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不動産投資は鉄骨造でもOKと考える2つの理由とは?

  2016/03/25    リアルな活動報告

不動産投資で最も人気が高いのは、言うまでもなく

RC造です。

 

RCとは、Reinforced-Concrete(補強されたコンクリート)

の略で、鉄筋コンクリートでできた建物のことです。

 

RCは頑丈なので、法律で定められた耐用年数も47年と長く、

そのため金融機関から長期間の融資をしてもらいやすいのです。

 

そういうわけで、収益不動産を探すなら

まずRC

というのが一般的なのですが、

 

最近はぐっと物件価格が上がり

収益性の良い(=利回りが高い)物件が

なかなか出てきません。

 

利回り9%さえ稀なケースで、

10%台なんて、もはや皆無ですね。

 

利回りだけでなく、融資機関も重要なのですが、

これがまた、なかなか厳しくて

25年以上融資してくれるケース、

つまり築年数が22年以内の物件も

極めて少なくなってきています。

 

 

現在の私の所有物件は全てRCで

利回りも融資期間も、そして借り入れ金利も

そこそこ良いものですので

3棟合計でキャッシュフロー比率が

約30%程度になっています。

 

その延長でRC物件をずーーーっと探し続けてきましたが、

さすがに見つからない。。。

 

そこで私は

 

「考え方を変える」

 

ことにしました。

 

今の時期はまず

キャッシュ(年間利益)を確保すること

に重点を置きます。

 

つまりキャッシュフロー比率ではなく、「実額」を重視します。

 

RCにこだわらず、

 

融資期間を長くとれる

資産価値が高い

 

これらの条件をベースに探し続けたところ

 

ようやく本日、

築24年の鉄骨造、1棟(4室)×3

=3棟一括(計12室)のファミリータイプ

土地面積 787㎡で

1億400万円

の物件を

 

無事に決済・引渡し

 

となりました。

 

この物件の購入を決めた理由は2つあります。

 

1.融資期間が30年と、残存耐用年数を大幅に越えた融資

金利は3.3%と3.9%の2本立て。

かなり高い金利ですが、融資期間が長いので

月々の支払額は抑えられます。

 

*さらに個人融資なので団体生命保険に加入し、

万が一死亡した場合は融資残額分が保障されます。

 

2. 金融機関の物件評価額が、売買価格よりも高い

今回の評価額は1億1,290万円。

物件の評価は、一般的な積算をはじめ、

金融機関によって様々です。

今回はTAS-MAPという評価ソフトでこの金額。

 

評価額が高いということは

資産vs負債のバランスがプラスになり

「資産の方が多い状態」

ということです。

 

それで、1億400万円の物件を、1億1,500万円の融資を得て

またもやオーバーローンでゲットしました。

 

家賃収入から返済金を含むすべての経費

を差し引いた手残りでみる

「キャッシュフロー比率」は

24%と低いのですが、

キャッシュフロー「実額」としては

年間約230万円。

 

オーバーローンなので1円の手出しもなく

年間230万円のキャッシュが手に入るのですから

まぁまぁ良い方だ

と考えます。

 

物件取得後は、またいろいろと課題が出てくると思いますが

まずは今日のところは

無事に物件が取得できて

やれやれ、と一安心なのです。

 

これで私の総資産は名実ともに8億円となり

家賃年収が7,500万円になりました。

 

ご尽力いただいた関係者に心より感謝です。

 

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不動産は法人で買うべきか、個人で買うべきか?
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