不動産オーナーの思わぬ出費とは？
2016/09/05 自慢できない失敗体験
やっと収益物件を購入して
それなりの利回りから家賃年収、
キャッシュフローを計算していくと、
ようやくこれで余裕のあるお金が得られる、
とまずは安堵します。
ところが、なかなかその通りにいかないのが
不動産投資の厳しいところ。
今日は私の物件をお任せしている管理会社さんから
残念なお知らせが入りました。
約半年前にギリギリで融資を通し、
やっとの思いで手に入れた物件についてです。
購入当初は４６室中８室が空室。
そこで半年間の満室保証をつけてもらい
購入に踏み切りました。
そして管理会社さんとタッグを組んで
この半年間でなんとかほぼ満室になることが
見えてきました。
これは本当にすごいことで、
これまで埋まらなかった部屋を満室にするのですから
それなりに念入りな施策とアプローチが必要だったのです。
そうしてようやくホッとしたのもつかの間、
今度はすでに入居していた方から退去の連絡。
しかもその方は10年以上にわたり
部屋に住まわれていた方で、
退去後は非常に部屋が古くなり、
傷みが激しくなっていました。
その部屋の原状回復、つまりもう一度キレイにして
次の入居者を入れられるようにするには、
管理会社の方の見立てでは、
古い設備を入れ替え、壁・床等の傷みもひどいため、
ひととおりの交換・張替え・補修を行う必要があり、
総額465,000円もかかってしまいます！
悪意のある管理会社の場合、こういう時に
あり得ない金額をふっかけてオーナーから
大金を引き出そうとしたりするのですが、
こちらの管理会社さんは長年お世話になっている
良心的なところで、しかも細かくリストアップされた
修繕項目を見ても、この金額でも最低限度のことで
出費を抑えられていることがわかりました。
このマンションは平均家賃４万円、共益費3,500円の
単身向けで、とても狭い部屋なのですが、
かなり古くなってくるといきなりこのくらいの金額が
かかってしまうのですね。
修繕費を家賃で回収するのに１年以上かかる計算になり、
ちょっと軽いめまいがしてきます。
でも、これが賃貸経営の現実です。
では、この物件は買わなければよかったのか、というと
決してそんなことはありません。
満室想定では年間キャッシュフローが
300万円以上になり、
予定通り満室になれば
今回の修繕費が約50万円かかっても
まだ多くのキャッシュが残ります。
そして何より、この物件は
購入後の消費税還付で
すでに1,400万円を得ているのです。
ここからが賃貸経営のスタート。
物件を所有すると
様々なメリット・デメリットがあり、
メリットは最大に、
デメリットは最小に抑えるよう
日々努めることが大事ですね。
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
お知らせ：桜木大洋の不動産セミナー開催中。
これから不動産投資を始めてみたいという方、
あと１棟が買えなくて行き詰まっている方へ
本では伝えきれなかった生情報を、
惜しみなく公開します。
東京開催 9月14日（水）19時～21時
詳しくはこちら
http://sakuragi-juku.com/seminar/
——————————————————-
＊とってもわかりやすい、と評判の著書：
「自己資金０円からはじめる不動産投資」
キャンペーン情報はこちら。
http://sakuragi-juku.com/shikin0/
——————————————————-
TOKYO MX 『テリー伊藤のマル金ライダー８』に出演！
動画はこちらから。
http://mixer-ex.com/Li91710/114041
——————————————————-
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
前号のブログ
本の読み方と不動産投資
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
今なら無料登録受付中！
↓↓↓こちらをクリック↓↓↓
桜木不動産投資塾
