管理会社との協力で、またまた満室に成功！
2016/01/09 リアルな活動報告
昨日に引き続き、良い知らせが飛び込んできました。
昨年の１１月２３日、満室になった直後にまた他の部屋が空いてしまった物件があります。
その時のブログ↓はこちら。
ファミリータイプだったので、ワンルームよりも現状回復費が高く
入居する方も時間をかけて慎重に選ぶため、
そうそうすぐには埋まらないと思っていました。
でも、１２月１９日に退去があり、
１月９日にリフォーム完了
そのリフォームを待たずに
申し込みが入ったのです。
その物件は駅から徒歩２０分と、
それほど競争力があるわけではなく、
一昨年は７ヶ月も空室が続いたので
客付けに相当苦労しました。
家賃も10,000円下げていました。
でも今の時期は賃貸需要のトップシーズンでもあることから
思い切って募集家賃を5,000円上げてチャレンジしたい
と管理会社さんに相談し、値上げの家賃設定で募集をかけました。
そうして、１１月に引き続き、
今回もあまり期間を置かずに再び入居者が決まったのは
他ならぬ私と管理会社のチームワーク、
正しくは営業さんの意識のおかげです。
しかし、ここで一つ問題が発生。
オーナーは管理会社さんが新しい入居契約を取った際、
「広告費」と言われる「仲介手数料」をお支払いします。
それが普段は
「家賃の１ヶ月分相当」
のところ、
前回の空室を埋めてもらう時に
特別に
「２ヶ月分」
支払うことにして、
その分、セールスさんの優先順位を上げてもらうようにして
結果的にうまくいきました。
しかしながら、今回は繁忙期ですので
通常通り１ヶ月分で・・・
と思ったのですが、
管理会社さんの方では
前回と同じく
２ヶ月分もらえるもの
と思い込み、その条件で進めていました。
１ヶ月分の家賃は111,000円ですので、
この差は結構大きいです。
私は 「前回 だけ 特別」
管理会社は 「前回 から 変更」
お互いの認識ちがいです。
こういったコミュニケーションのすれ違いは
管理会社さんとの間で時々起こりがちです。
そういう時の対処方法として大切なのは
決して怒ったり怒鳴ったりしないことです。
こちらの事情
・１ヶ月分の仲介手数料が高額なこと
・続けざまに退去があり、収支に大きなインパクトがあること
・前回は当方で１ヶ月分多く負担したことも収益上はマイナス
管理会社の事情
・入居者には（管理会社負担で）家賃を１ヶ月無料にする、と話してしまった
・この特典をやめると、契約を撤回されてしまうかもしれない。
このようにお互いの事情を丁寧に説明し
理解し合うことに務めました。
管理会社はビジネスパートナーですから
どちらかがお客さんではないし、
共に歩み寄りながら前に進めていくことも必要です。
この点も含めながら何度か電話のやりとりをした結果、
先方から
・仲介手数料を２ヶ月分ではなく、１．５ヶ月分に。
そうすれば
・入居者さんへの特典（家賃１ヶ月無料）はそのままで、
・管理会社の仲介手数料を０.5ヶ月分に減らす
との提案をいただきました。
こうなると
オーナーの私も同じく
プラス0.5ヶ月分の負担で済みます。
この提案で、了承しました。
もしかしたらこちらの要望だけを強く申し入れて
押し通すこともできたかもしれませんが、
伝わらなかったのはお互いの責任であり、
これからも長い付き合いになるので、決して得策ではありません。
このように、マイナス分を折半できたことで
痛み分け
となりました。
そしてこれからは
募集条件をきちんと文字に残しておくことが大事
とお互いに認識し、
次に備えていけると思います。
良い関係で成約を維持できて、ホッとしました。
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