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不動産投資物件を買うときに苦労すること

  2016/03/11    物件の選び方

私は今、3月の最終決着に向けて、

ギリギリまで物件の検討と

融資獲得に取り組んでいます。

 

最近はご承知の通り

利回りが十分に高いものがなくて

つまり物件価格が高騰しており

 

今すぐに買うには

どうしても利回りという面で妥協せざるを得ない局面

を迎えています。

 

さらに考え方を変えて、

利回りよりも「物件の価値

に重きをおき、

 

鉄骨造で残存の耐用年数が少ししか残っていないもの

であっても

銀行評価がほぼ土地値と等しい

ものも狙ってきました。

 

その物件は今回めでたく保証会社の審査もクリアし

3月25日の決済・引渡しを待つばかりなのですが、

今、もう1棟、RCにチャレンジしています。

 

そこは、駅から徒歩6分程度の1K×46戸。

平成4年築のRC4階建て、エレベーターなし。

約3億円で利回り7.8%。

 

これは普通の目線では

あまり魅力がないこともよくわかっていますが、

 

とにかく3月までに購入できれば

融資条件も比較的にスムーズに進むかもしれないし

消費税還付の可能性もあります。

 

融資希望は3.2億円のオーバーローンです。

 

不動産会社さんからは、

銀行評価はかなりうまくいきそう

と期待できる情報があり、

 

実際に3つの銀行から

「ウチでやらせて欲しい」とオファーがあった物件です。

 

一方、この3月の年度末は特に、

審査のスピードが勝負になってきます。

3月までに決済完了することが求められます。

 

ちょっとでも動きが鈍い銀行は

不動産業者もあまり相手にしていられなくなるようです。

 

その中で1社、見込みがありそうなところからの回答は

 

現在2.9億までなら融資可。

金利1.8%で融資期間23年

 

これを今、2.9億→3.2億

に増額を交渉しているところです。

 

融資金額を増額してもらうには

それなりに条件が必要となり

 

てっとり早いのが「定期預金」です。

しかもこれは担保に取られないので

一旦預けた後に、また引き出すことも可能です。

 

だからといって、決済時にお金が必要になることは

間違いありません。

 

これをなんとかしてかき集めて

課題をクリアするかどうか。

 

しかしここで、もう一度冷静に考えると

 

金利1.8%・返済期間が23年だと

年間想定キャッシュフローは314万円

 

もしも

 

金利1.8%・返済期間25年なら

年間想定キャッシュフローは485万円

 

たった2年、融資期間を延ばしただけで、

一年分の収入が171万円も増えます。

 

 

 

なんとか融資期間を23年→25年にしていただけないか

という要望を出しています。

 

もちろん法定耐用年数から計算すれば

47年ー24=23年

が残存年数なので

 

通常は23年が融資期間となることは承知の上で

 

それでも

少しでも期間を延ばしてもらえるように依頼中です。

 

このように、やっと物件がみつかっても

そこからオーバーローンを獲得するためには

ちょっとした細かい調整が必要になります。

 

でも、この「ちょっとしたこと」が

致命的になることも、よくあります。

 

今回の場合も

融資金額と返済期間の間で

どうやってバランスをとっていくか

が課題となっています。

 

銀行からの回答を待って

どう判断するか

また報告します。

 

 

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