不動産管理会社からの学びとは？
昨日、不動産投資セミナーをはしごして、
見たり聞いたりして共感・納得した時は
行動しなければ何も始まらない
という当たり前の気づきをシェアしました。
午前中に参加したセミナーのテーマは
「満室経営のために大家がやるべきこと」
ということ。
自分が知らないことはほとんど無い
とタカをくくっていた私は、
知っているだけでやらないのは
何も知らないのと同じ
ということを再認識し、
その場でできることから行動に移しました。
内容の是非はさておいて、
私の行動パターンと時間の遣い方をご紹介します。
まず、セミナー中に、
「管理会社をよく選定すべし」
という項目があったので、
現在、空室を一生懸命埋めようとしてくれている
管理会社に頼るばかりでなく
ちょうど届いていたメルマガをきっかけに
「管理会社の一括見積りオファー」
を出してみました。
http://www.rakumachi.jp/c/18550/8gqodjhs
こういう時、自分の物件の正確な住所や間取り図、写真
が必要になってきますが、
私はいつも持ち歩いているパソコンに
必要なデータが保存されているため、
すぐに提出することができます。
その見積りオファーのシステムは、
一度に５社へ、資料提出できるようになっていました。
午前中、聴講中に申し込みを送信した後、
早めにそのセミナー会場を後にし、
次の会場まで車で約４０分。
ここでまず驚いたのは
一括見積りオファーのボタンを押した後、
３０分後に１社から電話があり、
３５分後にもう１社から電話、
そして１時間後にはさらにもう１社から電話があったことです。
そのすべての電話連絡を、
車での移動中と、次の会場まで歩いている間に
済ませることができました。
最初の１社の方は、
その日の午後に現地を見に行ってくれて
夕方には次の面談のアポを取りました。
２社目の方からは別のアプローチがあり、
その日のうちに名刺付きのメールをいただきました。
そこには、私の物件がレインズ（業界情報サイト）に
載っていないことを指摘され、
現在の管理会社の「専任媒介」を、
「一般媒介」にして情報公開するように
申し入れた方が良い、とのご提案を
丁寧な文章でいただきました。
３社目の方は、先の二社と比べてしまうと
スピード感を感じられませんでしたが、
とりあえず現地へ見に行ってくださるとのこと。
今日の学びは、
「行動すればすぐに応えてくれる人がいる」
「営業マンによって提案のスピードと内容が異なる」
ということ。
そして
相手のスピートと内容に、
自分もすぐに反応できるようにしておかないと
大切なタイミングを逃す可能性がある
ということです。
目的は、自分の物件を満室にすること。
そのために、有能なパートナーを見つける行動は、
現在の管理会社とのコミュニケーションと併行して
できる限りやっておいた方が良いですね。
目的を達成するためのアンテナを
常に立てておくことが大切です。
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不動産投資セミナーでの決意とは？
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不動産投資セミナーでの決意とは？
不動産投資を気軽に学ぶには、セミナーに参加することが一番です。
私も日々興味のあるセミナーを探すことを習慣づけ、
不動産投資に限らずいろいろな情報収集のチャンスをうかがっています。
今回はたまたま、一日に二つのセミナーをはしごする機会がありました。
朝９時半から始まったセミナーでは、
かなり内容の濃い「空室対策」について。
私の物件は、昨年までずっと満室でしたが、
今年になって各棟で１〜２室の空きが出始めています。
そのうちの一つは、４月からずっと空室のままですが、
ファミリータイプで月家賃１１万円なので
収入に与えるインパクトも大きくなってきています。
たまに客付け会社を訪問したり
メールや電話をしていましたが、
どうも反応がよろしくない。
「社員一同がんばります」とか
「決まりそうな時はすぐに相談させていただきます」
などの言葉を鵜呑みにしていました。
基本的には管理会社にお任せする方針にしていたのですが、
それが甘い考えであることを
今日のセミナーで思い知らされました。
考えてみれば当然です。
大家として、客付け会社と良い関係を保つことはもちろん重要ですが、
大家自身が自ら努力できることもたくさんありました。
・競合物件を認識しているか
・募集家賃が相場と比べて適正かどうか、把握しているか
・該当物件の募集サイトはきちんと長所をアピールできているか
今までも何度も目にしている文言で
やるべきこと、としては十分認識していたのですが、
「知っている」と「やっている」は大違い。
恥ずかしながら、まずは行動しないと
現状は改善されないままであることを
久しぶりに痛感しました。
これまでもいろいろな空室対策を講じてきたつもりですが、
もう一度、初心にかえって取り組む必要がありますね。
セミナー講師の方が
とても印象に残る言葉を話されていました。
「これをやったからといって、必ず結果が出るかわからない。」
「結果が出て初めて、このやり方が正しかったと思える。」
だからこそ、
「行動することがまず難しい
そして、継続することはさらに難しい」
その通りですね。
良い話を聞いて、「ためになった」と感じるだけでは何も変わりません。
すぐに行動に移せる人はそのうちの何割か。
そして、
うまくいかずに時が経ってくると
ついつい気持ちが空回りするか、
そのうちに、忙しさに紛れて意識が弱くなってしまい
やるべきことがおろそかになってしまいます。
セミナー参加のメリットは、知識を得たり学ぶことだけでなく、
自分の意識を変え、あるいは基本を思い出させてくれる
貴重なきっかけにもなり得ますね。
私も今日から行動し、結果が出るまで継続します。
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不動産投資マーケットデータを見て何を考えれば良いのか？
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今の不動産投資市場で生き残るには？
「昔は良い時代だった」とは、どんな時にも聞くセリフです。
過去や他人を羨んでいても、
自分を取り巻く環境は何も好転しないのが現実ですが、
５年くらい前から今日に至るまでの不動産投資市場を振り返って、
今、不動産投資家としてできることは何か、を考えてみました。
まず、２０１２年の秋以降、
不動産等価格が上昇しました。
これまではメガバンクもこぞって収益不動産に融資をしていたり、
物件価格も抑えられていて、
利回り１１％、１２％なんていうのもザラにありました。
市場に変化をもたらした一つの背景として、
同年１２月に発足した第二次安倍内閣の
「金融緩和」政策が関係しているのは明らかです。
金融緩和があると、
各金融機関が「融資の条件」を緩めます。
具体的には、金利を下げたり、
期間を延ばしたり、
対象エリアを拡大する
ということになります。
これは不動産投資家にとってチャンス
ということになりますが、
多くの投資家が融資を受けられるようになる
ということは
買いたい人が増える
ということになり、
買いたい人が増えると
売る側が強気になります。
売る側の強気とは
売価を上げる
ということです。
融資が通りやすくなるのですから
売価が高くなっても
買える人が増える一方なのです。
そうして数年が経ち、
「物件価格が上がり続けていて売りやすいな」
と感じた投資家が
今が利益確定の時、と考えるようになります。
こうして売り物件が増え、さらに融資が緩和される
ということは、不動産投資家にとって有利な反面、
売価が上がる分、利回りは低くなっていくのです。
そこへきて、円高傾向になると
海外の投資家が国内の不動産市場に参入してきます。
この方々は現金をたくさん持っているし、
自国の不動産を買うよりも
もともと日本の不動産の方が利回りが高いため、
ちょっとくらい利回りが低くたって問題ないのです。
２０１６年までのデータによると
依然として物件の高値は続いているものの
２０１３年、２０１４年のような高騰の勢いは見られなくなってきています。
利回りも低い状況ですが、さすがにこれ以上は下がらないのでは
との見方も出てきています。
では、こんな時期をどうやって乗り切っていくのか？
少なくとも言えることは
融資が出やすくなっている以上
買いたいと思う人がたくさんいる
ということは間違いありません。
そんな時、誰もが欲しいと思うような物件を手に入れるには
不動産販売会社の方とより密接なコンタクトを取り
未公開物件を紹介してもらうのが近道なので
そのための努力を惜しまないことです。
もしくは目先を変えて
多くの人が欲しいと思わないような物件、
つまり
空室が多くて価格が下がっている築古木造アパートや
資産価値は低いけれど長期間の融資をしてくれる銀行がついている物件など
自分である程度のリスクを背負って
今、買えるものを買っておく。
こういう考え方もありますね。
そのかわり、１棟目については特に
資産価値を維持できるけどキャッシュは期待できない物件か、
それとも
キャッシュフローは確保できるけれど資産価値は低い物件か
どちらを優先するのか
将来を考えて自己判断する覚悟が必要です。
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不動産投資家のための主要都市市場分析 2016夏
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不動産投資家のための主要都市市場分析 2016夏
過去一年の不動産投資市場というと
多くの人が
「数年前と比べて、価格が上がっている」
という印象を持っていると思います。
一方で家賃を値上げする傾向は聞かないので、
物件価格と家賃収入の比率を表す「利回り」は
必然的に「低く」なっています。
この実態について、
２０１６年７月２５日付の全国賃貸住宅新聞に
ポータルサイト「健美家」の社長さんからのコメントが
載っていましたので、データとともにお届けします。
この一年の動きとして、
２０１５年７月〜２０１６年６月に
健美家に登録された全国の
区分マンション
一棟アパート（いわゆる木造で小規模なもの）
一棟マンション（鉄骨造・RC造など大型のもの）
の表面利回りについて。
全国平均は？
・区分マンション ８.４６％→７.７２％
・一棟アパート ９.３８％→９.１８％
・一棟マンション ８.６３％→８.１５％
すべての形態で低下しており、
２０１２年秋の第二次安倍政権発足以降
アベノミクスによる物件価格上昇（＝利回り低下）の
傾向がまだ続いているようです。
地域別には？
東京
・区分マンション ６.９２％→６.３８％
・一棟アパート ７.６８％→７.２１％
・一棟マンション ６.９５％→６.７８％
と、こちらも低下。
価格の高さも利回りの低さも国内１位の当エリアは
低金利で意欲を高める日本人の他、
外国人投資家の現金買いなども目立ち、
需要を押し上げているようです。
札幌
・区分マンション １２.９５％→１２.６９％
・一棟アパート １２.２１％→１１.５６％
・一棟マンション ９.３７％→８.１５％
特に一棟ものの下げ幅が目立ちます。
近年は本州の投資家が札幌物件を購入する場合でも
積極的に融資を行う金融機関が増えており、
それも一棟ものへの引き合いを強めている要因だそうです。
名古屋
・区分マンション １１.７５％→９.８２％
・一棟アパート ８.２７％→７.６４％
・一棟マンション ８.６４％→７.５７％
こちらも軒並み利回り低下。
大阪
・区分マンション ８.００％→７.４９％
・一棟アパート １０.９８％→１１.１２％
・一棟マンション １０.０５％→１０.１３％
大阪では一棟ものが利回り１０％を超えているのが目立ちます。
この背景には、違法建築などの融資がつきにくい物件の多さなどが関係しているらしく、注意が必要です。
福岡
・区分マンション ９.５９％→８.９６％
・一棟アパート ８.８７％→７.９５％
・一棟マンション ７.４４％→６.９８％
ついに一棟マンションの利回りが６％台に。
東京に次いで全国２位の低さです。
投資エリアとしては人気が高いようですが、
家賃相場が安いことも一層拍車をかけています。
以上、全国主要投資の利回りの変化を数字で見てみました。
これらはあくまでも参考データに過ぎませんが、
相場感を持つのには役に立ちます。
自己資金が少ない、属性の低い投資家にとっては
厳しい状況に変わりなく、
その中でも自分に合う一棟を見つけるには
さらなる努力と忍耐が必要になりそうです。
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不動産業者の種類はどれだけあるの？
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不動産業者の種類はどれだけあるの？
収益物件を手に入れ、円滑な賃貸経営を行うために、
最も重要なパートナーとなるのは、言うまでもなく
不動産業者です。
一口に不動産会社と言っても
それぞれの企業で特化した分野を持っています。
駅前の地元の賃貸物件を仲介することをメインにしているものは
地元密着型の昔ながらの老舗だったり、
大手チェーンの傘下に入り、フランチャイズで店舗展開しているものが
ありますね。
タワーマンションの販売を手がけている会社や
住宅専門の建売などは、主に「実需」と言って、
購入者が自分で住む家（部屋）を販売することに注力しています。
また、さらに広い視点では、
細かい土地を買い上げて事業用地として開発できるように
話をまとめる、いわゆる「地上げ」を専門とする業者や、
比較的大規模な土地を仕入れてマンションや住宅を建てることを
専門にしている「デベロッパー」と呼ばれる形態もあります。
そして私たち不動産投資家と最も関係が深いのが
収益不動産を専門に扱う会社です。
あえて回りくどい説明になりましたが、
不動産投資を始める際の基礎知識として
業界全体を俯瞰し、
自分に適した会社と効率よく出会うための
予備知識として覚えておくと良いと思います。
さて、収益不動産を専門に扱う業者は
仲介物件をどのように探してくるのかというと
主には「レインズ」と呼ばれる
不動産業者向けの物件情報システムが使われています。
レインズは
Real Estate Information Network System＝REINS
と言って、宅地建物取引業法に基づき、
国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である
全国で４つの公益社団法人や公益財団法人によって運営されています。
ここには全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれているのです。
つまり、我々のような個人の不動産投資家では見ることができない、
商品で言うところの「卸売市場」のような流通ソースになります。
この卸売市場に常にアクセスし、全国から情報を集めて
私たちエンドユーザーに紹介・斡旋して
その仲介手数料を得る、というスキームが
この業態のビジネスモデルです。
ですので、一般の不動産ポータルサイトに載っている物件や
チラシ広告等で見かけるものは
ほとんどが「レインズ」から引っ張ってきた物件
ということになります。
全国の不動産会社に公知されているため
それだけ早く見つけて、早く購入交渉をしないと
魅力的なものほど あっという間に売れてしまうのですね。
ところが例外として、売主から直接 売却を依頼され、
しかも短期で成約させたい事情があったり、
不動産会社自ら物件を買い付け、
修繕したり満室にした上で、
幾らかの利益を乗せてすぐに売却するケースもあります。
そういう物件は「未公開」とされ
取り扱う業者は専任で販売までを行うことが多いです。
短期売買が最優先となるので、当然ながら利回りなどの条件が
抜群に良いものがあります。
このような未公開物件を仕入れられる力を持った業者と
いかに多くのコンタクトを取れるかが
収益不動産を手堅く購入するためのポイントなのです。
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不動産投資家は失業保険をもらえるのか？
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不動産投資家は失業保険をもらえるのか？
私は３月末でサラリーマンを辞めました。
つまり退職して職を失ったので、
次にやるべきは失業保険の給付申請かな、と考えていました。
たしかにサラリーマンの副業として
収益不動産を所有していますが、
これは副収入だし、
会社に勤めているわけではないので
関係ないはずです。
失業保険の給付を受けるには
ハローワークへ行って
申請しなければなりません。
幸か不幸かこれまでハローワークという場所へ
行ったことがなかったのと、
退職後もいろいろとやらなければならないことが
山積していたため、優先順位が低くなり
初めて訪問したのが７月半ばとなってしまいました。
かつての勤務先から送られてきた「離職票」に
これまでの職歴や自分のスキルなどを記入し、
これからどんな職に就きたいか、
収入はどれくらいを希望するか
など、できるだけ丁寧に書いて窓口に提出。
そしてその場で配布されたアンケート用紙のようなものに
ふと目をやると
１点だけ気になる文言を見つけてしまいました。
「あなたは、会社の役員ですか？」
うーん。これまで法人を立てて物件を買い進めてきたので
すでに妻を代表にした４つの合同会社と
自分を代表取締役にした１つの株式会社があるので
これには「はい」と答えざるを得ません。
そうして恐る恐る担当の職員さんに
「会社の代表だと、失業保険はもらえないんですか？」
と尋ねると
「もちろんダメです。」ときっぱり。
失業保険は、働く意思があって仕事に就けない人を応援する制度です。
不正な申告をすると、重い追徴金が課せられます。
という文字がいろんなところに書かれていました。
法人の代表になっている人は、自営業を営んでいると見なされ、
「働く意識があって仕事に就けない人」ではないのです。
ちなみに退職後、法人設立の準備をすることも
基本的には認められません。
一応、もらえたかもしれない給付金の額を確認すると
７８１０円×１５０日＝１,１７１,５００円。
でもこれをもらうためには
毎月１回、決められた日にハローワークへ行って
面談らしきものを受け続けてないといけません。
そして万が一、後で不適格だったことが判明すれば
給付金の全額返還に加えて、追徴金が最大その２倍。
つまり支給金額の３倍返しとなるわけです。
約５ヶ月間にわたりハローワークに通い続け
仕事を探すフリをして
挙句の果てに罰金を払うというリスクに怯えるのは
時間と体力と精神力の浪費。
ここはさすがの私もきっぱりと諦めました。
サラリーマンが収益不動産を拡大するなら
法人を設立していくしかないと思うのですが
そうすると、退職後に失業保険はもらえなくなるのです。
まぁ、当然といえば当然のような気がしますが、
自分の給料から掛け金の一部を支払っていたことを考えると
ちょっと悔しかったのでシェアしてみました。
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不動産投資家の経営マインドとは？
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不動産投資家の経営マインドとは？
不動産投資はあくまでも自己責任で行うものであり
その成果も主に個人で享受できるものです。
逆に、周囲の人にうかつに相談してもろくなことにはならず、
人の話がそのまま自分に当てはまるということもなかなかありません。
そう考えると
不動産投資家は極めて孤独な稼業であり
特にサラリーマンなどの本業がある人にとって
退社後や昼休み時間を使って黙々と取り組まなければならない
根性のいる仕事です。
それでも、不動産投資の本質がわかってくると
「これは個人ではなくチームで進めるもの」
ということに気づくようになります。
他の仕事をとやかく言うつもりは毛頭ありませんが
とにかく不動産投資というジャンルは
一人でやっていてもすぐに限界が来てしまいます。
そこでセミナーなどでは
「経営者マインドを持て」
とよく言われます。私も同感。
このときの「経営者マインド」とは
・プロの力を借りること
・先行投資の概念を持つこと
にあります。
もう少し平たく言うと
・効率や正確性を考えてその道のプロフェッショナルに任せる。
これは、自分で物件を探し続けるよりも、
優秀な不動産仲介業者のセールスと出会い
その方から未公開物件を優先的に紹介してもらえるようになること
だったり、
毎年の決算・申告業務など、税務上の作業は
全て会計事務所に一任すること
を言います。
これはあくまでも例に過ぎませんが、常に
「自分の仕事を肩代わりしてくれる人は誰か」
「これは誰に頼むのが一番効果的か」
という視点を持つことが重要です。
もう一つ、先行投資の概念というのは
その道のプロフェッショナルに頼む時は
相応の費用をかけるべき
ということです。
税理士に会計業務を依頼すれば
それなりの経費がかかりますが、
自分でやることによる
時間と労力の浪費を考えて
どちらメリットがあるか、
を判断できることが大切です。
物件の管理、客付けに対しても
自ら行うことと、管理会社に頼めることを
しっかりと認識して
お金をかけるべきところには
きちんと出費を惜しまない
これを迅速に判断できることが
経営者にとって必要なマインドです。
自分でやった方がお金がかからない
と思うことが度々ありますが、
お金よりも大切なもの、
それは「時間」です。
時間をお金で買う
という考え方も
時には重要です。
そして、労力についても
働き過ぎて体を壊すより
お金をかけて休んだ方が
将来的には得策です。
要は目先の損得より、先の成果を予測できるかどうかです。
そのためのチームメンバーを探す視点が大事です。
自分のチームをどれだけ強いメンバーで構成できるか
が事業の成否を分ける鍵を握ります。
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あなたの不動産投資のスタイルは？
こんな私でも、不動産投資ができますか？
という質問を受けることがあります。
この質問には、正直言っていつも回答に窮します。
なぜなら、質問の意図がとてもファジーだからです。
不動産投資ができるかできないか、
という素朴な質問であれば、答えはYes.
誰でもできます。
不動産投資をやるのに資格や経験、素質など必要ないからです。
ところが「不動産投資で会社を辞められますか」
と言われると、これには即答できません。
どうすればあなたが会社を辞める決意ができるのか
私にはわかりません。
また、その決意の基準がわかったとして、
例えばそれが「家賃年収」だった場合でも
すぐに「できますよ」と答えるのはあまりにも無責任です。
多くの借金があったり、サラリーマンでない人が
不動産投資をやりたい
というのなら
自己資金をたくさん作るか
よほど利回りが良くて資産価値の高い物件を
見つける必要があります。
ほとんどの金融機関は「信用」で融資をするので
会社に属していない人や借金が多い人は
信用評価の点で不利になることは間違いありません。
ですので、「融資を引いて不動産を買う」というスキームにおいては
上記の方々はハードルが高くなります。
それでもある程度の自己資金を作れば物件は買えますし、
どのくらいの収入をいつまでに得たいのか、
によって、買うべき物件も変わってきます。
極端な例を挙げれば、
例えばポータルサイトの「楽待」に掲載されている収益物件は
３００万円からゴロゴロありますので、
それを何とか現金を集めて購入したり、
ノンバンクから借りてでもお金を準備すれば
とりあえずの不動産投資はできます。
さらに大きな覚悟があれば
ボロボロの木造築古物件を割安価格で取得し、
最低限のリフォームをして、
空室を全て埋めて満室の状態で売却すれば
短期間で一気に何千万円もの利益を上げることだって可能です。
これらのことも、他の投資を比べたらまだ高リターンが望めるかもしれません。
要するに、不動産投資は人によって
「すぐにできること」
が異なってきます。
もう少し噛み砕いて言えば、
「買える物件」が
その人の属性状態によって
違ってくるのです。
そこから「どうなりたいか」「何を目指すか」
によって、最初に買うべき物件が
変わってきます。
今、自分がどのくらいの物件を買えそうなのか
これも本来は決めつけてはいけないのですが、
相場感を養う、もしくは業界からどう見られているのかを理解する
という意味で
幾つかの不動産会社と直接コンタクトをとるべきです。
そうして自分の現状を知り、
どんな不動産投資をしたいのかを自分で決めて
やっと本当の物件探しが始まるのです。
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東京開催 8月8日（月）19時～21時
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昨日のブログ
ドラマに学ぶ不動産投資とは？
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ドラマに学ぶ不動産投資とは？
毎週水曜日の夜１０時から日本テレビ系列で放映されているTVドラマ
「家売るオンナ」を楽しく観ています。
これはとても珍しい、
不動産販売業を舞台にしたコミカルタッチのドラマです。
北川景子扮する不動産販売会社のスーパー営業ウーマンが、
うだつの上がらない営業所の上司や同僚を尻目に
どんな物件でも次々と成約していきます。
内容やストーリーがかなり誇張されていて面白いのですが、
不動産販売を決める時の主人公のセリフには
いろいろと気づかされることが多いのです。
「私に売れない家はない」と豪語する
北川景子さんの営業トークが秀逸。
ダメな社員（イモトアヤコ）を前にストップウォッチを出して
「あなたの担当する物件の良いところを
今から５分間、語りなさい。」
するとしどろもどろになったイモトさんが
マイナス面ばかりを口にし始めますが、
それをことごくプラスに言い変えていきます。
１. 細い道なのに、交通量が多い。
→一人暮らしの女性にとっては
寂しい道を通るよりも安心。
２．隣に墓地がある。
→それはこの先、高い建物が建たないということで
見晴らしが保証されている。
３．西日が差し込む。
→朝はゆっくり寝ていられるし、山の稜線に沈む夕日が見られるのは
都内ではなかなか手に入らない贅沢。
４．ヤモリが出る
→ヤモリは害虫を食べるから家の守り神として親しまれている。
わざわざ飼う人もいるくらい。
といった具合。
ネガティブなものの見方ばかりする営業マンに対し、
「あなたは、物事の一面しか見ていない」
「つまらない常識や狭い価値感でもの言うな。
だからお前には家が売れないんだ。」
と厳しい叱咤激励の嵐。
たしかに。これはそのまま大家業にも当てはまります。
自分の所有物件のセールスポイントを
５分間もスピーチできるオーナーがどれだけいるでしょうか。
また、ご夫婦の内見シーンでは、
「玄関が暗いのはイヤ」
と言っていた奥様に対し、
「玄関は家の外と中をつなぐ大事な場所。
前向きな気持ちで出かけられ、帰ってきてよかったと思えるように
間接照明と造花を置いて、ホームステージングしてみました。」
と説明。
＊ホームステージングとは、照明や家具を入れ、モデルルームのように仕上げる販売方法。
お客様の気持ちに寄り添う商品改善のポイントと
最近流行のキーワードも覚えました。
最後に、一戸建てに住んでいる老夫婦が
引きこもりの息子のために
広すぎる家の売却と、
売ったお金で小ぶりのマンションを購入したい、
と申し出たシーンがありました。
そこで解決策は
５０００万円で一戸建てを売り、その現金で
２５００万円の居住用マンションと
２０００万円の収益用マンションを
購入すること、と提案していました。
「家賃収入を得ることで
一生働かなくても引き込もったままでも大丈夫。
このプランはあなたの息子が生き残るための
最強サバイバルプランです。」
と説明されていました。
結果的にその引きこもりの息子は
家賃収入を得ながら好きなブログを書き続けたことが好評を博し、
３年後、本を出版して大成功する
というシナリオでした。
安易な展開には多少賛同しにくい点もありますが、
それはドラマなので割り引いて捉えるとして、
この脚本家は不動産業界の基本をしっかり踏まえ
ビジネスに共通する心構えを訴えているようです。
TVドラマも、視点を変えれば多くのことを学べます。
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悪い物件を購入してしまうリスクの回避方法は？
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悪い物件を購入してしまうリスクの回避方法は？
不動産の世界では、俗に「千三つ」という言葉があります。
「せんみつ」と読み、
良い物件とめぐりあい、かつ良い条件で話がまとまるケースは
１０００件のうち３件しかないという意味です。
国語辞典で調べてみると、この他の用法として
食品業界で、１０００品目発売しても当たるのは３品目くらい
という、新商品開発の難しさをいう言葉でもあるそうです。
別の意味で、千のうち本当のことを三つしか言わない嘘つき
のことも表すそうですが、これはちょっと違いますね。
いずれにしろ、良い物件、つまり
高い収益性が見込まれ、売却時にも価値が下がらない物件は
確率として０．３％くらい
ということになります。
良い物件か悪い物件か、どちらでもないそこそこの物件か、
を見極めるのは、不動産投資を始めたばかりの人にとっては
特に難しさを感じると思います。
例えば、物件を探している時
普通に求められる好条件として
・高利回り
・築浅
・RC造
が挙げられます。
この条件をポータルサイト「楽待」で検索してみると
金利：１０％以上
築年数：２０年以内
で、該当物件は１５件。
今日の掲載物件総数は68,238件と出ていましたので、
千三つ（０．３％）どころではなく、
実に０．０２％の比率です。
しかもその１５件のほとんどは、
政令指定都市ではなく、
無名のエリアで賃貸需要が想像つかない、
または
駅から長い時間バスで行くほど遠かったり、
土地がとても狭く、物件評価が低いことが
想定されるものばかりです。
今の時期、利回りは７〜８％台、
よくても９％台が稀にある程度ですから、
１０％を超えているとなると
それなりの理由があることに敏感になった方が良いです。
一番難しいのは「融資が通らないこと」で、
高利回りの理由として多い
容積率オーバーや
再建築不可
など、
物件自体の価値を大きく下げる「足かせ」が隠されていることもあります。
こうなるとオーバーローンはもちろん、フルローンも通らないので
自己資金を相当多く入れないと買えません。
今、自分が購入できる収益物件の規模はどのくらいの価格で
年間のキャッシュフローはいくら望めるのか、
その後の拡大戦略もイメージして、
できるだけ理想に近い条件のものを
探し続けることが王道です。
逆に「すべての条件を満たす最高の物件」
というのは
千三つどころか１件もありませんので、
どこかに妥協点を見出し、
購入後の自助努力でカバーできるポイントを
きちんと自覚しておく必要があります。
その覚悟に至るには、
やはり何十件、何百件と物件を探し
現場を見たり
不動産会社のセールスさんや金融機関と会って
自分で相場感覚を養っていくのが一番です。
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不動産投資のリスクが低い理由とは？
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不動産投資のリスクが低い理由とは？
一般的に投資におけるリスクは、
「コントロールできるリスク」と
「コントロールが困難なリスク」の
２種類に分けられます。
コントロールが困難なリスクとは
株やFXに見られる、
投資したお金がゼロやマイナスになるほど
激しい価格変動の可能性です。
企業の不祥事や政治情勢の激変、自然災害などによる
相場の激しい動きは予測できないし、
コントロールのしようがありません。
一方、不動産投資はというと、
天災を除けば、物件価格が下がっても
物件そのものは無くなりません。
さらに不動産投資の賃料は
物件価格や地価が上下しようと
それほど変動することはないし
たとえどんなに値段が下がっても、
ゼロになることはあり得ません。
これを「賃料の粘着性」と言います。
純粋に長期収益の確保を目的に
不動産物件を持つ投資家で、
破綻したような人を
私は見たことも聞いたこともありません。
仮にそのような人がいたとしても
他の投資や本業で影響を受けたケースが
大いに考えられます。
かつてのリーマンショックの時でさえ
大きな影響を受けたのはオフォスビルなどの収益物件で、
不景気による企業の収益悪化により、空室が大量発生し、
それによって賃料収入が大幅に急落したものに限ります。
あるいは利益の確定を急いでいるか
短期的に結果を出したいと思っている人が
手軽なワンルームマンションなどに手を出し、
売却時に大きく値段が下がって
残債をカバーできずに破産するケースですね。
居住用（レジデンス）のマンションを所有して
賃料収入が経営基盤を支えているオーナーは
不景気の影響はほとんど受けません。
また、株やFXでは
急激な市場の変化をキャッチするため
常に状況をウォッチし続けないと不安になるし
転売に代表される
「安く買って高く売る」商売では
仕入れ活動をやめると
売るものが無くなるため
ずっとリサーチ＆仕入れを繰り返す必要があり、
労働量に収入が比例していきます。
こう考えると不動産投資は決してリスクゼロではないけれど
突然に襲ってくるリスクに備えなければならない
ということがありません。
他の投資では、月収が突然１００万円を突破して喜ぶこともありますが、
不動産投資では、月収に大きな増減がない代わりに
いったん月収を確保できれば
ほぼそのまま１２倍したものが年収になるのです。
これが、不動産投資が安定した収入を得ることのできる理屈です。
金額が大きいことに対して
根拠のないリスクを想定して
勇気を持てない人がたくさんいる中
しっかりと基礎を学び、
必要なリスク対策をキッチリ行って、
安定収入を確保できるように準備するべきだ
と考えられる人だけが
不動産投資で成功します。
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不動産投資家とフェイスブック
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不動産投資家とフェイスブック
今から１０数年前、福岡に勤務していた時代に
お世話になった方がメキシコから帰って来られるというので
久しぶりにお話がしたいと思って福岡まで行ってきました。
その方は５０代半ばでサラリーマンリタイヤされた後、
世界各国へ旅に出て、
大好きなメキシコでスペイン語を学びたいと
この一年間、あちらの大学への留学を兼ねて
滞在されていたのでした。
この機会に、当時一緒に働いていた面々も集まっていただき、
私を除いて全員が６０代という
そうそうたる人生の先輩たちが揃ったわけです。
私の前職は写真関係でしたので、
自然な会話の流れとして
フィルムからデジタルに変わった写真業界
のことで話が盛り上がりました。
かつて写真を撮る時は
フィルムが無ければ写らなかったし、
プリントしなければ見ることができませんでした。
それが２０００年をピークに
フィルムは衰退の一途をたどり、
あっという間にデジタルにとって代わられました。
今や３０代の方でも
フィルム写真を撮ったことがない
という方を時々見かけますし、
２０代ではまずフィルム自体を見たことがない
という方もいらっしゃいます。
フィルム写真はもはや
古き良き時代のアイテムとして
人々の生活から薄れていく状況になり
そのことの是非を問うことさえ
ナンセンスになりました。
今回集まった方々も、
かつてはフィルムでビジネスの全盛を極めていましたが
今ではすっかりインターネットを駆使し、
デジタル写真を使いこなし、楽しまれています。
そんな中、たった一人だけ
「俺はFacebookなどやらん。」
という昔気質の先輩がいました。
６０代後半のその方は、
Facebookの害について
見知らぬ人とつながって
個人情報を抜き取られ、
騙されたり傷つくことの怖さについて
熱弁されました。
しかしすかさず同席された他の方全員から
「今頃何を言っているんだ」
とリスクの回避方法や
Facebookの素晴らしさについて
得々とお説教が始まりました。
総務省の２０１４年調査によると
日本の６０歳以上のFacebook利用率は６％だそうです。
比べてアメリカは５６％。
台湾、シンガポール、香港においては
人口の７割以上がFacebookを利用しています。
日本は明らかにFacebook利用が遅れていますが
高齢だからといって
インターネットを遠ざけてはいられない状況に
なっていることは
言うまでもありません。
不動産投資家としても
インターネットは収益物件を探すためだけに使うのではなく
Facebookのコミュニティに参加するなど
積極的に活用していくことをお勧めします。
同業者の悩みや問題解決、情報交換などに活用すると
思わぬヒントを得られることがありますね。
与え合うこと、助け合うことで
自己の成長につながるチャンスを増やしたいと思っています。
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不動産投資で「与信を毀損する」とは？
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不動産投資で「与信を毀損する」とは？
不動産投資で気をつけるべき代表的な項目は
「与信を毀損する」ことです。
よしん を きそん する
と読みます。
与信を毀損する とはどういうことか、
カンタンに解説します。
そもそも金融機関は融資をするとき
相手の信用を調査します。
一番わかりやすい信用は
「属性」といって、サラリーマンの場合
・勤務先
・年収
・自己資金
の３つが重要です。
勤務先は一部上場企業が良いし、
年収は７００万円以上
自己資金は３，０００万円以上
あると まあまあの信用を得られます。
その属性をチェックした後、
資産背景を見られます。
自己資金資金の他に
もしも収益物件などを所有していたら
その物件の価値はいくらか、と評価し、
その物件にかけている融資残債はいくらか
を確認します。
ここが肝心なポイント。
物件評価額に対し、残債がいくらか。
例えば、
物件評価額が１億円で
ローン残債が８千万円の時、
２，０００万円分の担保余力がありますね。
こういうのが「与信」です。
資産背景の他に
どのくらい返済能力があるか
といったことが判定されます。
逆に
物件評価額が１億円で
ローン残債が１億２千万円であれば、
２，０００万円分の負債があることになりますね。
この状態が
「与信を毀損している」となります。
与信を毀損しているということは
「負債が多い」
「借金まみれ」
ということであり、返済力がない人、ということになります。
こうなると、物件を持っていない人や属性の低い人
よりも不利になります。
だって、「負債がある人」なのですから、
単にお金がない人よりも印象が悪いのです。
つまり、「与信」とは金融機関の見方であり
「毀損」とは、傷つける、もしくは失う、という意味です。
評価基準は金融機関によって異なりますが、
与信を毀損していると
当然ながら、融資をしてくれません。
だから１棟目の物件は
与信を毀損しないように
できるだけ評価の高いものを選ぶか
評価が十分でないものの場合は
返済を進めて残債を減らし、
評価額を下回るまでにしなければ
次の融資につながらないのです。
ワンルームマンションや新築アパートを買うと、
評価額が急に下がるため、
与信を回復するのに時間がかかることが多いのです。
この原則を理解していると
単に利回りや返済額、キャッシュフローだけにとらわれず
できるだけ物件の価値が高いものを選べるように
なっていきます。
そしてきちんと理解している人は
みんなそういう物件を探していますから
より競争が激しく、なかなか見つかりません。
そこを粘り強く、かつスピード勝負で
手に入れていくことが
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不動産投資では、高齢者を大切にしなければいけないのか？
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不動産投資では、高齢者を大切にしなければいけないのか？
日本の全人口に占める６５歳以上の人の割合は、
２０１５年で２７％、２０２５年には３０％になると言われています。
ほとんど３〜４人に一人が高齢者ってことは、
私たち大家も高齢者の需要獲得について
真剣に考えなければなりません。
ただ、高齢者の入居について
あまり気が進まない理由は、
ズバリ、孤独死ですね。
しかし、２０年後には高齢者の単身者は７６２万人にのぼる見通しで、
部屋探しをする人は普通に６５歳以上の方が多くなり、
一方で物件は増えていきます。
配偶者が亡くなられたことをきっかけにマイホームから賃貸に住み替えたり、
サービス付き高齢者住宅から、自由の利く一般賃貸に引っ越されるケースも多いそうです。
こうなると、高齢者を敬遠していたら
一向に空室は埋まらないし、
現在の入居者だって、そのまま住み続けるうちに
みんな高齢者になっていきます。
だから逆に高齢者のリスク対策を行って積極的に受け入れれば
かなり強いメリットづけをして、需要を獲得できそうです。
では、単身高齢者のリスクとその回避方法について、考えてみます。
身寄りのない借主が亡くなった時の問題点とは？
借主の死亡後、部屋に残った荷物を
家主が勝手に処分することはできません。
無断で財産を処分してしまうと
窃盗罪に該当する可能性があるだけでなく、
後に相続人が現れた際、
訴訟問題にまで発展する可能性もあります。
この対策としては、
契約時に身内の連絡先を確認することです。
その連絡先が正しいかどうかの確認も必要。
また、財産の処分権を事前に大家や管理会社に委ねる契約をしたり、
かなり強烈な対策ではありますが、
遺言を書いてもらい、なおかつ遺言の執行者を
定めてもらうという手もあります。
先進的な管理会社では、
入居者の活動確認システムを開発。
トイレに設置されたセンサーが２４時間反応しないと
自動通報されるようになっており、
このおかげでこれまで脳梗塞を起こしたご老人が
すぐに発見され、一命を取りとめたという実例が２件あるそうです。
孤独死の対策については、少し前から保険会社が目をつけています。
火災保険をベースにした特約に加入すると、
室内で居住者が死亡し、部屋に損害が発生した場合の
原状回復・清掃修理費用や家賃の滞納分を保証する商品があります。
具体的には保険会社によってさまざま。
１戸あたり月300円の掛け金からありますし、年払いで２万円というのもあり、
つまりは保険ですから、もちろん保険金額によって掛け金も変わってきます。
このように、不動産賃貸業においては大抵のリスクは回避できるか、
予防する、備えることができます。
こういったことを恐れず
前向きに高齢者の需要を取り込んでいく方が
経営の安定化のみならず、社会貢献にもなるのです。
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区分所有は投資効率が低いと言われる理由とは？
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区分所有は投資効率が低いと言われる理由とは？
今、手元に５００万円あったとして、
区分（主にワンルームマンション）を買うか
融資を引いて１棟ものに投資するべきか、を考えてみます。
例えば売買価格５００万円、満室時想定利回り１０％の
ワンルームマンションを現金で購入したとします。
（利回り１０％や「現金購入」というのはかなり好条件ですが）
この場合、年間を通じて満室であれば５０万円の家賃収入が入ってきます。
そこからかかる経費は
管理費・修繕積立金 月額15,000円として年間１８万円、
固定資産税 年間４万円、
管理会社への手数料 年間２万５千円（家賃収入の５％）
となり
家賃収入からこれらの経費を引くと
２５万５，０００円が手取り、ということになります。
ここから２０％の所得税を差し引くと、
２０万４，０００円まで下がり、
月額では１万７，０００円の純利益になります。
そして一番のリスクは空室ですが、
もしもこの部屋が空室になり、５〜６ヶ月の空室期間
もしくは滞納などがあると、たちまちマイナスになります。
運良く満室を維持できたとしても、
月３０万円のキャッシュフローを得ようとするなら
１８戸の区分所有が必要、という計算になります。
この効率の悪さは
上記の計算例を参照すると、
「管理費・修繕積立金」にあります。
これはオーナーの義務なので
入居者がいてもいなくても
毎月支払わなければならず、
かつ建物が古くなってくると
修繕積立金の額は上がっていきます。
そしてそこにオーナー自身のコストダウン施策は
ほとんど機能しません。
マンションの運営主体が管理組合にあるからです。
区分は、一度購入したら、
家賃が下がらないように、
退去が出ないように、
管理費が上がらないように、
ひたすら祈るしかないということになります。
それを１８戸分（１８回）繰り返さないと
月３０万円のキャッシュフローは見込めません。
それならば、
１棟で１８戸あるマンションを
５００万円×１８＝９０００万円で購入した方が
契約も１回で済むし、
その先のコストダウンも自分で努力することができます。
また、区分マンションを売りに出すときは
同じ棟内の成約事例や売り出し価格に影響されます。
もしも同じ間取りの部屋が一つ上の階で売り出されていたら
下の階でこの物件より高く売ることは難しくなりますね。
１棟マンションの場合には、土地付きであり
その立地は唯一無二です。
それだけ売買価格の設定に柔軟さがあります。
多少の極論もありますが、
もしも今、９，０００万円の現金があったら、
区分×１８戸か、１棟１８室のマンションの
どちらを買うのか、と考えると、すぐに答えが出ると思います。
では、９，０００万円もの現金がなくて
融資を受ける場合は？
このケースでは借入金利や返済期間とセットで考えることになりますが
そもそも５００万円を持っていて区分所有を買ったとしても
そこから得られるキャッシュフローを考えれば
１８戸の区分所有も実現するには
結局、ほとんど融資を受けなければならないでしょう。
まずは区分を所有して現金５００万円を遣ってしまうか、
そのお金を元手にレバレッジをかけて１億近い融資を引くか、
投資戦略の重要な部分です。
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不動産投資家が他の投資案件で迷う時は？
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不動産投資家が他の投資案件で迷う時は？
副業として不動産投資をされている方、
もしくはそれを志している方の多くは
お金の増やし方をいつも考えていると思います。
それは不動産投資に限らず、
いろいろな利殖や投機の情報にアンテナを張っておき、
まとまったお金を投資して
効率よくお金を得るものです。
私も実は、不動産の他に
アフィリエイト、転売、FX、仮想通貨
MLM（マルチレベルマーケティング）など
様々な案件を学び、とりあえずは自分の責任範囲で
お試し体験程度のことは経験しています。
そのスジのセミナーに出席したりメルマガを読んだり、
あるいは講師と直接話してみたりして
いつも思うことは
「とにかく徹底的にやること」です。
あれもこれも気になって、とりあえず可能性だけは
広げて行こう、などと思っても、
徹底的にやりきることができなければ
成果にはつながりません。
そうやっていろいろなものに目を向けていくうちに
自分にあったものが見つかると
それにのめり込んで極めれば
必ず成果が出るものです。
但し、行動できないことを
「自分には向いていない」と自ら定義づけるようでは
すでに言い訳を探している、ということです。
いずれにしろ自己責任ですから
やってもやらなくても
最初の入口で「投資」判断が必要です。
この場合の「投資」とは
セミナー参加費であり、
塾の会費であり、
ツールの購入代金であり、
何よりそこに費やした「時間」です。
お金も時間も全く投資せずにお金が儲かるなど、
まずありえません。
ですが、実際の投資局面において
「本当に大丈夫かなぁ」
と思うことがあるかもしれません。
そんな時には
「その道のトップ（超一流）に聴くこと」
が鉄則です。
多くの人がメンター（助言者、指導者）をお持ち
だと思いますが、その人が
「自分のなりたい姿」を体現しているか、またはとにかく
業界のNo.1、であることが望ましいです。
そのメンターに言われた通りに行動していけば、
十中八九は結果が出せます。
一方、もう一つの考え方として、
いろいろな情報が飛び交う中で、
興味が湧いてきた案件について
取り組むべきかどうか、悩む時もあります。
そんな時には、その超一流の人が
手をつけているかどうか、
が指標になります。
どの分野でも超一流、No.1の人のところには
最上流の情報が集まります。
その人がやらないことは
初心者も手を出さない方が良いのです。
誰もやらないことを自分だけやるのは
ある意味大逆転のチャンスかもしれませんが、
その道を極めていない限り
先達に従った方が安全ですね。
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不動産投資家の基本中の基本とは？
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不動産投資家の基本中の基本とは？
今日は古くからお付き合いのある不動産販売会社の方々と
打ち合わせの後、懇親会がありました。
メインは情報交換で、
最近の不動産市況と私の現在の活動についてお話ししました。
そこで新しい観点を得ることができましたので
シェアしてみたいと思います。
まず、最近の融資状況について尋ねると、
「緩くなった部分もあり、厳しくなった面もある」
とのこと。
これは、不動産融資に力を入れる金融機関が増えている一方で、
融資を受けられる人の条件が厳しくなっている、ということです。
さらに具体的に言うと
年収１,０００万円以上の高属性の人は、より高額な融資を受け、
低金利で、長期間の返済スケジュールになってきているようですが、
年収７００万円以下の人は審査も受け付けてもらえないケースが
増えている、とのことです。
こういう話を聞くたびに、私はある種の憤りを感じます。
属性が違うだけで、融資の可否を判断するなんて
そもそもおかしい。
１億円以上の借金については、
たとえ年収が500万円であろうと1,000万円であろうと
どうせ返せないことには変わりないじゃないか、
だから銀行は担保を取るんだろう、
と熱くなってしまうのです。
ところが今日の不動産会社の専務さんは
微笑みながら私に言いました。
「それが、そうでもないんですよ。」と。
属性が低い人の融資が厳しくなるには、それなりの理由があり、
かつての融資実績の中で、返済しきれなくなる人が実際に多いから、
ということが考えられます。
これは必ずしも直結しない因果関係ではありますが、
高属性の人は物件取得後も経営改善を続け、
しっかりとキャッシュを生み出す努力（＝経営）に
こだわりがある人が多いようです。
ところが、年収が低く、
あっという間にまとまったお金を得た人に限って、
有頂天になり、
空室をそのままほったらかし
結果的に収支が合わず、赤字になって売却せざるを得ない
ということがあるようです。
もちろんその逆もあるとは思いますが、
銀行の思いに、この観点があることを知っておいて損はありません。
要は物件取得後も、
「借りたお金を返しながらキャッシュを貯めていく」
この基本中の基本ができさえすれば良いのです。
その目標値も人それぞれ。
ですので、仮に
年収が低いとか、一流企業じゃないとか、自己資金がないから
と言っても、何ら諦めることはないと思っています。
属性が低い人は、高い人よりも苦労しなければならないし、
時間がかかるかもしれませんが
実績を作れば銀行は信用します。
それまでにはその人なりの戦略があり、
今できることから始める、べきだと思います。
不動産投資で最も成功から遠のくのは
いつまでも物件を買わないことです。
不動産経営を経験せずに、
あれやこれや言い訳したり評論する人は
絶対に成功できないのです。
身の丈に合った不動産投資
これを探り、一歩踏み出すことから
本番が始まるのです。
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満室経営のために大家さんがやるべきことは？
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満室経営のために大家さんがやるべきことは？
私はすでに７棟１４２室の物件を所有しており、
サラリーマンを退職して間もないので、
これからしばらくは物件を買い進めるのではなく
持っている物件を常に満室にし続けることに
注力しようと思います。
そのため、他の大家さんが満室を維持するために
どんなことをやっているのか
常に気にしながら
自分にもできることを取り入れていこうと
情報を集めています。
その情報ソースとしてとても役に立っているのが
賃貸経営博士.comの「月刊大家倶楽部」という雑誌。
今回も2016年7・8月合併号に、全国の頑張る大家さんから
多くの生の声が取材されていました。
Webサイトで見る「賃貸経営博士」は大家さんの体験談と最新情報が満載！
http://www.chintaikeiei.com/
その記事の中で、私が
「ここまでやるの？」と感心したものを抜粋します。
１. 入居者の誕生日に必ず「おめでとう」コールをする。
入居が決まった時に、誕生日はSNS情報を記録しておき、携帯電話にも登録。
フェイスブックでも「いいね！」を心がける。
これにより、退去があっても前入居者の紹介で決まることが多い。
何より自分もハッピーな気分になれる。
→ ここまでコミュニケーションを取れる大家さんは少ないのでは？
相手が女性で、もしも迷惑がられたりしたらどうしよう、と考えてしまいます。
でも実際に満室維持に貢献しているというのですから、効果的なんでしょうね。
２. 所有物件すべてに防犯カメラを設置。
入居者の安心・安全を守るために防犯カメラは必須、という考え。
以前はよく違法駐車をされていたところ、携帯電話で防犯カメラの
リアルタイム映像を見られるようにしておき、違法駐車を発見次第、警察に通報。
→ カメラがあるだけで防犯対策になると言われています。
確かに最近はセキュリティー対策の有無が物件を決める重要な要因になっているようです。
コストと合わせて考えていかなければなりませんね。
３．夏と冬にカタログギフトをプレゼント
もらって嬉しいものは十人十色なので、
自分で欲しいものを選べるようにカタログギフトを進呈。
恩着せがましくならないように、
ポストにカタログと手紙を投函する形でのプレゼント。
物件に住むことの付加価値と、長く住んでもらいたいという大家の気持ちが理解されている。
→ これにより、結婚・転勤以外には退去がないそうです。
何室あるのかわかりませんが、私のように１４２室もあると、
ギフトの単価が2,000円程度だったとしても、
一回につき284,000円かかります。
まあ、これで満室が保証されるなら迷いなくやるのですが、、、
かなりの「おもてなしの心」が必要ですね。
大家さんとしてのスタンスは様々。
でも、真心込めて入居者のことを考えての行動は、
必ず効果を生むものだと信じたいですね。
中には入居者が退去する時にネクタイをプレゼントされた大家さんもいらっしゃり、
賃貸経営は単に利益を追いかけるのではなく、
人と人との心の結びつきを実感する仕事なんだなぁ、
と自らを振り返る良い機会になりました。
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不動産投資家にとって「路線価」の影響は？
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不動産投資家にとって「路線価」の影響は？
国税庁が7月１日に発表した２０１６年の路線価全国平均が、
前年比0.2％のプラスとなり、８年ぶりに上昇したことがわかりました。
路線価とは、毎年１月１日時点の数値を国税庁が決めて
相続税や贈与税の算定基準となる
土地の値段です。
地域別の上昇率では、対前年2.9%増となった東京が最も高く、
次いで東日本大震災の影響が現れた宮城県が2.5%、福島県が2.3%。
都心部の地価は上々し、地方は下がるというこれまでの構造に大きな変化はありませんでした。
東京のほか、
愛知県は1.5%と４年連続の上昇となり、
大阪は1.0%で３年連続で上昇。
また、北海道、広島、福岡、熊本の
４県が今年上昇に転じたけれど、
その他の３３道府県は下落しました。
地域ごとの上昇率では
大阪市の御堂筋が前年比22.1%増でトップ。
東京都中央区の銀座中央通りは18.7%増で
３１年連続の上昇を記録しています。
このような数値データを見て、
不動産投資家としては一喜一憂しても仕方のないことです。
３３道府県はたしかに土地価格が下がりましたが、
所詮はほんの数％です。
ある観点ではすでに値下がりは底をついていて
これ以上の大きな値下がりが起きる可能性は少ない
という見方もできます。
東京や大阪で土地価格が上がるということは
やはりオリンピックやインバウンド需要を受けてのことだと
思いますが、この傾向がいつまで続くのかは
全く予測できないものです。
つまり、路線価が上がりそうなら「買い」で、
下がりそうなら「買わない」という判断は
あまりにも短絡的で、実態経営にはそぐわないと
私は考えます。
路線価が関係するのは
一つの銀行評価として、資産がどのくらいあるのか
を見る時です。
それは物件購入時と、２棟目を購入する際に
現所有物件の評価をしてもらう時ですね。
この物件評価の基準を、
業界用語では「積算」と言います。
路線価が上がれば、土地の積算は高くなり
路線価が下がれば、土地の積算は低くなる。
これもあくまで融資の際の参考値です。
積算について、詳しく知りたい方は以下を参照して下さい。
不動産投資でよく話題に出てくる「積算」とは
この機会に、「路線価」とセットで覚えておいて
損はない用語です。
あ、それから大事なことを言い忘れました。
路線価が上がるということは、土地の税金が高くなる
ということを意味します。
その年の固定資産税が高くなるのですから、
路線価が上がったからといって、
単純に喜べないこともありますね。
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大田区が注目される理由とは？
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大田区が注目される理由とは？
ここ最近、不動産業界に限らず世の中の注目を集めている「民泊」。
賛否両論ある「民泊」に対し、全国で初めて「特区民泊」の条例を定めた東京都大田区が、なぜいち早く条例化の手を挙げたのか、現在はどんな状況なのか。
賃貸経営博士.comの「月刊大家倶楽部」2016年7・8月合併号に特集されていました。
Webサイトで見る「賃貸経営博士」は大家さんの体験談と最新情報が満載！
http://www.chintaikeiei.com/
さて、この記事では、
大田区役所の関係者に直接ヒアリングしていることが興味深いです。
さすがに力を持ったメディアは違いますね。
質問１. 大田区が「民泊」の条例化に手を挙げた理由は？
回答１．大田区には羽田空港があるため、
東京都の玄関口として、国際都市を目指しています。
近年の旅行客増加に伴い、
大田区にあるホテル・旅館の客室稼働率が９０％を超える一方で
「民泊」のサービスが広がりを持ち始めました。
なるほど。そこできちんと法令を活用しようとしたのですね。
質問２. 東京都内では大田区だけが「特区民泊」が可能なのですか？
回答２. 国家戦略特別区域法では、都内全域が「東京圏」として指定されていますが、
都内の自治体で自ら申請し、認定を受けているのは大田区のみです。
そうですね。つまり大田区以外で民泊を行う場合は、旅館業法の許可を取るしかない、ということになります。
質問３. 現在の申請件数は？
回答３. ２０１６年６月現在で１７件です。部屋数でいうと４４居室。
建物種別は戸建てや共同住宅などさまざまです。
あれ？ 思ったより少ないですね。
もしかしたら「６泊７日以上滞在」の条件が厳しいのかもしれません。
質問４. どんな苦情が来ましたか？ また、どんな対応をされましたか？
回答４. 内容としては「うるさい」「ゴミが放置してある」などから始まり、
そこから「外国人が出入りしているから民泊なんじゃないか」といったもの。
連絡先がわかる場合には指導しますし、
未申請で民泊を行っている場合、
最終的には旅館業法違反で告発することになります。
やっぱりー。新聞や他のメディアに掲載されている通りですね。
しかし、ポータルサイトに掲載されている情報だけでは、正確な住所の特定ができないため、事前の摘発はまずできないそうです。クレームがあって初めてわかるのですね。
生の声を聞くとますますリアルな状況が目に浮かんできます。
民泊を行うなら、きちんと申請して認定され、堂々とやることが一番です。
これから先、法令もまだまだ緩和される可能性がありますので
引き続き情報にはアンテナを張っておきたいものです。
また、羽田空港はこの度、ニューヨーク便が就航されていますので、
ますます外国人が入ってくることが予想されます。
そうなると大田区のみならず、例えば川崎市などはタクシーで３０分以内で
行けるわけですから、需要が増えてくるかもしれません。
これから活性化する地域が広がるのは、何より不動産投資家にとって楽しみです。
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