不動産投資で消費税還付ができる自動販売機作戦とは？
昨日のブログで、
収益不動産における自動販売機設置のメリットについて
解説しましたが、
さっそく読者の方から質問が届きました。
「いつも勉強させて頂いております。
但し、今回のブログにある
“自動販売機が消費税還付のために”
という意味がよくわかりません。」
との内容です。
ご質問ありがとうございます。
確かに唐突でした。
なぜ、自販機が消費税還付に役立つのか
カンタンに解説させていただきます。
まず、「消費税還付」というのは
物件購入に、建物に対して支払った消費税を
合法的に還付してもらうことを言います。
次に、消費税が還付される仕組みについて
一つの例を挙げて解説します。
新設法人が消費税課税事業者選択届を出して
「わたしは消費税課税事業者です」
と宣言すると、
売上で預かった消費税から
自社での仕入れ時に、既に支払済みの消費税を
差し引いた金額を
国に納めることになります。
具体的に言うと
課税売上が1,080円（税込）で
そのために仕入れた金額が 756円（税込）だった場合、
本来は80円の消費税を消費者から預かっているわけですが、
すでに56円の消費税を納めていることになるので
80円-56円＝24円
を納めることになります。
逆に、仕入れ金額が756円（税込）のところ
売上が432円（税込）しかなかった場合
32円—56円＝マイナス24円
ということで、消費税を納めすぎているため
24円が還付されることになります。
しかし、この場合
「課税売上」がなければ
そもそも「課税売上の消費税—仕入れ時に支払った消費税」
を計算することができません。
仕入れ、というのは
不動産賃貸業の場合、
「物件購入」に相当し、
建物の消費税をすでに支払っていることになりますね。
だから同時に「課税売上」を立てれば
預かった消費税—支払済みの消費税
がマイナスとなり、その分、
還付されることになるのです。
もう少し正確に言えば
支払った消費税のうち、還付されるのは
課税売上／課税売上＋非課税売上
で算出されます。要するに
総売上に占める課税売上の割合だけ
還付されることになります。
ですので、課税売上を立てるために
自動販売機を設置する
というのが有効な手段なのです。
これを「自販機作戦」と呼ぶ人もいます。
おかわりいただけましたか？
ところが、ここまでは良かったのですが、
大変残念なことに
２０１６年４月１日から
税制改正が行われ、
このやり方が通じなくなってしまいました。
なぜなら４月１日以降は
一旦は消費税が還付されても
それから２年経ったとき
もう一度「課税売上／課税売上＋非課税売上」を
通年で計算しなおす考え方
が導入されたため
たとえ自販機売上が年間10万円あっても
非課税売上である家賃収入は100万円以上あることがほとんどなので
１０万円／１０万円＋１００万円
＝９％
となり、９％分しか還付されないことが再通達されます。
こうなると、残りの９１％近くの消費税をもう一度
納め直さなければなりません。
これではせっかく還付されても、意味ありませんね。
これを回避するには
自販機などではない方法で
非課税売上を大きく上回る「課税売上」が必要になります。
しかも２年を通じて。
こうなると、もはや現実的ではありません。
ですので、消費税還付に有効な方法として
自販機が活用されていたのは
２０１６年３月３１日までとなります。
もはや今となっては余計な解説だったかもしれませんが、
「昔、自販機が消費税還付に活用されたことがある」
という話を聞いたとき
予備知識として
このことを言っているんだな
と、理解していただければ幸いです。
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昨日のブログ
不動産オーナーなら自動販売機を検討すべし！
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不動産オーナーなら自動販売機を検討すべし！
自分の所有する物件にある程度のスペースがあり
それでいて自販機を設置していない
というのは
ちょっともったいない話です。
私は３棟の物件すべてに自販機を設置しており、
合計で年間２５万円の売り上げがあります。
自販機を稼働させる電気代を差し引くと
大して魅力的な手残りにはなりませんが、
物件を購入した当初
消費税還付のために必要なものとして
採算度外視で設置したものです。
しかし、３つも自販機を持っていると
業者さんとも親しくなることができ
いろんな情報が入ってきます。
自販機１台で住宅ローンを返済したり
毎月の利益が１０万円以上
という場所もけっこうあるそうです。
自販機を設置するには
まずネットで検索し、
業者にアプローチします。
連絡先がわかっているところには
ダイレクトに問い合わせることも可能です。
実はその方が、業者さんがサイトに
紹介料を払わなくて済むので
喜ばれたりしますが、
その代わりまとめて複数社にアプローチ
することはできなくなりますね。
どちらでもやりやすい方で良いと思います。
物件の住所を伝えてオファーを出した後、
各業者さんから連絡がきて
物件の場所・環境によって
設置可否の審査になります。
自販機業者も最近は厳しくて
あまり売り上げを見込めない場所には
そもそも設置してもらえません。
大通りに面していない
競合他社の自販機が多い
などは
先方から断られる場合もあります。
だからと言って、
勝手に諦めて
アプローチしないのはもったいないです。
自己判断は禁物です。
自販機業者さんとしても
自販機自体の設置（５〜６万円）に加え、
在庫の入れ替えやゴミの整理など
コストがかかる部分がありますので
それらの経費を回収できる見込みでないと
置いてはもらえないのです。
それでも、もしも設置が可能になれば
それだけ売り上げ見込みがある
ということですから
設置しない手はないのです。
通常は設置も管理も費用はかからず
わずかな電気代のみです。
また別の観点で
自販機は夜、防犯代わりもなります。
２４時間電気・照明がついているので
それだけで心づよい、という入居者さんの声を
実際に聞きました。
客付け時のアピールポイントにも使ってもらっています。
それから、かなり副次的なメリットではありますが
毎月の販売リストを見ると
どんな飲み物が売れ筋なのか
リアルに把握することもできます。
なお、最近の電力自由化の流れを受けて
アサヒ飲料とワタミのグループ会社が
４月１日から自動販売機のパッケージサービスを開始。
自販機を設置すると
電気料金の割引が受けられます。
自販機業界は明らかに飽和状態ですから
電力会社と協働して少しでも販売ルートを広げよう
という動きです。
不動産オーナーとしても
売れるか売れないか
調べてみる価値はあります。
もしも設置OKとなったら
利益がマイナスになることはまずないでしょう。
たとえ数千円、数万円でも
空室時の家賃遺失の足しになりますし
共用部の電気代にも充当できます。
これも大事な経営改善の一つです。
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不動産投資で気になる人気ランキングと家賃
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不動産投資で気になる人気ランキングと家賃
先日SUUMOが発表した
「２０１６年版みんなが選んだ住みたい街ランキング関東版」
の中から
”穴場だと思う街ランキング”
というのが
全国賃貸住宅新聞 2016.4.4 版に掲載されていましたので
ご紹介します。
総合順位では「恵比寿」が１位となる中
また違った観点での結果が興味深いです。
１位 北千住（JR常磐線）
家賃相場 1K/1DK 7.1万円、２LDK以上 13.0万円
２位以下を大きく引き離して２年連続トップ。
５路線が乗り入れる交通利便性に
上野東京ライン開通が加わり魅力が上昇。
また東京電機大学が駅前に移転し
学生が街にあふれ出たことで
変化が起こったようです。
古い商店や風俗店が
カフェなどにリノベーションされ
街のイメージに新しさとおしゃれさが加わりました。
家賃は徐々に上がってきていますがまだ安い。
２位 赤羽（JR京浜東北線）
家賃相場 1K/1DK 7.6万円、２LDK以上 12.9万円
東京・新宿両方面へのアクセスの良さ、
駅前の商業施設・商店街の充実度、
その割に家賃が手ごろという
バランスのよさが評価されています。
昨年放映された深夜ドラマの影響で
横丁の飲み屋やスナックなど
ディープな側面に注目が集まり
“横丁ルネッサンス”
を象徴する街として認知が広がったことも要因。
３位 池袋（JR山手線）
家賃相場 1K/1DK 8.8万円、２LDK以上 17.4万円
４位 巣鴨（JR山手線）
家賃相場 1K/1DK 8.9万円、２LDK以上 17.6万円
５位 大塚（JR山手線）
家賃相場 1K/1DK 8.3万円、２LDK以上 16.4万円
６位 駒込（JR山手線）
家賃相場 1K/1DK 8.9万円、２LDK以上 17.4万円
７位 中野（JR中央線）
家賃相場 1K/1DK 8.5万円、２LDK以上 16.4万円
８位 東京（JR山手線）
家賃相場 1K/1DK 10.1万円、２LDK以上 21.3万円
９位 田端（JR山手線）
家賃相場 1K/1DK 8.2万円、２LDK以上 14.7万円
10位 高田馬場（JR山手線）
家賃相場 1K/1DK 9.4万円、２LDK以上 18.8万円
比較的山手線の北側エリアが多数ランクインしています。
これらは山手線の中でも家賃が安く、
活気ある商店街や飲食店が揃っています。
大崎、五反田など山手線南側エリアの穴場駅が
再開発によって家賃が上がっていく中、
北エリアが山手線最後の穴場として
人気が上昇してきています。
このあたりの情報にも敏感になっておくと
物件をどこに買うべきか
家賃相場はどのくらいか
という点でも参考になります。
また、必ずしも関東・東京エリアでなくても
こういった物件選びの「項目」を頭に入れておくと
現地を視察に行ったときのチェック指標にもなります。
不動産投資を考えるなら
このような「環境」「住みたいニーズ」「家賃相場」
にもアンテナを張っておきたいですね。
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不動産投資家の悩み 民泊はどうなる？
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不動産投資家の悩み 民泊はどうなる？
2016年4月4日付の全国賃貸住宅新聞が届きましたが、
相変わらず「民泊」の文字が紙面をにぎわせています。
「民泊」に関する当紙面の記事はざっと見ただけで５つ。
これだけでもメディアの関心が強いことが伺われます。
そしてやはり、話題の民泊ですから
期待されることも、懸念されることも
双方の観点から情報掲載されている点が
興味深いです。
一つずつ紹介します。
特区民泊普及期待できず
「４月１日から、大阪府は条例を施行し民泊を解禁。
東京都大田区に次いで全国２例目となるが、
実態にそぐわない内容に疑問の声は多い。
外国人旅行者の増加に伴う宿泊施設不足の解消に、
どれだけの効果があるかは
今のところ未知数だ」
→この要旨は、宿泊数に関する規定が問題で、
条例では「６泊７日以上の宿泊」と定められていますが、
同じ場所に６日以上滞在する旅行者が
果たしてどれだけいるのか、ということ。
旅行者の多くは、
それぞれの地で料理や文化などを堪能するために、
行き先ごとに宿泊施設を確保すると考えられ、
現状の業者データも「２、３泊がほとんど」だそうです。
１月に解禁した大田区では
これまでに認可を受けた物件は
わずか７件。
条例の規定が厳しすぎるあまり
以前から民泊として運用されている物件の
ほとんどが今も無認可のままの状態。
特区内とはいえ
合法的に民泊物件を普及させるには
条例の緩和が不可欠、
ということです。
急成長市場 “民泊“のゆくえ
「ホームシェアの旅行スタイルは
欧米ではすでに一般化している。
単に安いから
という理由からではなく、
過剰なホテルサービスを不要とし
インターネットさえ繋がっていれば
民泊でローカルな暮らしを体験した方が
満足度が高い、という考え。
また、経営不振に陥った地方旅館が
Airbnbを集客チャネルとして取り入れることで、
夏場の稼働率が90%を超えるような
人気旅館になったという事例もあり。
（恐るべし、Airbnb 人気）
ホームシェアはグローバルな旅行トレンドであり、
観光産業を促進するなら
規制緩和は避けて通れないはず」
→この記事からも滲み出ているのは
今は「民泊」規制について
これからの物件運営にどれだけ影響を与えるか
が焦点になっているようです。
民泊の成否は私も興味深いところ。
ただし、一番先に目をつけた人が
先行者利益を得る、という段階は
すでに終わっているようです。
これからはいろいろと地ならしをされ、
専門の管理業者も出てきて
より安全に運営できる反面
利益的なメリットは減っていきます。
それが市場の原則。
投資家たる者は、
どこで自分が参入するか、
今、市場はどんな段階にあるのか
この先どうなっていくか
この流れを掴み、
自己責任で判断することが重要です。
やるなら徹底した専門家になる
やらないなら中途半端なことはしない
これからの民泊参入は
このくらいの覚悟が必要だと
私は思います。
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昨日のブログ
２０１６年の太陽光買取価格発表！
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２０１６年の太陽光買取価格発表！
経済産業省は３月１８日、再生可能エネルギーの
平成２８年度買取価格を発表しました。
再生可能エネルギーとは
太陽光
風力
地熱
水力
バイオマス
があり、
＊バイオマスとは、いろいろな種類があり、木質資源、下水汚泥、家畜糞尿、食物残渣等の動植物から生まれた再生可能な有機性資源のことを言います。
その中でも今回、買取価格の変更があったのは
「太陽光」のみ。
買取価格は1kWあたり
２４円！！
安い！！
ちなみにこの制度がスタートした２０１２年からみてみると
２０１２年（平成２４年） ４０円
２０１３年（平成２５年） ３６円
２０１４年（平成２６年） ３２円
２０１５年（平成２７年） ２７円
とどんどん下がっていき、
今年の２０１６年（平成２８年）は
とうとう２４円になってしまいました。
いずれも２０年の期間固定ですので、
申請が受理された年の金額が
２０年間ずっと続くことになります。
太陽光の利回りとは？
太陽光設備はかつて
一年分の売電収入を導入費用（設備代等）で割ると、
１０〜１２％の利回りとなり
経年とともに若干の出力が落ちるものの
激しいパワー下落は到底考えられず
「空室のない賃貸物件」として
魅力的な案件でした。
しかしそれは、
２０１４年の３２円時代
までです。
いくら太陽光パネルの設備代のコストダウンが進み
安く設置できるようになったとしても、
売電価格が２４円になってしまっては
魅力ある利回りは期待できず、
十分なキャッシュフローは見込めません。
こんな風になってしまったのは
かつてのお得な４０円時代に
たくさんの資産家がこぞって太陽光を導入したため
もはや受け入れる側の器（キャパシティ）
が一杯になってしまったこと
そして電力自由化によって
買い取った電力を安く供給しなければ
ならなくなったからです。
一部では、新しく電力の売買に参入した会社が、
これまでの買取価格に１円を上乗せして
買取る動きもあり、
ますます競争が激化しています。
電力会社さんも大変です。
こういう動きをみて
各金融機関は
太陽光への融資から一気に手を引いています。
太陽光と時代の流れ
これまでの動きを「世の中の流れ」として整理すると、
再生資源エネルギーが注目を浴び
「これからは太陽光だ」となり
国が助成金を出して設備導入を促した
その恩恵を受け、太陽光設備が乱立し
電力会社が受け容れられないほどの
量とスピードで増え続けた
やがて「余り」の兆しが見え
さらに電力自由化
こうなってくると
もはや買取はほとんど必要ないかもしれないけれど
急に止めるわけにもいかず
できるだけ安い金額で買取るようになる。
ここまででおよそ５年
というわけです。
太陽光投資の醍醐味
最初の恩恵を受けるには
太陽光っていうものがあるらしい
どうなるか保証はないけど
多分利益が上がる
というレベルから投資判断を行い
チャレンジングに投資してきた人々が
大きな利益を得るのです。
みんなが始めて
安全を確かめながら
ようやく追随するようでは
もはやほとんど利益がなくなりますね。
太陽光に
投資判断の重要性と
即、行動することの
大切さを学びました。
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昨日のブログ
太陽光設備にはどれだけの管理費がかかるのか？
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太陽光設備にはどれだけの管理費がかかるのか？
昨日のブログでは、1.5億円の太陽光設備のリース契約にあたり、
太陽光も不動産と同じく、
管理費を節約してキャッシュフローを高めることが重要
とお伝えしました。
今回は、私が直面している太陽光の管理契約内容について
自らの復習も含めてお話しします。
太陽光設備には、高圧と低圧がある
まず、太陽光発電は
５０kW未満の「低圧連系」と
５０kWを超える「高圧連系」
に分類されます。
高圧連系というのは
太陽光パネル（モジュール）が日差しを受けて
パワーコンディショナーで電気を吸い上げ
それを高圧電流に変える装置
「キュービクル」
で集めて各電力会社へ供給する
という仕組みになります。
50kW未満の「低圧連系」だと
集めた電気をそのまま電力会社へ送るため
キュービクルが不要です。
キュービクルというのは
装置自体に100kWあたり100万円〜150万円の設置費用がかかり、
さらに高圧電流を扱う危険な装置のため、
電気主任技術者という職人さんに
年２回の定期点検が義務付けられます。
素人が安易に触ると命に関わるほど
危ないものだそうです。
この費用はおよそ年間売電総額の２％〜５％といわれ、
私の物件の場合、年間1,600万円も売電されるため
324,000円／年
かかることがわかっています。
いやー、「高圧連系」というのは
お金がかかります。
このため、100kW近いのものだと
50kW未満を２つ
という風に分割して設置することも
節約の手段になります。
今回の物件は、２２０kWと８０kWの２区画で、
すでに３年経過している中古ですので
今更ジタバタすることはできません。
太陽光設備の通常管理業務とは？
さらに通常の管理として
これは「野立て」なら低圧も高圧も同じですが
それぞれの装置が健全な状態で置かれているか
いたずらや盗難がないか
鳥のフンなどがついていないか
（これ、結構あるそうです）
草が生えてきたら除草も必要
などなど
自分で管理することもできるけれど
私の家からはかなり遠い場所にあるので
管理会社に頼まざるを得ません。
この費用に大体３０万円〜４０万円かかります。
そして万が一、
落雷などで装置が故障したりする場合に備え、
保険にも加入しますから
プラス３５万円。
大規模な太陽光設備というのは
維持費も大規模ですね。
太陽光から得られる利益の考え方
この規模だともはや
「発電所」という名前になります。
きっと社会に貢献しているのだな
と思い、収益だけでない部分で
無理やり納得する気持ちになりました。
それでも今回の物件は
利回り10.8%
買取価格４０円（税別）
借入金利3.24％（融資として換算した場合）
借入期間15年
残存売電確約期間 17年
ということで
年間キャッシュフロー ２３０万円
完済後の１６年目・１７年目はそれぞれ
１,５００万円の売電額から管理費と保険を引いた
１,３５０万円がそのまま手残り
という計画になります。
もちろん、自己資金０円です。
これが将来、吉と出るか凶と出るか
意見が分かれるところと思いますが
とりあえず私の結論は「GO」でしたので
良い結果になるよう
努力あるのみです。
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昨日のブログ
太陽光設備と不動産賃貸業
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太陽光設備と不動産賃貸業
２０１６年３月に太陽光設備のリース契約をしました。
場所は茨城県です。
土地の広さは２区画合計で、4,235㎡
そこに２２０kW と８０kWの発電設備があります。
ソーラーパネルの枚数は、全部で1,056枚。
私は現在の所有物件２棟の屋上に、
それぞれ太陽光パネルを設置しており、
参考までに
昨年一年間の実績をカンタンにご紹介します。
＊買取単価は１kWhあたり３７円（税別）です。
屋上に設置する太陽光発電設備の収益
A棟は 年間売電額 ５８万円
ローン返済額 ３９万円
電気料金 １万円
キャッシュフロー １８万円
B棟は 年間売電額 ５２万円
ローン返済額 ３９万円
電気料金 １万円
キャッシュフロー １２万円
となっています。
収益物件と同じように
この太陽光設備を
返済比率・キャッシュフロー（CF）比率
でみてみると
A棟は 返済比率：６７％
CF比率：３１％
B棟は 返済比率：７５％
CF比率：２３％
合計で 返済比率：７１％
CF比率：２７％
になります。
返済比率：７１％というのは、
もしも収益不動産だったら
かなり厳しい状況です。
ちょっと空室になると、
たちまち「手出し」が必要になってきます。
しかし太陽光の場合、「空室」になるリスクがなく、
徐々に発電効率が落ちていく程度ですから
収入が予想以上に少なくなる
ということが考えにくいのです。
また、他の経費（管理費など）は
パワーコンディショナーを動かす電気代
程度しかないので、
CF比率は２７％で、
今の不動産市況を考えると
まあまあ良い方
と言えるのではないでしょうか。
何より２棟合わせて年間で３０万円の
キャッシュが安定的に得られるのは
嬉しいことです。
でもまあ、所詮は建物の屋上につける程度のものですから
そこから大きな収益を期待することは難しいですね。
地面に設置する大型の太陽光発電設備の収益
今回私が契約した設備は
それに比べてかなり大きな規模で、
「野立て」といって
地面に直接パネルを設置するものです。
２０１３年に連系済みの中古なので、
買取価格は４０円（税別）。
昨年の実績では
年間１，６２３万円の買取でした。
さすがにケタが違いますね。
これは融資ではなく、リースなので、
年間で１，２６４万円のリース料がかかります。
１億５千万円の土地付き設備を
１５年間リースで借り上げます。
いわゆる「返済額」に相当するものです。
返済比率は７８％。
高い！
そして今回の設備は５０kW以上なので
「高圧連系」といって
専門の電気主任技術者に管理してもらわなければなりません。
ほかに保険や土地の固定資産税もかかり
結局のところ
CF比率は１４％。
たったそれだけ？
そう、これだけです。
前述の「物件の屋上に設置する」タイプでは
CF比率２７％でしたので
これと比較すると
かなりがっかりしますね。
でも金額にすると２３０万円。
月２０万円弱です。
収益物件に当てはめると
１億円あたり２００万円のCF
が目安なので、
まあまあなんじゃないかな、
と思っています。
ローンではない分、負債もなく
リース料は全額、経費になります。
この、年間２３０万円以上を確保するために
管理内容を精査し、少しでも利益率を高めていくことが
これからの課題です。
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昨日のブログ
不動産投資は物件を取得した後が重要
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不動産投資は物件を取得した後が重要
３月末に２つの物件をスピード決済したため、
月が明けた今から、管理会社の選定を行っています。
今日も３社の管理会社さんと打ち合わせを行い、
それぞれの管理業務内容と費用の説明を受けました。
管理会社を選ぶ最大のポイントとは？
管理会社を選ぶにあたり、
基本的に引渡し前から管理しているところを
そのまま引き継ぐ
というのがよくあるパターンです。
管理会社の最優先事項は
「客付け力が強い」ことです。
従って、
従来の管理会社が満室を維持しているようであれば
そのまま引き継いでもほぼ問題ないと思われます。
しかし、
空室が何部屋もあったり、
現状なぜ空室なのか
明確な理由を説明できないような管理会社は
このタイミングをきっかけに
変える検討をした方がベターです。
通常の賃貸管理契約では、
一旦契約したら、次に解約するときは
３ヶ月以上前に
申し出なければならないケースが多く
対応が悪くてもすぐに切り替えることができなくなるので
要注意です。
私の場合、オーナーチェンジのタイミングなので
次の管理会社を探す時間がないという理由で、
特別に、１ヶ月だけ前回所有者の契約を継続する
ということを認めてもらっています。
この間に、
仲介販売会社さんや自分のツテを使って、
できる限り客付け力の強そうな管理会社を探します。
客付け力に問題がなければ
あとは管理費と管理内容をチェックします。
見落としがちな管理内容とは？
今日、連続で３つの会社と打ち合わせをした結果、
ある気づきがありました。
それは、「消防点検」です。
この消防点検という項目に
管理会社では月額２，０００円〜７，０００程度の
見積もりを提示してきました。
しかし私が
少しでもコストダウンしたい
ということを強く要望すると
どの管理会社もこの消防点検を
経費カットの第1番目に挙げてきました。
「消防点検」とは、３年に一度、消防署へ報告が義務付けれらているものですが、
別の言い方をすれば、毎年やる必要はないのです。
何を「点検」するのか、というと
消防設備、つまり「消化器」の有無と
その有効期限を点検するだけです。
本当にそれだけ？
と聞きなおしましたが、
とりあえず主だったことは
それだけだそうです。
ですので、オーナーさんの中には
自分でやる方もたくさんいらっしゃるそうです。
消化器の数にもよりますが、
私は３年に一度、必要なときに
１回だけお金をかけてどこかに頼めばいい
と思いました。
管理契約はコストダウンに直結する
これから管理契約を結ぶタイミングは
賃貸経営のコストを削減する
絶好のチャンスです。
このときこそ
管理内容を精査し、
わからないことは何でも聞いて
確認・納得して進めることが大切です。
複数の管理会社の提案を受けることで
同じ項目にかける費用の相場もわかってきます。
今回は「消防点検」を例にお伝えしましたが、
この他にも物件によって、
さまざまな経費がかかっており、
その一つ一つをきちんと理解し
少しでも安く、高品質な管理を選択することで
有効なコストダウンにつながるのです。
そして大事なことは
信頼のおける会社を選ぶこと
そのためにも
オーナーとして誠実なコミュニケーションをとることに尽きます。
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不動産投資で人格を鍛えるには？
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不動産投資で人格を鍛えるには？
この春は、大学に進学した娘に引き続き、
息子も高校の入学式でした。
その高校は
１年生の終わりから1年間、
海外留学がプログラムされています。
留学を通じて英語力を磨くだけでなく
一人で外国で暮らし、
自分の意思を伝えることで
コミュニケーション力と人格
を鍛えることがモットーになっています。
常に生徒が主役になるという
その高校の入学式は
今までに見たことのない内容と演出でした。
まず、新入生の登場はセンターステージの
ど真ん中から、桜吹雪が舞い散る中を
ファッションショーのモデルのように
歩いてきます。
担任が一人一人の名前を読み上げ、
続々と新入生500余名が登場。
それから、司会は当然のように在校生が
ニュースキャスターかと思うほど
流暢なMCの掛け合いで盛り上げます。
そして生徒会長による学校紹介は
各クラブのプロモーションビデオとリンクし、
クラブ代表の生徒たちが校歌を歌う間、
７年連続全国大会に出場している
書道部のエースが
「今年の１文字」をライブで
畳２畳ほどの大きさの紙に書き上げます。
ちなみに、今年の学校の１文字は
「禮」（れい）
でした。
感動するほど上手な腕前で、
ステージの上に吊るされた
コンサート会場レベルの大型スクリーンが
さらにその迫力を引き出します。
国歌「君が代」の斉唱は
ピアノ伴奏による独唱。
もちろん、ピアノも歌も在校生によるものです。
その後３名の新入生代表が
「夢宣言」と題して
自分の「なりたい姿」と
これからの１年間の目標を熱く語りました。
最後に応援団とチアリーダーによる
伝統のエール。
まるで一つのTV番組を観ているようでした。
そのプログラムの中で
とても秀逸な理事長挨拶がありました。
「この学校は、自分で生きて力を養うところです。
そのため、校則や授業のルール、求める成果も
とても厳しいものです。
それを実践するには
やると決めたことは
その理屈がわかろうがわかるまいが
１００時間やること」
がポイントだそうです。
これだけやれば、
理屈を考える前に体が動き、
その後で意義も理解できるようになるからです。
不動産投資もまったく同じ。
収支シミュレーションを１００件以上
やってきて
ようやく物件のデータを見ただけで
自分に合っているかどうか、
ある程度 判断できるようになってきます。
最初は「難しいな」「退屈だな」
と思っても
習慣化すると良いです。
習慣が変われば人格が変わり
人格が変われば人生が変わる
と言われ
習慣 → 人格 → 人生
という風に変えていくと良い、
と理事長さんもおっしゃっていました。
この理事長の理想・方針は、
各教師にも充分浸透しており
それが生徒の自主性を引き出しているように
見えたので
この高校は
なかなか本質をついた
よい学校だな、と思いました。
逆に言えば
人生を変えるには
人格を変え
人格を変えるには
習慣を変えること
なのです。
今日も繰り返し学んでいきます。
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昨日のブログ
不動産投資とガーナチョコレート
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不動産投資とガーナチョコレート
今春、娘が大学に入学しました。
妻と二人で入学式に出かけたのですが、
会場に入れる親は１名のみで
私は別室からスクリーンに映し出されている中継を
眺めることになりました。
学校の教育方針は
「他者のために、他者とともに生きる」。
カトリック系の大学で
私は深く理解している者ではありませんが、
理事長がわかりやすく具体例を挙げて
説明してくださいました。
本校の生徒が、学生時代、初めてガーナ共和国に行きました。
ガーナといえばチョコレート。
その男子学生は
ガーナの人はみんなチョコレートを食べているもの
と思いきや
実際、現地でのチョコは非常に高価で、
食事一回分に相当する価格なのだそうです。
そのため、チョコレートを作っているガーナの
ほとんどの人は
製品になったチョコを食べたことがありません。
そのことに驚いた彼は、
現地で「チョコレートを作るワークショップ」を企画し
約100名の子供たちが参加して
初めてチョコを食べる体験をしました。
その時の子供たちの表情が
とても輝いていて、印象的だったそうです。
さらにその学生は日本へ帰国した後
今度は国内で
「本当のガーナチョコレートを作るプロジェクト」
を立ち上げ、
全国各地で５０回以上開催。
同時にガーナの文化や伝統的な食事を紹介する
プログラムを確立しました。
さらに次のステップでは、
カカオの収穫から製造まで
すべて made in Ghana のチョコレートを
東京・大阪の百貨店で販売。
６００個を完売し、
売上はガーナの子供たちの教育費として
寄付されたそうです。
その学生は在学中に
他者とともに夢を築いていくこと
他者のために何ができるのか
人類が抱えている課題は何か
自分には何ができるのか
ということを常に考えて
行動した
とのことです。
恐るべし。最近の大学生。
年齢や経験に関係なく
相手のことを思いやり
現状を変えたいと願う強い心が
世の中を動かすのです。
不動産投資でも
現状の課題を見極めること
人が喜ぶことを考えること
これが結果的に
成功への近道になります。
つい自分の利益だけを追い求めがちですが
販売会社の視点
管理会社の望み
銀行の目線
そして何より
入居者のニーズ
を考えられなければ
不動産投資の成功はなかなかつかめません。
私の娘がこの教えをモットーにする
大学に通うことができて
親としてはまず安心です。
そしていつか
私が娘から学ぶ日も
そう遠くないかもしれません。
そんなことを考えながら
大型スクリーンの会場をあとにしました。
一見、不動産投資とはなんの関係もない
大学の入学式であっても
受け止める側の心構えによって
いろんなことが
ヒントになりますね。
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昨日のブログ
家族に応援される不動産投資
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家族に応援される不動産投資
昨日は私の、２７年にわたる会社員生活最後の日でした。
これまで約２ヶ月間は、
溜まりに溜まっていた有給休暇を使い
その間にできる限りの不動産投資活動に集中して
３月１５日に1億5千万円の太陽光発電設備をリース契約
３月２５日に1億400万円の鉄骨造３棟１２室を取得
３月３１日に3億1千万円のRC１棟46室を取得
結果的に最後の16日間で
5億6,400万円の資産を手に入れて
サラリーマンとしてのフィニッシュを迎えることができました。
会社員としての最後の１日は
寂しい気持ちになるかと思いきや
何も思い残すことのない
晴れ晴れとした気持ちで迎えることができました。
午後一番で職場の皆さんが集まってくれて
会社からの感謝状授与
満開の桜の下で記念撮影と
まるで映画のワンシーンのような
あたたかいもてなしと見送りを受けました。
こんな風に「主役」になるのは
初めての体験でしたが
なかなか嬉しい気持ちで
皆さんに感謝でいっぱいです。
言葉にすると簡単になってしまうけれど
言い表せないほどありがたい気持ち
というものも初めて思い知りました。
そして自分の私物を１箱のダンボールに詰め
自宅へ配送する手配をして
会社から貸与されたパソコンや
携帯電話を返却し、
いよいよ「会社」と決別。
もはや誰も自分を守ってくれない
「ただの人」になったのです。
サラリーマン生活では
当然ながら辛いことも苦しいこともあり
充実感や達成感、そして大きな誇りを
得ることもありました。
そういったことをすべて含めて
幸せな２７年間だったと心から思います。
こんな思いにしてくれたのは
間違いなく職場の仲間や
仕事関係で出会った方々のおかげです。
自分にはもうこれ以上
この会社に貢献することはできないと悟り
潔く身を引きましたが
今この瞬間に
なんの後悔も未練もないというのは
自分なりに「やるべきことをやりきった」
と思えるからです。
サラリーマンリタイヤを
誰にでも勧められるかというと
決してそんなことはありません。
会社員には会社員の良さがあるし
それを存分に納得した上で
定年まで勤めることも
一つの生き方だと思います。
自分の足で歩き続けるには
それなりの覚悟が必要だし
それまでにやっておかなければならないこともあるのです。
でも、結局は一度きりの人生ですから
自分の気持ちに正直に
生きたいように生きるのが
幸せな人生ですね。
そんなことを考えながら
慣れ親しんだ職場をあとにしました。
そして最も私を驚かせたのは
深夜０：３０を過ぎて帰宅したとき
私を出迎えてくれた家族でした。
ドアを開けるとクラッカーが鳴り、
妻と２人の子供が
大きな花束とチョコレートケーキを準備して
待っていてくれました。
そして３人からの
「パパへ」
と書かれたねぎらいの手紙を読んだ時には
もう涙をこらえることができませんでした。
今日最もドラマチックに私の人生を演出してくれたのは
私の家族だったのです。
「この家族のために私はがんばっている」
その生き方に間違いはなかったと
心震えるひとときでした。
そしてまた
明日からもずっと
前を向いて生きていきます。
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不動産投資は最後まで諦めないこと！
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不動産投資は最後まで諦めないこと！
３月３１日、ついに３億１千万円のRC物件の決済・引渡しを完了しました。
融資は３億２千万円の、これまたオーバーローン。
１円の手出しもなく、
年間家賃収入２，４００万円
キャッシュフロー４００万円
をゲットしました。
とはいってもこれは「満室時」の試算ですので、
これからできる限り満室を維持し、
管理費や修繕費の節減など
絶え間ないコストダウンへの努力が必要です。
なぜ私はこの物件を購入したのか
今回の物件は正直言って
利回りが7.8％で
以前の私なら見向きもしないものでした。
貸し出し金利は1.5%の23年。
これで計算すると、
返済比率が６６％
キャッシュフロー比率は１７％となり
たった１５％の空室が一年間続くと
収益はほぼ０になる
ということがわかっています。
この物件単体なら
かなり勇気のいる買い物です。
それでも私が購入を決めた理由があります。
1) ３月で会社を辞めるため、今後は銀行の融資が厳しくなる。
サラリーマンとして在籍しているうちに
買える限りの物件を探し続けた結果です。
すでに多額の負債があるため、これ以上
買い進めるためには一筋なわではいかない
たくさんのエピソードがありました。
2) 年間のキャッシュフロー（手残り）が最大400万円
「１億円あたり200万円」が目安ですので、
本来は600万円以上欲しいところです。
しかし、さまざまな事情の中、もはやこれ以上の物件を
待つことができないこともあり、妥協しました。
それでも、１円の手出しもなく
最大で毎月30万円以上、年間で400万円の年収が増えるのですから
まぁ悪くないでしょう。
3) 間取り＆部屋数が1K×46室、駅から徒歩４分という好立地。
部屋数にボリュームがあると、空室時のインパクトが抑えられます。
2〜3室 空いても収入に与える影響が少ないという意味です。
場所は埼玉県で、東武東上線の人気駅からとても近く、
立地としては申し分ない環境です。
4) 物件評価額が7億円と、まぁまぁ高い。
オーバーローンができた、ということは、
銀行の評価が高いということです。
できれば売価を上回る評価のものが欲しかったのですが
ぜいたくは言っていられません。
売価3.1億円に対して評価額2.7億円ですから
これで融資額3.2億円、金利1.5%、23年（残存耐用年数に相当）
というのはラッキーな方です。
昨今の融資活発化の恩恵と、
何より「期末効果」なのかもしれません。
5) 他の所有物件と合わせて、総合的に基盤を築く
私はこれまでに３棟のRC物件を所有しており、
２週間前には1.5億円相当の太陽光設備
１週間前には３棟一括で１億円強の鉄骨造
を決済しました。
この半月で、合計約６億円の物件を決済したことになるわけです。
細かい予算計画はこれからきちんとまとめますが、
多くの物件を所有すること自体が
リスク回避につながります。
というわけで、今日に至るまで、
いろいろな事情・背景がありますが
最後まであきらめない
ギリギリの
本当にギリギリの努力が
何とか実を結びました。
不動産会社のセールスさんをはじめ、
多くの関係各位に心から感謝します。
明日からはまた
それぞれの物件の
経営改善に向けて
一つ一つ丁寧に取り組んでいきます。
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昨日のブログ
これからの不動産投資は判断基準が変わる？
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これからの不動産投資は判断基準が変わる？
不動産投資で大事な指標とは、
「返済比率」と「キャッシュフロー比率」
でありますが
最近は物件価格が高騰し
利回りが低くなり
なかなかこの２つの指標を満足させてくれる物件に
出会えなくなっています。
では、今は不動産購入を見送るときなのでしょうか。
私はそうは思いません。
まず、なぜ物件価格が高騰するのかを考えてみましょう。
物件価格が上がるカラクリ
私が肌で感じている限りでお伝えします。
まず、２０１４〜２０１５年にかけて
アジア（中国・台湾）の投資家が
日本の不動産に目をつけました。
現地の物件に投資するよりも、
日本の収益物件に投資する方が
利回りが高いからです。
そして２０１６年１月
「マイナス金利政策」が発表されました。
これで各金融機関は
日本銀行に自分たちの資金を預けるより
今まで以上に企業や事業に融資することで
「利ざや」を稼がなくてはならなくなりました。
そのため、多くの金融機関がこぞって
融資を獲得しようと動きます。
企業にとっては発展のチャンスです。
それがそもそも経済を活性化しようという
日銀の狙いでした。
しかしながら、どの銀行も
リスクの高い事業や企業への融資は控えたい
というのが当然の考えです。
となると、堅実なのは
不動産事業。
安定した収益が予測でき、
万が一返済不能になった時のために
きちんとした「担保」をつけられるからです。
そうして銀行が収益不動産に対して
積極的に融資をするようになると
物件を買える人が増えてきます。
物件を買える人が増えると
売主さんは気持ちが大きくなり
「もっと高く売れるかも」
と思うようになります。
需要（＝欲しい人）が増えれば価格は上がる
当然の原理ですね。
こうして物件価格が上がり
今もなおその勢いは止まりません。
一方で、金利はどんどん下がり、
某地銀では0.8％なんていう、
メガバンクレベル
もしくは住宅ローンくらい
低い金利で融資し始めています。
金利が下がるのは嬉しいことですが、
それだけ金融機関が積極的であり
そうなると物件を買いたい人が増え
物件価格も上がる
こういった不動産市場の特徴を頭に入れ
競争力を磨いていかなければなりません。
物件選びの新しい基準
こんな市況の中、
これまでの返済比率やキャッシュフロー比率と
同等の成果を得られる物件は
皆無と言えます。
そこで私は
「比率」ではなく
「実額」
を重視するようにしています。
とにかくある程度のキャッシュフローが出るならば、
そして売買価格＝融資額と比較して
遜色ない評価額であれば
迷わず買いに行きます。
実はこの、「銀行評価額」が
これからはますます重要になってきます。
銀行評価が高い物件を買えば
１．資産と負債のバランスがプラスになりやすい
２．いざ売却する時にも価値が下がりにくい
という２つのメリットがあるからです。
物件価格が高い＝利回りが低い
という現況の中、
これからは
キャッシュフロー実額がいくらか。
資産価値はどのくらいあるか。
という視点で判断することも
必要になってきます。
いずれにしろ、物件を取得しなければ
不動産投資は始まりません。
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昨日のブログ
収益不動産の数値判定はどうやるか？ その２
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収益不動産の数値判定はどうやるか？ その２
前回は収益不動産を数値で判断するための
重要な２つの指標のうちのひとつ
「返済比率」について
これ以上ないくらい丁寧に丁寧に
解説してみました。
それではもう一つの重要な指標
「キャッフロー比率」
についてお話しします。
キャッシュフローとは
いわゆる
すべての経費を引いた後
手元に残る現金
を意味します。
これは一度の単純な計算では表せないところが
落とし穴でもあります。
まず、すべての経費とは以下のことを言います。
・管理費
管理会社に支払う管理料のほか
仲介手数料
リフォームや修繕にかかる費用
水道光熱費など
その物件を維持していく上で必要な経費
・返済金
物件融資の返済額。
金利分と元金分の合計
・税金
固定資産税、都市計画税
これは前年の実績を当てはめるか、
わからなければ家賃収入の5％くらいを
入れておけばOKです。
税金については
物件から得られる利益に対してかけられる
所得税d
これはその額によって税率が異なりますし、
他に収入がある場合はそれも合算したり
法人か個人によっても大きく異なります。
そもそも、物件取得後、数年は
減価償却費等で税務上の利益を減らし
もしくはその後も節税対策を講じることにより
所得税を支払わないケースがほとんどですので、
このシミュレーションでは
所得税は「０」でみます。
その代わり、
税理士さんに決算報告や確定申告を依頼している場合は
その税理士費用も入れておきます。
こうして
家賃収入から
管理費
返済金
税金・税理士費用
をすべて差し引いた「手残り」が
キャッシュフロー（CF）
といい
CFの家賃収入に占める割合のことを
キャッシュフロー比率
と言います。
当然ながら、このCF比率が
高ければ高いほど
現金がたくさん入ってくる
ことを意味します。
現在、すでに物件をお持ちの方は
このCF比率を
実績ベースで把握されること
をお勧めします。
私がこれまで出会った投資家の多くは
このCF比率をざっくりとしか
把握されていないことに驚きます。
人はとかく自分に都合の良い解釈をしてしまいがちなので
「このくらいのCF比率かな」
と思っても、おそらくそれよりずっと低いと
思った方が良いです。
私の場合、
オーバーローンで物件を取得しているので
３棟合計でCF比率３０％です。
しかしこれは
100%満室時を想定して算出していますので
実際には
空室で家賃収入が減ったり
仲介手数料や修繕費がかかるため
じわじわと下がっていきます。
２０１６年は３ヶ月が経過し
その時点でのCF比率は２８％。
これを今後もできるだけ維持するため
経費節減や空室対策を講じていくわけです。
そして、次に物件を購入する時には
この『CF比率』と
前回説明した『返済比率』
を頭に入れて
それぞれを向上させる物件を
選ぶことが大切です。
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昨日のブログ
収益不動産の数値判定はどうやるか？ その１
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収益不動産の数値判定はどうやるか？ その１
昨日のブログに、「物件の探し方」について書きました。
では、ある程度良さそうな物件を見つけたあと、
それが本当に自分にとって適切な物件なのか
買うべき物件なのか
どうやって見極めれば良いのでしょうか。
私が対談した不動産会社の社長さんが提唱する
不動産投資で成功する秘訣は
・素直に人の話を聞くこと
・行動すること
そして
・「数値で把握すること」
を大原則としています。
確かに、数値といっても
利回りや借り入れ金利
くらいしか
重視していない人が
あまりにも多いことに驚かされます。
不動産の収益性は、
利回りだけでも
金利だけでも
年数だけでも
決まりません。
この３つがきちんと把握され、
初めてわかるのもの。
それは
返済比率
キャッシュフロー比率
です。
返済比率とは？
家賃収入に占める返済額の割合。
これが５０％を下回っているとかなり安全。
６５％を上回ってくると、
約２０％の空室が出たときに持ち出し
（家賃収入では返済がまかなえないこと）
になるケースが多いです。
なぜならば、物件の運営経費は
ローン返済金のほか、
管理費
修繕費
点検費
仲介手数料
税金
保険料
などなど
さまざまなものがあるからです。
返済比率６５％ということは
残りの３５％でこれらの経費を負担しなければならない
ということです。
管理費と税金を合わせて２０％だとしても、
あと１５％しか残っていないことになります。
つまり、もしも家賃収入が１５％減れば、
そのまま赤字転落ですね。
もう一度 具体的に金額の例でお話しすると
満室時、100万円の家賃収入
返済金は65万円
→残り35万円
管理費と税金で20万円
→残り15万円
これで、もしも満室時100万円のうち
15%空室＝85万円しか収入がなかったとしたら・・・
上記の15万円は０
ということになりますね。
実際、満室率100％とは
一年間、一度も退去も入居もなく満室のまま
という状態のこですので
実際の賃貸ではかなり稀なケースです。
一年を通して、必ず一つや二つは退去・入居があるものです。
おわかりでしょうか？
ですので、返済率６５％というのは
相当高いんだ
ということを肝に命じておきましょう。
もしも自己資金を入れれば、借り入れ金の元金が減るので
この「返済比率」を下げることができますが、
オーバーローンを基本とする場合
どうしても返済比率が高くなるのは
やむを得ません。
でもだからといって、
ダメなわけじゃないんですよ。
常に満室を維持する努力
100％に限りなく近づける努力をすれば良いのです。
そういうリスクを踏まえながら
投資の判断をすることが大切です。
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昨日のブログ
良い物件の探し方とは？
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良い物件の探し方とは？
今日は不動産投資塾で２ヶ月に１度のセミナー講演をさせていただきました。
テーマは不動産投資の基本ステップのうち、
一番初めに来る課題
「物件の探し方」
について。
これは私の著書で詳しく書いていることですが、
たとえ同じことの繰り返しでも
聞く人・読む人の状況によって
インプットされるイメージ
理解力
が変わります。
ですので、同じ話でも
何度でも伝えることが大切なのです。
収益不動産の探し方は２つ！
１．ポータルサイトで検索する。
２．不動産業者さんに紹介してもらう
これは、不動産投資をされる方なら
マスト項目
と言っていいと思います。
そして、特に不動産業者さんとパイプを持たない人にとっては
サイトでのつながりが必須の課題となります。
不動産投資関係の代表的なポータルサイトは以下の３つ。
「楽待」
http://www.rakumachi.jp/
「健美家」
https://www.kenbiya.com/
「不動産投資⭐連合体」
http://www.rals.co.jp/invest/
この３つは、
ご自身のパソコンの「お気に入り」
に登録し
いつでも呼び出せるようにしておくべきです。
中でも、もっともユーザーが多く、
使い勝手の良いサイトは
「楽待」ですね。
登録すれば、業界情報がほぼ毎日届くので
常にアンテナを張る意味でも役立ちます。
そこで一つ注意点があります。
「楽待」など、インターネットサイトで公開されている物件は
必ずしも収益性の高い物件ばかりではなく、
ほとんどが
（オーバーローンで買うには）
難しい物件です。
それでも、少しでも気になる物件があったら、
それを販売している業者さんとコンタクトを取ります。
（各サイトに問い合わフォームがついているので簡単）
不動産業者さんに注目してもらうポイント
その際、
『自分はすぐにでも買いたい！』
という強い意思表示（アピール）
をすることが重要です。
そして販売業者さんに
「この人は買う気があるな」
と思ってもらい
面談へと結びつけるのです。
そうしてきちんとしたコミュニケーションができてから
ようやく
未公開物件などを
紹介してくれるようになります。
真打は「未公開物件」
ここからが勝負。
その未公開物件を
自分に合ったものか瞬時に判断し、
購入すべき物件と思ったら
全力でアプローチするのです。
ここでもスピードが重要で
多くの人が同じことを考えているので
少しでも早く購入意思を示して
具体的な融資獲得へと
話を進めなければなりません。
これが不動産投資家の現場です。
では、どうすれば「瞬時に判断」できるのか、
次回のブログでお伝えします。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
銀行マンに直接聞いた！不動産融資の裏側とは？
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銀行マンに直接聞いた！不動産融資の裏側とは？
最近、銀行の営業マンとお話しする機会が増えて
いろいろと聞き出したいなー、とさまざまな角度から質問を投げ
「本来はお話しできないことですよー」
という内容まで聞いたことがありますので
お伝えします。
ちなみに今回インタビューしたのは
とある「S」銀行さんの営業マンです。
会社のイメージカラーは「エンジ」。
業界では「エンジ色のS銀行さん」
と呼ばれることもあるとか。
その銀行マンさんに投げかけた質問と答えは次の通り。
ワイドローンとプロパーローンはどう違うの？
「ワイドローンは個人向けがメインで
保証会社が審査するものです。」
「プロパーローンは法人向けで、
担保評価が厳しくなります。」
「TAS-MAPというソフトで評価を出しており
その評価額の８割が融資条件になります。」
→なるほどー。
だから法人は融資審査が難しく、
スピード重視の業界では個人を優先にしたがるのですね。
「融資上限」というものはあるのですか？
「個人では５億円が上限となっています。」
「住居物件専用の融資商品なので
物件に店舗（テナント）がある場合、
その分の融資はできません。」
「テナント部分は自己資金が必要になります。」
「３月と９月は決算でもあるので
保証会社の審査も比較的緩くなります。」
→そっかー。
必ずしもオーバーローンができるとは
限らないんですね。
テナント部分には融資してくれないとは
知りませんでした。
そして、やはり決算時期は審査が通りやすい
という話は本当にあるようですねー。
今回、私が1.15億のオーバーローンが通ったのも
もしかして期末だからなのかもしれません。
全部事項証明書でよく見る「根抵当」とは何ですか？
「その物件を担保に、利息を含めた融資上限のことです。」
「例えば１億円の融資の場合、抵当１億円ではなく、
利息を含めて１億５千万円を根抵当に設定します。」
「その後、返済が進んで残債が少なくなれば、
また余裕ができた範囲内で別の融資が可能になります。」
→根抵当って、そういう意味だったんですね。
でも返済後に融資が可能なのは
同じ保証会社が認めた場合に限るそうです。
物件の担保価値と個人属性による返済力はどうやって評価するのですか？
「まず、融資の返済額は実行値がどうあれ“４％”で計算します。」
「区分所有の場合は管理費も返済額に合算します。」
「そして、家賃収入の60％と給与年収の40%が
返済額を上回っていればOKです。」
→そうだったのか。
他の銀行でもっと低金利で借りていても、
こちらの銀行ではリスク含めて”４％”で計算されるのですね。
家賃年収の60%は、物件の利回りが高ければなんとかなりそうですが、
給与年収の40%というのは、後から増やすことができないので
厳しい条件ですね。
最後に、金利を下げてもらうにはどうすればいいのですか？
「当行の場合、金利は全て一定で、
誰一人として金利の引き下げには一切応じておりません。」
→ひぇ〜。本当でしょうか？
こちらの銀行で融資を受けたら、
もはや金利を下げられる可能生はゼロ、
ということです。
まぁ、そもそも法定耐用年数を
大幅にオーバーした期間
（たとえば鉄骨造や木造で３０年など）
融資を延ばしてくれることもあり、
他の銀行に借り換えるのも
かなり難しいでしょう。
そうなってくるとますます
完済まで今のままでお世話になるか、
物件を売却するしか
逃れる手はないのですね。
フットワークが軽く、
比較的融通の利く銀行ですが
やはりこういったポリシーが明確にあるものですね。
それぞれの金融期間の特徴・考え方をよく察知し、
自分に合った金融機関を見つけることが肝要ですね。
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不動産投資は鉄骨造でもOKと考える２つの理由とは？
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不動産投資は鉄骨造でもOKと考える２つの理由とは？
不動産投資で最も人気が高いのは、言うまでもなく
RC造です。
RCとは、Reinforced-Concrete（補強されたコンクリート）
の略で、鉄筋コンクリートでできた建物のことです。
RCは頑丈なので、法律で定められた耐用年数も４７年と長く、
そのため金融機関から長期間の融資をしてもらいやすいのです。
そういうわけで、収益不動産を探すなら
まずRC
というのが一般的なのですが、
最近はぐっと物件価格が上がり
収益性の良い（＝利回りが高い）物件が
なかなか出てきません。
利回り９％さえ稀なケースで、
10％台なんて、もはや皆無ですね。
利回りだけでなく、融資機関も重要なのですが、
これがまた、なかなか厳しくて
２５年以上融資してくれるケース、
つまり築年数が２２年以内の物件も
極めて少なくなってきています。
現在の私の所有物件は全てRCで
利回りも融資期間も、そして借り入れ金利も
そこそこ良いものですので
３棟合計でキャッシュフロー比率が
約30％程度になっています。
その延長でRC物件をずーーーっと探し続けてきましたが、
さすがに見つからない。。。
そこで私は
「考え方を変える」
ことにしました。
今の時期はまず
キャッシュ（年間利益）を確保すること
に重点を置きます。
つまりキャッシュフロー比率ではなく、「実額」を重視します。
RCにこだわらず、
融資期間を長くとれる
資産価値が高い
これらの条件をベースに探し続けたところ
ようやく本日、
築２４年の鉄骨造、１棟（４室）×３
＝３棟一括（計１２室）のファミリータイプ
土地面積 787㎡で
１億400万円
の物件を
無事に決済・引渡し
となりました。
この物件の購入を決めた理由は２つあります。
１.融資期間が30年と、残存耐用年数を大幅に越えた融資
金利は3.3％と3.9％の２本立て。
かなり高い金利ですが、融資期間が長いので
月々の支払額は抑えられます。
＊さらに個人融資なので団体生命保険に加入し、
万が一死亡した場合は融資残額分が保障されます。
2. 金融機関の物件評価額が、売買価格よりも高い
今回の評価額は1億1,290万円。
物件の評価は、一般的な積算をはじめ、
金融機関によって様々です。
今回はTAS-MAPという評価ソフトでこの金額。
評価額が高いということは
資産vs負債のバランスがプラスになり
「資産の方が多い状態」
ということです。
それで、１億400万円の物件を、１億1,500万円の融資を得て
またもやオーバーローンでゲットしました。
家賃収入から返済金を含むすべての経費
を差し引いた手残りでみる
「キャッシュフロー比率」は
24％と低いのですが、
キャッシュフロー「実額」としては
年間約230万円。
オーバーローンなので１円の手出しもなく
年間230万円のキャッシュが手に入るのですから
まぁまぁ良い方だ
と考えます。
物件取得後は、またいろいろと課題が出てくると思いますが
まずは今日のところは
無事に物件が取得できて
やれやれ、と一安心なのです。
これで私の総資産は名実ともに８億円となり
家賃年収が7,500万円になりました。
ご尽力いただいた関係者に心より感謝です。
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昨日のブログ
不動産は法人で買うべきか、個人で買うべきか？
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不動産は法人で買うべきか、個人で買うべきか？
最近、本を出版して以来、コンサルを依頼される機会が増えました。
私の本の読者はすでに１、２棟の物件や区分所有をいくつか買われ、
その先 行き詰まっている方や、
もちろんまだ物件を所有したことのない
不動産投資初心者の方が多いわけですが、
かなりの確率で
「個人で買うより、法人で買い進めた方が良いのでしょうか。」
「法人はどのタイミングで作れば良いのでしょうか。」
という質問が多く寄せられます。
物件を所有するために新規法人を設立する
というのは、
これから圧倒的に資産を増やしていこうと計画している人にとっては
利益を分散して節税する
もしくは
負債を分散させて与信を軽く見せる
という観点で
有効な施策です。
ですので、まずは１棟、という前に
短期間で何億もの融資を引いて
数多くの物件を買っていこうとするには
最初から「１棟１法人」で次々に増やしていくと良い
という考え方も間違いではありません。
しかし、最近の不動産市場においては
いきなり法人で買おうとすると
ブレーキがかかるケースがありますので
お伝えしておきます。
今、物件価格が高騰しており、
利回りの低い物件が出回っています。
利回りが低いということは
収益性が厳しい
ということであり、
そういう物件には金融機関もなかなか融資をしてくれません。
フルローンやオーバーローンはまず無理で、
どうしても自己資金を１割〜２割程度、要求されます。
そんな中、２つのS銀行は、
まだまだオーバーローンや
残存耐用年数を越える期間の融資を
OKしてくれるケースがあります。
ただしその場合、個人で買うことが大前提です。
おそらく、団体信用生命保険を担保するからだと思います。
一方、地銀や信金、メガバンクを使って
法人融資を受けようとすると
どうしても審査に１ヶ月くらいの時間を要します。
この「時間」が命運を分けます。
少しでも良い物件は多くの人が狙っていますから
買付を入れて融資審査を待っている間に
個人融資で最速スピードを誇る両S銀行の関係者に
物件を押さえられてしまうケースが出てきます。
仲介不動産会社としても、お客様から
「法人で買いたい」と言われて
時間をかけて審査をした挙句
自己資金が足りなくて結局融資が下りない
というところまで１ヶ月もかけるより
個人でフットワークの軽い人に
S銀行でスピード審査を受けてくれる人の方が
仮にNGであっても次の人でリカバリーできる
時間的なゆとりもあり
成約に結び付ける可能性が高くなるのです。
このような状況の中、
確かに最初から法人を立てて買うことが理想
とはいえ
いつまでも物件を買えないままでは
一向に不動産投資が始まらない
というのも事実です。
このように
法人で買うことが
そもそも物件が買えない
という大きなリスクになってきているようです。
まずは十分な自己資金を貯めて
最初から法人で買うことを貫くか
それとも自己資金０円のオーバーローンで
まずは個人で１棟所有するか
当事者にしか決められない
厳しい選択が迫られています。
個人でも法人でも
それぞれにリスクはあります。
そこをしっかりと理解して
将来の計画と自己責任に基づいた
賢明な判断がますます重要です。
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昨日のブログ
ライオンキングと不動産投資
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ライオンキングと不動産投資
今日は家族４人で劇団四季のミュージカル
「ライオンキング」を
観に行きました。
これまで劇団四季は
マンマミーア
ウィキッド
リトルマーメイト
アラジン
を観ていて、
今回が５作品目です。
しかし他の作品と違って今回は
動物たちの動きや舞台装置の仕掛けが
細かい部分まで驚くほど工夫されていて
それを観るだけでも圧巻でした。
特にメインとなる動物のキャラクターたちは
アニメーションの世界から
そのまま飛び出してきたような錯覚さえ覚えるほど
見事な声と動きで
約３時間の上演時間が
あっという間に感じられました。
さらには子役から大人まで
すべての役者が
圧倒的に歌唱力が高いことに
出演者の層の厚さを感じ
人って、こんな風に歌うことができるんだ
と素朴に感心してしまいます。
演技と歌と
両方を堪能できる
とてもレベルの高いミュージカルでした。
ライオンキングのストーリーはあまりにも有名ですが
王位継承者として生まれた子ライオンのシンバが
叔父の謀略によって殺された父・ムファサの死を
自分のせいだと思い込み
自らの使命を放棄して王国から逃げ出したところ
様々な人（動物）の手助けによって
過去を振り切り
勇気を出して自分の守るべき立場に
返り咲いていく
という物語です。
ミュージカルは一つの作品ですから
そこには必ず作者や演者の
伝えたいこと
があります。
その受け止め方は
人によってそれぞれですが、
私の解釈では
思い込みで萎縮してはいけない
大切なことは前を向いて生きること
仲間を想う気持ちが人生を好転させる
ということだと感じました。
王である父ライオンの言葉
「登れない山はない」
というメッセージが
繰り返し語られているのは
「常に諦めずに夢に立ち向かいなさい」
ということなのだと思います。
そんな人生はまさに
不動産投資に共通するものがあります。
「登れない山はない」
とは
満室にならない物件はない
越えられない融資の壁はない
といった具合でしょうか。
多少こじ付けの部分があるかもしれませんが、
受け止め方は自由ですから。
そして別の観点で、
何より一番の価値は
家族みんなでミュージカルを観て
毎回その後のディナーを楽しみながら
それぞれの感想を語り合う
そんな贅沢な時間を過ごすことができるのも
不動産投資によってゆとりある時間とお金を
作り出したからです。
こういった価値を意識しながら
日々生活することで
また明日から頑張ろうという
モチベーションにつながります。
ライオンキングからのメッセージ
そして
家族と過ごす有意義な時間に
今日も感謝と幸福を感じます。
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不動産投資の初心者って何が不安なの？
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