日本のサラリーマン年収と不動産投資の現状
本日参加したセミナーの中で、
「サラリーマンの平均年収推移」という棒グラフが
紹介されていました。
「サラリーマンの平均年収推移」
ここ数年の、サラリーマンの平均年収は
約４百万円台 中盤
ということくらいは聞いたことがあったのですが
その棒グラフを見て驚いたことは
平成９年（１９９７年）の４８７万円をピークに
年々減少傾向にあり
平成２０年：４３０万円
その翌年は
平成２１年：４０６万円
と棒グラフの段差がひときわ大きく
ガクッと落ちているのです。
そこはいわゆる
リーマンショックによる世界的金融恐慌があり
企業が倒産したり雇用が急激に減らされて
正社員から派遣社員にシフトしていった頃です。
それ以降、徐々にではありますが増加傾向にあり、
平成２６年（２０１４年）で４１５万円
となっています。
１５年前の平成１１年（１９９９年）：４６１万円
と比べて４６万円も下がっています。
この１０年、一向に収入が増えなかった私は
この先にもますます不安を感じて
サラリーマンを退職しましたが、
「どうりで給料が増えないわけだ」
と今さらですが、妙に納得してしまいました。
私だけじゃなかったのですね。
それはさておき、
だからこそサラリーマンの副業が注目され
不動産投資に注目が集まっています。
ところが、日本のサラリーマンの他にも
不動産に目を向けている人たちがいます。
そう、外国人（特にアジア系）です。
その理由は次の通りです。
「アジアと日本の不動産比較」
まずは不動産の価値を比べてみます。
１㎡あたりの価格
・日本 11. 5ドル
・アメリカ 15.3ドル
・香港 20.7ドル
・シンガポール 11.7ドル
・台湾 7.1ドル
つまりこの中では日本は
アメリカや香港に比べて安いですね。
次に、不動産投資の利回り
・日本 5.01％（東京２３区）
・アメリカ 3.92％
・香港 2.82％
・シンガポール 2.83％
・台湾 1.56%
となっており、
日本はダントツで利回りが高い。
つまり日本は
不動産価格が安く
投資利回りが高い
絶好の市場となっているのです。
中国や台湾の投資家にとっては
自国の不動産に投資するよりも
日本の、東京２３区内の物件を購入する方が
はるかに効率が良い
というわけです。
しかも彼らはほとんどが
「現金買い」
ですから
銀行の融資も関係なく
すごいスピードで買っていきます。
本当にスーパーで野菜を買うがごとく
次々と買い物カゴに入れるような感覚で
購入していくそうです。
ライバルはサラリーマン同志ではなく
外国人投資家なのかもしれませんね。
現金で買われると太刀打ちできないので
いち早く未公開物件を入手できるような
人脈構築をガンバるしかないですね。
あとはまた別の観点で
もしも区分マンションを持っているなら
外国人専門の物件売却サイトを検索して
そこへアプローチすれば
日本人に売るよりも高く
買ってもらえる可能性があります。
副業せざるを得ない日本のサラリーマンと
アジアの富裕層が
日本の貴重な不動産をめぐって
今日も火花を散らしているのです。
負けるな、日本のサラリーマン。
ということで、決断はお早めに。
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昨日のブログ
中古ワンルームマンション投資のメリットとは？
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中古ワンルームマンション投資のメリットとは？
不動産投資を行うのに固定概念や一般論は必要ありません。
昨年まで常識だったことが、
今年は通用しなくなることだって
十分あり得ます。
市況の変化は非常に早く激しいので、
いつでも反応できるアンテナを
敏感に張っておくことが求められます。
そんな中、
「不動産投資をするならRC」
という、多くの人が認める買い方が
なかなか思い通りに叶えられなくなってきた今
鉄骨造や新築木造アパートにも
注目が集まっています。
そして今回は、
「中古ワンルームマンション」について
考察してみたいと思います。
ワンルームマンションとは
いわゆる「一部屋のマンション」で
「一棟もの」に対して
区分けされた部屋を指すことから
「区分（くぶん）所有」とも呼ばれます。
「区分所有で成功するためのポイント」
区分所有は不動産投資の最小単位と言える規模で
1,000万円〜2,000万円程度の気軽な金額で始められる
融資を受けるハードルが低い
というメリットがあります。
さらに、このメリットを活かして
都心の一等地
具体的には東京・山手線の内側
新宿・渋谷・池袋・港区
あたりに物件を複数所有していくことが
成功のポイントです。
「ここが区分所有の危険なトコロ？」
この「複数所有」が実は重要で、
区分所有を一部屋だけ持って満足するのは
かなり危険です。
部屋というものには必ず「退去」があります。
そうなると、家賃が入らない。
収入０円です。
それなのに
ローン返済
管理費
修善積立金
は容赦なくオーナーが支払わなければならず、
さらに
退去後のクリーニング費用
入居づけした際の仲介手数料や広告費
がかかるので
それは全て「自腹」「持ち出し」として
オーナーの自己資金の中から
捻出しなければなりません。
一部屋しか持っていないと
収入が１００％か０％か
のどちらかしかないので
それこそ退去があった後は
精神的にもかなり厳しい状況になります。
だから、複数持つことが大事で
例えば５部屋もっていたら
１部屋退去があっても
収入に与えるインパクトは５分の１、つまり
マイナス２０％
と考えることができますね。
前述の通り都心部に部屋を持っていたら
あまり長い期間、空室になるリスクは
かなり低いので
いつまでも空室が埋まらないという
ことにはなり難いのです。
また、たとえある程度の持ち出しがあったとしても
それは「支払い」ではなく
資産形成のための積み立て
と考えれば、
貯蓄のようなもの
と捉えることも可能です。
そして、都心のワンルームであれば
５年くらい所有した後に売却
ということも十分可能です。
「区分所有は売りやすい？」
不動産投資の最小単位
というのは売却時にも当てはまり、
「売りやすい」単位
と言えます。
「安く買って高く売る」
もちろん時期や相場に影響されますが、
これが比較的やりやすいのがワンルームマンション。
でも新築だと、人が住んだ瞬間に
確実に価値が下がりますので
かなり難しくなってしまいます。
中古であれば、購入する時に適正価格で買えば
値上がりを待って売り抜くチャンスもあるのです。
ここまでをまとめると
中古ワンルームマンションに投資するなら
- 場所は一等地に限る
- 客付けに強い管理会社を選ぶ
- 複数所有する
4. いつでも売却できる準備をしておく
ということがポイントですね。
はじめから高額な投資をしたくない
相場の動向を見ながら少しずつ
購入・売却を繰り返していく
というスタイルを好むなら
中古ワンルームマンションが
向いています。
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昨日のブログ
最近の不動産投資物件情報に思うこと
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最近の不動産投資物件情報に思うこと
近頃は物件価格が高騰して・・
という話を耳にするようになって久しいですが
物件が高くて買えない
今は買う時ではない
と言っているばかりでは
いつまでも不動産投資が始まりません。
買うのも自由、買わないのも自由ですが
いつか買えるようになるまで
と言って何もせずに待ち続ける限り
収入を得ることはできないのです。
ではどうすれば良いのか
それは、
自分の条件に合った物件が見つかるまで
とにかく探し続けるか
自分の条件を見直して
市場にあるものの中から
納得して購入していくしかないですね。
そんな中、今日は不動産販売会社の社長さんから
ごもっともなお話をいただきましたのでシェアします。
〈最近の物件動向〉
まず、投資家にとって一番人気のRC。
RCとは、鉄筋コンクリートの意で
法定耐用年数が４７年と長いため、
融資期間が長くとれる
心強い物件です。
このRC、人気が高い分、
売価も上がっています。
「売価が高い」ということは
「利回りが低い」ということで
つまり、借り入れ金利が相当低いか
自己資金を多く入れて
返済金額を抑えないと
キャッシュフロー（手残り）が少なくなってしまいます。
というわけで、今はかなり難しい状況です。
これから不動産投資を始めようという多くの人が
最初は高い金利の銀行から融資をひくため
利回りが８％以下だと
その先、なかなかキャッシュが増えない
なんのための不動産投資をしているのかわからない
といった状況になりがちですので
ぜひ注意してください。
利回り８％以下なら、借り入れ金利は１％でないと
かなり厳しいことになります。
もう一つ、最近の傾向として
「鉄骨造」が注目されいています。
RCが高い分、鉄骨造ならまだ、利回り９％以上の物件も
時々見受けられます。
鉄骨造の法定耐用年数は
軽量鉄骨で２７年
重量鉄骨で３４年
なので、本来なら融資期間が長く取れないのですが
不動産融資に積極的な銀行では
築２０年以上であっても
３０年、３５年
という期間で融資してくれるところがいくつかあります。
これもマイナス金利政策の恩恵かもしれません。
全ての金融機関が必ずしも
法定耐用年数をベースに
融資期間を決めているわけではないのです。
ですので、鉄骨造で利回り９％以上
かつ、３０年以上の融資期間となる場合
借り入れ金利が３％台であっても
検討の余地はあると思います。
固定資産税もRCに比べてだいぶ安くなることが
メリットの一つになります。
〈借り入れ期間が長い、もしくは金利が高い場合の注意点とは？〉
但し、こうなると
借り入れ金額に対しては物件評価が低い（＝鉄骨造だから）ことになり
金利が高い分、所有していから５年くらいは残債がほとんど減らないことを
覚悟しておく必要があります。
つまり、残債が減らないと売却できない（＝返済が残ってしまうため）か
キャッシュを貯めて足りない分を補う
といった活動が必要になってきます。
それでも、まずはキャッシュを得ることが大事
というのなら、鉄骨造も十分魅力的なのです。
しかしいずれにしろ投資判断は
自分が納得する責任の範囲内で
よく考え、実行されることをお勧めします。
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昨日のブログ
テリーさんと不動産投資
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テリーさんと不動産投資
昨日、東京MXというTV局の
「テリー伊藤のマル金ライダー８」
という番組にゲストとして呼ばれて
３０分用の収録をしてきました。
まともにテレビ出演するのは今回が初めてでしたが
場所がTV局のスタジオではなく、
品川区の青物横丁というところにある
おしゃれなカフェを借りてのロケだったので
特に異質な空間を感じることなく
フランクな気持ちで臨むことができました。
それでもやはりプロの現場。
２０名くらいのスタッフが段取り良く
カメラのチェックや照明の調整
出演者との打ち合わせなど
分刻みでテキパキと仕事していました。
私もかつて
舞台に立っていた経験があるので
こういう雰囲気は比較的好きな方です。
しかしTVロケの場合、舞台と違って
狭いスペースにぎゅっと機材が立ち並び
コードを踏んだりカメラの前を横切らないようにと
それなりに配慮と緊張感を保ち続けるようにしました。
そこへテリー伊藤さんが颯爽と現れ
スタッフの皆さんが一層ピリッとした感じになります。
MCの杉原杏璃さんと、
スポンサーでもあるコメンテイターの峯島忠昭さんが
揃って椅子に座り、テリーさんを囲んで雑談を始めました。
これでいよいよ始まるなー
という雰囲気になって、あっという間に本番スタート。
ほとんどはテリーさんの質問に私が答えるというシナリオだけで
３０分のストーリーになります。
テーマは「５０歳でサラリーマンを辞め
副業の不動産ビジネスで成功をつかむ」
ということなのですが、
冒頭の紹介を
「おじさんシンデレラ・桜木大洋さんです！」
とか呼ばれて
すっかり緊張が解けました。
テリーさんからも
「本当におじさんだねー」
とか言われて
素人の私は返す言葉もなく、
ひたすら笑うしかありませんでした。
トークの方は、
私が所有物件の話をすると
「それ、利回りは何％？」とか
「で、銀行からの借り入れ金利は何％？」など
利回りと金利の関係がしっかり頭に入っているようで
不動産ビジネスの基本と取り組み方について
かなり鋭い質問を受けてしまいました。
コメンテイターが
有名な不動産会社の「水戸大家さん」の峯島社長ですし
MCの杉原さんも株式投資でかなりの利益を出している
強者揃いでしたから、
テリーさんの質問と反応をベースに
かなり盛り上がりました。
この番組は、
日本経済が回復基調にありながらも
依然として不安定な状況で
会社の倒産やリストラなど、いつ誰が憂き目にあっても
おかしくない時代に
最先端の副業情報を紹介して
将来の展望と生きる活力を提供する
という思想に基づいて創られているようです。
番組は３０分ですが、収録は約１時間。
その中で、番組の趣旨に沿った編集が行われ
晴れて放映となります。
放映日は決まり次第、またお伝えしていきます。
不動産投資をやっていたおかげで
貴重な出会いと経験をすることができました。
私の想いがどこまで伝わるかわかりませんが
自分へのチャレンジと
新たな世界を垣間見たので
その姿が客観的にどう映るのか
今から楽しみです。
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昨日のブログ
不動産投資家が気にすべき客付けのポイントは？
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不動産投資家が気にすべき客付けのポイントは？
今回、札幌で開かれた管理会社社長のセミナーでは
学ぶことがとても多かったので
私の考えも含めて連日シェアしています。
管理会社のセールスを動きやすくするポイント
不動産オーナーにとって、
最も気になるのは「客付け力」です。
客付けとは、入居候補者をその物件に案内し
（これを「内見」と呼びます）
部屋を気に入ってもらい
賃貸契約を結ぶことを言います。
回りくどい言い方をしてしまいましたが
つまり「満室」にすることです。
カタカナでは
「リーシング」
とも言います。
大抵の場合、物件を管理する
つまり
建物を綺麗に保ったり、トラブルに対処していく
という日常業務を行う管理会社が
客付けも並行して行うことが多いので
客付け会社のことも「管理会社」と呼んでいます。
でも本来は、管理会社を選ぶ際
この「リーシング」をいかにしっかりできるか
リーシング部隊が組織化されているかどうかを
きちんと確認することが重要です。
自社が管理している物件に対し
責任を持って満室にしていく
という姿勢が求められます。
そして、より「客付け」をしやすくするには
まず、空室をすぐに確認できるようにしておくこと
つまり、今どこが空いているのかを把握していることが最低条件。
内見をスムーズに行うコツ
さらに内見の際、
カギの所在が明確になっていることが大切です。
カギをわざわざ管理会社の内部で保管しているのではなく
物件のどこかにキーボックスを入れておき
ダイヤル錠などで
すぐに取り出せるようにしておかなければなりません。
そうしないと、スムーズに内見者を案内できないからです。
必要な広告料は？
次に重要なのは「広告料」。
いわゆる客付けの「お礼」として支払う仲介手数料ですが、
大抵は家賃の１ヶ月分とか、中には３ヶ月、４ヶ月
というところもあります。
これは物件の場所や競争力によって様々であり
一概には言えないのですが、
目安として、家賃×何ヶ月分 ではなく
「１件あたり10万円」
が望ましいそうです。
これが、一つの部屋を埋めるまでの人件費
として妥当なのですね。
家賃交渉はセールスさんに任せる
肝心の家賃設定については
ある程度、セールスさんに裁量権を持たせると
かなりやる気を出してくれます。
多くの場合、検討している人からは
家賃交渉が入るそうですが、
その時に「オーナーの回答待ち」
のようにして時間がかかるのは
みすみす成約のチャンスを逃すもとです。
そんなケースに備えて
「いくらまでだったら妥協して良いですよ」
という家賃の最下限を
れっきとした理由をつけて
セールスさんと握っておくことが大切です。
やみくもに下限を伝えると
まずその「最安値」に決まっていきますので
できるだけ高めの家賃で決めてもらうことを前提に
あとは信頼関係で
交渉現場で即刻決定してもらうように
配慮しておくのです。
中古物件ではネット広告にこだわらない
最近はネットでの部屋探しが当たり前になっていますが
住まいを決める際の最後のポイントは「内見」です。
セールスがいかに案内してくれて
その物件の魅力を伝えられるか
が勝負です。
ネット広告にお金をかける余力があるなら
セールスさんと一緒になって
物件のセールスポイントを炙り出すことに
力を使った方が良いのです。
駅から遠かろうが、階段で４階まで上がろうが、
説明の仕方によって
人の印象はだいぶ変わります。
以上、管理会社のセールスの立場になって
・カギをすぐに取り出せるようにしておく
・広告料は１０万円が目安
・家賃交渉はセールスに任せる
・セールストークを一緒に考える
このあたりを踏まえ、
「常時満室」を目指していきたいと思います。
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不動産管理会社社長の鋭い目線とは？
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不動産管理会社社長の鋭い目線とは？
2016/04/25
投資の考え方, 業界裏ばなし
昨日に引き続き、管理会社さんとの付き合い方についてお伝えします。
まず、非常に基本的なことですが、
管理料というのは大抵
家賃収入の５％前後です。
金額にして月に数万円。
もちろん物件の規模によりますが、
だいたい何万円か、
月の家賃収入が２０万円に満たない場合は、
千円単位の金額です。
そんな低価格で
何名・何十名といる菅理会社のスタッフに
働いてもらえるわけですから、
オーナーにとっては非常にコストパフォーマンスの高い
業務委託契約なのです。
私たちオーナーが自ら管理する人を見つけてきて
雇うならば、その何倍もの経費がかかります。
逆の目線から、菅理会社側の観点で見れば
多くの管理戸数を持たないと
その人員を支えるだけの費用を捻出できない
ということになりますね。
つまり管理会社としては
できるだけ多くの物件を管理することが
本体を支える生命線とも言えましょう。
多くの物件を管理する、ということは
多くのオーナーと契約しているということであり
決して自分だけを見て仕事をしているわけではない
ということを改めて認識しておくべきです。
その上で、コミュニケーションがいかに大事か
をしっかりと自覚しておかなければなりません。
これを組織に置き換えると
不動産オーナーは「経営」を考え
管理会社は「運営」を考える
そういう役割分担になります。
経営者は物件が順調に維持できるための
「状態」に気を配り、
モチベーションに配慮し、
ちょっと先を見て「判断」をします。
運営者は、同じく物件を順調に維持していくための
ユーザー対応と報告をします。
そして私がセミナーを受けた管理会社の敏腕社長は
それだけではダメだ
と熱く語り、
これからの管理会社は
オーナーに対してもっと「提案」ができるようにならないと
とおっしゃっています。
オーナーへの提案とは
満室にするための魅力的なリフォーム
満室にするための広告
最も効果的な家賃設定
にあたります。
特にリフォームのための工事費は
現状を維持するための見積もりを取れても
現状を打破する、もしくは向上させるための
「部屋づくり」提案から
アグレッシブにやっていかなければならないそうです。
そこには一見、多額の経費をかけるようなことがあったとしても
あくまでも「満室維持」という双方の目的を達成するための
「覚悟」
が求められます。
提案を受ける側も
同じだけの「覚悟」（＝出費・投資）が必要です。
しかし正直言って、管理会社はオーナーの負担を減らそう
なんていう意識は非常に低いそうです。
それでもこの管理会社の社長は
社員にその提案マインドを植え付け続け、
たった５年でとても大きな会社に成長させました。
もちろんまだまだこれから、とも言っていますが
こういう考え方を持ってくれる管理会社が
一つでも増えることを期待します。
そして私たちオーナーも
経営者として
運営側に任せるべきものは何か
をよく考えて
しっかりとコミュニケーションをとること
が大事ですね。
コミュニケーションの基本は
相手を理解することから始まります。
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不動産管理会社営業マンとの正しい付き合い方とは？
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不動産投資家が情報発信する意義とは？
今日はインターネット起業家が集まるパーティーに参加してきました。
私は不動産投資だけでなく、
インターネットビジネスも学んでいて
とは言っても不動産投資ほどの確固たる実績があるわけではありませんが、
これからの社会でインターネットとの関わりなくして
ビジネスは成立し得ないことを実感し
少しでも流れについていこうと
日々奮闘・研鑽しているのであります。
また、インターネットビジネスを生業とする人は
かなりの確率で個人起業家が多く、
学歴や企業に頼ることなく
自らの発想と行動力で
将来を切り拓こうとしている人
もしくはすでに大成功を収めている人がたくさんいます。
そういうマインドの高い人たちと同じ環境に身を置き、
何気ない会話をするだけでも
会社では味わえない刺激を受けます。
今日集まったメンバーは
インターネットで情報発信していくことで
人々に価値を与え、自らを磨いていこうと志す人たちです。
実にさまざまな、個性的な人。
例えば
転売で生活している人
ダイエットに効果的で簡単な料理を教える栄養士
和服の伝統的な着こなしを伝える男性
二代目社長を応援するコンサルタント
海外移住を企てて世界中を旅する人
離婚に悩む男性にアドバイスするバツ２女性
疲れたサラリーマンでも無理なく筋力アップさせるスポーツマン
性同一性関係で明るいキャラの人
などなど、ホントにキリがありません。
この人たちに共通することは
自分がやりたいことを
胸張ってやれている
ということです。
インターネットビジネスで情報発信するには
ブログやFacebook、SNS が基本になります。
今の時代は
このような情報がどんなに個人的であっても
たとえ誰が価値を感じるかわからなくても
ほぼ自由に発信することができます。
そこに価値の創造があり
新たな出会いが生まれ
気づきや発見を促し
やがてビジネスとして成長していく
そんなチャンスが誰にでもあるのです。
不動産投資とインターネットビジネスは
あまり関係がないように見えるかもしれませんが
実は大きな関わりを持たせることができます。
こうして私のブログの読者さんが
記事をきっかけに
「不動産投資を始めてみようかな」
と思うことがあるならば
それだけで私が毎日情報発信している価値があるわけですし
そうして不動産投資が順調に進み、
あわよくば会社をリタイヤして
南の島あたりでバカンスに出かけたら
私とバッタリ出会うかもしれません。
別に南の島でなくても
北海道や石垣島でも良いのです。
そんなことが起きれば
私にとっても格別な幸せです。
また、インターネット起業家の中にも
不動産投資に興味がある人
すでに成功している人を
時々見かけます。
不動産投資は
特に珍しいビジネスではありませんし、
やろうと思えば誰でもできることなので
起業を志す人がチャレンジするというのは
考えてみれば当然のことなのです。
起業家仲間にも
これから不動産投資家が生まれれば
私にとってもまた嬉しいことであります。
そういう人たちが一人でも多く現れてくれることをイメージしながら
価値あるコンテンツを
効果的な方法で
伝えて続けていきたい
リアルに各自の夢の実現に向けて頑張っている仲間を見て
改めて私も
この志を固めました。
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不動産投資家に必要なスキルとは？
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不動産投資家に必要なスキルとは？
先日、旧知の友人と十数年ぶりにランチをする機会がありました。
その友人は個人企業家で、
デザイン関係のプロデューサーをしながら
専門学校の講師を務める、マルチな活動をしています。
ファッションもかなりオシャレな感じの彼は
東京の表参道にオフィスを構え
私とのランチもスマートに
流行りのレストランに連れて行ってくれて、
オープンカフェのような
そよ風が吹き込むテーブルで
楽しく話をしながら食事をしました。
そんな何気ない会話の中で
人の前に立つときの心構えについて
気づきと学びがありましたのでお伝えします。
彼は自分が教えている学校の入学式で
大勢の新入生を前に、
200名以上の講師陣を代表して挨拶をした
というので
「それはさぞかし緊張したでしょう」
と私が言うと
「いや、ぜんぜん。」
と答えました。
なぜならば
彼は人前に立つとき、講義をするとき
そのどちらも
徹底的に練習する
のだそうです。
５０歳をとうに過ぎている彼も
まだまだ純粋に頑張り続けています。
講義のときは事前に教室を借りきって
誰もいない教室で
パワーポイントとマイクを使って
一人練習するそうです。
そういう訓練を十分にしているので
本番当日の「自分の出来」については心配なく
あとは
参加者の満足度だけを考えて
人前に立つのです。
自分がうまく話せたか
ということを考えて無駄に緊張するのではなく
聞いてくれた人が喜んでくれているか
にフォーカスする
これこそがプロの考え方だな、と感心しました。
まさにエンターテイメントの精神です。
思えば私もかつてのサラリーマン時代
英語もろくに話せないけれど
世界のあちこちでプレゼンをする機会がありました。
そんな時は、出張先のホテルで
自分に納得がいくまで何度も何度も
夜を徹して練習したことを思い出しました。
こういう訓練をしていると
公衆の場に限らず
１対１の面談の場、
例えば金融機関や不動産業者と打ち合わせする際にも
「人に伝えること」
「満足してもらうこと」
に敏感になります。
特に重要なのは
「満足してもらうこと」
であり、
相手の求めていることを
的確に説明できているかどうか
ここに神経を集中することが
プレゼンや面談の成否を左右します。
そのためには
「これでいい」と納得するまで
練習が必要です。
資料を作って終わり、ではなく
相手をイメージしながら練習すること
が大切です。
私もずっとそうやってきました。
不動産投資家も、起業家と同じように
「人にわかりやすく伝えること」
「相手に満足してもらうこと」
というスキルを
常に磨き続けるべきなのです。
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不動産投資家として震災に思うこと
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不動産投資家として震災に思うこと
この度の熊本地震で被害に遭われた方々には
心よりお見舞い申し上げます。
かくいう私も、２０１１年３月１１日の東日本大震災で
衝撃的な被害を受けました。
千葉県浦安市は、関東地区で最も打撃を受けた地区の一つですが、
市内一帯の中でも、特に被害が大きかったエリアに
私の住まいがあり、
液状化で家の前が洪水のように水浸しになった後、
水がひいて、真っ黒な泥だけが残りました。
黙っていても消えてなくらないので
自分で何日もかけてシャベルでかき出し、
積み上げた泥は「かまくら」のようになりました。
雪なら溶けて流れるのですが、
泥はそうはいきません。
市から配られた土嚢袋に詰めこんで
トラックに乗せるところまで運んで行きました。
自宅が8.3cmほど傾き
家の中で体のバランスを保てない状態に
妻と子供たちは気分が悪くなり、
３０分といられない状況でした。
ガス・電気はもちろん、
水も全く出なくなって
ペットボトルもすぐに底をつきました。
「ライフライン」という言葉を
これほど重く実感したことはありません。
水のない生活
それは手を洗うこともできずトイレも行けず
もちろん風呂に入るなど夢のまた夢。
生活のリズムを根底から覆すものでした。
あの時の不気味な静寂は
今でも忘れられません。
私たち家族４人は、被害の少なかったエリアに
６畳一間の部屋を借り、
二ヶ月間の避難生活を送りました。
この時、「住居を提供できること」は
社会的にものすごく貢献することなのだ
ということを痛感し、
それまで単に「投資」という感覚で
少しだけアパート経営をかじっていたスタンスを改め
大家として入居者に貢献できるようになりたいと思い
徹底的に勉強をはじめました。
だから私は、今の活動を「不動産投資」と呼ぶのは本意ではなく
あえて「不動産賃貸業」と言っています。
利益を確定するために
安易に売却する気にはなれず、
きっちりと満室にして
できる限り快適な住まいを
一人でも多くの人に提供したいのです。
私たちの事業には、
必ず入居者の満足度向上を目指し
関わる業者の方々はそれを支える大切なパートナー
という意識が欠かせません。
衣・食・住という
人の生活に欠かせないカテゴリーの中で
その一翼を担うことができる
この仕事に誇りを感じています。
もちろん、良いことばかりではないし
リスクや不安も尽きないのが現実ですが
時にはこういった原点に立ち返り
今、自分ががんばっている意味を
自分なりに問いかけるみることも大切です。
そして、失って初めて気づくのではなく
日頃から感謝の気持ちを忘れずに
これからも真摯に人と関わり、
今、自分にできることに全力で取り組む
そんなスタンスを貫いていきたいと思います。
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昨日のブログ
不動産投資のデッドクロスとは？
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不動産投資のデッドクロスとは？
不動産投資を進める上でのリスクとして
様々なものが挙げられています。
空室リスク
修繕リスク
金利上昇リスク
などなど。
その中で、知る人ぞ知る
よりシビアで、
確実に起こり得るリスク
それは
デッドクロスです。
デッドクロスとは
FXの用語で
これまで上がり続けていた価格が急に下落し始めるという
相場の転換点を示すポイントのことを言うのですが、
不動産投資の場合は少々違って
あまり耳慣れない言葉ですね。
どういうことかというと・・・
まず、不動産収入を得たときには税金を払わなければいけませんが、
売上に相当する家賃収入から
経費に相当するローン返済金利や建物の減価償却費を計上すると
見かけ上、ほとんど利益がなくなり
申告上の利益が少なくなって、節税も出来る
という仕組みがありますね。
ところが、
減価償却は何年かするとほぼ終わり、
金利分は年を追うごとに少なくなっていくため、
５年〜１０年のうちには
たくさんの利益が出るようになります。
しかし今度は、
経費に算入できない「返済の元金分」の額が増え、
当然ながら利益増に対して所得税を納めることになるので
帳簿上の利益よりも
実際の手残りの方が少なくなってしまいます。
例えば、家賃収入が1,000万円あったとしましょう。
このうち、返済額600万円（うち金利分500万円）
減価償却費 400万円
管理費 200万円
とすると、帳簿上は1,000万円—500万円-400万円—200万円＝マイナス100万円
となりますが、
実際のキャッシュフロー（手残り）は
1,000万円—600万円—200万円＝プラス200万円
ということになります。
帳簿上よりも実際の方が手残りが多いという状況です。
これが何年か経つと状況が一変します。
返済金額に占める金利分の割合も年数を追うごとに低くなるため、
返済額600万円に対して例えば金利分が100万円になると、
それしか計上できなくなります。
そして減価償却費が０円になる日が必ず来ます。
そうなると申告上は
1,000万円（収入）—100万円（金利）—200万円（管理費）＝700万円
となり、700万円の所得税率23%をかけると
161万円を納めることになります。
実際の手取り額は変わらず200万円なので
200万円から161万円（所得税）を引いた39万円が手残りとなり、
帳簿上の利益よりも実際の手残りの方が大幅に少なくなってしまいます。
そうして、黒字なのに税金を払えないことで倒産
ということもあり得ます。
これを不動産投資での「デッドクロス」と呼びます。
デッドクロスの対策は
自己資金を入れて負債額を減らす
所得税を支払える分の貯蓄をしておく
また新たな物件購入か設備を導入して減価償却を増やす
売却する
ということになり、いずれも苦渋の選択になります。
そうは言っても、あまり過剰に意識する必要はないと（私は）思っています。
考えられる対策に基づいて、
その時に応じて行動するのみです。
このリスクを過剰に意識するのなら、
不動産投資自体、
やらなない方が良いかもしれません。
投資に「絶対」はないので
ある程度のリスク対策が済んだら
あとは規模の拡大等に
チャレンジしていくものです。
私もこれから、日々情報を仕入れ
対策と準備を進めていきます。
デッドクロス
一度はその対策をイメージしてみてください。
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昨日のブログ
所有物件の経営改善には、まずプロパンガスを検討せよ！
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所有物件の経営改善には、まずプロパンガスを検討せよ！
今日はプロパンガス会社の方と打ち合わせをしました。
取得した物件について
そのプロパンガス会社さんに切り替えることによって
多くのメリットがあるからです。
プロパンガスについては
過去にもブログで言及しましたが、
不動産オーナーになったら
一度は検討してみる価値のある
経営改善のネタの一つです。
都市ガスとの差は？
一般的に、入居者の目線では
プロパンよりも都市ガスの方が安い
と思われいてることがあり、
入居の段階で「都市ガス指定」
とする場合も確かにあります。
しかし、当然ながら私の物件では
都市ガスと値段を合わせ
入居者のデメリットにならないよう
配慮するとこから始め、
客付けの管理会社にも
よく理解してもらって話を進めます。
プロパンガスの会社は全国に２万社ある
と言われ、熾烈な競争が繰り広げられている中、
電気・ガスの自由化も進行中ですので
いつまでも昔の印象のまま
プロパンガスが負けているはずがありません。
プロパンガスのメリットとは？
都市ガスから切り替える場合はもちろん、
同じプロパンを扱っている別の会社から
切り替える時にも
オーナーにメリットがたくさんあります。
まず、ガスには給湯器がつきものですが、
これは１０年から１５年で寿命が来て
交換するのに１０万円〜２０万円もします。
プロパンガスに切り替えれば、
その交換費用がずっと無料になります。
また、ガス会社によってもサービスが異なりますが、
カラーモニター付きドアホンや
追い炊き機能をつけてくれたりします。
ガス給湯器がメンテナンスフリーになるだけでも
かなりのメリットになりますし、
災害時にも都市ガスと違って独立したタンクから
ガスを送られるため、供給を確保できます。
というわけで、今回私は、
新規に取得した２棟とも
もともと別のプロパンガスだったものを
新たに契約しました。
プロパンガス切替で気をつけることとは？
競争が激しいために各社のサービス合戦が始まり
中にはエアコンも無料で取り付けてくれたり
インセンティブとしてお金をもらえるところもあるのですが
あまり多くのサービスを要求すると、
結果的にガス料金に反映させるしかなく
それは入居者にデメリットを強いることになり
お勧めしません。
また、給湯器無料交換にしても、
ガス会社がそれなりの投資をしているわけですから
回収するまでの期間、十数年間は契約を解除できなくなります。
つまり、短期で他のガス会社に切り替えたり、
売却時に未償却資産として残っている場合には
その分の費用をオーナーが負担しなければならなくなります。
したがって、私のように、一旦所有したらずっと持ち続ける
という方針のオーナーにはメリットだらけですが、
売却する可能性のある方は、熟慮が必要です。
プロパンガス会社は非常にたくさんあるので
自分のことをよく理解してくれて
一緒に経営改善を進めてくれるような
優秀な営業マンのいる会社を選ばないといけません。
そのためにも
日頃から情報収集と人脈づくりに向けた
弛まぬ努力が必要ですね。
そして、先入観や固定概念にとらわれず
何でも一度は調べてみる
という姿勢も大事です。
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昨日のブログ
不動産投資を数値で把握するとは？
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不動産投資を数値で把握するとは？
不動産投資を成功に導くための秘訣は
素直であること
すぐに行動すること
最後まで諦めないこと
の３つがメインではありますが、
これらの抽象的ともいえる「心がけ」「マインド」のほかに
より現実的な
成功の秘訣があります。
それは、「数値で把握すること」
ですね。
賃貸経営の数値把握とは？
では、数値で把握するとはどういうことでしょうか。
利回りや金利、返済比率など
購入時に物件の収益性を見極めるデータがありますが、
今回は、物件取得後の数値把握について
お伝えします。
コンサルティングをしたり、同じ投資家仲間の方と話すときに
ふと気になるのですが
自分の所有物件について
今、どのくらいのキャッシュフローなのか
どこに経費がかかっているのか
ということを
正しく把握されている方が
非常に少ないからです。
私は毎年、その一年の計画として
家賃収入
管理費
返済額
税金
キャッシュフロー
を、仮に「満室率100％」として
「最高の状態」で維持し続けた場合
実数としてどうなるか
一覧表にしています。
そしてその横の欄に
毎月毎月、実際の収入額
管理費
返済額（これは変わりません）
税金（これも変わりません）
キャッシュフロー
を入力していきます。
そしてキャッシュフローが
満室率100％の時から
どれだけ減っているかを
「計画達成率」として
自分の通知表にしています。
２０１６年は
３棟の所有物件でスタートし
満室時の家賃収入6,600万円
キャッシュフロー2,000万円
というのが「計画」です。
それからもう４ヶ月が過ぎ
現時点では
家賃年収6,600万円はほぼ維持し
キャッシュフローは1,850万円ですので
計画達成率 92.2%
となっています。
ちなみにこの数値は、
４月まではリアルな実績、
５月以降は引き続き満室率100％
だった場合の仮定なので
この先同じように減っていくことが予想されます。
４月の時点で
収入額が「満室率100％時」と
変わらないということは
ほぼ満室で経営できている
ということを意味します。
それでもキャッシュフローが減っている原因は
管理費に含まれる修繕費が２％
実額で約150万円
余計にかかったからです。
これは
２カ所の物件から長期入居者の退去があったり
経年劣化でタイルがはがれ落ちたりして
リフォームにかなりの費用をかけざるを得なかったからです。
想定の範囲内です。
これが例えば
収入金額が落ちているなら満室にする努力を
管理費がかさんでいるなら管理会社へのアプローチを
それぞれ強化して
できるだけ年度始めに立てた計画に対して
１００％に近づけられるように
日々意識して取り組むのです。
また、現在の返済比率・CF比率を把握することで
次の物件を取得する際の参考にもなります。
そして私は先月
３棟１２室、１棟４６室、野立て太陽光発電設備 ２区画を
決済していますので、
まもなく全ての所有物件を合計した
収支計画を確定します。
これはある意味、ちょっとだけ面倒なことかもしれませんが
サラリーマン時代の仕事に比べれば
極めて簡単な作業です。
そしてこういう実績把握が
賃貸経営において、そして今後の物件取得において
非常に重要なデータベースになるのです。
今年の計画の総まとめは、
現在、管理会社との最終調整を行っていますので、
また追ってお伝えしていきます。
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昨日のブログ
物件取得時は管理会社を決める最善のタイミング
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物件取得時は管理会社を決める最善のタイミング
先月成約した物件について
今、管理会社との打ち合わせを重ねています。
これはズルズルと長引かせているのではなく
１件の物件について
３社から話を聞きながら見積もりをとっているので
少々時間がかかるのはやむを得ません。
本当は、以前の所有者さんと取引していたところを
そのまま引き継げばラクなのですが、
現在空室があったり
管理費が高かったりするのであれば
管理会社を変更する絶好のチャンスだからです。
このタイミングで「ラク」な行動を選んではいけません。
自分が納得するまで
ちゃんと数値で把握して
主旨を伝えることが重要です。
今回候補に挙がっている３社は
それぞれに特徴があります。
１．ずっと以前から管理をしているところ
２．全国的に組織化されている大きいところ
３. 管理の歴史は浅いけれどやる気マンマンのところ
あなたならどこに決めますか？
というより、これだけの情報で決めてはいけません。
管理会社選びのチェックポイント
まず、管理費は家賃収入の何％か。
実際のベースでは
５％〜４％とさまざまでしたが、
結果的には３％の再提示をしてくれたところがあります。
次に、管理の内容は
日常清掃、定期清掃、消防点検など
大抵の場合、外注して別の費用がかかる部分について
どこまでリーズナブルに請け負ってくれるのか
直接説明を聞いて確認する必要があります。
そして一番重要なのが「客付け力」です。
これは、空室になったとき
どうやって満室に持っていくのか
仲介手数料、広告費は家賃の何ヶ月分で、
告知・募集はどうやっていくのか
それぞれの考え方をよく聞いて
よく把握しておかなければなりません。
経営改善を行うのはオーナーとして当然の責任
実は、ここまでしっかりやっている大家さんは
意外にも少ない、というのが残念です。
物件を買えたら安心してしまい
あとは何とかなるさ
と思って経営改善の努力をしない
こんなオーナーが多いのです。
不動産投資の真髄は、
所有後の経営力にある
と言っても過言ではありません。
思ったよりも管理費がかかる
空室がなかなか埋まらない
そんな不満や不安を抱えているならば、
まず、所有物件の現状をキャッシュフローベースで
正しく把握し、
どこが問題なのか
きちんと理解しておくことが必要です。
このように、
これからしばらく私は
物件取得よりも
所有後の経営改善について
フォーカスしていこうと思っています。
物件を取得した時の方が
「何億円」「利回り何％」「借り入れ金利何％」
といって
話題として派手だし
結果を見せることで迫力もあると思います。
しかし、それはあくまでも入口に過ぎません。
不動産投資で重要なのは、日々の家賃から生み出される
「インカムゲイン」なのです。
実はこういった地道な検証・交渉が
不動産賃貸を「事業」として取り組んでいる私の
行動指針でもあります。
これまでのブログでも
管理会社さんが重要なパートナーであるということを
再三お伝えしていますが、
そういう意味では
物件を取得するとき以上に
今が大切な局面だと言えるのです。
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昨日のブログ
不動産投資家は歳をとらないのか？
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不動産投資家は歳をとらないのか？
先月会社を退職してから
はや２週間以上が経ちますが
会社に行かなくて済む分
ヒマになったかというと
全くそんなことはありません。
３月末に決済した２つの物件や
その前に成約した太陽光リースの件で
管理会社との調整や
登記簿の整理、
法人関係の資料整備など
慌ただしい毎日を送っています。
さらに、３月はそういうわけで
非常に忙しい活動をしていたものですから
在職時代の送別会が
月をまたいで今
びっしりと計画されています。
今月だけで９件の送別会に加え
私ではなく定年退職された方の
送別会もあったりして
とにかく夜が忙しい。
しかし比較的、私を主役として
会を催していただいているので
料理が和食、特にお寿司を中心に
リクエストを出し、楽しい会食を
満喫しています。
ありがたいことです。
そんな中、この貴重な思い出を
写真に収めるわけですが、
出来上がったスナップ写真を見て
気づいたことがあります。
「今日はこういう人たちと食事をしたよ」
と家族にその写真を見せる時、
「えー、この人いくつ？」
とかなりの確率で尋ねられます。
趣旨からして、同期とか、
私に近い年齢の方々とご一緒しているわけですが
皆さんが私よりもかなり高齢に見えるようです。
５０歳の私は白髪もほとんどないし、
髪も多すぎて散髪の時には
必ずすいてもらうほどです。
でも横に写っている人たちは
頭髪のさびしさに加え
サラリーマンのスーツ姿も手伝って
どうしても老けた感じに見えるようです。
一方、投資家仲間との会食の写真では
私より年上であっても若々しく、
服装もおシャレで
私の方がいつも見劣りしてしまいます。
でも、一番大きな違いは服装ではなく、
表情にある
と私は思います。
サラリーマンの友人は
（と決めつけてはいけませんが）
みんな、どことなく疲れた表情がにじみ出ています。
投資家仲間は、もともと若い年齢の人も多いのですが
高齢であっても元気があり、
人生を謳歌している感じで
いつも笑顔で写真に写ります。
だからちょっとしたスナップ写真にも
エネルギーがみなぎっています。
これはもしかしたら偏ったものの見方かもしれませんが
飲みながら一日のストレスを発散しようという習慣か、
それとも
貴重な情報交換の場にしようとアグレッシブに参加しているのか
という目的意識にも違いがあるのでは
と思ったりします。
どちらにも、お酒の席にはそれなりの良さがありますし
優劣をつけることも無意味ではありますが
少なくとも不動産投資で生活している人々には
日頃の生活スタイルに余裕があります。
金銭的な余裕だけでなく
ストレスフリー
という余裕です。
加えて
好きなことを仕事にして生きていく
自分自身をブランド化していく
そんな状態が
若々しさを保つ秘訣だと思えるのです。
人に会うとき、写真を撮られるとき
「この人いくつ？」
ということが
良い意味で聞かれるように
毎日を楽しんでいこうと思います。
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昨日のブログ
不動産投資家としての新たな目標とは？
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不動産投資家としての新たな目標とは？
３月でサラリーマンを卒業し、
今は不動産賃貸業を中心に
この先どうやって過ごしていこうか
と考えているところです。
幸い、３月末に立て続けに物件を決済したので
今月はその後始末として
管理業務や追加設備ついて
しっかりと経営改善が図れるよう
多角的な観点から
情報を集めているところです。
それでもやはり、
フリーとなったこれからの過ごし方について
何か目標を設定したいと思い
この一年は
ANAのスーパーフライヤー
というカードの資格を取ることを
目指すことにしました。
スーパーフライヤーというのは
ANAのフライトの距離に比例して付与されるポイント
（プレミアムポイント）を
年間50,000マイル以上貯めた人に与えられる権利です。
空港のラウンジが使えたり
飛行機のチェックイン時に専用の窓口で手続きしたり
優先搭乗ができたりと
とても優雅な旅が約束される
セレブな権利です。
私はサラリーマン時代にたくさん出張をしたおかげで
JALの同様の権利「グローバルクラブ」のメンバーになっていますが
ANAでは何も持っていません。
フリーになって会社から離れても
自力でその権利を得ることを
自分の目標の一つに設定してみました。
このような意識は
自らを従来とは違った行動に駆り立ててくれます。
さっそく
５月にベトナム
６月にハワイ、フィリピン
８月にフロリダ
に行く計画を立てました。
今までの感覚だったら
お金もかかるし、どうしようかな
と迷うところ
50,000ポイント達成のため
躊躇なく決めることができています。
ポイントを貯めることがきっかけであっても
海外旅行は新しい刺激を与えてくれることは
間違いないので
きっと自分にとって
プラスの成果が得られることになるでしょう。
先日、さっそく航空券の手配の仕方について
学びがありました。
８月のフロリダは
マリオット・バケーションクラブの
タイムシェア（２年に１回、無料で７泊できる権利）
を使って行くので
ホテルはダイレクトに予約できます。
あとは航空券を手配するだけなのですが、
ANAのインターネット国際航空券予約サイトで見ると
東京⇄オーランド往復で
家族４人で８９万円と出ました。
普段からこの手配方法に慣れていないことと
金額がかなり大きいのでミスが許されないと思い
念のため、ANAのツアーデスクに電話で問い合わせてみました。
すると、親切なお姉さんが対応してくれて
インターネット予約で「往復」と設定するのではなく
「片道」「複数都市」を選択して
一番安いルートを予約することができます、とのこと。
要するに、広いアメリカでの国内線乗り継ぎは
都市によって大幅に値段が変わるのです。
結局、ワシントンDC経由ではなく
シカゴ経由にしたことによって
８９万円のチケットが７４万円になりました。
たった１本の電話問い合わせが
実に１５万円の価値を生み出したのです。
知らないのと知っているのとでは大違い
ということを学びました。
そしてこの
「１回目の結果に疑問を持ち
念のため他の方法を調べてみる」
という考え方は
すべてのビジネスに当てはまることだと思います。
目の前の提示された結果を盲信することなく
調べ直す手間、検証する労力を惜しまず
常に問題意識を持って取り組むこと
これは不動産賃貸業でも
経営改善のために必須のマインドです。
この点を再認識できただけでも
今年のANAスーパーフライヤー取得を
目標設定したことの副次的効果といえます。
新たな行動が、新たな学びを得るきっかけになります。
４月、年度はじめにあたり
それぞれの目標を
自らに課すことが大切です。
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昨日のブログ
Air bnb に関心のある方は必見！のニュースです。
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Air bnb に関心のある方は必見！のニュースです。
Air bnb にちょっと興味がある、という人には絶好のチャンス。
私が日頃からお世話になっている
満室経営コンサルタントとして全国的に有名な
尾嶋健信さんが、この度
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—————————————————————–
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というわけで、今回はAir bnbのとっても耳寄りな情報でした。
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真面目な不動産投資初心者がはまる落とし穴とは？
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真面目な不動産投資初心者がはまる落とし穴とは？
サラリーマンを退職してから、
自然とコンサルティングをする機会が増えています。
特にこちらから何もアプローチをしていないのに
私の著書「自己資金０円からはじめる不動産投資」
http://sakuragi-juku.com/shikin0/
をお読みいただいたことをきっかけに
私に相談したい
とオファーをくださるのです。
ありがたいことです。
何がありがたいかというと
みなさん初心者で、
不動産投資をやってみたいけれど
いろいろとリスクが気になってできない
自己資金が全くないので無理だと思っていた
自分とは別世界のことと思い込んでいた
という
まさにかつての私と同じ動機を持っている
そんな人との出会いに
感謝しているからです。
本のおかげで
私が自分のマインドやノウハウを伝えたい
と思っている方々との出会いが
とても多くなりました。
ところで、そんな初心者の方々から聞く
陥りがちな悩みについても
浮き彫りになってきました。
それは「情報の洪水」です。
これから不動産投資をはじめてみよう
と思うだけでも、
かなりチャレンジングな発想です。
しかもサラリーマンで
仕事も忙しいのに
ここからさらに収入を増やしていこう
という「野望」をお持ちなのですから、
とりあえずやる気マンマンで
私のところに来られます。
「不動産投資初心者に共通の特徴」
しかしながら
そういう状態だからこそ
いろいろなことを調べ
さまざまなことを吸収されます。
行動が早い
という点では素晴らしいのですが、
その反面
あれもこれも手を出してしまい
結局何がやりたいのか
わからなくなるケースが
多いのです。
素直さゆえ
セミナーで聞いてきたこと
本で感銘を受けた内容など
みんな実行しようとしてしまいます。
セミナーで講演する人も
本を執筆する人も
それなりに実績を出しているのですから
かなり説得力がありますよね。
その人の言う通りに実行すれば
ほぼ同じような結果が得られる可能性も高いはずです。
「不動産投資初心者が陥りがちな罠」
しかしながら
そういう人が複数いて
そのどれもやってみようと思うと
どれも中途半端になってしまうのです。
ひとつだけでも相当大変なのに
２つも３つも
これからやろうとしたって
体が持ちません。
かくいう私も
アフィリエイトやFXや転売など
いろんなことを試してみました。
どの道も信頼できる人に教わって
正しいやり方を学んだつもりです。
しかし、あとは「実行」する時間と
体力が必要です。
どれも全て成功させることは
かなりスーパーマンの域になります。
凡人である限り
どれかひとつを徹底的に成し遂げることさえ
かなり覚悟のいることです。
「不動産投資初心者がやるべきこと」
ですので、
今の仕事ともう一つ
何かで成果を得たいなら
あれもこれも手を出さずに
とりあえず結果を出すまでは
ひとつに絞ることをお勧めします。
それが不動産投資であるならば
私は心から歓迎します。
それでもやはり
「新築木造が注目されている」
「今はAirbnbが儲かる」
「これからは海外不動産だ」
などなど、あらゆる分野で結果を出している人がいるため、
その成功体験に揺さぶられる人がたくさんいるのです。
不動産投資の基礎をしっかり学び
「なぜ自分にとって不動産投資が必要なのか」
「いつまでにどんな成果を求めているのか」
この課題としっかり向き合って
答えを出しておくことが
もっとも重要な
「やるべきこと」
なのです。
この話は何度も何度も繰り返し伝えていますが
どうしてもある程度の抽象論を抜け出せないので
頭でわかった気持ちになってしまうのかもしれません。
そういう人のために
今日も私は、不動産投資の真髄を伝え続けます。
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不動産投資をしながら法人で車を買うメリットとは？
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不動産投資をしながら法人で車を買うメリットとは？
この度、２７年会社員を勤めた自分へのご褒美と退職の記念に
思いきって新しい車を買いました。
HONDA ODYSSEY HYBRID ABSOLUTE EX 。
７人乗りのミニバンです。
今まで乗り続けていたのも
日産のリバティという
７人乗りのミニバンでした。
これまでずっと
リバティを超える仕様の車が無かったので
買い換える必要性を感じず
もうかれこれ１３年
乗り続けていて
特に不満も無かったのですが
さすがに古くなってくると
突然エンジンがかからなくなったり
燃費がものすごく悪くなってきたので
思い切って買い換えたわけです。
この春新発売のオデッセイ・ハイブリッドは
他のミニバンに比べて
圧倒的に室内が広い。
特に２列目シートが素晴らしく
まるで飛行機のビジネスクラスのような
シートアレンジが気に入りました。
３列目シートを収納すると
２列目がぐっと後ろに下がり
ゆったりとしたスペースに
ひざ下を乗せるオットマンを使って
とってもくつろげるのです。
そして今回、ハイブリッドタイプの車に
初めて乗りましたが
24km/ℓの低燃費に加え
とっても静かな走り出しに
毎回、感心します。
１３年ぶりの新車だと
今更ですが、
ドアに手をかけるだけで
ロックが解除になったり
キーを差し込まなくても
ボタン一つでエンジンがかかったり
暗くなるだけで自動的にヘッドランプが
点灯することに
いちいち
「おーっっ！」と言って
新鮮な驚きを感じます。
この車を
収益不動産を所有する法人の名義で
購入しました。
今までの車は個人所有だったので
ガソリン代や修理代・車検代は
その１０％を法人使用分として
計上してきました。
しかし、今回から車自体を
法人所有にしたので
車の購入費用はもちろん、
ガソリン代・保険料など
すべてが会社の経費として計上できます。
新車の耐用年数は６年なので
今後６年間、一定の割合で
本体価格を減価償却していきます。
つまり、節税ができるわけです。
そのため、ちょっと気持ちが大きくなり、
せっかくだから、と
最高グレードの仕様にしてみました。
足下にはブルーLEDの室内照明を
オプションでつけたので
夜になると、より高級感を演出してくれます。
法人設立のメリットは
こういうところにもありますね。
１点だけ違和感があったのは
個人の自動車保険が流用できないため、
今までは年間保険料が
年間14,000円くらいだったのに
今度から新規加入になるため
一気に10万円になりました。
それでもとにかくランクアップした車に乗り
我が家にしては十分に高級感が漂う
上品な室内は
ちょっと近所を走るだけでも
家族の満足度を高めてくれます。
こういうことも
不動産投資をしているメリットを
家族みんなで享受していることになるのです。
私はこの車を運転しながら
後ろのシートに座って嬉しそうにしている
子供たちの顔を
ミラー越しに見ることが
何よりの幸せと感じます。
そして娘の名言。
「この車のシート、ウチにある全ての椅子の中で
一番高級だよね。」
と言って、10分も走ると
すやすやと眠ってしまいました。
うーん、なるほど。
確かにこんなにリクライニングして
本革質感の新素材を採用している椅子は
ウチにはありません。
私がこの車を選んだ一番の理由が
この２列目のプレミアムシートなのですが、
ふと気づくと
新しい車に不慣れな妻が
なかなか運転を代わってくれないので
私自身がこの気持ち良いシートに
座れる確率は
もはや、かなり低くなっているようです。
これもちょっとした誤算でした。
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昨日のブログ
不動産投資で消費税還付ができる自動販売機作戦とは？
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不動産投資で消費税還付ができる自動販売機作戦とは？
昨日のブログで、
収益不動産における自動販売機設置のメリットについて
解説しましたが、
さっそく読者の方から質問が届きました。
「いつも勉強させて頂いております。
但し、今回のブログにある
“自動販売機が消費税還付のために”
という意味がよくわかりません。」
との内容です。
ご質問ありがとうございます。
確かに唐突でした。
なぜ、自販機が消費税還付に役立つのか
カンタンに解説させていただきます。
まず、「消費税還付」というのは
物件購入に、建物に対して支払った消費税を
合法的に還付してもらうことを言います。
次に、消費税が還付される仕組みについて
一つの例を挙げて解説します。
新設法人が消費税課税事業者選択届を出して
「わたしは消費税課税事業者です」
と宣言すると、
売上で預かった消費税から
自社での仕入れ時に、既に支払済みの消費税を
差し引いた金額を
国に納めることになります。
具体的に言うと
課税売上が1,080円（税込）で
そのために仕入れた金額が 756円（税込）だった場合、
本来は80円の消費税を消費者から預かっているわけですが、
すでに56円の消費税を納めていることになるので
80円-56円＝24円
を納めることになります。
逆に、仕入れ金額が756円（税込）のところ
売上が432円（税込）しかなかった場合
32円—56円＝マイナス24円
ということで、消費税を納めすぎているため
24円が還付されることになります。
しかし、この場合
「課税売上」がなければ
そもそも「課税売上の消費税—仕入れ時に支払った消費税」
を計算することができません。
仕入れ、というのは
不動産賃貸業の場合、
「物件購入」に相当し、
建物の消費税をすでに支払っていることになりますね。
だから同時に「課税売上」を立てれば
預かった消費税—支払済みの消費税
がマイナスとなり、その分、
還付されることになるのです。
もう少し正確に言えば
支払った消費税のうち、還付されるのは
課税売上／課税売上＋非課税売上
で算出されます。要するに
総売上に占める課税売上の割合だけ
還付されることになります。
ですので、課税売上を立てるために
自動販売機を設置する
というのが有効な手段なのです。
これを「自販機作戦」と呼ぶ人もいます。
おかわりいただけましたか？
ところが、ここまでは良かったのですが、
大変残念なことに
２０１６年４月１日から
税制改正が行われ、
このやり方が通じなくなってしまいました。
なぜなら４月１日以降は
一旦は消費税が還付されても
それから２年経ったとき
もう一度「課税売上／課税売上＋非課税売上」を
通年で計算しなおす考え方
が導入されたため
たとえ自販機売上が年間10万円あっても
非課税売上である家賃収入は100万円以上あることがほとんどなので
１０万円／１０万円＋１００万円
＝９％
となり、９％分しか還付されないことが再通達されます。
こうなると、残りの９１％近くの消費税をもう一度
納め直さなければなりません。
これではせっかく還付されても、意味ありませんね。
これを回避するには
自販機などではない方法で
非課税売上を大きく上回る「課税売上」が必要になります。
しかも２年を通じて。
こうなると、もはや現実的ではありません。
ですので、消費税還付に有効な方法として
自販機が活用されていたのは
２０１６年３月３１日までとなります。
もはや今となっては余計な解説だったかもしれませんが、
「昔、自販機が消費税還付に活用されたことがある」
という話を聞いたとき
予備知識として
このことを言っているんだな
と、理解していただければ幸いです。
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昨日のブログ
不動産オーナーなら自動販売機を検討すべし！
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不動産オーナーなら自動販売機を検討すべし！
自分の所有する物件にある程度のスペースがあり
それでいて自販機を設置していない
というのは
ちょっともったいない話です。
私は３棟の物件すべてに自販機を設置しており、
合計で年間２５万円の売り上げがあります。
自販機を稼働させる電気代を差し引くと
大して魅力的な手残りにはなりませんが、
物件を購入した当初
消費税還付のために必要なものとして
採算度外視で設置したものです。
しかし、３つも自販機を持っていると
業者さんとも親しくなることができ
いろんな情報が入ってきます。
自販機１台で住宅ローンを返済したり
毎月の利益が１０万円以上
という場所もけっこうあるそうです。
自販機を設置するには
まずネットで検索し、
業者にアプローチします。
連絡先がわかっているところには
ダイレクトに問い合わせることも可能です。
実はその方が、業者さんがサイトに
紹介料を払わなくて済むので
喜ばれたりしますが、
その代わりまとめて複数社にアプローチ
することはできなくなりますね。
どちらでもやりやすい方で良いと思います。
物件の住所を伝えてオファーを出した後、
各業者さんから連絡がきて
物件の場所・環境によって
設置可否の審査になります。
自販機業者も最近は厳しくて
あまり売り上げを見込めない場所には
そもそも設置してもらえません。
大通りに面していない
競合他社の自販機が多い
などは
先方から断られる場合もあります。
だからと言って、
勝手に諦めて
アプローチしないのはもったいないです。
自己判断は禁物です。
自販機業者さんとしても
自販機自体の設置（５〜６万円）に加え、
在庫の入れ替えやゴミの整理など
コストがかかる部分がありますので
それらの経費を回収できる見込みでないと
置いてはもらえないのです。
それでも、もしも設置が可能になれば
それだけ売り上げ見込みがある
ということですから
設置しない手はないのです。
通常は設置も管理も費用はかからず
わずかな電気代のみです。
また別の観点で
自販機は夜、防犯代わりもなります。
２４時間電気・照明がついているので
それだけで心づよい、という入居者さんの声を
実際に聞きました。
客付け時のアピールポイントにも使ってもらっています。
それから、かなり副次的なメリットではありますが
毎月の販売リストを見ると
どんな飲み物が売れ筋なのか
リアルに把握することもできます。
なお、最近の電力自由化の流れを受けて
アサヒ飲料とワタミのグループ会社が
４月１日から自動販売機のパッケージサービスを開始。
自販機を設置すると
電気料金の割引が受けられます。
自販機業界は明らかに飽和状態ですから
電力会社と協働して少しでも販売ルートを広げよう
という動きです。
不動産オーナーとしても
売れるか売れないか
調べてみる価値はあります。
もしも設置OKとなったら
利益がマイナスになることはまずないでしょう。
たとえ数千円、数万円でも
空室時の家賃遺失の足しになりますし
共用部の電気代にも充当できます。
これも大事な経営改善の一つです。
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