不動産投資で成功する条件とは？
業界で成功している人はたくさんいますが、その中でも私が初心者時代から教えを受け、最も影響された恩師の言葉をご紹介しましょう。
これまでたくさんの不動産投資家を指導されてきて、
「この世界で成功する条件」として共通のことはありますか？
こんな質問に、その恩師は明確に答えてくれました。
１．素直であること
基礎知識から物件の探し方
不動産会社との関わり方
金融機関との接し方など、
さまざまなノウハウを求められるけれど、
それをそのまま実行できる人はほとんどいないそうです。
本当に大丈夫なのか
本やインターネットには違うことが書いてあった
その方法は自分には向いていない
など、社会的地位が高い方や日頃の自分に自信を持っている人に限って
師匠や先輩の言うことを素直に聞けずに
どこか自己流がまざり、
中途半端に行動して
結局うまくいかないことが多いそうです。
２．スピード感がある
不動産投資は即時の判断力が求められることは間違いありません。
良さそうな物件を見つけた時
「どうしようかな」
と迷っていたらまず手に入りません。
すぐに購入意思を表明し、現場へ見に行って
いろいろな確認事項を抑えて前に進めなければなりません。
提出を求められた資料はその日のうちに準備し、
言われたことはすぐに実行する心構えが必要です。
そしていよいよ融資契約にこぎつけても、
高額の融資を目の前にして
リスクばかり気にしていたら
これまで協力してくれた関係者を裏切ることになります。
情報が早く、ライバルがたくさんいる不動産業界では
特に素早い行動と判断が求められます。
３．決して諦めない
思うようにいかない時こそ、
物件を探し続けたり
不動産会社にアプローチしたり
金融機関を開拓したり
いろいろとやることが山積します。
そしてうまくいかないときに限って
やるべきことがどんどんふくらんでいきます。
そんなときにはつい心が折れそうになって
「やっぱり無理かな」
と思うことが度々あります。
でも
「諦めることが一番カンタン」
なのです。
諦めたらもう
面倒な作業や精神的な不安からも解放されます。
しかし、
諦めたらそこで終わりです。
成功するための一番の秘訣は
成功するまでやり続けること
うまくいかないことが１００回続いても、
たった１回成功すれば
それまでの「うまくいかないこと」はすべて
「成功までのシナリオ」に変わるのです。
諦めない人だけが
成功できるのですね。
素直さ
スピード感
そして
諦めないこと
この３本の柱を
来年もずっと持ち続けていきます。
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成功する人の時間の過ごし方とは？
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成功する人の時間の過ごし方とは？
こんにちは。
桜木大洋です。
来年、不動産の本を出版させていただく絡みで、業界の著名人に動画インタビューを収録しています。この数日は、その中でも印象的なトピックをご紹介していきます。
今日の学びは、インターネットビジネス業界の異端児と言われ、幅広い分野で数々の大成功を収め続けているビジネスパーソンの言葉です。
その方に、「あまりにもご活躍の分野が広いのですが、お忙しい毎日の中で、どうやって時間を作り出しているのですか」と聞きました。
すると開口一番、
「時間を作り出すことは誰にもできません」
と答えられました。
一日２４時間
一年３６５日
この時間は誰にも増やすことができないのです。
だからこそ、時間を有効に使うには
「どれだけ無駄な時間をなくしていくか」
にかかっている、ということになります。
例えば、
落ち込んでいる時間
後悔している時間
こういう時間は「無駄」にしかならないのです。
悩みながらお酒を飲むことで、何か取り戻せるものがあるならば
いくらでも飲んで悩めばよいのですが
そんな時間を過ごすくらいだったら
すぐに次のことを考えるべき、という発想です。
たしかにごもっとも、なのですが、
そこには
「時間の価値」
「今やらなければならないこと」
に対する意識がはっきりしていないと
人は弱い生き物なので
どうしてもネガティブな方へ流れてしまいがちですね。
「悩んでいる暇なんてない」
「グチなんか言っている暇なんてない」
と心から思えるには
明日のために今、やるべきことが他にあるから
という想いをきちんと持っておく必要があります。
そしてもう一つ、時間の有効な使い方として、
「移動の際は、満員電車よりもタクシーを使う」
という例。
目的地に行く時、電車に乗れば、
その時の交通費としては安く済むけれど、
「移動」すること以外には何もできません。
多少金額は高くてもタクシーに乗れば
その間にパソコンで仕事をしたり
情報を収集したり
電話でコミュニケーションを取るなど
生産性の高い行動ができる
という理屈ですね。
これもたしかにその通り。
目先の節約を重要視するか、
集中して仕事をして、
価値を生み出す時間を過ごすか
本人の気持ちと行動次第となります。
成功者のポリシーは
時間はつくれないけれど お金はつくりだすことができる。
作り出したお金で、作り出せない時間を買っていく。
まさに、起業家マインドそのもの。
ビジネスを成功に導くためには
「時間の過ごし方」
「時間の扱い方」
が重要なカギを握りますね。
来年はもっと、時間の価値を大事に考え、行動していきます。
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不動産管理会社の本音とは？
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不動産管理会社の本音とは？
これまでの地道な努力が報われて、来年早々に初心者向けの不動産投資本を出版させていただくことになりました。
この年末にかけては、その本の先行予約キャンペーンで進呈する特典として
不動産業界の著名人の方々のインビュー動画を収録しています。
インタビューは１対１ということもあり、
普段のセミナーやブログなどでは聞けない生々しいトークもあり
自分自身にも新しい気づきがあったりして、
とても楽しく有意義な時間を過ごさせていただいています。
これからしばらくは
そのインタビューを通じて印象に残ったことをお伝えしてみたいと思います。
今日のテーマは「不動産管理会社の本音」について。
私たち不動産投資家は、所有物件の管理を外注することがほとんどで
家賃を回収したり
空き部屋に入居者を案内して契約したり、
物件をきれいに掃除したり
突発的なトラブルに対処したり
という面倒な仕事は
全て管理会社に任せるケースがほとんどです。
ですので当然ながら、
管理会社さんとのコミュニケーションが非常に重要で、
これがうまくできないと
賃貸経営が危ぶまれます。
今回、インタビューした方は、
空室コンサルタントとして有名な方で、
北海道から沖縄までのべ5,000室以上の空室を埋め
並行して管理会社も経営し
札幌から熊本まで全国2,500室の物件を管理されている
スゴ腕の社長さんです。
その社長さんに、
とても興味深い「管理会社の気持ち」を暴露していただきました。
世の中の不動産投資家は
いわゆる高学歴で上場企業に勤務し、
高年収を得ている人が多い
一方で、管理会社の社員の多くは
そこそこの大学か専門学校止まりの学歴で
中には都会でうまくいかなくて故郷に帰って
地元の管理会社に就職している人が多い
その違いにリテラシーの差が生まれる
とその方はおっしゃるのです。
さらにかみ砕いて言うと、
不動産投資家は管理会社のことを見下している
ということです。
「あれはどうなっているんだ」
「やっておけといったじゃないか」
「約束が違う」
など、
いわゆる「上から目線」で
管理会社の社員さんに接するケースが散見されるそうです。
管理会社にとっては
学歴のことはさておき、
オーナーを「お客様扱い」して下さることがほとんどなので
不動産オーナーはますます勘違いして
高圧的な態度に出る可能性が高まります。
こうなっては管理会社としても
そのオーナーに苦手意識を抱くようになり、
本音の部分での相談や、現場で事情を正確に伝えようという
気持ちが遠のいてしまいます。
また、管理会社の扱う物件のほとんどは
地主さんが相続税対策のためにアパートを建てている
ことが多く、
「良い人がいたら入居させたい」
という程度の思いであり、
「何が何でも満室にしなければ」
というガツガツした要望は非常に少ないそうです。
ですので不動産投資家の管理会社に対する要望は
相手にとって予想以上にハードルの高いもの
と認識する必要がありますね。
自分の周りを見渡して、
たとえイメージが違うとしても
実はこういう現実もあり得ます。
不動産オーナーと管理会社さんの隔たりは、
こちらの思わぬ背景・事情によって
生まれてくることもあるのです。
そういうことを理解して、
相手の立場・気持ちをよく考え
上手なコミュニケーションを心がけたいですね。
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今年最後の不動産投資活動
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今年最後の不動産投資活動
今日は世の中のかなりの会社が仕事納め。
午後には店じまいの準備を始めているところも多いと思います。
そんな年の瀬ムードの中、
最後までできることをやりたい
と思う私は、不動産仲介業者さんの連絡を待っていました。
１２月に入って物件探しの方針を変更し、
これまでは見向きもしなかった物件を取得しようと
融資審査の準備を進めているところです。
今、狙っている物件は、
王道のRC（鉄筋コンクリート）ではなく、鉄骨造。
しかも築２５年。
軽量鉄骨造の法定耐用年数は２７年なので、
通常の基準ではあと２年しか融資してもらえません。
しかし今回は、
３０年の長さで貸してくれる金融機関がありました。
銀行によっていろいろな考え方があるものです。
販売価格は1億2,700万円で
利回りは９％台。
これまでの感覚なら
金利が３％台なので家賃収入に占める返済額の割合（返済比率）が
高くなってしまうため、購入を見送るところ。
さらに駅からバスに乗っていく距離。
それでも良いところが４つありました。
１．金融機関による物件価値の評価額がナント
1億4,790万円。
しかも建物評価はゼロで、
つまり土地だけでこの価格。
売買価格よりも評価額の方が高い
久々の案件です。
なぜ良いのかというと、
オーバーローン（物件価格以上の融資）が
受けやすくなるからです。
２．土地面積が1,313㎡（約398坪）で広い！
すでに建物評価は0円なので、
この先 土地の価値が下がらない限り
資産価値が減らない
と考えることができます。
言い換えれば、負債よりも資産の方が大きいので
資産—負債がプラスになる。
売却するときに価格が下がりにくい
というメリットがあります。
３. 鉄骨造２F建てだから
・エレベーターがない
・固定資産税が安い
つまり、維持費がとても安い
ということです。
４. ファミリータイプ１６室
家族向け、ということは、あまり頻繁に退去がなく、
一旦満室になれば安定する可能性が高いです。
（現在４室空室。これは要対策）
今所有している他の物件のように
２億・３億の規模に比べて小さく
キャッシュフローも大して多くないけれど
細かい条件を気にしていたら
この先もずっと物件が買えません。
とにかく利回りが低くなっている今は、
このように資産価値の下がりにくい物件を
持っておくのも一策なのです。
この物件の融資を通すために
昨日まで
現預金の通帳コピー
所有物件の返済予定表など
銀行が求める資料を
その日のうちに準備して
提出してきました。
そして今日の午後、
仲介不動産会社のセールスさんから電話があり、
「支店の審査は通りました。あとは本部承認を待つだけです。」
との連絡。
結果は年明け、１月４日の週にわかります。
さぁ、今回の案件はどうなるか。
どんな結果でも
「全ての出来事は、自分に最適なタイミングでやってくる」
そう信じて年を越します。
年末年始も関係なく、
今できる最善を尽くす。
そんな不動産投資家魂を持ち続け
来年に備えます。
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こんな不動産投資家になりたい
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こんな不動産投資家になりたい
年末になり、サラリーマンの仕事も休みに入りました。
残された年の瀬の日々を、今までできなかったことに費やしたいと思います。
会社に勤めていることで、今までできなかったこと
それは、ゆっくり考えることです。
1. この一年、目標を達成できたか。
→ １棟買うことはできたけど、目標の３棟までは届きませんでした。
結果が全て、と言われるなら、努力が足りなかったと言わざるをえません。
でもそれで後悔しても仕方ない。
なぜ目標を遂げることができなかったのか、
それを考え、次につながるアクションをするしかないのです。
ただ、自分としては、妥協したり怠けたりはしませんでした。
一生懸命に取り組んだ結果の今がある、と思っています。
また来年は新たな展開があり、今年の準備がなければそれも無かった。
そう考えれば、また明日を向いて歩いていくしかないんだなぁ、
と思います。
「全ての出来事は、自分に最適なタイミングでやってくる」
私のメンターが授けてくれた言葉。
これを信じて、これからも頑張っていきます。
2. 不動産投資を楽しんだか。
→私の全体の活動の中で、楽しくできたことは半分くらい。
空室が埋まらなかったり、所有物件すべての建物で水漏れが起きたり、予想以上にリフォーム費用がかかったりと、収益には予想以上の打撃を被りました。
それでも保険で助けられたり、被害・出費を最小限に抑えることができて、それはそれで最善の対応ができたと思います。
この一年も、新たな出会いがあり、新たな物件があり、新たな学びがありました。
その中で、特に素敵な人・成功者・前向きな人と結びついたことは、かけがえのない喜びです。
いろいろなブログやFacebookを拝見すると、不動産事業を謳歌している人の多くは
旅行したり、美味しいものを食べているようです。笑
決してそんなことばかりしているわけではないと思いますが、
日頃は地道で弛まぬ努力をしている中、人前では大らかに振舞うことも、
実は成功に近づく要素として大切なんだな、と実感しています。
「来年はもっともっと、旅や食事を楽しもう。」
そんなことを考えました。
3. 来年を、どう過ごすか。
→目標はすでに明確です。
あとはそれを実現するための手段・プロセスをよくよく考えなければなりません。
私は日頃、イベントを実施する業務に携わることがあったり、自らセミナー講師を務めることもありますが、本番をうまく乗り切るには、
「準備が９割」だと思っています。
スピードが速いインターネット業界・不動産業界において、
本当は準備してもし足りないことがないくらいなのですが、
時間は待ってくれません。
「今、できることを今やる」
こうして少しでも効率的に、迅速にやりきることが必要です。
サラリーマンと大きく違うことは
誰も正解を教えてくれないことです。
自分を評価してくれる上司もいないので、
すべては自己責任。
自分の評価は自分で決めるしかありません。
そうしてうまくいかないことも、うまくいくことも
一つ一つ積み上げ
明日への糧にしていくしかなさそうです。
こう考えると、なんだかとても孤独な感じがしますが、
周りを見渡すと、実は味方がたくさんいます。
自分が誠心誠意、他人に尽くしていけば、
いつかその何割かは返ってくる。
そう信じて、今日という日を全力で過ごします。
いつもなら、わき目もふらず
がむしゃらに仕事をし、
傷ついて思い悩むことばかり、
ということもありますが、
こんな日を機会に
ちょっと立ち止まって
明るい希望を持ったマインドセット
を自分に仕掛けるのもいいですね。
そして、このように
実際に文字にしておくことも有効です。
今日も、明日につながる一日を。
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不動産投資のプロとアマチュアの違い
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不動産投資のプロとアマチュアの違い
今朝、何気なくTVを見ていたら、ある情報番組で2014年の詐欺被害の状況について特集が組まれていました。
2014年に全国の警察が把握した振り込め詐欺などの特殊詐欺の被害総額は
約559億4,000万円となり、初めて500億円を超え、過去最悪を更新。
増加は５年連続で、前年と比べて約70億円（14%）増えたそうです。
特殊詐欺の被害総額は全財産犯の現金被害額約1,130億円の49.5％に相当。
そして2015年は、上半期（１月〜６月）で約236億5,233万円。
前年同期よりも約33億円（12％）減少しているものの、
依然として相当な規模に上っています。
最も多い手口としては、
子や孫を装って助けを求める「オレオレ詐欺」が約86億円で７％増加。
次にスマートフォンのサイト利用料などに起因する
「架空請求詐欺」が約85億円で２０％増。
最近ではマイナンバー制度を悪用した
寄付金の振込をさせる詐欺なども発生しているそうです。
世の中の広告を見渡せば「オレオレ詐欺に注意」とか「レターパックで現金は送れません」など、さまざまな警告文が目立ち、もはやこんな詐欺に遭う人は減少しているのでは、と思っていましたが、どうやらこの種の詐欺は当分無くならないそうです。
その理由として、今朝の番組のコメンテイターが残した言葉が印象的でした。
詐欺を働く側の人間はプロ。詐欺にかかる側の人間はアマチュア。
アマチュアである一般人は、詐欺被害のニュースを見たり警告を聞いても、
「ああ、大変な目に遭っている人がいるな」、「気をつけなければいけないな」
とその時だけ感じて、
次の瞬間にはもう、忘れているそうです。
ところがプロは、一日中、人を騙すことばかり考え、
防犯活動があればその対策を考え
一年中そのことばかり考えているそうです。
うーん、ちょっとかなり皮肉な例
になってしまいましたが、この
「一日中考え、一年中考え続けるのがプロ」
というセリフは、どんなことにも当てはまることだ
と受け止めました。
不動産投資でも、果たして自分は一日中考えているだろうか
と自問してみます。
プロフェッショナルであり続けること
そのためには一日中、一年中
不動産事業のことを考え続けることが
必要なのです。
物件を購入する時、諦めずに四六時中探し続けることができているか
いろいろな角度、いろいろな情報ソースから探す努力をしているか
を常に意識し続けることが大事なのです。
さらには良い物件を見つけた後は、
仲介不動産会社、管理会社、そして売主さんと話を詰めるとき、
より深く考えている方が話を有利に進められます。
こういう部分を「詰め」と呼んだりしますが、
ただ目の前のチャンスや人に頼るだけで
詰めが甘いと、
肝心な「継続的利益」を失う原因にもなりがちです。
価値ある物件を正しく見つけ、所有後の賃貸経営も着実に遂行する。
そんなプロフェッショナルであり続けたい、
と、年末にあらためて
気を引き締めた一日でした。
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2015年 賃貸業界10大ニュース！
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2015年 賃貸業界10大ニュース！
全国賃貸住宅新聞2015.12.21付に掲載の
〜本紙が選ぶ！！賃貸業界10大ニュース〜
にフォーカスしてみます。
１位：大阪府・東京都大田区で民泊条例可決
→これはもう話題中の話題ですね。新しいビジネスチャンス到来かも。
２位：鉄道各社が賃貸事業を強化
→ジェイアール東日本都市開発、小田急電鉄、近鉄不動産などが本格参入。社員寮などをリノベーション活用し、地域に解放したコミュニティスペースや貸農園など新しい試みも注目を集めています。
３位：ITによる重要事項説明の社会実験スタート
→不動産売買では、契約書や重要事項の読み合わせを、宅地建物取引士が対面で行わなければならないとされていますが、それをIT化してオンラインでやってしまおう、という実験。
246社が参加して問題点や使い勝手などを検証しています。これが本格化すれば賃貸仲介ビジネスのあり方にも大きな影響を及ぼすでしょう。
４位：7万5,000戸の管理会社誕生
→4月1日に「東急住宅リース」が誕生し、東急不動産３社の管理物件を集約したことで業界13位の管理戸数に躍進。今後は富裕層を中心に顧客開拓を進めていくそうです。小規模賃貸オーナーには無縁かな？
５位：生活保護の住宅扶助基準見直し
→7月1日から生活保護受給者の金額見直しが行われ、「床面積」の要素が加えられました。増減額は地域によって異なり、例えば東京都内の一部地域の単身世帯では、53,700円→45,000円に。
家主は生活補助支給額に合わせて家賃を引き下げるしかないそうです。
６位：火災保険料は全国平均で2〜4％値上げ
→10月1日から火災保険料の値上げが行われ、最長36年の長期契約が10年限度になりました。これで長期の割安感が減少。地震保険も段階的な値上げが予定され、全国平均で19％、地震の多い地域では50％の値上げも。現在加入の保険内容・期間は必ずチェックしておきましょう。
７位：賃貸管理の専門資格３団体で国家資格化へ
→平成29年度に賃貸管理の専門資格「賃貸不動産経営管理士」の国家資格化に向けた動きが本格化。業界取引の健全化とさらなる発展を目指す。
８位：賃貸住宅に転用した社宅再生事例が続々
→企業が保有する社宅を賃貸住宅に転用するケースが増加。稼働率の低い社宅は資産価値評価が低く、売却するケースも散見。個人投資家には規模が大きいかもしれないが、情報の網を張っていればおこぼれにあずかれるかも。
９位：海外拠点開設でインバウンド取り込み
→大手企業のエイブル、ハウスメイトパートナーズ、レオパレス２１、スターツグループなどが海外進出。日系企業に勤める転勤者や留学生などのサポートを行いつつ、訪日外国人の部屋探しなども斡旋。
10位：高齢者受け入れの仕組み作り進む
→平成27年9月時点の65歳以上の高齢者人口は約3,400万人。実に国民の4人に1人は高齢者。入居者死亡時の家賃損失や原状回復費の補償など、保険商品が続々。日常の見守りシステムなども導入が進む。
ということで、長くなってしまいましたが、メディアの視点からみた業界のトピックでした。こういうことを少しでも頭に入れておくと、自分の賃貸管理の参考になるだけでなく、業界関係者との話題づくりにも有効ですね。
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不動産投資では、物件探しの苦悩が続く
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不動産投資では、物件探しの苦悩が続く
今日は私の不動産物件探しの苦労話を暴露します。
先日、いい加減に自分の要望条件にこだわってばかりいると
この先もずっと物件が買えない状況が続くことを懸念して、
思い切って探し方を変えてみることにしました。
これまでは
返済比率 ５０％以下
CF（キャッシュフロー）比率 ３０％以上
になることを基準としていましたが、
これだと利回りが最低でも９％、
そして融資の金利は１％台で
融資期間が２５年ないと
ほぼ当てはまらなくなります。
融資期間２５年ということは
RC造で築年数が２２年以下でなければならず、
この条件で利回り９％、金利１.２％を追い求めていると
もはや時代が変わらない限り
出会うことがなくなってきた感があります。
そこで今度は
「比率」ではなく「キャッシュ」
に着目し、
１億円あたり200万円前後の手残りがあるならば、
他のことには目を瞑ろう
としてみました。
これはどういうことかというと、
残存耐用年数に関係なく
長期間、融資してくれる金融機関があれば
多少金利が高くても
月々の返済金額が少なくなり
毎月の手残りを確保できる
という考え方です。
ここで注意しなければならないのは
資産価値ができるだけ下がらないこと
つまり、土地が広いことなどが求められます。
私のようにオーバーローンを第一としている場合、
長期間融資してくれるからといって、
資産価値が維持できない物件
（例えば建物の現在価値に依存しているような物件）
に手をつけると
年数が経つにつれてたちまち資産価値が下がり、
融資を受けている負債の額の方が大きくなって
資産vs負債のバランスシートが悪化する一方になるからです。
こうなると、なかなか次の銀行の評価が得られなくなり
その先、物件を増やすことが難しくなってしまいます。
その点に注意しながら、
まずは最初の「高すぎる条件」を緩和し
「フルローンを長期で受けられる物件」を探します。
そうして不動産会社にアプローチしてみたところ、
２箇所から同じ内容の
物件情報が届きました。
２社から同じ物件情報が届く、ということは
私の意向が正しく伝わっていることの証でもあります。
それは
築27年のRC 4階建て 駅徒歩２分
融資期間は25年以上とれ、金利は1.5％〜2％前半
利回り８％強
というものです。
久しぶりの検討物件で、
ちょっと前のめりになりました。
少し詳しく見てみると、
・26戸中7室（27％）が空き
→大丈夫。満室にする！
・1Kで家賃はおそらく最低レベル
→よっしゃ、今後収入減の心配なし！
・１部屋、２年前に自然死あり
→そんなの家賃を下げれば問題なし！
と、ここまでは頑張ろうと思ったのですが
・土地面積234㎡
・１部屋の広さ16㎡未満
・バストイレ一緒の３点ユニット
という点が
１．土地が狭く、今後、資産価値を維持できない見込み
２．部屋が狭すぎて客付けに苦労する
（現在の空室率の高さも怖くなってきた）
ということで、今回は見送りました。
実は、ここが思案のしどころで、
現場をしっかりと把握し、必ず満室にする自信があるなら、
この物件を買っても良いかもしれません。
だけど、正直言って
今の私には荷が重い・・・。
満室にできなければ「キャッシュフロー」は相当厳しいものになります。
案内してくれた不動産会社さんには感謝しつつ、
また次の物件を待つことにしました。
もうしばらく、この辺で右往左往してみます。
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サラリーマン兼業大家の休日の過ごし方
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サラリーマン兼業大家の休日の過ごし方
今日は祝日、ということで会社は休み。
そんな時、サラリーマン兼業大家の過ごし方について考えてみました。
毎日忙しく働くサラリーマンは、休日にはゆっくり体を休めたいですね。
その上「兼業大家さん」である人は、平日に会社の業務と並行して
大家業もこなさないといけないので、
それこそ土日・祝日は貴重なお休みです。
しかし、空室を抱えている私などは、
どうしてもゆっくり休む気分にはなれません。
朝起きて、「今日は何ができるか」
と考えてみます。
今日は12月23日。
天皇誕生日ではありますが
クリスマスイブのイブ。
私の住む浦安の街にはディズニーランドがあり、
JR舞浜駅のそばにはディズニーみやげ専門の
「ボン・ヴォヤージュ」というお店があります。
天気もあまりよくないので、出かけるのが億劫になりましたが、
なんとか家内を誘ってその店に行き
ディズニーのクリスマス限定お菓子を購入。
その足で、私の物件の管理会社を訪問しました。
先日退去があった１室を、なんとか早目に埋めてもらいたいという
下心と、日頃からお世話になっていることに対する
年末のご挨拶を兼ねての訪問です。
店舗を訪ねると、
デスクにいたセールスさん全員がサッと立ち上がって出迎えてくれました。
その迫力に押され、
他にもお客様がいらっしゃったこともあり
私は自分の名前と物件名を伝え、
「よろしくお願いします！」
とだけ言って
早々にお店を出てきてしまいました。
お店を出てから
「あー、今日の訪問は意味なかったかもー」
とやや自暴自棄になりました。
せっかく時間をかけて訪ねたのに、
お店にいたのは１分足らず。
ご挨拶のお菓子は置いてきたけれど
あまり印象には残る手応えはありませんでした。
そうして、近くのお店で家内と遅いランチをしていると
一本の電話が鳴りました。
「これからオーナーさんの物件に案内行って来ます！」
なんと、つい１５分前に訪ねた管理会社のセールスさんからでした。
私の物件は特に際立つ特徴はなく、
駅から徒歩２０分で
間取りも地味なファミリータイプなので
競合も多いゾーンです。
ですので、いかにセールスさんからの「お勧め」をいただけるか
で成約率に影響してしまいます。
そんな中、ほんの１分足らずの訪問であっても、
私がお店に顔を出したあとの最初のお客様に
私の物件を案内しようと思っていただけた
それだけでもグッド・タイミングだった
と言えましょう。
それから３時間ほどして結果を尋ねましたが、
今日のところはまだ検討中ですが
現時点では第一候補になっているそうです。
家賃は111,000円なので、すぐに決まらないこともあります。
一番嬉しかったのは
そのセールスさんが
「私自身もお部屋を見ておきたかったので、お連れしました」
と言ってくれたことです。
なんて主体的な発言でしょう。
事務的ではなく、自ら現場を知っておこう
としてくれることは
遅かれ早かれ必ず結果につながると思います。
少なくとも私の物件に対する印象は強くなり
お客様を案内してくれる優先順位も高まっているはずです。
わざわざお店を訪問した甲斐がありました。
ほんの短い時間でも
行動していると
良いことがあるんだな
今日できることは何か
を考えて
時間を有効に活用しようとすることが大切
そんなことを実感した休日でした。
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不動産で消費税還付が受けられなくなります
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不動産で消費税還付が受けられなくなります
私がお世話になっている会計事務所さんから、残念なお知らせが届きました。
12月16日に「平成２８年度税制改正大綱」が公表され、
平成２８年４月１日以降は、
不動産購入の際に消費税還付を受けていたスキーム
が使えなくなる、とのことです。
これまで不動産を購入する際
・課税事業者選択届出書を提出して２年以上経過した法人で不動産を購入
・設置した自販機から課税売上を上げる
・不動産契約当月の家賃清算は放棄する
など
さまざまな条件をクリアすれば、購入時に支払った建物分の消費税が還付される
というやり方がありました。
これは確実に合法的なやり方であり、堂々と還付を受けられる素晴らしい方法でした。
私の消費税還付履歴についてはこちら。
不動産投資で消費税還付を受ける方法
しかし、この度の税制改正によって、その方法が使えなくなるらしいのです。
正しくは、
一旦は消費税が還付されるけれど、
それから３年後、また改めてほぼ同額の消費税を納めなければならなくなる
ということです。
消費税の還付を受けられる条件の一つとして、
課税売上／総売上（課税売上＋非課税売上）
の割合が100％に近い必要があります。
例えば、ある法人の事業が
物品販売などの課税売上と
家賃収入などの非課税売上
の２種類で構成されるとします。
その時、例えば
課税売上 50万円に対し
非課税売上（家賃収入など）が200万円の場合には
50万円／50万円＋200万円
＝0.2
なので20％だけ還付される、となります。
家賃収入がゼロの場合には、
課税売上／（課税売上＋非課税売上）が
50万円／（50万円＋０円）
＝100％
となるので、納めた消費税額のほぼ全額が返ってきます。
ところが今回からは
たとえ一旦は消費税が還付されても、
それから３年後（正確には不動産購入した期を含めて３期後）に、
もう一度
課税売上／（課税売上＋非課税売上）
を各期（年度）ごとに算出し、
その比率に応じて消費税を納税しなければなりません。
つまり、
課税売上／（課税売上／非課税売上）
の割合を高くするためには
３年間（３期間）を通じて
家賃収入の２倍程度の「課税売上」が必要になります。
これでは、不動産賃貸業だけ
もしくは自販機を設置する程度では到底実現できません。
（詳しくはご担当の顧問税理士にお尋ねください）
というわけで、残された日数で消費税還付を受けるには
平成２８年３月３１日までの物件引渡し
もしくは新築物件の場合、
平成２７年１２月３１日までに工事請負契約の締結
をやってのける必要があります。
なかなか厳しい状況ではありますが、
消費税還付ができないからといって
本来の不動産投資を揺るがすものではありません。
あくまでも参考情報として、
淡々と受け止めていきましょう。
知らないよりは知っておいた方が良いと思うのです。
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まだ間に合う！不動産投資家も「ふるさと納税」を楽しもう
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まだ間に合う！不動産投資家も「ふるさと納税」を楽しもう
昨日、不動産投資家が集まるセミナーで講演しましたが、
年の瀬ということもあり、年内にできることの一つとして
ふるさと納税の紹介をしました。
すでにやっている人にとっては
「何を今さら・・・」
となるのですが、
まだ一度もやったことがない
名前だけは聞いたことがあるけれど、難しそうで実践していない
という方がいたら、
かなりもったいない話です。
当日のセミナーの参加者挙手アンケートによると
ふるさと納税を実際に体験している人は
なんと全体のたった１割！
不動産投資家といえば税金対策に敏感であるはずなのに
この少なさはオドロキです。
ふるさと納税は
・インターネット通販のように簡単
・住民税の代わりに納め、さらにお礼の品（特産品など）がもらえる。
ということで、
「やらない理由がみつからない」くらい、今どきお得な制度です。
例えば年間所得額が500万円の方の場合、
大体その１割にあたる50万円程度が住民税として納められています。
その住民税額の約20％＝10万円から、2,000円を引いた金額
つまり98,000円が
控除される「上限」となります。
（実際には扶養家族などによって変わってきます）
ちなみに、ふるさと納税サイト「さとふる」による
10,000円の寄附（ふるさと納税）でもらえる「お礼の品」の人気ランキング（12/21時点）をお伝えします。
１位：【厳選三特品(特特特)】北海道近海産毛ガニ 500g前後×2杯
（北海度八雲町）
２位：【4月発送】佐賀牛 切り落とし1Kg
（佐賀県嬉野市）
３位：若狭米こしひかり15kg(毎週水曜日発送・数量限定)
(福井県小浜市）
この季節になってカニの人気が急上昇していますね！
そして「考え方」ですが、
この「お礼の品」は、寄附した10,000円で買ったことになると思ったら間違い。
その10,000円は、本来「住民税」を支払うために使うはずだったものを
「寄付」という形にしたので、その分「住民税」から差し引かれます。
正確には2,000円だけ残して、8,000円分の住民税が軽減されます。
つまり、
500g×２杯のカニ
1kgの佐賀牛
15kgのコシヒカリ
のいずれかが、2,000円で買えた
というのと同じことです。
しかも、１度2,000円がカウントされたら、
それ以降
年内は何度「寄付」しても
もう2,000円はかかりません。
上限金額いっぱいまで「寄付」すれば良いのです。
上記の例だと、上限が100,000円の方の場合、
10,000円×10回は寄付できるので
500g×20杯のカニ
1０kgの佐賀牛
15０kgのコシヒカリ
のいずれかが、たったの2,000円で買えたことになります。
寄附は何ヶ所でも、何度でもできます。
もう利用しない手はないですよね？
12月31日まで受け付けていますので、
まだやっていない方は、ぜひ一度、お試しになることをお勧めします。
一度やってみると意外に簡単で、やみつきになります。
ふるさと納税サイトはこちら。
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今、不動産投資では、どんな物件を買うべきか？
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今、不動産投資では、どんな物件を買うべきか？
不動産投資を始めるには、もしくは物件を買い進めるには、最近の市況をみてどんな物件を買えばいいのですか？
と質問されたとき、最も正しい答えは
「どうなりたいか、によります。」
となってしまいます。
本音を言えば、「こんな物件を買いなさい」
と言ってあげたいけれど、
収益不動産にはさまざまな特徴があり、
買い方によっって得られるメリットが変わってきますので
どうしても一概には言えないのです。
目先の現金が欲しいのか
長年保有して資産をキープしたいのか
専業大家としてやっていくのか
副業のまま続けるのか
によって、買うべき物件は変わってきます。
また、買い進めたい物件取得のシナリオが決まっても
本人の属性や保有不動産の状況によって
次の融資の可否に大きな影響を及ぼしてきます。
つまり、買いたくても金融機関が融資してくれなければ
永遠に物事が進みませんので、
自分がどのような状況に置かれているのか
または今後どんな資産状況になるのか
を十分に理解して
物件を探す必要が出てきます。
参考までに、目的別に購入物件のシミュレーションを挙げてみましょう。
１．短期で保有し、数年後に利益を確定させたい
というような「短期的投資」を目指すなら
中古アパートを中心に、
少しずつキャッシュフローを貯め
頭金を追加しながら２〜３棟買い進め、
数年後に全て売却する。
こうすると、所有期間中の余剰金は少ないけれど
売却時に一気にまとまった現金が入り、利益が確定します。
２．定年まで副業として大家を続け、
退職後に悠々自適な生活を目指すなら
新築アパートを可能な限り買い、
修繕費を浮かして維持し続け
定年後にローンが完済すれば
以降何十年にわたり家賃収入がまるまる利益として
入り続けます。
気が変わって売却するときにも有利です。
３．できるだけ早くサラリーマンリタイヤを目指し、
物件収入だけで生活できるようにするのなら
中古のRCマンション、それもできるだけ大規模なものを
３棟くらい取得する。
この場合、売却は考えずにずっと持ち続けること
そして資産価値の高い物件を選んで買い進めること
こうすれば２０〜３０年は
融資を受けながら、ローンを返済しながら
年収を確保することができるようになります。
と、表面的にはこんな例が挙げられますが、
実際には購入した後の物件を
どうやって満室稼働させるか
修繕費・管理費を押さえて維持するか
が最も重要です。
そこが不動産投資の醍醐味。
ボロい物件を安く購入して再生させ、価値を高めて売る。
新築・築浅の物件を取得し、価値を維持したまま売却。
銀行評価の高い物件を購入し、売却せずに次の融資につなげる。
など、所有した後の戦略が大切になってきます。
そういった投資戦略を、ある程度イメージした上で
しかるべき物件を探すのが基本です。
私は今、とにかくキャッシュフローを増やすための物件を求めているので、
RCにこだわらず、融資が長く引ける物件と金融機関の組み合わせで探索中です。
いずれにしろ、どんな物件を買うべきかは
いろいろな人にアドバイスを聞き、
それぞれの投資スタイルを理解した後、
最後は自己責任で「経営的判断」をするしかないのです。
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不動産投資専門用語はどれくらい役に立つか？
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不動産投資専門用語はどれくらい役に立つか？
このところいろいろなセミナーに参加して視野を広げるように努めていますが、今日は都内の不動産会社が主催する「初心者向け」セミナーに出席しました。
初心者向け という理由は
専門用語の解説がテーマの１つだったからです。
個人的には、専門用語ってそんなに覚えなければいけないの？
という思いがありますが、
今日の説明はとてもわかりやすかったので
日頃 避けていた用語を簡単に理解することができました。
では、当日解説された
不動産投資で使われる「専門用語」を列記しましょう。
眠らないように！ 笑
GPI （グロス・ポテンシャル・インカム）
「総潜在収入」と言われ、現在の実家賃ではなく、
そのエリア・周辺物件の「相場家賃」をベースにした
満室賃料のこと。
EGI（エフェクティブ・グロス・インカム）
「実行総収入」
上記のGPIは満室状態なので、もっとリアリティのある数値に再計算したもの。
具体的には空室や滞納などのリスク分をマイナスし、
自販機やアンテナなどの副収入をプラスしたもの。
OPEX（オペレーティング・エクスペンス）
「運営費用」のことで、不動産だけの用語ではなく、金融経済界で使われます。
不動産業界においては、固定資産税や都市計画税、管理費など、
物件を維持するためにかかる必要経費のことです。
NOI（ネットオぺレーティングインカム）
「純営業利益」
EGI-OPEXで、こう書くと難しくなってしまいますが、
つまりは総収入から必要経費を引いただけのことです。
ADS（アニュアル・デッド・サービス）
「年間元利返済額」
これはカンタン。ローン返済の金額のことですね。
でも名称は難しい。。。
BTCF（ビフォア・タックス・キャッシュフロー）
いわゆる「税引き前当期利益」。
まぁ、これが、私も使っている「キャッシュフロー」ですね。
所得に関する税金は、その人の総額や家族構成によっても変わってきますので、
この場合は考えても無駄なようです。
所得税を差し引く前のキャッシュフロー
”BTCF”。
これが最も大切な部分でしょう。
この他にも
CCR 自己資本配当率（CF／自己資金）
PB 資金回収期間（自己資金／CF）
FCR 純収益率（NOI／総投資額）
K％ ローン定数（ADS／ローン残高）
YG イールドギャップ（FCR-K%）
LTV 借入金割合（借入額／物件価格）
DCR 借入償還余裕率（NOI／ADS）
BEP 損益分岐入居率
OPEX（運営費）＋ADS（ローン返済額）÷GPI（家賃収入）
想定賃料のうち、どれくらいの経費がかかっているか、という割合。
８０％より低いと安全だそうです。
と、いろいろありますが、さすがにうんざりしてきますよねー。
こういう用語は、覚えないよりは覚えた方が良いのかもしれませんが、
不動産投資の本質ではありません。
「返済比率」と「キャッシュフロー」だけをしっかりと理解すれば
特に困ることはありませんので
安心してください。
それぞれの解説はこちら
返済比率
キャッシュフロー
でもとりあえず、勉強した気になっちゃいました。
こんな日があってもいいですよね。
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不動産投資家は起業マインドを持っているか？
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不動産投資家は起業マインドを持っているか？
先日、起業家として独立した人、これから独立しようとしている人を対象に、必要なマインドを醸成するためのセミナーに出席してきました。
講師は初めてお会いする方でしたが、言葉の奥に多くの意味を込めて発する、独特のキャラを持った方でした。
セミナーの主旨は、起業をする者の心得と行動について、参加者自身が自然に気づけるよう、とても工夫されたものでした。
トークは至ってシンプル。
でもそのシンプルな言葉の陰には、相応の知見と行動量がなければ到底行き着かない自信が見え隠れしていました。
この日の名言集を以下に記します。
・とにかく笑え！
笑わない奴は商売もうまくいかない。
・限界の力を出すな！
100%ではなく80%でやっていると思えるところに余裕が生まれる。
・自分が満足する商品をつくるな！
自分だけが納得する商品を作っても、他人は買わない。
・目標を立てるな！
うまくいかなかった時の自分を想像すると、がんじがらめになる。
・独立する時には事務所を決めるな！
スタート時は固定費を最小限に抑えるべし。
などなど、日頃「こうするべき」と思っていたことを
あえて逆の角度から見直す視点を教わりました。
自己ブランディングと商品については
・自分や商品をどれだけ知ってもらうかがカギ
ということを頭で理解している人は多いが
・自分を知ってもらう努力が少なすぎ
とバッサリ斬る。
ここでも、自分は十分にやっていると思い込んでいることが間違いで
これまでの努力の足りなさを痛切に振り返るきっかけになりました。
また
・自己アピールする時は、嘘をついた自分を見せるのはNG
と言われ、「こうありたい」という姿を飾って見せても
そこには嘘をついている自分のことを好きな人が集まるだけ。
自分を隠して仲良くしようとしてはいけない。
うーん。耳が痛い。
もっと自分の「強み」を鋭く見つめ
肩の力を抜いて
ありのままの自分をさらけ出すことが大事、
ということですね。
さらに
仮に自分のビジネス分野でNo.1の商品づくりを目指そうとすると
「理想形は全部同じものになる」。
確かに。競合の商品と比べて、それよりも優れたものを生み出そうとすると
最後には優等生的な特徴のないものが出来上がるだけ。
先に頭で考えて、「こういうものをつくりたい」としても
それは大手企業の発想。
フットワークの軽い個人起業家の特徴を生かして、
その場その場で顧客の要望を聞いてから創り上げることもできる。
と、いうことです。
だんだん精神論のようになってしまいますが、
成功するポイントは頭で考えることではなく
毎日の行動を見直すことがもっとも重要、と学びました。
（受け止める人の立場や状況によっても変わるかもしれませんが。）
行動＝コミュニケーション
ビジネスパートナーや顧客と、もっともっと近づく努力をしなければならない。
不動産投資にもぴったり当てはまることです。
金融機関からみた自分の属性を理解する
所有物件の強みを理解する
販売会社や管理会社のセールスとコンタクトを取る
これらの指針に、今日教わった新たな視点を加えて幅を広げます。
そしてまた、日々の地道な行動を一つ一つこなしていく。
これしかないのです。
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昨日のブログも読んでみようかな、
と思った方はこちらへ。
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不動産投資家の年末はいつまで営業しますか？
世の中はすっかり年の瀬が押し詰まり、忘年会や挨拶まわり、仕事納めの時期を迎えています。
日本人は特に季節のイベントを大切にする民族ですから、
年中行事がやってくると、そっちの方に気持ちが向いて、生活のリズムも自然と年の終わりを感じさせるようになります。
不動産投資家にも「年末」があるのでしょうか。
正直言って、今の私はそういう気分にはなれません。
まだまだやり残したことがあるからです。
今年中にあと２棟、物件を買いたい。
その目標を達成しないまま、１２月を迎えました。
ずっと物件を探し続けているし、不動産会社の方ともコンタクトを取り続けていますが、どうしても毎回、あと一歩のところで売り止めになったり、融資が通らなかったりして結果が出ない。
でも相変わらず、そんなことでくよくよしているヒマさえないのです。
年末だろうが何だろうが、少しでも可能性のある案件を検討し、チャンスがあれば獲りに行きます。
そうこうしているうちに、最近になってまた収益不動産の利回りがほんの少し下げ止まり、価格の上昇にも歯止めがかかっているように感じるのは私だけでしょうか。
昨日得た情報は、愛知県のファミリータイプマンション、鉄骨造で築２５年。利回りは９％。
鉄骨造の法定耐用年数は３７年なので、残存年数はあと１２年。
それでも３０年融資してくれるという金融機関があるそうです。
数年前の感覚では特に「掘り出し物」というイメージではなく、私のこれまでの条件にもミートしないので、まず検討することのない物件です。
しかしながら、動きの早いこの業界において、いつまでも数年前の常識にとらわれているわけにはいきません。
今回の物件の良いところは、
・土地の価値が高く、銀行評価額が物件価格を上回っている。
・鉄骨造はRC造に比べて税金、管理費が抑えらえる。
・エレベーターがないので電気代も安い。
・融資期間が３０年と長い。
ということです。
リスクや気に入らない点を挙げればまたキリがありませんが、少しでも収益を上げられる可能性があるならば、私は前を向いていきます。
今朝、仲介不動産会社から郵送で届いた金融機関への融資申込書にすぐさま記入し、出かける時にポストへ投函しました。
この融資が通れば、とりあえず年末までには方向性が定まることと思います。
結果が良くても悪くても、今できることを今やる。
これが私のポリシーです。
そしてこの１件だけでなく、今日もまた別のルートで物件を探し続けます。
こういう生活をいつまで続けるのか。
もちろん、目標を達成するまでです。
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昨日のブログ
民泊が認定され、賃貸業に新しい風が吹き込んでいます
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民泊が認定され、賃貸業に新しい風が吹き込んでいます
すっかり話題を集めるようになった「民泊」。自治体の法整備も着々と準備が進んでいます。
既報の通り、東京都大田区で、来年１月から国内で初めて民泊条例が施行されることが決まりました。
１２月１４日付の全国賃貸住宅新聞に掲載された内容をベースにお伝えします。
民泊とは、マンションや住宅の空き部屋を数日間、主に旅行客などに貸し出す業態のことです。
現時点での利用者は外国人旅行客が多く、アメリカのAir bnbという専門サイトでカンタンに予約できます。
普通のホテルではコストもかかる上、年々外国人の流入が増えている反面、受け入れるホテル・宿泊所の数が圧倒的に不足しており、ただ泊まるだけの拠点を求める観光客には、民家の一部屋や賃貸マンション・アパートでも十分用を足せます。
ここに目をつけた不動産賃貸業界の面々が、所有物件の空室を短期的に旅行者へ貸し出せば、１回（一日）の契約は低料金であっても回転率が高く、場合によっては１ヶ月の家賃よりも収入が増える、ということで積極的、もしくは試験的に実施しているケースが目立ってきました。
つまり、借りる方も貸す方も、双方にメリットがある新しい賃貸の姿なのです。
ところが、これまで旅館業法で規定されていなかったために、さまざまなトラブルが起きても取り締まることがなかなか難しいと言われてきました。
今回、大田区議会で可決された条例案の主なポイントは以下の通りです。
１．周辺住民に対して事前の周知を行うこと
２．緊急時に外国語で情報を提供できること
３．必要に応じて区が立ち入り調査できること
４．滞在期間は７日以上とする など
これら一定の条件を満たすことで、民泊事業を認める、ということです。
今回、特に「民泊」を実施する物件の、近隣住民への配慮が多く盛り込まれており
実例として外国人の出入りによって住民が不安を抱き、クレームに発展するトラブルが相次いでいることを受けているようです。
また、水回りの事故や鍵のトラブルなどが発生した場合に、外国語で速やかに対応できる窓口の設置を義務付けています。
もちろん日本人の利用も全く問題ありません。
貸す側の留意点は、単純な賃貸と違って宿泊施設になるため、ベッドの設置やタオルなどのアメニティをある程度は揃えておく必要があります。
そして、利用者のことを考えると、観光地の近くや駅からのアクセスなど、立地が重要な要素になってくると思われます。
そして、このように正式に「民泊」の業態が認定されれば、当然ながら管理会社をはじめとするプロフェッショナルな業種の方々が、専門的にこれを請け負うようになってくることが想定されます。
よい立地に物件を持っている方は、月々の家賃よりも収入が増える可能性があるこの「民泊」を導入されるのも、新しい賃貸の収益形態として意義のあることだと思います。
かくいう私は、のどかな街に購入したファミリー物件の空室を、一日も早く満室にできるよう、関係者と連絡をとりつつ、もうしばらくがんばります。
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不動産投資で億万長者になれるのか？
今日はある筋のご紹介で、インターネット業界を中心に大成功を収めた人々が主催する
パーティーに参加してきました。
出席者はざっと、300〜400人くらいでしょうか。
日頃、フツーの会社員に、副業で不動産投資をやっているような私には、まるで異次元の世界。ほとんどの人が「会長」や「代表」「社長」などの肩書きで幅広くビジネス展開されている方々ばかりです。みんな若いのに！
衣装も盛り上がりも尋常ではありませんでした。
そして、日頃からセミナー講師などで活躍されている８人の成功者がステージに集結し、
挨拶がわりに一言ずつ
「人生を変える言葉のギフト」
を述べられましたので、一言ずつ紹介します。
１．「大変」という字は、大きく変わる、と書きます。
大変なときこそ、自分自身が大きく変わるチャンス。
by サニー久永さん
（全電子書籍No.1制覇の著者。オリンピックトレーナー）
２．人間には限界がない。限界を作るのは自分自身。
自分の殻を、限界を突き破れ！
by 泉忠司さん
（350万部越えの天才人気作家・経営者・グローバルビリオネアクラブ会長）
３．夢は「必ず」叶う。
途中で止めるから失敗するのだ。
by 国武栄治さん
（日本一の不動産会長、伝説塾塾長）
４. お金の投資よりも時間の投資が大事。
時間の浪費はお金を無駄にする。
愛する人に時間の投資と感謝を！
by エンジェル・リーさん、チカコ・リーさん
（億万長者カップル）
５. 人生は自分で決めないと、誰かに決められてしまう。
多くの人は決めるのが苦手。
リーダーは決める人、自分で責任を取る人。
by クリス岡崎さん
（億万長者育成の日本No.1コーチ。トニーロビンズの伝承者）
６. 誰にも個性的な成功の指定席がある。
叶う 夢だから 心に 宿る
by 望月俊孝さん
（レイキ、宝地図を双壁に、日本No.1セミナー会社総帥）
７. 人生自体が「ゲーム」
みんなは人生という名のゲームクリエイターだ。
by 市村よしなりさん
（売上2,000億円越えネット通販日本一）
８. 「Happy Dead」という言葉を覚えよう
俺たちが着ているのは全部着ぐるみ。
魂は死なない。死はネガティヴに捉えない。
死んでも先はある。その先にHappyがある。
by 飯島敬一さん
（世界で求められる、神門メソッド創始者）
それぞれほんの一言でしたが、どの言葉も成功を導くために必要不可欠なマインドを象徴していました。
こうしてビジネスの成功者の集まりに顔を出していると、自然に初対面同士のコミュニティにおけるマナーも勉強になります。
・知り合いがいなくても、一人でスマホなどに没頭しない。
・同じような服装の人は同じような職業で、声をかけやすい。
・お酒をつぐ、料理を持ってくるタイミングが会話のきっかけ。
・相手が特に自分と関連のある職業ではない場合でも、とにかくその内容に興味を示す。
・名刺交換する際、まず相手の名前を褒めながら次の話題を探す。
いずれも基本中の基本ですが、大富豪の方々はこういうことが自然にできているのです。決して偉ぶらず、奢らず、常に謙虚であることも大切だと、改めて学んだひとときでした。
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新築アパートを買うならこういう買い方だ！
近頃はめっきり、フルローンが可能なRC物件が少なくなり、厳しい状況を迎えている不動産投資家さんも多いのではないか、と思います。
かくいう私もその一人なのですが、最近はかなりの勢いで「新築アパート」を進める動きが目につくので、固定概念にとらわれずちょっと調べてみることにしました。
ちなみに、新築アパートのメリットやリスクについては
以前にもブログに書いております。
第1話
新築木造アパートがよく売りに出ているけど、気をつけて！
第２話
新築木造アパートを買う時に気をつけたい落とし穴
第3話
不動産投資の失敗談 新築木造アパートの苦難
これらのブログのタイトルからもおわかりのように、
要するに「新築アパート」というのは、あまりお勧めしないわけです。
なぜなら、私が過去に失敗体験をしているからです。
しかし、過去に失敗したからという固定観念を持ち続けていると
やがて時代の波に取り残されるかもしれません。
ですので、新築アパートを勧める人はどんなメリットを提案されているのか、
何冊か本を読んだり、いろいろと調べてわかったことをお伝えします。
新築アパートのリスクといえば、どの本を読んでも、
やはり上記のブログに書いてある通りでした。
ですが、それらのリスクを最小限にするために、
次のような特定の条件のもとで購入せよ、ということなのです。
新築アパートが成功するための条件
- 土地を安く購入し、建物業者は自分で見つけてコストダウンする。
- 場所は東京２３区内。しかも駅近。
- 金利１％台の金融機関から融資を受ける。
たしかに、この手法であれば、リスクは極めて低くなります。
ポイントは
・新築はしばらくの間、修繕費がかからない。
・売却時にはオリンピック需要などで価値が上がる確率大。
・利回りと金利のバランスを考えたら、
たとえ利回りが７％台であっても金利１％で融資を受ければキャッシュフローはいい。
少なくとも利回り1で金利４.５％であれば、差し引き5.5％となり、これよりも新築の方が有利、
ということになります。
問題は、どうやってそんな物件を見つけ出すことできるか、ということにかかってきます。
となると、やはり不動産会社にアプローチして、自分が求める物件を探し出してもらうしかないですね。
納得。
但し、ひとつだけ気になるのは、部屋数が少ない物件は空室時のインパクトが特に大きい
ことです。もしも購入する際は、２棟一括など、最初から少しでも規模を多くしておくことが
もうひとつのコツですね。
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シニア夫婦の「ハッピー別居」が流行っている？
不動産賃貸業において、老夫婦をターゲットユーザーにする物件は多数存在します。
その場合、段差がないバリアフリーなどの安全面はもちろん、
間取りもご夫婦での生活空間をイメージして企画され、特徴出しをします。
ご夫婦が入居してくれれば、単身世帯と違って退去の機会も少なくなるだろうから
安定した家賃収入が入ってくる可能性が高まる、と言われています。
ところが、2015年12月7日付の全国賃貸住宅新聞に掲載されたリクルートSUUMOによるマーケットレポートに、大変興味深い記事が掲載されていました。
新しいスタイル「ハッピー別居」
夫婦がそれぞれ好きなコミュニティに属し、常時同じ住まいに暮らさなくてもいいという考え方を「ハッピー別居」といいます。この考えに賛成しますか？
この質問に、36％がYESと答えていることがわかりました。
性別では女性の賛成が38％と高く、世代では60代が42％と半数にも届く勢いです。
シニア女性が高い理由は
「この年になってまで夫の世話はしたくない」
がトップ。
別の設問で、欲しい共用施設を聞くと
レストラン
がベスト３に入っていますが、これは夫に対する「食事の支度」へのアンチテーゼと言えるかもしれません。
奥様方はずっと我慢してきたのかなー
と考えてしまいます。
一方、男性陣で賛成する理由は、
「妻の小言を聞くより好きな仲間たちと過ごした方が楽」
という気持ちがあるようです。
まぁ、お互いに言い分はあるようですが、とても興味深いポイントは
決して離婚して別居しようというほどではなく、
夫婦関係は維持したまま、別々に暮らしたい
と思っていることですね。
別居から、何かが起こる？
そこに単身世帯のニーズが掘り起こされ、新たなライフスタイルが生まれてきます。
事実、大規模なアクティブシニアマンションではカップルが誕生しているようで、米国のシニアレジデンスでは開設以来、数年で３〜４組の結婚式が行われたそうです。
うーん、侮れないぞ、人生の先輩たち。
シニア世代の「恋愛意向」についても調査結果があり、
賛成の男性は58％、女性は約33％と
男性の積極さが色濃く出ましたが、女性も決して少なくない比率です。
そしてこれは、50代と70代でも同様でした。
夫婦で意見が食い違うポイント
この別居希望にはもうひとつの背景があり、それはシニア期における男女での移住先の意識差です。
男性は田舎暮らしを好み、女性は都会暮らしを求める傾向があります。
必ずしもパートナーの意向に合わせるのではなく、お互いを尊重して普段は別々に過ごし、月に１〜２回程度会うという暮らしが、今後のシニア層に広がっていくのかもしれません。
新たなライフスタイルが生まれる
今の自分では全く想像もつかない夫婦像ですが、こういう傾向がある、ということは、賃貸業を営む立場として知っておくべき時代の流れですね。
シニア層が元気になり、自己実現のステージをさらに模索しながら自分の人生を楽しむ。
それはある意味、オーナーの社会貢献にもつながります。
そんな新しい価値感を受け入れつつ、新しいターゲットニーズに備えることも大切です。
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「民泊」を管理会社はどのように捉えているか？
賃貸業界でも大きな注目を集めている、マンションや戸建て住宅の空き部屋を旅行客に貸し出す「民泊」。アメリカのサイトAir bnb（エアー・ビー・アンド・ビー）が脚光浴びているので、一度は耳にしたことがある人も多いと思います。
来年１月には東京都大田区で、全国で初めて民泊が解禁されると言われていますが、管理会社はどのように考えているのでしょうか。全国賃貸住宅新聞が行った緊急アンケートで現場の状況がまとめられました。
管理会社への質問：
「今後、民泊をやりたいですか？」
これに対しての回答は以下の通りです。
・やらない 72％（285社）
・検討する 22％（87社）
・やりたい 6％（22社）
民泊は短期間の賃貸とほぼ同じなので、月貸しの家賃よりも小刻みに宿泊料が徴収できるため、
高い収益性や効果的な空室対策として、賃貸物件のオーナーから大きな注目を集めています。
しかしその反面、今回のアンケートでは７割以上の管理会社が参入に消極的なようです。
その理由は
- 既存入居者からクレームを受ける。
- 法律が未整備
- 地域的に需要が見込めない
の３つ。
中でも最も懸念されているのが、クレーム問題。
例えば防犯上で、一時的な利用に過ぎない宿泊者がオートロックの解除番号を知ることになるのが不安だという指摘があります。
また、騒音でトラブルになるケースも多く、外国人旅行者などは生活習慣の違いから夜遅くまで騒ぐ人がいたり、夜中にスーツケースを引く音がうるさいなど、近隣住民との間で問題になるそうです。
また、かなり極端な事例だとは思いますが、
ある入居者があまりの騒音で寝つけず、精神不安で会社を欠勤するようになった
など、現場では予想を超えた事態になっているようです。
一方、民泊ビジネスに積極的な管理会社は、その点をきちんと押さえて新事業の展開に備えます。
・何かあればすぐに対応できるよう、24時間の管理体制
・トラブル対策として、入居の際に物件の特殊性（ホテルではないこと）を説明する。
・民泊用のフロアを別にする。
など、法整備が進み、適切な運営方法が確立されれば、改めて民泊ビジネスに取り組もうとする管理会社が増える可能性が十分あります。
すでにサブリースの運用方法の一つとして、賃貸と民泊を並行募集することを具体的に予定している管理会社もあるようです。
民泊も賃貸と同じように、入居後の管理が非常に重要だということですね。
このように、オーナー単独でチャレンジするよりは、幅広い情報と対策手段を持った管理会社に相談することも重要だと思います。
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