今話題のサブリース問題とは？
９月から宅地建物取引業法や賃貸住宅権利業者登録制度が改正されるようですが、
そこに「サブリース賃料の減額説明を義務化する」内容が組み込まれたことで
再びサブリースの問題に注目が集まっています。
サブリースとは、「一括借り上げ」のこと。
空室があろうがなかろうが、
管理会社が「満室相当家賃」でずっと借り上げてくれます。
それはいい
と思うかもしれませんが、
ここに大きな落とし穴があります。
１．「満室相当家賃」は、いつの間にか下がる。
例えば、新築当初は一部屋６万円の家賃を前提にして
利回りを算出します。
それで一回は満室になったとしても、
次に退去があって、そのあと募集すると
今度はもう新築ではないので
家賃が５万円に下がったりします。
それは、時には管理会社の方で勝手に決められてしまいます。
そうなってくると、二年後や五年後には、
当初想定していた利回りが大きく崩れ、
収支が合わなくなってしまうのです。
サブリース契約時に「１０年固定」という文字を見て安心していても、
実は、借地借家法３２条第１項の規約により、
「契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」
となっています。
これによって勝手に家賃を下げられたオーナーが
「話が違うじゃないか」
となり、トラブルになるのです。
２．事業者指定の修繕にコストがかかりすぎる。
サブリースの場合、１０年・１５年後の契約更新ごとに
大規模リフォームを行うことが条件に盛り込まれていることがあります。
その際、サブリースの会社系列の事業者が指定されていて
オーナが自分で業者を選べないようなっていると
容赦なく割高のリフォーム費用が請求されます。
これもトラブルの元になります。
サブリースっていうのは、
オーナーは手間がかからず便利なようで、
もしくはいかにも家賃収入が保証されているかのように見えて
全然そんなことはないのです。
これらのトラブルについて、
すべての管理会社は
「契約時に説明している」
と述べているそうです。
不慣れなオーナーは特に気をつけなければいけませんね。
疑問に思うこと、不安に思うことは
その場でちゃんとメモを取って残しておくと
後で主張するときに有効だそうです。
サブリースは、
もともと家賃の満額をオーナーがもらえるのではなく、
サブリース費用が差し引かれるため、
家賃実額の８０％〜８５％程度の収入になってしまいます。
つまり、本来満室にできるなら、
サブリースではない方が収入は高いのです。
空室が出ると怖いから、
という安易な理由でサブリースに走ってしまうと
その分、管理会社にごっそり持っていかれる
ということを覚悟しましょう。
自分できちんと状態を把握して満室にするのが
本来の賃貸経営だと
私は思います。
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不動産業界が活性化する時期とは？
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不動産業界が活性化する時期とは？
８月もあと残すところ１日となりました。
不動産業界もほかの会社と同じく
９月末に決算を迎えるところが多いため
これから１ヶ月間は一層活性化してくると思います。
では具体的にどんな部分が活性化するのでしょうか。
まず、金融機関。
９月末までに融資を獲得して銀行の売上を達成しなければならないので
各支店は融資ができそうな案件を探し回ります。
その中でも手取り早いのが収益不動産です。
１件の成約金額が圧倒的に大きいのと
事業収支見込が計算しやすいこともあり、
他の一般的な事業に比べて
融資＝支店の売上
が確実に稼げます。
ですので、融資先を探しているような支店と
めぐり合えれば、審査のスピードも早まります。
審査に通らなければ融資実績になりませんので
支店の営業マンは少しでも早く審査を通そうと
ガンバってくれます。
融資部にプッシュしたり、多少の条件が厳しくても
そこは提出書類の作文などを熱く記載して
なんとか短期間に成約させようとするのです。
次に、不動産販売会社。
この動きに乗じて、不動産会社の営業マンも忙しくなります。
銀行の融資審査にかけた物件は、
基本的に銀行からの返事待ちなのですが、
不動産会社も９月末決算の場合、
当然ながら結果を急ぐようになり、
自ら催促したり気にかけるようになります。
逆に言うと、
すぐに審査が通りそうにない案件や
可能性の低い不動産投資家は
言葉を選ばない言い方をすれば
かまっていられなくなります。
これはビジネスなので、致し方ないこと。
決断が遅い人は無謀な要求を出す人は
ますます相手にされなくなってしまうのです。
また、審査に出していても返事が遅い案件は、
もう間に合わないし可能性もないのだろう
と早合点して諦めていることもあり得ます。
うまくいくときはトントン拍子に進むことが多いので。
ですので、もしも買付を入れたり
融資の申し込みをしたきり
連絡がない場合には
できるだけ早めに
こちらから確認されることをお勧めします。
ダメならダメとはっきりさせて
すぐ次を探す方が賢明です。
待っているだけでなく、こちらからも攻めることが必要です。
ある意味、これも投資家の戦い方ですね。
このように、金融機関も不動産会社も
融資と販売にかなり前向きになることから
この時期は市場が活性化していきます。
ですので不動産投資家は
常にお客様気分で相手の動きに期待するばかりでなく
相手の状況・考え方を理解しながら
その時期に合った行動をしていくと
良い結果に繋がります。
いずれにしろ、９月末決算を仕留めるには
もはや一刻の猶予もないでしょう。
物件を買いたい人も、最も忙しくしなければならない時期なのです。
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家族旅行と不動産投資
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家族旅行と不動産投資
昨日、家族でフロリダに旅行したお話をしました。
私が不動産投資をしている目的は
家族とともに幸せな時間を過ごし、家族の夢を叶えるためです。
今回の旅行は、見た目に豪華なだけでなく、
時間をゆったりと過ごすことが
心の豊かさにつながる、ということを
家族みんなで実感できました。
そしてさらに面白いエピソードがありましたので
お伝えします。
向こうに着いて初日。
「外国にはスリが多いから油断しちゃダメだよ」
と警告していたにも関わらず、
ディズニー・マジックキングダムという
東京ディズニーランドと同じコンセプトの園内で
さっそく高一の息子が現金や学生証の入った財布を
置き忘れました。
気づいてすぐにインフォメーションセンターに行き、
問い合わせたけど見つからず。
でも、園を出るときにもう一度立ち寄って確認したら、
なんとそのままの状態で届けられていました。
そしてさらに、３日目。
ディズニースプリングスという別のテーマパークで
家内が買い物をしたお土産の袋を
うっかりベンチに置き忘れて来てしまいました。
１０分くらいして気づき、すぐに現場に戻りましたが
あっという間に無くなっていて
これはさすがに諦めるしかないと思いましたが、
その足でゲストリレーション（総合案内所）に行ってみると、
なんと私たちの到着よりも早く
荷物が届けられていました。
先に問い合わせをしたお店のスタッフが、
「ディズニーワールドに来る人は良い人が多いからきっと大丈夫よ」
と慰めてくれていましたが
まさにその言葉通り。
これはディズニーの奇跡、と感じました。
この時、私が家族に対して取った態度は
「何をやっているんだ、だから言ったじゃないか。」
などということは全くありません。
「クレジットカードが入っていなくて良かったね」
「お土産はまた買えばいいじゃん」
と、誰よりも落ち込んでいる本人の気持ちを考え、
悪いことは小さくし、良いことを大きくイメージするように
仕向けました。
これは私の学んでいるNLP（神経言語プログラミング）の
幸運を呼び込む手法の一つです。
旅先で、運が悪いと思ったり、自分や他人を責めても
ちっとも楽しくありません。
それよりも、常に物事を良い方向に捉えることで
いつの間にかラッキーを手に入れることができています。
不動産投資においても
買えない、融資が通らないことを
誰かのせいにしたり
環境や時期を恨んでも何も前に進みません。
常に感謝し、小さなことにも
時には逆境においても
ポジティブなマインドを持ち続けていれば
運命は優しく微笑んでくれるのです。
そんな私の想い、もしくは人生の捉え方が
一緒にいる家族にも
自然に伝わればいいな、と思っています。
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フロリダのホテルと不動産投資
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フロリダのホテルと不動産投資
サラリーマンをリタイヤして初めての夏休み。
妻と大学一年の娘、高校一年の息子と一緒に
アメリカ・フロリダ州オーランドへ
７泊９日の夏休み旅行に行ってきました。
私はMarriott Vacation Club ハワイの
タイムシェア権を持っていて、
二年に一度、世界中のマリオットグループのホテルに
無料で宿泊できることになっています。
タイムシェアとは、そのホテルの土地・部屋に対し
７泊分の所有権を分配されている永年の会員制度です。
マリオットの他には
ヒルトンやディズニーバケーションクラブ
などが有名です。
私の所有権はハワイ・オアフ島のコオリナ・ビーチ
というところにあるホテルに帰属していますが、
別にそのホテルに限らず、
好きな時に世界４５００ヶ所のホテルと
権利をチェンジして宿泊することができるのです。
そこで今回は、ディズニーワールドで有名な
フロリダのMarriott Grande Vista
というホテルにしました。
フロリダまではアメリカ国内での乗り継ぎを入れて
約１５時間の旅。
行きは乗り継ぎの飛行機が遅れて３時間以上
空港で足止めされる目に遭いましたが
旅行中は好天に恵まれ、
毎日青空と太陽の下で
夏を思いきり満喫できました。
こちらのホテルはハワイと同様に
２部屋続きのコネクティングルームで
キッチンや洗濯機・乾燥機も完備され、
会員でないと予約することさえできない
と言われている
超スイートルーム。
４人分のスーツケースを横に倒して広げたまま
二つのベッドルームを行ったり来たり自由にでき、
さらに中央のリビングリームで食事したりくつろげる点が
とてもラクでした。
館内にはフィットネスジムや十数種類のプールがあり
最終日の半日はプールサイドで朝食をとりながら
時々プールに浸かって涼んだりと
ゆったりとした時間を過ごすことができました。
この間、管理会社さんとメールで
所有物件の修繕計画や客付け状況の情報交換をしたり
コンサル生さんへの紹介物件を吟味したり
太陽光の発電状況をチェックしたりと
必要な仕事はしっかりこなした上で
心おきなく体を休めることができました。
すでに物件を所有した後は
パソコン１台とネットがつながっていれば
どこにいても仕事ができます。
そしてほとんどの仕事が極めて短時間で済んでしまいます。
収入が労働時間に比例しない仕事。
事前の段取りと日頃のコミュニケーション力がほぼ全て。
これが不動産賃貸業の醍醐味です。
不動産投資家は、多くの人が旅好きなのもわかります。
ちょっと仕事をして、たくさん遊ぶ。
これが人生の有効な時間の使い方なんだな、と
話に聞いていたことを自ら体験・体感して
ますますこの仕事が気に入りました。
こんなストレスフリーの生活を
一人でも多くの人に手に入れてほしいと願っています。
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賃貸業界はネット検索が大ブーム？
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賃貸業界はネット検索が大ブーム？
最近、家でTVを観る時間が増えているのですが、
その中で気になるのが
部屋探しサイトのCMがやけに多いことです。
深夜のバラエティ番組では
「いい部屋ネット」のCMに出ている女性タレント
桜井日奈子さんが、その出身地の絡みで
「岡山の奇跡」とか言われて
人気急上昇中だそうです。
たしかに私も「この子かわいいなー」と思いつつ
昔懐かしいドリフターズの「誰かさんと誰かさんが麦畑・・・」
というか本来はスコットランド民謡の「故郷の空」なのですが、
そのおなじみの曲に乗って、
「いい部屋探し」の歌詞がすっかり頭に入っています。
http://www.eheya.net/cm/
CMの最後、桜井さんがおどけながら
「いい部屋ネットでモルディブあ・た・る」と歌って
口を尖らせるところまで
毎回ちゃんと観てしまいます。
これで、すでに広告代理店のマーケティング戦略に
まんまとやられてしまったわけです。
もう一つは「ネットでCHINTAI」の志村けんさん。
これも「アイーン」のノリで
「CHINTAI〜ン」とポーズを取るところまでが
脳裏に焼きついています。
https://www.youtube.com/watch?v=zC8HXnxV1t0
実はこれで楽しんでいる場合ではなく、
こういうCMがたくさん流れているということは
一般に部屋探しをする人は、
この２つのサイトのどちらかをネット検索する可能性が
非常に高くなる、ということにアンテナを張るべきです。
自分の物件がこの有名サイトに載っているかどうか、
すぐにチェックしてみました。
すると、かろうじて掲載されてはいましたが、
念のため管理会社の営業マンに電話し、
この２つのサイトに対する関わり方を尋ねてみました。
まず、各管理会社では、それぞれに提携しているポータルサイトがあり、
私の取引している会社の場合、
「SUUMO」「Home’s」「at home」の３社がメイン。
ポータルサイトと管理会社の契約形態は
月額の掲載料だったり、
問い合わせ件数によって歩合制で課金されたりなど
いろいろあるようです。
したがって、載せてもらいたいサイトがあっても
管理会社が契約されていないと、
すぐに掲載してもらうことはまずできません。
今回はその管理会社の先の、仲介業者さんによって
なんとか情報だけは載せてもらえていたようです。
前述の３社は、業界大手でそれなりに有名なところなので
私も特に問題を感じていませんでした。
でも、このようなTVCMをバンバン打ってくるサイトには、
できるだけ自分の物件が掲載された方が良いわけです。
これから、ネット検索はどんどん部屋探しの主流になってくることは
間違いありません。
どんなポータルサイトが人気なのか、
そのサイトの自分の物件が掲載されているのか
常に意識を持っておくことが必要になります。
（参考）
いい部屋ネット
http://www.eheya.net/
ネットでCHINTAI
http://www.chintai.net/
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オリンピック需要と不動産投資
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オリンピック需要と不動産投資
リオ・オリンピックの中継が盛り上がっています。
とかく国民の意識は、TVやインターネットなどのメディアによって
その影響を受けることが少なくありません。
体操のように事前から注目されていた競技は応援ムードが最高潮だし、
メダルを獲れなかったものはいつの間にかフェードアウトし、
急にメダルの確率が高くなると、どんどん注目が集まります。
卓球やバドミントンも、
勝ち上がるにつれて放送枠が広がっていき
選手の努力やこれまでの経緯などについて
急激に情報量が増えていきました。
また、TVの場合、各局も差別化を図るため
様々な角度でオリンピックを捉え始めています。
中でも興味深いのは
リオのホテル需要。
普段は１泊１２，０００円程度の部屋が、
今は１０万円以上に高騰しているそうです。
それだけ急激に需要が上がり
対応できる部屋が無くなってきている
ということですね。
そこで注目されたのがラブホテル。
市内のラブホテルを
一般客が泊まれるようにように改装すれば
政府もいくらか援助してくれるとのこと。
これはチャンスと、
はじめは多くのラブホテルオーナーが関心を示しましたが、
結果的に改装に着手したのは１７１件中１１件だとか。
オーナーのインタビューでは、
「この瞬間は満室になるだろうけれど
オリンピックが終わったらまた需要が冷え込んでしまう、
それならば今のままの方が良い」
と答えていました。
やはり経営者たるもの、
その一時だけの盛り上がりに乗ったりせず、
ブームが去った後のことまで考えますよね。
みんなが注目している時は売上も調子良いけれど
需要期が去った後の価値はまた
元に戻るか、
運が悪ければ下がったりもします。
２０２０年の東京オリンピックに向けて
東京及び近郊の土地の価値、
マンションの供給なども
またいろんな立場の人が騒ぎ立て、一波乱ありそうです。
しばらくは物件の価値は上がるでしょうが、
銀行はそういうことを加味して融資をしてくれたりはしません。
だから今後、東京の物件が買えるか、というと、
現金を持っていない人は
たとえ価値が上がると見込んでいても
手を出せないでしょう。
民泊の需要も明らかに上がっていくと思われますが、
法整備や管理の問題もあり、
そしてブームが去った後のことも考慮すると、
始めるには相当の覚悟が必要です。
私の場合、不動産業は投資ではなく事業と
捉えているので、できるだけ長く続けることを視野に入れています。
ですので、
世の中が沸き立っている今こそ
地道な賃貸経営を目指し、
景気に左右されにくい物件をしっかりと見定めて、
満室を維持していく経営スタイルを
守っていきたいです。
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不動産投資に必要な自己資金とは？
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不動産投資に必要な自己資金とは？
不動産投資の自己資金について考えてみます。
私が不動産投資を始めた頃は、
自己資金が全くなかったため、
高金利のノンバンクで数百万円を借り、
購入後にはその返済比率が高くて
キャッシュがほとんど残らない
という苦しい状況がありました。
そして不動産投資の基礎を学び
物件選びのコツと融資の進め方を
覚えてからは、
資産価値の高い物件を見つけ、
低金利でオーバーローンを借りる
というスキームを追求し、
今日まで７棟１４２室を取得しています。
これまで、ずっと自己資金０円で
投資を続けています。
しかし幾つかの物件を取得していくと
自然にキャッシュが貯まってくるので
お金がないわけではありません。
１,０００万円とか２,０００万円は
なんとかまとめることができていました。
それでもその自己資金を使わず、
大きなお金を借りて
投資ができるのが
不動産投資の素晴らしさ。
「これだけのお金を持っていますよ」
という証明さえできれば
それがそのまま信用につながるのです。
銀行側にとっても
１,０００万円しか持っていない人に
１,０００万円を頭金として全部出させてしまったら、
万が一返せなくなった時に困る
ということもあります。
私が懇意にしている地銀では、
５,０００万円分の資産（土地）を持っている人よりも
現金で５,０００万円を持っている人の方が
貸しやすい
と言っていました。
すぐに現金化し難い土地資産よりも
現金そのものの方が信用力が高いのです。
ですので、
自己資金がある人は
それを上手に銀行にアピールし、
できるだけ多くのお金を借りることが可能です。
そして自己資金を温存し、
他の、もっと利回りの良い投資にチャレンジしてみるとか
いろいろな可能性を広げる方が賢明です。
とは言っても、
本当は売買価格の１割〜２割の自己資金を投入し、
返済比率を下げることができれば
取得後の賃貸経営でも
多少の空室を恐れることなく運営できるので安心
という考え方もあります。
その方がメガバンクなど
広エリア・低金利の銀行が
融資をしてくれますので
選択肢が広がります。
「自己資金は無いよりもあった方が有利」
これは間違いありません。
でも、たとえ自己資金が無くても
まずはキャッシュフローが貯まる買い方をして
貯めたお金を「見せ金」にして
また次に大きな物件を買っていく
これが今までの私のやり方で、
お金の無い自分には他にやりようがありませんでした。
不動産投資は
実際の所持金の何十倍もの資金を借りることができる
貴重な投資手法ですので
その点をよく理解して
踏み込むことをお勧めします。
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不動産市場とGDPの関係は？
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不動産市場とGDPの関係は？
8月15日付の日経電子版に
「GDP年率0.2％増 ４〜６月、住宅・公共投資下支え」
というタイトルの記事が掲載されていました。
内閣府が発表した２０１６年４〜６月期の国内総生産（GDP）速報値では
２期連続でわずかにプラス、0.2％だったということです。
つまり景気が上向きになっているかと思いきや、
企業の設備投資や輸出が減少し、
今ひとつ元気がない、という状況です。
その中でも注目すべきは
住宅投資が5.0％増加し、３期ぶりに前期を上回ったことです。
やはり日銀のマイナス金利政策で住宅ローン金利が下がったことや
２０１７年４月に予定していた消費増税に備えた駆け込み需要などが
影響しているようです。
ここで言われる住宅投資とは、
個人が住む住宅が主なケースだと思われますが、
ローン金利が下がり、
金融機関がお金を貸したい先としては
「担保を取れる」土地建物が最適なので
収益物件に対するアパートローンも
同様の活性化が期待できますね。
最近は地銀でもオーバーローンで
０．8％の金利を出しているところが
出始めています。
こうして金利が下がり
収益不動産投資へのローンが緩和されてくると
買える人が増えてきます。
買える人が増えると
売主が強気になって売買価格が上がり、
結果的に利回りが低くなります。
金利が下がるのが先か、
売買価格が上がるのが先か、
微妙なバランスで変動するのが
不動産投資市場の特徴ですね。
そのあとまた
売買価格が上がり続けて
買う人が少なくなってくると
今度は徐々に値下がりが始まります。
売値が下がると、
高い時に買った人が売れなくなり、
いよいよ物件が少なくなります。
これに加えてローン金利は
その時の情勢により
どうなるかわかりません。
「不動産の売買」を目的に投資する場合は、
こういう世の中の流れに敏感になっておく必要があります。
株や経済の動きを読んで、将来に「投資」するからです。
一方、不動産投資のもう一つの素晴らしさとして
家賃収入で利益を得る方法があり、
私はこちらの方がメインです。
家賃収入を得るには
とにかく物件を取得しなければ始まりません。
そういう意味では、
今の融資環境はとても恵まれた環境と言えます。
しかも、一般的な金融機関は９月末に決算を迎えるところが多いので
９月には融資条件もさらに緩くなってくる可能性が大です。
私も先期、３月末には２５日と３１日にそれぞれ
ギリギリの決済を迎えることができました。
そのタイミングから逆算して、
９月末に融資を受ける物件を探すのは、
まさに「今」です。
８月中から遅くとも９月第1週まで。
この時期にしっかりと不動産会社と連絡を取り、
買付から融資実行まで
迅速に段取りしていくことが命運を分けます。
夏休みボケ、なんて言っていられませんね。
このチャンスを掴もうとする不動産投資家は
全国に山ほどいるのです。
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賃貸物件で入居者が死亡したら？
賃貸業界において、入居者の自殺をめぐる損害賠償請求が
問題になっているそうです。
部屋の原状回復はもちろん、
場合によってはバスタブを交換する費用、
それに
事故物件として次の入居者が決まり難いことによる
空室期間の家賃保証など、
合わせて数千万円を請求されることがあるとのこと。
今までは自分の所有物件で
入居者に死なれるのは
純粋に気の毒なこと
くらいにしか感じていませんでしたが、
こういう記事を読んだりすると、
本当に他人事ではないと感じます。
内閣府の「平成２７年版自殺対策白書」によれば
日本は世界で見てもロシアに次いで２番目
に自殺者が多いそうです。
警視庁によれば、
２０１５年の自殺者数は、２万４０２５人。
ピークだった２００３年の３万４４２７人と比べると減少していますが、
いまだに高い水準であることには変わりありません。
この他、世相を反映して高齢者の孤独死も増えると予想されています。
死亡原因のトップは健康問題で、生活保護受給者も多いそうです。
死亡されてからしばらく経つと
消臭や清掃に手間がかかり、
原状回復費用に数百万円を要する場合もあるそうです。
その上、そういった部屋には
次の入居者を入れる時に
事実を告知しなければならないので
ますます空室が埋まらない可能性があります。
その分、家賃を低く設定するケースが多く、
何も気にしない人にとってはお得なのですが、
もちろん少数派ですので
苦労する可能性は高いです。
まだ私には経験がありませんが、
物件を多く持てば持つほど
このリスクは高まるでしょうし、
家賃が安く、高齢者や生活困窮者を対象にした
物件であればあるほど
発生率が高まります。
唯一所有の一棟物件でこのような事故が起きれば
それはもう死活問題です。
だからこそ、当事者の親族や保証人に
損害賠償請求を行う管理会社やオーナーは必死になります。
しかし、これもまた法律で完全に規定されていない部分が多く、
過去の判例を基準に個々のケースを処理していかざるを得ない状況です。
現時点で認められている賠償は、物理的な設備の交換費用と
３年分の家賃補償ぐらいだそうです。
オーナーとしての対策は
せめて保険に入っておくくらいでしょうか。
ある保険会社では、
１戸あたり３００円の保険料で
原状回復費 最大１００万円
家賃補償分 最大２００万円
が支給されます。
ただし、実際に保険金を支払ったケースは
累計で５、６件に止まっているそうです。
さらには、一人暮らしの老人に
家賃滞納や電気の停止などに応じて
存在を確認してくれる
「見守りサービス」というのもあります。
いずれしろ収益物件のリスクは
挙げればキリがないし、
思い悩んでいても何の解決にもつながりませんので、
考えられる回避策を考え、情報を仕入れながら
行動していくしかないのです。
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不動産投資ブログ一周年記念！365日連続更新の秘訣とは？
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不動産投資ブログ一周年記念！365日連続更新の秘訣とは？
今日でブログをスタートしてちょうど一周年を迎えました。
これまで毎日、一日も欠かさずブログを更新し続けたことは
「自分で自分を褒めてあげたい」
という気分です。
ブログを書くことには、
２つの効果があります。
一つは、
日々伝えることを探すため、
情報に敏感になります。
時にはTVを観ていても
誰かの話を聞いていても
不動産投資に共通する
ピンとくるものを感じることがあります。
そういうことを発見した時は
ただボーッと聞き逃すことなく
自分でも楽しくなって
理解度が増します。
もう一つは
自分の不動産投資活動に気合が入ります。
物件を見つけた時
不動産会社のセールスとコンタクトする時
金融機関と面談する時
管理会社に相談する時
あらゆる局面において
文章化することを前提に仕事を進めると
集中力が増し
客観的な視点を持てるようになります。
人に伝えるために
不明なことは調べたり、
確認を怠らないようにするので
気づくと正確な情報に仕上がっていたりするのです。
ブログを書く
ということは
不特定多数の方々に有益な情報を提供する
というのが第一義なのですが、
結局は自分のスキルや知識を高めるのに
相当役立っているのです。
「伝えることが最大の学び」
とはどんなことにも言えることで
人に伝えようと心がけるようになり、
視点が広がって
冷静に物事を見つめられるようになります。
これらのことを意識すると
「書くネタがなくて困る」
と思ったことは一度もありません。
２４時間、不動産投資にまつわる話題に触れずに生きるということは
そのまま意識の欠如につながり、
プロとして考えられないことです。
それだけ不動産投資は
自分にとって人生に大きく関わるものであり、
ある意味身近で、
シンプルで
たくさんの気づきを与えてくれるのです。
昔、写真を趣味にしようとする人々に
撮影の楽しさを伝える仕事をしていましたが、
カメラを覚えると
日頃から見慣れた日常の風景にも
新たな気づきがあり、
人生を豊かにしてくれると
実感される人をたくさん見てきました。
不動産投資も、そのほかの趣味の分野でも
基礎をきちんと学んで
自分の体に浸透させるほどに習得すれば
それはきっと
その専門分野のみならず
日常生活の幅を広げるのに役立つのです。
そうして自分を高め、
人に伝え続けることで
情報の質が高まり
信頼性も上がっていきます。
この繰り返しの中で、
一人でも多くの人に
私の知識と経験を伝えて
少しでも役に立ててもらいたい
そんな想いを抱きながら
このブログを通じて
また新たな出会いが生まれることを
期待しています。
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不動産投資でサラリーマンを辞めた後は？
私と同じ不動産投資家で
すでにかなりの活動をしている人と
懇親を兼ねてランチをしてきました。
私はこの３月に会社を辞めたばかりですが、
その方はすでに２年半前にサラリーマンリタイヤされ、
今は不動産仲介業とセミナー、コンサルタントに
注力されています。
お互いに会社に勤務する身ではないので
自由に時間の都合をつけ、
平日の昼間にホテルでランチをする
という余裕のひと時です。
そこでの会話で、新たな気づきがあったのでお伝えします。
サラリーマンが副業を始める時
将来どんな風になりたいのか
がとても重要です。
不動産投資をすると、
まず最初の１棟目を買うのに度胸がいり
それがうまくいくことを覚えると
もっと規模を拡大したいと思うようになります。
そして、今まで怖がっていた借金の何倍もの額を
融資してもらいたくなるのですが、
そうは問屋が卸さない。
金融機関はそれほど多くの額を
短期間に貸してはくれないものです。
その点を学ぶと今度は
法人を設立したり、
融資の出やすい物件を探し出してきて
少しずつ規模を増やしていきます。
そうして、生活するのに十分なキャッシュフローを得て
棟数・部屋数も多くなってリスク回避の手段が増え
事業基盤として安定すると
いよいよサラリーマンをリタイヤ。
そうなると
もはや賃貸経営に集中していれば
これ以上仕事を増やす必要はないのです。
ところが今日お会いした方は、
そこからさらにステップアップして
自ら不動産仲介業、つまり
収益物件を仕入れて
不動産投資家に売る
という仕事、
そして、ホームページに様々な情報を掲載し、
セミナー活動やコンサルティング活動を
幅広く展開されています。
そのために新宿にオフィスを構え
従業員も抱えるようになっています。
なぜそこまで頑張れるのか、という問いに
その方は
「自分が歩んできた道を
体系化して後続に伝えていきたい」
と答えてくれました。
なるほど。
これは私がサラリーマン時代に
思い描いていたポリシーと似ています。
自分が苦労してきた道を
いつか後輩に伝えて
より効率的に成功を収めてもらいたい
そう考えながら、仕事をしてきました。
世のため人のため、と言うと偉そうに聞こえますが、
もう一つの理由として
自分自身のステイタスや信頼度を上げるために
自分がしてきたことを形に残すことを目指します。
そう考えることで
失敗したことを前向きに捉えられるようになり、
解決すべき課題が見え
難局を突破できるようになるのです。
将来どんな風になりたいか
をイメージするとき、
「人に伝えられるようになりたい」
と思うようにすると、
より一層「学び」が深くなり
確実な成果にこだわるようになるものですね。
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不動産投資を勉強するなら今？
世の中はリオ・オリンピックで盛り上がり
次々と日本人のメダルが確定していくと
メディアはこぞって特集を組んだり
競技のVTRを何度も流すようになります。
オリンピックは４年に一度ですが、
ただ何となくTVを観て過ごす
というスタイルは
毎年この時期にありがちな傾向かもしれません。
習い事・カルチャースクール等の情報雑誌
「ユーキャン」の調べによると
サラリーマンが勉強するのに最適な時期は
１位：年末年始
２位：お盆
３位：GW（ゴールデンウィーク）
だそうです。
やはりゆっくり時間があって体を休め、
TVを見ながら夢を叶えている人を見ると
「自分ももっと頑張らなきゃ」
という気持ちにさせてくれるのでしょうか。
ポータルサイト「楽待」で検索できる
不動産投資セミナーは
８月１３日（金）〜１５日（日）の３日間だけで、
３９件ありました。
せっかくの連休にはもちろん家族と過ごすことが
素晴らしいと思いますが、
セミナーの２時間、移動時間を含めても３〜４時間を
本当に捻出できないのか、
と思うと、案外そうでもありません。
昼間だけセミナーに出席し、
夜はご家族と夕食をとる
これが私の良くあるパターンでした。
そして昼間のセミナーで学んだことを
その日のうちに実行する。
これって、日頃サラリーマンとして仕事に出ていると
アフター５のセミナーに出て
帰宅してから実行する
となるので
結局、なかなか時間が取れないものです。
仕事して
セミナーに出て
勉強して
平日はこういうことの繰り返しですが、
翌日も仕事があると結構キツイ。
その点、まとまったお休みがある時は
前日に十分睡眠を取り、
昼間はセミナーに出て
家族と夕食をとって
そのあとで少し勉強
これが一番効率の良い
セミナーの利用方法だと思います。
ちなみに、
不動産投資関係のセミナーでも
「無料」のものは
それなりに主催者の意図がある、
ということを覚えておいた方が良いです。
「無料」セミナーは
一見お得に感じて参加しやすいのですが、
実はその後にその会社が取り扱っている
収益物件を買ってもらいたいという
目的がありますので
その点をよく認識して参加されると良いと思います。
決して悪いことだったり騙されたりしないと思いますが、
新築マンションや新築木造アパートなどを
扱う業者さんは、特にセミナーでも
自社物件の魅力を伝えるケースが多いので
語られないデメリットにも敏感になっておく必要がありますね。
ビジネスマインドが高い方、
これからビジネスで成功していこうという方は
無料には無料の意味があり、
お盆にイベント開催するには
狙っているターゲットについて
考えてみるといいですね。
「なぜそうなんだろう」
と相手の立場を考えて、
日々暮らすことが
アンテナを高くもつことにつながります。
セミナーを受けながら、
主催者の気持ちを考えてみることも
また別の観点での学びになります。
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不動産投資のオーバーローンとは？
7月29日、日本銀行金融政策決定会合が開催され、
追加緩和策が気まりました。
不動産投資市況には大きな影響はないと思われますが、
好調なマーケットは継続される可能性が高いです。
そもそも現在のマイナス金利政策がとられた時
金融機関は日銀にお金を預けると損するので
融資に回す方が得策と考えるように仕向けられました。
金融機関は否応なく融資を増やさなければならなくなりましたが、
どんな事業家にも貸せばいい、というものではなく、
景気が回復しないことには安心して返してもらえる保証がないのです。
そこで有力な融資先として浮上しているのが不動産。
収益不動産への融資は
家賃収入という景気に左右されない安定した収益源がある
貸し倒れ率（返せずに倒産する率）が他の事業の１０分の１
万が一返済できない場合でも、担保を取って保全している
という最も安全な貸付とされています。
本来の融資の根拠として「土地建物の担保設定」が行われるため、
土地建物の価値に相当する金額が対象になります。
つまり、購入時にかかる
抵当権設定費用や
仲介手数料（物件価格の３％＋６万円）
不動産取得税
などの諸経費は
融資する筋合いのないものであるため、
私たちは自己資金で賄う必要があります。
この諸経費は、大まかに言えば
物件価格の７％程度となります。
ところが、金融機関がこぞって
収益不動産への融資を獲得しようとすると、
融資先への条件緩和が行われるようになり、
諸経費部分まで含めて融資をしてくれるケースがあります。
これを「オーバーローン」と呼びます。
オーバーローンを受けた投資家は
自己資金を１円も出すことなく
物件を購入することができます。
私はずっと、このオーバーローンを受け続けて
７棟１４２室を購入してきました。
オーバーローンを受けるということは
買う時には確かに負担がないのですが、
借りる金額が大きいため、
返済額も多く、
キャッシュフローを圧迫します。
つまり、満室に近い経営を続けないと
十分なキャッシュが残りません。
本来は物件価格の１割から２割程度の
自己資金を使う方が
より安全な賃貸経営ができるのです。
しかし、マイナス金利政策等により
金融機関がオーバーローンを
出しやすくなっている今、
自己資金がない人でも
収益物件が買えるチャンスと言えます。
金融機関も、何でもかんでもオーバーローンを出してくれるはずはなく、
・担保評価額の大きいもの
・収益性が高いもの
という「物件の力」によるものがあります。
また、融資条件が緩和されると
物件を購入できる人が増え、
買いたい人が増えると
売主が強気になって
売買価格が上がります。
だから最近は「物件価格が高いなぁ」
「利回りが低いものばかりだなぁ」
となるのです。
それでも金融機関が融資の条件を緩めてくることは
投資家にとって歓迎すべきです。
価格と利回り、借入金利と返済期間
そしていくらの手残りがあるか、をよく睨みながら
上手に融資を獲得することがポイントです。
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不動産販売会社と付き合う際の基本とは？
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不動産販売会社と付き合う際の基本とは？
私が主宰するセミナーでは
物件購入のノウハウよりも
成功を手に入れるためのマインド
を中心にお話ししています。
ノウハウなんていうものは
不動産投資の場合、そんなに複雑なものはないし、
私の著書はもちろん
どの本を読んでもほぼ同じことが書かれています。
それでも、
本やセミナーに出席するタイミングによって
頭に入る相性が変わってきますので
できるだけたくさんの本を読み
できるだけ多くのセミナーに出席されることを
お勧めしています。
そして、セミナーでは毎回
参加者の方々にアンケートを書いていただくのですが、
これが私にとって、
次期への大いなる参考と励みになっています。
その中でも毎回、多くの方々に「参考になった」と
書いていただいているのが
「不動産販売会社とのコンタクトの方法」です。
これから収益物件を買いたいと思う時、
まずポータルサイトで物件を探し、
興味のある物件を見つけた時には
すぐにその販売会社へ連絡を入れます。
問題なのはここから。
当然ながら、販売会社の方から
その物件に関する詳細情報や
他の物件の情報が届くようになります。
その際、
私は24時間以内に必ず返信するようにしており、
これは不動産投資生活４年の間、
一度も破ったことがありません。
なぜそれが守り通せるかというと、
「優先順位」が最上位だからです。
また、セミナーやパーティで不動産販売会社の方にお会いした時、
その方から物件を紹介して欲しいと思った時には、
必ずこちらからメールを差し上げるようにしています。
販売会社にとって、私たち投資家は
「お客様」であり、
何千万円、何億円というお金を動かす人なので
それなりに大切に扱ってくれますが
そこにあぐらをかいていてはいけません。
また逆の見方をすれば
向こうから積極的にコンタクトしてくるような場合、
例えば無料セミナーに参加した後などですが、
売り急いでいる物件があるのでは、
などと勘ぐってしまいます。
不動産会社の方が実際にどう思っていようとも、
私たち不動産投資家にとっては頼みの綱であり、
「売っていただく」人間に
ならなければいけません。
良い物件を紹介して欲しいと思っている投資家は
ゴマンといます。
そして、質の良い収益物件は
誰が運営してもうまくいってしまうのです。
そんな良い物件を仕入れたとき
不動産会社としては
「誰に売ってあげようかな」
と考えるのです。
そのときに自分のことを一番に思い浮かべてもらえるように、
日頃から丁寧に、迅速にコンタクトすることが大切です。
不動産会社との人脈作りは
ある意味、物件探しよりも重要なのです。
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物件を紹介したくなる不動産投資家とは？
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物件を紹介したくなる不動産投資家とは？
今回の桜木不動産投資塾セミナーでは、
特別ゲストの不動産販売会社の方をお招きました。
それも、ただの不動産会社ではなく
私がこの業界に入ってうまくいかなかった頃、
起死回生の１棟を売ってくれた
まさに私の、そして私の家族の人生を変えてくれた
セールスさんの会社です。
そのセールスさんは、当時営業部長でしたが、
今は専務となり
会社も順調に成長しています。
今回はその専務と部下の方がそろって
私のセミナーに参加され、
滅多に聞けない貴重なお話をしてくださいました。
とても内容の濃いものでしたが、
そのうち最も興味深かったテーマをご紹介します。
「不動産会社が物件を紹介したくなる不動産投資家とは？」
-
融資審査に必要な書類がデータでまとめられている方
＊これはいつも私が提唱していることでもあり、
著書にも書いてあります。
データは常に最新版に更新してあることが肝要です。
2.決断力がある方
＊イエスでもノーでも、はっきりと伝えなければなりません。
3.決断した理由が明確な方・無いものねだりでない方
＊紹介物件を断るとき、なぜか、ちゃんと説明してもらわないと、
次の物件を紹介できないのです。
＊また、購入条件の厳しすぎる方も、同じく紹介するものがなくなります。
4.奥様も不動産投資に協力的な方
＊奥様に反対されることは、実は散見されるケース。いざローン契約という時に、連帯保証人になってもらえず
契約が破談になるという最悪の場合になると、もう二度と物件を紹介してはもらえません。
5.健康な方
＊団体信用生命保険に加入するため、健康体でなければなりません。
6.金融資産をお持ちの方
＊土地や建物等の資産があると、それだけで借入金額に差ができます。
7.積極的な方
＊常に買いたい気持ちが強く、迷わなないことが大切。
8.レスポンスの早い方
＊私はこれまで不動産会社からメールを受け取った場合、
必ず２４時間以内に返信をしていました。
＊こういうことの積み重ねが、やがて信頼感を作っていくのです。
私がいつもセミナーで語っていることを
今日は特別に不動産会社の方からレビューしていただきました。
同じ話でも角度を変え、人を変えてみると
より一層理解が深まります。
そして今回は
これまで私が実践してきたことが
不動産会社さんにしっかりと受け入れられていた
ということを証明したセミナーになりました。
こういった行動力・ノウハウは全て
実現したい目標・目的があって生まれてきます。
目標・目的が明確になった後は
適切な人格を備えて、誠心誠意、人と接すればよいのです。
小手先のテクニックを覚えるよりもまず、
本質的なところを固めることが先決です。
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朝から不動産投資セミナー？
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朝から不動産投資セミナー？
この度 富山へ、
セミナー講師として呼ばれて
行ってきました。
その名も「朝活ネットワーク富山」。
朝活（あさかつ）という名の通り、
日曜日の朝９時３０分から１１時３０分の間、
全国各地から講師を招いてセミナーが開催されています。
主催の永吉隼人さんによると、
この活動は、２００９年から始まり、ずっと継続しているそうです。
「サラリーマンが、日曜日の午前中を利用して
自己啓発ができるような機会を提供したい。
そこで人脈を広げながら新しい自分を発見できれば嬉しい。」
というのが永吉さんの主旨。
必ずしもビジネス系の内容ではなく、
コミュニケーションスキルや
パソコンのスキル習得、
ひいてはネット婚活まで
幅広いテーマがあるようです。
そして、この運営はほぼボランティア状態。
永吉さん自身も富山のサラリーマンですが、
この会を主催することでさまざまな人との出会いがあり、
自分も知識が増えるからとても意義を感じている
とのこと。
富山の人って、すごく真面目で向学心が旺盛なのかもしれない
と思ったのですが、
同じように「朝活」をされているところは
福井、金沢のいわゆる北陸三県、
そして東京・大阪でもそれぞれの主催団体があるそうです。
それにしても富山では毎回３０名くらいが日曜日の朝に集まり、
新しいことを学ぼうとされている姿勢が素晴らしいです。
これが７年続いています。
私の今回の講演内容は、
午前中の第1部が４４名参加で、史上最高の集客人数だったそうです。
そこでまず、不動産投資に必要なマインドと基礎知識を
２時間でレクチャーしました。
その後、興味がわいた方に残っていただき、
午後の第2部は１６名参加されて
セミナー３時間
グループコンサル２時間
なんと合計７時間も講演しました。
それでも皆さんからは
「あっという間に感じた。面白かった。」
との感想をいただき、
本当に熱心な方々ばかりだなぁ、と
こちらが感服してしまいます。
しかし日頃、不動産投資活動に触れている方（経験者）は
ほとんどいらっしゃいませんでした。
セミナー自体が初めて
という方がたくさん参加され、
「不動産等投資は今まで胡散臭いイメージがあったけど
すっかり払拭されました」
「別世界のことだと思っていましたが、私にもできそうな気がしてきました。」
などの「目からウロコ」的なご意見が多く寄せらています。
サラリーマンの方で、将来に不安を抱え、
なんとかして現状を変えたい
と考えている人がここにもたくさんいらっしゃいました。
その実現手段として、
日曜日のセミナーに参加して
常に新しい情報にアンテナを張っているところが
とても素敵です。
そして、家族を守るために
現状を変えようと思っている多くの
お父さんやお母さんにもお会いしました。
そんな方々に、私の知識と経験が少しでも
お役に立てれば嬉しいです。
この機会にまた一層、このような「同志」を
精一杯応援していきたいと
想いを新たにしました。
朝活ネットワーク富山
のホームページはこちら。
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物件購入に踏み切る際の決め手とは？
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物件購入に踏み切る際の決め手とは？
いざ、買えそうな収益物件に出会っても、
すぐに決断・行動できない人がいます。
そこで、どうすれば決断できるようになるのか、
について、考えてみました。
まず基本として、
ポータルサイトで毎日物件を検索し、
自分の条件に当てはまったものを見つけると
すぐにその業者さんと連絡を取ります。
しかし、その掲載物件が買える可能性は
私の経験上、ほとんどありませんでした。
それは掲載した不動産業者が悪意を持って
虚偽のデータを載せていたのではなく、
「すでに購入者がついてしまった」
「融資が通らなかった」
大抵はこの２つのケースによるものです。
ポータルサイトを見ている人は、
全国に何千人・何万人いるのかわかりませんが、
本当に毎日・毎朝、習慣のようにして検索し
これだ！
と思ったら瞬時に行動する
そういう人が何人もいますし、
私がかつて学んだ不動産投資セミナーでも
それが鉄則・当たり前、というようなことを言っていました。
だからサイトに掲載されて数時間経っている場合、
魅力的な物件であればあるほど
悩んだり考えたりする余裕はないのですね。
そして、そういう「他の人に先を越される」経験を繰り返すと、
次第に自分でも、瞬時に物件の良し悪しを判断できるようになります。
正確には、判断というより「覚悟」ですね。
100％理想にかなう物件などあり得ないことが
身に染みてわかってくると
たとえ２割や３割の妥協点とかリスクがあったとしても
それは取得後の経営改善で挽回する
という根拠をつけて、購入に踏み切っていくものです。
これが「覚悟」です。
でも、単なる気合で「頑張る」とか「なんとかなるさ」
というレベルの気持ち的な覚悟ではありません。
逆にそういう風に覚悟するのは危険です。
最悪なシナリオを想定した上で
そのリカバリーにはどんな方法があるか、
他の人はどうやって挽回したか
どこまでが許容範囲か
といったことを数値と具体例を持って
イメージすることです。
この「イメージ」が実はとても大事で、
物件を所有したつもりになって
挽回方法を調べてみる
これを繰り返すと、
自然に多くの知識が蓄積し、
ある程度の自信と判断力が備わってくるのです。
イメージトレーニング
の一つですね。
横文字にすると格好いいかもしれませんが、
もっとベタな表現をすると
仮説と検証
この繰り返しです。
不動産投資の学びやすいところは
この仮説と検証が結構やさしく、
いろんなところに解決策があふれていることです。
こういう物件を買ったらどうなっちゃうんだろう
という懸念を抱き、
その状態を具体化できれば
ネットなどで
割とカンタンに解決策を調べることができるし、
経験者や、うまくいっている人から
成功の秘訣を聞き出すこともできます。
自分だけで判断しようとすると、
かなり勇気がいるし、難しくなります。
何件も物件を見て
何度もシミュレーションをして
いろんな対策を想定して
いつの間にか経験値を蓄積する
それが積み重なっていくと
いざ、業者さんから未公開物件を紹介された時に
瞬時に判断し、行動できるようになるのです。
それでも実際に物件を取得したところから
本当の賃貸経営がスタートするので
現場・現実を体感しながら、
また実践していくしかないのです。
仮説と検証、そして行動。
新しいビジネスに踏み込むなら
共通する「覚悟」の基本ですね。
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1,000円カットと不動産投資
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1,000円カットと不動産投資
１ヶ月ぶりに髪を切りました。
サラリーマン時代には
自宅から駅まで行く途中の
1,000円カットの店を重宝に利用し
それでも十分満足していました。
しかし現在では、
ファッションコンサルタントの方に紹介していただいた、
西銀座のヘアサロンに通っています。
そのサロンは歌舞伎座の隣のビルの６Fにあり、
個人でやっているお店なので、
ワンルームに
散髪用のイスが１台
置いてあるだけのシンプルなつくりになっています。
私のためだけの空間、という気がして
なんだか特別感があります。
私のオーダーはいつも
「カンタンにセットしやすい髪型にして。」
それを快く承知してくれた仕上がり。
頭を洗った後は、
ジェルを手にとって水に濡らし、
適当にクシャクシャにするだけで
本当にサマになります。
さすが、ヘアデザイナーの仕事は違う
と感心する一方で、失礼ながら
1,000円カットの場合とどんな違いがあるのか
とても興味深く感じていました。
そこで今日はズバリ、先生に尋ねてみました。
「1,000円カットってどう思います？」
彼らは毎日かなりの数をこなしているので
普通の美容師さんよりもカットの腕前だけは上だと思いますが、
いかがでしょうか。
するとその先生はニコニコして
「1,000円カットは全く問題ないと思いますが、
切り方がマニュアル化しているというか、
自分の感性に合わせてデザインすることはできないんですね。
うまいとか下手とかではなく、バリエーションやアート性の問題です。
また、美容師仲間の中にはシャンプーやパーマ剤に皮膚がかぶれるため
止むを得ずカットだけで仕事をしなければならない人もいます。」
なるほど、きちんと技術的な腕を持っていても
いろんな事情でそれを発揮できないことがあるんだ
と知りました。
「また、散髪中、パーソナルな空間と時間を利用して
いろいろと雑談を交えたトークさせていただくことも
こういうお店のメリットです。」
そうか。この人たちは髪を切ったりセットするだけでなく
お客様満足度の向上を考えて
軽いコンサルティングも兼ねているのかもしれません。
事実、そういうことも店選びの材料になると思います。
髪を切ること一つとっても
個人でお店をやっている人は特に
その時その時が真剣勝負。
相手の言葉にアンテナを張り
満足度を高めるように意識してトークすることが大切なのですね。
不動産投資家も、
常に入居者や管理会社、販売会社、金融機関の方
の言葉から、
意図するものを正確に捉えて行動する点では同じ。
個人で成功を収めている方から、今日も学びがありました。
ちなみにそのヘアデザイナーさんが、
「同じヘアスタイルを維持するなら、
髪を切る感覚は４週間〜６週間が目安」と
おっしゃっていました。
６週間を過ぎると、急にセットし難くなるタイミングが
訪れるそうです。
そして私はまた、その時期に予約して帰りました。
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賃貸募集における契約形態とは？
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賃貸募集における契約形態とは？
賃貸の不動産会社が入居者を募集するための契約方法には
主に「一般媒介」と「専任媒介」という
二つの方法があります。
一般媒介とは、
オーナーが複数の不動産業者に仲介を依頼できる契約
専任媒介とは、
特定の不動産業者１社のみに仲介を依頼する契約です。
専任媒介契約の場合、
主にその物件を維持管理している管理会社がセットで行う場合が多く、
自社が管理している物件を自社の営業力で客付けしていくものです。
専任媒介の業者が自力で客付けすれば
貸主・借主双方から仲介手数料をもらえるので
かなり頑張ってくれるのです。
当然ながら満室にするための責任感や意識も高いはずですが、
もしもその会社が現実的な面で営業力に乏しい場合には、
窓口が狭く、来客も少ないため、
なかなか満室にはなりません。
そして、専任媒介の不動産業者は、依頼主に対して
二週間に１回以上の頻度で活動の状況を報告する義務があり
依頼物件をレインズ（国が指定する流通機構）に登録する必要があります。
他の業者はこのレインズを見て、自分のルートで客付けをした場合、
借主側から仲介手数料をもらうことになります。
でもそれでは片方からしか利益が生まれないので、
あまり一生懸命に入居者を探してはくれないのです。
一方、一般媒介契約の場合
貸主が複数の不動産仲介業者に重複して依頼出来る契約です。
依頼を受けた仲介業者にとっては独占的に仲介取引を行うことができない上に、
他社が客付けを行った場合には
貸主側の仲介手数料も入ってこないので
宣伝告知・募集活動には積極的になり難いです。
物件自体がとても魅力的で、
間取りの情報だけですぐに決まるようなものであれば
一般媒介でも問題ないでしょう。
専任媒介・一般媒介、双方にメリット・デメリットがあります。
私の場合、現在所有している一つの物件では
最初は専任媒介でスタートし、
３ヶ月経っても入居者が決まらない場合、
一般媒介に切り替えていく、
という方法を取っています。
また、別の所有物件では、
形式的には専任媒介であっても、
１つの管理会社から複数の客付け会社に情報を流してもらい、
私が支払う広告費を管理会社と実際の客付け会社で分配してもらう
という形をとっているケースもあります。
要するに賃貸募集のやり方はケースバイケースであることが多く、
いかに迅速に、小回りを効かせて動けるか、がカギとなります。
なかなか満室にならない物件をお持ちの場合には
客付け会社がどんな方法で入居者を募集しているのか
書面ではなく対面もしくは電話等で、
きちんと確認してみることをお勧めします。
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閑散期に空室を埋めるための施策とは？
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閑散期に空室を埋めるための施策とは？
8月は、不動産賃貸業にとっても閑散期と言われています。
しかし、４月から空室が埋まらないままでいる私の物件は
もはや一刻の猶予も許せない状況になってきました。
ファミリータイプ１５室中の１室。
６６㎡の２LDKで家賃は１１万円。
つまり、ここまでの空室で約５０万円の損失です。
この状況を打開するため、
管理会社に対していろいろと提案をしてきました。
「客付けをするセールスがやりやすいと思える施策」
対策その１ 礼金を０円にする。
対策その２ 敷金を０．５ヶ月分にする。
対策その３ 入居者からの仲介手数料０.５ヶ月分をオーナー（私）が負担。
対策その４ その他初期費用５万円をオーナー負担。
対策その５ 契約月度内はフリーレント（日割り家賃を放棄）。
対策その６ プラス１ヶ月分のフリーレント。
この対策１〜６は
私が実際に管理会社へ出向き、
営業所長と相談して決めました。
もちろん、いっぺんに全てを適用するのではなく
内見者と交渉する時のカードを渡した形で
あとはセールスさんの裁量に任せて
適宜選択してもらいます。
しかしこれは、
管理会社との信頼関係が強くないとできないことです。
こちらからは
「できるだけ少ない対策でクロージングをお願いします」
と伝え、家賃を下げることだけは避けるように
理解してもらっています。
空室を埋める時に家賃を下げてしまうと、
そこから何年住むかわからない間じゅう
ずっと低い家賃のままになってしまうからです。
具体的には、家賃を１万円下げてしまうと
４年間で４８万円の損失になります。
そうするくらいなら、２０万円かけてでも
最初にサービスした方が良いのです。
ですので、私の考えでは
すでに相場レベルになっている家賃を下げるのは最終手段であり、
できるだけイニシャルコストをかけて
瞬間的に経費を使うように仕向けています。
その方が、将来的に収益性・利回りを考えても
有利にはたらくからです。
この提案をして二週間以上が経過し、
状況を尋ねてみると
「３〜４件の内見を行いましたが、
駅から徒歩２０分という遠さがネックになって
なかなか決まらずにいます」
との回答でした。
正直言って、この回答には落胆しました。
本当に決める気になっているセールスは
１回の内見でどうすれば決められるか考えてから動くはず。
３回も４回も同じ理由で決まらないというのは
なかなかあり得ないことです。
本当に内見が複数入っているのかどうか疑わしくなってきます。
しかし管理会社からは、
「お客様の来店が少なくなる８月であっても
なんとか今月中に決められるように第一優先で取り組んで参ります」
とのコメントがありますので、
もうしばらく信じて待つことにします。
結果はまた後日、レビューします。
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