不動産投資の初心者って何が不安なの？
今日は私の本を出版していただいた会社の社長さんと編集長さんに
打ち合わせを兼ねた会食に招かれました。
それだけでも大変光栄なことなのですが、
なんとその社長さんが私の本を読まれて強烈に興味を覚え
出版社を営むかたわら
事業基盤を確立する一つの要因として
不動産事業に取り組もうと思っている、というお話を聞いて
ますます嬉しくなりました。
その社長さんは、すでに私の本に従って
収益不動産のポータルサイト「楽待」に登録し、
本の内容に従って物件検索、
そしてこの週末には不動産会社のセールスさんと
面談されるところまで
こぎつけているそうです。
さすがの行動力です。
社長さん曰く、これまでたくさんの不動産投資本を読んできたが
どこか自分とは違う領域を感じていた。
でも桜木さんの本を読んで
自分でもできそうな気がしてきた
というより
不動産投資をやらない手はないんじゃないか
とさえ思えてきた
とおっしゃるのです。
私の本を出版していただいた会社の社長さんとはいえ
ここまで著者のポリシー通りに行動されるとは
感謝の域を超えて
心から応援したくなります。
しかもさすがは経営者という視点で
ご自身がファミリータイプの物件を入手したら
1Fをテナント（店舗）にして
学童保育の施設を入れようと思う
そうすれば空室対策としても有効なのでは
なんていう事業展開の案も聞かされ
関心するばかりです。
しかし、そんな社長さんでさえ
不動産会社との面談には
「きっと素人と思われてバカにされるのでは」
という心配があるそうです。
でもそれは
まったく無駄な心配なのです。
不動産会社の方は
購入者が素人かどうかなんて
関係ありません。
これから１棟目を買おうとしている人の方が
融資が通りやすいこともあり
大歓迎なのです。
逆に、いろいろな知識を得て頭でっかちになり
理屈で話を進められる人の方が
扱いにくくて苦手なくらいです。
大事なのは
自分がどうなりたいか
なぜその物件を買う必要があるのか
その根拠を
できるだけ数値をベースに語れることが
何より求められます。
それさえしっかりしていれば
不動産会社も金融機関も
一人の不動産投資家として認めてくれて
惜しみない協力をしてくれるのです。
経験や専門知識はまったく関係ありません。
だからこそ
目標・目的が一番大事
と、いつもお伝えしています。
私の本を読み込んで
かなりマスターされている社長さんは
もはや何の心配もありません。
本の付録にある
収支シミュレーションソフト
「見極めくん」
を使えば
数値の根拠も簡単に判断し、説明することができるでしょう。
もはや時間の問題で
数ヶ月したら立派な不動産事業者に
なられていることと思います。
こうして私の本との出会いにより
人生を変えるきっかけとなることが
著者としての本望です。
本の力とは本当にすごいものだと
ますます実感する一日でした。
私の本の情報はこちら
http://sakuragi-juku.com/shikin0/
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昨日のブログ
不動産購入時、融資審査に必要な書類とは？
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不動産購入時、融資審査に必要な書類とは？
銀行から融資を受けて収益不動産を購入するとき、
必要な書類があります。
昨日は、こちら側がいつもスタンバイして
提出するための資料についてお話ししましたが、
今日は
銀行が融資に前向きになったとき、
その後の手続きをスムーズに進めるために
必須の書類
についてお伝えします。
１．融資申し込み書
これは、融資の審査を依頼するための書類で、
本来は一番最初に提出すべきものです。
しかし、不動産会社も金融機関も
ある程度 融資の可能性を見極めてから
こうした書類を作成し、本部審査に入るのが普通です。
やみくもに申請しても
時間の無駄になることもあるので
今回は大丈夫そうだ
と思われる場合に
「書類を書いて申請してください」
となるのです。
２. 個人情報の取り扱いに関する同意書
これは、銀行がその人の負債状況を信用会社に
確認するための同意確認書です。
信用会社とは大きく３つあって
・一般社団法人 全国銀行協会
（全国銀行個人信用情報センター）
・株式会社 日本信用情報機構（JICC）
・株式会社 シー・アイ・シー
これらの信用情報機関に
既存の負債の記録が載っていると
それがわかってしまうわけです。
ローンカードなどをつくって
１円も借りていなくても
「カードをつくっている」
という情報が載ってしまいます。
だからどうなの？
という点については
その銀行のみぞ知るところです。
銀行によって基準は異なりますし、
物件の評価も銀行によって違います。
だからビクビクしても仕方ないので
どうぞ調べてください
という感じで
同意確認書に
署名・押印するしかないのです。
さらに必要な書類は
・所得証明 ← 所得税・市県民税をきちんと納付している、という証明書
・納税証明書（その１、その２、その３の２）
＊その１とかって？ と思っても大丈夫。
税務署に行って申請書類に丸をつけるだけなのですぐわかります。
・印鑑証明
・住民票
これらはそれぞれ、市役所や税務署、法人の場合は法務局に行って
取得して来なければなりません。
基本的に発行日から３ヶ月以内
というケースが多いため、
事前に取得しても
期限が切れていることがあります。
ですので
どうしても融資の可能性が高くなってからでないと
取りに行き難いのです。
会社にお勤めのサラリーマンの方は
通常、平日に休みを取らないと
役所関係には行けないですね。
こういうことを考慮に入れ
くれぐれも求められた資料を
先延ばしにしないよう、
配慮が必要です。
買い付けを入れた後は
融資が承認された順で
購入者が決まりますので、
審査が遅れることは致命的です。
個人で融資を受ける際には
同時に団体信用生命保険への加入を義務付けられるので
健康診断も
素早く受診しなければなりません。
物件を購入するまでには
さまざまな関門があります。
その関門を、一度も滞ることなく
くぐりぬけなければならないのです。
なぜ今、この話をするのかというと
この年度末の物件取得に向けて
まさに私がその渦中にいるからです。
結果はまた、後日お伝えします。
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昨日のブログ
不動産投資で成功するためのレスポンスとは？
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不動産投資で成功するためのレスポンスとは？
サラリーマン不動産投資家にとって
効率的に物件を探し
融資を獲得するには
信頼できる不動産販売会社の営業マン
の協力が不可欠です。
言い方を変えれば
不動産会社の営業マンに
いかに信頼され
協力的に動いてもらえるか
ということが成否のカギを握ります。
収益物件は
定期的に市場に出るものではありません。
無いときはずーっと無いし、
これならいいかな
とか迷っているうちに
すぐに他の人に買われてしまいます。
ですので、なるべく情報の上流で
売主さんが
「売ろうかどうしようか」
とか迷っているうちに
販売会社の方で物件を押さえ
銀行の評価も並行して進めている
そんな物件が理想です。
しかし、「そんな物件」は
販売会社の方で
お客（投資家）を選んでいきます。
最高の物件かどうかなんて、
一生、誰にもわかりませんし、
それを決めるのは投資家自身です。
ですので販売会社としては
「この人に良さそうだけどどうかな」
くらいの見込みで、
前向きになってくれそうな人を
イメージします。
そういうわけで
声がかかったときに
少し考えたり悩んだりするのであれば
やめておいた方が良いです。
販売会社の方でも
案内する人はいくらでもいて
さっさと決断できる人を探しています。
「良さそうな」物件の案内が届いたら
即、「購入します」と返事した方が良いです。
言葉だけでなく、その後で
融資に必要な資料を求められるので
それもすぐに届けられるようにしておきます。
今日、久しぶりに物件を紹介してくれたセールスさんから
「もう一度、個人属性の資料を一式いただけますか」
とメールで求められました。
個人属性の資料とは
・資産概要書
・略歴書
・確定申告書 ３年分
・源泉徴収票 ３年分
・住宅ローンの返済予定表
・所有物件のローン返済予定表
・自宅の固定資産税評価額明細
・法人の全部事項証明書
・通帳の写し
などなど、私の場合、全部で３５ファイルあります。
これらの資料はもう半年以上前に渡したままで、
しかも今日は日曜日なので
セールスさんが会社のパソコンで確認できないそうです。
そこで私は
Gigaファイル便にまとめてアップロードし、
先方へ送信しました。
セールスさんから依頼メールをもらってから、
私が資料をアップロードしたサイト
を案内するメールを
送信するまで
所要時間は１２分。
尋ねている方の立場としては
一度もらっている資料をもう一度くれ
というのは気がひけるものです。
そんなことは意に介さず、
求められたら即、返信すると
相手にも驚きと感謝を与えられます。
相手に信頼されるためには
相手が望むことを
素早くやってあげること
が重要です。
でも今回は結局
私自身のためにやっていることなのですが。。。。
いずれにしろこのように
求められたらすぐに提出・送信できるよう
資料はすべてPDFに取り
パソコンに保存しておくことをお勧めします。
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昨日のブログ
海外不動産投資でセブ島に物件を買うメリットとは？
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海外不動産投資でセブ島に物件を買うメリットとは？
先日、Home’sの海外不動産投資セミナーに参加したとき
セブ島の物件紹介がありました。
その時のブログはこちら。
海外不動産投資の魅力 〜セブ島〜
当日、私は少し興味があったので、
販売会社のブースに名刺を置いて
「現地を視察するツアーがあるなら参加してみたい」
と伝えておきました。
すると案の定、翌日にその会社から
熱いオファーがあって、
ぜひ一度、直接お話をしましょう
と言って来たのです。
何をするにも私は
大勢の前で提供された情報だけをもとに
重要な判断をすることはしません。
直接１対１でじっくりと話を聞いてからでないと
個別の疑問も解消しないし、
メリット・デメリットを正しく把握できないからです。
さらに、不動産投資の場合、
人のつながりがとても重要なファクターになるので
このように個別に話を聞く機会を設けてもらうだけで
相手の印象も深まるし、
そこに付随する周辺の未公開情報なども
効率よくキャッチできる可能性があります。
何より自分自身の理解力を高めることができます。
そうして今日は
そのセブ島の物件を販売する会社を訪ね
１時間ばかり面談してきました。
今回のセブ島の物件は、
セブのマクタン島にある
ビーチ沿いに建設される
「コンドテル」
という形態の物件でした。
コンドテルとは
コンドミニアム（キッチンなどがついた自活できる部屋）に
ホテルの管理がドッキングしたものです。
海外といえば通常、コンドミニアムが主流ですが、
これは国内のワンルームマンションと同じで
管理会社を介して入退去や家賃収入の面倒をみてもらうことになります。
コンドテルの場合、建物の形態が「ホテル」なので
管理全体をそのホテルが行い、
宿泊客から得られる利益を
部屋の所有者全体で分配する
という方式になります。
簡単に言えば、ホテルの一室を所有する
といった感じですね。
で、肝心の利回りは、というと
諸費用込みで1,200万円で部屋を購入し、
70％の入居率だった場合、
管理費用を引いた年間収入は
約60万円程度。
実質利回り５〜６％
といったところです。
さらに厳しいことには、
その会社はローンの積極的な斡旋をしていないので、
頭金200万円＋引渡時に残金1,000万円
頭金600万円＋引渡時に残金600万円
もしくは
一括先払いなら12％割引で1,080万円
という支払い方法からの選択となります。
（わかりやすさ優先のため、あえて円表示）
完成予定は２０１８年。
これはもう、「投資」と言えるかどうか微妙です。
既に購入している人の目的を聞いたところ
・お金が余っているので節税対策として
・将来セブ島に移住することを考えている
という方々がメインだそうです。
このオーナーの特典として、
年間１４泊はそのホテルに無料宿泊できることになっています。
うーん。さすが、国内とは全然違いますね。
でも私はフィリピンのマニラにあるグローバルシティという街に
既にプレビルドの物件を所有していることもあり、
ついでにセブ島にも観に行って来ようかな、
と、別の楽しみを描いているところです。
旅行を兼ねた物件視察ですね。
このように海外不動産投資は
国内とは違ったメリットを求めていかないと、
期待外れにこともあり得ます。
要するに目的が大事、ということです。
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昨日のブログ
不動産投資で成功するために、してはいけないこととは？
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不動産投資で成功するために、してはいけないこととは？
本を出版すると、いろいろな方からお声がかかるようになって、
なかなか充実した日々を過ごさせていただいております。
中でも楽しいのは、不動産投資を目指す方々との直接コンサルティングをしている時です。
私もかつてはサラリーマンで同じような立場だったので
みなさんの気持ちがよくわかるからです。
今はインターネットで検索すれば
誰でも物件情報を簡単に入手することができます。
問題は、その物件を正しく判断できるか
金融機関に適切なアプローチをして融資を獲得できるか
がシンプルかつ重大な課題となっています。
不動産投資に関する基礎知識は
とてもカンタンなものですから、
少し勉強すればすぐにマスターできます。
問題はその後で、
きちんと自分の目標を設定し、
計画を立てられるかどうかが
不動産投資を意義あるものにしていくのです。
極論すれば
ワンルームマンションの一部屋を所有するとか
手頃なアパート、マンションを１棟入手するなどということは
比較的カンタンに、
それこそ誰にでもできることです。
それでローンが完済されるまで持ち続けて、
最後に資産として手元に残すことだって
立派な「不動産投資」です。
しかし、年収いくらとか、会社をリタイヤしたいとか
さらに大きな目標をお持ちの場合には
最初の１棟目を含めて
きちんと計画的に取得していくことが肝要です。
その際、一番してはいけないことは
「あの人がーーと言ったから、たぶん無理」
「一度会った銀行の人にーーと言われたから、この辺が限界」
「私はーーだから、きっとーーだと思う」
このようなことを考えるのはもちろん
口にするのもダメです。
数年前、「銀行は年収の２０倍までしか融資しない」
という話がまことしやかに流布されましたが、
私はすでに年収の５０倍を超える金額を
たった一つの銀行から融資してもらっています。
決して最初から上限を決められていたわけでもなく
言えばすぐに貸してくれたわけでもありません。
もうこれが最後ですよ、
と何度言われたことか。
それでも諦めずに物件資料を持ち込み
経営方針や利益計画を説明して
なぜこの物件を買う必要があるのかをプレゼンし続け
たとえ融資承認されても
売主の都合で流れたり
ということを何度も何度も繰り返して
やっと手に入れているのです。
私の周りの投資家仲間で
成功している人たちは
みんなこのくらいやっています。
どんなに断られても
無理だよと言われても
自分だけは例外となるべく
諦めずに銀行訪問と物件探しを繰り返すのです。
それをやらなければならない理由さえ
はっきりしていれば
あとは根気の問題ですね。
私のもとへコンサルティングを受けに来られる方には
ぜひこの辺をしっかりと理解していただきたいと思っています。
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昨日のブログ
不動産投資では管理会社が成否のカギを握る理由とは？
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不動産投資では管理会社が成否のカギを握る理由とは？
2016/03/17
リアルな活動報告, 最新情報
今、３月末に決済予定の物件に対し、
最終的な大詰めを迎えています。
売買契約も済ませ、融資承認も下り、
金銭消費貸借契約も終わっているので
あとは決済・引渡しをするだけとなりました。
では、この物件の不動産投資は完了でしょうか。
とーんでもない！！！
不動産投資は「買って終わり」ではなく、
逆にそこからが始まり
と言っても過言ではありません。
買って終わりじゃない理由としては
そこから「経営改善」をずっと
続けていくことが必要だからです。
では「経営改善」とは何か？
それは
・空室があるなら満室にすること
・家賃をきちんと回収すること
・物件をキレイに保つこと
・何かトラブルがあればすぐに対応すること
などです。
これをオーナーが一人で全てやれれば良いのですが
サラリーマンの副業でやっている人には
時間的にも、実務的にも
到底無理なお話になってきます。
そのために
「管理会社」が重要なのです。
管理会社は、
入居者募集・家賃回収・建物の清掃など
物件を魅力的に保つためのいろいろなことを
やってくれます。
その「管理費」は大抵、
家賃総額（月額）の３％〜５％です。
たった３％〜５％程度で
賃貸経営の重要な部分を担ってくれるのですから
ありがたいことです。
逆に、その重要な管理会社を間違えると
賃貸経営に大きなダメージを与えてしまいます。
管理会社選びのポイントは
「客付け力があること」
まずはコレに尽きます。
空室を放っておくのではなく、次々に施策を提案してくれて
貪欲に部屋を埋めてくれるところが一番です。
物件の近所にある管理会社の方が
フットワークが軽い
つまり、何かあったときにすぐに対応してくれるから良い
という話も聞きますが、
今は２４時間体制でケアしてくれる専門会社と
提携している管理会社もあり、
地の利はそれほど関係なくなってきました。
それから、３％〜５％の管理費の中に
どのような業務内容が含まれているのかを
正しくチェックしておきましょう。
清掃や建物メンテナンスは別途料金が発生する
というケースもありますので
しっかりとキャッシュフローを把握するためにも
管理にかかる費用は全ておさえておくこと
これは
購入時に必須のことです。
管理費を把握して、コストダウンを心がける
これが経営改善の基本です。
ではどうやって管理会社を探すのか。。。
それは、その物件を仲介してくれた不動産会社さん
に紹介してもらうか
物件のそばにある管理会社を片っ端からあたるか、
ネットで検索するか
のいずれかになるでしょう。
今回私は、仲介不動産会社のセールスさんが
とても信頼できるので
複数の管理会社をピックアップしてもらい
現在見積もりを依頼しているところです。
最後に決めるのは自己責任ですが、
管理会社を変えるのは
物件購入時が絶好のチャンスですので
はっきりとその意思表示をして
きちんと取引されることをお勧めします。
物件が手に入るとき
油断せず、先を見据えた準備・手配が肝要です。
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昨日のブログ
こどもの受験と不動産投資
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こどもの受験と不動産投資
私が不動産投資を頑張っている理由は
家族の夢を叶えるためです。
このように公言していますので
私の家族ももちろん
そのことを十分に理解していますし、
子供たちも
私のサポートに応えようと
一生懸命努力しているようです。
現在、高校３年生の娘は
不動産投資の収益のおかげで
高２から一年間
アメリカ留学に行くことができました。
帰国後はさらにその経験を生かして猛勉強し、
この春は１００％英語で授業が行われる
超難関大学に合格を果たしました。
中学３年生の息子は、
なかなか成績が伸びず、
進学できる高校があるのかどうかさえ
心配になるほどでした。
年の瀬も押し詰まったころにようやく志望校が定まり
それなりに頑張って
２月に受験したのですが
現実は厳しいもので
志望校には「不合格」
となってしまいました。
親として私は
どんなスタンスを取ったらよいのか
正直悩みました。
「勉強しなさい」「努力しなさい」と
きつく言っても
実際にはその「内容」が大事なので、
表面的に押さえつけても意味がありません。
またある時は一緒に徹夜で机に向かい
勉強したこともありましたが
目に見える効果を実感することはありませんでした。
それでも
「どうしても目指す高校に行きたい」
と言う彼に
私ができることは何か。
それは、私の経験と努力の本質を
私なりの言葉で
伝え続けるしかないと思ったのです。
１．同じ意識・同じ行動からは、同じ結果しか生まれない
２．誰も見ていない時にこそ真の実力が養われる
３．壁は一気に越えず、一つ一つ登っていけばいい
４．今、勉強以外の行為は全くの無駄と心得よ
５．今日一日、やるべきことをやりきっているか
この５つの言葉を
自分の不動産投資活動を振りかえって
心の内から絞り出し、
短冊に書き留めて
彼に渡しておきました。
息子には
この言葉を起きた時、寝る時に
声に出して読むように
伝えました。
すると彼は
最後の１ヶ月間で次第に意識が変わり
遅まきながらの猛ダッシュをかけ
もう一度同じ学校の後期選抜試験に挑戦し、
つい先日、卒業式の前日に
合格通知をもらいました。
さすがにこの出来事は
私の胸にも熱く突き刺さりました。
わたしが普段から
不動産投資活動に取り組んでいる
背中を見て
娘も息子も
自ら高い目標を設定し、
ギリギリまで諦めずに努力してきました。
わたしは、自分が納得のいく努力をしていれば
結果など重要ではなく
何があっても必ず良い方向に
導くことができると信じています。
でも、今回は
素直にこの結果に喜びます。
「最後まで諦めないこと」
子供たちの努力と、それぞれが得た最高の結果に
私の方がまた学ばされました。
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昨日のブログ
７つの習慣と不動産投資
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７つの習慣と不動産投資
今日は「７つの習慣」という本の
読書会に参加してきました。
「７つの習慣」とは、
アメリカのコヴィー博士によって書かれた世界的名書で、
１９９６年に出版されて以来、
４０以上の言語に訳され、
世界で3,000万部以上、
日本でも200万部以上
販売されているビジネス書です。
「習慣」によって人格が形成され、
その効果として人生を劇的に変えることができる
ということが、一貫して書かれています。
自分が変わることで
対人関係も良好になるという学びもあります。
そんな深い深いお話の中で、
とてもわかりやすいシンプルな例として
イソップ童話に出てくる
「ガチョウと黄金の卵」
が引用されていました。
ある貧しい農夫が、
自分の飼っていたガチョウが
純金の卵を生むようになると
突然大金持ちになりました。
そして毎日ひとつずつ
黄金の卵を手に入れるうちに
欲が出て、
腹の中の卵を全部一気に欲しくなり
ついにガチョウを殺してしまいました。
しかしお腹の中は空っぽで
農夫は卵を手に入れる手段さえも
失ってしまったのでした。
と、これは不動産投資にも当てはまりそうです。
金の卵を生むガチョウは
物件そのもの。
そこから安定的に収益を生み出すわけですが、
欲を出してもっともっと
一気に増やすことばかりを考えていると
やがて本質を見失い
大切なことを忘れがちです。
不動産投資は「物件を買ってから」が勝負で
丁寧に経営改善を図りながら
物件を安定的に収益が上がるよう
努力し続けなければなりません。
しかし急に月収を増やそうと
収益性の悪い物件を慌てて購入したり
一気に利益を確定するために
安易に売却したりすると
そこから先は
一切の収益を得られなくなってしまいます。
私が考える不動産投資の本質は
いかにして安定的・継続的に
収益を確保できる仕組みを構築できるか
にかかっており、
さらには管理会社や仲介不動産業者、
金融機関と良好な人間関係を構築しながら
チームワークを発揮することが求められます。
時には長い時間を必要とする場合もあるのです。
まさに不動産投資にも
“７つの習慣”のコンセプトがあてはまります。
私がかつて所属していた不動産投資塾でも
この本を推奨していました。
うまくいかない時に
他人のせいにするのではなく、
その原因が自分の中にあると捉え
意識の改善を試みながら
人格形成を図るのです。
そうすることで
物事が望んだ方向に進み
良い成果を得られるようになります。
７つの習慣は
あまりにも奥が深く
読むたびに新しい発見がある本です。
不動産投資で成功したい人は
ノウハウ本を読み漁る前に
ぜひこの一冊に目を通してみることを
お勧めします。
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昨日のブログ
海外不動産投資の魅力 〜テキサス〜
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海外不動産投資の魅力 〜テキサス〜
物件サイトのHome’sさん主催の「海外不動産投資セミナー」に参加し、
さまざまな国の不動産投資市場の情報を吸収しています。
不動産投資の目的はいろいろあって、必ずしも
誰にでも「このスタイルが最適」
というものはありません。
目的と考え方次第で受け止め方も変わるのです。
テキサスの不動産投資に関しても、
投資家目線でみたメリットについて
一つの情報として
簡単にお伝えしたいと思います。
なぜテキサスが不動産投資として魅力があるのか。
それは、
「圧倒的に節税できる」からです。
節税に強い理由とは？
１．建物比率が高い
テキサス地域の不動産は、固定資産税評価額で
土地：建物＝２：８
くらいが普通で、中には土地比率が５％
というのもあるそうです。
建物部分は減価償却していきますので
この比率が高いということは
減価償却によって見かけの利益を減らし
節税に有効、ということになります。
２．４年で償却できる
古くても価値が下がらないのがアメリカ不動産の特徴。
その分、比較的安心して古いものを買えます。
そして築２２年を超える木造建物を取得すると、
日本居住者、日本法人の場合は国内同様
４年で建物分の減価償却がとれますので
その分、短期で節税メリットを受けられる
ということになります。
その他、テキサスが可能性を秘めている理由とは？
１．不動産価格がまだまだ安い
サンフランシスコや全米平均に比べ、
過去１５年間で価格の上下動が極めて小さいのがテキサスです。
そして２０１０年から２０１５年以降にむけて
徐々に価格が上がりつつある、という堅調な市場です。
２．人口が激増すると予測され、賃貸不安が低い。
２００７年から２０３０年に向けた人口増加の予測が
なんと54.2%というデータがあり、
今後圧倒的に人口が増えていくと言われています。
３．アメリカでも実はメジャーな地域
日本人には馴染みがなくても
テキサス州は人口でも、州内総生産でも
カリフォルニア州に次ぐ全米第２位。
カウボーイが馬に乗ってロデオ大会を
開いているのはほんの一部で、
実はとんでもなく発展し続ける都会、ということですね。
以上、断片的にテキサス不動産の魅力を列記しました。
いずれにしろテキサスの物件は
東南アジアのマレーシアやフィリピンと違い
リゾートで自分が住んでもいいかな
といったメリットは期待しない方が良いです。
５００万円くらいから買える中古の木造区分や戸建があり、
これを節税という目的で５年くらい所有し、
その後、やや高値で売却してキャピタルゲインを得る
といった堅実な投資活動を行うなら
やってみるのもいいかもしれませんね。
但し、現地には日本の常識では到底たちうちできない
業者がたくさんあるようですので
素人が簡単に手を出すのもリスクが大きいと感じます。
テキサスで投資するならば
信頼できる日本の仲介業者を入れて
しっかりと確認しながら進めることが大事ですね。
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海外不動産投資の魅力 〜セブ島〜
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海外不動産投資の魅力 〜セブ島〜
物件検索サイトのHome’sさんが主催する
「海外不動産投資セミナー」に参加し、
さまざまな国の不動産投資市場の情報を学んでいます。
今日はフィリピンのセブ島
についてシェアします。
実は私も、２０１４年の６月にマニラを訪れ
グローバルシティという都市計画最先端の街の
１ベッドルームをプレビルド契約しています。
「プレビルド」というのは
完成前に所有権を予約できるシステムで、
例えば私の物件の場合、２０１８年８月までの４年間、
29,000ペソ(約７万円)を毎月積み立てるようにして支払い
最後に残金を一括払いするか、ローンを組むか
売却するか
を選べるシステムになっています。
今回のセミナーはマニラではなく「セブ」の方。
そしてリゾート地として人気の高いマクタン島。
案内があったのは
美しいビーチに面したリゾートホテルタイプで
34㎡で 約1,100万円。
表面利回りは７〜８％
セブで有名なホテルグループが同施設を管理
という、日本の新築ワンルームマンションと比較すれば
そこそこの内容です。
ただし、やはりこちらも２０１８年に完成予定の
プレビルド（完成前販売）。
完成までは毎月工事の進捗状況が
写真で送付されてくるそうです。
さらにオーナー特典として
年間14〜30日の無料宿泊
もあり、セブが大好きな人にとっては
なかなか良い特典なのかもしれないと思いました。
でも気をつけておきたいのは購入時・売却時の費用ですね。
買うときには
・登記料 物件価格の0.25%
・移転税 物件価格の0.75%
・印紙税 物件価格の1.5%
・弁護士費用 物件価格の３〜５%
売るときには
・キャピタルゲイン税 ６％
（注：売却時の利益ではなく、売却した金額全体がベースになる）
・仲介手数料 ５％
がかかり、かつ物件を所有している間には
・固定資産税
・管理組合費
・賃貸管理費
・所得税
などなど、多くの諸経費がかかっていくことを
お忘れなく。
それでもフィリピンの場合には
１．プレビルド（プリセーリング）つまり
完成前に積み立て方式で支払うことができ
買いやすいシステムがあること
２．コンドミニアムなら外国人でも所有が可能
３．一括現金で支払うとさらに値引き
などの特徴があります。
また、国の経済成長率も依然として高く
不動産売買の価格も年々上がっています。
その上がり幅はマニラよりもセブの方が顕著で
完成後に物件価格が高騰してくれれば
売却益（キャピタルゲイン）も充分に狙えます。
ただし、前述の「諸費用」が
物件価格の大体１０％相当分ありますので
少なくとも売価が２０％以上アップしていないと
売却した後に残すものがほとんど無くなってしまいます。
海外に不動産を所有すると
現地に視察に行ったり、
外貨での資産運用を真剣に考えたり
同じようなことをやっている人の人脈が広がる
など、結構有益なことが見られます。
ですので、必ずしも利益を拡大するためだけに
海外不動産に投資するのではなく、
見識を広げるという意味で
１室くらい持っていても良いかもしれませんね。
長い目で、広い視野を持って取り組むことが大切ですね。
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昨日のブログ
海外不動産投資の魅力 〜マレーシア〜
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海外不動産投資の魅力 〜マレーシア〜
物件サイトのHome’sさんが主催する「海外不動産投資セミナー」に
参加してきました。
土曜日の13時〜17時というとても参加しやすい時間帯にも関わらず
200名は悠に入れるスペースなのに、出席者が30名程度しかみられず
とてももったいないなーという印象を持ちました。
その状況にも関わらず、登壇された方々からは大変興味深いお話を
いただいたので、ここでシェアしておきます。
テーマは国・エリア別になっており、
・マレーシア（ジョホールバル）
・フィリピン（セブ）
・アメリカ（テキサス州ヒューストン）
これが今、不動産投資で注目されている海外３都市だそうで、
もちろんその物件の販売が目的ではあるものの
純粋に興味深いお話もありました。
今回はその中のひとつ、
マレーシア・ジョホールバルについてお伝えします。
スバリ、「イスカンダル計画」とは何ぞや？
イスカンダル計画とは、2006年〜2025年にわたり
マレーシアの第二都市「ジョホール州」で行われている都市開発計画のことです。
「イスカンダル」は過去のマレーシア国王の名前に因んでおり
宇宙戦艦ヤマトとは特に関係がないようです。
詳しくはこちら。
http://bit.ly/24WIBKa
２０１６年の現在では、
開発期間のちょうど半分きたところで、
計画通りに進んでいることや
想定以上に海外からの資金も流入していることから
これからも着実な伸張・発展が期待されています。
対象となっている地域（ジョホール地区）の面積は2,217㎡で
これはシンガポールの約３倍、香港の２倍の広さになります。
開発地区は５つに分けられており
中でも行政区となっているA,B地区が注目されています。
A地区は「ジョホールバルシティーセンター」と呼ばれ
金融サービス、貿易など各種ビジネスの中心街です。
橋でつながっているシンガポールとの玄関口でもあり、
人口増加も著しい地区です。
B地区は「イスカンダル・プデリ」といい、A地区のやや西側。
ジョホール州の新行政区であり、
コンドミニアムやリゾートホテルが集うウォーターフロント。
教育機関が集中するEDUCITYがあり、
シンガポールとつなぐ高速鉄道（いわゆる新幹線）の駅もできる予定で
東南アジア最大級の不動産開発地域となっています。
そのB地区の中で経済特区になっている「メディニ地区」では
- １０年間 法人税が免除される
- 働く知識労働者の所得税減免
など、様々な税制優遇があり、これから人が増えていくことがあります。
また、マレーシアでは３０００万円未満の物件は
外国人は購入することができないことになっていますが、
イスカンダル地区は例外で、下限の制限がありません。
また、そもそもマレーシアは
東南アジアで唯一、
外国人でも「土地」の所有権が認めれている国なのです。
本日紹介されたのは
その「メディニ地区」のオフィス用物件で
７２㎡で2,020万円台〜
９１㎡で2,940万円台〜
といったところでした。
これが数年でどのくらい価値が上がるか
もしくは純粋に自分が住んでも構わないというほど好き
など、購入を検討するわけです。
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昨日のブログ
不動産投資物件を買うときに苦労すること
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不動産投資物件を買うときに苦労すること
私は今、３月の最終決着に向けて、
ギリギリまで物件の検討と
融資獲得に取り組んでいます。
最近はご承知の通り
利回りが十分に高いものがなくて
つまり物件価格が高騰しており
今すぐに買うには
どうしても利回りという面で妥協せざるを得ない局面
を迎えています。
さらに考え方を変えて、
利回りよりも「物件の価値」
に重きをおき、
鉄骨造で残存の耐用年数が少ししか残っていないもの
であっても
銀行評価がほぼ土地値と等しい
ものも狙ってきました。
その物件は今回めでたく保証会社の審査もクリアし
３月２５日の決済・引渡しを待つばかりなのですが、
今、もう１棟、RCにチャレンジしています。
そこは、駅から徒歩６分程度の１K×４６戸。
平成４年築のRC４階建て、エレベーターなし。
約３億円で利回り7.8％。
これは普通の目線では
あまり魅力がないこともよくわかっていますが、
とにかく３月までに購入できれば
融資条件も比較的にスムーズに進むかもしれないし
消費税還付の可能性もあります。
融資希望は３．２億円のオーバーローンです。
不動産会社さんからは、
銀行評価はかなりうまくいきそう
と期待できる情報があり、
実際に３つの銀行から
「ウチでやらせて欲しい」とオファーがあった物件です。
一方、この３月の年度末は特に、
審査のスピードが勝負になってきます。
３月までに決済完了することが求められます。
ちょっとでも動きが鈍い銀行は
不動産業者もあまり相手にしていられなくなるようです。
その中で１社、見込みがありそうなところからの回答は
現在2.9億までなら融資可。
金利１．８％で融資期間２３年。
これを今、2.9億→3.2億
に増額を交渉しているところです。
融資金額を増額してもらうには
それなりに条件が必要となり
てっとり早いのが「定期預金」です。
しかもこれは担保に取られないので
一旦預けた後に、また引き出すことも可能です。
だからといって、決済時にお金が必要になることは
間違いありません。
これをなんとかしてかき集めて
課題をクリアするかどうか。
しかしここで、もう一度冷静に考えると
金利1.8%・返済期間が23年だと
年間想定キャッシュフローは314万円。
もしも
金利1.8％・返済期間25年なら
年間想定キャッシュフローは485万円
たった２年、融資期間を延ばしただけで、
一年分の収入が171万円も増えます。
なんとか融資期間を２３年→２５年にしていただけないか
という要望を出しています。
もちろん法定耐用年数から計算すれば
４７年ー２４＝２３年
が残存年数なので
通常は２３年が融資期間となることは承知の上で
それでも
少しでも期間を延ばしてもらえるように依頼中です。
このように、やっと物件がみつかっても
そこからオーバーローンを獲得するためには
ちょっとした細かい調整が必要になります。
でも、この「ちょっとしたこと」が
致命的になることも、よくあります。
今回の場合も
融資金額と返済期間の間で
どうやってバランスをとっていくか
が課題となっています。
銀行からの回答を待って
どう判断するか
また報告します。
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不動産投資家はサラリーマンを辞めるべきか？
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不動産投資家はサラリーマンを辞めるべきか？
サラリーマンをしながら不動産投資をする理「会社を辞めたいから」
ということがあると思います。
会社を辞めるために不動産投資をするのか
不動産投資で成果が出たから会社にいる必要がなくなった
から辞めるのか
人それぞれ事情はあると思います。
少なくとも私の場合、
副収入を得るために不動産投資をはじめ
紆余曲折あってなんとかある程度の実績を出すことができ
もはや会社を辞めても家族を路頭に迷わせる心配もないだろう
という状況を築き上げました。
いずれにしろ、心の奥底には
サラリーマンの生活から抜け出したい
という願いがあり
サラリーマン生活を続けることの
罪悪感
がはびこっていました。
ところが先日、私の職場の先輩が、
送別会と称してプライベートな会食の機会を設けてくださり
そこで意外な着眼点に気づいたのです。
私がサラリーマンを辞めたあとは
不動産事業を基盤にして
その経験や知識・スキルを多くの人にシェアし
サラリーマンという窮地から脱する仲間を増やしたい
との考えを述べました。
するとその先輩は私の考えを全面的に肯定した上で
ご自身の生き方について私との相違点を教えてくれました。
「自分らしく生きる
という点では大いに共感できる。
しかし自分が今、サラリーマンとして
会社の要職に就き
組織を動かし、事業を立ち上げる
ということを繰り返しやらせてもらっている。
この職務は確かに苦しいし辛いし
誰もわかってくれない寂しさも感じられるけれど
そこを突破して結果を出した時の達成感は
個人の規模では味わえないほど大きく重いものがある。
これを自ら手放すなど到底考えられないので
俺は定年まで会社に居座り続け、
社業を向上させるために何かを変える必要があれば
そこに全力を傾けたい」
とおっしゃるのです。
この言葉に、私は素直に感動しました。
サラリーマンなんて、所詮は安定した給料のために
我慢してやっている人がほとんどだと思っていました。
でもこうして私の目の前に
純粋な気持ちでその職務に責任と誇りを持っている人を見ると
それはそれで敬意を表するに値する生き方なんだなぁと
学びを得た次第です。
たしかに会社で事業を動かすときは
個人の場合とは比較ならない規模になる
ことも往々にしてあり得ます。
それがサラリーマンとしての醍醐味とも言えるのです。
べつにお金持ちになることだけが
人の幸せの終着点でもないし、
目指すべき姿でもないですね。
そう考えると
不動産投資で財を成したからといって
必ずしも会社を辞めることもないですね。
要は本人がどうなりたいか
が重要です。
自分がこの世に生を受け
使命は何なのか
これを自らに問いかけ、答えをだすことが
潔い生き方なのだと思います。
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不動産投資のことを相談してはいけない人とは？
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不動産投資のことを相談してはいけない人とは？
これから不動産投資をはじめようという
サラリーマンの方に忠告です。
新しい事業を始める時、そこに関わる人はもちろん
客観的な意見も必要なことがあり、
幅広く相談することが望まれます。
もしくは自分のことを親身になって
考えてくれる人。
こういう人にも
アドバイスをもらうべきことがあります。
不動産投資の場合、知っているか知らないかで
価値観が大きく逆転するだけでなく
体験しているかいないかでも
かなり話が振れますので
注意してください。
私が考える、
不動産投資のことを相談してはいけない人は次の通りです。
１. 家族（配偶者ふくむ）、友人。
現状の日本社会では
投資活動についてあまり良いイメージがないこともあり
不動産投資などというと
「だまされるんじゃないか」
「大きなリスクが潜んでいるんじゃないか」
などと、不安を煽る人が多いです。
確かに不動産投資は「投資」ですから
１００％確実なものではありません。
しかしそこに
思いつくまま不安を掻き立てても
あまり意味はありません。
大事なのは
正しい知識でリスクの中身をきちんと把握し、
それに備えること。
ビジネスの基本ですね。
でも家族や友人は、
大抵「新しいことにチャレンジするのは無謀」
という発想になりがちですので
「やめておいた方がいいよ」
と言うのがせめてもの思いやり
となってしまいます。
２．職場の同僚
サラリーマンの職場では、何より
「安定した給料」
「明確な業務目標」
がモチベーションを維持しており
会社以外のことに目を向けて
しかもお金を儲けよう
なんていう考えには
とても賛同してもらえない
と思われます。
さらに始末が悪いのは
どこかで聞いてきた話を
さも自分の話のように
わかりきった様子で話をしてしまうことです。
やるべきか、やらないべきか
を、ご家族や職場の方に相談しても
その方に不動産投資の知識と経験がないならば
全く無駄と考えた方が良いでしょう。
逆に
ある程度 実績を積み上げて
その利益・効果を証明できるような段階になったら
うまく説明することによって
今度は尊敬されたりする可能性は十分あります。
３. 自分と同じ属性でない不動産投資家
不動産投資家で人にアドバイスができる人は
ほとんどの場合、ご自身の経験に基づいていますので
自分の属性をターゲットとして、話を進めます。
もちろんそうでないケースも想定できますが、
あくまでも想定の範囲であり
必ずしもすべての人に当てはまるわけではないという
留意点があります。
もしもご自身の属性
つまり、年収・勤務先・自己資金が
その方と大きく乖離しているならば
同じやり方での投資は
かなり難しいと言わざるを得ません。
ですので
そのことを踏まえて相談するか
ご自身と同じような属性の方で
成功された方の事例を学ぶのが
よろしいかと思います。
ただし、共通して言えることは
どんな人であっても
そのままのやり方が
自分に当てはまるとは限らない
ということです。
不動産投資には
時期的要因（不動産市場）
月度的な事情（銀行の融資への考え方）
金利の問題
などが大きく影響します。
その中で、どういう買い方が
もっとも自分に適しているか
という“眼”を養うことが重要です。
そのためには
たくさんの本を読んだり
多くの成功者の事例を
とにかく
「なぜ結果を出せたのか」
という部分を中心に
ヒアリングするのが
最適だと思います。
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昨日のブログ
不動産投資はギリギリまで諦めてはいけない理由とは？
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不動産投資はギリギリまで諦めてはいけない理由とは？
つい先日、私の「出版記念セミナー」後の懇親会で
運命的な出来事
がありました。
セミナーに参加され、その場でコンサルティングを申し込まれたAさんが
懇親会では私の前の席に座られました。
「今日のセミナー、どうでしたか？」
などと感想をお尋ねすると
「セミナーも本も、大変わかりやすかったです。
でも運の悪いことに、私が今回、
新築ワンルームマンション
を契約した直後に
桜木さんの本に出会いました。
これはもう
“マイナスからのスタート”
だと理解しましたので
覚悟して
これから挽回できるようにがんばります。」
と・・・。（汗）
契約した直後に私の本を読んで
新築ワンルームマンションは与信を毀損してしまうから
フルローンで購入するのはリスクが高い
（結果的に資産を増やすスピードがスローダウンする）
ということに気づいたのでした。
なんと皮肉なことでしょう。
しかもAさんは、その売買契約書を持ち歩いていて
私に見せてくれました。
不動産の売買契約書は、厚手の黒外装で、何ページにもわたり
その内容と等しくずっしりと重みがあります。
「そっか・・・契約しちゃいましたか・・・」
と残念な思いを抱きながら契約書をめくっていると
「ん？？？」
と目に入ったのは
決済・引き渡しの日付。
これが、まだあと３週間も先
の話なのです。
「Aさん。もしかして、まだ引き渡しされていないの？」
「はい、ローン特約条項付きの契約で、現在金融機関で審査中です」
という状況を確認しました。
「これ、もしかしてキャンセルできるんじゃない？」
というと、周りに居合わせたメンバーも賛同され、
どうすれば断れるか、
万が一のとき、司法書士や弁護士などの手配はどうすれば良いか
等々の意見が飛び交いました。
はたまた
かつてワンルームマンションの販売に携わっていた
元セールスさんも居て
「絶対キャンセルできます」
という説得力のあるお話もあり、散々盛り上がりました。
そして翌日、
Aさんは私たちのアドバイスに従って
即行動を起こし、
金融機関と販売会社に電話を入れ、
何度かやり取りした結果、
見事にキャンセルを成立させました！
手付金の10万円は失いましたが、
そのマンションは2,500万円で、
キャッシュフローが月7,000円。
もしもこれを入手してしまっていたら、
それこそ資産価値の低い負債を30年縛りで背負うことになり、
今後の投資活動の足かせになることは明らかでした。
（注：あくまでもAさんが望む投資シナリオの場合です）
いやー、こういう実話を目の当たりにして
私も心から嬉しくなりましたし、
最後まで諦めずに行動する
ことの価値を、改めて学ばせていただきました。
セミナーに出席したこと
懇親会に参加したこと
素直に即行動したこと
これがAさんの運命を変えました。
素晴らしい成功事例です。
そして私は
Aさんの未来をこれからも応援していきます。
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昨日のブログ
不動産投資の基準は一つだけじゃない？
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不動産投資の基準は一つだけじゃない？
本日、およそ一年ぶりに収益物件の売買契約を結びました。
ずっとずっとずっと
物件を探し続けてシミュレーションを繰り返し
この一年は特に 物件価格が高騰して
なかなか期待通りの収支バランスが見込めず
泣く泣く見送ることや
自己資金を拠出しない方針のために
あと一歩で融資額が伸びずに諦めたり
やっと融資が通っても売主さんの気が変わって
売り止めになったり
まあ、散々な目に遭いながらの一年でしたが
ようやく今日、なんとか売買契約まで
こぎつけました。
どんな物件かといいますと
千葉県と埼玉県の県境にある
築２４年の鉄骨造。
２階建ての３棟１２室
ファミリータイプです。
価格は1億400万円で、利回り9.1%。
この情報だけでは、
そこそこの物件、もしくは
イマイチな感じ
がするかもしれません。
しかし、私が
購入に踏み切った根拠
は以下の通りです。
１．融資期間が30年と長く、金利3.3%で
キャッシュフローが年間200万円以上になる。
２．TASMAP（タスマップ）という、金融機関が使っている評価基準で
この物件の価値が土地値だけで1億1,290万円と
売買価格を上回っている。
３. ３月に会社を辞めるので、
なんとかして３月中に物件を取得したかった。
これまでの私の投資方針では
RC造・返済比率５０％以下・CF比率３０％以上
という条件で
ずっと探し続けて来ましたが
この一年、そんな条件に合うお宝物件は
ただの一件も見つけることができませんでした。
時限的な制約もあり、この条件を突き詰めることから考え方を変えて
視点を
「キャッシュフロー実額」と
「資産価値」
にシフトしてみました。
利回りが厳しい現在では、
キャッシュフローは「返済期間」に大きく委ねられます。
鉄骨造の法廷耐用年数は３４年で、
本来は３４−２４（築年数）＝１０年
が融資期間の限度であるところ
３０年の融資をしてくれる金融機関がありました。
金利は3.3％だけど、３０年はインパクトが大きい。
そのおかげで、返済比率は多少高めですが、
返済額・管理費・固定資産税を差し引いても
年間２００万円強のキャッシュが残る見込み。
さらには今回
土地評価額が
売買価格を超えていることがポイントです。
土地は建物と違って、
時間とともに価値が下がるわけではないし、
この先、上がることもあり得ます。
資産として十分な価値を持っていると
負債とのバランスを見る上でも有利だし
売却を考えるときも強みになります。
このように柔軟に考えを変えることによって
ようやく１件、契約することができました。
あとは決済まで無事に進行することを祈ります。
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昨日のブログ
不動産投資家はエリートか？
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不動産投資家はエリートか？
私は「エリート」という言葉がキライです。
子供の頃からクラスでは比較的優秀な方でしたが
何でもできるわけじゃないのに
何でもできそう
と思われて
良い子ぶっている
というイメージがあり
どこか皮肉めいた印象を
持っているからです。
私の中での「エリート」とは
裕福な家庭に育ち
親に敷かれたレールの上を歩き
良い学校・良い会社に所属して
世の中の表面的に恵まれた部分を
享受して
自己満足に浸っている
そんな人間を象徴していました。
しかし私は７歳の時に父親を亡くし
母親の女手一人で育てられたので、
家庭は貧乏でした。
小学校の低学年の頃から
家では内職を手伝い
高校時代には新聞配達のアルバイトをし
大学は夜学に通って
昼間働きながら学費を稼ぎました。
かろうじて大きな会社に入ったのも
大学を卒業して一年過ぎてからです。
そうして２７年をその会社で過ごしてきた今、
年齢的に給料が頭打ちになり
手当もカットされ
もはや年収は増えるどころか
ガクッガクッと下がっていきます。
一方、優秀な若者たちはどんどん台頭してきて
活躍の場を求め、
会社としても年配者層には自主的に
退いてもらうような雰囲気を醸し出しています。
そんな状況の中、
先日、家族みんなで会話をしているとき、
子供たちから
「パパの考え方はエリートだね」
と言われました。
とっさに私は反応し、
「エリートなんかじゃないよ、何言っているんだ」
と返しましたが、
子供たちにとって「エリート」という言葉は
皮肉でも何でもないので、私のリアクションに
逆に驚かれました。
たとえばWkipediaには
「社会の中で優秀とされ、指導的な役割を持つ人間のこと」
とされています。
この言葉をそのまま受け止めれば、
子供たちの思いは純粋に
私への敬意を表した表現なのです。
さらに彼らが私のことをエリートと感じる根拠には
「周りの意見や環境に揺さぶられない、
本質を捉えた考え方を持っているから」
とも言っていました。
（実際はもう少し柔らかい言い回しでしたが）
自分の家族からそんな意外な指摘があり、
初めて自分がこれまで「意味のないこだわり」
に固執していたことを
思い知らされました。
自分の進路や人生の選択を迫られる時、
そしてもちろん不動産投資家にとっては
物件選びや
さまざまな業界関係者とお付き合いをする局面で
「自分の考えをしっかり持って相手に伝えること」
が重要です。
それにはいつでも「本質」を捉える意識が必要で、
多角的な観点と柔軟な発想が求められます。
さらには自分だけでなく、他人や周囲にも配慮して、
多くの人の幸せに貢献すること
これができる人を「エリート」とするならば、
私はいつでも人生のエリートでいたい
と
家族の言葉を受けて以来
思うことにしました。
表面的で浅はかな「エリート意識」は
実は自分の中にこそ埋もれていたものだと気づきました。
まだまだ、学びが必要です。
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マイナス金利、不動産市場への影響は当面見込めず
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マイナス金利、不動産市場への影響は当面見込めず
ちょっと前の記事になりますが、2/22・29付の週間全国賃貸住宅新聞に
2/16から始まった国内初のマイナス金利の影響についての考察が掲載されていました。
マイナス金利とは、
金融機関（銀行）が日銀に資金を預ける際の金利を
マイナスにするもの。
つまりお金を預ける時に
預ける側が
利息を支払う
という奇妙な仕組みですね。
そうすることによって
金融機関は日銀にお金を預けるよりも
企業や家計に融資する方が有利だと思い
積極的な融資を促されることが狙い。
銀行がお金を貸すことによって
モノの売り買いに弾みがつき、
経済が活性化するからです。
不動産業界でもこの動きに期待が寄せられ、
金融機関によって
金利が下がったり融資期間が延びたりする
ことがあり得ます。
しかしながら、融資条件が有利になっても
実際に新規購入者や買い増しなどの需要が増加するかは不透明
のようです。
「銀行は融資を増やしたいとはいえ
見境なく誰にでも貸し出すわけではない。
新規の需要が出てきたとしても、
リスクの高い投資未経験者に融資するとは考え難い」
（アイビー総研 関社長）
「今、不動産価格は高騰しているため
今購入できる人はある程度の資産を持っている人に限られる。
その点を加味しても、
初めて投資をする人が格段に増えるといったこともなさそうだ。」
（全国賃貸住宅新聞）
さらに
「不動産価格の高騰により、
ローンを組めない非正規社員の増加などを背景に
不動産に投資をしたい、という需要自体が減少している。
日銀はさらなる金利引き下げも検討していることから
今後の動向に期待したい」
（全国賃貸住宅新聞）
とありました。
つまり、マイナス金利だからといって
不動産投資をする人が急激に増えるとは考え難い
と述べています。
そのくらいの壁はあって当然だと思います。
でも、
知っているか知らないかで
得する人・損する人
がいるいことも事実です。
私の意見を付け加えると
融資が出やすくなる
ということは
売主から見れば
自分の物件を買ってくれる人
が増えるわけで、
そうなるとどうしても
値段を吊り上げられてしまいがちです。
買う側にとっては不本意なことでありますが、
欲しい人がたくさんいれば
物件価格は上がっていきます。
そうして高くなった
（＝利回りが低くなった）物件を
購入して
しばらくは家賃収入で稼ぎ、
やがて値上がりするのを待つ
というのも一つの投資法です。
利回りばかりを気にしていると
何も買えなくなります。
銀行が融資に寛容になるということは
金利が下がる
返済期間が延びる
などの好条件が引き出しやすくなるので
利回りが足りない分は
金利と期間で吸収しながら
落としどころを見つけていくことも大切です。
不動産投資のスタイル
物件の選びかた
も、時代の流れとともに
柔軟に変えていくことが肝心ですね。
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不動産投資家なら法人で車を買え！
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不動産投資家なら法人で車を買え！
この度、１３年乗り続けた車を買い替えることにしました。
我が家は比較的「ものもち」が良い方で、
一度気に入ったらずっと使い続けることが多いのですが、
さすがに同じ車に１０年以上乗っていると、
突然エンジンが動かなくなったり、
最初のスタート時に点火プラグが寿命で
スパークしなかったりして
外出の予定が急に遅れてしまうことがありました。
でも、なかなか今のミニバンのように
家族４人全員が納得するようなモデルがなく
どうしようかな
と考えているうちに
HONDAのODYSSEY ABSOLUTE
という車が
我が家のニーズにぴったり当てはまることがわかりました。
その理由は「ゆとりのシートアレンジ」で
２列目のシートが
まるで飛行機のビジネスクラスのように
くつろげる体制で
３列目シートもゆったりしており
流線型のスタイルの割には
３列バージョンにしても
十分座り心地が良いのです。
そして家族全員で試乗に出かけ
ガソリン車かハイブリッド車かを
決めることにしました。
ディーラーのセールスさんの説明では
「ガソリン車の方が割引率も高く、
ハイブリッド車の高燃費であっても
本体の価格差を埋めるほどの効果はないですよ」
と言われたので、
ガソリン車で十分かな
と思っていたのですが、
実際に試乗してみると
低速時の静かさには
ホントに驚き。
子供たちも
「車の中で話がよく聞こる」
といい、会話の多い私たちにとっては
燃費やコストよりも
静音性の方がプライオリティが高かったのでした。
理屈や聞いた話を鵜呑みにするのではなく
自分で体験してみると
より正しい判断ができますね。
物件選びも融資付けも
同様です。
ちょっとこじつけだったかな。笑
そうして結論は
出たばかりのハイブリッド車に決定。
リアシート用のTVモニターもつけて
総額４７０万円の買い物になりました。
ここで注意深く進めたいのは
個人ではなく法人で購入することです。
通常、マイカーを不動産事業に使用する場合、
個人で使用する割合と不動産事業に使用する割合を算出し
不動産の分だけを経費計上します。
一方、法人名義で車を買うと
６年間にわたり
全額が減価償却費として認められるのです。
減価焼却費として計上できれば
利益が出ていても相殺され
節税になります。
今回の支払いは、残価設定型の６０回払い。
金利2.9％で月々５９，８００円で
総支払い額は5,332,401円となりますが
この総額を６年にわたり償却していくわけです。
このほか
ガソリン代
オイル料金
高速代
駐車場代
洗車代
自動車税
自動車保険料
自動車修理代
車検費用
すべてが経費として計上できます。
このように
不動産を法人で所有している方は
法人名義で車を購入されることをお勧めします。
車の法定耐用年数は６年ですので
６年未満の中古車であれば、
５年〜２年の間、償却費に計上できて
節税効果が高いのです。
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昨日のブログ
不動産投資入門セミナーを開催して気づいたこと
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不動産投資入門セミナーを開催して気づいたこと
昨日、私の書籍
「自己資金０円からの不動産投資入門」
http://sakuragi-juku.com/shikin0/
の発売を記念して
読者の方を無料ご招待したセミナーを
東京・神田で開催しました。
これまで、サラリーマンとしての仕事の方では、
メーカーセールスという職業上、
大勢の人の前で商品説明をしたり
世界各地で新製品のプレゼンテーションをしてきました。
不動産セミナーも何度もやっているので
特に緊張することはなかったのですが、
私が主催する、私の話を聞きに来る人だけが対象
というセミナーは、生まれて初めてだったので
新鮮な気持ちで取り組むことができました。
ついつい、参加された方々に
少しでも多くのお土産（学びや参考になる事柄）を
持って帰っていただこう
という気持ちから
講演内容がずいぶんと盛りだくさんになり、
結果的に終了予定時刻を少々オーバーしてしまったことを
反省しています。
そうして、セミナーを開催したあと、参加者の方々から多くの感想をいただきました。
・「何をどう考え、どう行動すればいいか、わかりやすく説明されていてよかった」
・「先生の熱い気持ちが伝わり、自身のモチベーションアップにつながりました。」
・「私にとって不動産投資は夢のまた夢、と思っていましたが、やるべきことをとてもわかりやすく説明してくださり、参加して本当によかったです」
・「今後、所有物件を拡大していく上で、目的・目標の大切さが理解できた」
などなど、私の伝えたいことがきちんと伝わっているという手応えもあり、
改めて充実感・達成感を覚えます。
今回、セミナー当日を迎えるまでに
どんどん内容が濃密になっていったのには
理由があります。
セミナーのテーマは「不動産投資入門」ということで
これから不動産投資を始めてみたい
不動産投資って難しそうだけど、自分にもできるのだろうか
といった方々を対象にしたものでしたが、
事前に私の本を読んでいただいた感想に目を通すと、
思いの外、すでに物件を所有されている方が多いことが
わかっていました。
そして実際の参加者さんに挙手で答えていただいたところ
およそ６割程度の方が、
すでに物件をお持ちでした。
つまり、これまで自己流で買い進めてきたけれど
どうも思ったよりも収益が上がらない
このままのやり方で本当に良いのだろうか
といった悩みをお持ちの方が多いということです。
まさに３年前の私と同じ状況です。
今はインターネット社会で、
情報が氾濫していて
知りたいことがすぐに調べられる環境にある一方で、
それが自分にとって正しいものかどうかまではわからず
とりあえず勢いに乗って行動したものの
期待した結果が得られない
という方々がなんと多いことか
と痛感しました。
ですので今回のセミナーでは
「これから不動産投資をはじめようという方へ」と
「すでに収益物件を所有されているという方へ」
という大きく２つの観点からお話をさせていただきました。
不動産投資のステージは
物件を購入するまで と
購入した後
とで思考・行動パターンが分かれます。
この辺をわかりやすくお伝えしたことで
現在のご自身のニーズにあった情報を
受け止めていただけたのだと思います。
もちろん、そこに必要な「マインド」は共通のものです。
ただし、直接セミナーを開催する中で
お伝えするには限界があり、
今回も東京・神田での開催だったため
関東圏以外の方々にはお越しいただくことができませんでした。
今後、ご要望があれば
全国どこへでも赴き
私の経験と知識をご紹介して
一人でも多くの方のお役に立てればいいな、
と、一冊の著者としての責任と新たな夢を
あらためて抱いた一日でした。
私自身にとっても
新しい境地が拓け、一層身の引き締まる思いがした次第です。
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昨日のブログ
太陽光設備をリース契約で入手するメリットとは？
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