物件取得時は管理会社を決める最善のタイミング
2016/04/17 リアルな活動報告
先月成約した物件について
今、管理会社との打ち合わせを重ねています。
これはズルズルと長引かせているのではなく
１件の物件について
３社から話を聞きながら見積もりをとっているので
少々時間がかかるのはやむを得ません。
本当は、以前の所有者さんと取引していたところを
そのまま引き継げばラクなのですが、
現在空室があったり
管理費が高かったりするのであれば
管理会社を変更する絶好のチャンスだからです。
このタイミングで「ラク」な行動を選んではいけません。
自分が納得するまで
ちゃんと数値で把握して
主旨を伝えることが重要です。
今回候補に挙がっている３社は
それぞれに特徴があります。
１．ずっと以前から管理をしているところ
２．全国的に組織化されている大きいところ
３. 管理の歴史は浅いけれどやる気マンマンのところ
あなたならどこに決めますか？
というより、これだけの情報で決めてはいけません。
管理会社選びのチェックポイント
まず、管理費は家賃収入の何％か。
実際のベースでは
５％〜４％とさまざまでしたが、
結果的には３％の再提示をしてくれたところがあります。
次に、管理の内容は
日常清掃、定期清掃、消防点検など
大抵の場合、外注して別の費用がかかる部分について
どこまでリーズナブルに請け負ってくれるのか
直接説明を聞いて確認する必要があります。
そして一番重要なのが「客付け力」です。
これは、空室になったとき
どうやって満室に持っていくのか
仲介手数料、広告費は家賃の何ヶ月分で、
告知・募集はどうやっていくのか
それぞれの考え方をよく聞いて
よく把握しておかなければなりません。
経営改善を行うのはオーナーとして当然の責任
実は、ここまでしっかりやっている大家さんは
意外にも少ない、というのが残念です。
物件を買えたら安心してしまい
あとは何とかなるさ
と思って経営改善の努力をしない
こんなオーナーが多いのです。
不動産投資の真髄は、
所有後の経営力にある
と言っても過言ではありません。
思ったよりも管理費がかかる
空室がなかなか埋まらない
そんな不満や不安を抱えているならば、
まず、所有物件の現状をキャッシュフローベースで
正しく把握し、
どこが問題なのか
きちんと理解しておくことが必要です。
このように、
これからしばらく私は
物件取得よりも
所有後の経営改善について
フォーカスしていこうと思っています。
物件を取得した時の方が
「何億円」「利回り何％」「借り入れ金利何％」
といって
話題として派手だし
結果を見せることで迫力もあると思います。
しかし、それはあくまでも入口に過ぎません。
不動産投資で重要なのは、日々の家賃から生み出される
「インカムゲイン」なのです。
実はこういった地道な検証・交渉が
不動産賃貸を「事業」として取り組んでいる私の
行動指針でもあります。
これまでのブログでも
管理会社さんが重要なパートナーであるということを
再三お伝えしていますが、
そういう意味では
物件を取得するとき以上に
今が大切な局面だと言えるのです。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
不動産投資家は歳をとらないのか？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
