マイナス金利が不動産業界に与える影響とは？
2016/01/31 業界裏ばなし
１月２９日、日銀の黒田総裁が「マイナス金利」政策を発表し、ちょっとした小騒ぎがありました。
この発表を受けて円相場が一気に安くなり、
私はたまたま持っていたFXの「円ポジション」を売って、
23,820円の小銭を稼ぎました。
前日は評価額で10万円以上マイナスになっていたので
我慢して売らずに持っていて良かったです。
そんなことはさておき、
今回の「マイナス金利」とはどんなもので
市場にはどんな影響があるのか、
について、簡単にお話ししておきます。
マイナス金利とは
一般の銀行が日本銀行にお金を預けるとき、
普通は金利がついてきます。
それが今までもメチャ安くて、
0.1％でした。
一般の銀行が年間に預けるお金は約250兆円程度と言われているので
その0.1％＝2,000億円
が、日本銀行が一般の銀行に支払っていたお金です。
ところがこの金利を「マイナス」にする
ということは、
「預けたらお金を取るよ」
ということです。
ひぇー、これはもう、
「預けるな」
と言っているのと同じですね。
マイナス金利の影響
こうなってくると、一般の銀行は日本銀行にお金を預けると
損をするので、他に使い道を考えるようになります。
そこで銀行は、企業にお金を貸した方がマシ
という考え方にシフトします。
すると需要の多い「住宅ローン」の金利を下げて
どんどん借りてくれ、
という姿勢になり、
企業にもお金を借りてもらいたいから
金利を下げる
ということになってきます。
一方、企業の方は円安のおかげで
輸出産業を営む企業は円の売上・利益が黙っていても増えます。
今まで100円だったものが120円になれば
それだけで20％儲かるわけです。
じゃあ従業員の給料も上げよう、
給料が増えたら何か買おう
となって消費が活発になります。
まあ、そうやって企業活動・消費活動を活発化させて
景気を上向きにしようというのが
そもそもの日銀の狙いです。
不動産市場への影響
銀行が金利を下げる、融資をしやすくなる
ということは、
不動産を買える人が増える
ということにつながります。
そもそも景気が良くなれば
投資してみようかな
という人も増えるはずです。
ここまでは良いのですが、
多くの人が買えるようになる
買いたい気持ちになる、ということは
物件価格が上がる
ということなのです。
競争が激しくなれば値段は上がるもの。
融資が出やすい
＝物件価格が上がる
＝利回りが下がる
融資が出にくい
＝物件価格が下がる
＝利回りが上がる
不動産市場はいつもこの繰り返しです。
最近の収益不動産は数年前に比べてずいぶん利回りが下がった
と言われていますが、
それは、銀行がたくさん融資をしている
もしくは現金で買える人が増えている
ということなのです。
そしてこれからますます
その傾向が強まる
というのが一般的な見方です。
まぁ、何かまた天変地異が起きたりすると
この状況も変わるのですが。
この状況を見ながら そして
この仕組みを理解しながら
私たち不動産投資家は
物件価格・利回り・融資
に立ち向かっていかなければなりません。
そして自分の戦略を見直しつつ
物件を探し、融資に取り組んでいくのです。
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