む人の状況によって
インプットされるイメージ
理解力
が変わります。
ですので、同じ話でも
何度でも伝えることが大切なのです。
収益不動産の探し方は２つ！
１．ポータルサイトで検索する。
２．不動産業者さんに紹介してもらう
これは、不動産投資をされる方なら
マスト項目
と言っていいと思います。
そして、特に不動産業者さんとパイプを持たない人にとっては
サイトでのつながりが必須の課題となります。
不動産投資関係の代表的なポータルサイトは以下の３つ。
「楽待」
http://www.rakumachi.jp/
「健美家」
https://www.kenbiya.com/
「不動産投資⭐連合体」
http://www.rals.co.jp/invest/
この３つは、
ご自身のパソコンの「お気に入り」
に登録し
いつでも呼び出せるようにしておくべきです。
中でも、もっともユーザーが多く、
使い勝手の良いサイトは
「楽待」ですね。
登録すれば、業界情報がほぼ毎日届くので
常にアンテナを張る意味でも役立ちます。
そこで一つ注意点があります。
「楽待」など、インターネットサイトで公開されている物件は
必ずしも収益性の高い物件ばかりではなく、
ほとんどが
（オーバーローンで買うには）
難しい物件です。
それでも、少しでも気になる物件があったら、
それを販売している業者さんとコンタクトを取ります。
（各サイトに問い合わフォームがついているので簡単）
不動産業者さんに注目してもらうポイント
その際、
『自分はすぐにでも買いたい！』
という強い意思表示（アピール）
をすることが重要です。
そして販売業者さんに
「この人は買う気があるな」
と思ってもらい
面談へと結びつけるのです。
そうしてきちんとしたコミュニケーションができてから
ようやく
未公開物件などを
紹介してくれるようになります。
真打は「未公開物件」
ここからが勝負。
その未公開物件を
自分に合ったものか瞬時に判断し、
購入すべき物件と思ったら
全力でアプローチするのです。
ここでもスピードが重要で
多くの人が同じことを考えているので
少しでも早く購入意思を示して
具体的な融資獲得へと
話を進めなければなりません。
これが不動産投資家の現場です。
では、どうすれば「瞬時に判断」できるのか、
次回のブログでお伝えします。
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昨日のブログ
銀行マンに直接聞いた！不動産融資の裏側とは？
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銀行マンに直接聞いた！不動産融資の裏側とは？
最近、銀行の営業マンとお話しする機会が増えて
いろいろと聞き出したいなー、とさまざまな角度から質問を投げ
「本来はお話しできないことですよー」
という内容まで聞いたことがありますので
お伝えします。
ちなみに今回インタビューしたのは
とある「S」銀行さんの営業マンです。
会社のイメージカラーは「エンジ」。
業界では「エンジ色のS銀行さん」
と呼ばれることもあるとか。
その銀行マンさんに投げかけた質問と答えは次の通り。
ワイドローンとプロパーローンはどう違うの？
「ワイドローンは個人向けがメインで
保証会社が審査するものです。」
「プロパーローンは法人向けで、
担保評価が厳しくなります。」
「TAS-MAPというソフトで評価を出しており
その評価額の８割が融資条件になります。」
→なるほどー。
だから法人は融資審査が難しく、
スピード重視の業界では個人を優先にしたがるのですね。
「融資上限」というものはあるのですか？
「個人では５億円が上限となっています。」
「住居物件専用の融資商品なので
物件に店舗（テナント）がある場合、
その分の融資はできません。」
「テナント部分は自己資金が必要になります。」
「３月と９月は決算でもあるので
保証会社の審査も比較的緩くなります。」
→そっかー。
必ずしもオーバーローンができるとは
限らないんですね。
テナント部分には融資してくれないとは
知りませんでした。
そして、やはり決算時期は審査が通りやすい
という話は本当にあるようですねー。
今回、私が1.15億のオーバーローンが通ったのも
もしかして期末だからなのかもしれません。
全部事項証明書でよく見る「根抵当」とは何ですか？
「その物件を担保に、利息を含めた融資上限のことです。」
「例えば１億円の融資の場合、抵当１億円ではなく、
利息を含めて１億５千万円を根抵当に設定します。」
「その後、返済が進んで残債が少なくなれば、
また余裕ができた範囲内で別の融資が可能になります。」
→根抵当って、そういう意味だったんですね。
でも返済後に融資が可能なのは
同じ保証会社が認めた場合に限るそうです。
物件の担保価値と個人属性による返済力はどうやって評価するのですか？
「まず、融資の返済額は実行値がどうあれ“４％”で計算します。」
「区分所有の場合は管理費も返済額に合算します。」
「そして、家賃収入の60％と給与年収の40%が
返済額を上回っていればOKです。」
→そうだったのか。
他の銀行でもっと低金利で借りていても、
こちらの銀行ではリスク含めて”４％”で計算されるのですね。
家賃年収の60%は、物件の利回りが高ければなんとかなりそうですが、
給与年収の40%というのは、後から増やすことができないので
厳しい条件ですね。
最後に、金利を下げてもらうにはどうすればいいのですか？
「当行の場合、金利は全て一定で、
誰一人として金利の引き下げには一切応じておりません。」
→ひぇ〜。本当でしょうか？
こちらの銀行で融資を受けたら、
もはや金利を下げられる可能生はゼロ、
ということです。
まぁ、そもそも法定耐用年数を
大幅にオーバーした期間
（たとえば鉄骨造や木造で３０年など）
融資を延ばしてくれることもあり、
他の銀行に借り換えるのも
かなり難しいでしょう。
そうなってくるとますます
完済まで今のままでお世話になるか、
物件を売却するしか
逃れる手はないのですね。
フットワークが軽く、
比較的融通の利く銀行ですが
やはりこういったポリシーが明確にあるものですね。
それぞれの金融期間の特徴・考え方をよく察知し、
自分に合った金融機関を見つけることが肝要ですね。
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昨日のブログ
不動産投資は鉄骨造でもOKと考える２つの理由とは？
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不動産投資は鉄骨造でもOKと考える２つの理由とは？
不動産投資で最も人気が高いのは、言うまでもなく
RC造です。
RCとは、Reinforced-Concrete（補強されたコンクリート）
の略で、鉄筋コンクリートでできた建物のことです。
RCは頑丈なので、法律で定められた耐用年数も４７年と長く、
そのため金融機関から長期間の融資をしてもらいやすいのです。
そういうわけで、収益不動産を探すなら
まずRC
というのが一般的なのですが、
最近はぐっと物件価格が上がり
収益性の良い（＝利回りが高い）物件が
なかなか出てきません。
利回り９％さえ稀なケースで、
10％台なんて、もはや皆無ですね。
利回りだけでなく、融資機関も重要なのですが、
これがまた、なかなか厳しくて
２５年以上融資してくれるケース、
つまり築年数が２２年以内の物件も
極めて少なくなってきています。
現在の私の所有物件は全てRCで
利回りも融資期間も、そして借り入れ金利も
そこそこ良いものですので
３棟合計でキャッシュフロー比率が
約30％程度になっています。
その延長でRC物件をずーーーっと探し続けてきましたが、
さすがに見つからない。。。
そこで私は
「考え方を変える」
ことにしました。
今の時期はまず
キャッシュ（年間利益）を確保すること
に重点を置きます。
つまりキャッシュフロー比率ではなく、「実額」を重視します。
RCにこだわらず、
融資期間を長くとれる
資産価値が高い
これらの条件をベースに探し続けたところ
ようやく本日、
築２４年の鉄骨造、１棟（４室）×３
＝３棟一括（計１２室）のファミリータイプ
土地面積 787㎡で
１億400万円
の物件を
無事に決済・引渡し
となりました。
この物件の購入を決めた理由は２つあります。
１.融資期間が30年と、残存耐用年数を大幅に越えた融資
金利は3.3％と3.9％の２本立て。
かなり高い金利ですが、融資期間が長いので
月々の支払額は抑えられます。
＊さらに個人融資なので団体生命保険に加入し、
万が一死亡した場合は融資残額分が保障されます。
2. 金融機関の物件評価額が、売買価格よりも高い
今回の評価額は1億1,290万円。
物件の評価は、一般的な積算をはじめ、
金融機関によって様々です。
今回はTAS-MAPという評価ソフトでこの金額。
評価額が高いということは
資産vs負債のバランスがプラスになり
「資産の方が多い状態」
ということです。
それで、１億400万円の物件を、１億1,500万円の融資を得て
またもやオーバーローンでゲットしました。
家賃収入から返済金を含むすべての経費
を差し引いた手残りでみる
「キャッシュフロー比率」は
24％と低いのですが、
キャッシュフロー「実額」としては
年間約230万円。
オーバーローンなので１円の手出しもなく
年間230万円のキャッシュが手に入るのですから
まぁまぁ良い方だ
と考えます。
物件取得後は、またいろいろと課題が出てくると思いますが
まずは今日のところは
無事に物件が取得できて
やれやれ、と一安心なのです。
これで私の総資産は名実ともに８億円となり
家賃年収が7,500万円になりました。
ご尽力いただいた関係者に心より感謝です。
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昨日のブログ
不動産は法人で買うべきか、個人で買うべきか？
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不動産は法人で買うべきか、個人で買うべきか？
最近、本を出版して以来、コンサルを依頼される機会が増えました。
私の本の読者はすでに１、２棟の物件や区分所有をいくつか買われ、
その先 行き詰まっている方や、
もちろんまだ物件を所有したことのない
不動産投資初心者の方が多いわけですが、
かなりの確率で
「個人で買うより、法人で買い進めた方が良いのでしょうか。」
「法人はどのタイミングで作れば良いのでしょうか。」
という質問が多く寄せられます。
物件を所有するために新規法人を設立する
というのは、
これから圧倒的に資産を増やしていこうと計画している人にとっては
利益を分散して節税する
もしくは
負債を分散させて与信を軽く見せる
という観点で
有効な施策です。
ですので、まずは１棟、という前に
短期間で何億もの融資を引いて
数多くの物件を買っていこうとするには
最初から「１棟１法人」で次々に増やしていくと良い
という考え方も間違いではありません。
しかし、最近の不動産市場においては
いきなり法人で買おうとすると
ブレーキがかかるケースがありますので
お伝えしておきます。
今、物件価格が高騰しており、
利回りの低い物件が出回っています。
利回りが低いということは
収益性が厳しい
ということであり、
そういう物件には金融機関もなかなか融資をしてくれません。
フルローンやオーバーローンはまず無理で、
どうしても自己資金を１割〜２割程度、要求されます。
そんな中、２つのS銀行は、
まだまだオーバーローンや
残存耐用年数を越える期間の融資を
OKしてくれるケースがあります。
ただしその場合、個人で買うことが大前提です。
おそらく、団体信用生命保険を担保するからだと思います。
一方、地銀や信金、メガバンクを使って
法人融資を受けようとすると
どうしても審査に１ヶ月くらいの時間を要します。
この「時間」が命運を分けます。
少しでも良い物件は多くの人が狙っていますから
買付を入れて融資審査を待っている間に
個人融資で最速スピードを誇る両S銀行の関係者に
物件を押さえられてしまうケースが出てきます。
仲介不動産会社としても、お客様から
「法人で買いたい」と言われて
時間をかけて審査をした挙句
自己資金が足りなくて結局融資が下りない
というところまで１ヶ月もかけるより
個人でフットワークの軽い人に
S銀行でスピード審査を受けてくれる人の方が
仮にNGであっても次の人でリカバリーできる
時間的なゆとりもあり
成約に結び付ける可能性が高くなるのです。
このような状況の中、
確かに最初から法人を立てて買うことが理想
とはいえ
いつまでも物件を買えないままでは
一向に不動産投資が始まらない
というのも事実です。
このように
法人で買うことが
そもそも物件が買えない
という大きなリスクになってきているようです。
まずは十分な自己資金を貯めて
最初から法人で買うことを貫くか
それとも自己資金０円のオーバーローンで
まずは個人で１棟所有するか
当事者にしか決められない
厳しい選択が迫られています。
個人でも法人でも
それぞれにリスクはあります。
そこをしっかりと理解して
将来の計画と自己責任に基づいた
賢明な判断がますます重要です。
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昨日のブログ
ライオンキングと不動産投資
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ライオンキングと不動産投資
今日は家族４人で劇団四季のミュージカル
「ライオンキング」を
観に行きました。
これまで劇団四季は
マンマミーア
ウィキッド
リトルマーメイト
アラジン
を観ていて、
今回が５作品目です。
しかし他の作品と違って今回は
動物たちの動きや舞台装置の仕掛けが
細かい部分まで驚くほど工夫されていて
それを観るだけでも圧巻でした。
特にメインとなる動物のキャラクターたちは
アニメーションの世界から
そのまま飛び出してきたような錯覚さえ覚えるほど
見事な声と動きで
約３時間の上演時間が
あっという間に感じられました。
さらには子役から大人まで
すべての役者が
圧倒的に歌唱力が高いことに
出演者の層の厚さを感じ
人って、こんな風に歌うことができるんだ
と素朴に感心してしまいます。
演技と歌と
両方を堪能できる
とてもレベルの高いミュージカルでした。
ライオンキングのストーリーはあまりにも有名ですが
王位継承者として生まれた子ライオンのシンバが
叔父の謀略によって殺された父・ムファサの死を
自分のせいだと思い込み
自らの使命を放棄して王国から逃げ出したところ
様々な人（動物）の手助けによって
過去を振り切り
勇気を出して自分の守るべき立場に
返り咲いていく
という物語です。
ミュージカルは一つの作品ですから
そこには必ず作者や演者の
伝えたいこと
があります。
その受け止め方は
人によってそれぞれですが、
私の解釈では
思い込みで萎縮してはいけない
大切なことは前を向いて生きること
仲間を想う気持ちが人生を好転させる
ということだと感じました。
王である父ライオンの言葉
「登れない山はない」
というメッセージが
繰り返し語られているのは
「常に諦めずに夢に立ち向かいなさい」
ということなのだと思います。
そんな人生はまさに
不動産投資に共通するものがあります。
「登れない山はない」
とは
満室にならない物件はない
越えられない融資の壁はない
といった具合でしょうか。
多少こじ付けの部分があるかもしれませんが、
受け止め方は自由ですから。
そして別の観点で、
何より一番の価値は
家族みんなでミュージカルを観て
毎回その後のディナーを楽しみながら
それぞれの感想を語り合う
そんな贅沢な時間を過ごすことができるのも
不動産投資によってゆとりある時間とお金を
作り出したからです。
こういった価値を意識しながら
日々生活することで
また明日から頑張ろうという
モチベーションにつながります。
ライオンキングからのメッセージ
そして
家族と過ごす有意義な時間に
今日も感謝と幸福を感じます。
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昨日のブログ
不動産投資の初心者って何が不安なの？
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不動産投資の初心者って何が不安なの？
今日は私の本を出版していただいた会社の社長さんと編集長さんに
打ち合わせを兼ねた会食に招かれました。
それだけでも大変光栄なことなのですが、
なんとその社長さんが私の本を読まれて強烈に興味を覚え
出版社を営むかたわら
事業基盤を確立する一つの要因として
不動産事業に取り組もうと思っている、というお話を聞いて
ますます嬉しくなりました。
その社長さんは、すでに私の本に従って
収益不動産のポータルサイト「楽待」に登録し、
本の内容に従って物件検索、
そしてこの週末には不動産会社のセールスさんと
面談されるところまで
こぎつけているそうです。
さすがの行動力です。
社長さん曰く、これまでたくさんの不動産投資本を読んできたが
どこか自分とは違う領域を感じていた。
でも桜木さんの本を読んで
自分でもできそうな気がしてきた
というより
不動産投資をやらない手はないんじゃないか
とさえ思えてきた
とおっしゃるのです。
私の本を出版していただいた会社の社長さんとはいえ
ここまで著者のポリシー通りに行動されるとは
感謝の域を超えて
心から応援したくなります。
しかもさすがは経営者という視点で
ご自身がファミリータイプの物件を入手したら
1Fをテナント（店舗）にして
学童保育の施設を入れようと思う
そうすれば空室対策としても有効なのでは
なんていう事業展開の案も聞かされ
関心するばかりです。
しかし、そんな社長さんでさえ
不動産会社との面談には
「きっと素人と思われてバカにされるのでは」
という心配があるそうです。
でもそれは
まったく無駄な心配なのです。
不動産会社の方は
購入者が素人かどうかなんて
関係ありません。
これから１棟目を買おうとしている人の方が
融資が通りやすいこともあり
大歓迎なのです。
逆に、いろいろな知識を得て頭でっかちになり
理屈で話を進められる人の方が
扱いにくくて苦手なくらいです。
大事なのは
自分がどうなりたいか
なぜその物件を買う必要があるのか
その根拠を
できるだけ数値をベースに語れることが
何より求められます。
それさえしっかりしていれば
不動産会社も金融機関も
一人の不動産投資家として認めてくれて
惜しみない協力をしてくれるのです。
経験や専門知識はまったく関係ありません。
だからこそ
目標・目的が一番大事
と、いつもお伝えしています。
私の本を読み込んで
かなりマスターされている社長さんは
もはや何の心配もありません。
本の付録にある
収支シミュレーションソフト
「見極めくん」
を使えば
数値の根拠も簡単に判断し、説明することができるでしょう。
もはや時間の問題で
数ヶ月したら立派な不動産事業者に
なられていることと思います。
こうして私の本との出会いにより
人生を変えるきっかけとなることが
著者としての本望です。
本の力とは本当にすごいものだと
ますます実感する一日でした。
私の本の情報はこちら
http://sakuragi-juku.com/shikin0/
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昨日のブログ
不動産購入時、融資審査に必要な書類とは？
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不動産購入時、融資審査に必要な書類とは？
銀行から融資を受けて収益不動産を購入するとき、
必要な書類があります。
昨日は、こちら側がいつもスタンバイして
提出するための資料についてお話ししましたが、
今日は
銀行が融資に前向きになったとき、
その後の手続きをスムーズに進めるために
必須の書類
についてお伝えします。
１．融資申し込み書
これは、融資の審査を依頼するための書類で、
本来は一番最初に提出すべきものです。
しかし、不動産会社も金融機関も
ある程度 融資の可能性を見極めてから
こうした書類を作成し、本部審査に入るのが普通です。
やみくもに申請しても
時間の無駄になることもあるので
今回は大丈夫そうだ
と思われる場合に
「書類を書いて申請してください」
となるのです。
２. 個人情報の取り扱いに関する同意書
これは、銀行がその人の負債状況を信用会社に
確認するための同意確認書です。
信用会社とは大きく３つあって
・一般社団法人 全国銀行協会
（全国銀行個人信用情報センター）
・株式会社 日本信用情報機構（JICC）
・株式会社 シー・アイ・シー
これらの信用情報機関に
既存の負債の記録が載っていると
それがわかってしまうわけです。
ローンカードなどをつくって
１円も借りていなくても
「カードをつくっている」
という情報が載ってしまいます。
だからどうなの？
という点については
その銀行のみぞ知るところです。
銀行によって基準は異なりますし、
物件の評価も銀行によって違います。
だからビクビクしても仕方ないので
どうぞ調べてください
という感じで
同意確認書に
署名・押印するしかないのです。
さらに必要な書類は
・所得証明 ← 所得税・市県民税をきちんと納付している、という証明書
・納税証明書（その１、その２、その３の２）
＊その１とかって？ と思っても大丈夫。
税務署に行って申請書類に丸をつけるだけなのですぐわかります。
・印鑑証明
・住民票
これらはそれぞれ、市役所や税務署、法人の場合は法務局に行って
取得して来なければなりません。
基本的に発行日から３ヶ月以内
というケースが多いため、
事前に取得しても
期限が切れていることがあります。
ですので
どうしても融資の可能性が高くなってからでないと
取りに行き難いのです。
会社にお勤めのサラリーマンの方は
通常、平日に休みを取らないと
役所関係には行けないですね。
こういうことを考慮に入れ
くれぐれも求められた資料を
先延ばしにしないよう、
配慮が必要です。
買い付けを入れた後は
融資が承認された順で
購入者が決まりますので、
審査が遅れることは致命的です。
個人で融資を受ける際には
同時に団体信用生命保険への加入を義務付けられるので
健康診断も
素早く受診しなければなりません。
物件を購入するまでには
さまざまな関門があります。
その関門を、一度も滞ることなく
くぐりぬけなければならないのです。
なぜ今、この話をするのかというと
この年度末の物件取得に向けて
まさに私がその渦中にいるからです。
結果はまた、後日お伝えします。
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昨日のブログ
不動産投資で成功するためのレスポンスとは？
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不動産投資で成功するためのレスポンスとは？
サラリーマン不動産投資家にとって
効率的に物件を探し
融資を獲得するには
信頼できる不動産販売会社の営業マン
の協力が不可欠です。
言い方を変えれば
不動産会社の営業マンに
いかに信頼され
協力的に動いてもらえるか
ということが成否のカギを握ります。
収益物件は
定期的に市場に出るものではありません。
無いときはずーっと無いし、
これならいいかな
とか迷っているうちに
すぐに他の人に買われてしまいます。
ですので、なるべく情報の上流で
売主さんが
「売ろうかどうしようか」
とか迷っているうちに
販売会社の方で物件を押さえ
銀行の評価も並行して進めている
そんな物件が理想です。
しかし、「そんな物件」は
販売会社の方で
お客（投資家）を選んでいきます。
最高の物件かどうかなんて、
一生、誰にもわかりませんし、
それを決めるのは投資家自身です。
ですので販売会社としては
「この人に良さそうだけどどうかな」
くらいの見込みで、
前向きになってくれそうな人を
イメージします。
そういうわけで
声がかかったときに
少し考えたり悩んだりするのであれば
やめておいた方が良いです。
販売会社の方でも
案内する人はいくらでもいて
さっさと決断できる人を探しています。
「良さそうな」物件の案内が届いたら
即、「購入します」と返事した方が良いです。
言葉だけでなく、その後で
融資に必要な資料を求められるので
それもすぐに届けられるようにしておきます。
今日、久しぶりに物件を紹介してくれたセールスさんから
「もう一度、個人属性の資料を一式いただけますか」
とメールで求められました。
個人属性の資料とは
・資産概要書
・略歴書
・確定申告書 ３年分
・源泉徴収票 ３年分
・住宅ローンの返済予定表
・所有物件のローン返済予定表
・自宅の固定資産税評価額明細
・法人の全部事項証明書
・通帳の写し
などなど、私の場合、全部で３５ファイルあります。
これらの資料はもう半年以上前に渡したままで、
しかも今日は日曜日なので
セールスさんが会社のパソコンで確認できないそうです。
そこで私は
Gigaファイル便にまとめてアップロードし、
先方へ送信しました。
セールスさんから依頼メールをもらってから、
私が資料をアップロードしたサイト
を案内するメールを
送信するまで
所要時間は１２分。
尋ねている方の立場としては
一度もらっている資料をもう一度くれ
というのは気がひけるものです。
そんなことは意に介さず、
求められたら即、返信すると
相手にも驚きと感謝を与えられます。
相手に信頼されるためには
相手が望むことを
素早くやってあげること
が重要です。
でも今回は結局
私自身のためにやっていることなのですが。。。。
いずれにしろこのように
求められたらすぐに提出・送信できるよう
資料はすべてPDFに取り
パソコンに保存しておくことをお勧めします。
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昨日のブログ
海外不動産投資でセブ島に物件を買うメリットとは？
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海外不動産投資でセブ島に物件を買うメリットとは？
先日、Home’sの海外不動産投資セミナーに参加したとき
セブ島の物件紹介がありました。
その時のブログはこちら。
海外不動産投資の魅力 〜セブ島〜
当日、私は少し興味があったので、
販売会社のブースに名刺を置いて
「現地を視察するツアーがあるなら参加してみたい」
と伝えておきました。
すると案の定、翌日にその会社から
熱いオファーがあって、
ぜひ一度、直接お話をしましょう
と言って来たのです。
何をするにも私は
大勢の前で提供された情報だけをもとに
重要な判断をすることはしません。
直接１対１でじっくりと話を聞いてからでないと
個別の疑問も解消しないし、
メリット・デメリットを正しく把握できないからです。
さらに、不動産投資の場合、
人のつながりがとても重要なファクターになるので
このように個別に話を聞く機会を設けてもらうだけで
相手の印象も深まるし、
そこに付随する周辺の未公開情報なども
効率よくキャッチできる可能性があります。
何より自分自身の理解力を高めることができます。
そうして今日は
そのセブ島の物件を販売する会社を訪ね
１時間ばかり面談してきました。
今回のセブ島の物件は、
セブのマクタン島にある
ビーチ沿いに建設される
「コンドテル」
という形態の物件でした。
コンドテルとは
コンドミニアム（キッチンなどがついた自活できる部屋）に
ホテルの管理がドッキングしたものです。
海外といえば通常、コンドミニアムが主流ですが、
これは国内のワンルームマンションと同じで
管理会社を介して入退去や家賃収入の面倒をみてもらうことになります。
コンドテルの場合、建物の形態が「ホテル」なので
管理全体をそのホテルが行い、
宿泊客から得られる利益を
部屋の所有者全体で分配する
という方式になります。
簡単に言えば、ホテルの一室を所有する
といった感じですね。
で、肝心の利回りは、というと
諸費用込みで1,200万円で部屋を購入し、
70％の入居率だった場合、
管理費用を引いた年間収入は
約60万円程度。
実質利回り５〜６％
といったところです。
さらに厳しいことには、
その会社はローンの積極的な斡旋をしていないので、
頭金200万円＋引渡時に残金1,000万円
頭金600万円＋引渡時に残金600万円
もしくは
一括先払いなら12％割引で1,080万円
という支払い方法からの選択となります。
（わかりやすさ優先のため、あえて円表示）
完成予定は２０１８年。
これはもう、「投資」と言えるかどうか微妙です。
既に購入している人の目的を聞いたところ
・お金が余っているので節税対策として
・将来セブ島に移住することを考えている
という方々がメインだそうです。
このオーナーの特典として、
年間１４泊はそのホテルに無料宿泊できることになっています。
うーん。さすが、国内とは全然違いますね。
でも私はフィリピンのマニラにあるグローバルシティという街に
既にプレビルドの物件を所有していることもあり、
ついでにセブ島にも観に行って来ようかな、
と、別の楽しみを描いているところです。
旅行を兼ねた物件視察ですね。
このように海外不動産投資は
国内とは違ったメリットを求めていかないと、
期待外れにこともあり得ます。
要するに目的が大事、ということです。
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昨日のブログ
不動産投資で成功するために、してはいけないこととは？
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不動産投資で成功するために、してはいけないこととは？
本を出版すると、いろいろな方からお声がかかるようになって、
なかなか充実した日々を過ごさせていただいております。
中でも楽しいのは、不動産投資を目指す方々との直接コンサルティングをしている時です。
私もかつてはサラリーマンで同じような立場だったので
みなさんの気持ちがよくわかるからです。
今はインターネットで検索すれば
誰でも物件情報を簡単に入手することができます。
問題は、その物件を正しく判断できるか
金融機関に適切なアプローチをして融資を獲得できるか
がシンプルかつ重大な課題となっています。
不動産投資に関する基礎知識は
とてもカンタンなものですから、
少し勉強すればすぐにマスターできます。
問題はその後で、
きちんと自分の目標を設定し、
計画を立てられるかどうかが
不動産投資を意義あるものにしていくのです。
極論すれば
ワンルームマンションの一部屋を所有するとか
手頃なアパート、マンションを１棟入手するなどということは
比較的カンタンに、
それこそ誰にでもできることです。
それでローンが完済されるまで持ち続けて、
最後に資産として手元に残すことだって
立派な「不動産投資」です。
しかし、年収いくらとか、会社をリタイヤしたいとか
さらに大きな目標をお持ちの場合には
最初の１棟目を含めて
きちんと計画的に取得していくことが肝要です。
その際、一番してはいけないことは
「あの人がーーと言ったから、たぶん無理」
「一度会った銀行の人にーーと言われたから、この辺が限界」
「私はーーだから、きっとーーだと思う」
このようなことを考えるのはもちろん
口にするのもダメです。
数年前、「銀行は年収の２０倍までしか融資しない」
という話がまことしやかに流布されましたが、
私はすでに年収の５０倍を超える金額を
たった一つの銀行から融資してもらっています。
決して最初から上限を決められていたわけでもなく
言えばすぐに貸してくれたわけでもありません。
もうこれが最後ですよ、
と何度言われたことか。
それでも諦めずに物件資料を持ち込み
経営方針や利益計画を説明して
なぜこの物件を買う必要があるのかをプレゼンし続け
たとえ融資承認されても
売主の都合で流れたり
ということを何度も何度も繰り返して
やっと手に入れているのです。
私の周りの投資家仲間で
成功している人たちは
みんなこのくらいやっています。
どんなに断られても
無理だよと言われても
自分だけは例外となるべく
諦めずに銀行訪問と物件探しを繰り返すのです。
それをやらなければならない理由さえ
はっきりしていれば
あとは根気の問題ですね。
私のもとへコンサルティングを受けに来られる方には
ぜひこの辺をしっかりと理解していただきたいと思っています。
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昨日のブログ
不動産投資では管理会社が成否のカギを握る理由とは？
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不動産投資では管理会社が成否のカギを握る理由とは？
2016/03/17
リアルな活動報告, 最新情報
今、３月末に決済予定の物件に対し、
最終的な大詰めを迎えています。
売買契約も済ませ、融資承認も下り、
金銭消費貸借契約も終わっているので
あとは決済・引渡しをするだけとなりました。
では、この物件の不動産投資は完了でしょうか。
とーんでもない！！！
不動産投資は「買って終わり」ではなく、
逆にそこからが始まり
と言っても過言ではありません。
買って終わりじゃない理由としては
そこから「経営改善」をずっと
続けていくことが必要だからです。
では「経営改善」とは何か？
それは
・空室があるなら満室にすること
・家賃をきちんと回収すること
・物件をキレイに保つこと
・何かトラブルがあればすぐに対応すること
などです。
これをオーナーが一人で全てやれれば良いのですが
サラリーマンの副業でやっている人には
時間的にも、実務的にも
到底無理なお話になってきます。
そのために
「管理会社」が重要なのです。
管理会社は、
入居者募集・家賃回収・建物の清掃など
物件を魅力的に保つためのいろいろなことを
やってくれます。
その「管理費」は大抵、
家賃総額（月額）の３％〜５％です。
たった３％〜５％程度で
賃貸経営の重要な部分を担ってくれるのですから
ありがたいことです。
逆に、その重要な管理会社を間違えると
賃貸経営に大きなダメージを与えてしまいます。
管理会社選びのポイントは
「客付け力があること」
まずはコレに尽きます。
空室を放っておくのではなく、次々に施策を提案してくれて
貪欲に部屋を埋めてくれるところが一番です。
物件の近所にある管理会社の方が
フットワークが軽い
つまり、何かあったときにすぐに対応してくれるから良い
という話も聞きますが、
今は２４時間体制でケアしてくれる専門会社と
提携している管理会社もあり、
地の利はそれほど関係なくなってきました。
それから、３％〜５％の管理費の中に
どのような業務内容が含まれているのかを
正しくチェックしておきましょう。
清掃や建物メンテナンスは別途料金が発生する
というケースもありますので
しっかりとキャッシュフローを把握するためにも
管理にかかる費用は全ておさえておくこと
これは
購入時に必須のことです。
管理費を把握して、コストダウンを心がける
これが経営改善の基本です。
ではどうやって管理会社を探すのか。。。
それは、その物件を仲介してくれた不動産会社さん
に紹介してもらうか
物件のそばにある管理会社を片っ端からあたるか、
ネットで検索するか
のいずれかになるでしょう。
今回私は、仲介不動産会社のセールスさんが
とても信頼できるので
複数の管理会社をピックアップしてもらい
現在見積もりを依頼しているところです。
最後に決めるのは自己責任ですが、
管理会社を変えるのは
物件購入時が絶好のチャンスですので
はっきりとその意思表示をして
きちんと取引されることをお勧めします。
物件が手に入るとき
油断せず、先を見据えた準備・手配が肝要です。
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こどもの受験と不動産投資
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こどもの受験と不動産投資
私が不動産投資を頑張っている理由は
家族の夢を叶えるためです。
このように公言していますので
私の家族ももちろん
そのことを十分に理解していますし、
子供たちも
私のサポートに応えようと
一生懸命努力しているようです。
現在、高校３年生の娘は
不動産投資の収益のおかげで
高２から一年間
アメリカ留学に行くことができました。
帰国後はさらにその経験を生かして猛勉強し、
この春は１００％英語で授業が行われる
超難関大学に合格を果たしました。
中学３年生の息子は、
なかなか成績が伸びず、
進学できる高校があるのかどうかさえ
心配になるほどでした。
年の瀬も押し詰まったころにようやく志望校が定まり
それなりに頑張って
２月に受験したのですが
現実は厳しいもので
志望校には「不合格」
となってしまいました。
親として私は
どんなスタンスを取ったらよいのか
正直悩みました。
「勉強しなさい」「努力しなさい」と
きつく言っても
実際にはその「内容」が大事なので、
表面的に押さえつけても意味がありません。
またある時は一緒に徹夜で机に向かい
勉強したこともありましたが
目に見える効果を実感することはありませんでした。
それでも
「どうしても目指す高校に行きたい」
と言う彼に
私ができることは何か。
それは、私の経験と努力の本質を
私なりの言葉で
伝え続けるしかないと思ったのです。
１．同じ意識・同じ行動からは、同じ結果しか生まれない
２．誰も見ていない時にこそ真の実力が養われる
３．壁は一気に越えず、一つ一つ登っていけばいい
４．今、勉強以外の行為は全くの無駄と心得よ
５．今日一日、やるべきことをやりきっているか
この５つの言葉を
自分の不動産投資活動を振りかえって
心の内から絞り出し、
短冊に書き留めて
彼に渡しておきました。
息子には
この言葉を起きた時、寝る時に
声に出して読むように
伝えました。
すると彼は
最後の１ヶ月間で次第に意識が変わり
遅まきながらの猛ダッシュをかけ
もう一度同じ学校の後期選抜試験に挑戦し、
つい先日、卒業式の前日に
合格通知をもらいました。
さすがにこの出来事は
私の胸にも熱く突き刺さりました。
わたしが普段から
不動産投資活動に取り組んでいる
背中を見て
娘も息子も
自ら高い目標を設定し、
ギリギリまで諦めずに努力してきました。
わたしは、自分が納得のいく努力をしていれば
結果など重要ではなく
何があっても必ず良い方向に
導くことができると信じています。
でも、今回は
素直にこの結果に喜びます。
「最後まで諦めないこと」
子供たちの努力と、それぞれが得た最高の結果に
私の方がまた学ばされました。
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７つの習慣と不動産投資
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７つの習慣と不動産投資
今日は「７つの習慣」という本の
読書会に参加してきました。
「７つの習慣」とは、
アメリカのコヴィー博士によって書かれた世界的名書で、
１９９６年に出版されて以来、
４０以上の言語に訳され、
世界で3,000万部以上、
日本でも200万部以上
販売されているビジネス書です。
「習慣」によって人格が形成され、
その効果として人生を劇的に変えることができる
ということが、一貫して書かれています。
自分が変わることで
対人関係も良好になるという学びもあります。
そんな深い深いお話の中で、
とてもわかりやすいシンプルな例として
イソップ童話に出てくる
「ガチョウと黄金の卵」
が引用されていました。
ある貧しい農夫が、
自分の飼っていたガチョウが
純金の卵を生むようになると
突然大金持ちになりました。
そして毎日ひとつずつ
黄金の卵を手に入れるうちに
欲が出て、
腹の中の卵を全部一気に欲しくなり
ついにガチョウを殺してしまいました。
しかしお腹の中は空っぽで
農夫は卵を手に入れる手段さえも
失ってしまったのでした。
と、これは不動産投資にも当てはまりそうです。
金の卵を生むガチョウは
物件そのもの。
そこから安定的に収益を生み出すわけですが、
欲を出してもっともっと
一気に増やすことばかりを考えていると
やがて本質を見失い
大切なことを忘れがちです。
不動産投資は「物件を買ってから」が勝負で
丁寧に経営改善を図りながら
物件を安定的に収益が上がるよう
努力し続けなければなりません。
しかし急に月収を増やそうと
収益性の悪い物件を慌てて購入したり
一気に利益を確定するために
安易に売却したりすると
そこから先は
一切の収益を得られなくなってしまいます。
私が考える不動産投資の本質は
いかにして安定的・継続的に
収益を確保できる仕組みを構築できるか
にかかっており、
さらには管理会社や仲介不動産業者、
金融機関と良好な人間関係を構築しながら
チームワークを発揮することが求められます。
時には長い時間を必要とする場合もあるのです。
まさに不動産投資にも
“７つの習慣”のコンセプトがあてはまります。
私がかつて所属していた不動産投資塾でも
この本を推奨していました。
うまくいかない時に
他人のせいにするのではなく、
その原因が自分の中にあると捉え
意識の改善を試みながら
人格形成を図るのです。
そうすることで
物事が望んだ方向に進み
良い成果を得られるようになります。
７つの習慣は
あまりにも奥が深く
読むたびに新しい発見がある本です。
不動産投資で成功したい人は
ノウハウ本を読み漁る前に
ぜひこの一冊に目を通してみることを
お勧めします。
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昨日のブログ
海外不動産投資の魅力 〜テキサス〜
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海外不動産投資の魅力 〜テキサス〜
物件サイトのHome’sさん主催の「海外不動産投資セミナー」に参加し、
さまざまな国の不動産投資市場の情報を吸収しています。
不動産投資の目的はいろいろあって、必ずしも
誰にでも「このスタイルが最適」
というものはありません。
目的と考え方次第で受け止め方も変わるのです。
テキサスの不動産投資に関しても、
投資家目線でみたメリットについて
一つの情報として
簡単にお伝えしたいと思います。
なぜテキサスが不動産投資として魅力があるのか。
それは、
「圧倒的に節税できる」からです。
節税に強い理由とは？
１．建物比率が高い
テキサス地域の不動産は、固定資産税評価額で
土地：建物＝２：８
くらいが普通で、中には土地比率が５％
というのもあるそうです。
建物部分は減価償却していきますので
この比率が高いということは
減価償却によって見かけの利益を減らし
節税に有効、ということになります。
２．４年で償却できる
古くても価値が下がらないのがアメリカ不動産の特徴。
その分、比較的安心して古いものを買えます。
そして築２２年を超える木造建物を取得すると、
日本居住者、日本法人の場合は国内同様
４年で建物分の減価償却がとれますので
その分、短期で節税メリットを受けられる
ということになります。
その他、テキサスが可能性を秘めている理由とは？
１．不動産価格がまだまだ安い
サンフランシスコや全米平均に比べ、
過去１５年間で価格の上下動が極めて小さいのがテキサスです。
そして２０１０年から２０１５年以降にむけて
徐々に価格が上がりつつある、という堅調な市場です。
２．人口が激増すると予測され、賃貸不安が低い。
２００７年から２０３０年に向けた人口増加の予測が
なんと54.2%というデータがあり、
今後圧倒的に人口が増えていくと言われています。
３．アメリカでも実はメジャーな地域
日本人には馴染みがなくても
テキサス州は人口でも、州内総生産でも
カリフォルニア州に次ぐ全米第２位。
カウボーイが馬に乗ってロデオ大会を
開いているのはほんの一部で、
実はとんでもなく発展し続ける都会、ということですね。
以上、断片的にテキサス不動産の魅力を列記しました。
いずれにしろテキサスの物件は
東南アジアのマレーシアやフィリピンと違い
リゾートで自分が住んでもいいかな
といったメリットは期待しない方が良いです。
５００万円くらいから買える中古の木造区分や戸建があり、
これを節税という目的で５年くらい所有し、
その後、やや高値で売却してキャピタルゲインを得る
といった堅実な投資活動を行うなら
やってみるのもいいかもしれませんね。
但し、現地には日本の常識では到底たちうちできない
業者がたくさんあるようですので
素人が簡単に手を出すのもリスクが大きいと感じます。
テキサスで投資するならば
信頼できる日本の仲介業者を入れて
しっかりと確認しながら進めることが大事ですね。
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海外不動産投資の魅力 〜セブ島〜
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海外不動産投資の魅力 〜セブ島〜
物件検索サイトのHome’sさんが主催する
「海外不動産投資セミナー」に参加し、
さまざまな国の不動産投資市場の情報を学んでいます。
今日はフィリピンのセブ島
についてシェアします。
実は私も、２０１４年の６月にマニラを訪れ
グローバルシティという都市計画最先端の街の
１ベッドルームをプレビルド契約しています。
「プレビルド」というのは
完成前に所有権を予約できるシステムで、
例えば私の物件の場合、２０１８年８月までの４年間、
29,000ペソ(約７万円)を毎月積み立てるようにして支払い
最後に残金を一括払いするか、ローンを組むか
売却するか
を選べるシステムになっています。
今回のセミナーはマニラではなく「セブ」の方。
そしてリゾート地として人気の高いマクタン島。
案内があったのは
美しいビーチに面したリゾートホテルタイプで
34㎡で 約1,100万円。
表面利回りは７〜８％
セブで有名なホテルグループが同施設を管理
という、日本の新築ワンルームマンションと比較すれば
そこそこの内容です。
ただし、やはりこちらも２０１８年に完成予定の
プレビルド（完成前販売）。
完成までは毎月工事の進捗状況が
写真で送付されてくるそうです。
さらにオーナー特典として
年間14〜30日の無料宿泊
もあり、セブが大好きな人にとっては
なかなか良い特典なのかもしれないと思いました。
でも気をつけておきたいのは購入時・売却時の費用ですね。
買うときには
・登記料 物件価格の0.25%
・移転税 物件価格の0.75%
・印紙税 物件価格の1.5%
・弁護士費用 物件価格の３〜５%
売るときには
・キャピタルゲイン税 ６％
（注：売却時の利益ではなく、売却した金額全体がベースになる）
・仲介手数料 ５％
がかかり、かつ物件を所有している間には
・固定資産税
・管理組合費
・賃貸管理費
・所得税
などなど、多くの諸経費がかかっていくことを
お忘れなく。
それでもフィリピンの場合には
１．プレビルド（プリセーリング）つまり
完成前に積み立て方式で支払うことができ
買いやすいシステムがあること
２．コンドミニアムなら外国人でも所有が可能
３．一括現金で支払うとさらに値引き
などの特徴があります。
また、国の経済成長率も依然として高く
不動産売買の価格も年々上がっています。
その上がり幅はマニラよりもセブの方が顕著で
完成後に物件価格が高騰してくれれば
売却益（キャピタルゲイン）も充分に狙えます。
ただし、前述の「諸費用」が
物件価格の大体１０％相当分ありますので
少なくとも売価が２０％以上アップしていないと
売却した後に残すものがほとんど無くなってしまいます。
海外に不動産を所有すると
現地に視察に行ったり、
外貨での資産運用を真剣に考えたり
同じようなことをやっている人の人脈が広がる
など、結構有益なことが見られます。
ですので、必ずしも利益を拡大するためだけに
海外不動産に投資するのではなく、
見識を広げるという意味で
１室くらい持っていても良いかもしれませんね。
長い目で、広い視野を持って取り組むことが大切ですね。
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昨日のブログ
海外不動産投資の魅力 〜マレーシア〜
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海外不動産投資の魅力 〜マレーシア〜
物件サイトのHome’sさんが主催する「海外不動産投資セミナー」に
参加してきました。
土曜日の13時〜17時というとても参加しやすい時間帯にも関わらず
200名は悠に入れるスペースなのに、出席者が30名程度しかみられず
とてももったいないなーという印象を持ちました。
その状況にも関わらず、登壇された方々からは大変興味深いお話を
いただいたので、ここでシェアしておきます。
テーマは国・エリア別になっており、
・マレーシア（ジョホールバル）
・フィリピン（セブ）
・アメリカ（テキサス州ヒューストン）
これが今、不動産投資で注目されている海外３都市だそうで、
もちろんその物件の販売が目的ではあるものの
純粋に興味深いお話もありました。
今回はその中のひとつ、
マレーシア・ジョホールバルについてお伝えします。
スバリ、「イスカンダル計画」とは何ぞや？
イスカンダル計画とは、2006年〜2025年にわたり
マレーシアの第二都市「ジョホール州」で行われている都市開発計画のことです。
「イスカンダル」は過去のマレーシア国王の名前に因んでおり
宇宙戦艦ヤマトとは特に関係がないようです。
詳しくはこちら。
http://bit.ly/24WIBKa
２０１６年の現在では、
開発期間のちょうど半分きたところで、
計画通りに進んでいることや
想定以上に海外からの資金も流入していることから
これからも着実な伸張・発展が期待されています。
対象となっている地域（ジョホール地区）の面積は2,217㎡で
これはシンガポールの約３倍、香港の２倍の広さになります。
開発地区は５つに分けられており
中でも行政区となっているA,B地区が注目されています。
A地区は「ジョホールバルシティーセンター」と呼ばれ
金融サービス、貿易など各種ビジネスの中心街です。
橋でつながっているシンガポールとの玄関口でもあり、
人口増加も著しい地区です。
B地区は「イスカンダル・プデリ」といい、A地区のやや西側。
ジョホール州の新行政区であり、
コンドミニアムやリゾートホテルが集うウォーターフロント。
教育機関が集中するEDUCITYがあり、
シンガポールとつなぐ高速鉄道（いわゆる新幹線）の駅もできる予定で
東南アジア最大級の不動産開発地域となっています。
そのB地区の中で経済特区になっている「メディニ地区」では
- １０年間 法人税が免除される
- 働く知識労働者の所得税減免
など、様々な税制優遇があり、これから人が増えていくことがあります。
また、マレーシアでは３０００万円未満の物件は
外国人は購入することができないことになっていますが、
イスカンダル地区は例外で、下限の制限がありません。
また、そもそもマレーシアは
東南アジアで唯一、
外国人でも「土地」の所有権が認めれている国なのです。
本日紹介されたのは
その「メディニ地区」のオフィス用物件で
７２㎡で2,020万円台〜
９１㎡で2,940万円台〜
といったところでした。
これが数年でどのくらい価値が上がるか
もしくは純粋に自分が住んでも構わないというほど好き
など、購入を検討するわけです。
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不動産投資物件を買うときに苦労すること
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