本の読み方と不動産投資
まとまった休みがあると
このチャンスに本を読もう
と思う人は多いはず。
そして、不動産投資を始めたばかりの人は
自分でむやみに行動を起こす前に
まず知識を吸収することが大切です。
そのために本を１０冊程度は読み
セミナーにも５回くらいは
出席した方が良いです。
では、不動産投資のような
知識を得るためのビジネス書を
読むときのコツについてお伝えします。
１. 本の選び方
直感や好みで構いません。
知り合いに勧められたり
なんとなく気になる著者がいたら
それをパッと手に入れてみます。
どんな本が良いのかなんて
読んでみなければわかりません。
興味を持ったり
何かの縁がきっかけで
まずは手に入れてみることです。
１冊1500円程度の本を購入することに
躊躇するようでは、
この先の大きな投資はできない
というぐらいの感覚を持ちましょう。
２．本の読み方
ここで心がけたいのは
ビジネス書というものは小説などの文学作品と違い
「必要な情報を得る」ことが目的だということです。
熟読したり、一字一句を理解しながら
読み進めようとがんばらない方が良いです。
日頃読書の習慣がない人に限って
せっかく読むのだからきちんと理解しよう
と気合いを入れてしまい、
わからないことでつまずいて
結局途中で挫折してしまいがちです。
具体的な手法としては次の通り。
・目次を読む
ここで大体どんなことが書いているのかイメージしておきます。
私自身、執筆経験がありますが、
本文を書く前に
目次で構成を決めますから、
極論すると、目次＝言いたいことのまとめ
なのです。
次に、一生懸命読もうとせずに
いわゆる「ナナメ読み」をします。
その中で、印象に残ったところ
もしくは意味不明だけど気になるところ
に付箋をつけておきます。
くれぐれも、順番にきちんと理解していこうとか
全部読むことに固執しないことがポイント。
実用書の読書では「本を読むこと」が目的ではなく
「情報を得る」ことが目的だということを
強く意識しましょう。
そして、たとえ大事なところを飛ばしてしまったとしても
それが本当に重要なことであるならば
１０冊も読んでいるうちに
別の表現や言い回しで必ず同じことが
解説されています。
飛ばしてしまったのは、
自分に合わない、わかりにくい説明だったからで
それは著者の責任なのです。
本当に自分に合わないと思ったら
読むのをやめることも一つの手ですね。
情報を得ることが目的の読書においては
たった１冊の本で完全にマスターしよう
なんて考えること自体がナンセンスなのです。
そうして印象に残った「付箋の部分」だけを
もう一度読み返します。
内容を理解したら付箋をはすず。
（折り曲げても良いでしょう）
そして最後に
読んだ内容を誰かに話してみる。
もしくは話している自分をイメージします。
こうすることで、アプトプットまで完了し
その本の役割はほぼ終了。
不動産投資に関していえば
基本的な知識の部分はシンプルなものだし
表現は違えどみんな同じような内容に
なっているのです。
あとは１０冊も読破すれば
そのうちに自分に合った表現が見つかり
すっと頭に入ってくるものです。
逆に気をつけなければならないことは
それ以上は本を読み過ぎないことです。
ある程度の知識を得たら
あとは実践・行動するしかありません。
あまりにも多くの知識を詰め込みすぎると
リスクやデメリットばかりが気になってしまい
永遠に不動産投資に踏み込めなくなります。
実用書の役割は、
行動するための踏み台となることです。
さっさと１０冊読破して
次の段階に移りましょう。
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100円ショップと不動産投資
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100円ショップと不動産投資
自宅のリビングでついていたTVに
たまたま目をやると
「海外激安均一ショップのプロが
国内最大手100円ショップバイヤーの
新商品開発を視察」
という企画番組をやっていました。
海外にも日本の100円ショップのようなお店があり
アメリカの１ドルショップ
フランスの２ユーロショップ
の担当者が
日本の100円ショップのバイヤーによる
商品開発の厳しさに驚いていました。
100円ショップっていうのは
安かろう悪かろう
という品質のものを
とにかく大量に仕入れて売りさばいているのかな
などと勝手に考えていましたが、
実際には世界に4500店舗あるため
たとえ１店舗で１個しか売れなくても
最低4500個は売れることになります。
だから利幅は少なくても
ボリュームメリットがあり
取引メーカーもゼロから開発するだけの
価値を感じているようでした。
そこに登場した30代前半の女性バイヤーは
事前にメーカーから持ち込まれた100点以上の
サンプルに一つ一つ目を通し
色をもっとカラフルに
サボテン柄はハイビスカス柄に変更して
など、細かい要求を突きつけています。
また、海外に比べて日本のこだわりの強いところは
商品パッケージ。
使用方法が日本語・英語だけでなく、
ブラジル店舗も考慮してポルトガル語の記載もあります。
言葉だけでなく使い方が一目でわかる写真もあり、
ただ商品を包んでいるだけでない
購入者目線を感じました。
その番組の取材時には、
メーカーが持ち込んだ100個のサンプルのうち
そのまま商品として採用されるものは一つもなく
だいたい４〜５回の改良を重ねて
ようやく商品化される、とのことでした。
100円ショップとはいえ
商品化にそこまで執念を注いでいるんだな
と思わず感心してしまいました。
ところがちょこっとネット検索してみると
この時の番組を見た人が
「厳しすぎるバイヤー、何様のつもり？」
「メーカーが気の毒」
「勝手なこと言っている割にセンスない」
「もうその100円ショップには行きたくない」
「きっとブラック企業なんだろう」
とネガティブな反応がやや炎上気味でした。
なるほど。人にはいろんな受け止め方があるものですね。
良かれと思って提案しているつもりでも
伝え方一つで受け止め方も真逆になってしまうことがあるな
と、自分も一層気をつけなければ、と思いました。
とはいえ、商品化における100円ショップのバイヤーは
「良い商品を生み出したい」という思いが
人一倍強い、ということはよくわかりました。
視察に来た海外の担当者が
「100円でできることは限られていると
諦めている部分もありましたが
これだけ素晴らしいものが作れるのだ
というのを見て、本当に目が覚めました。」
と言っていたのが印象的です。
この100円ショップも、
創業当時は思うように商品ラインナップが揃わなかった
ことがあるかもしれませんが、
事業が軌道に乗り規模が拡大していくにつれて
メーカーへの発言権も増大していったのだと思います。
そのプロセスを通じて
「必ずできる」という信念と
「顧客目線」のこだわりを持ち続けた結果が
今を築いているのでしょう。
大きな会社の理念について
とやかくいうつもりはありませんが、
どんなビジネスでも
そしてもちろん不動産投資においても
信念とこだわりをもち続けることが大切
と改めて思いました。
ふとTVを見ていても、
自分自身を振り返るきっかけに気づいたり、
学べることがありますね。
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銀行員の訪問と不動産投資
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関連記事
銀行員の訪問と不動産投資
私の自宅に、銀行員が二人もお見えになったので
その時のことをお話ししたいと思います。
私は不動産事業を運営するにあたり
その銀行から相当額の融資を受けていますが、
サラリーマンリタイヤしてからは
勤務先・年収という「属性」の威力もなくなり
もはや銀行からは相手にしてもらえないことを
覚悟していました。
ですので、今回、所有物件の
エレベーターのリニューアルにかかる
８８０万円の融資を打診しても
門前払いされる、と思っていたのです。
ところが先日私が銀行を訪問した際には、
支店長から「前向きに検討します」
との回答をいただいていました。
経営改善の観点から
エレベーターのリニューアルは
大規模修繕と同じくらい
必須の事項であり
物件を長く所有し続けるのなら
避けては通れない道です。
私は2年前にこの物件を入手し、
そこからの収益だけで既に１千万円を軽く超える
貯金ができましたので、
そのお金を使っても良かったのです。
でもせっかくの機会なので、
会社を辞めた私が
融資を申し込んだ銀行は
どのような対応をしてくれるのか
探ってみたい、という意図がありました。
それから１ヶ月以上もの間
銀行の担当者と電話でやり取りが続き
「エレベーターは設備なので
物件とは違って返済期間は10年が限度」
とか
リースにした方が支払い期間が長くなり
まとまった出費は避けられる
など
様々な提案を受けました。
私としては、預金を担保にさっと
貸してくれればいいのに、
とも思いましたが
それでは普通の無担保ローンになって
金利が跳ね上がるとも言われました。
そこで最終案として
「返済期間10年で金利1%以下」
という条件を要求し、
その答えをずっと待っていました。
こんな感じのやりとりがあっての１ヶ月を経て
ようやく次長クラスの方と担当者が
二人して自宅を訪問してくれる
というので、
あとは詳細のローン契約に関する
説明があるもの、
と期待していました。
ところが結果は、
「どうしても金利は1.3%を下回ることができない」
との回答でした。
拍子抜けした私は
「それなら預金を崩すからいいです。」
と答え、わざわざそんな説明をするために
自宅までお越しいただかなくてもいいのに、
とお話ししました。
銀行側としては、顧客からの
せっかくの申し出を断るのだから
直接会って説明したかったのだそうです。
ですが私はこの銀行とは付き合いも長く
先代の支店長とは非常に懇意にさせていただいて
電話一本で話がまとまる関係でした。
だからこの銀行は誰とでも
そんな付き合い方ができると
思い込んでしまったのです。
私としては、このために
今日の訪問対応を含め、
多くの時間を費やし
結果的にその時間が
無駄になってしまったわけですが、
これが関係構築の基礎になるんだな、
ということを改めて気づかされました。
一方的に思いを押し付けるのではなく
お互いの顔を見て話し、
一つの課題の結果を共有することで
双方の考え方が初めて理解し合えるのでした。
電話で済ませるようになるのは
それからの話です。
今回の回りくどい対応には
正直言ってイラっとすることが何度もありましたが、
今日はそのことを素直に謝罪し、
お二人には気持ちよく
帰っていただくことに努めました。
そして最後に次長さんから
「収益物件の融資でしたら、
ぜひこれからもやらせてください」
とのお言葉をいただきましたので、
それならば、
「融資可能な物件とはどんな条件ですか」
と、価格・利回り・エリア・構造などの
具体的な条件を教えてもらえるよう
「宿題」を持ち帰ってもらいました。
今回は融資の思いが叶えられませんでしたが
次のさらなる大きな融資に向けて
一歩前進したと思います。
このように、
人との関係を育てていくには
焦らずに、一つずつ課題を提案し、
解決していくことが
地道だけれど大切なことですね。
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ビットコインと不動産投資
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関連記事
ビットコインと不動産投資
今週の全国賃貸住宅新聞に
ビットコインが不動産事業に与える影響について
ほんの少しだけ記載がありました。
この機会に、そもそも「ビットコイン」とは何か？
という点について
これ以上ないくらい
簡単に解説したいと思います。
もしかしたら
「自分には関係ない」
「なんだか難しそう」
と感じている方もいらっしゃると思いますが、
「知っていると知らないのとでは大違い」
という法則（？）に従って、
とりあえずどういうものか
ぐらいは知っておいた方が良いと思います。
ビットコインとは、
ズバリ、お金の代わりになるものです。
そんなものあるの？ 怪しい〜！
と思う人に限って、
マイレージを貯めたり
量販店のポイント還元を利用したり
TSUTAYAのポイントを貯めたり
しています。
マイルやポイントだって、
現金ではないけれど
お金と同じように使えますよね。
その概念は
まさにビットコインと同じです。
一種の電子マネー。
限定されたルールの下で、
お金と同じように扱えるので
「仮想」通貨、と呼ばれています。
その前に、「ビットコイン」とは
正確には数ある仮想通貨のうちの
一つのブランド（銘柄）名です。
実際には、
世界に1,200種類以上の銘柄があります。
こちらのサイトで確認できますが、
http://coinmarketcap.com/
やはり「ビットコイン(Bitcoin)」が
ダントツで市場シェアNo.1
だということがわかります。
だからいつの間にか
「ビットコイン」が
仮想通貨の一般名称として
用いられるようになりました。
この仮想通貨を利用するには
ウェブ上のビットコイン取引所に
口座を開設して購入します。
そしてスマホに「ウォレット」と呼ばれる
アプリをダウンロードすることで
「ビットコイン利用OK」というお店で
簡単に決済できるようにもなります。
ただし取引所では、その時の取引価格が
株やFXと同じように
世の中の情勢によって変動するため
その為替差益を狙って
投資家が売買を繰り返しています。
ですので最初に思い浮かぶメリットは
「買った時よりも価値が上がればトクをする」
ということです。
早いうちに買っておけば
やがて値上がりする可能性があります。
その代わり、もちろん値下がりリスクもあるので
注意して扱う必要があります。
次に、一番大きなメリットとされているのが
海外送金の手数料が
圧倒的に安いことです。
現在、日本から海外へ送金するには
たとえ数万円であっても
手数料が5,000円〜8,000円かかります。
さらに外国の中央銀行を経由すると
着金するまで何日もかかったりします。
これをビットコインで送金すると
なんと10円以下で送れてしまい、
インターネットを介しているため、
あっという間に着金されます。
こうなると
海外不動産投資に関わっている人には
見逃せないアイテムになるかもしれません。
また、国内の不動産賃貸業でも、
初期費用や家賃支払いなどの決済を
ビットコインで行えるようにすることが
客付を有利にするための
差別化につながる可能性がささやかれています。
日本のビットコイン市場は
2016年上半期には4,300億円でしたが
下半期では1兆6,500億円に増え
2017年には8兆2,600億円になると
予測されています。
この4月には改正賃金決済法が施行され
ビットコイン事業者の登録制や利用者保護
などが盛り込まれたことで
今後ますます急速に市場が広がることは
間違いないでしょう。
というわけで、
必ずしも不動産投資家でなくても
マイルやポイントのように
ビットコインが身近になる日は
そう遠くないかもしれません。
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自分の価値と不動産投資
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自分の価値と不動産投資
自分には当たり前のように思えることでも
それを求める人にとっては
とても貴重な知識や情報だったりします。
私の前職はデジタルカメラの商品企画だったので
カメラの構造から専門用語の基本的な知識、
写真の撮り方、カメラの選び方などを
20年以上学び、
多くの人に伝える仕事をしてきました。
ですので、カメラの知識は
不動産投資の知識よりも
ずっと豊富に持っています。
ある程度の年齢に達し、
子育てがひと段落したり
仕事の忙しい立場から解放されて
時間に余裕ができると
カメラを趣味にしてみようかな、
と関心を持たれる人が多いです。
スマホが普及して、写真を日常的に撮る機会が増えると
もっとうまく撮りたい
もっと綺麗に撮りたい
プロみたいな写真はどうやって撮るんだろう
と興味がわいてくるわけです。
そして最近のカメラは非常に便利で
勉強したり技術を覚えたりしなくても
とりあえずシャッターを押せば
ピントも明るさも自動的に設定され
綺麗に写るようにできています。
それでも満足できなくなると
大きなカメラや
レンズを交換できるタイプのものを
欲しくなるのです。
そうなってくると
世の中には実にいろんな種類のカメラがあることがわかり
選び方や使い方について知りたくなります。
ここから先は、自分で調べるのもいいですが、
十分な知識を持っている人や
うまく使いこなしている人に聞く方が
圧倒的に効率が良いのです。
だからそういうレクチャーを受けたり、
コンサルティングを希望する人が出てきます。
しかし
すでに十分な知識を持っている人や
うまく使いこなしている人にとっては
カメラの専門用語や使い方・撮り方など
ごく当たり前のことに過ぎません。
その領域（レベル）にある人にとっては
「見たものをどうやって写真に表現するか」
がもっとも重要であり
永遠に続くテーマなのです。
それでも、
これからカメラを覚えたいというビギナーの気持ち・悩みは
まさに自分が歩んできた道なのですから
手に取るようにわかります。
そこで丁寧に教えることができれば
ビギナーにも喜んでもらえます。
そこにビジネスが生まれます。
たとえ金銭的な利益につなげなくても
人に感謝され、信頼に基づいた人脈が生まれます。
私の場合はカメラと不動産投資ですが、
誰にでもそういうものが一つはあるはずです。
それが何か、に気づかず、
気づいても「大したことじゃない」と
価値の芽を自ら摘んでしまっている人が
実に多いです。
これはとてももったいない話であり
現状を変えたいと願う人には特に
大きな足かせになります。
自分の知識や体験を
他人に伝えていく中で、
難しいことがあるとすれば
「わかりやすく伝えること」ですね。
不動産投資にしても
実際には難しいことはほとんどありません。
誰でも簡単にできることです。
そこに取り組めない理由があるとしたら
「よく知らないから」
だと思います。
そんな人に
「そうだったのか！」
と言ってもらえることが最高の喜びです。
私はこの数年間で得た
不動産投資に関する知識と経験を
いかに多くの人に伝えていくか
に集中してスキルを上げていきます。
「伝える力」を磨くことは
単にお金を得るためだけでなく
人脈を広げ、信頼を得るために
とても重要なことです。
そして何より
自分にとってさらに学びを深める
絶好のチャンスですね。
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パスワードを盗まれました
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パスワードを盗まれました
不幸な出来事でした。。。
私がプライベートで使用している
Facebookアカウントが乗っ取られ
多くの方に不審なメッセージが送られてしまいました。
今はパスワードを変更し、
アカウントも正常に復旧しましたが、
SNSを便利に使うことの弊害として
今後同じような被害に逢う人がいたら
参考にしていただきたいと思い、
顛末をお話しします。
まず、私のメールアドレス宛に突然
「Facebookアカウントのリカバリーコード」
という件名のメールが届きます。
そこには
「Facebookパスワードのリセットがリクエストされました。
パスワードを変更するにはこちらをクリックしてください。」
というメッセージとともに
パスワード再設定用のコード６ケタ
が送られます。
これは本来、パスワードを忘れて
自分のFacebookにログインできない人が、
パスワード再設定のためのアクセス権をもつために
入力する数字で、随時更新されます。
この時点で、再設定を依頼した覚えがない場合には
元のパスワードに戻すことができます。
しかしこのメールを受けた時、
私はセミナーの真っ最中で、見ることができませんでした。
すると、それからすぐに
「Facebookパスワードがリセットされました」
「（登録の電話番号）がFacebookアカウントから削除されました」
という内容のメールが届きました。
こうなるともう見知らぬ誰かに
私のFacebookが乗っ取られた形になります。
そこから犯人は、私の友達に次のメッセージを送りました。
「今忙しい？そちらの携帯で検証
コードメッセージを受け取って
くれる？携帯が電池切れだから
携帯番号教えて。」
そして友達が携帯番号を教えると
「４桁のPINコードが届いたら
送ってね」
「携帯で受信する４桁のSMS認証番号」
「届いたら送ってね。今すぐ必要だから。」
というメッセージを送り、
さらに
「私のLINEが凍結されてるから
コンタクトリストの何名の友達の
携帯検証で凍結を解除することが
必要だから」
と言ってきます。
ここで友達が自分の携帯に送られた
SMS承認番号を教えてしまうと
今度は友達のLINEが乗っ取られます。
そして今度はその友達になりすまして
LINEアカウントを作成し、
その人のまた友達へ
プリペイドカードなどを購入させ
その番号を聞き出したりしてきます。
調べてみたら、この手口はもう３年以上前から
横行しているようです。
Facebookアカウントのパスワード
メールアカウントのパスワード
のいずれかが不正に読み取られたことが
原因だと思います。
私の場合、自分のFacebookアカウントに
アクセスできなくなり、
復旧のための認証コードが
メールアカウントに送られたのですが、
すでにそのメールのパスワードが変更されていたため
見ることができませんでした。
プロバイダのサポートセンターに電話をして
改めて新しいパスワードを発行してもらい
ようやく元に戻すことができました。
この作業の間中、ほぼ１２時間くらい
友達から
「乗っ取られたんじゃない？」
「何のこと？」
という電話やメール、LINEがどんどん届きました。
中には不幸にもLINEアカウントを奪われてしまった
人もいました。
本当に本当に、迷惑なことです。
現時点ではこの悪事に対抗するには
パスワードを頻繁に変更する
Facebookのアクセスにデバイスの制限をかける
くらいしかないようです。
対策は今すぐに、した方が良いですね。
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ガスの自由化と不動産投資
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ガスの自由化と不動産投資
2016年4月からは電力の自由化、
そして2017年4月からは
いよいよガスが自由化となりました。
これは一体どういうことで
アパートオーナーにはどんな影響があるのか、
私が主宰する「不動産投資プラチナ講座」の
4月開催回で特別ゲストに迎えた
ガスの専門家である日本瓦斯株式会社の社員さんに
お話を聞いたので、概要をシェアします。
あ、ちなみに瓦斯は「ガス」と読みます。
日本ガス、略してニチガスさんです。
ガスは主に、都市ガスとプロパンガス（LPガス）
があり、プロパンガスはすでに自由化済み。
4月から自由化されるのは都市ガスです。
もともと都市ガスは公共資源的な意味合いがあり
価格は一律。
その代わり地下に埋められた「導管」
が行き届く地域にしか供給できないのが特徴。
その都市ガスが使用できないエリアをカバーするのが
プロパンガスで、都市ガス会社の全国約２００社に対して
プロパンガス会社は２万社以上あります。
プロパンガスの方が先に自由化していた、ということは
供給会社が自由に価格設定できるわけで、
例えば集合住宅にプロパンガスを供給する
となったら、いくつかのプロパンガス会社が
低価格を提案したり、
給湯器が劣化した時の交換を無料で行うなどの
サービスを付加して
競合するプロパンガス会社、時には都市ガス会社との間で
熾烈な争奪戦が繰り広げられてきました。
品質的には都市ガスもプロパンも変わらず、
強いて言えばプロパンガスの方が
火力が強いくらいですが、
一般家庭の実用上では同等です。
したがって、一律価格であった都市ガスも
この度自由化されることになると、
様々な会社が参入して価格やサービスに
多くのバリエーションが広がる
という消費者にとってのメリットは
大きいわけです。
本来の自由化の意義は、
現在の都市ガス会社が３つの部門に分かれ
・製造事業者（都市ガスを製造する事業者）
・ガス導管事業者（地中の配管を設置する事業者）
・ガス小売事業者（都市ガスを販売する事業者）
というように区別されます。
このうち、製造して配送する部分は引き続き
都市ガス会社が請け負い、
販売する事業者だけが自由化になるのです。
だからこれからは
電力会社やインターネット事業者などが
独自の強みを生かして
ガス供給とのセット販売を
行えるようになる、ということです。
ですので、ガス単体で価格が安くなることは
期待できず、他の事業分野とのコラボにより
お得なプランを選択できるようになります。
ここで注意したいのが
一度プランを選んだら、２年しばりなど
契約期間の継続義務があるかどうか
という点です。
スマホなどと同じように、
サービスする代わりに長い間契約してね
となるケースが多いので、
解約時のペナルティにも
しっかり注意を払うことが大切です。
そしてもう一つ、ガスの自由化で
オーナーが最も配慮しなくてはならないのが
「料金の透明化」です。
プロパンガスを契約する際、
エアコン交換無料とか
ウォシュレット、ヒーター、ドアホン、
キャッシュインセンティブ（現金）など
おまけをたくさんもらっている場合には
それが入居者のガス料金に転嫁されている
ケースが多いです。
ところが今後、ホームページ等を活用した
標準的料金メニューが公開されるようになり
入居者から料金照会の要望があった際には
上記設備やインセンティブの上乗せ分まで
開示しなければならなくなる
という可能性が高いのです。
そうなると、これまで入居者のガス料金に
いろんな上乗せをしてきたことがわかってしまい
入居者からのクレームにつながりかねません。
そうなる前に、現在プロパンガス会社と
契約しているオーナーは、
現在の料金明細について
早めに確認し、対策しておくことが
喫緊の課題となります。
以上はセミナーの中で聞いた
一般的なお話ですので
詳しくは直接お取引のガス会社に
コンタクトしてみることを
おすすめします。
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シングルマザーと不動産投資
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シングルマザーと不動産投資
今週の全国賃貸住宅新聞（No.1268号）の
「データでみる賃貸業界」というコーナーに
シングルマザーの賃貸の実態について
が特集されていました。
少子高齢化・人口減少が進む世の中で
大家さんが生き残っていくには
さまざまなターゲットのニーズに合わせて
物件の特徴だしから賃貸料金まで
柔軟に対応していかなかればなりません。
よく挙げられる例が
高齢者や生活保護受給者、外国人などで
本来は、事故や滞納のリスクが高いということで
敬遠されがちなターゲットでも
専用の遠隔セキュリティサービスを活用したり
地方自治体と協力して安定した入居状態を作るなど
対策も試行錯誤をしながら詰めている段階ですね。
そして今回の話題が「シングルマザー」。
母子世帯は全国で約１２４万世帯あり
この２５年間で１.５倍増加しています。
アットホームが3月３１日に発表した
全国の２９〜５９歳のシングルマザー
６１８人を対象とした調査結果では
全体の２４.３％が生まれ育った実家に暮らし、
７５.５％が実家暮らしではありません。
女手一つでお子さんを育てているお母さんが
本当に多いのですね。
そして、実家以外で暮らすシングルマザーの
６８.８％が賃貸住宅に住んでいます。
家賃の平均は５万２,０００円で
中でも首都圏の家賃平均は７万円。
しかし個人年収の平均が
１９０. ５万円。
月収でみると１５.８万円ですから
３分の１は家賃に消えていくわけです。
それなのに自分の稼ぎだけで
家賃を払っている人は８６.３％で、
そのうち、家賃を払うのが正直厳しいと感じる
人は７８.３％。
自分の親が家賃を払ってくれる人は５.６％、
前夫などと共同で支払っている人は
わずか２.８％でした。
シングルマザーの方は家賃が
家計に重くのしかかっていることが見て取れます。
さらにデータを見ると
部屋の広さの平均は５４平方メートル。
間取りは2DKが２４.９％、３DK １９.９％
2LDK １６.８％。
同居家族は「自分＋子ども」が７８.３％。
そんな背景で、現在の自宅（賃貸）が
シングルマザーになった後に住み始めた人は
７８.５％と、
かなり多くの人が
部屋探しをしていることがわかります。
エリア選びの条件では
１位：子どもの通学のしやすさ ５２％
２位：家賃相場の安さ ４２.５％
３位：自分の通勤のしやすさ ３２.１％
４位：実家からの近さ ２７％
となっています。
最寄駅までの徒歩分平均は２２.３分
ですから、駅から遠くても構わないわけです。
それでも約４割が「物件探しに苦労した」
と答え、
シングルマザーであることを理由に
入居を断られた経験がある人が
少なくありません。
仕事の有無、年収や連帯保証人の有無
などが影響していると考えられますが、
保証会社などの対策を講じることで
なんとかクリアしてもらいたいものです。
実は私の姉も、義理の妹も
シングルマザーですが、
やはり今の住まいに移り住むときには
私が連帯保証人になりました。
シングルマザーというと、
それだけで条件が狭まるのでしょう。
「他に保証人を頼める人がいない」と
申し訳なさそうに言っていたことを
しみじみ思い出します。
たしかにビジネスですから
しっかりと家賃を取れることは重要なのですが、
不動産オーナーの社会貢献という観点では
このような社会的弱者（でも頑張っている人）には
何か要望があれば聞いてあげるなど
柔軟に対応していきたいですね。
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生命保険と不動産投資
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生命保険と不動産投資
「老後の不安に備えて」という発想は
不動産投資だけでなく、
生命保険・医療保険にもよく聞かれます。
私自身は若い頃、経済的に
保険に入る余裕すらなかったこともあり、
民間の生命保険などには加入せず、
今日まで入院経験もゼロ、
という幸運な生活に恵まれてきました。
しかし近頃は、資金的にも余裕ができ、
何かの集まりで保険のことが話題に出る機会が増え
少しずつ気にかけるようになってきました。
そこで今更のように感じることは
保険についてほとんど知識がないまま
大金を払っている人がとても多い
ということです。
かといって私もそれほど詳しいわけではありませんが、
とにかく家を買う次くらいに大きな買い物だ
という程度の感覚があるので
とても慎重になります。
一番不思議なのは、医療保険。
もともと健康保険には「高額療養費制度」があり、
１ヶ月に個人が負担する医療費は
９万円までと、上限が設けられています。
つまり、一件につき何十万円、何百万円かかっても
自己負担は月額９万円なのです。
また、医療保険に加入して、
そこから給付される金額は
入院日数がベースだったりしますが、
例えば１日１万円もらえる保険に入り
１０日入院したら１０万円。
手術見舞金で２０万円支給されたとしても
合計３０万円。
この保険の掛金が月額１万円だとしたら
１０年で１２０万円を支払うことになります。
１０年間に１０日入院する確率がどのくらいか、
という点と、
それなら１２０万円を貯蓄や投資に回した方が
手残りは多くできるんじゃないか、
ということを感じてしまいます。
さらに怖いのは、
入院保障をメインにした医療保険をあてにしている場合
入院せずに「通院」だけで治療を受けると、
１円も保険料が支払われない、ということです。
実際にこれが契約者にとって理解不十分で、
トラブルになるケースが多いそうです。
もう一つ「知らないと怖い」のは
定期保険付き終身保険
というもの。
２０年〜３０年くらい前に流行ったものですが、
６０歳までは５０００万円の保証があるけれど、
誕生日を過ぎた途端、
５００万円に下がるケースがあります。
満額保証は６０歳までの期限付き。
あとはたしかに「終身」で一生保障するけれど
その額は１/１０になりますよ、ということです。
６０歳までに万が一のことがある人は
極めて少ないのに
そのための掛金はかなり高いので、
６０歳を過ぎたら
支払った金額分を得ることはかなり難しいはずです。
だからこそ保険会社が儲かるのですね。
いろいろ考えてみると、
保険というのは本当に「万が一の事態に備えて」入るのが
正しい姿なんだな、とつくづく思います。
トクする確率は極めて低いことを承知で
安心をお金で買うようなものです。
その点、自動車保険は理にかなっていて
事故があった時の対人賠償金は
とても自分のお金では払えないので加入します。
でもその確率はかなり低いため
わずかな保険料でも多額の保障が得られるように
なっています。
一方で、車両保険になると急に保険料が高くなり
免責額もあります。
だから、免責以内の金額負担を覚悟したり
車両分くらいだったら自分で買い直す
という感覚がある人は、
車両保険に加入する必要はないと考えます。
生命保険は本当に複雑なので
覚えようとしてもキリがありません。
でも、だからこそ
知らないために損をしている可能性もあります。
本当に老後に備えるなら、
まず、自分が加入している保険について
正確に把握しておくべきですね。
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再雇用と不動産投資
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再雇用と不動産投資
またショッキングな記事が
Yahoo!ニュースに掲載されていました。
「キャリアを捨てる働き方
定年シニアが生き残るには」
（2017年4月19日7:08配信）
と題されたその記事は、
多くの人が抱える不安が
現実化している様子を映し出しています。
各企業では高齢化社会に伴い、
65歳まで継続雇用が義務付けられていますが、
実際に仕事のニーズがあるのは
清掃やガードマンなどの
「力仕事」が多く
求職するシニア層から見れば
就きたい仕事が少ないのが現状です。
一流家電メーカーの経理担当として
66歳で会社人生を全うした方の例では
現在の年金は月17万円。
お二人の娘さんも結婚し、
１歳年下の奥様との暮らしに不自由はありません。
それでもなお、再就職先を求める理由は
「漠然とした将来への不安」と
「体が動くうちは働きたい」
との思いだそうです。
たしかに、今の６０代なんて、
若々しい人が実にたくさんいます。
郷ひろみや石田純一も６０代
なのですからね。
そうしてまだまだ社会貢献したい
と考えるとき、
これまでのキャリアを活かせる仕事を
次の職場に求めようとするのが普通です。
特に学歴・職歴が高いシニアの男性は
自分が積み上げた経験、知識を活かした仕事
を望む傾向が強いです。
しかし、実際には管理職や事務職の求人
そのものが非常に少ないのが現状。
厚労省東京労働局が発表したデータによると
60歳以上の有効求人倍率では
「サービス業」が2.86、
「保安業務」が4.80
と高い一方で、
「事務的職業」は0.42、
「管理的職業」は0.46
と、ホワイトカラーの求人はごくわずか。
たとえ有名企業に勤めていても
いろんな部署を転々としていたようなキャリアでは
自分が思うほど求人市場には売りにならない
ということです。
芸能人でもない限り
退職したらタダの人です。
また、気力や体力で
30代・40代と同じように働けるか
といえば、それも難しい。
実際に高齢者を求めている企業は
小売やサービス業が中心で
場合によっては最低賃金に近い仕事
になってしまうのも仕方なし。
清掃やガードマンの仕事を
時給○○円という時間労働で
請け負っていくことが多いのです。
これらの仕事の是非を言っているのでは
もちろんありません。
６５歳になって
体も若い頃のようには動かせない中、
過去のキャリアも活かせずに
ひたすら時間労働に勤しむ
という人生はいかがなものでしょうか。
それでも多くの人は、
これまでの貯蓄と年金で
なんとか生活には困らないように
生きていけてしまうのです。
でもそれは、今現在の話。
あと10年すれば、
もっともっと高齢者が増えるし
仕事はますます効率化・IT化が進みます。
仕事を見つけることすら
難しくなってくるかもしれません。
だから今後は一層
「労働」を収益源と考えると
苦しくなるばかりなのです。
６０歳まであと何年？
と思うと
まだまだ２０年以上ある、とか思っていても
５年・１０年はあっという間に過ぎてしまいます。
先を見る目があるのなら、
今のうちから複数の収入源を確保する
ことに、頭と労力を使うべきですね。
不動産投資は、まさにその柱となるひとつです。
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株式投資と不動産投資の共通点は？
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関連記事
株式投資と不動産投資の共通点は？
元証券会社の証券マンと話す機会があり
なかなか含蓄のある言葉を聞きました。
サラリーマンが副業でやる投資、という観点から
株と不動産投資はどちらがいいのか、
という話題になりました。
どちらもそれほどの手間をかけず
お金を増やすための手段として
注目されています。
ですが、その元証券マンは思いがけなく
「株で本当に儲かるとは思えない」
というのです。
なぜ？ と聞くと
「今までたくさんの顧客が人生を狂わせてきた姿を
目の当たりにしたから」
だそうです。
さらに突っ込んで、なぜ
株で儲けさせる立場の証券マンが
そんなことを言うのか
と尋ねると、
「人は、儲かるほどやめられなくなるからです」
と答えられました。
株で儲かった人は確かにたくさんいますが、
常に変動する利益に、
上昇の勢いがつくと
もっと買おう、もっと儲かる
と、ほとんどの人が考えます。
そのためにレバレッジを効かせて
自己資金よりはるかに多額の投資ができる仕組みも
準備されています。
そして株が上がっている時期は
かなりの利益を得られるのですが
そこでやめられず、
利益追及の欲は
果てしなく上を求めるようになる。
そしてたいていの人がやめる時期、
（＝やめることを決断できる時期）とは
「大損したとき」
だそうです。
もはや、やめざるを得ない状況ですね。
株をやっている人は
かなり多くの人が
同じような末路を辿るのだ
と聞いて、私には意外でした。
株で成功している人はたくさんいるでしょうし
少しくらい儲かっている人の話もよく耳にします。
それでも、もしかしたらその時点では
まだ「途中」であり、
その先に予想もしない地獄の末路
が待っていたりするのかもしれません。
暴落した株の後始末で、
家を売り、家族離散となった人を
その元証券マンはたくさん見てきました。
不動産投資でも、
どのくらい利益を上がられたどうかは
物件を売却するまではわかりません。
でも、ついうっかりと、
欲のおもむくままに買い続けることができるかどうか
というと、それほど簡単ではありません。
そして株のように
突然大きく儲けられることもなければ
突然大きな失敗をすることもないでしょう。
だから不動産投資は
ミドルリスク・ミドルリターン
と言われるのですね。
この点では株と大きく違います。
そして、今回もっとも印象に残った言葉は、
株をやる人の、二つの特徴について。
株で成功する人は、自分が投資する会社に
資金を提供してその事業を見守るタイプ。
まさに出資する、
という目的でお金を出す人。
それが本来の株式投資の姿ですね。
逆に失敗する人は、相場の流れだけを読んで
労せず売り買いのみを繰り返す人。
これはもちろん極論であり、
言った本人もそれが全てではないことを
十分承知しています。
ですが、本来のビジネスは、
人に価値を提供することの対価として
収入を得るのが、あるべき姿です。
株のプロだからこそ、
本来のあり方に問題意識を感じられるのかもしれません。
ごく当たり前のことですが、
あらためて襟を正されます。
たしかに不動産投資も
単なる「投資」ではなく
人に住まいを提供する「事業」であり
一つの社会貢献につながっています。
だからこそ、入居者目線を見失ったり
たゆまぬ経営改善努力を怠ってはならないのです。
そういう意識を持って取り組む人ほど、
着実な資産を築けるのだな
と私は思います。
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人脈開拓と不動産投資
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関連記事
人脈開拓と不動産投資
新しい不動産会社を訪問してきました。
自分の物件探しのためだけでなく、
メインは、講座の受講生やコンサル生の方々に
良い不動産会社を紹介することが目的です。
ですので私は今も、
業界の中で人脈を広げて
有力な人を見つけるための行動を続けています。
とりわけ不動産会社は
ツテのない不動産投資家にとっては
非常に重要なパートナーです。
不動産会社がなぜそんなに重要か、というと
未公開物件をいち早く見つけ
修繕など必要な箇所をケアし
高い評価で融資をしてくれる金融機関を
結びつけてくれるからです。
本来ならば投資家が自分でやらなければならない
ほとんどのことを、
みんな肩代わりしてやってくれるのです。
ところが、どんな不動産会社も
そのようなことができるわけではありません。
ベーシックかつ専門的な不動産知識と
資料作成などのスキルの他に
物件を集める力
売主と交渉する力
融資機関を開拓する力
が求められます。
どうすればそんな業者に出会えるのか。
不動産投資を始めたばかりで
知識も経験も乏しいうちは
ほとんど見抜くことができません。
初めて話を聞いてくれて
親切な対応をしてくれた
そんな人が神に見えたり
これも縁だな、
よくわからないけど
この人に任せておけば大丈夫かも
なんて具合に信じてしまい
気づくととんでもない物件をつかまされたり
することもあり得るのです。
だからこそ不動産投資家も
最低限の知識を身につけなければならないし、
場数を踏んで相場感を養っておかなければなりません。
何社も訪問し、物件紹介を受け、
融資審査までのプロセスを通じて
どれだけ筋の通った仕事をしてくれるのか、
肌で感じられるようになるには
それなりに時間がかかります。
もしも単独で不動産会社を訪れる時には
・どうやって物件情報を仕入れているか。
・得意な金融機関はどこか。
・月に何件くらい成約しているか。
を聞くのも良いでしょう。
月の成約数については
一人で２件あればかなり忙しく、
５件にものぼると、他の人の相手は
ほとんどできなくなります。
だからこそ
私が信頼する不動産会社の人は
あいにく、顧客である投資家を選ぶ人ばかりです。
かといって態度が横柄なわけではなく、
表裏があって本性が見えないような人でもありません。
「この人のためになんとかしてあげたい」
そう意気に感じて
顧客のために集中的に活動してくれる人です。
そんな不動産会社に選ばれる顧客になるには
どうすれば良いのでしょうか。
今日の答えは
「本気度を見せること」
では、本気を伝えるにはどうすればいいか。
・目標が明確になっている。
・物件の選定基準がはっきりしている。
・判断を迷わない。
・すぐに行動する。
・あきめない。
ああ、結局いつも同じことを言っているのだな
と感じることもありますが、
いつ聞いても
誰に聞いても
成功法則は同じなのですね。
そんな本気マインド持った人を
できるだけ筋の良い不動産会社に紹介し
うまくいけば物件を手に入れて
Win-Winになっていただくことが
今の私のやりがいになっています。
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セミリタイヤと不動産投資
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セミリタイヤと不動産投資
最近、サラリーマンをリタイヤして
不動産賃貸業だけで生活している人と
お話しする機会が増えています。
不動産で身を立てている人は
大きく分けて二つのパターンがあり、
もともと地主か資産家、もしくは親からの相続で
土地や物件を持っている人
もう一つは私のように
何も持たないサラリーマンから
一大決心をして不動産投資の世界に
踏み込んだ人。
この二つの人種は、
やっていることは同じでも
そのスタンスや抱えるリスク、
そして今日に至るプロセスがだいぶ違います。
そういう観点では、
サラリーマンをセミリタイヤして
今、不動産賃貸業をビジネスにしている人は、
どうしても同じ「匂い」がします。
そして類は友を呼び、
一緒に飲んでいても
共通の話題で盛り上がるものですね。
今回、特に共感を持てたことが２つ。
１．なぜ、サラリーマンを辞めることができたのか。
それは、「人一倍、危機意識が高かったから。」
近い将来、自分がこの職場にいても
希望通りの仕事ができない
自分の意見も通らない、上司の言いなり
給料が下がる一方
そこそこ出世はできるかもしれないが、１番にはなれない
転勤があり、家族と離れ離れになる
毎日の通勤に縛られ、体をこわす
ということを、実に切実に感じたからです。
おそらくは多くの人が同じ思いを
抱いているのかもしれませんが
その思いが「愚痴」レベルから「不安」に変わり
やがて「危機意識」となって
現状を変える行動へと
自分を駆り立てるかどうか、が
運命の分かれ道。
その壁が高ければ高いほど
危機感が強くなり
なんとかしなければ
という突破力も強まるのです。
２．なぜ、多額の借金の恐怖を克服できたのか。
それは、「いかに覚悟を決めるか、に尽きます。」
不動産投資では、場合によってマイホームよりも
大きなローンを借りることになります。
そこで急に不安になったり、
返せなくなったらどうしよう、と考えたり
誰かに反対されてあきらめてしまう
ケースがあります。
それをどうやって克服するか、が
その後の投資人生に大きく影響します。
実際にはこの受け止め方が二通りありました。
一つは、何億もの借金をすることが
自分の甲斐性だと捉え、
たとえ身の丈に合ってないと思われるほど
高額な負債を背負ったとしても
自分のステージを上げるため
こんなことにビビらないほど強くなる
つまり自らを成長させるための材料にする
ととらえることです。
もう一つの考えは、逆に
大したことではない、ととらえること。
これは私の思考スタイルになります。
投資をするときは、０を二つとって考える。
つまり、１億円を100万円くらいと見て
１万円を100円に見立てるのです。
このくらいのマインドがないと、
いちいち金額の大きさに恐れをなして
適切なタイミングで判断するチャンスを逃します。
このあたりのことは
私が書籍には書けなかったコラムを集めた
「不動産投資成功マインド養成バイブル」
（全46ページ pdf版）
にも著しました。
ご興味がある方はご覧ください（無料です）
https://maroon-ex.jp/fx52493/kRCfPO
というわけで
サラリーマンリタイヤして
自由な生活を手に入れている人の共通点は
人一倍、危機意識が高かった。
多額の借金に対する覚悟ができていた。
ということでした。
これはもちろんマインドの部分で、
実際にはこのマインドをベースに
ある程度は勉強して知識を蓄え
たゆまぬ行動を積み重ねたこその結果
だと思うのです。
そしてさらに共通する意識は
「今がゴールじゃない」
これからも自己研鑽・切磋琢磨を繰り返し
あらたな理想を追求していくのです。
そんな仲間と楽しく飲みながら
お互いに刺激し合うのもいいですね。
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不動産投資のイールドギャップとは？
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これからの太陽光と不動産投資
地元の大家さんのコミュニティ
「浦安大家塾」にて
私の太陽光設備購入における
体験談をお話しさせていただきました。
「浦安大家塾」と言っても
実際に浦安市にお住いの方は
私を含めて２名だけでしたが。。。
このコミュニティは
主宰者のポリシーでもある
「利害関係ではなく
関わる全ての人のメリットを優先し
Win-Win-Winを実現できるよう
価値ある情報提供を行う」
というモットーに賛同し
及ばずながら自分の話が少しでも役に立てば、と思い、
一例としてご紹介したのでした。
テーマは、
「太陽光をリースで手に入れる」
これは実際に私が２０１６年の３月に
茨城県にある4,000平米の土地に設置された
220kW、80kWの太陽光設備を
3年落ちの中古で
しかも融資ではなくリースで
契約した時のエピソードです。
その時の販売業者さんも同席していただき、
いかにリースのスキームが有力か、
そしてまだまだ太陽光は投資として可能性がある
ということを披露しました。
太陽光をリースで契約することのメリット
１．融資ではないため負債にならない
次に物件を買おうとする時、
資産と負債のバランスを見られて
不利になることがない
２．リース料は全額経費として計上できる
融資の場合、経費計上できるのは「金利」のみ。
リースは賃貸料と同じなので全額が経費になる。
３．固定資産税はリース会社負担
所有権はリース会社にあるため
当然固定資産税もリース会社が負担する
そして、そもそも太陽光の強みは
・20年間は定額での買取が確約される
不動産収入のように家賃が下がったり、
空室が出て客付のための費用がかかったりしない
・管理の手間がほとんどかからない
太陽さえ出れば、自動的に売電収入が入る。
年３回程度の雑草処理と
発電状況を確認するモニターシステムくらい。
ということにあるので、賃貸住宅と併行して
所有すれば、
物件の空室が出ても
そのマイナス分を補完する役割もあって
とても良いと思います。
問題なのは売電価格で、
最初の年は１kWあたり４０円
からスタートしたけれど
今ではもはや半額程度になってしまいました。
それでも技術の進歩と
各パネルメーカーの市場戦略・企業努力により
設備の値段がかなり安くなり、
パワーコンディショナーの性能もアップしています。
このため、今でも利回り１０％の案件が
あったりします。
しかしながら今回、私がお伝えしたかったのは
「太陽光がいいですよ」
という短絡的なお役立ち情報ではなく、
太陽光はもう儲からない
融資は受けられなくなった
保険が適用されるケースが少ない
というネガティブなイメージがあったとしても
わずかな可能性にかけて
チャレンジし続けること
望む結果が出るまで
あきらめずに取り組むこと
というマインド＋行動の大切さでした。
実際、参加された方の感想でも
「もう太陽光はダメだとあきらめていたけれど、また興味が湧きました」
「最初から決めつけずに交渉してみることが大切だと思いました」
「保険申請の取り組みは、不動産賃貸業でも共通のものがありますね」
などなど、前向きなマインドを持たれた方がたくさんいて
嬉しかったです。
何が成功か、は自分にしか決められないこと。
それでも、いったん興味を持ったことは
一般論や他人から聞いた話で
ダメだと決めつけずに
ほんの少しでも可能性を信じて
とにかく行動することが大切です。
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不動産投資のイールドギャップとは？
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不動産投資のイールドギャップとは？
イールドギャップ
という言葉を知っていますか？
専門用語はあまり覚える必要がない
と私自身は思っていますが、
よく知っていると
業界の人と会話するのに
便利な場合がありますので
カンタンにご紹介します。
不動産投資で言うところの
イールドギャップとは
物件の利回りと
借入金利との差分のことです。
たとえば物件の利回りが８％だったとして
その物件を買うために借りた
融資の返済金利が２％だとすると、
イールドギャップは６％
になります。
なぜこれが重要か、というと、
ここ数年は物件価格が高騰して
どうしても利回りが低いものしか
出回っていないことが背景にあります。
１０％以上の利回りのものが
市場に出回っていた頃は、
おしなべて金融機関の利息も
今よりは高いものでした。
現在は９％、８％、中には７％台
という利回りも珍しくありませんが、
その代わり、マイナス金利の影響もあって
金利はかなり低くなっています。
具体的に説明すると
１億円の物件の利回りが１０％だった時、
年間の家賃収入は1,000万円。
そしてその物件を買うために
１億円の融資を受けたとして
その借入金利が４％だったとします。
つまり１年間の金利が400万円。
なので、
1,000万円の利益を得るために
400万円の経費を支払うことになります。
1,000万円—400万円＝600万円ですから
差し引き600万円が残りますね。
同じく、１億円で利回り８％の物件を買う時
家賃収入は800万円と減ってしまいますが、
１億円を借りる時の金利が１％であれば
支払う経費は100万円。
800万円—100万円＝700万円。
差し引き700万円が残ります。
こうなると
利回り１０％、金利４％の時は６００万円
利回り８％、金利１％の時は７００万円
というわけで、
利回りが８％の方が
残るキャッシュにゆとりがあります。
これは、昔と今を比べるだけに止まりません。
購入検討する２つの物件を比べるとき、
「利回りが高い方が良い」
と安易に考えないことです。
利回りが高い物件であっても、
その物件に融資してくれる銀行の「金利」も
同時に確認しなければなりません。
そして、資産概要書には
金融機関の利回りは載っていません。
ですので、物件情報をもらった時には
「金融機関の金利はどのくらい見込めますか」
と聞く習慣をつけてください。
人はどうしても「パッと見」
に引き寄せられる傾向があるので
利回りの高い低いだけで
物件の良し悪しを判断してしまいがちです。
さらに「金利」の次に
「返済期間」がかなり重要で、
これも返済額に大きな影響を及ぼします。
物件の収益性を見極める際には
利回り・金利・返済期間
を全て把握してからでないと
判断を誤ることがあります。
また、もっと踏み込んで
想定される経費や税金も引いて
本当の「手残りの現金」を考える
キャッシュフローと返済比率
をしっかりシミュレーションすることが重要ですが、
まずはその入り口で、
頭の中でサッと意識できるレベルでは
利回り−金利
の「イールドギャップ」
を第一に考えると良いでしょう。
くれぐれも判断指標を
「利回りのみ」
とならないようにすることです。
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不動産オーナーとして熊本地震に思うこと
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不動産オーナーとして熊本地震に思うこと
熊本地震の発生から４月１４日でちょうど１年を迎えます。
もう一年か、と思ってみたり
当時の熊本城の石垣が無残にも崩れている様子をTVで見て、
胸が痛くなったことをしみじみ思い出します。
震災が起きてしまったエリアは
不動産業界もさぞかし打撃を受けているかと思えば
別の見方もあります。
実際、現地では被災者の住宅確保が課題で
自宅が全壊もしくは大規模半壊となってしまった人は
別の住居に移り住む必要があり、
このための入居が
１万３,５３０件にものぼったそうです。
このため、使用できる物件では
入居率９８％以上。
賃料も２,０００円程度アップされました。
これまでは退去のたびに
賃料を２,０００〜３,０００円下げざるを得なかった物件でも
現在は賃料を上げ、
それでも募集した翌日には申し込みが入る
という状況です。
一方、仲介を行う管理会社は
そもそも紹介物件が激減、
入居はあっても退去が出ない
という状況で、
仲介手数料を売り上げのメインとしている企業は
２月・３月の繁忙期であっても
かなり厳しい状況だったようです。
また、物件の管理を行う会社では
これまで自主管理していたオーナーからの
新規依頼が増え、震災前と比べて
管理戸数が４０％も増えたところがあります。
地震保険の成約率も全国的に上がっていることでしょう。
一度震災が起きると
そのエリアの住宅事情は、その後の将来を見据えて
とても気になるところです。
震災時の特殊な状況を冷静に見つめる
地元の不動産会社では
満室に近い成約率、
家賃を上げても次々と入居が決まる
という特殊な状況は
３年もすれば終わりが来る
と見ています。
仮設住宅の代わりに住んでいた人も
元の家に戻るとき、一気に退去が出て
そこからはよくて元通り。
その時期に備えて今から
付加価値アップのための設備増強に
備えなければならない
と危機感を持つところもあります。
それでも、地元の人はとても愛着があるので
震災が起きたからといって
人口が減るというものでもなさそうです。
私自身、２０１１年の東日本大震災で
関東で最も被害の大きかったエリアの一つ
千葉県浦安市に戸建ての自宅を持ち、
液状化によって家が8.3㎝傾きました。
当時は道路が割れ、道は真っ黒な泥で埋め尽くされ、
ガスも水も出ない、電気も制限されるという
生活を強いられました。
そして妻も子どもたちも、
傾いた家では三半規管がおかしくなり
気分が悪くなって３０分といられないというので
被害のないエリアに六畳一間の部屋を借りて２ヶ月間
避難生活を送りました。
その時に、住居を提供できる不動産オーナーの
社会的意義を、
自分が入居者になってみて初めて感じ、
自分もいつか、社会に貢献できる不動産オーナーにならなければならない
と決意を新たにしたのでした。
あれから６年経ちますが、
私の自宅前の道路は昨年暮れに、
ようやく舗装が完了しました。
他の場所ではまだ引き続き工事が行われています。
震災のツメ跡、というものを
とても身近に感じているわけですが、
それでも浦安市の人口は
震災以降も増加の一途を辿りますし、
私自身、この街を出て行こうとは全く考えません。
住み慣れた土地、住み慣れた家は
多くの人にとって、一生ものですね。
そういうことを意識しながら
人の住まいを大切にする
不動産オーナーを志ざします。
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働く若者と不動産投資
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働く若者と不動産投資
今春の新卒男子社員の採用は非常に厳しかった、
と、全国賃貸住宅新聞 Vol.1267号に
記事が掲載されていました。
新卒入社の対象となる若手自体が
少なくなっているからだそうです。
平成７年には18,363人いた20代男性は
平成27年には12,378人になりました。
つまり、この20年で三分の二
になってしまったのですね。
これでは単身向けの１K、１Rも
２０年前に比べれば
需要は厳しいかもしれません。
だからこそ女性や高齢者に向けた
特徴ある単身部屋の提案も
目立ってきています。
しかしこういうのはあくまでもデータなので
聞きかじった情報だけで
右往左往することは禁物です。
実際には現場現場で
どんなターゲットが何を求めているか
をきちんと把握した方が良いですね。
それよりも、ちょっと余談になりますが
不動産業界では特に
新卒者の採用が難しいそうです。
そこには根本的な問題があり
労働条件の悪さが挙げられています。
不動産業界のイメージは
「ブラック企業が多い」
「ノルマが厳しい」
「残業が多い」
「休日が少ない」
といったところです。
賃貸業界のデータでは
実際に年間休日日数は
地方では100日にも満たず、
首都圏でも110日程度。
完全週休二日制にして
それ以外に１年間の祝日16日を加えると
52週×２日＋16日＝120日。
そこに年末年始を加えて125日
この休みが丸々きちんと取れるかどうかが
会社のイメージまで左右するようです。
賃貸業界では
隔週で週休二日
という習慣が残っている会社も多く、
これだと年間94日、
それに夏休みと冬休みを何日か足して
ようやく105日〜110日
という感じです。
賃貸業はサービス業なので、
なかなか一般の人が休みの日に
休業するわけにはいかないですね。
販売会社の人も
サラリーマン投資家を相手にしていると
どうしても土日に
現場を見に行ったりするしかないので
たとえ会社が水曜日休みだったとしても
週末は物件のある地方へ飛び回っている
そんなセールスさんをたくさん知っています。
２０代の若手を採用するには
休みを多くして
働きやすさをアピールすることが重要
ということは
現代では当然のことになっています。
しかし、私が２０代の新入社員当時、
エナジードリンクのCMで
「２４時間、戦えますか？」
という歌が
ずいぶん流行ったことを思い出しました。
当時はバブル真っ只中で、
バリバリ働き、たくさんのお金を稼いで
じゃんじゃん遊ぼう
という雰囲気でした。
企業戦士として
声高らかに歌う俳優の時任三郎さんの姿が
バブル時代を象徴していたように思います。
今では「24時間戦えるか」なんて聞かれたら
きっと誰もその会社には行かないだろうし、
たちまちブラック企業として
血祭りにあげられることでしょう。
でもなんだかあの頃は
自分にも愛社精神があったし、
「この仕事、頑張ろう。」
って素直に思えた気がします。
30年近く経つと
本当に社会の雰囲気は変わるんだなぁ、
２０代男性が三分の二になってしまっては
それも仕方ないか、
としみじみ感じました。
「２４時間、戦えますか」のCM
たぶん観たくなってしまう人がいると思ったので、
こちらに用意しておきました。
この曲を聴いて、もしもまた元気が出るなら、
もう少しサラリーマンを続けられるかもしれませんね。
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変なホテルと不動産投資
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変なホテルと不動産投資
私の住む千葉県浦安市に、
変なホテルができました。
「変な」ホテルではなく、
「変なホテル」という名前のホテルです。
外観は普通の四角い建物で
看板には本当に
「変なホテル」
と書いてあるだけなのですが、
中はなんと
恐竜ロボットが接客対応をするシステムになっています。
これがなぜ浦安にできたんだろう、
と不思議に思っていると、
実は浦安の舞浜店は２店舗目で、
スタートの１号店は長崎ハウステンボスに
２０１５年７月にすでにオープンしていました。
運営会社もハウステンボスで、
現在２５種類（２１８台）のロボットが
稼働している「ロボットホテル」なのです。
ハウステンボスの社長も兼務する
澤田秀雄氏によると
もともと労働生産性を高めるため
労働人数（稼働時間）の削減と
付加価値の向上を目指しているそうです。
ハウステンボス店の方では
開業当初は３０人いた従業員数が
２０１７年３月末には６人まで
減らせるようになりました。
「変なホテル」でのロボットは
フロント、床掃除、窓拭き、芝刈り、
クローク出し入れ、客室への荷物運びなどを
やってくれます。
フロントにいる女性と恐竜のロボット以外は
奇をてらった感はなく、
実働重視の実直な働きをするそうです。
ロボットを使ったサービス業の
生産性の向上、という課題に取り組んだことが
随分と注目を集めています。
売上高や利益は公表されていませんが、
稼働率は閑散期でも８０％超、
繁忙期は満室状態が続いているそうです。
私も泊まってみようかな、と思いましたが、
何せ同じ浦安市に住んでいるものですから、
地元のホテルに泊まるのは、自分の中での
期待する付加価値が下がります。
しかし、澤田社長によると
今後は愛知県蒲郡市、大阪、東京などでも
開業を予定しており、
海外からの引き合いも強く、
台北・上海への展開も計画されています。
３〜５年で１００店舗展開を目指し
フランチャイズを含めると
１,０００店舗も視野に入れていると豪語。
ホテルで使用するロボットは
ロボットメーカーが
「ぜひうちのロボットを使ってくれ」と
無償で提供してくれることも
強気の根拠かもしれません。
さらに澤田社長のコンセプトが
「実用的なロボットを使っていかに生産性を上げていくか
ということにこだわっていきたい」
とあり、決して物珍しさで勝負するのではなく
あくまでもサービス業の新しい形として
チャレンジしていることに注目。
また
「ロボット相手だと宿泊客から思いつきの質問がないので効率的。」
と言われていることも印象的。
その上で、ロボットでどこまで満足度を上げられるかにも
挑んでいるそうです。
こんなことが「変な」とは言えず
普通のホテルになる日はくるのでしょうか。
そうなると
賃貸物件の客付もサービス業の一つなので、
もしかしたら不動産賃貸の店舗でも
ロボットが接客し、
「変な管理会社」
「変なアパマン」
が登場する時代が来るかもしれません。
常にいろんな角度からの視点を持つことが
ビジネスの幅を広げますね。
浦安市舞浜「変なホテル」の情報はこちら。
http://www.h-n-h.jp/maihama/
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日銀が不動産融資を検査する？
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日銀が不動産融資を検査する？
日本銀行がデフレ脱却に向けて
異例のマイナス金利政策を導入してから
はや一年が経ちました。
この間、世の中の金利が大幅に低下し、
住宅ローンの借り換えが活発になるなどの
効果があった一方、物価は思うように上昇せず、
個人や企業の資産運用が難しくなる副作用も現れ、
日銀は政策の軌道修正を余儀なくされました。
私たち不動産投資家もその動向が気になるところです。
日銀が国内１３９の銀行を対象にまとめた、
新規融資の案件調査によると
去年１年間に、銀行が企業や個人に対して
融資した額は４８兆３,９８８億円と
前年に比べて１０．３％伸びました。
このうち、不動産業向けに新たに融資した額
の合計は１２兆２,８０６億円と、
対前年１５．１％も伸びて過去最高となりました。
これは紛れもなく
マイナス金利政策導入後に
不動産業者や不動産関連のファンドの間で
マンションやオフィスビルに投資するための資金を
銀行から借り入れる動きが活発になったためです。
また、個人が節税や投資目的に
アパートなどを建設するための資金を
借り入れる動きも広がっており、
賃貸住宅を建設する個人向けの融資額は
３兆７,８６０億円と、
前の年に比べて２１．１％増加しました。
つまりは、マイナス金利政策のおかげで
不動産に関する融資が活発になった
ということが明らかです。
一方で、人口減少や供給過剰が進む中
賃貸物件の空室率の上昇や家賃の低下
によって収益性が下がり
借金を返せなくなることが
大きく懸念されるようになりました。
最近では
物件の収益性や借りる人の経営力を見極めずに
やみくもにお金を貸す
高額・高金利の不動産融資が増えすぎて
中には破産する人も出てきています。
この状況を見て日本銀行は
これからあわてて引き締めようとしている
といった感じです。
その具体的な動きとして
金融機関への立ち入り検査を行い
アパートローンなどの
不動産関連融資について
重点的に調べる方針を示しています。
各金融機関がちゃんと
貸付対象の不動産物件を
適正に審査して融資しているのかどうか
ここにメスが入ることになります。
例えば
・貸付金額は適正か、多く貸しすぎていないか
・サラリーマンの場合、信用保証となる年収は妥当か
・賃料想定や満室の可能性はきちんと吟味されているか
ということですね。
これに対する影響は
悪くいえば
オーバーローンが難しくなる
年収の限度が引き上げられる
物件の状態をより厳しく評価される
となります。
しかしながら、
マイナス金利、低金利が続く限り
銀行としては不動産融資が一番安定していることに
変わりはありません。
門は狭くなるけれど
決して閉ざされるわけではない
という事実がある限り
わずかなチャンスを手に入れるため
行動を緩めるわけにはいかないのです。
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不動産投資プラチナ講座とは？
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不動産投資プラチナ講座とは？
毎月１回、私が主宰する「桜木不動産投資アカデミー」の
「不動産投資プラチナ講座」の取材記事が、
不動産投資と暮らしの情報サイト「＋Osh（オッシュ）」に
掲載されました。
まずはこちらのサイトを見てみてください！
http://toshi.life/about/
オッシュというWebメディアは、
これから不動産投資に興味がある人や初心者の方へ
事前に知っておくと良い情報や
ためになる情報を提供しています。
不動産用語解説があったり、
専門家のアドバイスや
実践者の体験談も満載され
かなり硬派で実直な感じなので
何か調べたい時に
辞典のような形で
ぜひご活用されることをお勧めします。
プラチナ講座が
取材を受けることはよくあるのですが、
記者の方がペンとメモを取り
講座の内容に耳をすませて
参加されたのは初めてでした。
このセミナーは
原則として録画・録音を禁止しています。
ここだけの話、が満載ですし
私よりもゲスト講演をしてくださる方と
不動産会社の方が
「ここまで話しちゃっていいんですか」
といつも困惑しながら
リクエストに答えて全てを暴露
してくれるからです。
取材記事の内容もギリギリな表現で・・・
http://toshi.life/about/
月ごとに変わるテーマは
３月は「火災保険・地震保険」と
「不動産オーナーに最適な生命保険」
の２本立てでした。
４月は、今年から自由化されたガスの件と、
一年前にすでに自由化された電気をテーマに
オーナーとしてどんな選択をするべきか
という点について
専門家にお話しいただくことになっています。
そして今回も「不動産会社とのスペシャル対談」を
たっぷり開催します。
この対談は、もちろんお話が本音すぎて
面白いこともありますが、
事後の懇親会で
参加者がコミュニケーションをしやすくなるように
との狙いを兼ねています。
初対面の人と話しにくい
という人もいますよね。
相性もあります。
でも、事前にトークショーがあり、
そこでその人の人柄や考え方を
少しでも知っておけば
その後でグッと話しかけやすくなります。
だからプラチナ講座の後の懇親会は
私はほとんどカヤの外に置かれ
みなさんで盛り上がっています。
そんな私の意図を、今回の記事は
とてもよく表してくださいました。
http://toshi.life/about/
不動産会社とコンタクトを取るのは
本当に骨が折れることで
ポータルサイトで検索し
気に入った物件から問い合わせをかけ
連絡がついたらその会社を訪問し、
ようやく初対面が実現します。
その後で自分の希望物件を伝え
実際に物件情報を紹介されても
正直言ってピンとこない。
それでもいろんな人と出会い
これもダメ、あれもダメ
を繰り返し、
ようやく相手も自分のことを理解してくれて
うまくいけば物件購入までつながります。
これが普通の不動産投資活動なのですが、
「プラチナ講座」に参加されると
一気に７−９社の真面目な不動産会社と
コンタクトを取れるようになるです。
なんて効率の良いことでしょう。
効率が良いとは、
時間的・金銭的の両面で
パフォーマンスが高いという意味です。
プラチナ講座では参加者の自主性を
重んじているため、
みなさんとても意識が高い方が集まっています。
そういう集団に身を置くことで
きっと参加者も相互に刺激し合って
いるのだと思います。
気づかないうちに
高い意識が芽生えています。
ノウハウや知識を得るばかりが
セミナー参加の目的ではありません。
意識の高い人と同じ場所に身を置き、
同じ空気を吸って
自分自身のマインドを高めるのです。
そうすることが結果として
必ず良い状況を生み出します。
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顧客目線と不動産投資
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