トラブル回避と不動産投資
この度、家族と一緒に韓国へ旅行して来ました。
昨年9月には娘と二人で訪れ、
その時がとても良かったので
今度は妻を加えて３人で行きました。
家族旅行というものは
家族と一緒にいる幸せを実感できる
絶好の機会だと思います。
必ずしも贅沢しなくても
同じものを見聞きし、
同じ空気を吸って
驚きや感動を共にするだけでも
大げさに言うと「家族の絆」が強くなる
と感じます。
但し、家族の関係を良好に過ごすには
もちろんプライベートなことではありますが、
不動産投資をはじめとするビジネスにも
共通のマインド、仕事の取り組み方がある
と、今回の韓国旅行でもつくづく感じました。
その姿勢とは
「逆境をプラスに変える三か条」
と命名します。
・相手を見下さない
・感情に揺さぶられない
・理路整然と説明する
の三点です。
生活していれば、必ずトラブルはつきもの。
思うように行かないことや
間違えることもあります。
そんな時、いかに冷静にリカバリーできるか
に人の真価が発揮されます。
例えば今回の旅行でも
最初から「航空券の名前表記を間違える」
というトラブルがありました。
その時のブログはこちら。
結果的に名前を間違えた航空券は
払い戻されることなく無効
となってしまいましたが、
その分、妻と娘はビジネスクラスの旅を
楽しむことができました。
旅行代理店に対しては
怒ることもせず
どうすれば無事に行って来れるか
どうすれば極力出費を抑えられるか
に集中して電話をしました。
航空会社２社と、旅行代理店１社に
次々と電話をかけてヘトヘトになりましたが
こちらの困った事情を伝えるには
極めて冷静に
客観的に
課題と要望を明確にする
ことが必要です。
くれぐれも
自分がお客さんだからといって
こちらの気持ちを理解してくれない相手を
罵ったりしてはいけません。
そうして冷静に対処していれば
必ず良い解決策が見つかるし、
関係者（家族）にも八つ当たりすることなく
楽しい旅を充実させることができます。
また、帰りには
娘が送迎車の中にスマホを忘れてくる
というピンチが訪れました。
気づいた時は現地空港の飛行機搭乗前の
セキュリティチェックの際でした。
送迎車はとっくに戻って行ってしまい
飛行機が出発する２時間前をきっていました。
そんな時にも冷静に
「今できる最善策は何か」を
よく考えます。
・航空会社に緊急事態を伝え、セキュリティチェックの
場所から外へ出してもらう。
・送迎のツアー会社に連絡する
・「見つからない」と言われても根気よくお願いする
・念のため紛失したスマホに電話をかけ続ける
この結果、車の中でスマホが見つかり
ツアー会社のドライバーさんに
もう一度空港まで届けてもらって
搭乗開始時刻の20分前に
ようやく解決しました。
もしもあのままスマホを紛失してしまったら
置き忘れたことにイライラしたら
もうだめだ、と諦めていたら
せっかくの楽しかった韓国旅行が
いっぺんでつまらない思い出に
なってしまいかねません。
トラブルをリカバリーできた後は
一緒に乗り越えた達成感が
また良い思い出へと変わっていきます。
人生にトラブルや失敗はつきものですが
それをどうやってカバーするか
に人の真価が問われる
これは仕事でも
プライベートでも
共通なことです。
そして、物事をうまく進めるためには
ビジネスパートナーでも
家族でも
チームワークが大切ですね。
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オーナーが管理会社に委託する業務とは？
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オーナーが管理会社に委託する業務とは？
ほとんどのサラリーマン大家さんは
物件の管理を外注しています。
では、どんな業務を委託しているのか
整理して解説致します。
これは、物件を購入する際に時々見かける
「PM費用」
「BM費用」
という言葉とも関連するので
この機会に基礎知識として抑えておいてください。
１. PM（プロパティ・マネジメント）
直訳すると「財産管理」。
毎月の家賃の入金管理・督促・回収業務、
オーナーへの送金
入出金明細や契約書の作成
退去立会い・リフォーム対応
クレーム対応全般
などです。
大昔は大家さんが入居者の部屋を回って
一軒一軒、家賃を回収しに回っていたのですが
今はそこまでする人はほとんどいません。
管理会社に家賃の３〜５％の手数料を支払い、
回収から督促・送金まで全てやってくれるのですから
かなりコストパフォーマンスとしては
良い方なのではないかと思います。
さらに最近は、家賃の保証会社を入れるケースも
増えてきていますので
仮に滞納があっても
最低３ヶ月は保証会社が保証してくれます。
そこから先も、督促を含め
管理会社と保証会社がやってくれますので
精神的にはかなりラクになります。
２． BM（ビル・メンテナンス）
こちらは「建物管理」です。
主な項目としては
・清掃
・物件巡回
・法定点検
・メンテナンス
・機械整備
この「建物管理費」はなかなかの曲者で、
きちんと内容を確認しないと
管理会社の思うツボになり、
比較的高い金額で契約していることが無きにしもあらず。
物件を所有しているうちに
経費を削減したいと思うなら
まずはチェックしておいた方が良いものです。
「建物管理」は、管理会社が全て自前で
対応できる、ということはあまりなく、
大抵はそれぞれの業者に発注しています。
例えば清掃。
これはシルバー人材センターに依頼すれば
直接取引するだけでコストがグッと抑えられます。
法定点検も、消化器の設置状況や有効期限を
目視で確認するだけだったりすることもあるので
毎月ではなく半年に一回とか、１年に１回にするとか
管理会社によく内容を精査してもらい、
必要最低限の作業をするようにすれば、
それでまたコストダウンが可能です。
BMは、私の場合、
家賃収入のおよそ５％くらいを目安にしていますが
エレベーターの有無
セキュリティシステムの有無
によっても変わってきますし、
RCよりも鉄骨造、
鉄骨造よりも木造
の方が安く済みます。
この他、電気料金も、電球をLEDに取り替えたり
電子ブレーカーを設置することによって
イニシャルコストは上がるけれども
数年の視点で見れば節約になることがあります。
物件を複数所有している人は、
それぞれの物件ごとの管理費の違いを
きちんと把握することで
経費の改善に役立ちます。
１棟のみを所有している方、もしくは
これから物件を所有しようとする方は、
PM、BMはそれぞれどのような内容で
どこの会社が請け負っているのか
しっかりとリスト化して
把握しておくことが大切です。
オーナーたるもの、
常に経営改善を目指しましょう。
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大震災と不動産投資
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大震災と不動産投資
2011年3月11日の東日本大震災で、
関東でもかなり被害の多かった千葉県浦安市。
その浦安市の中で最も被害を受けた今川地区に
私の自宅があります。
液状化で地下の水がわーっとあふれ出し、
家の前の道路が川のようになりました。
そしてその水があっという間にひくと
水の中に含まれていたドロだけが残って、
家の周りには黒い土が
びっしりと敷き詰められた状態になりました。
翌日から、生活をするために
ドロをスコップでかき出し
雪国の「かまくら」のように積み上げて、
そこから数えきれないほどの土嚢の袋に
一つずつ土を詰め込んで、
何日もかかって撤去していきました。
ガスも水も止まり、家が8.3cm傾きました。
傾いた家に住んだことのある人は
どのくらいいるでしょうか。
観光地に時々ある忍者屋敷みたいな感じで、
自然に体の重心がずれたり、
ドアを開けようとするとわずかな力で
思いきり開いたりします。
私はその程度の感覚で平気だったのですが、
女性と子供は三半規管が敏感らしく
妻と二人の子供たちは
頭が痛くなったり気分が悪くなったりして
３０分と居られませんでした。
水が出ない状態では
カップラーメンの汁が手についても
洗うことさえできない
トイレも常に我慢することが習慣になる
そんな生活です。
水の供給施設のことを「ライフライン」と言いますが、
まさに命綱、だと思いました。
そこで私たちは、
被害のないエリアの木造アパートの一室を借り
傾いた家が修復されるまで
６畳一間に家族４人で
２ヶ月間、避難生活をしました。
２ヶ月なんて短い期間の借り上げは、
オーナーの立場ではあまり歓迎できないものですが、
大家さんは快く承諾してくださいました。
蛇口をひねれば温かいお湯が出る
いつでもシャワーを浴びられる
そんな当たり前のことが
当たり前ではないということを痛感し、
部屋を貸してくれた大家さんにも
ひたすら感謝の日々でした。
人間の生活の重要な柱である
衣・食・住のうちの「住居」を提供できる
不動産オーナーの役割は
実は大きな社会貢献ができる
意義のある仕事なんだな
ということをつくづく実感した出来事でした。
今からちょうど６年前のことです。
それから私は不動産投資の勉強を本格的に始め、
本を読み、塾に入り、不断の努力をした結果、
今に至ります。
何棟・何部屋を所有して
いくらの利益を上げているか
ということも大切ですが、
人々に快適な住まいを提供する
という本質の方が
よほど意義のあることだという信念を
この時から忘れないようにしています。
被災した当初は
なんでこんなに
しなくて良い苦労をさせらるのか
と思ったこともありましたが、
命あることに感謝し
自分の使命を見直し
家族を大切に生きていこうと
より強い決意を持たせてくれた
記念すべき日でした。
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自己資金がない人の不動産投資の進め方とは？
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自己資金がない人の不動産投資の進め方とは？
これから不動産投資をしたいと考えている方に
「自己資金がなくてもできますか？」
と質問を受けることがあります。
答えはもちろん。Yes.
しかし、もう一つの答えとしては
自己資金が無いよりも、
あった方が有利に進められます。
その理由について、少し細かく解説します。
自己資金には、主に２つの用途があります。
一つは購入時、実際にお金を支払うケース、
もう一つは資金があることを証明するだけで、
自分の手元に残しておくケースです。
実際にお金を支払うケースでは
その分、借り入れ額を少なくできますから
家賃収入に対する返済金額の割合、
つまり「返済比率」も低く抑えられ、
より安定した賃貸経営ができます。
少しくらい空室が出て収入が減っても
返済額の方が収入を上回るリスクを
小さくできるからです。
もう一方の、お金を支払わずに
自分の元に残しておけるケースでは
「私は今、これくらいの資産がありますよ」
ということを銀行に示して
信用してもらう材料に使います。
これは必ずしも現金でなくても構いません。
株や証券、もちろん土地などの不動産でも
それなりの効果があります。
現金を持っていることが一番信用力が高いのですが、
その代わり、その現金を
融資を受ける銀行に預け替えてくれ
と要求される可能性も高いです。
要するに、万が一返済が滞った時の「人質」
のようなものですね。
いずれにしろ、「自己資金があった方が有利」
というのは
主に金融機関からの目線を意識したものです。
確かに借金が少ない方が返済額も少ないから
より安全なのですが、
・自己資金を入れて融資額を減らすこと
・その分、他行からの預け替えをして資金確保すること
いずれも銀行への返済が滞らないように
リスクヘッジしているだけなのです。
だから自己資金がないと
銀行がなかなかお金を貸してくれません。
1円も持っていない人に
ホイホイお金を貸してくれるほど
銀行は甘くないのです。
私は不動産投資を始めた当初、
本当に全く自己資金が無かったため、
これで進めるしかありませんでした。
せっかく良さそうな物件を見つけても
銀行に断られまくりましたし、
挙句の果てには自宅を共同担保に入れてまで
借り入れをしてきました。
それでやっと、一年に一度、
買えるか買えないか、といった状況です。
だから、
自己資金がある方がいかに有利であるか
身にしみてわかっています。
それでも自己資金がない場合には
自己資金がある人よりも
数倍の努力をすることによって
思いは叶えられる、ということも
身をもって体験しました。
自己資金0円とは、
明らかに弱点なのですが、
その弱みと、そのことによるリスクを
しっかりと把握した上で
覚悟を決めて
カバーするしかないのです。
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エレベーターの悲劇と不動産投資
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エレベーターの悲劇と不動産投資
この度、私が所有するマンションで、
エレベーターをリニューアルすることを決意し、
現地調査に来てくれた業者さんからいろんなお話を
伺いました。
まず、エレベーターの種類は大きく分けて２つ。
油圧式とロープ式があります。
油圧式とは、
エレベータの箱を下から直接「ジャッキ」と呼ばれる
伸縮棒のようなもので支え
作業油の圧力を制御して上下させる方式。
ロープ式とは
主にエレベーターの箱の上部に設置された
巻き上げ軸とワイヤーロープを使って、
昔の井戸のようなやり方で
駆動させる方式。
現在はロープ式の方が主流なのですが、
私のマンションはかなり古いため「油圧式」。
これがまた、スペースや旧型式であることの問題で、
ロープ式にするにはどうも相性が合いません。
この油圧式を同じ油圧式に新調する場合で
およそ800万円、
油圧式からロープ式に変更するには
その倍の1,500万円もかかるそうです。
油圧式の新設工事は７日程度。
ロープ式は少なくとも１ヶ月以上はかかり、
さらにエレベーターの庫内を
一回り小さくしなければならないので
入居者がエレベーターを使えない期間のことや
その後の使い勝手を考えても、
私のマンションにとっては油圧式しか
選択肢がありませんでした。
ついでに、エレベータの管理についても
シェアしておきます。
エレベーターは可動や経年変化によって
部品が消耗するため、
定期的なメンテナンスを要します。
主なメンテナンス契約には
フルメンテナンス契約と
POG（Parts Oil and Grease）契約
の２種類があります。
フルメンテナンス契約では
昇降機の各部品の取り替えや、
機器の修理はもちろん、
大規模な修繕も含まれています。
POG契約は
消耗部品の交換は含まれますが、
その他の部品取替えや修理は別料金となります。
当然ながらPOGよりもフルメンテの方が
万が一の時の保険の意にも近く、費用は割高です。
どちらにするかは考え方次第ですが、
一旦フルメンテ契約をした後
POG契約に変更することはできても
その逆（POG→フルメンテ）は、なかなか受け入れて
くれないそうです。
それから
エレベーターの耐用年数は大体25年くらいと言われています。
定期点検としては１年に１回以上
国土交通大臣の定める有資格者が検査を行い、
特定行政庁に報告する義務があります。
この点検費用だけでも月に２−３万円もかかるので、
エレベータはとてもキャッシュフローを
圧迫します。
それでも、オーナーの責任として
入居者さんに快適な住まいを提供するため
そしてできればバリューアップになり
入居促進につながることを期待して
積極的にエレベーターのリニューアルに
取り組んでいきます。
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満室にしたいなら言うことを聞け！
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満室にしたいなら言うことを聞け！
不動産投資家が集まるセミナーに参加してきました。
今回は年度末の繁忙期にちなんで
客づけ管理会社の社長さんが二人、
ゲストスピーカーとしてトークショーに
登壇されたので
そこで聞いてしまった
「管理会社の本音」
についてシェアします。
１）３月はみんなピリピリしている。
入居づけの最大のヤマ場を迎える
３月下旬から４月にかけて
私たちオーナーの期待もさることながら、
客づけ会社の営業マンにとっても
大きな稼ぎどき。
日中はとにかく物件案内に追われ
お客様からの問い合わせ対応に
ほとんどの時間を費やしています。
そしてお店が閉まった後、
契約書を作ったり翌日の資料準備をしたり
黙々と作業が続きます。
この時期は社長さんでさえ
従業員に迂闊に声をかけられない
と言っていました。
そんな時、気の利いた大家さんは
フラッとお店を訪れ、
リポビタンDやカップラーメンを
差し入れた方がいました。
そんな何気ない心遣いが
社員の気持ちを和ませてくれたそうです。
２）ADを決めるのは管理会社ではなく競合
ADとは、Advertisingの略で、
いわゆる広告宣伝費のことです。
チラシを作ったり、看板をつけたりする費用
という建前で、
実際には管理会社へのインセンティブ
つまり成約時の成功報酬となります。
「ADは何ヶ月分まで出せば良いのですか」
という参加者からの質問がありましたが、
社長の回答は二人とも
「地域によります」と。
すでにエリアの相場として、大阪や札幌では
ADの３ヶ月、４ヶ月が標準になっていますが
都内では１ヶ月というところもザラにあります。
管理会社の気持ちとして、
ADは多い方が、売り込みの原資にも使えるので
喜ばれることはもちろんですが、
一番重要なのは
他の物件よりもADが多い
ということです。
そうして印象付けることが
一番効果的なADの付け方です。
３）特徴のない部屋は、家賃を下げるしかない
これは随分と本音の部分ですが、
やみくもに「家賃を下げないと決まりません」とは
なかなか言い出せないのです。
ほとんどのオーナーは家賃を下げることを
嫌がります。
でも客づけ会社としては
「そんな家賃で決まるわけない」
と心の中でつぶやいています。
そうしてその物件から気持ちが離れ、
お客様への案内も自然と遠のきます。
客づけ会社の営業マンの気持ちを
つなぎとめるための言葉は
「どうすれば決まるかな」
という質問です。
そして、営業マンから提案があれば
即答でそれを受け入れる。
こういう気っ風の良さが好まれますね。
そして、たまには物件を見に行って
ゴミ置場や自転車置場が散らかっていないか
といったことにも関心を持っておくと
物件に対する共通の話題もできて
コミュニケーションを円滑にしてくれる
きっかけにもなるそうです。
賃貸経営はチームワークですから
常に相手の状況や気持ちを考えて
行動することが大切ですね。
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航空券トラブルと不動産投資
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航空券トラブルと不動産投資
航空券を手配するとき、
もしも名前を間違えてしまったらどうなるか
について、手痛い体験をしました。
家族で韓国へ旅行することになり、
およそ５ヶ月前から航空券とホテルを
セットで手配しました。
旅行のチケットというのは
手配が早ければ早いほど、
お得な金額になりますね。
昨年はANAのスーパーフライヤーカードを
取得するため、あえて航空会社ダイレクトで
チケット購入していましたが、
無事にカードも取得できたことだし、
たまにはポータルサイトで予約してみようと思い
エクスペディアで
格安に出ている高級ホテルを
選んで予約しておきました。
そして出発１週間前になって、
改めて予約状況を確認してみると、
なんと、自分の名前だけは正しく入力され
妻と娘の分は姓と名が逆になっていたことが
わかりました。
これはまずい、とすぐにエクスペディアに
電話で連絡したところ、
「航空券の書き換えは一切できない」
と頑なに拒否されてしまいました。
あきらめの悪い私は、ANAと、
コードシェア便を運行するアシアナ航空
双方に電話をして交渉してみました。
すると不運なことに
航空会社に直接手配したものはなんとか対応できなくもないが
旅行代理店を経由したものは
「システム上、何もできない」
と断られたのです。
つまり、一度取った航空券はキャンセルし（返金不可）、
改めて購入し直さないといけない、と。
しかし、もはや出発１週間前だと
料金が４倍近くになっていました。
早めに予約したこと
インターネットを使ったこと
旅行代理店を介したこと
がこういう形で裏目に出るとは・・・
困り果てているところへ
ANAのプラチナデスクのお姉さんが
提案してくれました。
「マイレージで予約できるビジネスクラスなら
今ちょうど２名様分残っております。」
止むを得ず、妻と娘のチケットはキャンセルし
私のマイレージポイントを使って
ビジネスクラスで予約し直す羽目になりました。
航空券の情報は、セキュリティ上
かなり厳格に管理されています。
「出発当日、チェックインカウンターでゴネる」
ということも考えましたが、
万が一通らなかったときには
楽しい雰囲気が一気に壊れることになるので
より安全策を取ることにしました。
ただ苗字と名前を間違えただけなのに・・・
と何度も思い返し、理不尽な仕打ちに
悔しさを禁じ得ませんでした。
こういう失敗をしている人は
結構いるようなのでご用心を。
「航空券の名前・性別・大人と子供を間違えたときは？」
対処方法のまとめ
しかし、そこは不動産投資家の心意気。
常に前向きにマインドセットしておかなければなりません。
くよくよしても、時間は巻き戻らない。
誰かを責めても、何も解決しない。
・結果的にビジネスクラスに乗れる妻と娘はラッキー
・１週間前に気づいてよかった
・安い韓国のチケットでよかった
と、失敗を学びに変えて
次の幸運を引き寄せる準備をします。
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不動産投資家が急増するのはなぜか？
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関連記事
不動産投資家が急増するのはなぜか？
不動産投資のライバルが急増
普通のサラリーマンが
副業で不動産投資を始めようと思い立った時
かなりの人が閲覧するのが、インターネットの
ポータルサイトです。
いろんなセミナーや書籍で案内されているものは
「楽待」（らくまち）と
「健美家」（けんびや）
「不動産投資連合体」
が有名ですね。
この三つのサイトのうちいずれか、
もしくは全てに自分の情報・
欲しい物件の条件を登録して
希望の物件が見つかるまで
毎日探す。
これが、収益物件を探すときに
まず最初にやることです。
めぼしい物件が見つかったら、
すぐにその物件を取扱う不動産会社に連絡します。
そしてできるだけ早く訪問し、
面談をして話を聞いてもらうようにします。
「めぼしい物件」は
あなたがコンタクトするための「おとり」だったりして
実際に購入に結びつく可能性は
極めて少ないと思った方が良いです。
しかし、その不動産会社と懇意になり
やがて未公開の物件をあなただけに教えてくれる
そんな関係になることが
優良物件に出会う最良の方法です。
最近、そのポータルサイトの一つ
「健美家」では
会員数が２０１７年１月末で
６万人を超えた
という発表がありました。
２０１２年は１７,７８４人
２０１３年は２２,０７３人
２０１４年は２７,１７１人
２０１５年は３５,５１５人
２０１６年は４５,７４６人
ということですから
年々着実に増え、この３年では倍増
していることがわかります。
また、健美家の新規登録会員の年代別では
５０代が前年比１.８倍
６０代が１.９倍と急増し、
最も多い４０代は１.４倍
３０代は１.２倍となり、
会員の年齢層が上がっていることがわかります。
サラリーマンの役職定年や老後の生活が
いよいよ現実的なものとなり
このままでは生活が不安だ
と思う中高年のお父さんたちが
こぞって不動産投資を学び始めている
可能性が高いです。
職場では全くそんなそぶりを見せなくても
もしかしたら既に始めている人が
以外に多いのかもしれません。
不動産投資をしたい人が増えても
収益物件が増えることはないので
ますます競争が激化する一方です。
ですので
「最近は物件が少ないなぁ」
「見つけてもすぐに売れてしまうなぁ」
と感じるのは、当然のことなのです。
少しでも魅力的な物件は
迷っているうちにすぐ、
他の人に持って行かれます。
だからこそ、即断即決が必要なのです。
すぐに決断するには
日頃から物件を検索し続け
相場観を養っておくか、
何度かうまく行かない経験を積んで
現実を身に染みて染みて理解しておくしかありません。
これが行動。
行動し続けることによって
感覚が研ぎ澄まされ、
同時に人脈ができて
良い物件との出会いを導いてくれます。
ポータルサイトは登録して終わり、
あとは待つだけ
では決して前に進みません。
毎日検索
日々問い合わせ
この繰り返しが
結果につながります。
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繁忙期に備えた満室対策とは？
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繁忙期に備えた満室対策とは？
賃貸需要の繁忙期を迎える３月。
各オーナーはそれぞれの物件を満室にすべく
客づけ会社さんと綿密な連携を
されていることと思います。
では部屋探しに来られる入居者は
今年、どんな傾向があるのでしょうか。
SUUMOを運営する
リクルート住まいカンパニーが行なった最近の
「賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査」を
参照してみます。
1. 部屋探しの情報源は？
・PCサイト（51.4%）
・不動産会社に直接訪問（30.5%）
・スマホサイト、アプリ（29.6%）
となっており、
スマホの利用率が年々着実に伸びて来ています。
「不動産会社に直接訪問」との差が１ポイントを切り、
来年には逆転するかもしれません。
ネットでの部屋探しが主流になったことで、
訪問する中間店舗の数も減って来ています。
2. 部屋探しのために訪問した店舗数
・１店舗（46.5%）
・２店舗（26.9%）
・３店舗（10.7%）
・０店舗（9.9％）
平均の訪問店舗数は１.６％で、
１店舗訪問で決めるのは「男性社会人」が
一番高く56.9%の回答でした。
驚かざるを得ないのは
「まったく訪問しないで物件を決める」人が
約１割もいることです。
これは、ネットで見つけた部屋を内見せずに
もしくは店舗に行かず直接物件を見に行って
決めた場合と考えられます。
１店舗と０店舗の比率は年々増加しており
ますますウェブ上での情報を充実させること
が成約の鍵をにぎりそうです。
3. 契約までの期間
部屋探しを始めてから契約までの期間は
・２０〜３０日未満（25.3%）
・５〜１０日未満（17.4%）
・１０〜２０日未満（16.7％）
・２〜５日未満（9.7％）
・１日（9.3％）
平均期間は22.1日で、
これは年々短くなっている傾向です。
平均期間が一番短い層も「男性社会人」で
17.5日。
１回の店舗訪問で、パッと決める傾向
が強いようです。
つまり、
事前にPCサイトで印象づけるか、
訪れた客づけ会社の案内次第で
命運が分かれるということなのかもしれません。
こうしてユーザーの動向を踏まえると
ウェブに掲載する情報を充実させること
は必要不可欠になっています。
部屋の様子がよくわかる写真を
数多く掲載するのは当然のことで、
動画も大事な要素になります。
4. 内見動画で希望する内容
・部屋の中を実際に移動し、動線がわかる（74.1％）
・リビング、各居室全体を映したもの（62.8％）
・キッチンや水回りの設備を稼働させている映像（57.5%）
となっており、
あたかも内見している時と同じ視点が求められています。
今後はますますウェブ上で、
現地に行かなくても
「この物件に住みたい」と
決めたくなるような発信力が
必要になってきますね。
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満室経営のために必須の設備とは？
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満室経営のために必須の設備とは？
賃貸オーナーにとって
入居者のニーズを常に把握することは
満室経営に関わる重要な視点です。
今日は株式会社リクルート住まいカンパニー
が運営する賃貸ポータルサイト
SUUMOの２０１６年首都圏データから
興味深いポイントを抜粋してお伝えします。
１．賃料は上昇傾向
平均賃料はこの一年で横ばいか、
やや上がってきている模様。
新規募集をかけるときに
わざわざ賃料を下げなくても
強気に提示することができているようです。
２．礼金・敷金は下降気味
賃料が維持されているカラクリは
契約時の初期費用となる礼金・敷金を
ゼロにしていることが
背景にあるようにも思えます。
３．築年数は古くてもいける
築３１年以上の反響が増加しており
入居者のこだわりが減ってきている
傾向が見られます。
ここからは全国データを見ていきます。
４．設備として必要度の高いもの
・エアコン
・都市ガス
・TVモニター付インターフォン
・追い焚き機能付きの風呂
・温水洗浄便座
など。
この設備がない物件の大家さんは
空室が埋まらないのなら
設置を考えた方が良さそうです。
また、インターネットの利用回線を求める人も
家賃に含まれている前提で増えています。
５．入居をためらう設備
・トイレが和室
・便座が黄ばんでいる
・エアコンがない
・風呂が黄ばんでいる
・洗濯機置き場が室内にない
築年数は古くてもいいけれど
設備が古臭いものは敬遠されるのですね。
要注意です。
６．「カスタマイズ可」に対する希望が急増
６割近くの人がリフォーム前の情報提供を希望。
特に男性、年代別では２０代のニーズが多い。
慌てて原状回復しなくても、
入居検討者の要望を聞いてから
柔軟に対応することも
賃料や設備以外の魅力づけになりそうです。
７．「ペット可」が狙い目
現在、ペットを飼っている人は
イヌ・ネコともに１３％前後だが
３５％の人が「今後飼いたい」と考えています。
「ペット共生可」にすることで
約半数が長期入居を希望し、
家賃を3,000円〜5,000円に
アップしても良いと回答しています。
以上、今回はさらっと
全体データを紹介してみました。
この中からご自身の物件の満室化に
役立つ情報を鋭くキャッチアップしてください。
なお、あなたの所有物件があるエリアの
家賃相場、競合物件との設備の差
を調べるのに
最適なサイトがあります。
試しに私の物件も入力してみましたが
とても簡単でパッとわかりました。
こういうデータを持って
今後の客づけについて
管理会社さんと打ち合わせするのも良いですね。
登録無料。満足度８９％（どうやって調べたのかな）。
SUUMO 賃貸経営サポートのページ
http://www.suumo-onr.jp/
収益物件は購入してからが勝負。
常に満室化にこだわり
世の中の動きをキャッチして
ターゲットごとのニーズに合わせた
住まいの提供をすることが
経営改善につながります。
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不動産投資をするなら都会か地方か？
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不動産投資は自己資金を入れるべきか？
「自己資金０円で総資産なん億円」という不動産投資は非常にリスクが高い。
いつか破綻するぞ！
という、不安を煽る記事が横行しています。
私自身、実際に自己資金０円から総資産１２億円という物件を
所有してしまっているわけですが、
全くリスクがなくて安心、などということは全くありませんし、
だからといって、リスクが大きくていつか「必ず」破綻する
ということも思っていません。
不動産投資はその方法なりのリスクが付きまとい、
その人なりの覚悟を必要とするものです。
例えば、自己資金が3,000万円あったとします。
その現金で3,000万円・利回り10％の物件を購入すれば、
毎年300万円のキャッシュが入ってきます。
（話をシンプルにするために満室想定、管理費と税金は無視します）
これは返済時の金利上昇や、空室リスクを心配せずに済みますが、
実際に投資した自己資金3,000万円を回収するのに
10年かかります。
（実際には管理費と税金があるためもっとかかりますが）
ところが、自己資金０円で3,200万円の融資（オーバーローン）
を受けて同じ物件を買うと
20年で2.0%の利息として、年間返済額はおよそ190万円。
つまり
毎年300万円の家賃収入から
190万円を返済し続け
110万円のキャッシュを受け取ることになります。
20年続けば
返済総額は3,900万円になり
得られるキャッシュは2,200万円。
毎年安定的に110万円が得られる代わりに、
支払い総額は物件価格の約1.3倍になり、
金利が上昇すればさらに高額になっていきます。
また、今は物件価格が高いと言われていますが、
将来物件価格が下って損をするのは
もちろん売却を考えた時です。
例えば3,000万円の物件を５年後に売却するとき、
もしも2,700万円になってしまえば(利回り9%)、
現金で購入した人は、売却では300万円損しますが、
それまでに得られる家賃収入５年分で1,500万円あり、
差し引き1,200万円の利益。
オーバーローンで購入した人は、5年後の残債が2,500万円
なので、2,700万円で売却して200万円が残り、
家賃収入からの手残り５年分の550万円と合わせて
約750万円のプラスになります。
この例でまとめると
自己資金を使える人は
・返済の心配がない
・売却時は利益を多く取れる可能性があるけれど
・自己資金を回収するまでに時間がかかる。
オーバーローンの人は
・自己資金を０円で始められるけれど
・金利や空室リスクに怯え続け
・売却時には残債を気にしなければならない
ということになりますね。
但し現実にはもちろん家賃下落、税務関係や次の融資への影響など
複雑なメリット・デメリットが絡んできます。
これを「投資」と考える場合、
自己資金を入れた方が有利に資金を増やしやすくなるでしょう。
これを「事業」と捉える場合、
借金を負い続けながらも、すぐにキャッシュを得ることができます。
どちらも「満室維持」「経費節減」等々の努力をしなければなりませんが、
どちらを選ぶかは
その人の状況と「なりたい姿」によって
変わってくるのです。
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不動産投資セミナーの共通点は？
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不動産投資セミナーの共通点は？
私が主宰する不動産投資セミナーは
昨年の６月からスタートして毎月１回ずつ開催し、
今回で９回目となりました。
セミナーの内容は、
まず私の不動産投資履歴について
失敗体験から現在に至るまでを解説。
次に不動産投資の基本中の基本について
マインドを中心に、特に重要なことをお伝えしています。
書籍やいろいろなセミナーも同様ですが、
誰のどんな話でも、結果を出している人の核は
共通するものがあります。
結果を出すためのポイント
１．言い訳をつくらない
２．素直に聞く
３．すぐに行動する
実際に、前日には他の不動産投資家さんのセミナーに
私自身が参加してきましたが、
偶然にもほぼ同じようなことを話されていました。
１．あの人だからできた、と考える人に進歩はない
２．批評・批判は時間の無駄
３．思いついた段階でスケジュール表に記入せよ
私の言葉よりも、さらに具体的に突き刺さりました。
同じことでも、別の人、別の表現でインプットされることによって
より深く理解できることがあります。
だから、いろんなセミナーに出たり
いろんな本を読むことが有効なのです。
たとえ同じ人から同じ話を聞いたとしても
それを受け取る自分の状況や心情によっても
理解度が変わってくることもよくあります。
繰り返しインプットすることは
忘れないようにする
自分のものにする
という点でとても大切だし、
それを誰かに伝えるようにすると
そのことでより確実に自分のものにすることができます。
今回のセミナーでは初めて
ゲスト講師の方に登壇いただきました。
これもまた私のセミナーでは初めてのチャレンジでしたが、
やはり私とは違う不動産投資法でありながら、
結果を出すには
「あきらめないこと」
という点で共通するものがありました。
そして最後のパートでは、
５社の不動産会社さんに登場いただき、
私との座談会を繰り広げました。
これはもうすっかり定例化していますが、
台本なし、打ち合わせ無しのぶっつけ本番で
参加者からも自由に質問を受け付けます。
ですので、各不動産会社さんも
「ここだけの話」をせざるを得ず、
普段は聞けない業界の裏話や
不動産投資家に対する本音などが思わず飛び出します。
この時間が一番盛り上がると言っても過言ではありません。
今回印象に残ったのは、
「初心者なので・・・」という人よりも
いろいろ勉強しすぎて理屈ばかりを先に話す「ベテランもどき」の方が
よほど嫌われるそうです。
こうして私のセミナーで学べることを振り返ってみると
どうやら不動産投資だけでなく、
日頃のビジネスにも共通のことが多いな、
と感じます。
参加者さんからいただいた感想文にも同様のことが書かれていました。
私のセミナーは、参加者のニーズを見据え
常に進化していきます。
何度参加しても、違った景色が見えて
得るものが大きくなるように工夫しています。
月に一度のチャンスを生かし、ぜひ一度訪ねてみてください。
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もの忘れと不動産投資
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もの忘れと不動産投資
自宅のリビングで仕事をしていたら
家族が観ているTV番組の
「下克上受験」というドラマが目に入って来ました。
この話は、
中卒の父母と、偏差値４１の娘が、進学塾へも行かず、
親子二人三脚で最難関私立中学の合格を目指す姿を描いた
実話だそうです。
その中で、ふと
「エビングハウスの忘却曲線」という図を使って
勉強方法について解説しているシーンがあり、
面白そうだったので、ちょっと調べてみました。
これは、記憶と忘却の関係を、
ある実験によってデータ化したものだそうです。
ドイツの心理学者、ヘルマン・エビングハウスは
「意味のない３つのアルファベット」の羅列を
被験者にたくさん覚えさせて、
その記憶がどれくらいのスピードで忘れていくかを実験しました。
すると、
２０分後に４２％
１時間後に５６％
１日後に７４％
一週間後に７７％
一ヶ月後に７９％
が忘れてしまうという結果が出ました。
それを右肩下がりの曲線状のグラフに表したものが
エビングハウスの忘却曲線といいます。
この結果で注目されるのは「曲線」という部分で
２０分後と１時間後には急激に（半分程度）忘れるのに、
１日後から１ヶ月後までは７４〜７９％と、
緩やかに忘れていく、というものです。
1. 覚えた記憶は、その直後に、どっと忘れてしまう。
2. 残った記憶は、ゆっくり忘れていき、長く保持される。
となります。
今までなかなか覚えられない、
すぐ忘れしまうのは歳をとったからだ、
なんて思いがちですが、
もともと人間は忘れる動物である
ということなのです。
この結果を利用して、エビングハウスさんは
忘れにくくするための方法を考えました。
それが「復習」です。
同じエビングハウスの忘却曲線に
定期的な復習をした場合の記憶率を加えてみた結果、
１日後の７４％忘却から復習するのと
１ヶ月後の７９％忘却から復習するのとでは
記憶の鮮明さに違いが出ていることがわかりました。
同じように忘れた記憶であっても、
すぐに思い出せる状態の時に復習すれば、
完全に忘れている状態の時に復習するよりも
短時間で記憶がよみがえるのです。
そこで、最も効率的な復習のタイミングは
「覚えた直後に復習すること」です。
つまり、完全に忘れないうちに、
そして、簡単に記憶がよみがえるうちに、
ササッと短時間で復習することが、
最も効率的な記憶法になるのです。
しかし、多くの人は、覚えた直後の復習をしないそうです。
せっかく読書やセミナーで新しいことを学んでも
１時間後には半分以上、
１日後には７割以上、忘れているのです。
もったいないですね。
ここからは私の持論になりますが、
復習をしないなら、
記憶を定着させるもう一つの効果的な方法があります。
それは、行動することです。
学んだら、まず行動。
覚えたら、すぐ行動。
こうすれば、不動産投資に関する知識も
自然と身につきますね。
そして行動し続けることで、結果をもたらします。
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恩師からの学びと不動産投資
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恩師からの学びと不動産投資
私がサラリーマン時代、新入社員だった頃からお世話になった恩師と、
およそ２０年ぶりに再会しました。
その恩師とは、かつて「のりピー」の新人時代から写真集を出し、
アイドル写真業界の第一人者となっていた超一流の写真家です。
その方は、すでに４−５年前から故郷の熊本に帰り、
一世を風靡したプロ写真家の肩書きを捨て、
今はなんと、「木工師」として活動中でした。
木工師とは、木材を削り、漆やニスを塗って
食器や花瓶を作る工芸家のことだそうです。
先日、銀座で個展を開くために上京されたので
急きょ私に連絡をくださり、再会を果たすことができました。
40年余にわたる写真家生活を経て、
60歳直前からいきなり木工師への転身を遂げた先生は
今、63歳。
「なぜ、とつぜん木工師になられたのですか」
と尋ねると、先生はいつもながらの満面の笑顔で答えられました。
「弟が亡くなり、仕方なく実家の不動産事業を継ぐために田舎に帰ったのね。」
偶然にも、ご実家がたくさんの土地を所有している資産家でした。
ご本人は一度 家を捨て、遺産も何もいらないと言って写真家の道を選んだのに
運命によって故郷に引き戻されたのでした。
「それで、毎日ヒマだから、高齢のお袋を毎日ドライブに連れて行くと、
お袋が山林の「コケ」をかき集めてくるのね。
熊本の家は山奥にあって、コケがキレイなんだなぁ。
それで、そのコケを何かに入れて飾りたいなぁって思っていたら、
庭に木が転がっていてさぁ、
ちょっと削って磨いてみたら、
結構いいのができちゃって、
これはイケる、と思ったわけ。
そうしてネットで木製品の作り方を調べてみたら
YouTubeの動画が載っていて、それを観たら、
あー、簡単だなぁ、俺にもできるなぁ、
って思ったの。
それで自分なりに工夫してやってみたら
誰も作っていないものができちゃった。」
そう言って、すでにパンフレットに載っている
作品を拝見すると、
ゴツゴツした表面仕上げのものや
白い塗料を塗布して美しい木目が調和した
今までに観たことがない、
それでいて馴染みやすいものがたくさんありました。
「この食器をさぁ、
フードコーディネーターの人たちと組んで
いろんな料理を乗せて
写真に撮って作品集にしようと思っているの。
そして、いつか海外で講師をしてみたいんだよなぁ。」
ゆっくりと、そして淡々と自分の夢を語るその眼差しには
溢れる才能と、それに裏付けられた自信が感じ取れました。
実際、銀座の個展では、まだ４年足らずのキャリアである
先生の作品は、１個１万円以上で飛ぶように売れたそうです。
「値段は適当につけているんだけどねぇ、
みんなすごい高い値段で買って行くんだよ。。。」
ビジネスにはあまり頓着していないようでした。
不動産で生活を維持できているので、
必要以上のお金を得ることには興味がないそうです。
すでに６３歳という年齢であるのに、
そしてこれまで十分に高い地位を築いてきたのにもかかわらず、
その先生は新たな世界にチャレンジすることが
楽しくて仕方ない様子でした。
人生の大きな方向転換があってもビクともしない。
そんなオーラを間近に感じて、
日々の小さな出来事に一喜一憂している場合ではないな、
と改めて気づかされたのでした。
先生曰く、
「何をしたいか、何をすべきかは
すべて先祖（DNA）が導いてくれるんだよ。
そして、人生で一番大切なのは
人のつながりなんだ。」
実に自然体で、自分のやりたいことをやる、
でも、常に人との縁を大事にする。
天才アーティストに、人生の基本を教えられました。
木工師：荒木英仁氏のHPはこちら。
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最近のベトナム不動産投資事情2017
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最近のベトナム不動産投資事情2017
ベトナムのホーチミンに来ています。
２０１６年の５月に、旧職場の元同僚を訪ねて
一人旅で来たのですが、
かなり居心地が良かったので
今回は家族を連れてもう一度訪れてみることにしました。
また、せっかくの機会なので、
国内のパーティーで知り合ったベトナムの不動産会社の方と
連絡を取り、半日かけて現地の物件を案内してもらいました。
現地の不動産会社の方はとても親切な日本人で
日本国内に本社を置きながら
５年前からベトナムに駐在し
ホーチミン市での都市開発に合わせて
物件販売の基盤を築くお仕事をされている方です。
ホーチミン市は２０２０年の地下鉄開通が予定通り進められ
その周辺の都市がみるみるうちに発展している
とても勢いのあるエリアですね。
空港から市内に向かう街角には貧しそうな人々が
地べたに座り込んでいる光景がまだ見られるのですが、
中心地の、特に地下鉄建設予定地の周辺は
とても上品な建物や街並みが出来つつあります。
そういうアジアの国の、
急速な発展の様子を肌で感じられるのも
フィリピンやベトナムならではの
旅の醍醐味かもしれません。
そこで、ベトナム不動産投資の実情をヒアリングしました。
現在、完成済み、もしくは２０１９年くらいまでの数年間に完成予定の
区分マンションが数千から数万戸
販売中なのですが、
外国人が買えるのはその３割まで
と国の法律で決められているらしく
７割を占めるベトナム国内の需要が
大変盛り上がっているそうで
完売続出だそうです。
ベトナムの不動産バブルは５−６年前に過ぎ、
今は価格も落ち着いてきており
平米単価は大体20万円〜25万円程度。
50平米で1,500万円くらいが
売れ筋とのこと。
外国人投資家ばかりではないんだ、と意外だったこともあり、
国内ではどんな人が買うのですか？
と聞いてみると、
一番の購入者は政府関係者。
社会主義国であるベトナムでは
家柄の良い人や賄賂で私腹を肥やす政府筋の人を中心に
いわゆる富裕層と言われる人が存在しています。
その層の人々に、実需と投資の両方で
不動産購入が注目されているようでした。
それで不動産業界は、
今ベトナムで最も伸びている業界だそうです。
我々日本人がベトナムで不動産を購入するには
まず現金を用意し、
完成前に２割〜５割の頭金を入れ
完成時に残金を支払うか、
もしくは現金一括で購入する方式。
基本的に融資は受けられません。
そして、完成・引渡し後、一年くらい経ってから
ようやく権利証がもらえ、
その後で売却することが可能になります。
ですので、今から購入する人は
完成してしばらくは賃貸収入を得ることになり
５年から１０年後を目処に
売却時に１．５倍から２倍になることを
期待している人が多いようです。
いずれにしろ、国内で１千万円単位の現金を
効率的・投資的に運用したい人、
国の発展を期待しながら
海外不動産投資を楽しみたい人
に向いています。
もしも詳しくお聞きになりたい方がいらっしゃれば、
現地駐在のとても親切な日本人、
株式会社エヌアセットの西村さんに
連絡を取ってみると、
また新しい気づきがあるかもしれません。
どうぞご遠慮なく、と言われたので
ここにアドレスを記載しておきます。
nishimura@n-asset.com
http://www.n-asset-vietnam.com/
旅をしながら、その国の不動産投資を学ぶのも楽しいし
また新たな視点が広がります。
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起業するには何が必要か？
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起業するには何が必要か？
サラリーマンの方が不動産投資を志す時、
その理由・動機は多くの人に共通するものがあります。
・将来の収入が不安
・家族を守りたい
・忙しすぎて体を壊しそう
これは私のセミナーやコンサルで出会った方々に
直接お話を伺うことで感じるものですが、
この度、日本政策金融公庫が
とても興味深い調査をしている結果を見つけました。
「２０１６年 起業と起業意識に関する調査」
これは、全国の１８歳から６９歳までの約３２万人に
インターネットでアンケート調査を依頼したものです。
この結果をざっと私の視点も踏まえてまとめてみます。
１. 起業家の周りには起業家がいる。
アンケートの前段で、起業に関心があるか、という質問があります。
これによると
経営経験がなく、以前も今も起業に関心がない人は
全体の６０.６％でした。
一方、経営経験はないけれど、現在起業に関心がある人は
１４.３％。
また、起業に関心がない人は
「まわりに身近な起業家がいない」割合が７０.８％にのぼるのに対して
起業に関心がある人は４３.０％、
実際に起業している人は２８.４％と、
まわりに身近な起業家がいるかどうかで、
関心を持つか持たないか、
そして実際に自分も起業するのか
に大きく影響していることがわかります。
ちなみに、まわりの身近な起業家として挙げられるのは
両親
その他の親戚
友人・知人
となっています。
２. 起業できない理由のトップは「自己資金がない」
起業に関心がある層に、まだ起業していない理由を尋ねたところ
自己資金が不足している（５８.６％）
失敗した時のリスクが大きい（３７.５％）
ビジネスのアイデアが思いつかない（３４.６％）
が上位３つの回答です。
他には
財務・税務・法務など事業の運営に関する知識・ノウハウが不足している
製品・商品・サービスに関する知識や技術が不足している
仕入・流通・宣伝など商品等の供給に関する知識・ノウハウが不足している
起業について相談できる相手がいない
勤務先をやめることができない
家族から反対されている
などなど。
これらのことは、日頃から目一杯仕事をしているサラリーマンには
致し方ないかもしれませんね。
お金も貯まらないし
忙しくて時間も知識を習得する時間もないし
何より相談できる人脈もない
だから今の仕事をひたすら続けるしかないのです。
でも、起業することで失敗するリスクが大きい（３７.５％）
というのも、
「きっと」リスクが大きいのでは とか
よくわからないけどリスクがあるに「違いない」
などなど、所詮大した知識もない中で
さしたる根拠もなく、なんとなく
恐れているだけの人が多いのではないかと思います。
起業で成功している人ほど
「知識や技術なんて必要ない」
と言っています。
それよりも、ずっとサラリーマンを続けることの方が
いつ退職勧告されるかわからないリスク
定年が近づくにつれてますます収入が下がるリスク
がよほど大きいのではないかな、
と思うのです。
自己資金がないことも
不動産投資においてはかなりカバーできるわけですが
そういう知識に触れることも
サラリーマン社会の中では
非常に少ないですね。
やはり、自分の現状を変えたいと思う時、
相談できる人の存在はとても大きいです。
私自身も不動産投資塾に入り
メンターとたくさんの仲間を得たことで
だいぶ視野が広がり、行動力が身につきました。
起業する
ということは、自分の覚悟とともに
相談できる人を増やすことが大事ですね。
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不動産融資の今後はどうなる？
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不動産融資の今後はどうなる？
2017年2月12日（日）のロイター通信で
「金融機関による個人の貸家業向け貸出（アパートローン）の急増に対し、金融庁・日銀が関心を強めている」
という記事が掲載されました。
「相続税対策や超低金利を背景に
富裕層などによる貸家の建設・取得需要が増大する一方で、
世帯数の減少が確実視され、空室率の上昇など
供給過剰感が出始めたためだ。
担保や保証に依存した安易な貸し出しも増え、
金融庁・日銀は適切なリスク管理を促し、
金融機関の対応に目を光らせている」
と記述されています。
つまり、不動産投資に関わる需要が増えたため、
金融機関が調子に乗ってお金を貸しまくっているようだけど、
将来的に返済できなくなる人が増えたら困るから
この辺でちょっと引き締めておこうか
ということですね。
日銀によると、アパートローンの２０１６年９月末残高は
前年比４.５％増の２２兆２２４億円。
貸し出し全体の増加率は同２％台なので、アパートローンは
その中でもほぼ２倍の伸び率になっています。
さらに７四半期連続で過去最高を更新し続けているそうです。
一方、現時点では重大な問題とはみていない、としつつも、
ある調査では
首都圏のアパート（木造・軽量鉄骨）の空室率は、
２０１５年春ごろまで３０％前後で安定的に推移、
その後急上昇し、２０１６年９月に
神奈川県で３６.８７％
東京２３区で３４.７４％と
いずれも調査史上最高の空室率になっています。
（首都圏でもデータ上はものすごい空室率になっていることに
別の意味で驚きますが）
そこで金融庁や日銀は、
各金融機関が安易に融資を実行しないように、
「融資の審査や実行後の管理が適正に行われているか」等々を
チェック項目に挙げています。
具体的には・・・（ここ重要です）
１．貸し出し案件は主に不動産業者からの持ち込みが多いと聞いていて、
地域銀行自身が顧客ニーズや貸し出し実行後の事業動向を十分に把握できていない。
→ ある意味、鋭い指摘です。
銀行は必ずしも不動産投資の専門家ではないからこそ
こちらの要望通りの融資をしてくれることもありますね。
そういう点では、この金融庁のご指摘はごもっとも。
２．融資全体の中で、不動産融資に偏りすぎていることが問題。
これから需要が下降した場合の経営陣の認識を問う。
→ これは不動産投資家にとっては「大きなお世話」と言いたい
ところですが、全体を俯瞰する立場から見れば致し方ない指摘です。
３．先行きの金利や空室率の動向について
強いストレスをかけてシミュレーションを必要がある
→ つまり、融資の根拠となる担保価値や収益性を
かなり厳しく見なさい、ということ。
この動きが現実化すると、
オーバーローンを望むようなことが
ますます難しくなってきます。
こういった金融庁や日銀の指摘に対し
各金融機関の動きを推測すると
新年度の４月以降に方針が変わるかもしれないので
とにかく今年３月までは
しっかりと不動産融資を行なって実績を上げておきたい
という風に考えると思われます。
自己資金の少ないサラリーマン投資家にとっては特に
この３月までに物件を取得することが
今後の不動産投資活動に重要な意味を占めてくるかもしれません。
融資が通る時が、買い時です。
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孤独死は人ごとじゃない？
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孤独死は人ごとじゃない？
不動産賃貸業を営むリスクの一つとして
貸している部屋で入居者に死なれてしまうことが
挙げられます。
そうなるとその部屋は
「事故物件」として扱われ、
次に入居を検討する人には
その事実を伝えなければならない義務があります。
一般的な感情として、
自分が住もうとしている部屋で
そのようなことがあると
いろいろと気になることもあるでしょうから
家賃を通常の半額にしたり
思い切って１万円くらいにしたりしないと
なかなか入居が決まらないことが多くなります。
中には、少しでも割安な家賃の部屋に住みたいと
そういう物件を狙って探している人も
いるにはいるようですが。
とはいえ、少子高齢化が進む日本社会において
高齢者の入居受け入れは必要不可欠となってきています。
そこで、実際に起こった孤独死の調査データをもとに
その内実を見てみましょう。
一般社団法人少額短期保険協会が発表した調査データでは、
２０１５年４月から２０１６年１月まで
保険金が支払われた保険会社１４社の孤独死のケースを
対象にしています。
これによると
年代別にみて孤独死が一番多いのは
６０代で１４４人（全体の３２.７％）、
次いで７０代の７１人（１８.５％）、
４０代の６７人（１７.４％）となっています。
生産人口年齢にあたる２０〜５９歳のゾーンでは
１２８人（２９％）にのぼり、
孤独死は決して高齢者だけの問題ではないようです。
また、どの年代でも男性が圧倒的に多く
合計では男女比が８：２になっています。
賃貸住宅に暮らす男性の割合は約５７％なので、
いかに男性に多く孤独死が起こっているかがわかります。
調査結果全体のうち
病死したケースは５８.４％を占め
自殺は１５.２％。
個人的には、自殺も結構多いんだな、と感じました。
発見までにかかった日数では
１４日以内に発見されるケースが全体の６５％以上、
３０日以上かかるケースは１７.３％。
平均日数は２４日だそうです。
男性に比べて女性の方が
発見されるまでの日数が短い傾向があり、
男性のうち３０日以上かかる割合は２０％、
女性は３.５％で、
平均日数も男女差で１６日もあるようです。
これは男性の方が周囲とのコミュニケーションが少ない
ということが主な要因とみられています。
女性を発見する人は親族・友人・知人が５２％である一方、
男性の場合は４５％が管理会社や福祉サービス・自治体に
発見されています。
私も男性ですが、賃貸オーナーとしてよりも
何かの事情でもしも一人暮らしをする身になったとしたら
このような確率も高まるのかと思うと
ちょっと身につまされる思いがします。
孤独死が発生した部屋にかかった損害額としては
遺品整理などの残置物処理費用は平均で２１万２,９２０円、
原状回復費用は平均３８万７,４４０円。
この他、家賃支払いが滞った分は
本来 遺族や連帯保証人に支払い義務がありますが、
なかなか連絡がつかないケースもあるそうです。
孤独死は本当に気の毒なことですし、
予防策としては、人感センサーや見守りサービスなどの活用も
注目されていますが、起こってしまった場合を想定して、
保険に入っておくことも検討した方が良さそうです。
物件の規模を拡大すればするほど
こういうリスクも高くなります。
不動産賃貸業は社会的意義の高い仕事であるという自負を持ちながら、
いざという時の備えをしっかりしておくことも、
経営者として必要な対策ですね。
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空室対策はこれまでの先入観を取り払え！
賃貸需要の最繁忙期・３月が近づくと
管理会社もいよいよ精力的に活動し、
３月末までに成約しようという動きが活発になります。
その際、もしも今、空室に悩んでいるならば
ターゲットを見直してみることも一つの策です。
また、日本では人口が減少していくことが明白だから
今後は賃貸需要も衰退する一方、という考えから
今ひとつ不動産投資に踏み切れないと思うなら
非常にもったいない話です。
これからの空室対策を考えるとき、
新しいマーケットを狙うという手段があります。
それは、これまでは入居を敬遠しがちだった層について
改めて可能性を考えてみることです。
１. 高齢者
６５歳以上の高齢者は３,３８４万人（平成２７年９月国勢調査）で、
全人口の26.7％になっています。
実際、高齢者は持ち家率が高く、
この割合が賃貸マーケットのターゲットとは言い難いものの、
空室が増加しているのなら
高齢者というだけで入居を避けている場合ではありません。
高齢者の入居で心配な点は
孤独死が一番に挙げられますが
リスクを軽減するために
人感センサーを用いたサービスや
NPO法人による見守り巡回サービス、
新聞配達の会社と提携したサービス
など、様々な対策が
各管理会社で検討されています。
２. 障害者
実は障害者も増加していて、
知的障害者は過去１１年間で２倍になりました。
また、
身体障害者３９３万７,０００人
知的障害者７４万１,０００人
精神障害者３２０万１,０００人
で、全人口の約６.２％にあたります。
近隣との揉め事や差別意識から、
こうした方々の入居に踏み切れないオーナーもいるようですが、
医療機関や地域と連携したり、同居者や家族と相談しながら
対応していくことも可能です。
３. 外国人
昭和６１年には８６万７,０００人だった長期外国人滞在者は
平成２７年で２２３万人と、３倍近く増えています。
全国の大学でも少子高齢化に伴い
積極的に留学生を受けて入れています。
また、最近増えているのは
企業が労働者として求めている
建設や介護などの特定の分野で技術を習得する外国人です。
対策としては
管理会社が英語や中国語を話せるスタッフを雇ったり
外国人のための保証会社もできていて
家賃滞納への対応も整備されつつあるようです。
４． シングルマザー
２０１０年の調査では全国に１０８万２,０００人の
シングルマザーがいます。
必ずしも生活が困窮しているわけではありませんが、
収入面で滞納リスクなどを心配する大家さんも多く
保証人を立てないと入居を認めないケースも見られます。
一方で、シングルマザー向けのシェアハウスなど
積極的に特徴を打ち出していくオーナーが出てきています。
「新しいマーケット」であるべき
住宅確保困難者に対し、
オーナーが食わず嫌いで先入観が邪魔をしているケースが多いようですが、
一つや二つの事例や聞きかじりで判断せず、
きちんと入居希望者と向き合い、
管理会社と相談しながら
しっかりと空室を埋める対策を考えたいですね。
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お金のない人は不動産投資ができない？
「自己資金がなくても不動産投資ができるんですか」
という質問をよくいただきます。
実際私は、不動産投資を始めて丸７年、
本格的に取り組むようになって丸５年が経ちますが、
現時点において、まだ自己資金を１円も使っていません。
なぜなら、私が取り組む不動産投資というものは
金融機関から「借りたお金で」マンションを買い
「家賃収入で返済」をしながら、
その差額で利益を得るビジネスだからです。
言ってみれば、銀行がお金を貸してくれさえすれば
誰でもできるのが不動産投資なのです。
では、銀行はどういう人にお金を貸すのでしょうか。
それは、きちんと返してくれると
信用できる人です。
どんな人が信用されるのか、それは
会社に勤めていて、定収入がある人
つまり、もしも賃貸経営がうまくいかなくなった時、
自分のサラリーから拠出して
返済に充てられるだけの余力がある人
ということになります。
しかし実際は、
家賃収入では返済ができず、
その他の必要経費も払うことができない
というのは、
よほど物件の見立てが悪いか
全く経営努力をしない場合に限ります。
きちんと物件を選んで
取得後も真面目に努力すれば、
自分のお金を出して返済に充てなければならない
などということはほとんど起こりません。
私の場合、少なくとも毎月
家賃収入の２割以上の現金が残るので、
あとは常に満室を維持できるように
管理会社さんと綿密なコンタクトを心がけているだけです。
あとは、突発的な修繕費がかかるような事故があっても
慌てないように
現金を確保しておいたり
保険をかけてリスクに備える
などの対策をするだけですね。
というわけで、
不動産投資は本当に誰でも簡単にできるビジネスなのですが、
強いて言えば、物件を手に入れる際、
その後の命運を分ける局面が２つあります。
１つ目は、物件を探すとき。
世の中には昔から物件を持っている人がいて、
その人が物件を売って現金に変えたい
と思う時が必ずきます。
その時に、いくらで買うか、
どんな修繕が必要で、
満室を維持するにはどんな労力がいるか
を素早く見極めることが大事です。
２つ目は、融資を引くとき。
前述の通り、金融機関に信用されないと
お金を貸してもらえません。
そこで一般論を言えば、
・上場企業に勤務している
・年収1,000万円以上
・自己資金3,000万円以上
の人が有利です。
でもこれは、あくまでも一般論。
事実ではあるけれど、真実ではありません。
私のコンサル生さんは
年収360万円で、
年間240万円のキャッシュフローを得られる物件を
オーバーローンで購入しました。
いきなり年収が1.5倍になったわけですね。
このように、不動産投資で成果を出すと、
時には人生がガラリと変わるほどの
大きな可能性を手に入れることがあります。
では、どんな人が可能性を手に入れられるのか。
それは、「諦めない人」です。
もう少し踏み込んで言うと、
「望む結果をイメージし続けられる人」です。
一般的に〜〜と言われているから、
あの人に〜〜と言われたから
ということをいちいち気にしている人は
まず、人生を変えるほどの可能性など
手に入れられないのです。
「不動産投資をしたいけどお金がない」
と考えるか
「お金がないけど不動産投資をしたい」
と考えるか
の違いです。
自分の状況をどこにフォーカスするかによって
意識も行動も、そして結果も
変わってくるのです。
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