民泊に関する法律の不安な点とは？
6月27日付の全国賃貸住宅新聞の１面に
民泊「見えぬ新法、賃貸業界から不安の声」
という見出しの記事が掲載されています。
政府が取りまとめた、民泊をめぐる
新法成立に向けた最終報告書は
犯罪やトラブル防止策の具体案について
不明瞭さを残す内容だそうです。
それは、何を守らなければならないのか
が明確に定まらないからです。
その中でも明確になったことが２点。
１つは、民泊を
「住宅専用地での宿泊サービス」と定義したこと。
つまり、旅館やホテルとの線引きですね。
２つ目は、
家主が居住したまま居室を提供するホームステイ型と
家主の不在時に貸し出す場合とで
規制の内容を分けたことです。
家主不在型というのは、
いわゆる空室を使って宿泊させる方式で、
我々不動産賃貸業に大きく関わる分野。
所有物件の空室を活用して
旅行者などの短期宿泊者を受け入れ、
宿泊費によって収益を得ようというモデル。
その代わり普通の賃貸物件と違って
ベッドやタオルなどの備品を設置したり
退去後はすぐに清掃・セッティングして
次のお客様を受け入れる準備が必要です。
経費もかかるので、それを上回る
宿泊料売り上げが得られるかどうか、
がポイントの一つです。
この「家主不在型」に関する規制は
管理者を決め、鍵の明け渡しや緊急時の対応を委託する
といった条件になります。
一方、「管理者」の定義や
管理者が行うべき範囲については結論にいたらず、
まだまだ時間がかかりそうです。
検討するべき不安要素として挙げられているのは
・鍵の受け渡し方法
・利用者の本人確認方法
・居室の衛生維持
・営業日数を超えた違反物件の特定方法
・サブリーズ会社が民泊運営して違反した場合の責任所在
などです。
このうち前半の３つは、法律で規制されなくても
物件を維持管理する側として
気になる点ですね。
特に鍵の受け渡しについては、
ダイアル式ポストを用いるケースは
必ずしもセキュリティ上良いとは言えず、
利用者と住宅提供者の連絡不備によって
トラブルとなるケースが増えているそうです。
また、本人確認を「対面で」行うことを義務化した場合、
管理者の負担が相当大きくなることが懸念されています。
民泊を賃貸業務に照らし合わせた場合、
「客付け」よりも「管理」の方に
課題が山積しているようですね。
需要が多いから、
民泊をやればどんどん客が入り収入が増える
というノリで始めてしまうと・・・
宿泊需要は獲得できて満たされるけれど
その分だけ、セキュリティー面の問題が
増えてくるようです。
関係者を交えた意見交換会は
今回の検討会が最後となり、
今後は法案を国会へと提出し
年度内の制定を目指すことになっています。
法律や規制も大事ですけれど、
本質は貸す側と借りる側の
コミュニケーションの問題が大きそうです。
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EU離脱に学ぶビジネスの基本とは？
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EU離脱に学ぶビジネスの基本とは？
インターネットビジネスや出版業界などで幅広く活躍中の
泉忠司さんが学長を務める「ビジネス大学」のスクーリングに参加してきました。
そこでは、イギリス文学の専門家として大学で教鞭をとられることもあるという
泉先生から、とても面白いお話を伺いましたので、お伝えします。
イギリスのEU離脱の背景には
大きな二つの層が分裂しました。
１つは、地方に住んでいる高齢者で、
かつてのイギリスとしてのプライドを大事にしたい人々。
もう一つは、都会を中心に生活する若者層で、
グローバル意識が強く、将来のイギリスを考える人々。
世界的視野に基づいた「常識」から言えば、
イギリスはEUから離脱すべきではなかったのです。
イギリスの離脱により、通貨（ポンド）が弱くなり、
世界の金融の中心であったロンドンからは
多くの金融会社が出ていくことが予想されます。
これまで欧州間では無かった「関税」がかけられるようになり、
スコットランドの石油価格も上がって、輸出しにくくなります。
他にもさまざまなデメリットがありますが、
普通に考えて、統一化された欧州グループの中で、
孤立することによる弊害は、容易に想定できます。
ではなぜ離脱した方が良いと思うのか、というと、
主には移民の受け入れ問題があります。
EU加盟国である限り、移民を受け入れなければならず、
住居も病院も国が保証してくれるため、
移民にとっては居心地がいい。
反面、もともとの国民はアパートの競争率が高まり、家賃が上がり、
病院も大混雑になってきます。
自国民としては、よそ者が入って来たことによって
自分たちの生活が脅かされるようになりました。
ここに目をつけた「離脱賛成派」が
地方に住む高齢者層に対し、
「このままでいいのか」
「我々の大英帝国を取り戻そう」
「このままでは暮らしにくくなるばかり」
と焚きつけて、
圧倒的に数の多い地方・高齢者層が投票したことによって
今回の結果になりました。
政治的にはもっともっと深いお話があるのですが、
あえて極論し、ここでの本質は、
「将来のことを考える若者層」よりも
「日々の生活を守りたい地方の高齢者層」の方が上回った理由です。
泉先生曰く、
「人間は感情で動く。理性は感情にかなわない。」
残留派は「理屈」で説明するしかなく、
離脱派は「感情」に訴えかけたことが
過半数の国民、特に地方・高齢者の行動を促したということです。
これはビジネス全般にも言えることで
「モノを売るときは、性能や特徴ばかり説明するのではなく
その背景にあるストーリーを話し、感情に訴えるべし」
という言葉をよく聞きます。
それが付加価値を生み出し、人は「モノ」ではなく「コト」にお金を払うのです。
考えてみれば、賃貸物件で入居者をつける時も同じです。
家賃がいくら
敷金・礼金がいくら
駅から何分
設備が他と比べて優れている
などの理屈だけではなかなか決まりづらいことがあります。
そんな時、
そこに住むとライフスタイルがどのように変わるか
オーナーはどんな想いでこの部屋を所有しているのか
管理会社のセールスマンがイチオシで勧める理由
といったコトでうまく感情に訴えかけることができれば
うまくいくかもしれません。
あくまでもヒントの一つに過ぎませんが、
これから空室対策を講じる際には
管理会社さんとこんな点についても
話し合ってみると良いですね。
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海外旅行中でも満室にする秘訣とは？
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海外旅行中でも満室にする秘訣とは？
不動産オーナーにとって「空室」は厳しいリスクです。
私が３月に購入した物件は
１２室中３室が空室でした。
それから新しい管理会社をリサーチして面談し、
もっとも客付け力の高そうな会社にお願いしました。
その甲斐あってか、引渡し後に間も無く１室が埋まりました。
そこまでは良かったのですが、
あと２室は1Fということもあり、
客付けのためのセールス力が問われる部屋でした。
そこで私は
管理会社のセールスさんに尋ねました。
「今月までに満室にできると言われたから
御社にお願いしたのです。
もしも約束通り満室にならなかったらどうしますか？」
これは決して、イチャモンをつけようというのではなく、
私だどれほど満室にこだわっているか
をしっかり理解してもらうことが目的です。
しかし現実は想いだけではどうにもなりません。
うまくいかないと時に、
すぐ次の手を打つ、という
積極的なプランの推進が大事です。
しかし、常に「満室にしなければ」という意識がなければ
そのプランの提案が管理会社側から出されることはほとんどありません。
管理会社も数多くの物件を引き受けているため、
一人のオーナーの物件に対してだけ
改善提案をしてくることはかなり難しいです。
私の要求に対し、管理会社側から２つの施策が提案されました。
１）賃料1か月分のフリーレント
フリーレントとは、「家賃無料」のことです。
２）10か月間賃料10%オフ
１０％オフ×１０ヶ月＝１ヶ月分の家賃無料
つまり、１）も２）も
家賃１ヶ月分がタダになることに変わりはありません。
そこで私は、
「原資は同じ金額なのですから営業のやりやすい方法でやってください」
とお願いしました。
実はこれが、最も喜ばれる回答方法なのです。
「お金は出すからあとはお任せします」
フリーレントにしようが
１０ヶ月間１０％割引にしようが
１ヶ月分の家賃を値引きしようが
セールスさんの裁量に任せる、ということです。
あとはとにかくメールで進捗報告があればすぐに
お礼と労いの返信をします。
これも大事な心がけです。
全ては管理会社の意識を高めてもらうためです。
そうこうしているうちに
私がハワイに行っている間に１室、
フィリピンに行っている間に１室が埋まり、
ついに約束通りの期日までに満室にしてくれました。
上記の施策を実施したのはそのうちの１室で
「10か月間賃料10%オフ」が採用されました。
しっかりした管理会社に
きっちりと依頼すべきことを依頼していれば
海外旅行に行っていても満室になるのですね。
これが不動産賃貸業の良いところ。
管理会社さんに感謝です！
でも、これは決して「不労所得」ではありません。
最悪の事態を予測し、
万全の事前準備をしてきたからこそ
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ヤミ民泊は近隣住民からの苦情に注意？
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ヤミ民泊は近隣住民からの苦情に注意？
６月２０日付全国賃貸住宅新聞の１面で「ヤミ民泊」という
言葉を初めて目にしました。
興味深い、と言っては不謹慎かもしれませんが、
たしかに旅館業の許認可を受けずに営業するならば
「ヤミ」と呼ばれるのも止むを得ないですね。
このヤミ民泊に対する苦情が増えているそうです。
同紙の調べでは、東京都の各区、大阪市、京都市、福岡市で
保健所への問い合わせ件数が倍増しているらしく、
例えば新宿区では４月１日から５月末までに４４件の苦情が寄せられています。
２０１５年度は一年間で９５件だったのに、
今期はわずか２ヶ月で前年の４割に達したということです。
苦情の多くは集合住宅に関するもの、
つまり自宅に泊めるタイプではなく、まさに賃貸物件に宿泊させるパターン。
内容としては
「外国人の出入りが多い」
「夜間の騒音がひどい」
といった状態から、無認可の民泊営業をしているのではないか、
と疑って調査を求めてくるようです。
近隣住人の苦情から「ヤミ民泊」がバレることになるのですね。
一方、「国家戦略特区」として民泊が条件付きで認められている大田区では、
通報件数は９件にとどまっています。
法規制が整備されていれば、住民の理解も寛容ということなのでしょうか。
そんな中、行政も対応に苦慮しており
「国による制度化への動きが進んでいるが、
たとえ法案化されても近隣住民の理解を得られなければ
民泊は普及しないのではないか」という声もあります。
訪日外国人の数は年々増加しており、
観光庁は６月１５日に２０１６年の訪日客が過去最速ペースで1,000万人を超えたと発表。
宿泊施設の受け皿として民泊の法制化が急ピッチで進められています。
現在でもすでに大阪・東京などはなかなかホテルが取りにくくなっており、
２０２０年の東京オリンピックまでにはますます逼迫することが容易に想定されます。
賃貸物件の新しい形として、短期の滞在をそれなりの料金で実現すれば、
需要と供給のバランスが良くなって
貸す方にも借りる方にもメリットとなるわけですね。
それでも外国人が異文化を持ち込むということで
騒音や部屋の使い方、ゴミの処理などについて
近隣の住民が迷惑に感じて
クレームにつながることもあり得るのでしょう。
特に日本人はそういうマナー違反には
いかにも既得権を侵害されるかのように
文句を言う人が多そうです。
民泊の制度化をめぐる政府の動きは
ますます活発になっており
これまで旅館業法でしか許されなかった規制も
緩和される方向で進んでいます。
しかしせっかく国や行政がいろいろと対応を進めても、
急速な変化に対応しきれない国民との温度差が広がりつつあります。
難しいな日本。
日本だけでなく、国レベルで制度を変えるというのは
ちょっとやそっとではうまくいかないんだなぁと実感します。
法律が絡む以上、
この問題は慎重に対処した方が無難ですね。
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イギリスのEU離脱で不動産投資の先行きは？
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イギリスのEU離脱で不動産投資の先行きは？
イギリスのEU離脱が決まったことで
世の中はリーマンショック並みの経済打撃が
あるのではないか、と各メディアが不安を煽っているように感じます。
ではこれが、不動産投資にとってどのような影響を及ぼすのでしょうか。
答えは、私にもわかりません。
極論すれば、日本経済がどうなるか
ということよりも
金融機関の融資状況がどうなるか
がカギを握っています。
かつてのリーマンショックでは、
一瞬は金融機関が融資を絞ったように見えましたが
それから数年は
今現在よりも良い不動産投資状況が続きました。
アベノミクス、マイナス金利政策をもってしても
景気を象徴する株価は回復せず、
先行きの心配をされながらも
不動産への融資を積極的に行う金融機関が
出てきています。
不動産を購入したい投資家としては
物件価格が上がること
融資が厳しくなること
がマイナス要件ですが
この二つはいつも共存するとは限りません。
融資が緩くなると購入できる人が多くなるため
結果的に売価が上がり
融資が厳しくなると購入できる人が少なくなるため
結果的に売価が下がる
というのが一つの姿ですが、
必ずしもこれが全てではありません。
売価と融資の関係はそれほど単純ではないですね。
つまり
「景気が悪くなる」、「株安・円高になる」
ということと、
不動産の融資が厳しくなることは
必ずしも直結しないのです。
もちろん金融機関によっても異なります。
不動産価格については
新製品・新商品のように最初から値段が統一されてスタートするのではなく
様子を見て徐々に変化していくものであり、
さらには土地や建物の環境・背景によって個別に変動するため
なおさら推測ができません。
余談になりますが
私はちょうど２年前、FXを始めて
ドル円の動きに興味を持ち、
調子に乗って「売り」ポジションをたくさん持っていたところ
あっという間に予想に反して円安に振れ
決済できないまま
半年くらい前まで１００万円程度のマイナス状態でした。
ところがこの数週間で円高が進み、
ほぼプラスマイナス０まで戻すことができました。
２年前に「売り」と「買い」を反対にしていれば
１年前には１００万円の利益が出ていたはずで、
さらに半年前から「売り」ポジションを持っていれば
また１００万円程度の利益を得られたことになります。
まぁ、こんなことを考えても全く意味のないことですが
FXや株式投資というのはそれだけ市場の動きに敏感で
すぐに結果が出てしまうことを痛感しました。
一方、不動産投資は全く異質で
購入以降も満室を維持しなければ収入が減り、
後々の経営改善で利益を増やすことも可能な
「事業」です。
良い意味で景気の動きに鈍感なところがある不動産投資は
これからも期待の持てる投資分野として
金融機関にも、一般層にも注目されることは間違いないですね。
そして基本はいつの時代も同じ。
収益性の高い物件、自分にあった物件を探し続け
お金を貸してくれる金融機関に
アタックし続けるしかないのです。
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海外不動産投資の醍醐味とは？
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海外不動産投資の醍醐味とは？
フィリピンに来て、セブ島の物件を実際に見て検討したり、
マニラに購入した物件の進捗状況を確認したりしていると
やはり国内での不動産投資とは違った楽しみ方があることに
気づきましたので、お伝えします。
その前に、海外不動産投資における不安としては
・適正価格なのか
・本当に物件が存在するのか（できるのか）
・騙されているのではないか
・将来、価格が上がるのか
といったことが挙げられます。
私もそう感じていました。
このような不安には、
結局、信頼できる人（会社）と関わっているか
に尽きます。
そしてそれも自己責任の範囲で。
国内の場合でも同様ですが、
この先に物件価格が上がるかどうか
実際には誰にもわかりません。
海外不動産だから
新興国だから
といって、あまり大きな期待は
しない方が良いと思っています。
今回、気づいたことは、
例えば日系の不動産会社が仲介に入っている場合
現地での販売価格にどのくらいマージンを上乗せしているか
正確な金額がわからなくても
その仲介業者の取り分はどこの部分なのか
を知っておくと良いと思います。
セブ島の物件は、直接現地のデベロッパーと
会うことができたので、現地での販売価格も見せてもらい、
日本の仲介業者が販売している価格と同価格だったことが
わかりました。
その仲介業者は諸費用として別途
購入サポート料 ５％
諸費用 4.5％
を取っており、
ここに契約書作成や税金の支払いと手数料が
含まれていました。
残念ながら、直接現地のデベロッパーから
物件を買うには言葉の壁があり、
聞きたいことを確認するには時間切れになってしまい、
今回は見送ることにしました。
海外では特に、国によって法律や税金のかけ方が
異なりますので、
そのサポートに一定のフィーを支払うのは
止むを得ないことです。
また、海外不動産は本来
資金に余裕がある人が
節税やその他の目的のために
行うものだ、ということも感じました。
「その他の目的」とは
その国・その土地に投資して
成長を見守ること
もしくはその場所が大好きで
自分でも頻繁に訪れたい
ということが挙げられます。
値上がりを過度に期待して
無理に融資を引いて行うような案件ではない
とつくづく感じます。
また私の場合
海外に物件を持っている
ということで
人脈が広がったり、話題が豊富になる
ことも実感していますし、
例えばフィリピンの動向にも
自然と興味がわく
といった付随するメリットを感じています。
今回訪れたマニラでは
とても頭の良い日本人スタッフの方に
話を聞くことができ
マニラで日本人を食いものにするのは
やはり日本人、だとか
現地の人が何を考え、どんな生活をしているのか
などなど、詳しい話を直接聞くことができ
それだけでもとても多くの学びがありました。
というわけで、海外不動産投資では
・法律や税金、手数料のことをきちんと把握しておく
・できるだけ融資を使わず、現金で買う「株」のような感覚を持つ
・物件の売買や賃貸だけでなく、そこに付随するメリットを感じられるかどうか
といったところが抑えるべき点だと思います。
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フィリピン不動産の現場を見てきました。
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フィリピン不動産の現場を見てきました。
２０１４年６月に、マニラのグローバルシティという都市に
プレビルドの物件を１室、購入しました。
プレビルドというのは、完成よりずっと前に手付金を払い、
完成時、つまり引き渡し時に残金を支払う、という仕組みの
投資方法です。
私がこの物件情報にはじめて触れた当初、
「フィリピンって危ないんじゃないの？」
「２０１８年８月に完成、となっているけど
本当にできるかどうかわからない」
「値段が上がるとは限らないし、もしも大幅に下がったらどうしよう」
などなど、不安要素がいっぱいでした。
それでも当時、物件視察ツアーでマニラに来て、
ほとんど何もない野原と工事現場、そしてモデルルームを見て
言ってみれば「勢い」で購入しました。
それから２年経って訪れたのは、
開発・販売を手がける不動産会社の方と直接面談し、
自分の目で現在の街の様子を確かめることが目的でした。
当日は販売会社の方がホテルまで迎えてに来てくれて
そのままオフォスで現状の説明を聞き、
希望通り現場を見に行くことができました。
面談では、売却時のアクション方法や
ペソと円の換金方法など
聞きたいこと、不安なことが全て明らかになり、
活気ある現場の雰囲気や
周辺に続々とモールが出来て、
活気ある街になっていることを
肌で感じることができました。
まさに当初から聞いていた通りに
発展してきていることに
驚きと興奮が隠せない状況でした。
グローバルシティはすごい街になります。
日本でいうと
六本木と表参道、銀座を合わせたようなエリア。
次々と企業がこの街に移転してきて
その上、マンションの認可は限られているため
この先、物件が乱立する心配もない。
いわゆる富裕層と高級ブランドが集まる街になり
居住者の需要には当面のところ供給逼迫になることが
容易に想定されます。
なんと、あの「アパマンショップ」が
この地に支店を出して、積極的な事業展開を目論んでいます。
最初は２０１８年に完成する直前にでも
きっぱりと売却しようと考えていましたが、
現場を見て、話を聞いて、ちょっと考えが変わりました。
売却するか、賃貸に出して家賃収入を得るか、
そういうことはその時に考えればいいや
と思うようになりました。
自分が所有している物件が海外にあり
その現場を見に行って、
完成に向けた人々や街の移り変わりを目の当たりにする
これはもう、経験した人にしかわからない
充実感を味わえます。
物件を持っていなければ
わざわざフィリピンまで来る動機もありません。
物件を持っているおかげで
新たな出会いがあり、話題も豊富になります。
それだけでも
買った価値がある、と私は思います。
別に海外不動産に人生かけているわけじゃないし、
あくまでも近い将来を楽しみにする
こういうのも
海外不動産投資の活かし方なのでは
と実感した次第です。
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一括借り上げ契約の落とし穴とは？
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一括借り上げ契約の落とし穴とは？
最近は利回りが低い物件ばかりが目に付くようになりましたが、
一方で
「一括借り上げ契約」
という
いかにもオーナーのリスクを軽減するような
印象を与えてしまう言葉を
耳にする機会が増えましたので、
少し疑い深い感覚で、
お話ししたいと思います。
「一括借り上げ」とは別名「サブリース」のことで、
管理会社が丸ごと物件を借り上げてしまい、
オーナーには毎月決まった家賃を入れる仕組みです。
空室が出ても気にすることなく、
オーナーはただ銀行に振り込まれる家賃をチェックするだけ。
何もやることがない、素晴らしい仕組みに思えます。
ところが、この「決まった家賃」というのが落とし穴。
管理会社としては、当然、空室がすぐに埋まるような家賃で入居者を募り、
そのうち何％かのマージンを抜いて、オーナーに支払います。
時々退去があるでしょうから、その際のマイナス分や
仲介手数料・広告費を見越しての手数料を引かれていると
思った方がいいです。
つまり、普通に貸すときよりも収入は少なくなります。
「３０年間の家賃保証」という広告文を目にすることもありますが、
これもまた曲者です。
３０年も家賃が一定のはずがありません。
古くなったり、市場動向によっては、
２年ごとに家賃の見直しをさせられて
「この金額じゃないと埋まらない」
などと言われるようになります。
家賃の「金額」を保証するのではなく、
「満室」を保証するだけですので
一旦退去された後は、
必ず入居者がつく、安い家賃設定を勧められるわけです。
そして、
どんどん収入が少なくなります。
さらに大抵の場合、物件の価値を維持する、という名目で
定期メンテナンスを義務付けられることがあります。
自分で状態を確認することもなく
業者も選べず、
管理会社の言われるがままに
修繕をさせられる、ということです。
しまった、と思って契約解除しようとしても
「一括借り上げ契約」をしている管理会社は
オーナーにとって「借主」になるため
法律上、手厚い保護を受ける立場にあります。
つまり、オーナーの都合で勝手に契約解除できない
ようになっているのです。
こうなってくると、もはや管理会社の思うツボですね。
利回りなどは関係なく、
安い家賃で入居者をつけ
しっかりとマージンを取り、
時期が来ればリフォームやメンテナンスの仕事も請け負える。
管理会社側にとってはなかなか上手いビジネスモデルです。
オーナーにとっては
まぁ、楽して賃貸業をしようとするのですから
それなりの出費や収入減は覚悟しないといけない、ということですね。
きちんと収入を得たいなら、
一括借り上げなどはせずに
地道に満室にする手段を講じることをオススメします。
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不動産投資は一都三県でないとダメなのか？
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関連記事
不動産投資は一都三県でないとダメなのか？
不動産投資のノウハウが語られるとき
よく人口の推移が話題にされることがあります。
かつて私は初対面の人から
「これから日本は人口が減る一方なのに、
不動産賃貸業なんてやっていて大丈夫なんですか」
と聞かれたこともあります。
ここまで極端ではないにしろ
日本の人口に関するデータとして代表的なのは
２０１０年：1億2,805万7,000人
２０２０年：1億2,410万人
２０４０年：1億727万6,000人
と予測されており、
２０１６年から２４年後の２０４０年には
１６％も人口が減る、と言われています。
しかし一部の地域、特に東京・千葉・神奈川・埼玉の
一都三県は人口が集中し、
全国に占めるこの４エリアの人口割合が
２０１０年の27.8％から
２０４０年には30.1％になる、と。
だから一都三県に物件を買いましょう
と言われると、さすがに早計すぎるし
全く本質を捉えていないので閉口します。
参考までに、私の苦い経験をお伝えします。
かつて木造新築アパートを購入したのが２００９年。
JR京葉線の始発・蘇我駅から徒歩１０分の立地で
当時新しいスタイルだったロフト付きの６室。
しかもこれから都市開発が進むエリア
ということで、需要は間違いなし、
と思って、安心して購入しました。
ところが、購入後半年間、なかなか満室までの
「あと一室」が埋まらず、
そのうちに続々と似たような物件が新築され、
しかも自分の物件より家賃が数千円安い。
結局、最初の設定よりも5,000円安く
６室目の入居者を入れることになりました。
そして２年が経ち、今度は新築目当てだった人が
他の安い新築に移ったり、
単身者ならではの
転勤や結婚で退去が続き、
２部屋、３部屋と空室になっていきました。
その時はもう、最初の家賃よりも１万円も下げなくては
埋まらない。
何しろ新築で設備も整っている方が安い家賃なのですから
どうしようもありません。
再開発されたことによって、
賃貸物件が過当競争になってしまい
空室がなかなか埋まらず、
止むを得ず売却する時も、
購入時より安い価格で売らざるを得ませんでした。
人口が増える、と言われているところでも
こんなことが起きるのです。
一方、私が郊外に所有する
駅から徒歩２０分程度の単身向けマンションは
３点ユニットの１６㎡の1Kで４０室ありますが、
取得してから４年間、２ヶ月以上空室が続いたことがありません。
何が違うのか。
ズバリ、管理会社の客付け力です。
賃貸経営最大のリスクは「空室」ですが、
人口などのデータやグラフばかり見ていても正解にはたどり着けず、
人との人のコミュニケーションが生み出す営業力
が肝心なのです。
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公務員は副業禁止、というのは本当か？
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公務員は副業禁止、というのは本当か？
フラッと立ち寄った本屋で
興味深いタイトルの本を見つけたので
思わず購入してしまいました。
「世界一わかりやすい『公務員』の不動産投資術」
今川博貴著 幻冬舎刊
銀行の人に聞くと
融資に関する属性の点で、
資産家の次に強いのが公務員。
次が医者・弁護士などの士業
会社員はさらにその次になっています。
つまり、公務員は、銀行としてもかなり貸したい部類の属性なのです。
それなのに、当の公務員をされている方からは時々、
「公務員は副業禁止だから、不動産投資なんてできないんです」
という話を聞きます。
そうかなぁ、と思っていたところへ
スバリ回答してくれる本に出会いました。
その本によると公務員の副業については
憲法・国会公務員法・人事院規則、及び地方公務員法によって
規制されている、とあり、その内容について解説されています。
まず、国会公務員法では
営利を目的とする私企業（営利企業）を営んではならない
とあります。
次に
「自ら営利企業を営むこと」＝「自営」として
人事院規則14-8 で規定されています。
この「規定」が面白い。
（以下抜粋）
次に該当するものは「自営」とみなす
イ 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が５棟以上であること。
ロ 独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が１０室以上であること。
ハ 不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額が年額500万円以上である場合
いろいろ難しく書いてありますが、
要するに
・４棟以下
・９室以下
・年間家賃収入500万円未満
であれば、「自営」にはならない、ということです。
この範囲内なら副業と見なされないんですね。
パッと見る限り、中古木造アパートなら
かなりイケるんじゃないかな、と思いました。
さらに、この規模を超える場合でも、
申請すれば承認を得ることも可能な様です。
申請条件は
１）不動産が公務員としての取引先と関係ないこと
２）必ず管理会社に管理を委託すること
３）公務員の信頼性を損なわずに行うこと
となっています。
３）をどう解釈するか、にもよりますが
いずれにしろ全くダメではないことが明らかになりました。
「公務員は副業禁止」という定説の様な話も
正確に理解すれば、不動産投資として
できることがあります。
公務員に限らず、どんな会社でも
「副業禁止」の一言で片付けず
何がいけないのか
どこまでは許されるのか
具体的に調べた方が良いのです。
きちんと把握することは、多少面倒なことではありますが、
その努力を怠ると、
結局自分が損をするだけですね。
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家族のための不動産投資とは？
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家族のための不動産投資とは？
6月19日は父の日でした。
父の日のプレゼントは、品物や手紙、もしくは直接の言葉を通じて
子供たちからの通知表をもらうような気分になります。
世の中のお父さんたちも、この日に自分の努力が報われ
幸せな気分に浸る方々が多いことでしょう。
私は日頃から、不動産投資をしている理由・目的を
「家族の夢を叶えるため」
と公言しています。
もちろんそのことを家族も知っているので
みんなで私の活動に理解を示してくれます。
しかし、「家族の夢を叶える」と言っても
具体的にはどんな行動を指すのか
ピンと来ない方もいるかもしれません。
誰にだって家族は大切ですから、
家族を応援したいという気持ちがないお父さんなんて
まずいないのでは、と思います。
では私の場合、どうやって体現しているか、をお話しましょう。
まず、家族の話を聞きます。
家族との会話なくして、夢を理解することも応援することもできません。
次に、本人がどうしたいのか、を聞きます。
「こうするべきじゃないか」
ということは絶対に言いません。
私が感じることは、私の主観に過ぎませんし、
子供たちが叶えたい夢について、
専門的な知識も経験もありません。
専門家でない人、未経験の人というのは
どんなに誠意を持って考えても
評論家にしかなり得ないのです。
評論家の意見は、時に判断を誤ります。
自分で考え、自分で責任を取れる行動を促すことが
親の務めだと思っています。
そして、その夢を叶える時に、
本人が自ら努力をする上で
さらにどうにもならない経済的事情があれば
惜しみなくサポートします。
例えば、娘も息子も、高校一年生から海外に留学したいと
言いました。
娘の学校ではアメリカで５００万円、
息子の学校ではニュージーランドで４００万円かかります。
私がかつて勤めていた会社からのサラリーでは
とても捻出できない金額です。
しかし不動産投資をしていたおかげで
どちらの時も二つ返事でOKすることができました。
そのサポートに応えるかのように、
娘はアメリカでトップの成績で帰ってきて、
大学は英語の最難関校へ進学しました。
高校に通い始めた息子はスタートが遅かったものの
数ヶ月後の留学までに英検二級に合格するため
睡眠時間を削って勉強しています。
なぜ子供たちがこんなに努力するのか
父の日の手紙に答えが書いてありました。
「パパが努力している姿を見ると、自分も頑張らなきゃ、と思う」
二人の子供から向けられたこの言葉に
思わず涙がこぼれました。
家族のために生きるとは
・話を聞く
・本人の夢を引き出す
・経済的なサポートをする
そして
・自ら背中を見せる
ということですね。
そこにはこれ以上ない、自分の幸せがあります。
まだまだ努力不足の点がありますが、
子供たちに元気と自信をもらい
日本中の多くのお父さんと
同じ気持ちを分かち合いたい
そんなことを考えた一日でした。
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私にも不動産投資はできますか？
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私にも不動産投資はできますか？
最近、本業ではなく、例えばファッションセミナーのような
柔らかい講座に参加するようにしています。
自分の専門分野だけでなく、
他の起業家の方々がどのようにビジネスをされているのか
そういったセミナーにはどんな方が参加されるのか
興味も含めて学びたいからです。
すると当然、名刺交換をすることになり
私が本を執筆したりコンサルティングをしたり
最近はセミナーに力を入れていることなどを
お話しするようになります。
すると、かなりの確率で
「私も不動産投資に興味があるんです。
私にもできますか？」
という質問をいただきます。
この質問に対し、
私は正直言って戸惑います。
なぜなら、質問されている人が
どこまで本気で不動産投資をしたいのか
によって、答えが変わってくるからです。
不動産投資にはいろいろな方法があり、
どれが正解、というものがありません。
例えば自宅を購入し、
転勤などの事情で引越しをして
自宅を賃貸に出すことがあれば
それも一つの不動産投資です。
親族から土地や建物を譲り受け
とりあえず名義変更して
自分の物件を持っている、
これは立派な不動産オーナーですが、
融資を受けていないのなら
「投資」していることにはなりません。
しかしそんな羨ましい人でも
やり方によってはもっと資産を膨らませ
安定収入を増やすことも可能なので
私が伝えたいことはたくさんあります。
私のように、銀行からお金を借りて
物件を購入し、家賃収入で借金を返済しながら
自由に使えるお金を得ていくことが
もっとも一般的な不動産投資の姿です。
ただしこれも
マンションを一室だけ所有して賃貸に出すのか
一棟丸ごと購入して満室経営を目指すのか
それとも戸建てを買って貸し出すのか
いくらでもやり方はあります。
そしてさらには
賃貸収入を得ながら、何年か経って売却し
買った時よりも高い値段で売って利益を出す。
これができれば本来の「投資」という言葉には
ぴったりと当てはまる行為になります。
ほとんどの人は、これらの行為のいずれかはできます。
違いは、金額であり、規模であり、期間です。
この条件を外せば
「不動産投資なんて誰でもできますよ」
と私は答えます。
今、自分はどんな状況なのか
そして
いつまでに、いくらの利益を得たいのか
この目標がない限り、明快な答えは出せません。
逆に言うと、目標さえ定まれば、
やり方はいかようにも選択肢があります。
でもそうは言っても
全く知識がない状態では
目標を持つことさえ
難しいと感じるかもしれませんね。
その壁を乗り越えるには
身近に不動産投資をしている人と
出会うことが一番の近道です。
かなり「普通の人」が、実は不動産投資セミナーに通い
普通に物件を所有しています。
私がいろんなセミナーに参加するのと同じく
どんな方でも不動産投資セミナーに参加してみればいいのにな、
と思った次第です。
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民泊事業で採算の取れる可能性は？
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民泊事業で採算の取れる可能性は？
民泊には、主に３つのタイプがあります。
自宅の部屋を貸す
自分の所有物件を貸す
部屋を借りて、他人に貸す
このうち、自己資金がなくても、不動産オーナーでなくても
ビジネスとして展開できるものは
「賃貸部屋を借りて、そのまま民泊」に貸し出す
というパターンです。
では、この民泊事業において、先日の閣議決定にて
上限を１８０日とされた今、
果たして採算性が取れるのかどうか、
気になるところです。
6月13日付 全国賃貸住宅新聞Vol.1228に
180日を上限とした民泊事業の採算シミュレーションが
掲載されていましたので、ご紹介します。
宿泊案件が１泊２日の場合、２日としてカウントされるので
１泊のみの利用で考えた場合は、
最低９０泊の運営で１８０日に達することになります。
シミュレーションでは、連泊で考えて１７９泊１８０日を上限と
して考えます。
まず、一泊の宿泊料を8,000円とすると、
179泊で1,432,000円の売り上げ。
ここから、清掃費・光熱費等を一泊2,500円とした場合
179泊分で447,500円。
その部屋を借りている家賃が70,000円とすると
年間で840,000円、
保険料が年間10,000円、
家具・家電のレンタル等諸費用を年間50,000円、
とした場合、管理費の合計は年間900,000円になります。
1,432,000円の売り上げから
清掃費・光熱費、＋管理費の
447,500円＋900,000円＝1,347,500円
を差し引くと、
年間で84,500円が手残り、
ということになります。
180日上限の規制を遵守すると
84,500円しか年間利益が残らない
ということですね。
また、上記の家賃・経費設定での損益分岐点は
164泊
となっています。
言い換えれば、
宿泊料 １泊8,000円
維持費 １泊2,500円
家賃 月70,000円
の物件の場合、
165泊の宿泊売り上げをとって、ようやくトントンとなります。
最後に、賃貸ではなく所有物件の一室を民泊に出した場合、
本来ならば家賃7万円で180日（３か月）貸すと21万円のところ
上記の民泊方式で１泊あたり5,500円の売り上げになるのですから
179泊で984,500円になります。
都合良いことだけを考えれば、その後で通常の月貸に戻すと、
残りの9ヶ月でまた月7万円の収入が入ることになり、
これはすごいことになりますね。
ここまでMAX 思い通りいかないにしても
民泊の採算性を上げるためのポイントは
「180日規制」を遵守する限り
・連続して宿泊できる予約確保
・管理費の節減
がカギを握りそうです。
そして個人的な所感としては
「民泊のために部屋を借りて事業を行うのは相当厳しい」
「もともと持っている部屋で、空室による収入減を補う目的で展開」
という感じですね。
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賃貸物件の心理的瑕疵とは？
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賃貸物件の心理的瑕疵とは？
瑕疵（かし）とは、表面からは一見して見えない、見ることができない欠陥のことを言います。
まず、物理的な瑕疵の例としては以下のことが挙げられます。
・水道の給水装置等が壊れたまま
・排水管が詰まったまま
・給湯器などが故障したまま
・シロアリや雨漏り等の情報
・建物の腐りや欠陥の情報
・地中に埋まっている水道管・ゴミ・池・地下室・井戸等の情報
・土地の境界等に関する情報
これらの瑕疵が購入後２年以内に発覚した場合、
通常は「瑕疵担保責任」と言って
売主がそれを「しかるべき姿」に戻すことが義務付けられています。
これら物理的瑕疵に対して、「心理的瑕疵」というものがあります。
例えば
・過去に自殺、殺人などがあった
・事件や事故による死亡があった
・周辺で事件・事故・火災があった
・周辺に嫌悪施設がある
・指定暴力団等の事務所がある
などです。
住む人にとって心理的に何らかの欠陥・欠点を有する物件
ということになります。
これらは「事前告知義務」と言って、
売買契約書や重要事項説明書に記載されています。
ですので「心理的瑕疵」といえど、
騙されてそういう物件を買わされてしまう、というのは
かなり稀なことになります。
それでも、「心理的瑕疵」というものは
時には承知で購入される人もいます。
心理的瑕疵は「事故物件」とも読み替えられ、
「訳あり物件」として
通常の物件よりも安値で取引されることが多いのです。
これらは収益物件を購入する際のリスクとも考えられますが、
購入される場合でも賃貸として部屋を借りる場合でも、
極めて安い値段（半額など）になることが、よくあるからです。
中には「事故物件」を集めたウェブサイトも存在します。
「死んだ人の霊が出そう」と避ける人もたくさんいますが、
完全にリフォームされた物件が割安で借りられるとあって
一部では事故物件を積極的に探す人も少なくないようです。
つまり、心理的瑕疵のある事故物件は
一般的には敬遠される
その点をついた、可能性のある商材と言えるのかもしれません。
多くの人と逆の視点から、大きな利益を得ていく
という観点ですね。これはこれで理にかなっていると言えます。
実際に、霊や縁起が全く気にならない人もいて
あえて値段の安さを狙って探す人もいるくらいです。
まさに価値観の違いが大きく影響しますので
自分だけの見方で物事を決めつけてしまうと
ビジネスチャンスを逃すケースもあり得ます。
ですので、心理的瑕疵のある事故物件は
それだけでNGというわけではなく
承知の上でこれを活かすケースもあるのです。
自分の所有する物件に事故が起きても
このように、前向きにとらえて
良い方向に仕向けていくことが大切ですね。
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賃貸仲介業はいつまで必要とされるのか？
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賃貸仲介業はいつまで必要とされるのか？
全国賃貸住宅新聞 No.1228に、興味深い入居者アンケートの結果が掲載されていました。
21C.住環境研究会とリクルート住まいカンパニー社が共同で行っている調査で、
毎回1,000組以上の実際の入居者から得た回答が集計され情報として確度が高いと言われています。
興味深いというのは、ネットの利用について。
「物件名をGoogleなどで検索したか」
という問いには約６割がイエスと答えています。
物件名を検索するということは
「自分で希望する物件のことを調べたい」
という意識の表れです。
検索の目的は
・周辺環境（スーパー、コンビニの位置など）を確認する
・物件の詳細住所を特定する
・物件の写真や映像が他にもないか探す
・同じ物件で仲介手数料などの条件が良い不動産会社を探す
などです。
物件名検索をかければ、より「元付け」側に近づきます。
オーナーと直接交渉ができる機会もあるかもしれません。
「内見をしたか」
の問いには、７５％が不動産会社と一緒に行ったと回答。
この裏には、１４％の人が一人で見に行っている、ということがあります。
そして全体の３割の人は、
「一人で見に行きたい」
と答えているそうです。
全体の３分の１は、
「現在のネットでの情報で契約できる」
「もっと詳しい動画とかがあれば、契約できる」
と回答しています。
つまり、仲介不動産会社の案内は必要とせず、
「時間にとらわれずゆっくり観たい」
「営業されるのが嫌」
「気に入らなかった時に断りづらくなる」
という意見もあります。
これまでは
「内見せずに部屋を決めるなんてあり得ない」
「仲介不動業者の背中を押す一声がとても重要」
ということが常識でしたが
それも次第に崩れかけているということかもしれません。
最後に
「仲介手数料割引があるなら一人で内見してもいいか」
との問いに対しては、なんと８割以上の人が
「一人で観に行く」と答えています。
賃貸物件もいよいよ、家電製品のように
ネットで検索してパパッと決めてしまうような
環境になるのでしょうか。
そうなったらオーナーは、
自分の物件のアピールを積極的に
写真や動画で行っていかなければ
ならなくなるかもしれません。
そういうことを専門に請け負う会社も
出てくるでしょうね。
でも私は、今のところ、
管理会社の方と打ち合わせしながら
満室に向けて施策を講じる仕事が
わりと気に入っています。
入居づけをしてくれたセールスさんに
丁寧にお礼を言うことで
またグッと距離が縮まったな
という感触もあります。
ですので、私はもうしばらく
仲介会社の案内による入居づけに
頼っていくことにしています。
それでもこういう状況を頭に入れておくことで
次なる策への良いアイデアが浮かぶかもしれません。
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不動産賃貸業と一流プロ写真家の共通点とは？
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不動産賃貸業と一流プロ写真家の共通点とは？
私の前職は写真関係に携わっていたため
立場上、世界中の超一流写真家の方に知り合いがいます。
退職後も声をかけて下さる方がいて
今日もサシで会食という機会に恵まれました。
写真家といえば、メーカーにとっては大切なお客様、
退職した私にとっては
個人起業家としての先輩になるわけです。
その先輩に、
写真のクオリティを高めるために心がけていることは何か
と尋ねてみました。
その回答はスバリ、
「競合との中で、自分の作品を３００％に仕上げること」
「そのために、その仕事をずっと好きでい続けること」。
ということでした。
なるほどー。
サラリーマンにとっては、
仕事は嫌いよりも好きでいる方がやりやすいのですが、
そのクオリティを他人よりも３倍上回るクオリティで
仕上げていこうというこだわりまでは
なかなか持つことができません。
この前向きな柔らかい言葉の裏に、
長年積み重ねた経験の中で培ってきた
ストイックさを感じずにはいられませんでした。
彼らが自然にそう思える理由には
そうしないとその業界にいられなくなってしまう
という危機感があるのかもしれません。
当然ながら、他人だけでなく自分の作品レベルが
どの程度になるのかを見極める目
が必要になってきますが、
これもまた、経験値しか頼りにならないそうです。
写真の世界にもマーケティングデータなるものはありますが、
それだけでは正解にたどり着けない。
自分がどうしたいか、を自覚することが必要です。
このように、どの業種でも、その道を極めた人の話を聞くと
さりげなく発せられる言葉の中にも学びがあります。
不動産賃貸業は
まずは投資・利益確保のために始めるとはいえ
本当に成功している人は
物件を探したり、所有物件を満室にしたり、
経営改善をはかったりするのも
「自分が目指す姿を具体的に設定していること」
「その仕事自体が好きになれること」
ということが無意識のうちにできているのです。
また、写真を撮るという作業は、
実はカメラを通じて多くの人とのコミュニケーション力が
必要になります。
つまり、独りよがりでは良い作品はできないし、
常に人に感謝し、人との出会いを大切にする人格を備えておかないと
なかなか成功できないものです。
今日はそのことを強く実感しました。
個人事業主として不動産賃貸業に関わるならば
「その仕事が好きで、やり続けられるのか」
「このくらいでいいや、という妥協に流れないか」
というかなりストイックな部分も重要なんだな、
と改めて感じた次第です。
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不動産投資セミナーに参加するメリットとは？
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不動産投資セミナーに参加するメリットとは？
昨日は私の第一回セミナーを、東京・神田で開催しました。
おかげさまで満員御礼。
ほとんどの方は
「これから不動産投資をはじめてみたい」
ということで参加されました。
全員が私の著書をお読みいただいているので
本の内容はサラっと復習する程度にし、
講義の本番では
本には書けなかったこと
執筆以降に私の周りで起きた新しい体験と成果
を中心に、たっぷりお話しました。
参加者からは事前に「聞きたいこと」を
申し込みフォームにご記入いただいており
その質問にお答えするようなシナリオで
講義資料をまとめました。
実際の参加された方の声として、
掲載許可をいただいた感想を掲載します。
「モチベーションの高さがすごい。話を聞いていて楽しい！」
K.Sさん 43歳 男性 会社役員
「行動しないとはじまらない、と感じました。
モチベーションが上がりました。」
Y.Oさん 30歳 男性 会社員
「とてもわかりやすかったです。
ご自身の経験があればこそなのだと感じました。
具体的な行動イメージが湧きました」
M.I さん 女性 主婦
「これからどうすればいいか明確になった。
絶対に目標を達成してやろうとやる気が出ました。」
D.Kさん 26歳 男性 会社員
「やはりやり続けることが重要だと再認識しました。」
C.Sさん 44歳 男性 会社員
「銀行交渉など非常に参考になりました。
私の失敗も桜木さんと同様でした。」
T.Kさん 60歳 男性 不動産経営他
「やはり前に進んでいく気持ちが大切であることが
理解できました。」
T.Tさん 49歳 男性 会社員
「新しい仲間と情報交換する機会を設けることは
とても大事だと思いました。」
Y.Tさん 42歳 会社員
皆さんお一人で参加され、はじめは
物静かな方ばかりとお見受けしましたが、
実はとても熱い想いを胸に秘めていたことが
わかりました。
ある程度の覚悟と決意を持った方が参加する
有料のセミナーですので
この時間・この機会を絶対に無駄にしたくない
という気迫が、私にも、参加者にも
みなぎっていたように思います。
実際のセミナーは２時間であっという間。
そこでは志を同じくして集まった隣席の人との
出会いとコミュニケーションがありました。
さらに懇親会では、
一人一人から寄せられた質問にすべてお答えし、
私の著書の裏話までお話しして
時の経つのも忘れるほどに盛り上がりました。
セミナーに出ること自体が
行動の始まりです。
そして新たな出会いが
可能性の扉を広げ
また一歩、成功に近づくのです。
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「民泊１８０日規制の撤廃ならず」ってどういうこと？
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「民泊１８０日規制の撤廃ならず」ってどういうこと？
不動産オーナーにとって注目を集める民泊。
法規制も徐々に整備されつつあり、グレー部分の法解釈も
明確にならざるを得ない状況になってきました。
中でも内閣府は、６月２日、民泊の年間提供日数を
１８０日以下とする規制改革事項を閣議決定しました。
これでは賃貸物件の空室を旅行者への短期貸しで
挽回しようと考えていたオーナーや管理会社さんからは
強い不満が示されることになります。
この決定を受け、週間全国賃貸住宅新聞の取材によると
管理戸数１万戸以上の管理会社約５０社に対して
民泊事業への参入の可能性を聞いたところ
「可能性がある」
と回答した管理会社は３割に留まったそうです。
５割の管理会社が参入を明確に否定し、２割は検討中、とのこと。
１８０日の上限を設ける理由は
ゆとりを持ってやるように、ということなのでしょうか。
いやいや、現行の旅館業法ですでに認可されている宿が
民泊に市場を荒らされないようにと
配慮してのことなのでしょう。
これからますます外国人が日本に入ってきて、
中心地のホテル・旅館はなかなか予約が取れない状況が続くと
言われています。
それでも従来の旅館業者に配慮する必要があるのでしょうか。
価格や品質面でのレベル維持というのも関係がありそうです。
そんな中、「やれば儲かる」という触れ込みで
民泊業界が盛り上がる傾向があります。
このような状況では、
もはや違法に民泊を行う業者も増えていくことが
容易に予測されます。
「違法」というのは厳しい表現ですが、
今まではグレー、つまり法規制が明確になっていなかったからこそ
勢いで稼ぐことができました。
しかしこのように法が整備されてくると
協力者も少なくなってくるし
後からバレた時には営業停止などの罰則もあるでしょう。
また、上限１８０日の規制下では
もともとベッドやタオルなどの設備・アメニティなどの
運営コストがかかる民泊は、
なかなか採算を取ることが難しくなるでしょう。
一方で、私の知人に
「民泊のために１００万円を出資した」
という人がいました。
ご自身は不動産賃貸業に関して全く無知なので
ただお金を出すだけで、1年間で利益が確定する
という話に出資したのだそうです。
うーん、この話だけ聞くと・・・ちょっと嫌な予感がしますね。
敏感で迅速に動ける人は
わずかな隙間をぬってお金を儲けることができるでしょうが
あまり知識がない中で参画するのは
いわゆる「儲け話に乗る」
ということになってしまいますね。
法の規制下では利益確定がかなり難しくなってきた
仮に違法のまま運営しても必ず潤沢に客付けができるとは限らない
という状況で、物件オーナーはもう一度冷静に
民泊について考える時が来ています。
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消費増税延期で賃貸業界への影響は？
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消費増税延期で賃貸業界への影響は？
２０１９年１０月に延期になった
消費税の10%への引き上げについて、
各専門家は賃貸業界にとって好要因
と捉えているようです。
日本不動産研究所（東京都港区）の吉野薫研究員は、
「２〜３年の間については金利上昇はないだろう」と予測。
通常なら、消費増税分の財源確保ができなくなるため、
日本の財政再建の見通しが悪くなる、ということで、
国債の価格が下がり金利は上昇するはず。
しかし、日銀の金融緩和政策が金利上昇の抑えになる
と吉野研究員は見ています。
「日銀はインフレターゲット２％を実現するまで
金融緩和を継続する方向。
外国人投資家が日本の政策に対して
不信感を抱き国債を売ったとしても、
日銀が長期国債の保有残高が年80兆円に相当するペースで
国債の買い入れを続ければ
金利は上がらず現状の低金利状態は続くだろう。」
まあ、あくまでも予測ですけどね。
確かに消費増税が延期されて金利が上昇したのでは
景気はますます悪くなるでしょうから、
日銀も何らかの施策を打たないはずがない、という見方ですね。
決して安心できませんが、私たち不動産投資家にとって
金利上昇は最も抗えないリスクですので
しばらく上がることはなさそう、と言われるだけで少しホッとします。
今のうちにキャッシュを貯めて、本当に金利が上がった時には
繰上げ返済するか売却できるように備えたいと思います。
もう一つの観点で、ニッセイ基礎研究所（東京都千代田区）の
塩澤誠一郎准主任研究員は、
「大規模修繕や改修を前倒しするオーナーが増えるかもしれない」
と話しています。
家賃は非課税だけれど、住宅の改修費用は課税対象になります。
増税のタイミングを見計らって、修繕の実施に踏み切るオーナーが
増えるという見方です。
いわゆる大規模修繕の増税前駆け込み需要。
こう考えると、金利がしばらく上がらないことを受けて
大規模修繕をこの２〜３年のうちに実施し、
その原資は金融機関から融資を引く
ということがスムーズにできると
・物件の品質維持
・低金利での融資でキャッシュを確保
・修繕費の経費計上による節税
がうまくバランスを取れるかもしれません。
もちろんケースバイケースだとは承知の上で、
現在の経済の動きに応じて
自分の賃貸経営の方法について思案しておくことは
非常に大切なことです。
それから、住宅建設についても好要因が続くため
伸びることが予測されています。
増税が先延ばしにされた中、
預け入れ金利も上がらないでしょうから
資産運用に賃貸経営を選ぶ地主や投資家も
ますます増えるでしょうね。
2016年6月6日付 全国賃貸住宅新聞 No.1227より記事抜粋
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ベトナムの最新不動産事情とは？
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ベトナムの最新不動産事情とは？
恵比寿で開催された不動産投資家向けのパーティーで、
ベトナムのホーチミン市で不動産賃貸業の日本法人を運営する
社長のセミナーがありました。
私は先月、ホーチミン市の友人を訪れ、
街の活況ぶりを目の当たりにし
不動産投資の可能性を感じてきました。
今日はさらに客観的に、
プロの不動産業者から見た
今のベトナム市場について
情報をシェアすることができましたので
お伝えします。
１．ホーチミン市・不動産市場の特徴
１）２０２０年に地下鉄１号線が開通予定
２）日本企業の進出が著しく、直近５年連続で増加率１０％
３）東急電鉄によるまちづくりプロジェクトが活発
４）ニトリ、イオンモール、高島屋も近々進出。
アイキャッチ画像を設定
これはつまり、日本からたくさんの資本と人材がホーチミンへ移動している
ということを意味します。
ベトナムに進出している企業数は
中国、アメリカ、インド、ドイツ、タイの順で多く、
日本は７番目です。
このように日本だけでなく、世界各国からベトナムへ
人が流れて来ています。
これからのベトナムの賃貸需要は
この外国人の駐在員需要を当て込んで
盛り上がっていくと思われます。
ホーチミン市のエリアは
１区を中心地として
２区が欧米系
７区には学校関係が集中するなど
「区」によって特色がありますが
土地の価値としては
地下鉄沿線となる１区、２区、ビンタン（BT）区
が成長株です。
２. ベトナム不動産投資のルール
２０１５年７月に住宅法が改正され、
外国人でも不動産が購入できるようになりましたが
それでも以下の条件が付いています。
１）個人名義でしか購入できない
２）法人ならば現地で作るしかない
３）外国人が買えるのは新築物件（未竣工物件）のみ。
４）自己資金のみ（ローンは不可）
というわけで、融資を引いて物件を購入することはできず
手持ちの現金で買うしかないようです。
さらに外国人の物件購入は事業としてみなされないないため
減価償却も認められません。
また、社会主義国であるがゆえ
お金を引き出すときの規制が厳しく、
自由にベトナムドンから円に換えて
国外に持ち出すことが難しいようです。
税金関係としては
・不動産取得税なし
・固定資産税はわずか
・売買時には、金額の２％が譲渡税
・短期譲渡の縛りはない
・賃料収入には１０％の税金がかかる
ということがわかりました。
ここまでまとめると
ベトナムへの不動産投資は
「個人名義で現金購入が原則」
「キャピタルゲインに期待しつつ」
「入出金の段取りを慎重に」
といったところですね。
今後ターゲットになる物件は
２０１７年〜２０１８年にかけて竣工予定の
コンドミニアムが対象になりそうです。
広さ・価格については
１LDK、50㎡、1,000万円台〜 という感じですが
具体的な購入物件を決めるには
間取り・立地によって大きく変わってきますので
専門の不動産会社に確認することが一番です。
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- 東京開催 6月13日（月）19時～21時
7月 8日（金）19時～21時
- 大阪開催 7月 1日（金）18時45分～20時45分
- 福岡開催 7月20日（水）18時45分～20時45分
詳しくはこちら
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