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不動産投資の基準は一つだけじゃない?

  2016/03/07    リアルな活動報告

本日、およそ一年ぶりに収益物件の売買契約を結びました。

 

ずっとずっとずっと

物件を探し続けてシミュレーションを繰り返し

 

この一年は特に 物件価格が高騰して

なかなか期待通りの収支バランスが見込めず

泣く泣く見送ることや

 

自己資金を拠出しない方針のために

あと一歩で融資額が伸びずに諦めたり

 

やっと融資が通っても売主さんの気が変わって

売り止めになったり

 

まあ、散々な目に遭いながらの一年でしたが

ようやく今日、なんとか売買契約まで

こぎつけました。

 

どんな物件かといいますと

 

千葉県と埼玉県の県境にある

築24年の鉄骨造。

2階建ての3棟12室

ファミリータイプです。

 

価格は1億400万円で、利回り9.1%。

 

この情報だけでは、

そこそこの物件、もしくは

イマイチな感じ

がするかもしれません。

 

しかし、私が

購入に踏み切った根拠

は以下の通りです。

 

1.融資期間が30年と長く、金利3.3%

キャッシュフロー年間200万円以上になる。

 

2.TASMAP(タスマップ)という、金融機関が使っている評価基準で

この物件の価値が土地値だけで1億1,290万円と

売買価格を上回っている。

 

3. 3月に会社を辞めるので、

なんとかして3月中に物件を取得したかった。

 

これまでの私の投資方針では
RC造・返済比率50%以下・CF比率30%以上

 

という条件で

ずっと探し続けて来ましたが

 

この一年、そんな条件に合うお宝物件は

ただの一件も見つけることができませんでした。

 

時限的な制約もあり、この条件を突き詰めることから考え方を変えて

視点を

「キャッシュフロー実額」

「資産価値」

にシフトしてみました。

 

利回りが厳しい現在では、

キャッシュフローは「返済期間」に大きく委ねられます。

鉄骨造の法廷耐用年数は34年で、

本来は34−24(築年数)=10年

が融資期間の限度であるところ

30年の融資をしてくれる金融機関がありました。

 

金利は3.3%だけど、30年はインパクトが大きい。

 

そのおかげで、返済比率は多少高めですが、

返済額・管理費・固定資産税を差し引いても

年間200万円強のキャッシュが残る見込み。

 

さらには今回

土地評価額が

売買価格を超えていることがポイントです。

土地は建物と違って、

時間とともに価値が下がるわけではないし、

この先、上がることもあり得ます。

 

資産として十分な価値を持っていると

負債とのバランスを見る上でも有利だし

売却を考えるときも強みになります。

 

このように柔軟に考えを変えることによって

ようやく1件、契約することができました。

 

あとは決済まで無事に進行することを祈ります。

 

 

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