入居者に人気の設備ランキング 2016年版
入居者ニーズを分析する人気企画として
部屋を決める時にポイントとなる設備のアンケート結果が、
全国賃貸住宅新聞 第1245号に掲載されました。
2016年は全国の管理・仲介会社238社のアンケート回答を
基にランキングが作成されていました。
「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まる」
今年は単身・ファミリータイプの両方で
インターネット無料
がトップになりました。
入居者自身でネット回線を引いた場合の費用と、
家賃を比較できる点が
ほかの設備とは異なるため、
仲介スタッフが入居希望者に勧めやすい
というメリットがあるようです。
アンケートでは1,000円から3,0000円程度まで
家賃を上げることが可能だとする回答が寄せられました。
入居者目線では回線工事などの初期費用や
5,000円程度かかる月々のインターネット代を
支払わずに済むため
3,000円くらい家賃が高くても入居を決める傾向に
あるようです。
特に学生をターゲットにした物件での導入が有効で、
新入生対象の家賃５万円程度の物件が決まりやすいとのこと。
５万円は都市部でバス・トイレ別など、
必要最低限の設備がすべて揃っている
１Kのラインなので、
そこからの差別化に有効ですね。
２位以下については次の通り。
単身向け
２位：エントランスのオートロック
３位：浴室換気乾燥機
４位：ウォークインクローゼット
５位：ホームセキュリティ
６位：独立洗面台
７位：追い炊き機能
８位：宅配ボックス
９位：防犯カメラ
10位：２４時間利用可能ごみ置き場
ファミリー向け
２位：追い炊き機能
３位：エントランスのオートロック
４位：ホームセキュリティ
５位：システムキッチン
６位：浴室換気乾燥機
７位：ウォークインクローゼット
８位：太陽光パネル（入居者個別売電）
９位：床暖房
10位：防犯カメラ
中古物件の場合、取得後は家賃が年々下がっていく
リスクは否めません。
しかしたとえ何十年という古い建物であっても
設備を新しくすることで
また家賃を上げられるチャンスがあることを
常に意識しておきたいものです。
人気の設備の中には高額なものもあり、
導入することで収益が悪化してしまうこともあります。
私の感覚では、導入することによって家賃を上げた分
２年程度で回収できることを目安にしています。
例えば10万円の設備でも
家賃を5,000円上げられれば２年以内に回収できますね。
このようにして経営改善を図り
家賃収入を上げる努力を続けていけば
物件の収益性自体も維持向上できるのです。
明日は「入居者必須の設備ランキング」について
お伝えします。
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不動産投資の「不安」と「疑問」
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関連記事
不動産投資の「不安」と「疑問」
不動産投資を始めようとすると
いろいろなことが不安に思えてくる
と言う人がいます。
たしかに、
空室が増えたらどうしよう
事故が起きたらどうしよう
修繕費がかかったらどうしよう
借金が返せなくなたらどうしよう
などと不安を挙げたらキリがありません。
そもそも不動産投資は「事業」ですから
リスク全くないなんていうことは
あり得ないのです。
もう少し「事業」にこだわる言い方をすれば
マンションの１部屋を買う（区分所有）にしても
木造アパートを１棟買うにしても
自宅を購入することとはわけが違うのです。
賃料に相当する（売上）があり
募集をしたり入居を斡旋する（広告費）があり
物件を維持管理する（経費）があり
ローンや税金を支払った後の手残り、
もしくは売却した際の（利益）があるのです。
そしてその（利益）を追求するために
私たちは「賃貸業」を営んでいます。
ですから、利益を生み出すための事業活動に対して
「不安」に思い、何も行動しないのは
事業を運営するとは言えません。
では、すでに不動産賃貸業をスタートしている人は
どう考えているのか、どう考えるべきなのか
についてお伝えします。
それは、ほんの少しだけ見方を変えれば良いだけです。
「空室が増えたらどうしよう」ではなく
「空室を埋めるにはどうすれば良いか」
「事故が起きたらどうしよう」ではなく
「事故が起きた時に最小限の出費に抑えるにはどうすべきか」
「修繕費がかかったらどうしよう」ではなく
「修繕費を計画的に使うにはどう準備すべきか」
「借金が返せなくなったらどうしよう」ではなく
「収入ー返済をマイナスにしないためには何をすべきか」
という風に考えるだけです。
つまり、「不安」ではなく「疑問」ですね。
不動産を「投資」ではなく「事業」と正しく捉えるとき
お金を借りて、商売を営んで、利益を生み出す
のですから、
そこに立ちはだかる壁は「心配事」から「課題」に変わります。
心配事を課題として捉えられるならば
思い浮かぶ様々な「わからないこと」は
「不安」ではなく「疑問・問いかけ」になります。
疑問に思い、問いかけを続ければ、
必ずそこには答えがあり
備えることができます。
ですので、初心者であっても、不慣れであっても
不安に思う必要はなく
どんどん「疑問」に思うことで、
その都度調べ、対策を理解していけば
実はそれが、結果としてリスクヘッジにつながるのです。
疑問を恐れず、課題を明確にすることで
不動産事業はうまく乗り切ることができます。
他のビジネスでも、
事業を営むことにおいてはほぼ同様のマインドが当てはまりますが、
不動産賃貸業は、他事業に比べたらかなり疑問の数が少ないな、
と私は実感しています。
疑問がなくなったら、次は問題意識を持つこと。
そうなってくると、
もはや「不安」の入り込む余地さえなくなってきて
事業が楽しくなりますよ。
至極あたりまえのことなのです。
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信頼できる不動産会社を見きわめる３つのポイント
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関連記事
信頼できる不動産会社を見きわめる３つのポイント
サラリーマンの不動産投資家にとって、
信頼できる不動産会社と出会うことが
投資活動の成否を左右すると言っても過言ではありません。
物件を買えていない人のほとんどは
良い不動産販売会社に出会えていない
ことが原因だったりします。
では、信頼できる不動産会社を見極めるために
どんな点に着目すべきか、お伝えします。
-
融資に強いパイプを持っている会社
どんなに物件が魅力的に見えても、融資が通らなければ買うことができません。
そして銀行融資は、タイミングや話の持って行き方で、随分と状況が変わります。
複数の金融機関とコンタクトがあり、
銀行の担当セールスとタッグを組んで融資に取り組めるところが強いです。
特に２棟目・３棟目にチャレンジする場合
既存の物件を銀行にどう申告するか、
これから買おうとする物件の融資に何が求められるか
を把握しておくことが非常に重要になります。
ですので、自ら飛び込みで銀行を訪問・開拓するよりも
はるかに効率が良いのです。
-
修繕費を把握できる会社
中古物件を購入する場合、ありがちなのが
買ってすぐに高額な修繕費がかかってしまうことです。
ボロボロの物件に限って利回りも高くなるため
魅力的に映るかもしれません。
しかし、
購入した後で修繕費に何百万円もの費用をかけなければならなくなると
せっかく物件価格が安くても、意味がありません。
新築でない限り、いつ頃、どのくらいの修繕が必要なのか
費用はどのくらいかかるのか、
きちんと査定できる業者を選ぶべきです。
-
賃貸管理に詳しい会社
収支をシミュレーションする際、
そのエリアの「適正家賃」を把握していなければなりません。
空室を埋めるためにどうすればよいか
という課題についてもきちんとした施策を持っているところが望ましいです。
物件を売ったらそれでおしまい、というところだと
今流行りの「満室保証」を一年分つけて終わり、
ということになりかねません。
家賃保証に安心せず、しっかり管理会社と向き合っているところがいいですね。
最近は自社で販売した物件を自社で管理するケースが増えているので
そういうところは最後まで責任を持って関わってくれるため
その点では安心です。
一般的に言われる「良い不動産会社」とは、
「物件情報をたくさん持っているところ」の方が
買う側の立場としては選択肢が増え、
心強い気がします。
でも結局は、情報だけたくさんあっても
魅力のない物件ばかりでは意味がないし、
たとえ数少なくても質の良い物件を紹介してくれるのであれば
良い結果に繋がりやすいのです。
このような優良な不動産会社と出会うためには
地道にポータルサイトの資料請求をすることにより
きっかけを掴むか、
もしくはいろいろなセミナーに出席して
面談・コンタクトをしていくことが早道です。
このように、物件を探すことと並行して
信頼できる販売会社と知り合えるよう
意識を高く持って取り組むことが大切ですね。
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不動産投資セミナーに参加するメリットは？
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不動産投資セミナーに参加するメリットは？
私は月に1回、主宰セミナーで講演しています。
その他にも知人の投資塾に呼ばれてお話ししたり、
不動産会社さんに招かれての講演や、時にはイベントでもプレゼンをします。
そんな中、いろいろな参加者さんとお会いできることが
私にとってこの上ない喜び・楽しみなのですが、
毎回、参加された方ができるだけ満足していただけるように
常に創意工夫を重ねています。
しかし、参加者の満足というものは
参加者ご自身の目的によるところが大きいです。
話をする側としては、参加の目的を事前に知ることができない場合、
話を進めながら、反応を見て、臨機応援に話を変えたり、
時間調整を行なっていくことになります。
では、参加の目的を考える前に、
不動産投資セミナーには大きく分けて二つの種類があることを
お伝えしておきます。
一つは、不動産販売会社が主催するもの。
これは参加費が無料か、かなり安い金額である場合が多いです。
なぜなら、主催者の目的が「物件を販売すること」
にあるからです。
でもこれは決して悪いことではありませんので、
誤解されないように。
不動産投資家の狙いは「物件いを買うこと」にあるわけですから、
販売会社に物件を紹介してもらったり、人脈を築く際には
セミナーはとても効率の高い機会です。
しかし一つだけ注意をしなければならないのは
主催する販売会社の得意分野について
メリットを強く押し出してくることです。
例えばワンルームマンションとか、新築木造１棟など
それなりに魅力がわかることは良いのですが、
中古マンション１棟買いとの比較はなかなかできません。
ですので、参加する前に、主催の会社がどんな物件を取り扱っているのか
調べておくと、目当てが外れることが少なくなります。
強いて言えば「知識を得る」ための機会です。
もう一つは、不動産投資家が主催するセミナー。
こちらは、販売が目的ではないので、
セミナー自体にかかる経費を回収する
ということ、そして、
冷やかしではなく、真剣味の高い人々に集まってもらいたい
という事情がある場合が多く、
参加費は比較的高額になります。
その代わり、その投資家の考え方・物件の買い進め方が明確にわかりますので
話に説得力があります。
強いて言えば「自己マインドを高める」ということが
参加時に得られるもの、ということになります。
かくいう私のセミナーでは、
やはり私の体験談が人気を博すのですが、
その中でも実施後のアンケートでは、
「家族で旅行したり、一緒に過ごしている」
という様子を写真で伝えるパートが、
結果を見る限り、最近好評です。
それはなぜかというと、
「家族とともに過ごす時間を作ること」が
私が不動産投資を始めたきっかけであり、
それを確かに実践している姿を目の当たりにするから
なのかもしれません。
不動産投資で重要なことは「目標を明確にすること」
と言うのは簡単ですが、
常日頃からなかなか具体的に意識できない人が多いようです。
目標がないと、うまくいかない時にモチベーションが続かず、
諦めてしまいがちなのです。
セミナーに参加される際には
ぜひ目標・目的を明確にしておくことが望ましいですね。
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不動産投資ができないサラリーマンとは？
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不動産投資ができないサラリーマンとは？
私の周りには、若くして独立起業し、
不動産投資や他のビジネスで成功し、
好きなことをやって自由に生きている人が
何人もいらっしゃいます。
でもよくよく聞いてみると、
そういう人に限って
学歴が乏しくて悔しい思いをしていたり
早いうちから会社で痛い目に遭ったりと
辛い経験をお持ちの方が多いです。
大きな成功を手に入れるには
うまくいかない時にも諦めずに続けることが必要ですが
そういう時のモチベーションは
「絶対に今の状況を抜け出してやる」
というような強い気持ちから湧き出てくるのかもしれません。
サラリーマンの多くは、
現状に不満があったり
何かに我慢して毎日を過ごす人が多いのですが、
そこから抜け出そうと考える人は少ないです。
特に、実家が自営業でもなく
親が資産家や起業家でないと
自分の力で事業を営む
という現実に触れることがあまりないため、
会社の枠を出て、一歩踏み出すことを
真剣に考えられないし、
そんな気持ちの余裕も時間もない人がほとんどです。
会社の中で自分の周りを見渡しても
職場には同じ境遇・同じ考えの人しかいないので、
独立起業なんて、
よほど恵まれた環境にいないと
できるわけがない
と思いがちです。
さらに悪いことには
成功している人に対して
批評・批判を浴びせたり、陰口を言ったりするケースもあります。
でも今の時代、
ネットを通じて
ありとあらゆる情報交換が可能なので
サラリーマンの副業なんて、
ホントに、誰でも、いつでもできるものです。
課題は、どの規模でやるか、ですね。
片手間にやって、月に数千円、数万円程度
であれば、リスクもないし
得られるものも、変えられる状況も
小さいものにとどまります。
その道で、
小遣い程度ではなく、年収にインパクトを与えるほどの
結果を出そうと思ったら、
それなりの覚悟と努力が必要になります。
そして、それを維持するためのマインド
つまり「現状を変えたい」
という強い意志が最も重要なのです。
サラリーマンの多くは変化を嫌い、
新しいことを面倒くさがり、
忙しさを理由に、自己改革を避けていきます。
そして不動産投資については
「なんだか危ない話」
ぐらいのイメージを持って
積極的に関わろう、学ぼうとする人は
かなり稀です。
ちょっと勉強すれば
不動産投資の知識なんて
すぐに吸収できるし
リスクもしっかり把握して
そのほとんどが事前に回避できることが
わかります。
サラリーマンの複雑な業務に比べれば
不動産投資のスキームなんて、はるかにシンプルです。
若くして成功している人がたくさんいることからも
今のビジネスの成功は
経験に基づくものではなく
迅速な判断と行動によって成し遂げられる
ということが証明されています。
知っているのと知らないのとでは大違い。
気づいて、学んで、行動に移せる人だけが
成功をつかめます。
あとは、「成功するまでやり続ける」ためのモチベーションを
どう維持していくかだけです。
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エリートほど不動産投資ができない理由とは？
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エリートほど不動産投資ができない理由とは？
不動産投資活動の中で最も重要はタスクは
「融資を引く」ことです。
十分な融資を受けることができれば
誰でも簡単に安定収入を得られるようになります。
もちろん良い物件を探し当てることも重要ですが、
いくら物件が素晴らしくても
希望の融資が通らなければ購入することができないし
多少物件に問題があっても
条件に見合う価格で購入できれば
その後の経営改善で大きな価値を付加し、
優良物件に生まれ変わらせることも
不可能ではありません。
そこで、融資を引くときに一番問題になるのが
融資を受ける人の「属性」です。
属性とは、
年収
勤務先
自己資金
の３つ。
このうち、特に年収と勤務先はかなり
融資審査に影響します。
年収も高く、上場企業に勤務している人は
比較的融資が通りやすいです。
しかしながら、給与所得者の中で
年収１千万円を超える人口の割合は
わずか４.1％。
事実、不動産投資にチャレンジしている人の多くは
年収が少ない中でもなんとか頑張っています。
こうしてみると
数少ない高属性の人が融資を受ければ
いとも簡単に物件が買えてしまうことを
常々実感していますが、
逆に、年収の高い人＝エリートは
あまり不動産投資に興味を示さない人が多いと感じます。
なぜなら
高属性の人には、勉強好きでプライドの高い人が多く、
普段の生活にもそれなりに満足しているようなので
現状を変えたい、という気持ちになり難いのです。
「不動産投資」と聞いただけで
危ない、リスクが大きい、高額の借金を背負うのは嫌だ
となります。
中には興味を持って、ちょっとやってみようかな
と思って勉強を始めても、
結果を出すためには地道な努力だったり、
謙虚に気遣いをしながら、
愚直に単調な作業を繰り返すことになるので、
一度や二度うまくいかないと
すぐに諦めてしまいます。
始末の悪いケースでは
自分がうまくいかないことを他人や環境のせいにし、
成功している人に対して
批評・批判をするだけになります。
現状を変えることに対して後ろ向きだからですね。
これは本当にもったいないことですが、
皮肉なことに、
だからこそ属性の低い人にもチャンスが巡ってきます。
金融機関はお金を貸すことが仕事ですから、
属性の高い人が
物件を買いたい、融資を受けたい
と思わないのなら
たとえ年収が低くても、勤務先が小さな会社であっても
対象物件の資産価値や収益性などを担保にし
別の項目の審査ウェイトを高めて
融資を充てようとしてきます。
本当は、融資にとって属性は非常に重要な要素なのですが
それに気づいていない人が多い今、
属性が高くない人にも十分な可能性があるということです。
そう考えると
融資を引くには何が足りないか
を常に考え、
金融機関によって異なる条件を
絶え間なく探し続けることがポイントになります。
不動産投資の魅力・威力を理解できている人は
その時点で既に
６０歳で定年を迎えるだけの
エリートよりも一歩進んでいると言えます。
あとは行動するだけ。
自分の環境や境遇に不満を募らせて諦める前に
これ以上やりようがない
と思えるほど、物件を探し、融資を申し込んでみた方が
人生を好転させることに近づくのです。
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不動産投資家の悩みとは？
私にとって不動産投資セミナーは、
多くの出会いと気づきを与えてくれる貴重な機会です。
私の数々の経験をベースに、
後に続く人たちへ、少しでも参考になる情報を提供できるように
毎回工夫を凝らしています。
しかし、実は参加者の方々以上に、私にとってのメリットがあります。
それは
ガンバっている多くの不動産投資家の方々に出会い、
悩みや課題をダイレクトに聞くことができることなのです。
なぜなら、その悩みや問題点をベースに
次のセミナーを開催するときの参考にしたり、
コンサルティングや質疑応答の際に
相手を理解する上でとても役立つからです。
今回は、知り合いの不動産投資家さんが主宰するセミナーに
ゲスト講師として呼ばれました。
人のセミナーで講演するという機会はなかなかありませんので
不安な気持ちもありましたが、
参加された方に少しでも満足していただきたいと思い、
内容やトークを吟味して吟味して、本番に臨みました。
参加者は総勢３０余名。皆さんすでに塾生として
基礎知識は十分にある方がほとんどでした。
ですので、不動産投資の基本的な段取りのところは割愛し、
「数値判定をするときの基準」
にフォーカスしてレクチャーし、
あとは
「物件写真の撮り方」
「太陽光をリース契約した実例」
についてお話ししました。
実施後のアンケートを読むと
多くの方に共通する悩みとして
「すでに１棟を持っているけれど、
その次、２棟目・３棟目に買い進めることができない」
と悩まれており、
課題は
・銀行融資を引く方法
・条件に合う物件の探し方
・法人設立の戦略
が代表的な３本柱でした。
やはり私が経験したことと全く同じであることに
驚きとともに安心感も覚えました。
そして
一番印象に残ったことは？ という問いには
「太陽光をリース契約するスキーム」
と答えられた方が大半でした。
これはこれで、
なかなか前例のない話でしょうから
インパクトを与えられて嬉しい限りですが、
もっとも嬉しい感想は
「家族のために不動産投資をやっていることに共感しました」
というコメントでした。
不動産投資で結果を出すには、
諦めないことが最重要なのですが、
その「諦めない」ためには
目標・目的が絶対に必要なのです。
そのために、
今の自分の悩みや問題点を
きちんと認識することが大切です。
ですから、必ずしも「家族のため」である必要はありませんが
「現状を変えたいという強い意志」と
「なりたい姿」
をしっかり持ち続けていただきたい。
これこそが、
私が一番、皆さんにお伝えしたいことなのです。
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年金制度と不動産投資
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年金制度と不動産投資
現在、年金の受給開始年齢は６５歳で、
受給額の平均は夫婦で約２０万円です。
ところが、総務省統計局のデータによると、
６５歳以上になっても必要なお金は
月額239,485円となっており、
月々４万円の赤字となります。
この状況が６５歳以降、あと３０年続くと
22,161,600円が不足していることになり、
これにインフレを考慮すると、実際には
35,912,517円が
年金以外で必要なお金、ということです。
そして今日、TV朝日の報道ステーションを観ていたら
衆院予算委員会で、今国会で成立を目指している
年金制度改革法案について、話がありました。
それは「年金カット法案」とも呼ばれ、
賃金の減少に合わせて年金受給額も減らす
という趣旨のものです。
そもそも年金の受給額は、
物価や賃金の変動に応じて変わってきました。
そしてこれまでは
物価が上がり、賃金が下がった場合でも、
年金給付額は下げずに据え置く、
という方針でした。
しかし新法案では
物価が上がり、賃金が下がった場合、
賃金の下がり幅に合わせて年金給付額を下げよう
という提案がなされています。
さらに、物価と賃金が両方上がった時には
その上昇率の小さい方に合わせる
ということにもなっており、
上がったとしても少額。
つまりは今後、
物価も賃金も上がらない限りは
給付額の上昇はあり得ない、となります。
そして今の年金制度は、
２００４年の年金改革でできた制度「１００年安心プラン」
に基づいているはずなのですが、
１００年どころが、たった１０数年で行き詰まっているのです。
安倍総理大臣は
「必ず下がるわけじゃない
誤解する人がいるので国民の不安を煽るな！」
と強調し、
野党は相変わらずの「代案なし」でただひたすら懸念・反対を示すだけ
なので、この議論に期待は持てません。
この先どんどん高齢化が進み、
年金をもらいたい人ばかりが増えて
原資を負担してくれる若者層が減るのですから
受給額は当然減っていくでしょうし、
受給開始年齢も引き上げられることは
容易に想定できますね。
だからこそ、定年後の自分の生活は
自分で守らなければならないのです。
私はすでに、
予想される年金の何倍もの収入を
ずっと収益不動産から得る仕組みをつくっています。
国会で何が議論されようと
年金制度がどうなろうと
ビクともしない収益源を確保しています。
そしてこれは決して特殊なことではなく、
将来の危機を感じている人、私の周りにいる人たちは
誰もがやっていることです。
不動産投資は、現在の生活を豊かにするだけでなく
長期にわたって安定した収入を得られる、
年金対策の一つ
とも言えますね。
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太陽光発電の悲しい事故を体験しました
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太陽光発電の悲しい事故を体験しました
私は２０１６年の３月に、比較的大規模な太陽光発電設備を契約しました。
茨城県にある、８０kWと２２０kWの２ヶ所で、
合計４，０００㎡の土地に設置されています。
年間の売電料は２ヶ所合計で
およそ１，６００万円にのぼり、
そこから経費を差し引いて、
キャッシュフロー、つまり「手残り」は
約２３０万円です。
この太陽光発電設備は３年落ちの中古で、
買取価格が最高値の１kWhあたり４０円（税別）
であること、
さらに「融資」ではなく
「リース」という形で契約し、
１円の頭金を拠出することなく、
毎月の支払額が全額経費になり
ただ契約書にサインするだけで
年間２３０万円が手に入る
という新しい、かつ素晴らしいスキームであることを
以前のブログでご紹介しました。
そして、所有して約半年、
非常に好調に売電実績を記録し、
前年比１１０％を超えるほどの出力で
まさに絶好調だと思った矢先、
大きな事件が起こりました。
９月末が近づいて、東京電力の電力購入実績のお知らせが
メールで届き、
いつも通りホームページのマイアカウントにアクセスしてみると、
なんと、８０kW出力の方の実績が
０（ゼロ）
になっていました。
売電が０ということは、もちろん収入も０円です。
これは昨年実績から推定して、
およそ３０万円分の損失です。
どうしてこんなことになってしまったのかというと
８月下旬の雷か台風の影響で、
パワーコンディショナー（パワコン）という
発電装置がオフになったまま
１ヶ月が経過しているのに気づかなかったからです。
専門の管理技術者がチェックした９月上旬には
まだオフになってから日が浅く、
月間の稼働実績としては８月分が計上されているので
気づくことができません。
そもそもパワコンの稼働有無は
電気主任技士と契約している管理範疇ではありませんでした。
実は毎日の発電状況をモニタリングして
自分のパソコンでチェックできる契約をしているのですが、
まさかオフになることなんてあり得ないと
勝手に思い込んでいたので、
私自身も月に一度、売電実績が届いてから
過去１ヶ月分の発電状況を眺める
という程度だったのです。
この事故が発覚して直ちに管理会社に連絡し、
人の手でパワコンのスイッチを入れるまでに
丸二日かかりました。
合計３８日間の機会損失です。
毎日、モニターをチェックしていれば
たとえ突発的な事故で機械が故障しても
もっと早い対処ができたのに、
管理を怠ると、こういうしっぺ返しを食うのですね。
ただ契約書にサインしただけで現金が入ってくる
というのはある意味事実ではありますが、
何かあった時には大きな損害を被るリスクと
背中合わせなのです。
せめて２２０kWhの方は無事に動いていたことが
不幸中の幸いです。
この後、保険求償に向けて、
資料準備と情報収集をしていきます。
太陽光発電設備は
空室のない賃貸経営
と言われていますが、
こういうリスクがあることを
身をもって体感することができました。
この学びに感謝し、
気を取り直して明日からまた
リスク管理への意識を高めていきます。
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スプーンの色と不動産投資
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スプーンの色と不動産投資
娘との韓国二人旅から無事に帰ってきました。
現地では地元の友人に手厚くもてなされ、
食事やショッピングなど、
ありとあらゆるところを案内してくれたおかげで
とても濃密な二泊三日でした。
日本人と間違えるほど流暢に日本語を話す
韓国の友人は、
私が不動産投資をしていることについて
羨ましいという気持ちとともに
「韓国のスプーン階級論」という
興味深い話を教えてくれました。
それは、生まれつきの貧富の差について
「金の匙（さじ）」・「銅の匙」・「土の匙」などに
例える話です。
「金の匙」は、親の資産が20億ウォン（約2億円）以上、
または年収約2,000万円以上の超富裕層。
資産10億ウォン（約１億円）以上または年収800万円以上
なら「銀の匙」と呼ばれます。
そして「銅の匙」の人は、資産約5,000万円以上
または年収550万円以上が条件なのだそうです。
そこから下の、平均的な庶民は
「鉄の匙」・「木の匙」・プラスチックの匙」
と細かく分けられます。
そしてさらにその下には
公務員でもなく、大企業勤務でもない人たちが多数を占める
「土の匙」が存在します。
またまたその下には、
生活保護を受けて暮らしていたり、ホームレスである
「糞の匙」と、スプーンすら持てないほど貧乏な「手の匙」が。
なぜこんなスプーンのたとえ話が流行しているかというと
社会や大人に対する若者の小さな反抗心を基にした
ブラックユーモア、つまり社会風刺の意があるのです。
韓国の若者たちは、就職や結婚をしないでいると、
「それはお前たちの努力が足りないからだ」
と大人から攻め立てられます。
しかし、そこで若者にも言い分がある、ということで
「努力してみたけれど、あなた（親）が与えてくれた
スプーンのせいでダメでした」と反論。
これは、英語で
「裕福な家庭に生まれること」を
Born with a silver spoon in one’s mouth
という慣用表現を受けて、
貧富の差をスプーンの材質で表現するようになったそうです。
実際、スプーン階級論があながち間違いでもないことを証明する研究データもあります。
データによれば、韓国人の資産のうち、相続比率は2000年代に入って
42％まで増えており、その後も増加傾向にあります。
つまり、親の資産で子供の人生が決まってしまう傾向がある
ということになります。
韓国ではこの「スプーン階級論」が広まるにつれ、
自分の家は何匙なのか？
といったことに関心が高まり、
子供たちの間でも「お前って何匙？」
とか聞くのが流行っているそうです。
家のつながりを大事にする韓国ならではの
社会現象なのかもしれませんが、
自分の努力と関係ない部分で
最初から人生を諦めてしまう言い訳を作っているようで、
私には残念に思えて仕方ありません。
日本に生きる人はぜひ
土の匙を銀の匙・金の匙に変えられるよう
不動産投資で頑張って欲しいものです。
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韓国コスメと不動産投資
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韓国コスメと不動産投資
大学１年生の娘と二人で韓国に来ています。
私は今年、ANAのスーパーフライヤー（5万マイル以上）を
取得したい意向があり、
月に一度の割合で海外に出かけています。
今回は娘が、もうすぐ夏休みも終わるし、
韓国は初めてなのでぜひ連れて行って欲しい
というので、
思いがけなく父娘で行く
２泊３日の二人旅となりました。
せっかくなので飛行機はビジネスクラス、
ホテルは５つ星のところを予約して
ゆったりとした旅にしてみました。
現地に住む韓国人の友人に街を案内してもらい、
地元の人しか行かないような
レストランやショップを
たっぷりと周りました。
娘はそれほど期待していなかった分、
実際にはとても楽しいことが起きて、
驚きと喜びで忙しい毎日となっています。
特にお気に入りなのが化粧品。
娘と同行したことで初めて気づかされましたが、
韓国コスメ
というカテゴリーがあるくらい、
韓国は化粧品で有名なのですね。
確かに、ホテルのある中心地の明洞（ミョンドン）には
ズラーッと立ち並ぶお店はほとんどすべてが
化粧品店です。
そういった目で見ると、韓国の繁華街には
化粧品店ばかりが目立ち、
どの店もたくさんの人で賑わっています。
娘の話では、ブランド物は大して割安感がないそうですが、
韓国のオリジナル商品（国産品）は、
日本の同等クラスの品物と比べて半額以下、もしくは３分の１くらい
だそうです。
韓国産の化粧品（口紅、スキンケア用品などすべて）が
とにかく安い。
それでいて品質は十分なのですから、
そりゃ多くの日本人や中国人が
この目的のためだけに
韓国へ来たりするわけです。
案内してくれた韓国の友人に
「なぜ韓国の化粧品はこんなに安いの？」
と聞くと
韓国ではもともと化粧品市場で各メーカーによる熾烈な争いが
繰り広げられており、ある日、一つのメーカーが
「化粧品の価値は値段じゃない」
という風なキャッチコピーで、
大々的に売り出した時期があったそうです。
それに韓国の各メーカーが追随せざるを得ず
結果的に今のような高品質・低価格が実現されているのだとか。
これはビジネスの専門家の評やデータに基づくものではなく、
韓国ローカルの人のお話ですので、
信憑性というより、
あくまでも噂もしくは実感レベルなのかもしれません。
とはいえ、確かに化粧品は
通常、包装材やコマーシャルなどの販売促進に多くの経費がかかっているように思えるし、
その分、商品の価格に転嫁されているに違いありません。
また、たいていの国ではおそらく、
高価な化粧品は品質も高いという「ブランド志向」が根付いており、
安い化粧品はなかなか信頼されないと思います。
韓国ではその「壁」をブレイクスルーするものが
あったのだと感じます。
本来、材料費的にそれほど高い値段である必要はないはずですから、
品質さえ認められてたくさん売れれば、安い価格でも提供できるのです。
私は「本質」という言葉が大好きで、
不動産投資をする上でも常に「本質」何か
を考えて行動しています。
ですので、韓国化粧品も
高い＝高品質というイメージから脱却し
本質を捉えて成功している点で、好感が持てました。
今回、嬉々としてたくさんの化粧品を買い揃えた娘が
これから韓国コスメをどう使っていくのか興味深いし、
これからもちょっと注目していきたいと思っています。
がんばれ、韓国コスメ。
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インターネットビジネスと不動産投資
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インターネットビジネスと不動産投資
最近はまたいろいろセミナーで学ぶようにしています。
不動産投資に限らず、
特にインターネットビジネスの世界では
様々な情報やシステムが
とても早いスピードで進化するので
半年後には通用しない
ということがよくあるからです。
インターネットビジネスに取り組もうとする人は、
このままの収入では将来が不安だ
本業をしながら空き時間を利用して
副収入を得たい
と思い、パソコンに向かって
たくさんの情報を探し、
いつかは自分に合ったやり方を見つけたい
と考えています。
現在、インターネットビジネスのカテゴリーで
代表的なものは
「アフィリエイト」
「転売」
「自己ブランディングによる商材販売」
と言われています。
そしてどの分野でも、一番大切なのは
集客です。
集客を成功させるために
日夜、多くの工夫が凝らされています。
例えば、何かのきっかけで
自分のメールアドレスを登録すると
大抵の場合、主宰者からメールが届くようになります。
やがていつ、どんなものに登録したのか
わからないくらいの量になってくると、
「たったナントカで、月収１００万円を稼ぐ！」
とか
「何もしないのに、通帳に何百万円が！」
などのコピーが書かれたメールが
よく飛んでくるようになります。
実は、これらの言葉は、悪質なものでない限り、
ウソではありません。
ただし、説明があまりにも不足しています。
１年間死ぬほど努力すれば、
「たったナントカで月収１００万円」、
がゲットできるだろうし、
不眠不休で頑張れば、そのあとは
「何もしないのに、通帳に何百万円が！」
手に入ることもあるのです。
実績がある人が言っているのであれば、
それは確かにその通りなのでしょう。
また、その主宰者も
「始めた時から何の労力もかけずに」
とは言っていないわけで、
スタート時期だけとりあえず頑張ればOK
みたいなことは言及しているケースも多いです。
しかし受け取る側は
自分の都合の良いように解釈しがちなので
最初から全く労力を使わずに
月収１００万円以上手に入る
と思ってしまう傾向があったりします。
でも安心してください。
継続的に安定収入を得るのに
何の努力もしないでできるなんて
あり得ないのです。
どんなことでも、
スタート時は相当の努力・作業量が伴います。
それでも、その労力が心地よいと感じたり
目標達成のために惜しまないと思えたり
何だか自分に向いている
と思えるようになると
その分野で徹底的に努力できて
結果もついてくるようになります。
どんな分野でも
自分が苦しくないと思えることに出会うと
楽しく仕事ができますね。
不動産投資でも、
最初から何の努力もせずに物件を買える人は
まずいませんし、
物件を所有してからも
絶え間ない経営努力が続くのです。
成功して、結果を出した後は、
「大して苦労していないよ」
と言いたいですけどね。
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不動産投資セミナーで学ぶことは？
先日、友人が講師を務めるセミナーを受講してきました。
最近は自分のセミナーで講演する機会が増えてきましたが、
受講生として参加することも
多くの学びがあって有意義なことです。
同じ講師の立場の人が
どんな説明をするのか
はもちろん参考になりますが、
参加者の方々の表情や
質問内容も
とても興味深いものがあります。
２時間のセミナーで話せることには限りがあり、
初心者向け
と言って基礎的なことを話しても
ついつい専門的な言葉も混ざってきます。
「積算」、「諸経費」、「広告費」、「収益還元」、
「デッドクロス」、「消費税還付」・・・
このあたりの用語はとても２時間のセミナーでは
説明しきれないものですが、
逆にセミナーで聞く必要はなく、
事前に本やネットなどで
自主理解をしておくと良いテーマですね。
それよりも、私たち講師が一番伝えたいことは
共通しているようです。
不動産投資で成功する上で最も重要なことは何か。
それは、計画であり、目標です。
自分がどうなりたいか
いつまでにどんな物件を買い進めるか
ということが、専門用語の解説よりも
ずっと大切な、本質的な部分です。
目標と計画なくしては
物件も選べないし、
自分に合っているかどうかもわからず、
判断ができない、
もしくは間違ってしまうことがあります。
一方で、セミナーの中では
どこそこの銀行の融資情勢はどうか
とか
物件価格はいつまで高騰を続けるのか
とか
今は買い時なのか、売り時なのか
という、いわゆる社会情勢や投資の一般論が語られると
急に関心が高まる雰囲気があるところが面白いですね。
実践者としては、世の中の動きは参考程度に見ておき
結局、自分の意思と考えで行動するしかないと思っています。
なぜならば
銀行が融資を決める指標としての「属性」
いわゆる勤務先・年収・自己資金は
人それぞれ。
地銀や信金で借りるには
住んでいるエリアによって
可否が決まってしまいます。
物件にしても、収益性や資産価値など
二つと同じものはありませんので
自分の目的に合わせて
返済比率とキャッシュフローを算出して
時には妥協点を見出すことも必要です。
このように
個別の状況に合わせて柔軟に対応していかざるを得ないので
興味深い評論や噂を鵜呑みにすることは禁物。
だからセミナーに参加して
講師に興味を持ったら
その人のブログを読破するとか
コンサル相談をするとか
もっとその人の個性に近づく方が
得られるものが多いですね。
そして自分の理想・目標を明確にして
それを理解してもらう人を
いち早く見つけることが
成功への近道です。
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物件が先か融資が先か、それが問題だ。
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物件が先か融資が先か、それが問題だ。
不動産投資を始めて間もない人からの相談で
「物件を探すことと金融機関を探すことは
どちらを先にすべきでしょうか。」
と聞かれることがあります。
不動産投資のステップは極めてシンプルですが、
その中でも最も困難なハードルは「融資」。
だから、金融機関を片っ端から訪問しなければならない
もしくは
金融機関探しが不動産投資の成否を左右する
という考え方があります。
これは確かに正しいのですが、
強いて「順番」を問われれば
まずは「物件を探すこと」が先です。
物件探しは単調で地味な作業ですから
そのうちにもっと色々なことをやらなければならない
と思うようになり
金融機関と面談すれば
なんとなく「前に進んでいる」感があるから
それをしたくなってしまう気持ちもわかります。
しかし、金融機関とはいえ
サラリーマンの投資家といきなり会って
あなたにはいくらくらいまで融資できますよ
なんて答えを出してくれるところは
まず無いでしょう。
金融機関の融資は、まず「物件ありき」
と考えた方が良いです。
物件に対する評価を行い、
その次が借りる人の属性を見ます。
それによって、
融資金額・金利・融資期間
が決まるのです。
だからまず、物件を見つけることが先なのです。
そうはいっても、
物件探し＝ネット検索だとすると、
一日の作業量も大して無いし、
なかなか良い物件が見つからないなー
と感じるだけでその日が終わってしまいます。
そこで、少しでも良さそうな物件を見つけたら
それを取り扱っている販売会社とコンタクトを取り、
すぐに訪問されることをお勧めします。
そしてきちんと自分の希望条件を伝えられることができれば
その後で良い物件が見つかったとき、
ネットに掲載する前に、教えてくれるようになるのです。
ですから、実は物件検索よりも、不動産会社との人脈作り
の方が最優先事項ということになりますね。
そして、物件検索をより精度高く行い
その後で不動産会社から的確な物件を紹介してもらえるようになるには
ご自身の「目標」が必要なのです。
目標があれば、計画ができます。
計画があれば、目指す物件の条件がより明確になります。
そうなってくると、販売会社のセールスさんから
紹介してもらいやすくなります。
販売会社のセールスさんから紹介される時、
金融機関の評価・融資申請も肩代わりして
やってくれるところもあります。
その時には全てをお任せすれば
一番難しい「融資審査」も
比較的簡単に乗り越えられます。
もしも紹介された物件に
斡旋される金融機関がなかった場合
ここで初めてご自身で金融機関を訪問することが必要になります。
それでもやはり、最も効率が良いのは
多くの不動産会社さんと知り合いになることですね。
最低でも週に一度は、
どこかの不動産会社を訪問されることが理想です。
順番も大事ですが、やはり行動力が肝なのです。
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中国人に狙われる日本の不動産投資
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中国人に狙われる日本の不動産投資
9/19夜のTV番組「ワールドビジネスサテライト」で
興味深い内容が特集されていました。
「爆買い」が落ちついてきた中国市場。
中国国内の不動産価格は高騰を続け、
8月の新築住宅価格指数では
主要７０都市のうち、
６４都市が上昇しています。
上海の中心部では３割も価格が上がっているところがあり、
１億円を超える物件も珍しくありません。
こうした中、「割安」だとして注目されているのが
日本の不動産。
先週、現地で開かれた海外不動産投資フェアでも
日本がもっとも注目されているそうです。
インタビューに答える中国人は
「上海と比べて日本の不動産は安すぎて
白菜みたいな値段だ」
「東京オリンピックがあるから、これから価格が上がると思う」
と答えます。
白菜みたいな値段って、スケールが違いすぎます。
現金を持っている中国人は、
不動産を買うのに全く躊躇しないんですね。
もちろん２０２０年の東京オリンピックに期待する
というのも海外投資家の自然な発想です。
また、必ずしも都心だけでなく、
北海道に約７００万円で一戸建ての購入を決めた夫婦もいました。
「娘が札幌で民泊をやっている。
私たちも近くに家を買いたい。」
とのコメント。
訪日客の民泊需要を見込んだ期待をするわけですが、
民泊をやるのは日本人だけでなく、
中国人による、中国人のための民泊。
法整備とか近所迷惑とか、
いろいろな課題や懸念点が話題の民泊ですが、
中国人が所有する物件を中国人に貸す
というスキームも、十分成り立ってしまいそうですね。
このように、日本の不動産を狙う中国人の思惑は様々ですが、
日本の業者から見た共通点は
「海外に資金を逃しておきたいというニーズを皆持っている。」
ということです。
中国国内での経済が不透明であるからこそ
海外への投資欲が高まっているのです。
そしてこれは中国に限らず
本当は日本人にも同じことが言えるはずですね。
お金をたくさん持っている人にとっては
不動産に投資して安定した資産を形成する、
または外貨でリスクを分散する、
というのは当然の考え方です。
日本の不動産会社もそこに目をつけ、
わざわざ中国へ出向いて、
日本の不動産を売り込んでいるわけです。
多くの日本人が、
国内の恵まれた不動産投資の価値に気づかないから
こんな風になってしまうのかもしれません。
頭で考えてばかりいて何もしないと
いつかみんな
中国人に持って行かれてしまいますね。
国内にいる日本人の強みといえば、
そう、融資を引けることです。
気づいたら、即行動です。
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金融機関との上手な付き合い方とは？
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金融機関との上手な付き合い方とは？
私の情報ソースの一つ、
「賃貸経営博士」の月刊大家倶楽部 9・10月号に
とても参考になる体験談が載っていました。
それは、全国各地で活躍されている
大家さんの実体験コーナー。
そこに、これまで数々の結果を出した大家さんの
金融機関へのアプローチ方法が掲載されていたので
ご紹介します。
1人目:「銀行に有効なのは紹介と品格」
銀行は大家仲間から紹介してもらいます。
そして初回訪問の時は身なりを大事にしています。
特に品格が出るような服装を選ぶことで、
相手に良い緊張会感を与えます。
一番重視すべきは話し方です。
自分の不動産に対する思いを中心に話します。
今までの融資商談経験上、借りたい気持ちが強いと
融資条件や用意する資料が増えます。
2人目：「ありったけの武装をしていく」
銀行マンが一番重要視しているものは
資料と実績です。
だから自分の資産の見せ方を大事にしています。
家族を含め自分の貸借対照表の資料を持っていき、
自分の資産と借入がどれくらいあるか
を細かく説明できるようにしていきます。
3人目：「絶対に嘘をつかない」
メガバンクに勤めている大家ですが、
嘘をつく方が本当に多い、と感じています。
融資は担当者がやりたいと思うかどうかに
掛かっています。
もちろん最終決定するのは上司ですが、
了承をもらうために、担当者としては
嘘をつかれるのはとても困ります。
銀行の融資担当者は小手先の嘘など簡単に見抜きます。
相談の段階で、嘘をつく人だ、
と思われるともう相手にされません。
審査を通すのは意外に大変なのです。
銀行マンも企業の営業マンと同じで、
お互いの立場を守った上で
関係づくりをすることが重要です。
4人目：「高金利のノンバンクも活用できる」
銀行関係者ですが、ノンバンクをうまく活用して物件を所有しています。
金利が高いからと敬遠されがちなノンバンクは、
法定耐用年数を超える築古物件や
再建築不可物件に対する融資のハードルが低いです。
また、ノンバンクは融資期間を長めに取ることができるため、
家賃収入がそれほど返済に持っていかれず、
毎月のキャッシュフローがを生み出すことが楽になります。
貯まったお金で繰上返済をしたり
物件を増やしたりと、
とても動きやすい状態になります。
要するにうまく活用すれば良いのです。
以上のように、実際に結果を出している人の体験談は
とても説得力があり、
今回の意見は偶然にも
私の実感とほぼ等しいものがあります。
月刊大家倶楽部は、
偏った評論がなく、
あくまでも実体験に基づく生の声が
多く掲載されていますので
とても参考になります。
興味のある方はさっそく見てみてください。
http://www.chintaikeiei.com/web/
9・10月号には私も少しコメントさせてもらっています。
また、11/27の賃貸経営フェアでは
セミナー講演も予定しています。
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株式投資と不動産投資
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株式投資と不動産投資
起業家の方は、比較的マインドができている人が多いので
不動産投資に対して肯定的に
チャレンジしたいと思う人も出てきます。
しかし残念ながら
金融機関は個人事業主には比較的シビア。
逆に、銀行がすぐにお金を貸してくれるサラリーマンは
不動産投資について懐疑的な人が多いです。
本当に、もったいない話です。
年収を数百万円増やすチャンスがありながら、
リスクが大きいと思い込んで
踏み切れない
でもなぜか、
不動産はやらないけど株はやる
という人がいます。
株の専門家に言わせれば、
しっかりと勉強して
相場の流れを見極める力と時間があれば
短期間に大きな利益を上げることも可能なのでしょう。
でも、たとえ一度や二度、何百万円を儲けたとしても
次の時、次の月には同じように収入を得られるとは限りません。
月収ン百万円を稼いだとしても
次の月はゼロ、もしくはマイナスになることさえあります。
一方、不動産は株のように
先の予測ができないということもなく、
価格の上がり下がりが激しいものでもないので
安定した収益を得られます。
月収１０万円になれば、年収１２０万円、
月収５０万円なら年収６００万円
という風に、
収益源が「家賃収入」に支えられているため
月収×１２ヶ月が、そのまま年収になります。
もちろん退去や修繕があれば
その分の収入は変動しますが、
日頃から経営努力を続けていくことで
大きな減収は避けられます。
そしてその努力とは
時給や日給に縛られることなく、
必要なタイミングに応じて
メリハリつけて行動することができるものです。
これが不動産投資の大きな特徴であり、
強みなのです。
もう一つ、不動産投資は
融資によって大規模にて展開できる、
類まれな投資方法です。
お金を借りて株を買うことはできないけれど、
不動産ならば、自己資金の１０倍、２０倍、
もしくは自己資金０円であっても
融資を引き出すことができるのです。
少ない時間・メリハリのある活動で
安定した収入が得られること
融資を引いて事業展開ができること
この２つが、揺るぎない不動産投資の醍醐味です。
そしてこれを利用するために
磐石な信頼を確保できる
とても有利な属性が
サラリーマン。
サラリーマンこそ
不動産投資にぴったりの職業なのです。
このことに気づいてもらいたいと思い
私は日々、ブログや書籍で情報を発信しています。
そして重要なのは、
気づいた後、行動に移せるかどうか。
実はこれにおいては株も、
すべてのビジネスも同様ですが、
これだ、という情報・機会を手に入れた後、
いかに迅速に行動できるか
が結果に直結し、成否を分けるのです。
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不動産投資を尻込みする人へ
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不動産投資を尻込みする人へ
起業家の人と話をする機会が多くなると
私の現在の仕事にも興味を持っていただき、
純粋に不動産投資について質問されることが増えてきます。
「不動産って、リスクがあるんじゃないですか？」
このリアクションには二通りを用意しています。
- いやいや、他の事業に比べるとはるかにリスクは少ないですよ。
リスクはあるけど、ほとんど回避できる策がありますよ。
もしくは
- そうですね。リスクありますね。借金の額も多いし、
空室が出たり事故があったら自分のお金で返済しなければならないですね。
のいずれかです。
人は不思議なもので、
質問する人は最初から「期待する答え」というものを持っているようで
ほとんどの人は2.の、リスクが高いことを肯定され、
「やめておいた方が賢明」
と回答すると安心します。
一方、自分の思惑と違う、
不動産投資がうまくいくシナリオを話そうとすると、
そんなはずはない
それはあなただからできたこと
たまたま運が良かっただけじゃないか
という反論が始まります。
確かに私には総額で１２億円の負債があります。
一般の感覚では借金まみれ
なのかもしれません。
事実、初めて物件を購入した時は
自宅よりも高い金額の借金を背負って
本当に大丈夫だろうか
と考えたこともありますので、
不安になる気持ちはわかります。
だからこそ、
ワンルームマンションなら
金額も小さいしリスクも少ないだろう
と思って、実は最もリスクが大きいものに
手を出して後悔する人が多いのです。
しかし、不動産投資は自分が住む住宅を買うのとは
全く違います。
扱っているものはたまたま住宅ですが、
不動産賃貸業は「事業」なので
借金の額が事業規模に反映します。
つまり、負債の額が大きいということは
それだけ売上・利益が大きいということに
直結します。
そうならないのは
物件選び・融資判断が間違っていて、
経営努力を怠っている時だけです。
実際、不動産投資を始めてうまくいくと
１億や２億の物件を所有している人は
いつか１０億を超えたい
と普通に目指すようになります。
それだけ、やってみると簡単であり、
このまま規模を拡大すれば
手取りが増える、
ということに気づくのは容易です。
でも、誰でもが１０億を超えられないのは
物件の買い進め方が影響するからです。
その辺が、不動産投資の肝ですね。
リスクにおびえる暇があったら
きちんと基礎を学び
買い方を間違えないように行動した方が良いのです。
こういったことをお伝えするため、
私はブログや書籍で情報を発信し続けていますが、
最初から「否定的な答えを求める人」には
どうやっても届かないし、
そういう人と討論してまで勧めたいとも思いません。
素直なマインドを持ち合わせていないと、
そもそも成果を出せないからです。
「不動産にはどんなリスクがあるのか」
この答えを素直に検証できる人だけが
不動産投資で成功します。
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不動産投資家の伝え方とは？
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不動産投資家の伝え方とは？
久しぶりに主催の不動産セミナーで登壇しました。
私なりには、自分のプレゼンテーションを通じて
「エンターテイメント」を実践したいという信念があるので
ただ言いたいことを言う
間違いのない情報を提供する
ということではなく
参加者はどういう部分にインパクトを感じてもらえるか
何を持ち帰ってもらえるか
終了後、来てよかったと思ってもらえるか
にかなりの集中力を費やします。
これは必ずしも不動産投資に関するレクチャーのみならず
人前で話すときに共通のコンセプトであり、
これらを磨き続けることによって
「伝える力」が養われます。
ですので、これで完璧、と思ったらそれまで。
ほぼ自己満足の世界で完結してしまいます。
自分の伝えたいことが完璧に、参加者全員に
同じように伝わるなどということは永遠になく、
こちらが今、特に話したいこと、
もしくは参加者の顔ぶれによっても
伝え方は変わってくるのです。
また、話し方・伝え方のスキルを鍛えることと同時に
場の雰囲気を敏感に察知することも
重要な演出につながります。
自分の話をどんな気持ちで受け止めているのか
うなずいているのか
笑っているのか
眠そうにしているのか
緊張しているのか
興味がないのか
などなど、パワーポイントを送りながら参加者の反応を感じ取り、
次の伝え方を強めてみたり、サラッと流してみたり
徐々に試していくのです。
不動産投資の基礎知識は、
極めてシンプルに説明できてしまうので
ただ知識やノウハウを伝えるだけなら
簡単に済んでしまいます。
でも、お互いが直接顔を合わせる生きた場で、
ライブで行うセミナーにおいては
そこにやり直しの効かない臨場感が生まれ
参加者とのキャッチボールも楽しめます。
だから私の方も、たとえ同じ話をするとしても
伝え方は微妙に変えていくのです。
セミナーで具体的にお話しした内容は
・私自身の現在のライフスタイル
・物件購入のすすめ方
・収益物件を見極める指標について
・これまでの体験談に基づく実感
でした。
タイトルだけを見れば
極めてありきたりの内容に思えるかもしれません。
ところが実施のアンケートの中には
「不動産投資以外にも共通するものを学んだ」
という意見が多数寄せられています。
こういうコメントを読むと、
私が一番伝えたいことが伝わっているな、
という手応えを感じます。
本当に伝えたいことは
文字や言葉そのものではなく、
強烈な根拠に裏打ちされたマインド
の部分であり
そこに共感してくれる人を一人でも増やしたいと思い
プレゼンの１枚１枚、トークの一言一言に
全身全霊を傾けます。
私自身、伝える力を磨くことは、
不動産投資活動の各局面で有効なだけでなく、
やりがいや向上心を養うのにとても役立っています。
セミナーをやる方も受ける方も、
学び多き場にするか否かは、当人の意識次第ですね。
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物件購入時に忘れがちな税金とは？
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物件購入時に忘れがちな税金とは？
物件を購入してからおよそ半年くらい経つと、
不動産取得税の納付書が送付されてきます。
不動産取得税の決定は、
各都道府県の県税事務所が
その物件（土地・建物）の
課税標準額に基づいて算出されます。
課税標準額×３％。
この「課税標準額」というのは
ちょっと複雑な決まりをもとに計算されます。
どうしてもその根拠が知りたい方は
詳しく書かれてているサイトを見つけましたので
こちらをご覧ください。
https://souzokuzei-pro.com/columns/46/
まあ、私のようにあまり税金や数字が得意でない方は、
素直に計算書・通知書が送られてくるのを待てば良いのですが、
参考までに、今回私に課せられた不動産取得税を
例に挙げます。
購入価格 1億400万円 築24年の鉄骨造
不動産取得税 1,503,200円
購入価格 3億1,000万円 築24年のRC造
不動産取得税 2,874,500円
この他にも、現在所有している物件については次の通り。
購入価格 1億8,500万円 築25年のRC造
不動産取得税 1,738,700円
購入価格 2億9,000万円 築18年のRC造
不動産取得税 3,669,800円
購入価格 2億1,000万円 築30年のRC造
不動産取得税 3,810,800円
こうしてみると
購入価格や築年数、構造体によって
税金の額は変わってきますし、
何よりその土地によっても
大きく価値が変わることは
いうまでもありません。
とにかく、物件を購入する際に
不動産会社に聞いて
きちんと把握しておくことが大切です。
ここで一番お伝えしたいことは
不動産取得税は忘れた頃にやってくる
そして大抵の場合、
かなり高額である
ということです。
このことを忘れて
物件が取得できた時につい嬉しくなり、
毎月のキャッシュフローを使ってしまったりすると
後でとんでもないことになります。
年４回に分納できる固定資産税とは異なり
不動産取得税の分納は原則できません。
ケースによっては、また交渉の仕方によっては
なぜ一括で支払えないのか事情を納得したもらった上で
６ヶ月くらいは分割が認められることもあるようです。
但しその際には当然ながら「延滞税」も加算されます。
この不動産取得税について
きちんと事前に説明してくれる販売会社から
物件を購入すべきですね。
購入予算としては、
仲介手数料や登記費用の他に
この不動産取得税を含めて
物件価格の７％〜８％を見ておくと良いです。
そこで実際にはすぐに支払わない
不動産取得税のことを忘れずに
原資を確保しておかなければなりません。
固定資産税と不動産取得税は
どうやっても節約できない税金です。
決して軽んじることなく
しっかりと予算化することが重要です。
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これから不動産投資を始めてみたいという方、
あと１棟が買えなくて行き詰まっている方へ
本では伝えきれなかった生情報を、
惜しみなく公開します。
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