今の不動産投資市場で生き残るには？
2016/07/28 投資の考え方
「昔は良い時代だった」とは、どんな時にも聞くセリフです。
過去や他人を羨んでいても、
自分を取り巻く環境は何も好転しないのが現実ですが、
５年くらい前から今日に至るまでの不動産投資市場を振り返って、
今、不動産投資家としてできることは何か、を考えてみました。
まず、２０１２年の秋以降、
不動産等価格が上昇しました。
これまではメガバンクもこぞって収益不動産に融資をしていたり、
物件価格も抑えられていて、
利回り１１％、１２％なんていうのもザラにありました。
市場に変化をもたらした一つの背景として、
同年１２月に発足した第二次安倍内閣の
「金融緩和」政策が関係しているのは明らかです。
金融緩和があると、
各金融機関が「融資の条件」を緩めます。
具体的には、金利を下げたり、
期間を延ばしたり、
対象エリアを拡大する
ということになります。
これは不動産投資家にとってチャンス
ということになりますが、
多くの投資家が融資を受けられるようになる
ということは
買いたい人が増える
ということになり、
買いたい人が増えると
売る側が強気になります。
売る側の強気とは
売価を上げる
ということです。
融資が通りやすくなるのですから
売価が高くなっても
買える人が増える一方なのです。
そうして数年が経ち、
「物件価格が上がり続けていて売りやすいな」
と感じた投資家が
今が利益確定の時、と考えるようになります。
こうして売り物件が増え、さらに融資が緩和される
ということは、不動産投資家にとって有利な反面、
売価が上がる分、利回りは低くなっていくのです。
そこへきて、円高傾向になると
海外の投資家が国内の不動産市場に参入してきます。
この方々は現金をたくさん持っているし、
自国の不動産を買うよりも
もともと日本の不動産の方が利回りが高いため、
ちょっとくらい利回りが低くたって問題ないのです。
２０１６年までのデータによると
依然として物件の高値は続いているものの
２０１３年、２０１４年のような高騰の勢いは見られなくなってきています。
利回りも低い状況ですが、さすがにこれ以上は下がらないのでは
との見方も出てきています。
では、こんな時期をどうやって乗り切っていくのか？
少なくとも言えることは
融資が出やすくなっている以上
買いたいと思う人がたくさんいる
ということは間違いありません。
そんな時、誰もが欲しいと思うような物件を手に入れるには
不動産販売会社の方とより密接なコンタクトを取り
未公開物件を紹介してもらうのが近道なので
そのための努力を惜しまないことです。
もしくは目先を変えて
多くの人が欲しいと思わないような物件、
つまり
空室が多くて価格が下がっている築古木造アパートや
資産価値は低いけれど長期間の融資をしてくれる銀行がついている物件など
自分である程度のリスクを背負って
今、買えるものを買っておく。
こういう考え方もありますね。
そのかわり、１棟目については特に
資産価値を維持できるけどキャッシュは期待できない物件か、
それとも
キャッシュフローは確保できるけれど資産価値は低い物件か
どちらを優先するのか
将来を考えて自己判断する覚悟が必要です。
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