マイナス金利が不動産業界に与える影響とは？
１月２９日、日銀の黒田総裁が「マイナス金利」政策を発表し、ちょっとした小騒ぎがありました。
この発表を受けて円相場が一気に安くなり、
私はたまたま持っていたFXの「円ポジション」を売って、
23,820円の小銭を稼ぎました。
前日は評価額で10万円以上マイナスになっていたので
我慢して売らずに持っていて良かったです。
そんなことはさておき、
今回の「マイナス金利」とはどんなもので
市場にはどんな影響があるのか、
について、簡単にお話ししておきます。
マイナス金利とは
一般の銀行が日本銀行にお金を預けるとき、
普通は金利がついてきます。
それが今までもメチャ安くて、
0.1％でした。
一般の銀行が年間に預けるお金は約250兆円程度と言われているので
その0.1％＝2,000億円
が、日本銀行が一般の銀行に支払っていたお金です。
ところがこの金利を「マイナス」にする
ということは、
「預けたらお金を取るよ」
ということです。
ひぇー、これはもう、
「預けるな」
と言っているのと同じですね。
マイナス金利の影響
こうなってくると、一般の銀行は日本銀行にお金を預けると
損をするので、他に使い道を考えるようになります。
そこで銀行は、企業にお金を貸した方がマシ
という考え方にシフトします。
すると需要の多い「住宅ローン」の金利を下げて
どんどん借りてくれ、
という姿勢になり、
企業にもお金を借りてもらいたいから
金利を下げる
ということになってきます。
一方、企業の方は円安のおかげで
輸出産業を営む企業は円の売上・利益が黙っていても増えます。
今まで100円だったものが120円になれば
それだけで20％儲かるわけです。
じゃあ従業員の給料も上げよう、
給料が増えたら何か買おう
となって消費が活発になります。
まあ、そうやって企業活動・消費活動を活発化させて
景気を上向きにしようというのが
そもそもの日銀の狙いです。
不動産市場への影響
銀行が金利を下げる、融資をしやすくなる
ということは、
不動産を買える人が増える
ということにつながります。
そもそも景気が良くなれば
投資してみようかな
という人も増えるはずです。
ここまでは良いのですが、
多くの人が買えるようになる
買いたい気持ちになる、ということは
物件価格が上がる
ということなのです。
競争が激しくなれば値段は上がるもの。
融資が出やすい
＝物件価格が上がる
＝利回りが下がる
融資が出にくい
＝物件価格が下がる
＝利回りが上がる
不動産市場はいつもこの繰り返しです。
最近の収益不動産は数年前に比べてずいぶん利回りが下がった
と言われていますが、
それは、銀行がたくさん融資をしている
もしくは現金で買える人が増えている
ということなのです。
そしてこれからますます
その傾向が強まる
というのが一般的な見方です。
まぁ、何かまた天変地異が起きたりすると
この状況も変わるのですが。
この状況を見ながら そして
この仕組みを理解しながら
私たち不動産投資家は
物件価格・利回り・融資
に立ち向かっていかなければなりません。
そして自分の戦略を見直しつつ
物件を探し、融資に取り組んでいくのです。
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昨日のブログ
不動産投資家と一流プロ写真家
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不動産投資家と一流プロ写真家
昨日は１５年来のお付き合いがある、
超一流の写真家さんと、久しぶりに会食をしました。
実は私、写真業界関連の会社に勤務している関係で、
職務上、写真家さんとのパイプがあります。
また、自身も中学一年生の頃から写真が好きでしたので、
結構自分でもよく写真を撮ります。
（ちなみにこのブログのアイキャッチ画像は全て自分で撮影したものです）
さて、その写真家さんは、
日本でアマチュア向けの写真雑誌を創刊し、
写真教室など若者の育成に力を入れる傍ら、
アメリカ、ロンドンなど海外でも
写真展やワークショップを開かれている、
とてもグローバルに活躍されている方です。
私もかなり懇意にさせていただいているつもりでしたが、
ご本人がほとんど日本にいないこともあり、
今回は数年ぶりの再会となりました。
私にとってその方は、常に人生の師であり目標です。
その師匠が、久しぶりの再会で
最近、疑問に感じること
としてお話しされたことが印象的でした。
「あなたは写真家なのか、経営者なのか」
最近、こういった質問が多いが、その真意は
「芸術家なのか、金の亡者なのか」
と問われているような気がする。
師匠はこんな問いかけに、どうも辟易としているようでした。
その方はもちろん写真家の世界でも
日本を代表する素晴らしい実績を（今も）残されていますし
同時に雑誌をつくる＝出版社の代表でもあり
時にはイベントのプロデューサー
だったりします。
さらに最近では
日本のふるさとを写真の力で活性化させるべく、
北海道から沖縄まで飛び回り、
“まちおこし”にまで貢献するようになりました。
反面、同じ写真業界の人々からは、
幅広く経済活動をしているように見え、
写真以外の業界で目立てば目立つほど
「芸術家ではなく金の亡者」
と言われるケースが増えてくるようです。
まったく寂しい限りです。
とかく日本は
「お金を儲ける人」は罪悪
のように考えられている風潮があります。
そういう教育になっているそうです。
しかし海外では、
お金持ち＝社会貢献できる人
ということで
尊敬されます。
実際、私の知っている億万長者の方々はみな
奢らず威張らず、
いつも人の幸せを考えて行動されています。
大金持ちになったら
もう一生働かなくてもいいのに
逆に社会のためになることを
一生懸命考えて、行動している。
そんな方ばかりだし、
まさにその写真家さんも実践されていることです。
「全体の繁栄なくして個人の発展なし」
という言葉をその写真家さんに教えていただきました。
個人の写真家として、
もしくは写真業界という狭い世界
だけを盛り上げようとしても
いずれ限界がくる。
日本の社会、そして世界の地域にいたるまで
「写真」が「文化」として貢献するにはどうしたらいいか
いつもそればかり考えているそうです。
不動産投資家は、
芸術家ではないと思いますが、
マインドとしては近いものがあります。
自分のことだけ
自分の投資物件だけ
うまくいくことを目指すのではなく、
賃貸業界全体が活性化しなければ
最終的には我々不動産投資家は
長続きしないのです。
成功者の域に達するには、
常に周囲の繁栄を視野に入れ
行動しなければならないのです。
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昨日のブログ
空室活用はAir bnbだけじゃない！
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空室活用はAir bnbだけじゃない！
空室を旅行者などに貸し出すマッチングサイト”Air bnb”が注目を集めていますが、
個人で運営するにはさまざまな準備・コスト、リスクが伴い、相当の覚悟が必要です。
しかしながら、いろいろな空室事情と、それを活用するビジネスも多岐にわたる
ということを、この機会に学ぶことができます。
全国賃貸住宅新聞 2016年1月25日（No.1210）
で取り上げられている１つのモデルについてお伝えします。
「国土交通省 社会的弱者の受け皿に、空き家・空室を活用」
空き家や空室を
公営住宅
に準ずる物件として活用するための
法制化
に向けた動きが進んでいます。
生活困窮者や生活保護受給者向けに提供している公営住宅は
地方では空き（余り）も見られますが、
都心部では入居倍率１５〜２０倍の地域もあり、
全体としては不足しています。
一方、公営住宅の管理戸数は、
ここ１０年は約２１０万戸台
と横ばいで推移。
生活弱者を受け入れるための住宅が不足しているにも関わらず、自治体の財政難などが影響し
新設は進んでいません。
こういった背景の中、
現在、全国で約８２０万戸とされる民間の空き家や空室を活用することで、公営住宅に入居できずにいる生活困窮者たちの受け入れ先を確保しよう、という考えが浮上しています。
そこで法制化して、計画的に準備していこうというわけです。
そうなってくると、
空室を抱える賃貸オーナーにはどんなメリット
があるか、
あくまで想定ですが、少なくとも２つは挙げられます。
１. 家賃の滞納リスクが減る
「法制化」というくらいですから、入居者には審査があり、その審査をクリアして入居した場合には、家賃補助などが検討されています。
これはすなわち、そういった生活困窮者を国が援助しようという目的ですから、
家賃が国から直接オーナーに振り込まれるケースが考えられます。
そう考えると、
生活保護受給者は、もしかしたら比較的家賃滞納のリスクが最も少ないカテゴリーなのかもしれません。
２．リフォームの補助金がもらえる
公営住宅に準じた住居にするためには、一定の耐震基準や省エネ基準を満たすことや、バリアフリー化などが必要になります。
法制化が実現すれば、リフォームやリノベーションの促進にもつながります。
「促進」というくらいですから、もしかしたら補助金などが設けられ、
空室を一定の条件でリフォームすれば、
その費用を国で援助してもらえるようになるかもしれません。
今でも実際にそういった種類の「補助金」はありますが、
まだまだ条件が厳しくて、
なかなか多くのリフォームに充当させることは困難です。
この枠がもう少し広がれば、
「原状回復」としてのリフォーム費用
も抑えられるようになるかもしれません。
というわけで、現在
国土交通省が主催する分科会では、
法整備推進のためのポイント
入居審査、強制退去の流れなどが議論されているようです。
「賃貸市場の活性化と質の向上のために法制化は必要」
と、偉い人も言っていて、３月には閣議決定が行われるようです。
交通の便が良い、短期貸し出しOKの
Air bnbとは違って
公営住宅モデルの場合には
場所の利便性は問わず、長期入居型になる
と思われるので、
空室対策として有効となる物件が増えるかもしれません。
時代の流れについていくためには
こういった仕組みについても
常にアンテナを張っておきたいです。
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不動産投資家はモテるのか？
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不動産投資家はモテるのか？
家主には、資産家の方が多いです。
その資産家さんたちの婚活のエピソードを見つけましたので、話題の一つとして提供します。
父親からの会社を引き継いで以来、家主業一筋に生きてきたオーナーが
「婚活をしよう」と思い始めたのは今から約３年前。
会社を継ぐ以前は、
資産１,０００万円に対して毎月１００万円の赤字が発生しており、
あと１０ヶ月で廃業に追い込まれる経営状態。
そこから休日返上、死に物狂いの努力で
管理物件を約６００室、大阪に３棟のマンションをもつようになり、
ようやく気持ちに余裕ができて、
家族を持つことを考えるようになりました。
結婚相手に求めた条件は
「家族を大切にできること」
「女性らしいこと」
「穏やかに暮らしていけること」
の３点。
ところがお見合いで会った女性は、
そんな理想とはかけ離れた女性で、
当時はあまり話が盛り上がらず、
数回食事をした後
音信不通になりました。
ところが翌年の夏、
突然その女性から連絡があり、
再び会うことに。
恋人未満の関係ながら
週末のデートなど楽しい時間を過ごすようになりました。
すると、クリスマスを１ヶ月後に控えたある日、
その女性が
「クリスマスプレゼントはいりません。
その代わりプロポーズの言葉と
３カラットのダイヤの指輪が欲しい。」
と、言ってきたのです。
その指輪の値段は３２０万円だったそうですが、
まっすぐに生きてきたオーナーは
結婚を真剣に考えている彼女の要望を
すべて叶えてあげました。
さらに彼女の要求はエスカレートし、
「結婚式は絶対にハワイ、
新婚旅行はハワイのついでにラスベガスにも行く」
「子供ができれば１歳から英才教育」
「子供一人につき生活費を15万円増やしてほしい」
などが相次ぎました。
さすがに不安になったオーナーは
親族や家主仲間などに相談すると
「話し合いで歩み寄れる相手ではない」
「職場以上に家庭でも心身ともに消耗することになる」
ということに気づき、
結局、彼女との結婚は、やめたそうです。
「思い返せば、食事の時に彼女が選ぶ店はミシュランの星付きばかりで、
再会した当初から、そんな兆しがありました。」
これは、大阪のある不動産会社のオーナーさんの実話です。
（2016年1月25日 全国賃貸住宅新聞 No.1210より抜粋）
資産家になると
このようにお金が目当てで寄ってくる人がいます。
そして不動産事業だけで実直に生きてきたオーナーは
その人がお金以外の自分に惹かれている
と錯覚すると危険ですね。
何が幸せか
は自分自身にしか
わからないことですが、
お金持ちになるにつれて
大切なものを見失わないように
注意が必要です。
「自分に限ってはそんなことない」
と思っている人が
ひょっとすると一番危ないかもしれません。
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賃貸物件のネット広告は写真数と情報の正確さが重要
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賃貸物件のネット広告は写真数と情報の正確さが重要
先週の賃貸住宅新聞（2016年1月18日付 Vol.1209）に
興味深い記事が載っていました。
２０１５年の調査で、賃貸ユーザーが部屋探しで訪問した不動産会社数の平均値は
２・３社
だそうです。
物件購入時と違って、賃貸物件を決める時は１社からせいぜい３社くらい、
多くても４社、ということですね。
その会社に自分の所有物件の取り扱いがなければ、
検討してくれることすらない
ということになります。
つまり、空室対策として
集客数・契約数アップを図るには、
この限られた訪問社数に選ばれるか否かで
勝負が決まると言っても過言ではありません。
そこで重要となるのがインターネット。
特にネット利用者の８割が利用する
と言われている
スマホ向けの物件広告がカギとなります。
では、
集客数アップのためのネット広告のポイントとは？
１．物件写真の質と数
ネット広告において今や基本となるのが
写真の点数です。
昨年の調査でも
「ユーザーが求める情報」
というリサーチ結果
でダントツの１位でした。
室内、設備にとどまらず、
周辺の店舗や
道路状況が確認できる写真
が求められています。
室内や設備写真も
広さや使い勝手がわかる写真
の支持率が高いようです。
そして、不動産情報サイトへ広告を出稿する際は、
点数制限をフル活用するのが効果的です。
たまたま今日、私がコンサルティングをしている方から
「年末まで５部屋が空室だったのですが、
写真の入れ替え、360度写真
を導入したところ
残り空室１つまで来ました。」
という嬉しいお知らせが届きました。
３６０度写真も、
ユーザーにとって臨場感があり、
あたかも内見しているような感覚で
効率が良いですね。
実際に効果があった、という事例を聞くと
ますます信頼性が高まります。
２．情報は正確に
もう一つ重要なのが
「正確な物件情報の提供」です。
こちらは同じく昨年のリサーチ結果で、
「今後求められているもの」
つまり
「現状ユーザーが満足していないもの」
という項目の中で１位。
同調査の別の質問で
訪問後の行動パターンを尋ねたところ、
不満を感じた場合
「そのことを知人や家族に伝える」
との回答が最も多かったそうです。
これは、
物件情報の誤りが訪問時に判明したら
大きなマイナスになりかねない
ということです。
口コミは怖いですからね。
限られた訪問社数に選ばれるためにも、
情報の正確さには最大限の注意を払う必要がありますね。
かくいう私は、
本日 残念なことに
所有物件の管理会社さんから
「２月２６日で退去・契約解除となります」
という残念なお知らせが届きました。
理由は「家を買うから」。
ファミリータイプの場合、
ある程度長く住んでいただけてありがたいのですが、
こういう時（家を買うとき）は
対策のしようがありません。
これは退去後にすぐさまクリーニングを実施し、
インターネットで魅力的な告知を準備しなければ。
一日も早く次の入居者に入ってもらうため、
しっかりと
写真＆掲載情報
をチェックしていきます。
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サブリースの会社も安心できない？
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サブリースの会社も安心できない？
の全国賃貸住宅新聞に、あってはならない事件の記事が掲載されていました。
（一部抜粋）
「借り上げ賃料未払いのまま音信不通の管理会社」
兵庫県姫路市でアパマンショップを運営する日本住宅サービスが管理契約を交わす家主に昨年12月分の集金家賃を送金しないまま店舗を閉鎖している。保証会社などの取引先も一切連絡を受けておらず、社長の橋中雅明氏の消息は途絶えたままだ。
これはどういうことかというと
本来、収益物件のオーナーは、家賃の集金を管理会社に任せているケースが多いです。
もちろん自分で入居者さんのところへ行って、
「今月の家賃、払ってくださいよー」
と取り立てに行っても良いのですが、
特にサラリーマンなど他に仕事を持っている人は
そんな時間がとれないし、
その上、万が一滞納や不足金などがあると
いよいよ自分で
何回も取り立てに行かなければなりません。
これを滞りなく行うのが「管理会社」です。
合わせて入居者の募集や更新手続き、
退去時の立会いや部屋のクリーニングなど
人の入退去に伴うあらゆる業務を請け負ってくれます。
そのためにオーナーは、
家賃収入の３％〜５％程度を
手数料として
管理会社に支払うようになっています。
管理会社としては
オーナーに約束した家賃回収をきっちりと行うため、
保証会社を通じてその入居者の信頼性をはかり、
毎月家賃を回収して、これをオーナーに送金します。
従って入居者は、直接オーナーと接することはほとんどなく、
管理会社に家賃を納め、管理会社がまとめてオーナーに渡す
という仕組みです。
ところが今回、その信頼すべき管理会社が、
入居者から家賃を預かったまま
オーナーに送らずに持ち逃げした
という事件が起きました。
なぜこういうことが起きたのか、というと
一つは「サブリースの失敗」
が原因のようです。
サブリースとは
前述の「家賃回収代行」をさらに便利にしたものです。
あらかじめ決めた家賃で満室状態を想定し、
あとは入居者がいようが空室になろうが
常に満室分の家賃をオーナーに支払う
という契約です。
これは便利！
と思うかもしれませんが、
そこはちゃんとリスクもあります。
満室が永遠に続くことはあり得ないことなのですが
それを保証する、ということなので、
１部屋あたりの家賃を「満額」ではなく、
８０％〜９０％に設定します。
具体的には、
家賃５万円×１０室の場合、
サブリース契約で家賃の８０％保証をすると
４万円×１０室＝４０万円を
管理会社からオーナーに支払う
という感じです。
オーナーにとっては
満室率１００％の時は、２０％分を管理会社に持って行かれますが、
満室率４０％になってしまった場合でも、８０％分は家賃が確保できる
ということになります。
常に満室にできる自信があるなら
サブリースなんてしない方が良いし、
わりと頻繁な入退去や空室が心配な場合には、
割高の手数料を払って
サブリースにするのも一つの手です。
サブリースを請け負う会社は、
当然、オーナーに約束した金額よりも
高い家賃と満室率で運営しないと
まずいワケです。
今回の事件は、
その“さじ加減”に失敗したことで起こりました。
オーナーに約束した家賃よりも
低い家賃でしか成約できなかったか、
予想以上に空室が多かったのでしょう。
こうなると管理会社がその分を補填して
オーナーに支払わなければならないので
経営が立ちいかなくなり、
夜逃げした、
ということですね。
サプリースで
管理会社の方が失敗するケースは
（私は）初めて知りました。
本来、サブリースは
オーナーの方が慎重に選択するべきスキームです。
「家賃が満室保証されて安心」といっても、
数年後に見直されて減額されることがほとんどです。
空室の心配はなくなるけれど、
家賃収入はゆっくり、確実に減っていく
ということを理解して
取り組まれるのがよいと思います。
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不動産投資で相続税を考える
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不動産投資で相続税を考える
不動産投資は主に「税金との戦い」とも言われ、
税金対策をしっかりと行うことが、
不動産からの収益の行く先を左右する重要な要素になります。
それでも実は、
税金の軽減については国にから”オススメ”があるわけではないので
自分で調べるか人に尋ねるか
のいずれかの方法で能動的にアクションしないと
とても多くの税金を納める羽目になってしまいます。
数多くの税金の種類の中でも
多くの不動産投資家が気にしているものの一つに
「相続税」があります。
一方で、まだ相続したりされたりする案件が身近にない人にとっては
あまりピンとこないものです。
いずれにしろ、いつかはやってくる税金ですので
ここにカンタンに解説しておきます。
相続税とは、相続財産から非課税枠（＝基礎控除）を引いた額が対象になります。
その「基礎控除額」が、
２０１４年までは
「５０００万円＋法定相続人一人あたり１０００万円」
だったのに、
２０１５年から
「３０００万円＋法定相続人一人あたり６００万円」
に減額されました。
つまり、控除金額が減った分、
より多くの税金が課せられるようになった
ということです。
これによって
従来は課税されなかった
５０００万円くらいの財産を引き継ぐゾーン
例えば地価の高い都市部などで
対象者が広がっているようです。
また、課税財産額に応じた税率も
２０１５年から上がりました。
１４年までは１０〜５０％の６段階でしたが、
１５年から８段階に変わり、
以下の通りとなりました。
１０００万円まで １０％
３０００万円まで １５％
５０００万円まで ２０％
１億円まで ３０％
２億円まで ４０％
３億円まで ４５％
６億円まで ５０％
６億円超 ５５％
最高税率は５５％。
シンプルに言って、
課税財産額が１０億円の人は、５億５千万円も
税金を納めるのですねー。
しかしながら、まずその財産額とは、
固定資産税評価額が基準になります。
そして賃貸物件の場合、
借家人に一定の権利があるものと考えられ、
借家権割合３０％を引くようにします。
そのため、建物は固定資産税評価額×７０％になります。
いずれにしろ
不動産を持っているということは
財産を所有している、ということで
相続時には重い税負担を強いられるようにできています。
これをできるだけ回避するため
建物の評価割合が低い
タワーマンションの
特に高層階の購入を勧める業者も台頭してきています。
それがあからさまに節税対策であることがわかると
税務署からは「否認」されるリスクもあるようです。
税金はとても奥が深く複雑。
これでいい、と思っていても
税制は世の中の流れとともに必ず改正されますので
節税する資産家と、税務署の間の
“いたちごっこ”のようなものです。
決して安心せずに、常に税の情報には
アンテナを張っておくべきですね。
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不動産投資家のコミュニティーには謙虚な人が多い？
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不動産投資家のコミュニティーには謙虚な人が多い？
不動産投資家の中でも個人起業家として頑張っている方々は
だいたいマインドが高く
謙虚で親切な方が多いです。
今日は地元・浦安の大家さんの集まりと
新宿で不動産投資家さんの集まりをハシゴしてきました。
浦安の大家さんの集まりでは
間もなく発売される私の本のチラシを
急いで手作りしてプリントアウトし、
恐る恐る案内してみました。
「何？ 売り込みに来たの？」
なんて言われてしまうかもしれないと思ったのですが、
意外にも
「おぉーっ」という声が聞かれ、
応援してくれる雰囲気がありました。
中でも、今日初めてお会いした方なのに、
「チラシ、いただけますか？ 本、買いたいんで・・・」
と言って名刺まで差し出してくださる方がいました。
小さなことかもしれませんが、
こういうのって
本当に嬉しいです。
同じ大家という立場なのに
その分野の本を出す人を応援してくれる
こういう謙虚で親切心を持っている人こそ
きっと大きな成功をつかむのだと思います。
また、この会の代表を名乗る人は、
自らAirbnbにトライした
苦い経験談をシェアしてくれました。
最初はうまくいくと思ったのに
実際は外国人がさらに他の人に又貸しして
部屋の中を荒らされ
周りにゴミを散らかされ
あげくの果てに夜逃げ状態で去っていった
そしてAirbnb本部には保証もしてもらえない
といった事実を
これから続こうとする人への留意点
という意図で教えてくれました。
これほど身近にリアルな実話を聞いてしまうと
本当に切実な問題として伝わってきます。
儲かると思ったのに
おそらく大きな損害を負う羽目になってしまったようです。
本当に気の毒なことですが、
せめて同じ失敗をしないようにすることくらいが
後に続く者にできることなのでしょう。
その後、不動産投資家の集まりの方へ参加した私は
かねてからのリクエストもあり
今までうまくいかなかった出来事を
エピソードを交えて詳細に語り
その時 私が何を考えて
どう行動したのかを
プレゼンさせてもらいました。
私の不動産投資活動のほとんどは
うまくいかないことばかりです。
どうしてこうなっちゃうかなぁ
ということの連続です。
でも、諦めないことだけが
前に進む理由となり
次に向けて努力するバネになっています。
うまくいかない体験を
胸張って説明できるほど
図太い神経もありません。
でも、少しでも聴いてくれる人の
参考になるのなら
という一心で
恥を忍んで人前に立ちます。
すると参加者の方々から
「今日はためになった」
「いつも楽しく聞かせてもらっています」
「前回よりもわかりやすかった」
なんて言葉をかけてもらえます。
ささやかな言葉であり
ほんの一瞬の会話ではあるけれど
そういう何気ない一言だけで
元気になれるのです。
不動産投資家が人とつながるのは
物件を買う時や
管理会社に入居者づけを頼む時
だけではありません。
初めての人と会うことがとても多く
一人一人と会話を交わす時間も
限られています。
だからこそ、
いつでも
どんな時でも
謙虚な気持ちと
親切な思いやりを忘れずに
向き合っていきたいですね。
みんなで力を合わせて前に進もう
そんな考えを持った大家さんが
私の周りにはたくさんいます。
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不動産投資家の巨匠とは？
今日は写真界＆映画界の巨匠・鋤田正義（すきた・まさよし）さんのトークショーを聴いてきました。
鋤田さんは今年７８歳になられるようですが
とてもそんな風には見えない
どこかイタズラ好きの少年のような
澄んだ目をして生き生きとしていらっしゃいます。
鋤田正義さんと言えば、
デビッド・ボウイ
マーロン・ブランド
ジェームス・ディーン
などのポートレート（CDジャケットなど）で世界的にも有名な方です。
デビッド・ボウイなどは
最初の頃、
鋤田さんご自身が興味を持って本人のところへ押しかけ
「写真を撮らせて欲しい」と
頼みこんで
ようやく実現したのだそうです。
以来、二人はとても懇意になり、
先日デビッドボウイが亡くなるまで
身内のようなお付き合いをされてきたそうです。
トークショーでは
その落ち着いた語り口調の雰囲気が
いらないものの一切を排除していました。
素朴で飾らない、だけど心に響く言葉。
一方、ご本人は大変気さくな人物で
そのギャップに改めて驚かされます。
鋤田さんが初めてニューヨークを訪れたのは
今から40年以上も前。
そして今回、見慣れたニューヨークの街並みを
さらに新しい発見の連続で切り取っていきます。
ほぼ毎日、カメラを片手に歩き回っており
多い時には一日で１，０００枚以上もシャッターを押すそうです。
さすが一流人。
一流の人は、常に初心を忘れず、
慣れに奢らず
新しい気持ちで日常を過ごしているのです。
そして感激したのは
トークショーの司会・ナビゲーターを
買って出た、
３０代の若者に対し、
「先生」と呼ぶのはやめて、「さん」づけでお願いしたい
とおっしゃっていたことです。
一時代を築いてきた大先輩に、
いきなり「さん」づけとは
これまた新鮮ですね。
「巨匠なんて呼ばないでくれ。
まだまだそんな領域には達していない」
と真顔でおっしゃいます。
この他、
「影響を受けた写真家は？」の問いに
「多くの写真家に影響され、一人一人を覚えていない」
「特に最近は、若い人の写真をみて触発されることが多い」
とのことです。
とにかくたくさんの写真家の作品を見て学んでいる、
もしくはご自身でその写真家さんのともへ訪ねていく
ということで
決断・行動が早い
そのための洞察力・吸収力がものスゴイんですね。
というのが、７８歳の巨匠を前にして
感じたことです。
そして常に
謙虚でいることが大切
まさに賃貸経営と同じです。
「一緒にするな」と高尚な大作家には
怒られてしまうかもしれませんが。
謙虚な人のところには
多くの人材と情報が流れてきます。
そうして多くの人が助けてくれて
大きな成功をつかむことができるのです。
どんな世界でも
一流人はみな謙虚
ということですね。
謙虚さ、決断力、行動力
この３つを、７８歳を過ぎても
忘れてはいけないのだ
としみじみ痛感したひと時でした。
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昨日のブログ
不動産投資家は毎日がプレゼンテーション
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不動産投資家は毎日がプレゼンテーション
今日は年明けにLINEで連絡をとっていた
不動産会社のセールスAさんと
久しぶりに面談の機会がありました。
勤務先がその会社の近くなので
お互いに時間をつくって
喫茶店で会っていただいたのです。
私 「最近どうですかー」
Aさん「いやー、すっかり良い物件が無くなってしまって・・・」
Aさんの会社はそれほど大きくないので
頻繁に売り物件が入ってくるわけではなく、
上質な物件を吟味して仕入れ
より確実だと思えるユーザーにのみ案内して
着実に売買を成立させるという
どちらかというとベテラン対象の販売会社です。
こういう販売会社に認められるところから
不動産投資家としての活動が始まります。
逆にAさんからも
「最近はどんな活動をされていますか？」
との問いかけ。
私はさっそく
準備してきた資料をパソコンに映し出し
限られた時間の中で
最短で簡潔な説明を試みます。
１．今取り組んでいる地方物件のこと
・情報入手した経緯
・物件自体の収益性
・金融機関の評価と融資審査の進捗
・なぜその物件を買いたいと思うのか
２．太陽光設備のリース契約による利益見込み
・収益物件とは違ったメリット
・融資ではなくリースにすることの意義
・想定しているリスク
３．これから出版する本について
・自分の想いと読者のターゲット像
・読者プレゼントの物件判定ツール紹介
・出版後の活動予定
などなど。
相手の興味に合わせて深堀りしたり、
さらっと流したり。
こういう話をするとき、
実は私はとても集中しています。
それは、自分のことを話すということは
プレゼンテーションとコミュニケーションの
基本になるからです。
その１．
相手が知らないであろう用語は使わず
やさしい言葉でわかりやすく話す。
その２.
言葉のあとにビジュアルイメージを見せ
理解を深めてもらう。
その３．
相手が納得したことを確認してから
次の話題に移る。
その４．
必ず相手に意見を求める。
面談時には、特に最後の４が大事で、
「自分、頑張っています！」
「こんな良いことしています！」
とばかりアピールしても
”そんなことは他でやってくれ”
となります。
コミュニケーションで最も大事なのは
相手の意見を求めること
そして
素直に聞くこと
ですね。
これは人に好かれるためのポーズとしてではなく
本気で別の観点からの率直な意見をもらう姿勢が鉄則。
それによって
今まで気づかなかった部分が見えてくることが
あるからです。
そして
自分の話が自慢話ではなく
相手にとって
得るものがあったかどうか
これはAさんに聞いてみなければわかりませんが、
・今取り組んでいる物件とその理由
・太陽光をリース契約するメリット
・本を出版してからの相手との関わり
このいずれかがきちんと伝わっていたのなら
Aさんにとっても
「面白い話を聞いた」
と思ってもらえるのではないかと思います。
これがいわゆる
Win – Win の関係
というヤツです。
あとはAさんが
私に良い物件を探してきてくれることを待つのみ。
不動産投資は人間関係がすべて。
会っているとき
話しているとき
この瞬間を大切にし続けることが
明日につながると信じています。
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昨日のブログ
不動産投資本の出版に職人のこだわりを見た！
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不動産投資本の出版に職人のこだわりを見た！
私の本が２月８日に発売されます。
人生はじめての出版で、とてもワクワクします。
もちろん本の内容は、
初心者でもできる不動産投資の基本について。
サラリーマンだからこそできる
自己資金ゼロから圧倒的にキャッシュフローを
増やしていく手法を
惜しげもなく解説したものです。
今日はその最終原稿の確認で、出版社へ行ってきました。
既に何度も修正を加え、ほぼ完璧に仕上がっている状態なので
あとは印刷所へ入稿する前に
編集長と二人で誤字や脱字の確認をするだけでした。
ところが
編集長が準備されていた修正文字の
多いこと多いこと。
でもそれは、普通の人では気付かないくらい
細かいレベルの直しです。
ポイント１．漢字とひらがなの使い方を統一する
観る → 見る
勧める → すすめる
全て → すべて
子供 → 子ども
うかがう → 伺う
よく → 良く
客づけ → 客付け
ポイント２．漢字の送り仮名を整備する
借り入れ → 借入
切替 → 切り替え
ポイント３．字体をそろえる
数字の「2」→ 数字の「２」（全角）
漢数字の「一」 → 明朝体をゴシック体に
ポイント４．句読点を読みやすくする
読点「、」を減らす
カギカッコの中の「 。」は削除
全２２２ページにわたり、各修正箇所があるページに青い付箋をつけ、
一つずつ私に確認を求めます。
実は私も小さい頃から国語は得意な方で、
文法はほぼ完全に理解していたし、
作文問題で「何文字以内で書きなさい」という時、
必ず最後のマスで終わるように文章を調整したり
わりとどうでもいいことにこだわって楽しんでいました。
本業のサラリーマン業務の中でも、
製品カタログやキャンペーンのチラシ
記事原稿などを手がけていたので
文章の校正には
わりと自信を持っている方でした。
でもやっぱりプロは違いますねー。
私の２２２ページを、昨夜から今朝にかけて
もう何度も読み返されているのです。
そのスピードだけでも信じられない速さなのに、
修正ポイントが
もはや「そこ見る？」というレベルまでこだわって
徹底的に整合性を追求しているのです。
編集長は不動産投資の経験はありませんが、
もともと私の提出した原稿を読まれて
面白いと思って出版を決めてくれたし、
度重なる確認・修正を通じて
すっかり不動産投資に詳しくなりました。
これが出版社の醍醐味なのでしょうか。
編集に携わる方は、いろいろな方面の知識が増えていきますね。
でも、今日もっとも印象に残ったことは
編集長のさりげない一言。
「作り手が一番わかっていないといけないから」
筆者・作者ではなく
作り手＝編集者。
世の中に送り出してお金をいただく限り
そこに最大級の責任と誇りを見出しています。
出版というのは、ある意味「職人」の領域なのですね。
もはや編集長は私の大切な戦友であり、心からの敬意を表します。
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昨日のブログ
不動産投資家の弱味を暴露します
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不動産投資家の弱味を暴露します
今日はコンサルティングの仕事をより幅広くするため
インターネット系の専門家に話を聞く機会がありました。
その方との出会いは、
「不動産投資」「自己資金」などの
キーワード検索で私のブログを発見し、
そこから興味を持ってアプローチしていただいたことがきっかけです。
その方に私の不動産投資活動について簡単に説明し、
強化したい部分について言及しました。
実は、私は
インターネットの作業が苦手
なのです。
ホームページを作ったり
昔はアフィリエイトなどにも挑戦してみましたが、
とにかく
HTML とか サーバーとか
ドメインとかSEO対策とか
そういったことを教わり、とりあえず自分なりに調べてトライするのですが、
毎回あらゆる局面でつまずきます。
マニュアルがWindows前提だと、私のMacでは対応していない
ということが後になってわかったり、
操作方法の用語のほぼ全てにひっかかるので
とにかく時間がかかります。
このブログも、実は最低限のやり方を教えてもらって、
ひたすら内容を有益なものにすることだけに集中して
なんとか毎日書けている次第です。
ずるい言い方をすると、
私は小さい頃から文系なので
数字とか記号、図形などからずっと逃げてきました。
それでも不動産投資で実績を出すことができています。笑
不思議なことに
私の周りの不動産投資家は
理系出身の方が多く
ロジカルな話を好む印象があります。
不動産会社の方とお話ししても、
いくつもの専門用語がズラーッと並ぶ
１０年以上分の損益シミュレーションを見せられて
「ここの比率が何％だから見込みがありますよ」
などと説明されると
何となく理解したつもりになるけれど、
本当の意味がわかっていなかったりします。
（今はさすがにわからないことはありませんし、
そのシミューション通りになることも
実はほとんどありません）
そういうわけで、
インターネット専門会社の人と話をすると
「こんなこともわかっていないのですが・・・」
と言わざるを得ないのです。
ところがその担当者さんは
「そう言ってもらえると親近感がわきます」
と言って下さいました。
そうか、
苦手なことを正直に話すと
逆に好感を持ってもらえることもあるんだな、
と気付きました。
かえってその方が、専門分野の方にとっては
やりがいがあり、足りない部分を補ってあげようという
気持ちが働いてくれるのかもしれない
と感じた次第です。
ある一つの分野で成功していても
その人が何でも完璧にできるわけではありません。
無理に見栄をはることなく
ありのままの自分をさらけ出すことによって
信頼感を得らえるものだ
ということを痛感し
かなり気持ちがラクになりました。
苦手なものは誰にでもあるので
それを理解し合って助け合うのも
有効なコミュニケーションになりますね。
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太陽光に投資する新しいスタイルとは？
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太陽光に投資する新しいスタイルとは？
２０１５年から売電価格が２７円／kWhになり、もはや投資案件として魅力が無くなったと言われている太陽光発電設備。
これから購入するならば、
利益を圧縮するための減価償却として
計上できる分
くらいでしょう。
と多くの投資家が言っています。
収益不動産のように
設備費用をローンで借りて
売電で返済しながら
キャッシュローを得る
というのは
売電価格が３２円／kWh
だった２０１４年までがギリギリ
というケースがほとんどです。
しかしながら、
諦めの悪い私は
太陽光設備をリースで利用するという
新しい「収益確保スキーム」を発見しました。
今回の案件は茨城県那珂市。
4,235㎡の敷地に290Wのパネルを1,056枚設置し、
合計出力306.24kW
という、わりとビッグサイズの高圧システムです。
売価は１.５億円。
この太陽光設備は２０１３年７月から連系され
売電価格 ４３.２円（税込）！
利回りは１０.２２％
年間でおよそ１,６００万円の売電となる見込みです。
この太陽光設備をリース契約することにより
リース期間：１５年
リース月額：１０５万円
年額：１,２６３万円
保険料：６０万円
管理費：６０万円
税 金：５０万円
これらすべての経費を差し引くと
１,６００万円ー１,４３３万円＝１６７万円
月額で１３.９万円
になります。
本来ならば１.５億円の物件で
月額たったの１３.９万円のキャッシュフロー
なんて、少なすぎてやりません。
せめて月収２５万円（年間３００万円）は無いと
収益物件としては効率が悪いと判断します。
しかし！
ここからが「新スキーム」。
よく考えてみてください。
リースということは
融資ではない
つまり
負債にはならない
のです。
さらに
頭金もいらない
のです。
つまり、
太陽光をリース契約すれば
自己資金ゼロ円で
月収１３.９万円の純増
になります。
これは売電価格が４３.２円の中古品（３年落ち）
ということもあり、
新設の場合のリース期間が１５年のところ
今回は１３年。
そして１３年後には、
残存簿価（約２,２００万円）を
さらに２年間の分割支払いで買い取るため、
結局は１３年＋２年＝１５年の期間になります。
東京電力の買電確約期間は２０年なので
３年落ちの中古は１７年残っています。
ですので、１５年の支払いが終わった後は
あと２年、
売電収入 約１,０００万円を受け取れます。
その後は出力効果もぐっと下がり、
買電価格も下がると思いますが、
発電し続ける限りは大きな収入になります。
太陽光は空室のない賃貸物件と同じ。
常に満室率１００％
もしくは天候条件がよければ
１００％以上になることも望めます。
リースによって負債を背負わず
着実に月収を増やしていく
このスキームは
これから太陽光の中古が出てくれば
しばらく流行するかもしれませんね。
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昨日のブログ
不動産投資家は、急いだ方がいい？
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不動産投資家は、急いだ方がいい？
収益不動産を探している人が、不動産会社を訪ねた時のNGワードは
「急いでいませんので」
という言葉です。
自分の希望や資産背景などを話し、
次に良い物件があったら案内してほしい、と
お願いする時です。
忙しい不動産会社の方にお願いをするのですから
こちらとしては気を使って
「急がないのでお時間のある時に」
と言いたくなってしまう気持ちもわかります。
しかしながら、収益物件に関しては
そんな風に遠慮をしていると
ずっと自分の分が回ってきません。
なぜなら、物件を欲しい投資家は
山ほどいるからです。
Amazon.comで不動産投資の本を検索すると
４,４０３件ヒットします。
それだけ不動産投資は多くの人にとって関心があり
そういった本を読みながら実にたくさんの人が
物件を探しているのです。
こんな不動産市場は当然ながら
「売り手市場」
になっています。
物件がどんどん高騰して
利回りが下がっている現状からしても
売りたい人より
買いたい人の方が
圧倒的に多い
ということが顕著にみられます。
この状態で不動産会社としては
まず収益物件を探すのにひと苦労、
そしてやっと見つけた物件は
あっという間に売れてしまいます。
そうなると必然的に
「今すぐ買いたい、買わなければならない」
という人を優先的に
案内したくなります。
悩んだりしているうちに
他の投資家・他の不動産会社に
買われてしまうからです。
ある意味
不動産会社も
客を選ぶ
というスタンスにならざるを得ません
私たち不動産投資家は
たとえ不動産会社のセールスさんが
どんなに低姿勢であっても
実は投資家を選んでいる
という事実を理解すべきですね。
ですので、少しでも物件を紹介してもらえそうな可能性があったら
「いつ返事をもらえるのか」
「いつ進展がわかるのか」
を常に確認するようにして
相手を追い込んでいく方が良いです。
ただし、既に有効な関係ができていて
自分のことをよく理解してくれている
という手応えを感じられるほど
懇意な相手であるならば、
信じて待つ
というのも一つの手だし
相手に信頼感を与える
という意味では
良い場合もあります。
その際にも
だいたいどのくらい待てば返事があるのか
くらいは事前に確認しておくべきです。
私はこれでも小心者で
電話をかけるとうるさがられるかもしれない
と思う時があります。
そんな時には
LINEメッセージ
を送ってワンクッションをおくようにしています。
LINEやメールであれば
相手が時間のある時に読めば良いし、
考えてから返信するゆとりがあるからです。
不動産会社さんとのやりとりには
人間関係・社会での仕事の進め方の
基本があります。
相手のことを思いやりつつ
自分の要望をはっきりと伝えること
この繰り返しが
やがて身を結ぶのです。
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昨日のブログ
物件購入時は管理費を見直すチャンス！
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物件購入時は管理費を見直すチャンス！
中古の収益不動産を購入する時、管理会社もそのまま引き継ぐことが一番簡単なのですが、実は管理会社というのは
「賃貸経営にとって最も重要なパートナー」
になりますので、決してあなどってはいけません。
購入しようとしている物件に空室がある場合には、管理会社の実力が伴っていないことが原因となっているケースがあります。
管理会社にもいろいろな考え方があり、
必ずしも全室満室でないとまずい、と
すべての管理会社が思っているわけではないのです。
賃貸物件のオーナーは、私たちサラリーマンよりも、地主系・遺産相続系の方が圧倒的に多いため、特にガツガツと満室にむけて躍起にならなくても問題にならないのです。
彼らはたくさんのローンを背負っているわけではないし、
相続税対策として物件を建てたり所有したりしている都合上、
その目的は「減価償却」にあります。
つまり、あまり利益を出さずに、建物にかけた経費を計上することで利益を減らし、
所得税を少なくしよう、という意図を持っています。
そんな大家さんが顧客に多い賃貸管理会社は、
家賃の取り立てをしっかり行い、
何かトラブルや修繕の必要が起きたら
現場に出向いて対応する
ということがちゃんとできれば
仕事が成り立ってしまうのです。
これに加え、
入居者募集をしっかりやってくれるところは
マイソクと言われる広告（物件の案内資料）をつくり、
インターネット等で募集をかけ
店頭に来られたお客様を物件の現地まで案内しなければなりません。
これは結構な手間がかかります。
ですので、オーナー側はこの業務・サポートを含めて
家賃１〜２ヶ分の仲介手数料
を支払います。
この仲介手数料がいくらになるのか
も確認しながら、
どのくらいやる気があるのか
実力があるのかを
実績と会話の中で、
見極めていくことが一つの対策になります。
しかしこの「仲介手数料」は
あくまでも退去があり、その先に入居者を入れないと
発生しないものです。
一方、「管理料」といって
家賃を入居者から預かってオーナーに送金する
建物の掃除やメンテナンス等の維持管理
のためにいただく料金の方が、
金額の大小に関わらず安定的に入ってきます。
この「管理料」は、
家賃収入の３％〜５％。
例えば年間家賃収入が１,０００万円であれば
３０万円〜５０万円くらいの幅になります。
そしてここが一番ファジーなところで
ぜひ確認した方が良いポイントなのです。
管理料は家賃収入の何％か
管理料に含まれる業務は具体的にどんな内容か
を合わせてしっかり確認すべきです。
物件を見に行った時にはなおさら
直接、近隣の管理会社を複数訪問しましょう。
そして
・仲介手数料と客付けに対する実力、やる気
・管理料の割合と業務内容
この２点につき、
できるだけ相見積もりをとって
一番納得できる料金のところを選ぶことが賢明です。
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昨日のブログ
検討段階から味わえる地方物件のメリットとは？
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検討段階から味わえる地方物件のメリットとは？
今日は久しぶりに地方の物件を視察に行きました。
地方といっても名古屋ですから、かなり都会です。
融資対象のエリアを
「１都３県・名古屋・大阪」
と区切っている金融機関もあることから
名古屋エリアはある意味１都３県と大阪に
肩を並べる需要のエリアと言えるでしょう。
東京から名古屋までは新幹線で約１時間40分。
あっという間です。
お昼過ぎに到着する予定なので
数ある駅弁の中からお気に入りの「柿の葉すし」をピックアップし
新幹線の中でゆったりといただきます。
駅に到着すると、改札口を出てすぐのロータリーで
レンタカーを準備したセールスさんが
私を待っていてくれました。
うーん、これだけでもすでに１都３県より待遇の良い
ちょっとVIP的な気分になりました。
販売会社も東京にあるので、
私が指定した時間よりも少し早く現地に到着し、
レンタカーを手配して駅の出口で出迎えてくれるのです。
fが全国どこであってもこのようにされるのですから
不動産会社のセールスさんも大したものです。
こんな出来事を皮切りに、地方物件を視察する時のメリットを３つ、挙げてみます。
１．家族のためにお土産を買って帰ることができる。
私が名古屋に行く、というと、娘と家内が
「ういろう、よろしくね。」と言ってきました。
彼女たちの大のお気に入りだそうです。
それから味噌煮込みうどんの半生パックと
名古屋八丁味噌まんじゅうも追加で買っておきました。
こうやって家族の楽しみに貢献すると、
より一層、不動産投資活動を応援してくれます。
２．セールスさんと密な情報交換ができる。
現場まで車で３０分くらいかかるので
その間は運転してくれるセールスさんと世間話をします。
普段のビジネストークではなかなか聞くことのない
家庭内の込み入った話や
次のビジネスにつながる貴重な情報を聞くことができます。
それでまた一層コミュニケーションで深まります。
３．その土地の美味しいものが食べられる。
物件を見て回った後、管理会社も訪問して、
最後に
「お食事でも」
ということで、
当然ながら地元の名物を探します。
今回のメニューは「鰻のひつまぶし」。
最近はすっかり鰻も高価になってなかなか食べる機会がなくなりましたが、
こんな時には躊躇せず、食べることができて幸せです。
お土産を買ったり会話をしたり、食事をしたりと
特に物件を見に行かなくてもできことばかりではありますが、
要は考え方次第。
すでに良いことが始まっている
今日も充実した一日にできた
というプラス思考が大切なのです。
そして肝心の物件は、
閑静な住宅地でとても良い環境にあり、
写真で見たよりもずっとキレイでした。
このままスムーズに契約までいくことを
願うばかりです。
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昨日のブログ
不動産投資をすると「伝える力」が磨かれる
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不動産投資をすると「伝える力」が磨かれる
私がサラリーマンとして最後の仕事をする時期がやってきました。
今からちょうと５年前、デジタルカメラ市場が飽和し始めていた時に
世の中の流れに逆らうようにして、高級・高品位・高価格のカメラを
企画・投入しました。
当時は社内にもほとんど味方がおらず
「こんな高いカメラ、売れるわけがない」
「マニアに向けたニッチな商品」
「在庫のヤマになるだけだ」
とネガティヴ感に溢れた反応ばかりでしたが、
実はこういうカメラを望んでいたお客様が
予想以上にたくさんいて
それまでの
いかに安いか
いかに小さいか
いかにカンタンか
だけで価値が決められていた風潮に
一石を投じることになりました。
その年の日経BJヒット商品番付にもランクインしたのです。
良いものの価値を説明すればわかってくれる人がいる
長く持ち続けることに価値を見出す人がいる
高価格であることは、信頼感につながる
ということを
肌で体感しました。
当時は世界各国でプレゼンをしてまわり、
その度に
新しい商品に対して
保守的な反応や
否定的な意見を浴びせられたりしました。
言葉が通じなくても
揺るぎない想いとボディランゲージで
突破した時もありました。
そんな時こそ
「伝える力」
がいかに重要か
を痛感します。
あれから５年。
今ではすっかり商品の信頼性・ブランド力も上がり
かつての冷たい反応を覚えている人は
ほぼいません。
でも、それでいいのです。
時代は、たった５年で大きく変わります。
５年前には、全く思いもしなかった景色が見えています。
私のサラリーマンとしての美学は
誰もできないことを始め
誰でもできるようにすること
今はもう、私がいなくても
スタート時の何十倍も
商品の価値が伝えられるようになりました。
そのことに充実感と達成感を
今、一人で噛みしめています。
何か新しいことを始めるとき
大抵は多くの人に反対されます。
でも、自分が信じた道を
丁寧に伝え続けることで
少しずつでも味方が増えていくものです。
諦めたらそこで終わり。
諦めることが一番カンタン。
諦めればラクになれる。
何度もそう思うことがありましたが、
それでは何も変わりません。
自分が信じられるものを見つけた時
それにどこまでのめり込むことができるか
ここが肝心です。
自分が心底から信じているものは
きちんと伝えることによって
他人にも理解してもらえます。
このことを繰り返し継続することが
ビジネスの基本だと思います。
不動産投資では、
自分のビジョンをしっかりと伝えていけば
販売会社
管理会社
設備業者
金融機関
投資仲間
みんなが味方になってくれます。
不動産賃貸業は、確実に「チームワーク」が命運を分けます。
自分が信じること、正しいと思うことを
常に
伝え続けること
が大切です。
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昨日のブログ
不動産投資活動は単純作業なのか？
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不動産投資活動は単純作業なのか？
今日は本業の会社で、久しぶりにある大きなイベントの準備をしています。
日頃はセールスをやっている社員も、みんなイベントの準備に駆り出され、資料を梱包したり、機材をセッティングするなど、いつもと違った単純・単調な作業を黙々とこなします。
単純作業とはいえ、不慣れなことは時間がかかるもの。
私のグループは
オリジナル封筒に製品のパンフレットやお土産を入れてシールを貼る
ことがタスクでした。
ダンボール箱から封筒を取り出す
封筒の口を開ける
資料を揃えて入れる
シールを貼る
仕上がったものを段ボールに詰める
この作業を二手に分かれて行い
合計１，０００セットつくります。
このような単純作業において、
二種類のタイプ
がいることに気づきました。
１つは、
とにかく単純作業を黙々とこなし、早く終わらせたい、
でもまだまだ時間がかかるから
どうせなら楽しくやりたい
と思うタイプ。
もう１つは、
どうすれば短い時間で終えることができるか
ひたすら考えながら作業するタイプ
もちろん後者の方が仕事をする上では「優秀」なタイプで、
早く大きな結果を得られるようになっています。
しかしこれは、
実は学校ではあまりストレートに教えられないことなのですね。
もしかしたら今の時代はディスカッションの時間が多く取られているようですから、
中にはこういうことをみんなで考えたりする授業があるかもしれませんが。
私は学生時代、
受験勉強を通じて
このことに気づきました。
どうすれば早くこの単語を覚えられるか
どうすればこの問題を時間内に解けるのか
どうすれば短時間で勉強を終わらせる
（＝必要なことを理解する）
ことができるのか。
こんなことばかり考えるようにしていました。
すると、例えば
無駄に問題の量が多かったりしたら無視するし、
自分にとって何が必要かを理解して
自分が必要だ、と思ったことを徹底的にやる
これによって
だいたい満足・納得できる結果を得られます。
単純作業の中にこそ、頭を使う余地がある
そして頭を使うことによって
時間を短縮し、大きな結果を得られる
つまり、効率化が図れる
ということですね。
たった数時間の単純作業においても
実行する人によって大きな差が出ることを目の当たりにしました。
無理にこじつけるわけではありませんが、
不動産投資活動も、実はかなりの部分が
単純作業です。
結果を出すまでに、その単純作業
物件を探して
不動産会社にアプローチして
収益性を検証して
融資を引いて
決済する
これは多くの仕事の種類の中でも
非常にシンプルで、
誰にでもできることです。
しかし、そこに頭を使って
どうすれば最も大きな効果を
短時間で得られることができるのか
これを考えていかないと
いつまでも結果が出ないがいろんな人に出会えて勉強になった
というくらいの成果しかなく、
目に見える結果としての収益
が遠のいていくのです。
こんな単純作業をナメずにきっちりやりきることによって
また不動産活動も抜かりなくやっていきたい
そんな風に気を引き締めた一日でした。
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昨日のブログ
Air bnb 世界の人気ランキングで大阪がダントツ１位！
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Air bnb 世界の人気ランキングで大阪がダントツ１位！
旅行客と空き部屋のマッチングサイト、つまり海外からの個別宿泊予約システムを運営するアメリカ・カリフォルニアのAir bnb（エアービアンビー）は１月８日、
「２０１６年に訪れるべき１６の地域」
を発表しました。（2016.1.11付 全国賃貸住宅新聞より）
ランキングは、２０１５年に同サイトを利用した約４,０００万人の旅行パターンを分析。
前年から増加した宿泊者数を「成長率」で表し、順位付けしたもの。
そこで世界１位になったのが、
大阪市中央区。
その成長率たるや、
なんと７,０００％だそうです。
２位がタイのバンコク・バンランプーで、
１,２３０％ですから
２位と大きく差をつけての堂々トップですね。
３位はマレーシア・クララルンプール
４位はフランス・ボルドー
５位 ギリシャ・アテネ
というように、世界の超有名人気地域でさえ
足元にも及びません。
大阪府は４月から一部地域を除いて民泊を解禁することになっています。
そこへきてこのレポートの結果を受け
今後ますます外国人の旅行客から注目が集まるのでしょうね。
ブームというのは恐ろしいですから、一時的に宿泊施設が逼迫すること間違い無し。
空前の「民泊」チャンスと言っていいでしょう。
民泊だけでなく、これで大阪の街はインバウンド需要でまた大きく盛り上がることでしょう。
しかしながら、
オーナーとして民泊事業を始めるには
それなりの覚悟が必要です。
部屋の設備や管理を宿泊者向けに充実させなければならないし、
外国人向けの案内も準備しなければなりません。
文化の異なる外国人が夜中に騒いだりして近隣住民とトラブルになるなど、
これまでも運営面で様々なトラブルがありました。
そもそも「民泊」という
自分が所有する部屋に旅行者を泊めるというスタイルが
「旅館業法」に定められておらず、違法かどうかの解釈も
グレーなまま議論が行われてきました。
しかしここへ来て年々増加する外国人旅行客の受け入れ先を
確保しなければならないニーズが増え、
まさに猫の手ならぬ人の家も借りたいほどになり、
行政が独自に「民泊」を規定し、正式な商売として認める動きになっています。
そしてこの民泊需要の動きを受けて、
新築アパートの開発・販売で目覚ましい勢いで業績を伸ばしてきた
シノケングループが
今度は「民泊対応型マンション」を売り出すそうです。
そのための開発用地を確保し、
各行政区における条例制定に伴って、
民泊として活用・運用していくそうです。
さすがシノケンさん。
民泊対応型ということは、間取りや使い勝手だけでなく、もちろんグループ会社での管理も行っていこうということなのでしょうね。
賃貸のスタイルがどんどん変わって来ています。
民泊は、やれば必ず儲かる、というものではありません。
やるならとことんやる
やらないなら別の道を探す
いずれにしろ徹底的にプロフェッショナルとして
事業に取り組むことが大切です。
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サラリーマンと個人起業家は、どっちが孤独なのか？
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サラリーマンと個人起業家は、どっちが孤独なのか？
３月で会社を辞めることにしたので、今は残りの期間をゆったりと過ごす時期を迎えています。
しかしながら職場では相変わらず多忙を極めており、
活気というのか、
みんなの一生懸命な仕事ぶりが
絶え間なく目に入ってきます。
私はすでに退職がオープンになっていることもあり、
社内機密が満載の会議や、
来期の販売計画を立案するメンバーには加わることができません。
当然ながら忙しい集団の中には入らず、
時々荷物を運ぶのを手伝ったり、
デスクでパソコンをいじりながら情報をチェックしている感じです。
私が退職することについて、初めて聞いた周りの仲間は
おしなべて驚きの様子でしたが、
共通して２タイプの反応がありました。
Aパターン
「とても残念ですが、これからの人生を応援します。」
→本当に残念と思ってくれているかどうかはわかりませんが、
現状では若者も含め、ほとんどのメンバーと
良い人間関係を築けていると思うので、
相手も私の将来を考え、拍手で送ってくれる、という印象。
Bパターン
「驚きました。やはり次のことを考える年齢なのでしょうか。自分も焦りを感じます。」
→これは同期やほぼ同年代の人々に多いのですが、かなりの確率で、
「自分もこのままではいけない」
と思っているのだけれど、この会社も世の中の平均からすれば
かなり恵まれた環境だと知っているので、
わざわざ４０代後半になってから
働き慣れた職場を離れるなんて
勇気も自信もない、といった感じ。
そして一様にして言葉にされるのが
「起業するなんてスゴイ！」
というセリフです。
起業といえば起業なのですが、
少なくとも今私が手がけている仕事のほとんどは
不動産賃貸業。
社員を使うわけでもなし、新しい顧客を開拓して
ビジネス領域を広めつつ、売り上げを作っていこう
という種類のものでも（今のところ）ありません。
もちろん、ラクちんなわけではありませんが、
他の多くの労働に比べれば、ずっと安定した、時間も自由になる仕事です。
そいうことなので、
「起業なんてスゴイ」
と言われても、ピンと来ないのです。
それよりも、
「お前、今から独立するなんて、本当に大丈夫か？」
と言われると思ったのに、
今のところ誰一人として
この言葉を発した人はいません。
長年勤めてきた会社を辞めるということは、
当然ながら勇気のいることですし、
これまでの”思い入れ”や感謝の気持ちも持っています。
でも、いざ退職を決意して
自分が長い間 活躍したはずの職場にいると、
どこか「他人事」のような空気が流れているのを感じます。
では、辞めなければこの空気は感じなかったのか、
というと、実はそうでもありません。
所詮、サラリーマンの”同志”というのは、
会社の傘の下にたまたま集まった人なのです。
それは悪いことじゃないと思うけど、
あえて悪い言い方をすれば、
目の前の人が何をしていようと、どんな生活をしていようと
関係も、関心もないのです。
一方、個人起業家の集まりに参加すると、
皆さん強烈な興味を持って、お互いに関わろうとします。
それは逆にいえば、
努力をしないと仲間ができないからですね。
でもその中から
自分の未来を大きく変える出会いもあるのです。
サラリーマンと個人起業家、
どちらの方が孤独なのでしょうか。
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