太陽光発電の悲しい事故を体験しました
私は２０１６年の３月に、比較的大規模な太陽光発電設備を契約しました。
茨城県にある、８０kWと２２０kWの２ヶ所で、
合計４，０００㎡の土地に設置されています。
年間の売電料は２ヶ所合計で
およそ１，６００万円にのぼり、
そこから経費を差し引いて、
キャッシュフロー、つまり「手残り」は
約２３０万円です。
この太陽光発電設備は３年落ちの中古で、
買取価格が最高値の１kWhあたり４０円（税別）
であること、
さらに「融資」ではなく
「リース」という形で契約し、
１円の頭金を拠出することなく、
毎月の支払額が全額経費になり
ただ契約書にサインするだけで
年間２３０万円が手に入る
という新しい、かつ素晴らしいスキームであることを
以前のブログでご紹介しました。
そして、所有して約半年、
非常に好調に売電実績を記録し、
前年比１１０％を超えるほどの出力で
まさに絶好調だと思った矢先、
大きな事件が起こりました。
９月末が近づいて、東京電力の電力購入実績のお知らせが
メールで届き、
いつも通りホームページのマイアカウントにアクセスしてみると、
なんと、８０kW出力の方の実績が
０（ゼロ）
になっていました。
売電が０ということは、もちろん収入も０円です。
これは昨年実績から推定して、
およそ３０万円分の損失です。
どうしてこんなことになってしまったのかというと
８月下旬の雷か台風の影響で、
パワーコンディショナー（パワコン）という
発電装置がオフになったまま
１ヶ月が経過しているのに気づかなかったからです。
専門の管理技術者がチェックした９月上旬には
まだオフになってから日が浅く、
月間の稼働実績としては８月分が計上されているので
気づくことができません。
そもそもパワコンの稼働有無は
電気主任技士と契約している管理範疇ではありませんでした。
実は毎日の発電状況をモニタリングして
自分のパソコンでチェックできる契約をしているのですが、
まさかオフになることなんてあり得ないと
勝手に思い込んでいたので、
私自身も月に一度、売電実績が届いてから
過去１ヶ月分の発電状況を眺める
という程度だったのです。
この事故が発覚して直ちに管理会社に連絡し、
人の手でパワコンのスイッチを入れるまでに
丸二日かかりました。
合計３８日間の機会損失です。
毎日、モニターをチェックしていれば
たとえ突発的な事故で機械が故障しても
もっと早い対処ができたのに、
管理を怠ると、こういうしっぺ返しを食うのですね。
ただ契約書にサインしただけで現金が入ってくる
というのはある意味事実ではありますが、
何かあった時には大きな損害を被るリスクと
背中合わせなのです。
せめて２２０kWhの方は無事に動いていたことが
不幸中の幸いです。
この後、保険求償に向けて、
資料準備と情報収集をしていきます。
太陽光発電設備は
空室のない賃貸経営
と言われていますが、
こういうリスクがあることを
身をもって体感することができました。
この学びに感謝し、
気を取り直して明日からまた
リスク管理への意識を高めていきます。
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スプーンの色と不動産投資
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スプーンの色と不動産投資
娘との韓国二人旅から無事に帰ってきました。
現地では地元の友人に手厚くもてなされ、
食事やショッピングなど、
ありとあらゆるところを案内してくれたおかげで
とても濃密な二泊三日でした。
日本人と間違えるほど流暢に日本語を話す
韓国の友人は、
私が不動産投資をしていることについて
羨ましいという気持ちとともに
「韓国のスプーン階級論」という
興味深い話を教えてくれました。
それは、生まれつきの貧富の差について
「金の匙（さじ）」・「銅の匙」・「土の匙」などに
例える話です。
「金の匙」は、親の資産が20億ウォン（約2億円）以上、
または年収約2,000万円以上の超富裕層。
資産10億ウォン（約１億円）以上または年収800万円以上
なら「銀の匙」と呼ばれます。
そして「銅の匙」の人は、資産約5,000万円以上
または年収550万円以上が条件なのだそうです。
そこから下の、平均的な庶民は
「鉄の匙」・「木の匙」・プラスチックの匙」
と細かく分けられます。
そしてさらにその下には
公務員でもなく、大企業勤務でもない人たちが多数を占める
「土の匙」が存在します。
またまたその下には、
生活保護を受けて暮らしていたり、ホームレスである
「糞の匙」と、スプーンすら持てないほど貧乏な「手の匙」が。
なぜこんなスプーンのたとえ話が流行しているかというと
社会や大人に対する若者の小さな反抗心を基にした
ブラックユーモア、つまり社会風刺の意があるのです。
韓国の若者たちは、就職や結婚をしないでいると、
「それはお前たちの努力が足りないからだ」
と大人から攻め立てられます。
しかし、そこで若者にも言い分がある、ということで
「努力してみたけれど、あなた（親）が与えてくれた
スプーンのせいでダメでした」と反論。
これは、英語で
「裕福な家庭に生まれること」を
Born with a silver spoon in one’s mouth
という慣用表現を受けて、
貧富の差をスプーンの材質で表現するようになったそうです。
実際、スプーン階級論があながち間違いでもないことを証明する研究データもあります。
データによれば、韓国人の資産のうち、相続比率は2000年代に入って
42％まで増えており、その後も増加傾向にあります。
つまり、親の資産で子供の人生が決まってしまう傾向がある
ということになります。
韓国ではこの「スプーン階級論」が広まるにつれ、
自分の家は何匙なのか？
といったことに関心が高まり、
子供たちの間でも「お前って何匙？」
とか聞くのが流行っているそうです。
家のつながりを大事にする韓国ならではの
社会現象なのかもしれませんが、
自分の努力と関係ない部分で
最初から人生を諦めてしまう言い訳を作っているようで、
私には残念に思えて仕方ありません。
日本に生きる人はぜひ
土の匙を銀の匙・金の匙に変えられるよう
不動産投資で頑張って欲しいものです。
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韓国コスメと不動産投資
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韓国コスメと不動産投資
大学１年生の娘と二人で韓国に来ています。
私は今年、ANAのスーパーフライヤー（5万マイル以上）を
取得したい意向があり、
月に一度の割合で海外に出かけています。
今回は娘が、もうすぐ夏休みも終わるし、
韓国は初めてなのでぜひ連れて行って欲しい
というので、
思いがけなく父娘で行く
２泊３日の二人旅となりました。
せっかくなので飛行機はビジネスクラス、
ホテルは５つ星のところを予約して
ゆったりとした旅にしてみました。
現地に住む韓国人の友人に街を案内してもらい、
地元の人しか行かないような
レストランやショップを
たっぷりと周りました。
娘はそれほど期待していなかった分、
実際にはとても楽しいことが起きて、
驚きと喜びで忙しい毎日となっています。
特にお気に入りなのが化粧品。
娘と同行したことで初めて気づかされましたが、
韓国コスメ
というカテゴリーがあるくらい、
韓国は化粧品で有名なのですね。
確かに、ホテルのある中心地の明洞（ミョンドン）には
ズラーッと立ち並ぶお店はほとんどすべてが
化粧品店です。
そういった目で見ると、韓国の繁華街には
化粧品店ばかりが目立ち、
どの店もたくさんの人で賑わっています。
娘の話では、ブランド物は大して割安感がないそうですが、
韓国のオリジナル商品（国産品）は、
日本の同等クラスの品物と比べて半額以下、もしくは３分の１くらい
だそうです。
韓国産の化粧品（口紅、スキンケア用品などすべて）が
とにかく安い。
それでいて品質は十分なのですから、
そりゃ多くの日本人や中国人が
この目的のためだけに
韓国へ来たりするわけです。
案内してくれた韓国の友人に
「なぜ韓国の化粧品はこんなに安いの？」
と聞くと
韓国ではもともと化粧品市場で各メーカーによる熾烈な争いが
繰り広げられており、ある日、一つのメーカーが
「化粧品の価値は値段じゃない」
という風なキャッチコピーで、
大々的に売り出した時期があったそうです。
それに韓国の各メーカーが追随せざるを得ず
結果的に今のような高品質・低価格が実現されているのだとか。
これはビジネスの専門家の評やデータに基づくものではなく、
韓国ローカルの人のお話ですので、
信憑性というより、
あくまでも噂もしくは実感レベルなのかもしれません。
とはいえ、確かに化粧品は
通常、包装材やコマーシャルなどの販売促進に多くの経費がかかっているように思えるし、
その分、商品の価格に転嫁されているに違いありません。
また、たいていの国ではおそらく、
高価な化粧品は品質も高いという「ブランド志向」が根付いており、
安い化粧品はなかなか信頼されないと思います。
韓国ではその「壁」をブレイクスルーするものが
あったのだと感じます。
本来、材料費的にそれほど高い値段である必要はないはずですから、
品質さえ認められてたくさん売れれば、安い価格でも提供できるのです。
私は「本質」という言葉が大好きで、
不動産投資をする上でも常に「本質」何か
を考えて行動しています。
ですので、韓国化粧品も
高い＝高品質というイメージから脱却し
本質を捉えて成功している点で、好感が持てました。
今回、嬉々としてたくさんの化粧品を買い揃えた娘が
これから韓国コスメをどう使っていくのか興味深いし、
これからもちょっと注目していきたいと思っています。
がんばれ、韓国コスメ。
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インターネットビジネスと不動産投資
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インターネットビジネスと不動産投資
最近はまたいろいろセミナーで学ぶようにしています。
不動産投資に限らず、
特にインターネットビジネスの世界では
様々な情報やシステムが
とても早いスピードで進化するので
半年後には通用しない
ということがよくあるからです。
インターネットビジネスに取り組もうとする人は、
このままの収入では将来が不安だ
本業をしながら空き時間を利用して
副収入を得たい
と思い、パソコンに向かって
たくさんの情報を探し、
いつかは自分に合ったやり方を見つけたい
と考えています。
現在、インターネットビジネスのカテゴリーで
代表的なものは
「アフィリエイト」
「転売」
「自己ブランディングによる商材販売」
と言われています。
そしてどの分野でも、一番大切なのは
集客です。
集客を成功させるために
日夜、多くの工夫が凝らされています。
例えば、何かのきっかけで
自分のメールアドレスを登録すると
大抵の場合、主宰者からメールが届くようになります。
やがていつ、どんなものに登録したのか
わからないくらいの量になってくると、
「たったナントカで、月収１００万円を稼ぐ！」
とか
「何もしないのに、通帳に何百万円が！」
などのコピーが書かれたメールが
よく飛んでくるようになります。
実は、これらの言葉は、悪質なものでない限り、
ウソではありません。
ただし、説明があまりにも不足しています。
１年間死ぬほど努力すれば、
「たったナントカで月収１００万円」、
がゲットできるだろうし、
不眠不休で頑張れば、そのあとは
「何もしないのに、通帳に何百万円が！」
手に入ることもあるのです。
実績がある人が言っているのであれば、
それは確かにその通りなのでしょう。
また、その主宰者も
「始めた時から何の労力もかけずに」
とは言っていないわけで、
スタート時期だけとりあえず頑張ればOK
みたいなことは言及しているケースも多いです。
しかし受け取る側は
自分の都合の良いように解釈しがちなので
最初から全く労力を使わずに
月収１００万円以上手に入る
と思ってしまう傾向があったりします。
でも安心してください。
継続的に安定収入を得るのに
何の努力もしないでできるなんて
あり得ないのです。
どんなことでも、
スタート時は相当の努力・作業量が伴います。
それでも、その労力が心地よいと感じたり
目標達成のために惜しまないと思えたり
何だか自分に向いている
と思えるようになると
その分野で徹底的に努力できて
結果もついてくるようになります。
どんな分野でも
自分が苦しくないと思えることに出会うと
楽しく仕事ができますね。
不動産投資でも、
最初から何の努力もせずに物件を買える人は
まずいませんし、
物件を所有してからも
絶え間ない経営努力が続くのです。
成功して、結果を出した後は、
「大して苦労していないよ」
と言いたいですけどね。
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不動産投資セミナーで学ぶことは？
先日、友人が講師を務めるセミナーを受講してきました。
最近は自分のセミナーで講演する機会が増えてきましたが、
受講生として参加することも
多くの学びがあって有意義なことです。
同じ講師の立場の人が
どんな説明をするのか
はもちろん参考になりますが、
参加者の方々の表情や
質問内容も
とても興味深いものがあります。
２時間のセミナーで話せることには限りがあり、
初心者向け
と言って基礎的なことを話しても
ついつい専門的な言葉も混ざってきます。
「積算」、「諸経費」、「広告費」、「収益還元」、
「デッドクロス」、「消費税還付」・・・
このあたりの用語はとても２時間のセミナーでは
説明しきれないものですが、
逆にセミナーで聞く必要はなく、
事前に本やネットなどで
自主理解をしておくと良いテーマですね。
それよりも、私たち講師が一番伝えたいことは
共通しているようです。
不動産投資で成功する上で最も重要なことは何か。
それは、計画であり、目標です。
自分がどうなりたいか
いつまでにどんな物件を買い進めるか
ということが、専門用語の解説よりも
ずっと大切な、本質的な部分です。
目標と計画なくしては
物件も選べないし、
自分に合っているかどうかもわからず、
判断ができない、
もしくは間違ってしまうことがあります。
一方で、セミナーの中では
どこそこの銀行の融資情勢はどうか
とか
物件価格はいつまで高騰を続けるのか
とか
今は買い時なのか、売り時なのか
という、いわゆる社会情勢や投資の一般論が語られると
急に関心が高まる雰囲気があるところが面白いですね。
実践者としては、世の中の動きは参考程度に見ておき
結局、自分の意思と考えで行動するしかないと思っています。
なぜならば
銀行が融資を決める指標としての「属性」
いわゆる勤務先・年収・自己資金は
人それぞれ。
地銀や信金で借りるには
住んでいるエリアによって
可否が決まってしまいます。
物件にしても、収益性や資産価値など
二つと同じものはありませんので
自分の目的に合わせて
返済比率とキャッシュフローを算出して
時には妥協点を見出すことも必要です。
このように
個別の状況に合わせて柔軟に対応していかざるを得ないので
興味深い評論や噂を鵜呑みにすることは禁物。
だからセミナーに参加して
講師に興味を持ったら
その人のブログを読破するとか
コンサル相談をするとか
もっとその人の個性に近づく方が
得られるものが多いですね。
そして自分の理想・目標を明確にして
それを理解してもらう人を
いち早く見つけることが
成功への近道です。
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物件が先か融資が先か、それが問題だ。
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物件が先か融資が先か、それが問題だ。
不動産投資を始めて間もない人からの相談で
「物件を探すことと金融機関を探すことは
どちらを先にすべきでしょうか。」
と聞かれることがあります。
不動産投資のステップは極めてシンプルですが、
その中でも最も困難なハードルは「融資」。
だから、金融機関を片っ端から訪問しなければならない
もしくは
金融機関探しが不動産投資の成否を左右する
という考え方があります。
これは確かに正しいのですが、
強いて「順番」を問われれば
まずは「物件を探すこと」が先です。
物件探しは単調で地味な作業ですから
そのうちにもっと色々なことをやらなければならない
と思うようになり
金融機関と面談すれば
なんとなく「前に進んでいる」感があるから
それをしたくなってしまう気持ちもわかります。
しかし、金融機関とはいえ
サラリーマンの投資家といきなり会って
あなたにはいくらくらいまで融資できますよ
なんて答えを出してくれるところは
まず無いでしょう。
金融機関の融資は、まず「物件ありき」
と考えた方が良いです。
物件に対する評価を行い、
その次が借りる人の属性を見ます。
それによって、
融資金額・金利・融資期間
が決まるのです。
だからまず、物件を見つけることが先なのです。
そうはいっても、
物件探し＝ネット検索だとすると、
一日の作業量も大して無いし、
なかなか良い物件が見つからないなー
と感じるだけでその日が終わってしまいます。
そこで、少しでも良さそうな物件を見つけたら
それを取り扱っている販売会社とコンタクトを取り、
すぐに訪問されることをお勧めします。
そしてきちんと自分の希望条件を伝えられることができれば
その後で良い物件が見つかったとき、
ネットに掲載する前に、教えてくれるようになるのです。
ですから、実は物件検索よりも、不動産会社との人脈作り
の方が最優先事項ということになりますね。
そして、物件検索をより精度高く行い
その後で不動産会社から的確な物件を紹介してもらえるようになるには
ご自身の「目標」が必要なのです。
目標があれば、計画ができます。
計画があれば、目指す物件の条件がより明確になります。
そうなってくると、販売会社のセールスさんから
紹介してもらいやすくなります。
販売会社のセールスさんから紹介される時、
金融機関の評価・融資申請も肩代わりして
やってくれるところもあります。
その時には全てをお任せすれば
一番難しい「融資審査」も
比較的簡単に乗り越えられます。
もしも紹介された物件に
斡旋される金融機関がなかった場合
ここで初めてご自身で金融機関を訪問することが必要になります。
それでもやはり、最も効率が良いのは
多くの不動産会社さんと知り合いになることですね。
最低でも週に一度は、
どこかの不動産会社を訪問されることが理想です。
順番も大事ですが、やはり行動力が肝なのです。
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中国人に狙われる日本の不動産投資
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中国人に狙われる日本の不動産投資
9/19夜のTV番組「ワールドビジネスサテライト」で
興味深い内容が特集されていました。
「爆買い」が落ちついてきた中国市場。
中国国内の不動産価格は高騰を続け、
8月の新築住宅価格指数では
主要７０都市のうち、
６４都市が上昇しています。
上海の中心部では３割も価格が上がっているところがあり、
１億円を超える物件も珍しくありません。
こうした中、「割安」だとして注目されているのが
日本の不動産。
先週、現地で開かれた海外不動産投資フェアでも
日本がもっとも注目されているそうです。
インタビューに答える中国人は
「上海と比べて日本の不動産は安すぎて
白菜みたいな値段だ」
「東京オリンピックがあるから、これから価格が上がると思う」
と答えます。
白菜みたいな値段って、スケールが違いすぎます。
現金を持っている中国人は、
不動産を買うのに全く躊躇しないんですね。
もちろん２０２０年の東京オリンピックに期待する
というのも海外投資家の自然な発想です。
また、必ずしも都心だけでなく、
北海道に約７００万円で一戸建ての購入を決めた夫婦もいました。
「娘が札幌で民泊をやっている。
私たちも近くに家を買いたい。」
とのコメント。
訪日客の民泊需要を見込んだ期待をするわけですが、
民泊をやるのは日本人だけでなく、
中国人による、中国人のための民泊。
法整備とか近所迷惑とか、
いろいろな課題や懸念点が話題の民泊ですが、
中国人が所有する物件を中国人に貸す
というスキームも、十分成り立ってしまいそうですね。
このように、日本の不動産を狙う中国人の思惑は様々ですが、
日本の業者から見た共通点は
「海外に資金を逃しておきたいというニーズを皆持っている。」
ということです。
中国国内での経済が不透明であるからこそ
海外への投資欲が高まっているのです。
そしてこれは中国に限らず
本当は日本人にも同じことが言えるはずですね。
お金をたくさん持っている人にとっては
不動産に投資して安定した資産を形成する、
または外貨でリスクを分散する、
というのは当然の考え方です。
日本の不動産会社もそこに目をつけ、
わざわざ中国へ出向いて、
日本の不動産を売り込んでいるわけです。
多くの日本人が、
国内の恵まれた不動産投資の価値に気づかないから
こんな風になってしまうのかもしれません。
頭で考えてばかりいて何もしないと
いつかみんな
中国人に持って行かれてしまいますね。
国内にいる日本人の強みといえば、
そう、融資を引けることです。
気づいたら、即行動です。
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（講演は13:00〜13:40）
会 場：ベルサール新宿セントラルパーク
参加費：無料
申し込みはこちら。
http://www.chintaikeiei.com/fair2016/
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＊とってもわかりやすい、と評判の著書：
「自己資金０円からはじめる不動産投資」
キャンペーン情報はこちら。
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TOKYO MX 『テリー伊藤のマル金ライダー８』に出演！
動画はこちらから。
http://mixer-ex.com/Li91710/114041
9月25日(日)11:30〜 総集編が放送されます。
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金融機関との上手な付き合い方とは？
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金融機関との上手な付き合い方とは？
私の情報ソースの一つ、
「賃貸経営博士」の月刊大家倶楽部 9・10月号に
とても参考になる体験談が載っていました。
それは、全国各地で活躍されている
大家さんの実体験コーナー。
そこに、これまで数々の結果を出した大家さんの
金融機関へのアプローチ方法が掲載されていたので
ご紹介します。
1人目:「銀行に有効なのは紹介と品格」
銀行は大家仲間から紹介してもらいます。
そして初回訪問の時は身なりを大事にしています。
特に品格が出るような服装を選ぶことで、
相手に良い緊張会感を与えます。
一番重視すべきは話し方です。
自分の不動産に対する思いを中心に話します。
今までの融資商談経験上、借りたい気持ちが強いと
融資条件や用意する資料が増えます。
2人目：「ありったけの武装をしていく」
銀行マンが一番重要視しているものは
資料と実績です。
だから自分の資産の見せ方を大事にしています。
家族を含め自分の貸借対照表の資料を持っていき、
自分の資産と借入がどれくらいあるか
を細かく説明できるようにしていきます。
3人目：「絶対に嘘をつかない」
メガバンクに勤めている大家ですが、
嘘をつく方が本当に多い、と感じています。
融資は担当者がやりたいと思うかどうかに
掛かっています。
もちろん最終決定するのは上司ですが、
了承をもらうために、担当者としては
嘘をつかれるのはとても困ります。
銀行の融資担当者は小手先の嘘など簡単に見抜きます。
相談の段階で、嘘をつく人だ、
と思われるともう相手にされません。
審査を通すのは意外に大変なのです。
銀行マンも企業の営業マンと同じで、
お互いの立場を守った上で
関係づくりをすることが重要です。
4人目：「高金利のノンバンクも活用できる」
銀行関係者ですが、ノンバンクをうまく活用して物件を所有しています。
金利が高いからと敬遠されがちなノンバンクは、
法定耐用年数を超える築古物件や
再建築不可物件に対する融資のハードルが低いです。
また、ノンバンクは融資期間を長めに取ることができるため、
家賃収入がそれほど返済に持っていかれず、
毎月のキャッシュフローがを生み出すことが楽になります。
貯まったお金で繰上返済をしたり
物件を増やしたりと、
とても動きやすい状態になります。
要するにうまく活用すれば良いのです。
以上のように、実際に結果を出している人の体験談は
とても説得力があり、
今回の意見は偶然にも
私の実感とほぼ等しいものがあります。
月刊大家倶楽部は、
偏った評論がなく、
あくまでも実体験に基づく生の声が
多く掲載されていますので
とても参考になります。
興味のある方はさっそく見てみてください。
http://www.chintaikeiei.com/web/
9・10月号には私も少しコメントさせてもらっています。
また、11/27の賃貸経営フェアでは
セミナー講演も予定しています。
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お知らせ：大好評！桜木大洋の不動産セミナー開催中。
不動産投資に興味を持った方へ
誰よりもわかりやすい解説をします。
人生を変える最初の一歩を踏み出そう。
東京開催 10月13日（木）19時～21時
詳しくはこちら
http://sakuragi-juku.com/seminar/
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株式投資と不動産投資
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株式投資と不動産投資
起業家の方は、比較的マインドができている人が多いので
不動産投資に対して肯定的に
チャレンジしたいと思う人も出てきます。
しかし残念ながら
金融機関は個人事業主には比較的シビア。
逆に、銀行がすぐにお金を貸してくれるサラリーマンは
不動産投資について懐疑的な人が多いです。
本当に、もったいない話です。
年収を数百万円増やすチャンスがありながら、
リスクが大きいと思い込んで
踏み切れない
でもなぜか、
不動産はやらないけど株はやる
という人がいます。
株の専門家に言わせれば、
しっかりと勉強して
相場の流れを見極める力と時間があれば
短期間に大きな利益を上げることも可能なのでしょう。
でも、たとえ一度や二度、何百万円を儲けたとしても
次の時、次の月には同じように収入を得られるとは限りません。
月収ン百万円を稼いだとしても
次の月はゼロ、もしくはマイナスになることさえあります。
一方、不動産は株のように
先の予測ができないということもなく、
価格の上がり下がりが激しいものでもないので
安定した収益を得られます。
月収１０万円になれば、年収１２０万円、
月収５０万円なら年収６００万円
という風に、
収益源が「家賃収入」に支えられているため
月収×１２ヶ月が、そのまま年収になります。
もちろん退去や修繕があれば
その分の収入は変動しますが、
日頃から経営努力を続けていくことで
大きな減収は避けられます。
そしてその努力とは
時給や日給に縛られることなく、
必要なタイミングに応じて
メリハリつけて行動することができるものです。
これが不動産投資の大きな特徴であり、
強みなのです。
もう一つ、不動産投資は
融資によって大規模にて展開できる、
類まれな投資方法です。
お金を借りて株を買うことはできないけれど、
不動産ならば、自己資金の１０倍、２０倍、
もしくは自己資金０円であっても
融資を引き出すことができるのです。
少ない時間・メリハリのある活動で
安定した収入が得られること
融資を引いて事業展開ができること
この２つが、揺るぎない不動産投資の醍醐味です。
そしてこれを利用するために
磐石な信頼を確保できる
とても有利な属性が
サラリーマン。
サラリーマンこそ
不動産投資にぴったりの職業なのです。
このことに気づいてもらいたいと思い
私は日々、ブログや書籍で情報を発信しています。
そして重要なのは、
気づいた後、行動に移せるかどうか。
実はこれにおいては株も、
すべてのビジネスも同様ですが、
これだ、という情報・機会を手に入れた後、
いかに迅速に行動できるか
が結果に直結し、成否を分けるのです。
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不動産投資を尻込みする人へ
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不動産投資を尻込みする人へ
起業家の人と話をする機会が多くなると
私の現在の仕事にも興味を持っていただき、
純粋に不動産投資について質問されることが増えてきます。
「不動産って、リスクがあるんじゃないですか？」
このリアクションには二通りを用意しています。
- いやいや、他の事業に比べるとはるかにリスクは少ないですよ。
リスクはあるけど、ほとんど回避できる策がありますよ。
もしくは
- そうですね。リスクありますね。借金の額も多いし、
空室が出たり事故があったら自分のお金で返済しなければならないですね。
のいずれかです。
人は不思議なもので、
質問する人は最初から「期待する答え」というものを持っているようで
ほとんどの人は2.の、リスクが高いことを肯定され、
「やめておいた方が賢明」
と回答すると安心します。
一方、自分の思惑と違う、
不動産投資がうまくいくシナリオを話そうとすると、
そんなはずはない
それはあなただからできたこと
たまたま運が良かっただけじゃないか
という反論が始まります。
確かに私には総額で１２億円の負債があります。
一般の感覚では借金まみれ
なのかもしれません。
事実、初めて物件を購入した時は
自宅よりも高い金額の借金を背負って
本当に大丈夫だろうか
と考えたこともありますので、
不安になる気持ちはわかります。
だからこそ、
ワンルームマンションなら
金額も小さいしリスクも少ないだろう
と思って、実は最もリスクが大きいものに
手を出して後悔する人が多いのです。
しかし、不動産投資は自分が住む住宅を買うのとは
全く違います。
扱っているものはたまたま住宅ですが、
不動産賃貸業は「事業」なので
借金の額が事業規模に反映します。
つまり、負債の額が大きいということは
それだけ売上・利益が大きいということに
直結します。
そうならないのは
物件選び・融資判断が間違っていて、
経営努力を怠っている時だけです。
実際、不動産投資を始めてうまくいくと
１億や２億の物件を所有している人は
いつか１０億を超えたい
と普通に目指すようになります。
それだけ、やってみると簡単であり、
このまま規模を拡大すれば
手取りが増える、
ということに気づくのは容易です。
でも、誰でもが１０億を超えられないのは
物件の買い進め方が影響するからです。
その辺が、不動産投資の肝ですね。
リスクにおびえる暇があったら
きちんと基礎を学び
買い方を間違えないように行動した方が良いのです。
こういったことをお伝えするため、
私はブログや書籍で情報を発信し続けていますが、
最初から「否定的な答えを求める人」には
どうやっても届かないし、
そういう人と討論してまで勧めたいとも思いません。
素直なマインドを持ち合わせていないと、
そもそも成果を出せないからです。
「不動産にはどんなリスクがあるのか」
この答えを素直に検証できる人だけが
不動産投資で成功します。
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不動産投資家の伝え方とは？
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不動産投資家の伝え方とは？
久しぶりに主催の不動産セミナーで登壇しました。
私なりには、自分のプレゼンテーションを通じて
「エンターテイメント」を実践したいという信念があるので
ただ言いたいことを言う
間違いのない情報を提供する
ということではなく
参加者はどういう部分にインパクトを感じてもらえるか
何を持ち帰ってもらえるか
終了後、来てよかったと思ってもらえるか
にかなりの集中力を費やします。
これは必ずしも不動産投資に関するレクチャーのみならず
人前で話すときに共通のコンセプトであり、
これらを磨き続けることによって
「伝える力」が養われます。
ですので、これで完璧、と思ったらそれまで。
ほぼ自己満足の世界で完結してしまいます。
自分の伝えたいことが完璧に、参加者全員に
同じように伝わるなどということは永遠になく、
こちらが今、特に話したいこと、
もしくは参加者の顔ぶれによっても
伝え方は変わってくるのです。
また、話し方・伝え方のスキルを鍛えることと同時に
場の雰囲気を敏感に察知することも
重要な演出につながります。
自分の話をどんな気持ちで受け止めているのか
うなずいているのか
笑っているのか
眠そうにしているのか
緊張しているのか
興味がないのか
などなど、パワーポイントを送りながら参加者の反応を感じ取り、
次の伝え方を強めてみたり、サラッと流してみたり
徐々に試していくのです。
不動産投資の基礎知識は、
極めてシンプルに説明できてしまうので
ただ知識やノウハウを伝えるだけなら
簡単に済んでしまいます。
でも、お互いが直接顔を合わせる生きた場で、
ライブで行うセミナーにおいては
そこにやり直しの効かない臨場感が生まれ
参加者とのキャッチボールも楽しめます。
だから私の方も、たとえ同じ話をするとしても
伝え方は微妙に変えていくのです。
セミナーで具体的にお話しした内容は
・私自身の現在のライフスタイル
・物件購入のすすめ方
・収益物件を見極める指標について
・これまでの体験談に基づく実感
でした。
タイトルだけを見れば
極めてありきたりの内容に思えるかもしれません。
ところが実施のアンケートの中には
「不動産投資以外にも共通するものを学んだ」
という意見が多数寄せられています。
こういうコメントを読むと、
私が一番伝えたいことが伝わっているな、
という手応えを感じます。
本当に伝えたいことは
文字や言葉そのものではなく、
強烈な根拠に裏打ちされたマインド
の部分であり
そこに共感してくれる人を一人でも増やしたいと思い
プレゼンの１枚１枚、トークの一言一言に
全身全霊を傾けます。
私自身、伝える力を磨くことは、
不動産投資活動の各局面で有効なだけでなく、
やりがいや向上心を養うのにとても役立っています。
セミナーをやる方も受ける方も、
学び多き場にするか否かは、当人の意識次第ですね。
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物件購入時に忘れがちな税金とは？
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物件購入時に忘れがちな税金とは？
物件を購入してからおよそ半年くらい経つと、
不動産取得税の納付書が送付されてきます。
不動産取得税の決定は、
各都道府県の県税事務所が
その物件（土地・建物）の
課税標準額に基づいて算出されます。
課税標準額×３％。
この「課税標準額」というのは
ちょっと複雑な決まりをもとに計算されます。
どうしてもその根拠が知りたい方は
詳しく書かれてているサイトを見つけましたので
こちらをご覧ください。
https://souzokuzei-pro.com/columns/46/
まあ、私のようにあまり税金や数字が得意でない方は、
素直に計算書・通知書が送られてくるのを待てば良いのですが、
参考までに、今回私に課せられた不動産取得税を
例に挙げます。
購入価格 1億400万円 築24年の鉄骨造
不動産取得税 1,503,200円
購入価格 3億1,000万円 築24年のRC造
不動産取得税 2,874,500円
この他にも、現在所有している物件については次の通り。
購入価格 1億8,500万円 築25年のRC造
不動産取得税 1,738,700円
購入価格 2億9,000万円 築18年のRC造
不動産取得税 3,669,800円
購入価格 2億1,000万円 築30年のRC造
不動産取得税 3,810,800円
こうしてみると
購入価格や築年数、構造体によって
税金の額は変わってきますし、
何よりその土地によっても
大きく価値が変わることは
いうまでもありません。
とにかく、物件を購入する際に
不動産会社に聞いて
きちんと把握しておくことが大切です。
ここで一番お伝えしたいことは
不動産取得税は忘れた頃にやってくる
そして大抵の場合、
かなり高額である
ということです。
このことを忘れて
物件が取得できた時につい嬉しくなり、
毎月のキャッシュフローを使ってしまったりすると
後でとんでもないことになります。
年４回に分納できる固定資産税とは異なり
不動産取得税の分納は原則できません。
ケースによっては、また交渉の仕方によっては
なぜ一括で支払えないのか事情を納得したもらった上で
６ヶ月くらいは分割が認められることもあるようです。
但しその際には当然ながら「延滞税」も加算されます。
この不動産取得税について
きちんと事前に説明してくれる販売会社から
物件を購入すべきですね。
購入予算としては、
仲介手数料や登記費用の他に
この不動産取得税を含めて
物件価格の７％〜８％を見ておくと良いです。
そこで実際にはすぐに支払わない
不動産取得税のことを忘れずに
原資を確保しておかなければなりません。
固定資産税と不動産取得税は
どうやっても節約できない税金です。
決して軽んじることなく
しっかりと予算化することが重要です。
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これから不動産投資を始めてみたいという方、
あと１棟が買えなくて行き詰まっている方へ
本では伝えきれなかった生情報を、
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空室を埋めるためにどこまで条件をのむべきか？
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空室を埋めるためにどこまで条件をのむべきか？
９月は各企業の半期決算により
銀行の融資や不動産会社の仲介販売が活性化するため
物件購入のベストシーズンと言っても
過言ではありません。
同時に、世の中では転勤のシーズンだったりして
賃貸需要においても繁忙期を迎えます。
つまり、今こそが空室を埋めるチャンス。
この時期に各管理会社としっかりとコンタクトを取り
満室に向けて施策を講じなければ
せっかくの機会を逃しかねません。
私の所有物件も、ファミリータイプ１５室中の１室が
4月末に退去され、以来、入居者付けに苦労しています。
ファミリー需要の多い東京都江戸川区葛西にあるその物件は
２ＤＫ、６６㎡ で 家賃１１万円＋共益費９,０００円で
ほとんど相場通りの賃料設定になっています。
それでも競合が多いということで
強力な客付け会社を探し、
特別にキャンペーンをうって
網を広げることにしました。
新しい管理会社は、
当然ながら新しいオーナーを獲得するチャンス
ということで、しばらくは力を注いで頑張ってくれます。
１件目の内見は、駅からの距離が遠い（２０分）ということで
残念ながら希望に沿えず。
そこで、もっとマイカー所有者にアピールするため、
敷地内駐車場を月額１９，０００円のところ、
入居者に限り１２，０００円で提供することにしました。
さらに、管理会社への仲介手数料とも言える「広告費」を、
現在は１．５ヶ月分のところ
２ヶ月に設定。
さらに入居者には１ヶ月間のフリーレントを付けました。
フリーレントとは、いわゆる「家賃無料」ということです。
ここで冷静に考えると、
家賃と共益費で月額１２万円の部屋を埋めるため、
広告費２ヶ月分で２４万円と
フリーレント分の１２万円
合計３６万円を費やすことになるのです。
そして空室の期間は、本来１２万円の収入が０になっているわけですから、
ここ４ヶ月で４８万円を失っているわけです。
今、部屋が決まったとしても、
すでに８０万円の損失ということになります。
空室が出て、それを埋めるということは
こういうことなのです。
賃貸経営の現実ですね。
そして昨日、かなり有力な内見者がありましたが、
なんとその方は
保証会社とは契約したくない、という考えをお持ちでした。
保障会社というのは、
万が一、契約者が家賃を滞納した時に、
代わりに支払ってくれるところです。
その分、契約者である入居者が
月額家賃の５０％〜８０％を
収めることになっています。
その保障をかけないことが入居の条件
と言われました。
さすがに少々悩みましたが、
たとえ今、どんなに信用できる人だったとしても
いざ滞納が始まると、裁判沙汰になったり
破産した時には家賃が回収できないなど
とても面倒なことになります。
管理会社とも相談し、
最大の譲歩として
初年度の保証料（６万円〜９万円程度）は
こちらで負担するので
毎年の契約更新（１万円程度）は入居者負担でお願いします、
と提案しました。
それでもその方は、
保障会社に信用調査されること自体が嫌だったようで
結局、保障会社なしで入居できる物件の方に
決まってしまいました。
残念ですが、私なりにリスクを考えてギリギリの提案でしたが、
それも受け入れられないのであれば仕方ありません。
今回は良い結果に繋がりませんでしたが、
このように
自分なりの尺度・基準・根拠を持って対応するのが
ビジネスの基本です。
決して感情で動いてはいけないのです。
また次のチャンスを待ちます。
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Sルガ銀行で融資を受けると破産する？
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Sルガ銀行で融資を受けると破産する？
２ヶ月くらい前から
「S銀行で融資を受けて物件を買うと
大変な目にあうからやめた方がいい」
という投稿をFacebookで見かけました。
S銀行とは、金利4.5%で迅速に融資をつけてくれる
個人融資専門・不動産投資優遇の有名なところです。
これはかなり過激な内容で、
これから不動産投資をしようとか
すでにS銀行で借りて不動産を所有している人の
不安を煽るテイストになっています。
S銀行のリスクは
金利が高いこと
融資期間が長いこと
資産価値よりも高い金額を融資してくれる
いわゆるオーバーローンが可能なため、
なかなか元金の返済が進まないことです。
元金の返済が進まないうちに
空室がたくさん出て
家賃が入ってこなくなると
身銭を切って返済に回さなければならなくなる
そして、返済が追いつかなくなって
売却するしかないと思っても
もともと実際の価値よりも多く借金しているので
いざ売却しても残債より低い金額でしか売れないから
結局借金が残る。
そして自己破産・・・
というシナリオですね。
こういう目に遭っている人が多いから
S銀行で借りるのは毒薬を飲むことと同じ。
だからやめなさい
と言っています。
しかしこれは、デメリットの部分しか見ていない
非常に偏った意見だと言わざるを得ません。
実際に困っている人がいるのでしょうから
嘘ではないのでしょうけれど
S銀行だって、立派な大手金融機関です。
融資先に破産されたら困るし、
そういうことを平気で構わず融資を出すことは
ないと思うのです。
ようは、借りる人がきちんとリスクを踏まえ
それに対処する経営改善努力を怠らずにいれば、
S銀行のシステムをうまく利用することができます。
もちろん物件選びも重要で、
返済比率とキャッシュフロー比率を計算し、
計画的に資産構築をしていけば
全く問題ありません。
自己資金がなくても不動産投資が始められ
積極的にキャッシュを貯めていくことができる
貴重な金融機関と言えます。
批判投稿にある通り、
低金利で貸してくれる地銀やメガバンクと取引できるなら
無理にS銀行を利用する必要はありませんが
そうも言っていられないのが現実。
だからこそ、リスクやデメリットをしっかりと理解した上で
踏み込めば良いのです。
情報を伝える立場の者としては
良い・悪いではなく、
メリット・デメリットをしっかりと伝え
受け手が自己判断するのに
必要な材料を提供することが
役割だと私は思っています。
このS銀行の批判投稿は
明らかに自分のコミュニティに誘導する
集客が目的です。
もう一つ、PRESIDENTのようなマスメディアにも
面白おかしく取り上げられた記事を読みましたが
これも物事を一面からしか捉えていなくて
偏った意見でした。
まあマスコミは専門分野じゃないから
あくまでも一般論として警告する
ということもあり得るのかもしれません。
しかし、いくら自分の意見を自由に発表して良いとはいえ
不安を煽り、集客手段として使うのは
いささか不快な気持ちにならざるを得ません。
その投稿や記事のリンクをここに貼るのは
主宰者の思うツボなので、あえて控えます。
いずれにしろ不動産投資をするには
リスクが全くないなんてあり得ないし
人それぞれに事情が異なるので
金融機関の利用方法も異なるのです。
自分の状況は自分で把握し、
自己責任でやり抜くために
一つの強烈な意見やキャッチコピーに踊らされないように
いろんな意見を冷静に受け止めていくことが大切です。
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惜しみなく公開します。
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マンタと不動産投資
不動産投資家の仲間と石垣島にダイビングに来ています。
9月の平日、それも月曜から金曜までという日程で
気軽に石垣島へ、４泊５日で来ることができるのも
時間が自由になる同志ならではのことです。
石垣島は日本でも、いや世界でも有数なダイビングスポットとして有名で、
中でも「マンタ」という
畳二畳分はある大きなエイ（オニイトマキエイ）
が出現することで人気があります。
ダイバーなら、一度は遭遇したい、観てみたい大物の一つです。
２月に同じ石垣島を訪れた時には、季節はずれということもあり
残念ながらマンタに会うことができませんでした。
今回はそのリベンジとして、半年前から仲間と日程を調整し
万難を排して臨みました。
ところが、
石垣島に到着した次の日、いよいよダイビング初日だというのに
そのタイミングに合わせたかのように
台風がやってきてしまいました。
午前中に１本潜っただけで、海が大荒れとなり
あえなく引き返す羽目に。
これからあと二日も潜る予定だったのに
どうなるんだろう、という思いでした。
でもそこは、前向きな人達の集団なので、
常にポジティブです。
ダイビングが中止となって空いた時間を
大浴場でくつろいだり
マッサージに行ったり
美味しいお寿司を食べる
ことに使います。
それはそれでかなり満足度が高く
日頃の疲れを癒すのに十分な時間の使い方でした。
そして二日目。
台風はあっという間に過ぎ去り、
雲の間から時おり日が差すほどに天気は回復してきました。
そしてその日の３本目のダイビング。
見事、たくさんのマンタに出会うことができました。
「見つけた」とか「見かけた」というレベルではなく、
６匹のマンタが次々と頭の上や目の前を往来するのです。
本当に手を伸ばせば届く距離まで
２メートル四方大のマンタが近づいてきます。
まるで水族館のショータイムのようなシーンが
およそ３０分も続きました。
ゆっくりと、ゆったりと
羽を上下に動かしながら
大きな口を広げ、少し目をキョロキョロさせながら
大海原を行き交うマンタ。
この姿に、人は魅了されるのです。
こうしてまた一つ、私の夢が叶いました。
なんだか、サラリーマンをリタイヤしてから
やけにラッキーが舞い込んできているような気がします。
きっと、すべてのことを前向きに捉えるようにしているから
だと思います。
台風が来たからもうダメだ
明日からどうすれば良いんだろう
せっかく石垣島まで来たのに・・・
というようなことを口にする仲間は
私の周りには一人もいません。
今日を目一杯楽しみ、
明日はきっと良いことがある
そう信じて、
今、できることに全力を尽くします。
そうすることで
結果的に運が開けています。
今回は石垣島のマンタが
想いにこだわること
諦めないこと
何があっても前向きに捉えること
の大切さを教えてくれました。
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不動産融資における意外な注意点とは？
収益物件を購入する際、
金融機関から「個人」で融資を受ける時、
見落としがちな重要ポイントがありますので、お伝えします。
それは、健康診断です。
融資を受けるのになぜ健康診断が必要か
というと
個人融資には、「団体信用生命保険」が条件になる場合が
ほとんどだからです。
団体信用生命保険とは
債務者が命を落とした時に
残債が免除される保険のことです。
事故はもちろん、病気の場合でも
亡くなってしまえば
保険が下りるのです。
つまり、生命保険の保険金が
ローン残債、ということになります。
だから極論すれば
生命保険代わりに物件を購入することだって
十分あり得るのです。
自分の住宅を買うときにも
大抵はこの保険に加入します。
かくいう私も普通の生命保険には加入していません。
初めて物件を購入するのに
多額の借金を背負うのは怖い
と思うことがあるかもしれませんが、
「生命保険代わり」と思えば
少しは気がラクになります。
ところで、団体信用生命保険はあくまでも「生命保険」ですので
加入時には当然、健康であることが必要です。
だから、融資を申し込む際には
迅速に健康診断を受けなければなりません。
団体信用生命保険では
総借入額が２億円までに対し、血圧・尿検査を実施してもらいます。
これをクリアするため
検査日まで一週間くらいは、暴飲暴食・甘いものを控えます。
血圧が高い方は、血液サラサラ系のサプリなどを摂取することがオススメ。
また、検査前に息を切らさないよう、時間に余裕を持っていくことが大切です。
総借入額が２億円以上になってくると、上記に加えて血液検査を要します。
これをクリアするため
検査前１０日くらいはお酒を控えたり、
内臓脂肪過多、脂肪肝にならないよう、日頃からダイエットをしておきましょう。
実際、私の知り合いにも、血液検査で引っかかり
融資が下りなかった人を何人も知っています。
また、自分の前にローンを申し込まれた方が
属性は申し分ないのに
最後の健康診断でNG判定となり
２番手・３番手にチャンスが回ってくる
なんていうこともザラにあります。
ですので、健康診断を侮ってはいけません。
高額な融資を受け、人生を変えるためには
まさに体づくりから
怠ってはいけないのです。
かつて、私を担当してくれた不動産販売会社の担当セールスさんは、
迅速に融資を通すため、
私の自宅の近くの病院に片っ端から電話し、
土曜日でも診療してくれて
すぐに結果をくれるところを探し出してきてくれました。
そこまでするのか、と思ったこともありますが、
このくらいのスピード感で行動しないと、
チャンスを逃すことがあるので要注意です。
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不動産オーナーの思わぬ出費とは？
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不動産オーナーの思わぬ出費とは？
やっと収益物件を購入して
それなりの利回りから家賃年収、
キャッシュフローを計算していくと、
ようやくこれで余裕のあるお金が得られる、
とまずは安堵します。
ところが、なかなかその通りにいかないのが
不動産投資の厳しいところ。
今日は私の物件をお任せしている管理会社さんから
残念なお知らせが入りました。
約半年前にギリギリで融資を通し、
やっとの思いで手に入れた物件についてです。
購入当初は４６室中８室が空室。
そこで半年間の満室保証をつけてもらい
購入に踏み切りました。
そして管理会社さんとタッグを組んで
この半年間でなんとかほぼ満室になることが
見えてきました。
これは本当にすごいことで、
これまで埋まらなかった部屋を満室にするのですから
それなりに念入りな施策とアプローチが必要だったのです。
そうしてようやくホッとしたのもつかの間、
今度はすでに入居していた方から退去の連絡。
しかもその方は10年以上にわたり
部屋に住まわれていた方で、
退去後は非常に部屋が古くなり、
傷みが激しくなっていました。
その部屋の原状回復、つまりもう一度キレイにして
次の入居者を入れられるようにするには、
管理会社の方の見立てでは、
古い設備を入れ替え、壁・床等の傷みもひどいため、
ひととおりの交換・張替え・補修を行う必要があり、
総額465,000円もかかってしまいます！
悪意のある管理会社の場合、こういう時に
あり得ない金額をふっかけてオーナーから
大金を引き出そうとしたりするのですが、
こちらの管理会社さんは長年お世話になっている
良心的なところで、しかも細かくリストアップされた
修繕項目を見ても、この金額でも最低限度のことで
出費を抑えられていることがわかりました。
このマンションは平均家賃４万円、共益費3,500円の
単身向けで、とても狭い部屋なのですが、
かなり古くなってくるといきなりこのくらいの金額が
かかってしまうのですね。
修繕費を家賃で回収するのに１年以上かかる計算になり、
ちょっと軽いめまいがしてきます。
でも、これが賃貸経営の現実です。
では、この物件は買わなければよかったのか、というと
決してそんなことはありません。
満室想定では年間キャッシュフローが
300万円以上になり、
予定通り満室になれば
今回の修繕費が約50万円かかっても
まだ多くのキャッシュが残ります。
そして何より、この物件は
購入後の消費税還付で
すでに1,400万円を得ているのです。
ここからが賃貸経営のスタート。
物件を所有すると
様々なメリット・デメリットがあり、
メリットは最大に、
デメリットは最小に抑えるよう
日々努めることが大事ですね。
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本の読み方と不動産投資
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本の読み方と不動産投資
不動産投資を始めるのにどんな本がおすすめですか？
と聞かれることがあります。
不動産のことについての基礎知識を得たいのであれば
もちろん私の著書
「自己資金０円からはじめる不動産投資」（青月社刊）
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をお勧めします。
しかし、そういうことではなく、
不動産投資を事業として捉え、
ビジネスが上手くいくための心構えや
人脈を広げるためのコツを学びたい
ということであれば、
迷わずコヴィー博士の「７つの習慣」を挙げるでしょう。
世界で最も売れたビジネス書と言われる「７つの習慣」は
世界で3,000万部、日本でも200万部以上が出版され、
１９８９年、ベルリンの壁が崩壊した激動の年に創刊されました。
「７つの習慣」は、日本でも多くのビジネスマンから主婦、学生の方まで幅広く知られており、
比較的アンテナの高い方々の集まりに出席すると、およそ８割は
「知っている」
「聞いたことがある」
「買った」
と答えられるそうです。
でも、そこから「全部を読んだ人」
と言うと、ぐっと割合が減り、
この本の実践を意味する「ミッションステートメント」という
自己の目標を設定をされた方、というと
ほぼ１割以下になるそうです。
その理由はまず、本の厚さ。
全部でおよそ５２０ページもあるので、
普通の文庫本や新書に比べてかなり重いし、
ポケットには入りません。
持ち運ぶにもそれなりのバッグが必要です。
さらに、原書は英語ですから、
日本語訳に違和感を感じられた方もいらっしゃるかもしれません。
ただでさえ心理学のようなテイストがある中、
英語の言い回しのまま日本語に言い換えられると
かなり伝わりにくい部分があると思います。
しかしそれは、現在出ている「完訳版」という方を読めば
かなりスッキリと頭に入ってきます。
７つの習慣は、仕事でもプライベートでも、
人が幸せになるための十分な目標を設定し、
円滑な人間関係を構築して成功を手に入れるための指南書です。
物事を思い通りに進め、人生を豊かにするために必要な
「人格形成」について説かれた本です。
宗教とは全く関係ありませんが、
多くのビジネス書やマインド向上のための本も、
かなりこの「７つの習慣」に原点があるのではないか
とも思えます。
私自身、以前所属していた不動産投資塾で紹介され、
以来、何度も読み返しています。
さらには、一般社団法人 ７つの習慣アカデミー協会
が主宰する「７つの習慣®実践会ファシリテーター」として
個人向けに読書会を開催できる資格も持っています。
分厚い本なだけに、
評判だけ聞いて、とりあえず買って、
ちょっと読み始めたけど
難しそうだからやめちゃった
そんな人も多いのでは、と思います。
でも何かの折に
ぜひもう一度、手にとってみていただきたいです。
不動産投資に限らず、
ビジネスを成功に導くためのヒントや
人とのコミュケーションを円滑にするためのポイントが
たくさん書かれています。
ネットで購入される方は、
「完訳版 ７つの習慣」
で検索してみてください。
読むたびに、新しい発見がある。
そして、覚えたことを実践する。
まさに不動産投資にとっても
有効なバイブルです。
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学園祭と不動産投資
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学園祭と不動産投資
高校１年生の息子が通う学校には特徴的なところがあって、
生徒に起業家マインドを意識させるイベントが行われます。
自主性と将来の夢を確立することが目的です。
例えば学園祭では、生徒が模擬店やお化け屋敷などの企画を自ら提案し
父母に対して出資を求めるという
「起業体験プログラム」があります。
単に「クラスの出し物」としてではなく、
ものを売る場合には仕入れから広告宣伝、販売までを企画し、
出資者である父母から必要な資金を集めて臨みます。
それでも学校行事なので利益第一主義ではなく、
出資は一人１万円まで。
各企業（チーム）の獲得資本金額はあらかじめ上限を設定。
上げた利益は学校の設備費に回したり、
バングラディシュへの寄付を行った後、
わずかながら出資者（株主）へ配当が行われます。
今日は父母を株主と見立てた
「投資家説明会」が開催されました。
２０チームが順番に２分間のプレゼンテーションを行い、
投資家（父母）からの質問を受けて
最後に出資者と投資額（株）を募ります。
プレゼンするのは
社長や副社長、秘書、経理などと名乗る生徒数名。
出資金額が希望に満たない場合にはその範囲でしか出店できなくなるので、
自分の店をより万全なものにするべく
一生懸命に作ったパワポと
熱いトークが繰り広げられます。
感心するのは、
皆それぞれレベルの差はあれども
きちんとプレゼンの基礎に沿って
シナリオが展開されていること。
これは学校側の日頃の指導が行き届いている証拠です。
「みなさんは、こんなことにお困りじゃありませんか？」
と問題提起から始まり、
1)企画の意図、目的（企業理念）
2)販売商品
3)利益予想額
4)損益分岐点
5)要望投資額
これらをまとめて２分で話すのです。
焼き鳥屋をやる生徒は他店との違いを強調したり、
フランクフルトやハンバーガーのチームは
どうやって高品質を実現するのか、
お化け屋敷や迷路など
レクリエーション型の催しでは
待ち時間の解消方法やスタッフの動き方など
とてもよく練られたアイデアが披露されました。
ちなみに余談ですが、
全国高等学校の学園祭で行われる模擬店数では
１位：チュロス
２位：たこ焼き
３位：ピザトースト
だそうです。
父母の方も株主として真剣に質問を考え、
「食材を仕入れる量はどうやって判断するのか」
「アイスはどうやって保存しておくのか」
「なぜこの価格帯なのか」
など、鋭いツッコミ。
こちらも投資家気分を味わえて楽しくなります。
質問を受けた発表者は必ず最初に、
「ご質問ありがとうございます。」と言ってから回答。
このルールは誰一人として破らなかった。すごい。
たった２分間で、自分がやりたいことを話す
というトレーニングを積んでいる高校生たちを見て
素晴らしいなぁ、と思いました。
私の高校時代には全く教えられなかった分野ですが
近頃は当たり前のようですね。
今はこんな若者が増えているのだから、
我々社会人としても油断できないな、と感じます。
良い刺激をもらいつつ、子供たちを応援していきます。
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親孝行と不動産投資
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親孝行と不動産投資
私は家族を守るために不動産投資を頑張っていて
妻と二人の子供と過ごす時間を大切にしています。
しかし、私には８３歳になる母親がいて
４３年前に父を病気で亡くして以降
女手一つで私を育ててくれました。
今は車で30分のところに一人で住んでいます。
一人の方が気楽でいい、とのことですが、
万が一何かあれば駆けつけられる距離におります。
その母親にも恩返しをしようと
月に一度は二人でランチに行きます。
でも、貧乏性が染み付いている母親は、
私がホテルや一流のレストランに連れて行くと
「高いお金を払わせて申し訳ない」
と遠慮がちにしています。
新聞に入っている寿司チェーン店の折り込みチラシから
茶碗蒸しの１００円割引券を切り抜いて
「ここに連れて行って」
というような人です。
寿司チェーン店も悪くないのですが、
せっかくだから
丁寧にサービスをしてくれて
ゆったりと料理を楽しめるお店にしたい
その方が料金もずっと高いのですが、
何より気持ちが豊かになります。
手の込んだ和食料理を口に運ぶ母が
思わず「おいしいねー」と
目を丸くする瞬間、
連れてきてよかった、
と私の満足度もピークになるのです。
節約して、割引券を使って食事をするのもいいけれど
それで実際にどれだけの満足度が得られるのか
多少値段が張っても
心からおいしいと思える料理を食べながら
せっかくの貴重な時間を
より豊かな気持ちで過ごす方が
総合的には価値があるのではないか
と、母にも説明します。
それが私にとって
人生の時間にかける「投資」です。
それを聞いた母は
「それもそうね」
と納得し、
デザートに頼んだメロンを
食べやすい大きさに切ってもらうようにお願いし
食後に持ってきてくれた
温かいお茶を
大事そうにすすりました。
少しでも安い買い物・安い食事をすることを目指すのではなく
できるだけ豊かな時間を過ごし、印象に残るほどおいしい食事
をする方が、結局は満足度が高いんだ
ということを、身をもって感じてもらいました。
もちろん、毎日こんなことをしたいとは思いませんが、
月に一度くらいは、全く有意義にできます。
お金と時間の使い方は、
その人の考え方によって
価値が変わってくるものです。
サラリーマンをリタイヤし、
時間が自由になったため、
こうして平日の昼間から
母親をランチに連れてくることができるようになりました。
だからこそ、その時間を極上のものにするため、
おいしい食事を存分に楽しむことも大事なのです。
そのために
今回は母親にもマインドセットが必要だったし、
それを理解してくれて
実感してくれたことが嬉しいです。
私が不動産投資をする目的の一つが
実は「親孝行」なんだな、と
今日改めて気づきました。
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