不動産投資家は毎日がプレゼンテーション
今日は年明けにLINEで連絡をとっていた
不動産会社のセールスAさんと
久しぶりに面談の機会がありました。
勤務先がその会社の近くなので
お互いに時間をつくって
喫茶店で会っていただいたのです。
私 「最近どうですかー」
Aさん「いやー、すっかり良い物件が無くなってしまって・・・」
Aさんの会社はそれほど大きくないので
頻繁に売り物件が入ってくるわけではなく、
上質な物件を吟味して仕入れ
より確実だと思えるユーザーにのみ案内して
着実に売買を成立させるという
どちらかというとベテラン対象の販売会社です。
こういう販売会社に認められるところから
不動産投資家としての活動が始まります。
逆にAさんからも
「最近はどんな活動をされていますか？」
との問いかけ。
私はさっそく
準備してきた資料をパソコンに映し出し
限られた時間の中で
最短で簡潔な説明を試みます。
１．今取り組んでいる地方物件のこと
・情報入手した経緯
・物件自体の収益性
・金融機関の評価と融資審査の進捗
・なぜその物件を買いたいと思うのか
２．太陽光設備のリース契約による利益見込み
・収益物件とは違ったメリット
・融資ではなくリースにすることの意義
・想定しているリスク
３．これから出版する本について
・自分の想いと読者のターゲット像
・読者プレゼントの物件判定ツール紹介
・出版後の活動予定
などなど。
相手の興味に合わせて深堀りしたり、
さらっと流したり。
こういう話をするとき、
実は私はとても集中しています。
それは、自分のことを話すということは
プレゼンテーションとコミュニケーションの
基本になるからです。
その１．
相手が知らないであろう用語は使わず
やさしい言葉でわかりやすく話す。
その２.
言葉のあとにビジュアルイメージを見せ
理解を深めてもらう。
その３．
相手が納得したことを確認してから
次の話題に移る。
その４．
必ず相手に意見を求める。
面談時には、特に最後の４が大事で、
「自分、頑張っています！」
「こんな良いことしています！」
とばかりアピールしても
”そんなことは他でやってくれ”
となります。
コミュニケーションで最も大事なのは
相手の意見を求めること
そして
素直に聞くこと
ですね。
これは人に好かれるためのポーズとしてではなく
本気で別の観点からの率直な意見をもらう姿勢が鉄則。
それによって
今まで気づかなかった部分が見えてくることが
あるからです。
そして
自分の話が自慢話ではなく
相手にとって
得るものがあったかどうか
これはAさんに聞いてみなければわかりませんが、
・今取り組んでいる物件とその理由
・太陽光をリース契約するメリット
・本を出版してからの相手との関わり
このいずれかがきちんと伝わっていたのなら
Aさんにとっても
「面白い話を聞いた」
と思ってもらえるのではないかと思います。
これがいわゆる
Win – Win の関係
というヤツです。
あとはAさんが
私に良い物件を探してきてくれることを待つのみ。
不動産投資は人間関係がすべて。
会っているとき
話しているとき
この瞬間を大切にし続けることが
明日につながると信じています。
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昨日のブログ
不動産投資本の出版に職人のこだわりを見た！
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不動産投資本の出版に職人のこだわりを見た！
私の本が２月８日に発売されます。
人生はじめての出版で、とてもワクワクします。
もちろん本の内容は、
初心者でもできる不動産投資の基本について。
サラリーマンだからこそできる
自己資金ゼロから圧倒的にキャッシュフローを
増やしていく手法を
惜しげもなく解説したものです。
今日はその最終原稿の確認で、出版社へ行ってきました。
既に何度も修正を加え、ほぼ完璧に仕上がっている状態なので
あとは印刷所へ入稿する前に
編集長と二人で誤字や脱字の確認をするだけでした。
ところが
編集長が準備されていた修正文字の
多いこと多いこと。
でもそれは、普通の人では気付かないくらい
細かいレベルの直しです。
ポイント１．漢字とひらがなの使い方を統一する
観る → 見る
勧める → すすめる
全て → すべて
子供 → 子ども
うかがう → 伺う
よく → 良く
客づけ → 客付け
ポイント２．漢字の送り仮名を整備する
借り入れ → 借入
切替 → 切り替え
ポイント３．字体をそろえる
数字の「2」→ 数字の「２」（全角）
漢数字の「一」 → 明朝体をゴシック体に
ポイント４．句読点を読みやすくする
読点「、」を減らす
カギカッコの中の「 。」は削除
全２２２ページにわたり、各修正箇所があるページに青い付箋をつけ、
一つずつ私に確認を求めます。
実は私も小さい頃から国語は得意な方で、
文法はほぼ完全に理解していたし、
作文問題で「何文字以内で書きなさい」という時、
必ず最後のマスで終わるように文章を調整したり
わりとどうでもいいことにこだわって楽しんでいました。
本業のサラリーマン業務の中でも、
製品カタログやキャンペーンのチラシ
記事原稿などを手がけていたので
文章の校正には
わりと自信を持っている方でした。
でもやっぱりプロは違いますねー。
私の２２２ページを、昨夜から今朝にかけて
もう何度も読み返されているのです。
そのスピードだけでも信じられない速さなのに、
修正ポイントが
もはや「そこ見る？」というレベルまでこだわって
徹底的に整合性を追求しているのです。
編集長は不動産投資の経験はありませんが、
もともと私の提出した原稿を読まれて
面白いと思って出版を決めてくれたし、
度重なる確認・修正を通じて
すっかり不動産投資に詳しくなりました。
これが出版社の醍醐味なのでしょうか。
編集に携わる方は、いろいろな方面の知識が増えていきますね。
でも、今日もっとも印象に残ったことは
編集長のさりげない一言。
「作り手が一番わかっていないといけないから」
筆者・作者ではなく
作り手＝編集者。
世の中に送り出してお金をいただく限り
そこに最大級の責任と誇りを見出しています。
出版というのは、ある意味「職人」の領域なのですね。
もはや編集長は私の大切な戦友であり、心からの敬意を表します。
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昨日のブログ
不動産投資家の弱味を暴露します
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不動産投資家の弱味を暴露します
今日はコンサルティングの仕事をより幅広くするため
インターネット系の専門家に話を聞く機会がありました。
その方との出会いは、
「不動産投資」「自己資金」などの
キーワード検索で私のブログを発見し、
そこから興味を持ってアプローチしていただいたことがきっかけです。
その方に私の不動産投資活動について簡単に説明し、
強化したい部分について言及しました。
実は、私は
インターネットの作業が苦手
なのです。
ホームページを作ったり
昔はアフィリエイトなどにも挑戦してみましたが、
とにかく
HTML とか サーバーとか
ドメインとかSEO対策とか
そういったことを教わり、とりあえず自分なりに調べてトライするのですが、
毎回あらゆる局面でつまずきます。
マニュアルがWindows前提だと、私のMacでは対応していない
ということが後になってわかったり、
操作方法の用語のほぼ全てにひっかかるので
とにかく時間がかかります。
このブログも、実は最低限のやり方を教えてもらって、
ひたすら内容を有益なものにすることだけに集中して
なんとか毎日書けている次第です。
ずるい言い方をすると、
私は小さい頃から文系なので
数字とか記号、図形などからずっと逃げてきました。
それでも不動産投資で実績を出すことができています。笑
不思議なことに
私の周りの不動産投資家は
理系出身の方が多く
ロジカルな話を好む印象があります。
不動産会社の方とお話ししても、
いくつもの専門用語がズラーッと並ぶ
１０年以上分の損益シミュレーションを見せられて
「ここの比率が何％だから見込みがありますよ」
などと説明されると
何となく理解したつもりになるけれど、
本当の意味がわかっていなかったりします。
（今はさすがにわからないことはありませんし、
そのシミューション通りになることも
実はほとんどありません）
そういうわけで、
インターネット専門会社の人と話をすると
「こんなこともわかっていないのですが・・・」
と言わざるを得ないのです。
ところがその担当者さんは
「そう言ってもらえると親近感がわきます」
と言って下さいました。
そうか、
苦手なことを正直に話すと
逆に好感を持ってもらえることもあるんだな、
と気付きました。
かえってその方が、専門分野の方にとっては
やりがいがあり、足りない部分を補ってあげようという
気持ちが働いてくれるのかもしれない
と感じた次第です。
ある一つの分野で成功していても
その人が何でも完璧にできるわけではありません。
無理に見栄をはることなく
ありのままの自分をさらけ出すことによって
信頼感を得らえるものだ
ということを痛感し
かなり気持ちがラクになりました。
苦手なものは誰にでもあるので
それを理解し合って助け合うのも
有効なコミュニケーションになりますね。
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昨日のブログ
太陽光に投資する新しいスタイルとは？
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太陽光に投資する新しいスタイルとは？
２０１５年から売電価格が２７円／kWhになり、もはや投資案件として魅力が無くなったと言われている太陽光発電設備。
これから購入するならば、
利益を圧縮するための減価償却として
計上できる分
くらいでしょう。
と多くの投資家が言っています。
収益不動産のように
設備費用をローンで借りて
売電で返済しながら
キャッシュローを得る
というのは
売電価格が３２円／kWh
だった２０１４年までがギリギリ
というケースがほとんどです。
しかしながら、
諦めの悪い私は
太陽光設備をリースで利用するという
新しい「収益確保スキーム」を発見しました。
今回の案件は茨城県那珂市。
4,235㎡の敷地に290Wのパネルを1,056枚設置し、
合計出力306.24kW
という、わりとビッグサイズの高圧システムです。
売価は１.５億円。
この太陽光設備は２０１３年７月から連系され
売電価格 ４３.２円（税込）！
利回りは１０.２２％
年間でおよそ１,６００万円の売電となる見込みです。
この太陽光設備をリース契約することにより
リース期間：１５年
リース月額：１０５万円
年額：１,２６３万円
保険料：６０万円
管理費：６０万円
税 金：５０万円
これらすべての経費を差し引くと
１,６００万円ー１,４３３万円＝１６７万円
月額で１３.９万円
になります。
本来ならば１.５億円の物件で
月額たったの１３.９万円のキャッシュフロー
なんて、少なすぎてやりません。
せめて月収２５万円（年間３００万円）は無いと
収益物件としては効率が悪いと判断します。
しかし！
ここからが「新スキーム」。
よく考えてみてください。
リースということは
融資ではない
つまり
負債にはならない
のです。
さらに
頭金もいらない
のです。
つまり、
太陽光をリース契約すれば
自己資金ゼロ円で
月収１３.９万円の純増
になります。
これは売電価格が４３.２円の中古品（３年落ち）
ということもあり、
新設の場合のリース期間が１５年のところ
今回は１３年。
そして１３年後には、
残存簿価（約２,２００万円）を
さらに２年間の分割支払いで買い取るため、
結局は１３年＋２年＝１５年の期間になります。
東京電力の買電確約期間は２０年なので
３年落ちの中古は１７年残っています。
ですので、１５年の支払いが終わった後は
あと２年、
売電収入 約１,０００万円を受け取れます。
その後は出力効果もぐっと下がり、
買電価格も下がると思いますが、
発電し続ける限りは大きな収入になります。
太陽光は空室のない賃貸物件と同じ。
常に満室率１００％
もしくは天候条件がよければ
１００％以上になることも望めます。
リースによって負債を背負わず
着実に月収を増やしていく
このスキームは
これから太陽光の中古が出てくれば
しばらく流行するかもしれませんね。
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昨日のブログ
不動産投資家は、急いだ方がいい？
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不動産投資家は、急いだ方がいい？
収益不動産を探している人が、不動産会社を訪ねた時のNGワードは
「急いでいませんので」
という言葉です。
自分の希望や資産背景などを話し、
次に良い物件があったら案内してほしい、と
お願いする時です。
忙しい不動産会社の方にお願いをするのですから
こちらとしては気を使って
「急がないのでお時間のある時に」
と言いたくなってしまう気持ちもわかります。
しかしながら、収益物件に関しては
そんな風に遠慮をしていると
ずっと自分の分が回ってきません。
なぜなら、物件を欲しい投資家は
山ほどいるからです。
Amazon.comで不動産投資の本を検索すると
４,４０３件ヒットします。
それだけ不動産投資は多くの人にとって関心があり
そういった本を読みながら実にたくさんの人が
物件を探しているのです。
こんな不動産市場は当然ながら
「売り手市場」
になっています。
物件がどんどん高騰して
利回りが下がっている現状からしても
売りたい人より
買いたい人の方が
圧倒的に多い
ということが顕著にみられます。
この状態で不動産会社としては
まず収益物件を探すのにひと苦労、
そしてやっと見つけた物件は
あっという間に売れてしまいます。
そうなると必然的に
「今すぐ買いたい、買わなければならない」
という人を優先的に
案内したくなります。
悩んだりしているうちに
他の投資家・他の不動産会社に
買われてしまうからです。
ある意味
不動産会社も
客を選ぶ
というスタンスにならざるを得ません
私たち不動産投資家は
たとえ不動産会社のセールスさんが
どんなに低姿勢であっても
実は投資家を選んでいる
という事実を理解すべきですね。
ですので、少しでも物件を紹介してもらえそうな可能性があったら
「いつ返事をもらえるのか」
「いつ進展がわかるのか」
を常に確認するようにして
相手を追い込んでいく方が良いです。
ただし、既に有効な関係ができていて
自分のことをよく理解してくれている
という手応えを感じられるほど
懇意な相手であるならば、
信じて待つ
というのも一つの手だし
相手に信頼感を与える
という意味では
良い場合もあります。
その際にも
だいたいどのくらい待てば返事があるのか
くらいは事前に確認しておくべきです。
私はこれでも小心者で
電話をかけるとうるさがられるかもしれない
と思う時があります。
そんな時には
LINEメッセージ
を送ってワンクッションをおくようにしています。
LINEやメールであれば
相手が時間のある時に読めば良いし、
考えてから返信するゆとりがあるからです。
不動産会社さんとのやりとりには
人間関係・社会での仕事の進め方の
基本があります。
相手のことを思いやりつつ
自分の要望をはっきりと伝えること
この繰り返しが
やがて身を結ぶのです。
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昨日のブログ
物件購入時は管理費を見直すチャンス！
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物件購入時は管理費を見直すチャンス！
中古の収益不動産を購入する時、管理会社もそのまま引き継ぐことが一番簡単なのですが、実は管理会社というのは
「賃貸経営にとって最も重要なパートナー」
になりますので、決してあなどってはいけません。
購入しようとしている物件に空室がある場合には、管理会社の実力が伴っていないことが原因となっているケースがあります。
管理会社にもいろいろな考え方があり、
必ずしも全室満室でないとまずい、と
すべての管理会社が思っているわけではないのです。
賃貸物件のオーナーは、私たちサラリーマンよりも、地主系・遺産相続系の方が圧倒的に多いため、特にガツガツと満室にむけて躍起にならなくても問題にならないのです。
彼らはたくさんのローンを背負っているわけではないし、
相続税対策として物件を建てたり所有したりしている都合上、
その目的は「減価償却」にあります。
つまり、あまり利益を出さずに、建物にかけた経費を計上することで利益を減らし、
所得税を少なくしよう、という意図を持っています。
そんな大家さんが顧客に多い賃貸管理会社は、
家賃の取り立てをしっかり行い、
何かトラブルや修繕の必要が起きたら
現場に出向いて対応する
ということがちゃんとできれば
仕事が成り立ってしまうのです。
これに加え、
入居者募集をしっかりやってくれるところは
マイソクと言われる広告（物件の案内資料）をつくり、
インターネット等で募集をかけ
店頭に来られたお客様を物件の現地まで案内しなければなりません。
これは結構な手間がかかります。
ですので、オーナー側はこの業務・サポートを含めて
家賃１〜２ヶ分の仲介手数料
を支払います。
この仲介手数料がいくらになるのか
も確認しながら、
どのくらいやる気があるのか
実力があるのかを
実績と会話の中で、
見極めていくことが一つの対策になります。
しかしこの「仲介手数料」は
あくまでも退去があり、その先に入居者を入れないと
発生しないものです。
一方、「管理料」といって
家賃を入居者から預かってオーナーに送金する
建物の掃除やメンテナンス等の維持管理
のためにいただく料金の方が、
金額の大小に関わらず安定的に入ってきます。
この「管理料」は、
家賃収入の３％〜５％。
例えば年間家賃収入が１,０００万円であれば
３０万円〜５０万円くらいの幅になります。
そしてここが一番ファジーなところで
ぜひ確認した方が良いポイントなのです。
管理料は家賃収入の何％か
管理料に含まれる業務は具体的にどんな内容か
を合わせてしっかり確認すべきです。
物件を見に行った時にはなおさら
直接、近隣の管理会社を複数訪問しましょう。
そして
・仲介手数料と客付けに対する実力、やる気
・管理料の割合と業務内容
この２点につき、
できるだけ相見積もりをとって
一番納得できる料金のところを選ぶことが賢明です。
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昨日のブログ
検討段階から味わえる地方物件のメリットとは？
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検討段階から味わえる地方物件のメリットとは？
今日は久しぶりに地方の物件を視察に行きました。
地方といっても名古屋ですから、かなり都会です。
融資対象のエリアを
「１都３県・名古屋・大阪」
と区切っている金融機関もあることから
名古屋エリアはある意味１都３県と大阪に
肩を並べる需要のエリアと言えるでしょう。
東京から名古屋までは新幹線で約１時間40分。
あっという間です。
お昼過ぎに到着する予定なので
数ある駅弁の中からお気に入りの「柿の葉すし」をピックアップし
新幹線の中でゆったりといただきます。
駅に到着すると、改札口を出てすぐのロータリーで
レンタカーを準備したセールスさんが
私を待っていてくれました。
うーん、これだけでもすでに１都３県より待遇の良い
ちょっとVIP的な気分になりました。
販売会社も東京にあるので、
私が指定した時間よりも少し早く現地に到着し、
レンタカーを手配して駅の出口で出迎えてくれるのです。
fが全国どこであってもこのようにされるのですから
不動産会社のセールスさんも大したものです。
こんな出来事を皮切りに、地方物件を視察する時のメリットを３つ、挙げてみます。
１．家族のためにお土産を買って帰ることができる。
私が名古屋に行く、というと、娘と家内が
「ういろう、よろしくね。」と言ってきました。
彼女たちの大のお気に入りだそうです。
それから味噌煮込みうどんの半生パックと
名古屋八丁味噌まんじゅうも追加で買っておきました。
こうやって家族の楽しみに貢献すると、
より一層、不動産投資活動を応援してくれます。
２．セールスさんと密な情報交換ができる。
現場まで車で３０分くらいかかるので
その間は運転してくれるセールスさんと世間話をします。
普段のビジネストークではなかなか聞くことのない
家庭内の込み入った話や
次のビジネスにつながる貴重な情報を聞くことができます。
それでまた一層コミュニケーションで深まります。
３．その土地の美味しいものが食べられる。
物件を見て回った後、管理会社も訪問して、
最後に
「お食事でも」
ということで、
当然ながら地元の名物を探します。
今回のメニューは「鰻のひつまぶし」。
最近はすっかり鰻も高価になってなかなか食べる機会がなくなりましたが、
こんな時には躊躇せず、食べることができて幸せです。
お土産を買ったり会話をしたり、食事をしたりと
特に物件を見に行かなくてもできことばかりではありますが、
要は考え方次第。
すでに良いことが始まっている
今日も充実した一日にできた
というプラス思考が大切なのです。
そして肝心の物件は、
閑静な住宅地でとても良い環境にあり、
写真で見たよりもずっとキレイでした。
このままスムーズに契約までいくことを
願うばかりです。
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昨日のブログ
不動産投資をすると「伝える力」が磨かれる
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不動産投資をすると「伝える力」が磨かれる
私がサラリーマンとして最後の仕事をする時期がやってきました。
今からちょうと５年前、デジタルカメラ市場が飽和し始めていた時に
世の中の流れに逆らうようにして、高級・高品位・高価格のカメラを
企画・投入しました。
当時は社内にもほとんど味方がおらず
「こんな高いカメラ、売れるわけがない」
「マニアに向けたニッチな商品」
「在庫のヤマになるだけだ」
とネガティヴ感に溢れた反応ばかりでしたが、
実はこういうカメラを望んでいたお客様が
予想以上にたくさんいて
それまでの
いかに安いか
いかに小さいか
いかにカンタンか
だけで価値が決められていた風潮に
一石を投じることになりました。
その年の日経BJヒット商品番付にもランクインしたのです。
良いものの価値を説明すればわかってくれる人がいる
長く持ち続けることに価値を見出す人がいる
高価格であることは、信頼感につながる
ということを
肌で体感しました。
当時は世界各国でプレゼンをしてまわり、
その度に
新しい商品に対して
保守的な反応や
否定的な意見を浴びせられたりしました。
言葉が通じなくても
揺るぎない想いとボディランゲージで
突破した時もありました。
そんな時こそ
「伝える力」
がいかに重要か
を痛感します。
あれから５年。
今ではすっかり商品の信頼性・ブランド力も上がり
かつての冷たい反応を覚えている人は
ほぼいません。
でも、それでいいのです。
時代は、たった５年で大きく変わります。
５年前には、全く思いもしなかった景色が見えています。
私のサラリーマンとしての美学は
誰もできないことを始め
誰でもできるようにすること
今はもう、私がいなくても
スタート時の何十倍も
商品の価値が伝えられるようになりました。
そのことに充実感と達成感を
今、一人で噛みしめています。
何か新しいことを始めるとき
大抵は多くの人に反対されます。
でも、自分が信じた道を
丁寧に伝え続けることで
少しずつでも味方が増えていくものです。
諦めたらそこで終わり。
諦めることが一番カンタン。
諦めればラクになれる。
何度もそう思うことがありましたが、
それでは何も変わりません。
自分が信じられるものを見つけた時
それにどこまでのめり込むことができるか
ここが肝心です。
自分が心底から信じているものは
きちんと伝えることによって
他人にも理解してもらえます。
このことを繰り返し継続することが
ビジネスの基本だと思います。
不動産投資では、
自分のビジョンをしっかりと伝えていけば
販売会社
管理会社
設備業者
金融機関
投資仲間
みんなが味方になってくれます。
不動産賃貸業は、確実に「チームワーク」が命運を分けます。
自分が信じること、正しいと思うことを
常に
伝え続けること
が大切です。
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昨日のブログ
不動産投資活動は単純作業なのか？
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不動産投資活動は単純作業なのか？
今日は本業の会社で、久しぶりにある大きなイベントの準備をしています。
日頃はセールスをやっている社員も、みんなイベントの準備に駆り出され、資料を梱包したり、機材をセッティングするなど、いつもと違った単純・単調な作業を黙々とこなします。
単純作業とはいえ、不慣れなことは時間がかかるもの。
私のグループは
オリジナル封筒に製品のパンフレットやお土産を入れてシールを貼る
ことがタスクでした。
ダンボール箱から封筒を取り出す
封筒の口を開ける
資料を揃えて入れる
シールを貼る
仕上がったものを段ボールに詰める
この作業を二手に分かれて行い
合計１，０００セットつくります。
このような単純作業において、
二種類のタイプ
がいることに気づきました。
１つは、
とにかく単純作業を黙々とこなし、早く終わらせたい、
でもまだまだ時間がかかるから
どうせなら楽しくやりたい
と思うタイプ。
もう１つは、
どうすれば短い時間で終えることができるか
ひたすら考えながら作業するタイプ
もちろん後者の方が仕事をする上では「優秀」なタイプで、
早く大きな結果を得られるようになっています。
しかしこれは、
実は学校ではあまりストレートに教えられないことなのですね。
もしかしたら今の時代はディスカッションの時間が多く取られているようですから、
中にはこういうことをみんなで考えたりする授業があるかもしれませんが。
私は学生時代、
受験勉強を通じて
このことに気づきました。
どうすれば早くこの単語を覚えられるか
どうすればこの問題を時間内に解けるのか
どうすれば短時間で勉強を終わらせる
（＝必要なことを理解する）
ことができるのか。
こんなことばかり考えるようにしていました。
すると、例えば
無駄に問題の量が多かったりしたら無視するし、
自分にとって何が必要かを理解して
自分が必要だ、と思ったことを徹底的にやる
これによって
だいたい満足・納得できる結果を得られます。
単純作業の中にこそ、頭を使う余地がある
そして頭を使うことによって
時間を短縮し、大きな結果を得られる
つまり、効率化が図れる
ということですね。
たった数時間の単純作業においても
実行する人によって大きな差が出ることを目の当たりにしました。
無理にこじつけるわけではありませんが、
不動産投資活動も、実はかなりの部分が
単純作業です。
結果を出すまでに、その単純作業
物件を探して
不動産会社にアプローチして
収益性を検証して
融資を引いて
決済する
これは多くの仕事の種類の中でも
非常にシンプルで、
誰にでもできることです。
しかし、そこに頭を使って
どうすれば最も大きな効果を
短時間で得られることができるのか
これを考えていかないと
いつまでも結果が出ないがいろんな人に出会えて勉強になった
というくらいの成果しかなく、
目に見える結果としての収益
が遠のいていくのです。
こんな単純作業をナメずにきっちりやりきることによって
また不動産活動も抜かりなくやっていきたい
そんな風に気を引き締めた一日でした。
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昨日のブログ
Air bnb 世界の人気ランキングで大阪がダントツ１位！
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Air bnb 世界の人気ランキングで大阪がダントツ１位！
旅行客と空き部屋のマッチングサイト、つまり海外からの個別宿泊予約システムを運営するアメリカ・カリフォルニアのAir bnb（エアービアンビー）は１月８日、
「２０１６年に訪れるべき１６の地域」
を発表しました。（2016.1.11付 全国賃貸住宅新聞より）
ランキングは、２０１５年に同サイトを利用した約４,０００万人の旅行パターンを分析。
前年から増加した宿泊者数を「成長率」で表し、順位付けしたもの。
そこで世界１位になったのが、
大阪市中央区。
その成長率たるや、
なんと７,０００％だそうです。
２位がタイのバンコク・バンランプーで、
１,２３０％ですから
２位と大きく差をつけての堂々トップですね。
３位はマレーシア・クララルンプール
４位はフランス・ボルドー
５位 ギリシャ・アテネ
というように、世界の超有名人気地域でさえ
足元にも及びません。
大阪府は４月から一部地域を除いて民泊を解禁することになっています。
そこへきてこのレポートの結果を受け
今後ますます外国人の旅行客から注目が集まるのでしょうね。
ブームというのは恐ろしいですから、一時的に宿泊施設が逼迫すること間違い無し。
空前の「民泊」チャンスと言っていいでしょう。
民泊だけでなく、これで大阪の街はインバウンド需要でまた大きく盛り上がることでしょう。
しかしながら、
オーナーとして民泊事業を始めるには
それなりの覚悟が必要です。
部屋の設備や管理を宿泊者向けに充実させなければならないし、
外国人向けの案内も準備しなければなりません。
文化の異なる外国人が夜中に騒いだりして近隣住民とトラブルになるなど、
これまでも運営面で様々なトラブルがありました。
そもそも「民泊」という
自分が所有する部屋に旅行者を泊めるというスタイルが
「旅館業法」に定められておらず、違法かどうかの解釈も
グレーなまま議論が行われてきました。
しかしここへ来て年々増加する外国人旅行客の受け入れ先を
確保しなければならないニーズが増え、
まさに猫の手ならぬ人の家も借りたいほどになり、
行政が独自に「民泊」を規定し、正式な商売として認める動きになっています。
そしてこの民泊需要の動きを受けて、
新築アパートの開発・販売で目覚ましい勢いで業績を伸ばしてきた
シノケングループが
今度は「民泊対応型マンション」を売り出すそうです。
そのための開発用地を確保し、
各行政区における条例制定に伴って、
民泊として活用・運用していくそうです。
さすがシノケンさん。
民泊対応型ということは、間取りや使い勝手だけでなく、もちろんグループ会社での管理も行っていこうということなのでしょうね。
賃貸のスタイルがどんどん変わって来ています。
民泊は、やれば必ず儲かる、というものではありません。
やるならとことんやる
やらないなら別の道を探す
いずれにしろ徹底的にプロフェッショナルとして
事業に取り組むことが大切です。
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サラリーマンと個人起業家は、どっちが孤独なのか？
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サラリーマンと個人起業家は、どっちが孤独なのか？
３月で会社を辞めることにしたので、今は残りの期間をゆったりと過ごす時期を迎えています。
しかしながら職場では相変わらず多忙を極めており、
活気というのか、
みんなの一生懸命な仕事ぶりが
絶え間なく目に入ってきます。
私はすでに退職がオープンになっていることもあり、
社内機密が満載の会議や、
来期の販売計画を立案するメンバーには加わることができません。
当然ながら忙しい集団の中には入らず、
時々荷物を運ぶのを手伝ったり、
デスクでパソコンをいじりながら情報をチェックしている感じです。
私が退職することについて、初めて聞いた周りの仲間は
おしなべて驚きの様子でしたが、
共通して２タイプの反応がありました。
Aパターン
「とても残念ですが、これからの人生を応援します。」
→本当に残念と思ってくれているかどうかはわかりませんが、
現状では若者も含め、ほとんどのメンバーと
良い人間関係を築けていると思うので、
相手も私の将来を考え、拍手で送ってくれる、という印象。
Bパターン
「驚きました。やはり次のことを考える年齢なのでしょうか。自分も焦りを感じます。」
→これは同期やほぼ同年代の人々に多いのですが、かなりの確率で、
「自分もこのままではいけない」
と思っているのだけれど、この会社も世の中の平均からすれば
かなり恵まれた環境だと知っているので、
わざわざ４０代後半になってから
働き慣れた職場を離れるなんて
勇気も自信もない、といった感じ。
そして一様にして言葉にされるのが
「起業するなんてスゴイ！」
というセリフです。
起業といえば起業なのですが、
少なくとも今私が手がけている仕事のほとんどは
不動産賃貸業。
社員を使うわけでもなし、新しい顧客を開拓して
ビジネス領域を広めつつ、売り上げを作っていこう
という種類のものでも（今のところ）ありません。
もちろん、ラクちんなわけではありませんが、
他の多くの労働に比べれば、ずっと安定した、時間も自由になる仕事です。
そいうことなので、
「起業なんてスゴイ」
と言われても、ピンと来ないのです。
それよりも、
「お前、今から独立するなんて、本当に大丈夫か？」
と言われると思ったのに、
今のところ誰一人として
この言葉を発した人はいません。
長年勤めてきた会社を辞めるということは、
当然ながら勇気のいることですし、
これまでの”思い入れ”や感謝の気持ちも持っています。
でも、いざ退職を決意して
自分が長い間 活躍したはずの職場にいると、
どこか「他人事」のような空気が流れているのを感じます。
では、辞めなければこの空気は感じなかったのか、
というと、実はそうでもありません。
所詮、サラリーマンの”同志”というのは、
会社の傘の下にたまたま集まった人なのです。
それは悪いことじゃないと思うけど、
あえて悪い言い方をすれば、
目の前の人が何をしていようと、どんな生活をしていようと
関係も、関心もないのです。
一方、個人起業家の集まりに参加すると、
皆さん強烈な興味を持って、お互いに関わろうとします。
それは逆にいえば、
努力をしないと仲間ができないからですね。
でもその中から
自分の未来を大きく変える出会いもあるのです。
サラリーマンと個人起業家、
どちらの方が孤独なのでしょうか。
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不動産投資活動を振り返ると新しい発見がある。
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不動産投資活動を振り返ると新しい発見がある。
もうすぐ私の本が出版されます。今はその準備の真っ只中で、この二日間は最終原稿の「ゲラ」を自宅でずっとチェックしていました。全２２６ページの原稿を２回に渡って注意深く読み直し、細かい言葉遣いや文脈の流れを確認して、赤ペンで修正を入れるという作業です。
読者の対象としているのは、これから不動産投資を始めたい、でもどうやって準備して良いかわからない、という方。私のように家庭をもつサラリーマンで、家族の幸せのためにもっと時間と家計にゆとりを持たせたいと願う方々です。
日頃サラリーマンをしていると、どうしても仕事関係中心の人脈・話題が多く、そこから一歩広い社会を見て、自分の考えと責任で事業を起こしたい、という発想は「憧れ」の域を出ません。
なんとなく不動産投資に興味はあるけれど、ノウハウも自己資金もなく、「難しそう」「どうせ自分なんて無理」と思うのが普通です。先日の起業家が集まるパーティーでも、私が不動産投資で実績を出していることに対し、「うらやましい」といった表現から関わっていただいて、「実はとても興味があるんですが、どうしていいかわからないんです」と率直な思いを寄せてくれる人が多いです。
そんな方々は、実はたくさんいるんだな、と感じます。でも知り合いや近親者がやっているのを見ない限り、あまり実感を持てる種類のものでもないのかもしれません。
そういった方々に、不動産投資は誰でも始められ、しっかりと基礎を押さえればかなりの確率で成功できますよ、ということを、できる限りやさしい言葉を使って解説し、不動産投資へのハードルを下げることを目標に、本を書きました。
その目的を念頭に、自分が書いた原稿を読み直すと、この数年間、実にいろいろな失敗や挫折を繰り返しながら、今日の実績を手にしていることをつくづく思い知らされます。ほぼ毎日不動産投資のことを考え、実行し続けることで、ようやく実を結んだ形になっています。
決して始めからうまくいったわけではなく、わからないこと、思うようにいかないことの連続だったけれど、諦めない気持ちが次の解決策へとつながりました。
そしてそれを本という形で世の中に出し、共感や可能性を感じた人がもっと効率良く不動産の世界で成果を挙げられ、仲間を増やしていければいいな、と自然に思うようになりました。
きっと誰の本を読んでも同じようなことを書いてあるのでしょうけれど、いろんな人の言葉・表現に触れることで、より理解も深まってくると思います。
もう一つ、本の内容を確認しながら痛感したのは、この業界も、市況の変化がものすごく早いということです。
私が３棟の物件すべてに適用した消費税還付のスキームを、できるだけわかりやすく伝えようと、昨年秋から文章を熟考し、顧問税理士に内容を確認して仕上げました。ところが年が明けて最終確認をしている今では、年末に税制改正が発表され、そのスキームがこの４月から適用できなくなってしまいました。そうなると、私が記載した消費税還付の内容は単なる過去の参考事例にすぎないため、今回の本からは削除せざるを得ない状況になってしまいました。
物件の利回りも、昨年と今年では大きく違ってきますので、探し方・考え方も柔軟に対応していかなければなりません。
つまるところ、不動産投資も他の事業と同じく、目標・目的設定が最初にありきで、あとは時代の流れと計画性を見極めながら、その時期・自分に合った最適な手法を見出していくことが基本です。
本の出版によってこれまでの自分を振り返るきっかけがあると、はじめた当時の自分の目標・目的が今もなお変わらず、想いだけは強く持ち続けていたことを再確認できます。そして人に伝えようとすることで、より正確に事実を把握し、未来につなげるにはどうすればよいか、を真剣に考える自分がいます。
人に伝えようとすることが最高の学びになる
という言葉を改めてかみしめ、この機会を与えてくれた多くの関係者に感謝しながら、校了を終えた原稿を出版社に返送しました。
あとは２月の発売を待つばかりです。
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不動産投資家としての自分の使命とは？
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不動産投資家としての自分の使命とは？
会社に所属していると、どうしても職場の関係者を中心に人脈が構築されてしまいます。
それはそれで良い面もあるのですが、不動産投資やさまざまなネットビジネス、セミナー活動をしている私には、職場とは全く違う環境で仕事をし、一般の会社員とは異なる生き方を選んだ人から刺激を受けることがとても多いです。
昨日は転売で成功し、指導者のステイタスを築いた方とお話ししました。
転売については私もまだ勉強中なので、大いなる実績を残し続けている人に
素朴な疑問を投げかけてみました。
「すでに十分な実績を挙げているのに、自分のノウハウを提供するためにわざわざ労力をかけるのはなぜですか？」
その方はシンプルに答えます。
「それが自分の使命だからです。」
私「使命といっても、誰かから命じられたわけではないですよね。
その使命感が湧き上がる理由はなんでしょうか？」
講師「この世界で自分だけ成功しても、何も面白いことはないのです。
だから自分と同じことができる仲間を増やし、共に人生を楽しみたいのです。」
なるほどー。
インターネットの世界では、年収何億とか、月収何百万円とか
いかにも簡単に稼げるような謳い文句をよく目にしますが、
実はその「簡単さ」を手にするまでには
相当の努力が必要です。
現在成功している人々は、
確かに今は簡単にできることでも
そのレベルに至るまでには
歯を食いしばって乗り越えてきたことが必ずあります。
そこを応援して、新たに自分の仲間を増やそうという思想は
どうやら多くの個人企業家に共通のマインドのようです。
苦労されてきた起業家ほど、
「お金を稼ぐ」という行為の次に、
または併行して
「仲間を増やす」という考えを持つ人が非常に多いと感じます。
そして今日は、
ビジネス界のベストセラーでもある
スティーブン・R・コヴィー博士の
「７つの習慣」
を実践するファシリテーター養成講座の
キックオフ会に参加しました。
そこにも多くの「起業家」「代表取締役」という肩書きを持った人々が
３０名以上参加され、
ご自身の目標についての自己紹介で
「一人で悩む人を救いたい」
「社会に貢献したい」
「人々の役に立ちたい」
と熱く語る人々が次々に登場しました。
職場環境から一歩外に出ると、
実に多くの「社会人」がいることに気づかされ、
自然に視野が広がっていきます。
このように高い志を持った人々と出会うことで
改めて自分の目標を確認します。
〜不動産投資を通じて
家族を守りたいと願うお父さんを応援する〜
手段は何であれ、
まだ知らない人に、自分の知見を伝え
世の中に貢献する
それは個人起業家の成長を支える
一つの重要なマインドなのです。
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管理会社との協力で、またまた満室に成功！
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管理会社との協力で、またまた満室に成功！
昨日に引き続き、良い知らせが飛び込んできました。
昨年の１１月２３日、満室になった直後にまた他の部屋が空いてしまった物件があります。
その時のブログ↓はこちら。
またまた空室が出てしまいました
ファミリータイプだったので、ワンルームよりも現状回復費が高く
入居する方も時間をかけて慎重に選ぶため、
そうそうすぐには埋まらないと思っていました。
でも、１２月１９日に退去があり、
１月９日にリフォーム完了
そのリフォームを待たずに
申し込みが入ったのです。
その物件は駅から徒歩２０分と、
それほど競争力があるわけではなく、
一昨年は７ヶ月も空室が続いたので
客付けに相当苦労しました。
家賃も10,000円下げていました。
でも今の時期は賃貸需要のトップシーズンでもあることから
思い切って募集家賃を5,000円上げてチャレンジしたい
と管理会社さんに相談し、値上げの家賃設定で募集をかけました。
そうして、１１月に引き続き、
今回もあまり期間を置かずに再び入居者が決まったのは
他ならぬ私と管理会社のチームワーク、
正しくは営業さんの意識のおかげです。
しかし、ここで一つ問題が発生。
オーナーは管理会社さんが新しい入居契約を取った際、
「広告費」と言われる「仲介手数料」をお支払いします。
それが普段は
「家賃の１ヶ月分相当」
のところ、
前回の空室を埋めてもらう時に
特別に
「２ヶ月分」
支払うことにして、
その分、セールスさんの優先順位を上げてもらうようにして
結果的にうまくいきました。
しかしながら、今回は繁忙期ですので
通常通り１ヶ月分で・・・
と思ったのですが、
管理会社さんの方では
前回と同じく
２ヶ月分もらえるもの
と思い込み、その条件で進めていました。
１ヶ月分の家賃は111,000円ですので、
この差は結構大きいです。
私は 「前回 だけ 特別」
管理会社は 「前回 から 変更」
お互いの認識ちがいです。
こういったコミュニケーションのすれ違いは
管理会社さんとの間で時々起こりがちです。
そういう時の対処方法として大切なのは
決して怒ったり怒鳴ったりしないことです。
こちらの事情
・１ヶ月分の仲介手数料が高額なこと
・続けざまに退去があり、収支に大きなインパクトがあること
・前回は当方で１ヶ月分多く負担したことも収益上はマイナス
管理会社の事情
・入居者には（管理会社負担で）家賃を１ヶ月無料にする、と話してしまった
・この特典をやめると、契約を撤回されてしまうかもしれない。
このようにお互いの事情を丁寧に説明し
理解し合うことに務めました。
管理会社はビジネスパートナーですから
どちらかがお客さんではないし、
共に歩み寄りながら前に進めていくことも必要です。
この点も含めながら何度か電話のやりとりをした結果、
先方から
・仲介手数料を２ヶ月分ではなく、１．５ヶ月分に。
そうすれば
・入居者さんへの特典（家賃１ヶ月無料）はそのままで、
・管理会社の仲介手数料を０.5ヶ月分に減らす
との提案をいただきました。
こうなると
オーナーの私も同じく
プラス0.5ヶ月分の負担で済みます。
この提案で、了承しました。
もしかしたらこちらの要望だけを強く申し入れて
押し通すこともできたかもしれませんが、
伝わらなかったのはお互いの責任であり、
これからも長い付き合いになるので、決して得策ではありません。
このように、マイナス分を折半できたことで
痛み分け
となりました。
そしてこれからは
募集条件をきちんと文字に残しておくことが大事
とお互いに認識し、
次に備えていけると思います。
良い関係で成約を維持できて、ホッとしました。
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昨日のブログ
管理会社との関係が実を結ぶ不動産投資
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管理会社との関係が実を結ぶ不動産投資
管理会社さんから１月分の家賃明細書が送られてくる時期になりました。
自分の所有物件のうちの一つ、空室に頭を悩ませているマンションの
１月分明細がメールで届き、それを開くと
９室あった空室が６室に。
つまり、この年末年始の間に
３室が成約されていました。
普段は入居申し込みが決まった時点で
すぐに連絡がくるのですが、
この時期は年末ギリギリで、
管理会社さんの方も忙しかったのと
こちらに気を遣っての「ノー連絡」。
それでも家賃設定や広告費が変わるわけでもなく、
身元もしっかりしている入居者さんばかりなので
実際には連絡不要でした。
そして、年末の最終日まで頑張ってくださり、
契約にこぎつけて新年を迎えた。
そんな部屋が
３室もありました。
これまでは１ヶ月に１部屋決まればいい方だったのに
さすが繁忙期の始まりを感じさせてくれますね。
そして、それよりも何よりも
これまでなかなか入居が決まらない中
モデルルーム調に家具を入れたり、
追い炊き機能やカラーモニター付きドアホン、
インターネット無料契約やCATVなど
管理会社さんから「必要だ」と言われたものは全て揃え、
管理会社さん自らも
ガスコンロやLED照明を契約特典に付けてくれて
まさに二人三脚で物件の価値を高めて来ました。
この時期の様子は↓こちらのブログで
空室を埋めるのに苦労しています
それでもなかなか決まらないので
こちらとしても「これ以上やりようがない」
と考えあぐねていたところ、
その管理会社の社長さんは
「２月までに満室にならなかったら
ウチが家賃を入れます」
とまで言ってくれました。
この社長の本気ぶりが、
年末に立て続けに３部屋を決めてくれたのだと思います。
あとは満室になる日を待つのみ。
きっと近いうちに実現してくれると思います。
今回、何も連絡がなくて３室の成約を知ったとき
「不労所得」という言葉が頭をよぎりました。
自分はこの期間、何もしていないのに いきなり
３部屋分＝２１万円の月収が増えてしまったのです。
世の中の不動産賃貸業は、この瞬間をさして
「不労所得」と表現されるのかな
と思いました。
でも冷静に考えて、今日のこの日を獲得するために
これまでどれほど努力を積み重ねてきたことか
何度、管理会社さんと打ち合わせして、一緒に準備して
頭を悩ませ続けてきたか
それを思うと、
十分に労働した成果なんじゃないかな
なんて思ったりもします。
それでも、いずれにしろ
管理会社さんの頑張りのおかげで
年始の第一報をとてもHappyな気持ちで受け取ることができました。
今年はきっと良いことがたくさんありそうな
予感がしています。
大切なビジネスパートナーに対し
今年も「感謝」で始まります。
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昨日のブログ
賃貸業界商戦期にオーナーはどう動くか？
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賃貸業界商戦期にオーナーはどう動くか？
不動産賃貸業界の商戦期は１月〜３月。
学生や社会人ともに、入学や転勤の時期を迎え、新しい住まい探しが活発に行われる時期です。
賃貸不動産会社にとって、この時期は年間売り上げの半分を占めると言われています。
それだけセールスさんも忙しくなるため、個別の案件に細かく関わる時間も少なくなるかもしれません。
では、その商戦期の対策として、オーナーは何をすれば良いのか、考えてみました。
まず、昨今の部屋探しで大きな変化が見られるのは、
スマートフォンの急激な浸透です。
２０１１年の部屋さがしに使われた機器（複数回答）は
８８.１％ がパソコン
１２.７％ がスマホ
０.５％がタブレットでした。
そして２０１５年では
４８.９％ がパソコン
８４.６％ がスマホ
１０.３％ がタブレット
になっています。
約８５％がスマホを使って
なんらかの部屋探しをしているということは、
もうほぼ全員がスマホを使っているような感覚です。
ユーザーがこれだけスマホを利用している中
自分の物件情報はスマホに対応しているか。
これをチェックすることが大切です。
物件情報は大抵パソコンで作成されるので
スマホ対応で見やすい画面設計になっているか
効果的な写真がうまく表示されるか
を見て、もしもスペックの一覧表などが
スマホユーザーにとって見難い仕様だと
どんなに中身がよくてもユーザーにスクロールされて
流れてしまうか、別のサイトに行かれる可能性が高くなります。
次に、最近のマーケット環境で大きな変化が見られるのは、
インターネット無料物件の急増です。
例えば東京都中央区では
２０１５年１２月９日の全国賃貸住宅新聞の調べによると
SUUMOに掲載された物件の７.６％がインターネット無料。
新築に限っていえば２０.２％にのぼります。
生活に欠かすことのできないインターネットが無料
ということは、
家賃が６，０００円くらい安いのと同じ価値があります。
この状況は東京に限りません。
札幌市中央区では
掲載物件の８.３％がネット無料であり
新築では２９.１％。
長野県諏訪市では
掲載物件の４．５％がネット無料で
新築ではなんと、１００％。
中古物件のオーナーは、競合が新築物件では
それだけで不利になるにも関わらず、
さらにネット無料にされると
ますます家賃を下げるしか、対応策がなくなってしまうかもしれません。
この動きをどう読むか。
データはあくまでもデータですが、
世の中の流れを理解した上で
実際に所有物件の周りで何が起きているのか、を
きちんと把握することが大切です。
管理会社にも確認した上で、物件の現状を把握し、
設備投資を考えるよい機会になると思います。
（2016.1.4付 全国賃貸住宅新聞より一部抜粋）
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不動産投資は他人のせいにしてはいけない
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不動産投資は他人のせいにしてはいけない
慣れないながらも不動産投資を始めている方は、
いろんな人に話を聞いたり、自分で本などを読んで勉強されている方も多いと思います。
そうして素直に行動して、
ようやく物件を買えた
でも実際に運営してみると
空室が出たり
修繕費がかかったりして
期待したより手残りが少ない
もしくは
もっと次々に物件を買いたかったのに
思ったより融資が通らない
良い物件が見つからない
そんな時、
やっぱりあの人の言うことを聞かなければよかった
なんて感じることはありますか？
でもそれは大きな間違いです。
不動産投資はあくまでも自己責任。
情報をもらったり
アドバイスを受けたりすることは
大いに必要ですが
最終的には自分の責任で判断し、行動しなければならないのです。
先日、私が対談した成功者の方の話によると
ビジネスで成功を収めるために大切な心がけは
・時間を無駄にしないこと
・他人のせいにしないこと
の２つだそうです。
時間を無駄にしないこと
については、その時のブログに書きました。
こちら。↓
成功する人の時間の過ごし方とは？
もう一つの
「うまくいかなくても他人のせいにしない」
ということについては、
人はつい、思い通りにいかない時に
自分以外のことに原因を探し出すものだけれど
それではいつまでも成長しないし、
根本原因がみつからないまま
ずっと変わらない自分と向き合っていく
ということです。
理想の物件が見つからないのは
不動産市況のせいじゃないし
良い物件に巡り会えないのは
仲介会社の営業マンのせいじゃなく
融資が降りないのは
銀行マンのせいでもなく
空室が出たり修繕費がかかるのは
入居者や管理会社のせいではありません。
すべて自分に原因があるのです。
そして、
もしも物件が買えて、しかも満室になった時には
仲介会社の営業マンと管理会社のスタッフのおかげです。
そう
「うまくいなかい時には自分に原因があり」
「うまくいった時は人のおかげ」
こう思うことが大切ですね。
これは単に心がけ、気持ちの持ちよう
というだけでなく、
そうすることによって
うまくいかない時は必死で対策を考え
うまくいった時には感謝の意を伝える
という具体的な行動に結びつくのです。
それを積み重ねることによって
経験やノウハウが蓄積され
やがて大きな結果へとつながります。
最初からすべてがうまくいき、
一度もつまづくことなく財を成す人なんて
ほぼ皆無です。
恐らく「成功者」と言われる人のほとんどは
この道を歩んできているのでしょう。
うまくいかない時こそ
信じること
行動し続けることが大切。
常にこんな前向きな気持ちで
歯を食いしばっていきたいと思います。
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年のはじめは不動産投資家にとって復活のチャンス！
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年のはじめは不動産投資家にとって復活のチャンス！
世の中は昨日・今日から仕事始めのところが多いと思います。
サラリーマン投資家はまた忙しい日々が始まり、
本業をこなしながら物件探しや所有物件の賃貸経営を行っていきます。
そんな中、この一年、購入したい物件・購入できる物件が
すっかりなくなったと
感じている方も多いのではないでしょうか。
かくいう私もその一人です。
これまで幾度となく物件を探し、仲介会社にアプローチして
金融機関に融資を申し込んでも
なかなか思う通りに成約にこぎつけることができませんでした。
そうなってくると、これまでガッチリ連絡していた不動産会社さんも
そういう投資家への仲介がなかなか難しいと感じ
現金をたくさん持っている人や
融資を受けやすい人の方へ
優先的に物件を紹介することも十分あり得ます。
その方が営業効率が良いからですね。
でもそれで諦めるわけにはいきません。
そういう時、この年始挨拶のタイミングをうまく使うと
コンタクトを復活する良いきっかけになります。
これまでお付き合いのあった仲介業者さんで
しばらく連絡が途絶えている人にこそ
新年の挨拶メールを送るのです。
〈例文〉
あけましておめでとうございます。
しばらくご無沙汰しておりますが、その後いかがお過ごしでしょうか。
私の方は相変わらず物件を探しておりますが、
昨今の市況を反映してか、なかなか条件に合った物件が見つかりません。
しかし、ここで諦めるわけにはいかないので
今年から希望条件を変えてみることにしました。
これまでは
返済比率５０％以下・キャッシュフロー比率３０％以上
になることを目安に選定しておりましたが、
これだと利回り９％以上、金利１％台で返済期間２５年以上
が必要になってきます。
ここにこだわっていると、
この先もずっと厳しくなる一方だと感じています。
そこで、返済比率やキャッシュフロー比率ではなく、
・銀行評価の比較的高いもので、満額融資ができそうなもの。
・築年数、構造、場所は問わず。
・価格は１億円程度
といった物件がありましたら、ぜひご紹介いただければと存じます。
不動産投資家にとって、とにかく物件を買わないことには
始まりませんので、多少のリスクはあっても
まずは入手して経営改善に着手したい
そんな気持ちで新年を迎えました。
今後とも引き続きよろしくお願い申し上げます。
————————————————
と、こんな感じですね。
あくまでも一つの「例」ですが、ポイントは
・これまでと比べて希望条件を緩和した
・買う気マンマン
・具体的な条件を提示する
の３つがポイントです。
不動産会社さんの立場を考えてみて
紹介しやすい人
にならないといけません。
こうして新年の挨拶メールを
これまで連絡したことのある全ての不動産会社さんへ送るのです。
ご無沙汰していた関係を復活するチャンス。
この機会を活かさない手はありません。
そうしてどれか一つでも、新しい進展があれば
きっとまた良い年になりますよ。
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昨日のブログ
不動産投資をする目標は何ですか？
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不動産投資をする目標は何ですか？
今日は私の出版の特典動画を撮るために、同じ不動産投資家仲間にインタビューをしました。
その投資家さんは、３年で１０棟の物件を所有・運営され、すでにサラリーマンをリタイヤされている
筋金入りの大家さんです。
その覚悟には、思わず感動さえ覚えました。
彼が不動産投資を始めたきっかけは、
２０１１年の東日本大震災で自宅が被災し、１階部分が全壊して大規模な修繕をしたこと。
その際にかかった莫大な修繕費を、どうすれば回収できるか、と考えて
不動産投資に行き着いたそうです。
それから不動産に関することを１から勉強し、あっという間に物件を買い進め、
そのほとんどが利回り２０％超え。
中には利回り３０％の物件もあるそうです。
３年経った現在ではゆうに5,000万円を超える家賃収入を得ています。
なぜそんなに利回りが高いのかというと
築古の木造を全空室（全室が空き部屋という意味）の状態で購入するので
非常に安く買えるからです。
築古の木造は、金融機関がなかなか融資をしてくれません。
建物の残存価値が低いため、
担保として評価してもらえないからです。
その上、空室が多ければなおさら
収益物件として認められません。
ところが、
彼の一番スゴイところは
諦めずに銀行を探したところです。
断られても断られても
銀行にアプローチし続けて３年、
そしてようやく、不動産融資に難色を示していた銀行を口説き落とし、
融資を引き出しました。
彼の場合、１０社訪問して１社がモノになるかどうか、
という確率だそうです。
銀行開拓は不動産投資活動の中で
もっともハードルが高い部類の課題です。
「取り合ってくれなかったらどうしよう」
「バカにされたらどうしよう」
そんな不安が頭によぎりながら
それらをすべて振り払って
銀行の門を叩かなければなりません。
ではなぜ、彼は、
断られても断られても
諦めずに銀行に通い続けられたのでしょうか。
その答えは、
不動産投資で成功しなければならない理由、
つまり「目標」があったらから。
彼には、
被災して途方にくれた人々や土地を、
もう一度自分の手で蘇らせたい
という本気の夢があります。
具体的には
廃れた土地を再び農業用地として再生し、
そこに雇用を生み出し
生産・供給・需要のサイクルを
確立しようとしています。
自分のためではなく、社会のため。
しかしそのきっかけは、
他ならぬ自分自身の苦しい被災体験にあり。
被災後は体を壊し、
働いても働いても明日の見えない人生に
震える日々があったそうです。
そんな実話を目の当たりにし、
その人の覚悟が大きな説得力を持って
伝わってきました。
不動産投資で成功している人の多くは
このように
揺るぎない目標
根拠のある目標
に支えられています。
「目標・目的がもっとも重要」
というのは
本やセミナーだけの話ではなく、
成功者の体験談からも
実証されているのです。
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2016年 日本一の管理会社はどこだ？
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2016年 日本一の管理会社はどこだ？
1月4日付の全国賃貸住宅新聞に
「2016賃貸仲介件数ランキング254社」が掲載されました。
2016といっても、実際は昨年（2015年）中の実績を比較しているものです。
賃貸仲介件数、というのは
いわゆる「入居者の契約をした＝空室を埋めた」件数
ということになります。
不動産オーナーにとってはもっとも期待値の高い業務で
実績が高い、というのは
それだけでちょっとした参考になります。
１位：大東建託（15万6,151件）
２位：エイブル（15万2,978件）
３位：ミニミニ（14万8,986件）
４位：ハウスコム（6万7,369件）
５位：東建コーポレーション（6万5,959件）
６位：ハウスメイドパートナーズ（6万4,885件）
７位：タイセイ・ハウジー（5万1,532件）
８位：大和リビング（4万5,719件）
９位：常口アトム（4万2,850件）
10位：アパマンショップリーシング（4万420件）
私が都内で管理を委託しているミニミニさんは３位でした。
今回２位のエイブルは、仲介件数前年比で8,461件も増加し、１位の大東建託との差・9,230件を一気に3,173件にまで縮めました。
このかげには「社長交代が現場の意識改善につながった」とのことで、今年はこの勢いで首位奪還を目指しているそうです。来店成約比率は53％に達し、非常に勢いがありますね。
ただし、こういう順位はどうしても「成約件数」の絶対値で比較されるため、当然ながら店舗数が多い方が有利です。全体の順位が高い＝規模が大きいことが、逆に会社組織として取引条件は公平性を保つ必要があり、個別の細かい要望には応えにくいという難点もあり得ます。
私たちオーナーは、管理会社の規模が大きいことよりも、どちらかというと成約件数比率の方が重要で、たとえ１店舗であっても、問い合わせから成約までの確率が高い方が、頼もしい管理会社に見えますね。でも残念ながらそういう数値を公表して比較するデータはありません。
でも、こういった管理会社の市況、各会社の目標を知っておくことで、コミュニケーションの一つの材料になることは間違いありません。
もしも取引の管理会社がトップ10に入っているなら、それを直接訪問した時に話題にすれば、管理会社さんにとっても嬉しいでしょうし、「情報のアンテナの高いオーナー」として印象づけられるかもしれません。
また、実際にこの話題をベースに、その管理会社の取引件数や、仲介成約率を聞くと、全国トップ10と比較してどのくらいの実力なのかを推し量ることもでき、相手を理解するための一助になります。そうすることによって、自分の所有物件の空室を埋める期待値も自然に理解できるのではないでしょうか。
とにかく空室を埋めてくれ、の１点張りではなく、
こうして相手の理解を深め、
相互に納得のいく結果を出すべく
協力していけるといいですね。
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不動産投資に必要な２つの柱とは？
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