自己資金０円からの不動産投資 書店購入キャンペーン
2月8日に私の執筆した本が発売され、続々と感想が届いています。
嬉しい限りです。
私の本を購入していただくと
「桜木大洋の無料音声」と
「物件収支シミュレーションソフト」
がもれなくダウンロードできるようになっています。
本を購入された方はこちら。
しかし、それだけでなく、実は特別に
書店購入キャンペーン
を実施中です。
2月22日まで！
キャンペーンの内容はこちら。
キャンペーン特典は、
不動産業界・インターネットビジネス業界の
著名人の方々と、私（桜木大洋）の対談動画です。
この動画、ひとえに私の人脈を頼りにお願いしたわけですが、
本当に内容が濃くて、
このままDVDなどで販売してもいいくらいの出来なのです。
しかし、ご協力いただいた方々には
「書店購入特典としての読者プレゼント」
と約束しているので、他の用途は考えていません。
でも有料級のコンテンツであることは
間違いありません。
対談していただいた方の一人をご紹介しましょう。
泉 忠司さん
私が受講しているビジネス大学の学長です。
インターネットビジネスから金融・不動産まで
幅広い分野でレクチャーをされています。
過去には俳優やプロレスラーだったこともあり、
あの神取忍さんともお友達だそうです。
現在まで５５冊の著書を出し、
累計発行部数３５０万部のミリオンセラー作家。
しかし今は複数の大学で教鞭を取られていて、
英語の先生でもあります。
泉さんはホントに、
「何でこんなにいろいろなことができるんだろう」と、
いつも理解不能なスーパーマン。
そしてもちろん億万長者の一人であり、
現在フィリピン在住です。
泉忠司さんと私の出会いは、
メルマガから案内されたビジネス大学でした。
ビジネス大学に入学（入会）すると、
毎日（毎朝）、５分くらいずつの動画が送られてきます。
「コミュニケーション学科」とか
「営業学科」、「プレゼンテーション学科」など
月曜日〜金曜日まで、毎日毎日です。
ほんの５分〜１０分程度の短い動画ですが、
それが非常に濃密な内容なので
とっても印象に残ります。
そしてその少しずつの積み重ねが
やがてしっかりと知識として身に付いていくのです。
また、ビジネス大学は月に一度
スクーリングが行われ、そこには
マインドの高い個人企業家を中心に
サラリーマンの方々も参加されます。
そこで新たな人脈ができ
会員相互のコミュニケーションが生まれます。
さらに私は
泉忠司さんが手掛ける
フィリピンの不動産も購入しました。
これは２０１８年にできる物件の
プレビルドという形態の購入方法ですが
投資案件のひとつとして
とても楽しみにしています。
このように、泉忠司さんは
基本的なビジネス知識から
海外不動産投資、
そして金融やネットワークビジネスなどの
業界の最上流の情報を
いつも最先端でキャッチできる
ものすごい人物です。
私よりもずいぶんお若いのですが、
ビジネス分野においては
超天才
と認めざるを得ません。
そんな泉さんが、私との対談動画で
個人起業家のマインドと海外不動産投資
について、たっぷりと熱く語ってくれています。
これだけでも見なきゃ損！！
ぜひともこの機会に本を購入いただき、
特典動画をゲットしていただきたいと思います。
詳しくはこちら。
特典動画キャンペーン
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昨日のブログ
不動産投資本に寄せられる「感想」に気づかされます
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
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不動産投資本に寄せられる「感想」に気づかされます
2月8日に私の執筆した本
「自己資金０円からはじめる不動産投資」
が発売されました。
キャンペーンの内容はこちら。
http://sakuragi-juku.com/shikin0
キャンペーン特典
１．業界著名人との対談動画（５本）
２．３月２日（水）出版記念セミナー
１９：００〜 東京 ご招待
発売後まだ３日しか経っていないのに、読者の方々から続々と感想が寄せられています。
今回、本を購入されると
中に案内チラシが入っていて、
そのサイトにアクセスしてパスワードを入力すると
私の音声メッセージと
不動産物件の収支シミュレーションソフトが
ダウンロードできるようになっています。
そのついでに本の感想もお伺いしているので、
皆さんとても丁寧に書いてくださっています。
その一部をご紹介します。
「とても参考になりました。是非実践したいです。」
→そうです。実践こそが学び。
読んだだけでは成果が出ないので、
ぜひご自身で行動されるきっかけにしてくれれば、
これ以上の喜びはありません。
「自己資金がないのでと思って購入しました。
あきらめなければオーバーローンは可能なのでしょうか。」
→可能です。実際に私は自己資金０円のまま、
ずっと投資をしてきました。
最初の物件を購入した時からしばらくして現金がたまると、それを次の投資のために使ったりしました。
そういうわけで、
今日まで自分のお金を全く使わずに、
資産を築いてきています。
可能なのかどうか、というより、できる方法を考えるのです。
「１棟持っていますが、
今後どのように拡大していくべきか
検討していたので参考にさせて頂きました。」
→２棟目・３棟目が非常に大切です。
これは１棟目よりもさらにハードルが高い。
要するに、それを購入した後、
何を期待して不動産投資をしているのか
「目標」」と「目的」をしっかりと明示することが必要なのです。
「まだ読んでいる途中ですが、
自分の疑問点に一直線な内容で
とても参考になります。
まだ社会人二年目ですが、
２０代の内に不動産投資を始めたいと思います。」
→２０代のうちに、なんて素晴らしいです。
早ければ早い程、目標達成のレベルが安定します。
「買って、一気に読み進めました。
私は不動産投資を検討し始めたばかりのど素人ですが、
とてもよく理解できました。
書籍の最後の方に記載してあった、
物件ごとに法人設立という点が気になり、
少し勉強していきたいと思います。」
→読みやすい、と言ってくださるのは本当に嬉しいです。
法人設立のメリットは、一言でいうと「利益の分散」。
一人で持っているよりも、複数に分けられる方が
一人あたりの所得額が減り、税金に役立つというわけです。
さらに詳しく知りたいかたは、こちらを参照してみてください。
不動産投資では、いつ法人を作れば良いのですか？
「たった今読み終わりました
個人的に不動産投資を始めようと思い、
今ひたすら勉強しててこの本に出会いました。
タイミングもばっちりだったので
速攻購入して読んだのですが、
桜木さんのキャラが面白かったです。」
→文面から、マインドの高い方だということが伝わってきます。
”桜木さんのキャラ”ってなんだろう。笑
読者の方々の生のコメントに触れることができるなんて、
とても素敵です。
こうして寄せられたご質問は、実はその人だけでなく
多くの人が同じ疑問を感じている、といういことが往々にしてあります。
だから自信を持って「わからない」というご意見を聞かせください。
私の方でも毎日が「新たな発見」に結びつきます。
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昨日のブログ
不動産投資家が書店を訪ねて学んだこととは？
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不動産投資家が書店を訪ねて学んだこととは？
私の本「自己資金０円からはじめる不動産投資」
が発売になり、今日は新宿・渋谷の大手書店さんへ
ご挨拶に行ってきました。
本を書くのも初めてですが、
当然、著者として書店を訪問するなど
何もかも初めての体験でドキドキ・ワクワク。
出版社の営業マンの方が各書店さんの
「ビジネス書」担当の方にアポをとっていただき
私の方は手書きのPOPと
書店購入キャンペーンのチラシをもってスタンバイ。
キャンペーンの内容はこちら。
http://sakuragi-juku.com/shikin0
今まで何度も書店には行っているけれど、
お店の人に自分の本を売り込むなんて
どうすればいいんだろう、と不安になります。
ところがそんな心配は
最初のお店を訪問した途端に吹き飛びました。
書店の店員さんは
日頃、レジや書棚の整理だけでなく、
注文を出したり、届いた書籍を開墾して
チェックしたり
という作業に追われています。
特に大きい店では、
一日に何十種類もの本が届くので
それをきちんと整理し、
書棚に入れるのは大変な作業になります。
そんな中、
店員さんと話していて気付いたのは
常に「どう並べれば本が売れるか」
を考えているということ。
これは当たり前のことなのでしょうが、
ビジネス書にはビジネス書専門の担当がいて
最近の流行や来店する人々のニーズをつかんで
どういう順番・どういう向きで陳列すれば
お客様の目を引くか
これをとても真剣に考えています。
なぜならば、
「本を売る」ということにおいては
接客がほとんどありません。
この本のここが面白いんですよ
こういう方にオススメですよ
といった売り込みは、書店では一切ありませんよね。
だからこそ、本の表紙・背表紙の文言やデザイン
そして配置の仕方が
そのまま販売効果に顕れてしまうのです。
実際、
背表紙ではなく正面を向けて置くと、売れる。
立てかけるのではなく下の段に平置きすると、さらに売れる。
ということを
どの書店の店員さんもおっしゃっていました。
自分が本を買う時
指名買いの場合は
棚に並んでいる背表紙を探すけれど
ただ何気なくフラーっと本棚を眺めているときは
「平置きされている本」に一番注目しているのかなぁ
と、購入者の気持ちになって
もう一度考えてみたりました。
もう一点、ほとんどの店員さんが話されていたのは
「POPは手書きに限る」
ということ。
POPとは、色紙などにその本の特徴を書いて
そばに飾っておく
いわば販促ツールです。
これが、普通は綺麗な写真だったり
美しい色遣いの印刷物だったりすることが
多いのですが、
だからこそ
作家や書店員が直筆したコメントがあると
そういった大手の書店さんでは
ひときわ目をひくのだそうです。
私だけでなく、気合の入った筆者の方は
皆、「手書きのPOP」を持ち込んでくるそうです。
手書きって、自分では美しくないと思っていても
見る人にとっては
興味深く、読みやすいものになるそうです。
そんな説明を聞きながら
担当者が受け持ちの棚にかける
執念のようなものを感じました。
よほどのベストセラーでない限り
一日にまとめて売れるビジネス書は少ないです。
だからこそ、一日一日
お客様の反応・無反応を嗅ぎ分けながら
もっとも売れる陳列方法を試行錯誤し
成果を出していくのです。
それが書店員さんの
プロフェッショナル。
今日は６ケ所の書店を訪ね
日頃は気づくことのなかった
店員さんの視点に触れることができました。
世の中にはいろんな見方があります。
書店に入る時
購入者の視点
販売者の視点
作家・出版者の視点
を使い分けてみると
また違った発見があり、
一層面白くなるかもしれませんね。
私・桜木大洋の本の情報はこちら。
http://sakuragi-juku.com/shikin0
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昨日のブログ
不動産投資家・５０歳の節目に考える
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不動産投資家・５０歳の節目に考える
私、桜木大洋の本が、本日発売になりました。
タイトル
「自己資金０円からはじめる不動産投資」
— サラリーマンだから実践できる
大家さんになるための教科書 —
http://sakuragi-juku.com/shikin0/
そして今日は、私の５０歳の誕生日です。
この節目である誕生日に、人生初めての本が発売となり
まさに感無量であります。
５０歳というと、昔の（２０代の頃）の私からみたら
かなり おじーちゃん
で、話しかけるのもはばかられる
きっと話も合わないだろうなー
と思っていた年代です。
その歳に自分がなってしまうと
若者からそういう風に思われているのかな、
と考えてみたりします。
特に４０代のうちは「まだまだ」って気がしたし
４７歳でも４８歳でも４９歳でも
そんなに変わりないじゃんっ
て思っていたけれど
５０歳となると、急に
ズシンっとくるものがあります。
でも自分の中では
２０代とは言わないまでも
３０代くらいの気持ちと
なんら変わりはないと思っています。
だって
郷ひろみだって
明石家さんまだって
西城秀樹だって
みんな去年、６０歳で還暦を迎えているのです。
芸能人とは違うかもしれませんが
昔の芸能人も
６０歳って相当「お年寄り感」がありましたが
今の６０歳の方は本当にお若く見えますね。
だから私も
５０歳だからといって
決して気持ちが老けこまないよう
いつも若々しくありたいと思います。
幸い “見た目” は
それほど老化していないと思います。
これからはジムなどで体を鍛え
より健康な毎日を目指します。
思えば不動産投資家の仲間は
かなり３０代が多くなりました。
３０代と、４０代前半ですね。
この年代から不動産投資を始めるっていうのは
本当に賢い判断力・先を見る力のある方だと思います。
３０代・４０代のお父さんの場合、
まだお子さんが小さいうちに
たっぷりと不動産投資を勉強され
１棟・２棟と着実に買い進め、
中学・高校・大学と
お金がかかる時期になって来た時
不動産収入によって万全のサポートが
できるようになります。
また、家族とは無関係であっても
４０代から５０代にかけて
給与収入がどんどん増えるなんてことは
かなり確率が低いです。
サラリーマン収入は大抵
２０代・３０代でグッと伸びて、
４０代でゆるやかになり
５０歳を過ぎると横ばいから下降していきます。
ざっくりとこんなイメージですが
そういった現象に一喜一憂しないために
不動産投資をお勧めします。
私ももっと早くから始めておけばよかった
と何度思ったことか。
とはいえ、今更自分が年齢を取り戻すことはできないので
５０歳には５０歳なりの生き方を
これから胸張ってやっていくしかないですね。
私より年上の先輩方も、十分お若く元気に活躍されていますし。
５０歳からでも、不動産投資は十分できます。
諦めない、最初から決めつけない
これが一番大切です。
その辺をお伝えしたくて
この本を書きました。
若い方も、そうでない方も
多くの方に読んでいただきたいです。
http://sakuragi-juku.com/shikin0/
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昨日のブログ
不動産投資の本を出版するには？
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不動産投資の本を出版するには？
いよいよ２月８日、私の本が発売になります。
タイトル
「自己資金０円からはじめる不動産投資」
— サラリーマンだから実践できる
大家さんになるための教科書 —
昨日のブログで、不動産投資本の読み方・書き方について
お伝えしました。
今日は、本を出版したいと考えた時、どうすれば実現するか
についてお話しします。
これから本を出版してみたい
という方には大いに参考になると思いますし、
そうでない方も、世の中の本はそうやってできているのか、
ということを感じていただければと思います。
本の出版には、大きくわけて２種類の方法があります。
１つは、自費出版。
文字通り、自分で印刷費用を出します。
インターネットで調べてみると、
だいたい150万円くらいから300万円くらいで
３,０００冊程度の出版をすることが可能です。
お金を出せば出版できる
といってしまえばそれまでですが
本を書くということは、
少なくとも２００ページ以上の文章を仕上げるわけで
普通の人は経験のないことです。
大学を卒業するときには卒業論文を書きますが
私の場合、４００字詰め原稿用紙５０枚程度だったので、
とてもとても「本」になる分量にはほど遠いです。
それを乗り越えてつくる、ということは
自分にも良い経験になりますし、
社会的にみても、一応は「作家」になるわけで
名刺代わりにもなるものです。
ただし、自費出版の場合
スポンサーが自分なので
最終的な決定権も自分にあり、
内容について妥協したり、諦めることもできてしまいます。
対するもう一つの方法は、商業出版
といって、
出版社が「これを出そう」と思い
本を売ることを目的に
きっちりと仕上げていく行くものです。
これには作家の意見が通る場合もあるし
よほどのベストセラー作家でもない限り
「読みにくい」「意味がわからない」と言われ
多くの修正・書き直しを余儀なくされます。
その代わり、出来上がったものは
ある程度のレベルになっており
お金を出して購入した人が満足できる確率が高くなります。
私は最初、自費出版でもやってみたいな
と考えていたのですが、
運良くその筋の人との出会いがあり
商業出版で出させていただくことになりました。
その代わり、実際の本は２２０ページで構成されているものの
実は原稿の段階ではその２倍以上の分量を書きました。
そこから出版社の方に削られ、いろいろな部分に指摘をもらい
幾度となく書き直しをして、ようやく完成させることができた次第です。
作家の中には、お金を出してプロのライターさんに頼み
何度か面談して「書きたいこと」を説明したあとは、
そのライターさんがほとんど書いてくれる
という手段もあります。
でも私は、そこまでするなら自分の本と呼べる気がしない
と思い、100％自分で書きました。
だからこそ時間がかかったし、
一言一句にこだわりがあります。
そうしてようやく出来上がった本が
いよいよ明日発売になります。
サンプル本を手にとって、もう一度読み返してみても
やりきった感があり、
とても充実した気分です。
本を出すのは大変な作業だということを
今回身をもって体験しましたが、
これでまた新しい景色が見えてくるような気がして
期待に胸を膨らませています。
自分の意見を世の中に発信するということは
逆に反論や誤解を招き、批評や批判の目にさらされることもあると覚悟し、
それでも自分への挑戦のため、今回の出版を迎えています。
一人でも多くの人に手にとっていただき
さまざまなご意見をいただきたいと思っています。
桜木大洋の本の情報はこちら。
http://sakuragi-juku.com/shikin0/
２月８日〜２２日まで、書店で購入された方に豪華プレゼントをご用意しています。
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昨日のブログ
不動産投資本の読み方・書き方とは？
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不動産投資本の読み方・書き方とは？
あと２日で私の本が発売になります。
タイトル
「自己資金０円からはじめる不動産投資」
— サラリーマンだから実践できる
大家さんになるための教科書 —
ポイントは
「自己資金０円」であること
「サラリーマン」であること
「教科書」＝初心者向き であること
です。
なぜこれがポイントなのか、
についてお話しします。
これから自分の本を出してみよう
という方の参考にもなれば幸いです。
最初に私は
「出版のための企画書の書き方講座」という
一日のワークショップに参加しました。
文章を書くことには慣れていましたが、
やはり
「売るための本」とはどういうものか
を理解したかったからです。
そこではある出版社の編集者に
編集者の目線で
「読む気になる企画書とは？」
というテーマでレクチャーしていただきました。
本のタイトル から始まり
概要
企画の意図
本人のプロフィール
内容・章構成
類書との差別化
販促・告知方法の提案
などなど、かなり濃密な内容です。
ここで悩ましかったのが
「類書」です。
不動産投資の本は、Amazon.comで検索すると
山のように表示されてきます。
それには大きく分けて２種類の特徴があります。
１つは、
不動産会社が書いたもの
これは、その会社が取り扱う物件の良さがわかるようなシナリオ
になっており、
幅広い一般的な情報が
満遍なく網羅されています。
読み終わった後はすぐその会社に連絡すれば
とりあえずその会社が勧める不動産投資が始められるように出来ています。
ただし、一般論に終始するので
実際に成果が出るかどうかはわかりません。
もう一つは、
不動産投資家の体験談
これは一般論ではなく、その人の投資活動の実績がベースとなっているので
とても説得力があります。
その代わり、あくまでもその人の観点に基づいていますので
逆に幅広い一般論を求める人には不向きです。
このように、どちらが良いとは言えませんので
いろいろな本を読んでみることになるのですが、
その際にも
「これは業者が書いた本」
「これは一人の投資家の意見」
と認識して
本に接することが大切です。
不動産投資に「正解」はありません。
これは紛れもない事実。
その人がどういう考えを持っていて
いつまでにどうなりたいか
によって
物件購入のシナリオは変わっていくからです。
それでも基礎知識としては、
どの本も同じようなことが書いてあります。
業者だろうと個人の体験談だろうと
ベーシックには同じものだからです。
しかし、同じことでも違う立場や違う言葉でインプットされることによって
より理解が深まるというものです。
そして私の本はもちろん
個人の体験をベースにしたものです。
類書との違いは２つ。
まず一つは、
不動産投資の基礎知識を
これ以上ないくらい
簡単な言葉で解説しています。
他の本にも書いてあることを
より優しく確認するために役立ちます。
もう一つは
数値のシミュレーションを
ふんだんに使っていることです。
しかも
「数字が苦手でも大丈夫」
というサブタイトル通り、
これも極めてシンプルに
説明しています。
ここが他の本との一番の違い。
ですので、とりあえず不動産投資ってどんなものだろうか
という基本を押さえたい方には最適な本です。
このように
本を書くときは
「他の本との違い」がとても大切で
本を読むときは
「他の本との共通点」を見つけて
理解を深めることが
意外と重要ですね。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
不動産投資家が本を書いた理由とは？
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不動産投資家が本を書いた理由とは？
２月８日に私の人生初の本
「自己資金０円からはじめる不動産投資」
— サラリーマンだから実践できる
大家さんになるための教科書 —
が発売されます。
昨日はほぼ徹夜で
店頭に置いていただくためのPOPを
約１００枚、手書きで作り、
今朝、朝一で出版社へ届けました。
最近はずっとパソコンで文字を書いていたので
いざ「手書き」となると
思うように上手に書けなかったり
字を間違えたりと
ひさびさの感覚を思い出しました。
今日は「本を書く」というプロセスについて
ご紹介したいと思います。
なぜ私は本を書いたのか。
思えば３年前の私は
この業界ではまったくの素人で
思うように利益が上がらない状況でした。
その後、これではマズイ
と思い立って
徹底的に勉強し、
正しい基礎知識を身につけていきました。
「勉強」といっても机にかじりついてするものではなく
物件を探し
シミュレーションを繰り返し
融資を申し込んで
それでも買えない
という繰り返しの中
さまざまなパターンを経験したことが
何よりの勉強になったと思います。
そうしてこの一年くらいでは
不動産投資に興味があるんだけど・・・という方々と
出会う機会が多く
いろいろな質問をいただくようになりました。
すると不思議にことに
答えられないことが一つもなかったのです。
そして、私の説明はわかりやすいと
皆さんに言っていただくようになりました。
不動産投資の基礎は
本当にシンプルなので
自分でも解説するのが
楽しいです。
そして、私の説明に納得された方々が
喜んでいただくことも
純粋に嬉しく感じます。
不動産投資の本は世の中にたくさんありますが、
わかりやすい言葉で
必要最小限の情報でまとめられているものは
少ないと思いました。
だから私が自分の体験をもとに
これから不動産投資をはじめたいと思う人へ
最初のメッセージを伝えることができたら
人に価値を与えらるのでは
と思ったのが
本を書くきっかけです。
また、本を書こうと決めてからは
自分の不動産投資活動の一つ一つが
後々人に伝えることを意識し
より綿密に
原因と結果を究明するようになりました。
うまくいかないことも
ただ単にガッカリするだけでなく
同じ失敗をする人が減るように
どうしてこうなったしまったのか
どうすれば避けることができたのか
そんなことをより強く意識しています。
そうしていよいよ本が出来上がった今
やはりわかりやすさにおいては
ピカイチだと思います。
逆に、ベテランの方には物足りない
異論を唱えたい
と思われることがあるかもしれません。
世の中に本を出すことで
さまざまな人に読んでもらい
その評価と反響を
楽しみにしたいと思います。
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昨日のブログ
不動産投資家の販促活動
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不動産投資家の販促活動
本の出版を間近に控え、いろいろとやることが山積しています。
発売前の作家って、結構忙しいんだなぁ
ということを実感するとともに
これから本を出版しようという方の参考になればと思い、
今の私の行動を赤裸々にお伝えしておこうと思います。
まず、本は書店で購入していただくことを目指します。
Amazon でももちろん構わないのですが、
書店で売れ行きが良かったり
売り切れたりすると
書店さんが追加注文を出してくれて
増刷につながりやすいからです。
もしも店頭で全く売れないと
一週間くらいで返品されてしまうそうです。
毎日毎日たくさんの新刊が発売されるので
名もない、売れない本などは
さっさと片付けられてしまう現実があります。
本屋さんで少しでも購入していただくために
手書きのPOPを作っています。
手書きよりも写真や印刷物のコピーを貼り付けた方が
見栄えがよくて綺麗なのでは？
と思いましたが
出版社の営業さんによると
印刷物のPOPはどこも同じようにやっているので
もはや目立たない
ほとんどのものは本と一緒に入荷して
すぐにゴミ箱行き
になってしまうそうです。
「見慣れている」って怖いですね。
感動がないんですね。
だからこその「手書き」。
手で、心を込めて書いたものは
そう簡単には捨てられません。
少なくとも印刷物よりは残る可能性あり。
そして店頭に置かれた時
お客様に読んでいただける確率が
グンっと高まるそうです。
だから12cm×13.5cmの小さな色紙に
どうすれば読んでもらえるか
を必死で考えて
気持ちを込めて書いていくのです。
ペンの色も、
よくわかっている人に相談すると
あまり多くの色を使うと却ってうるさいので
２色、せいぜい３色までが限界でしょう。
ということです。
こういった一つ一つに耳を傾け
「こうした方が良いんじゃないの」
と思うことも正直ありますが、
ここはプロフェッショナルの言葉を
１００％信じて
言われた通りにすることがポイントです。
そうして明日までに１００枚。
１００枚って、結構時間かかるんですね。
１枚あたり５分〜６分程度費やします。
それも集中してこの時間ですから
途中で何か別の用事があると
また進行が遅くなります。
１時間に１０枚書ければ良い方なので
とてもいっぺんには書き終わりません。
インクはかすれていくし
目はショボショボしてくるし
腰は痛くなるし。。。
普段、パソコンでばかり作文しているので
手がとても疲れます。
でも、こういったことの全てが
良い思いでというか、経験になります。
それでも心を込めて、１枚１枚仕上げていくことで
そのPOPに魂が宿るのだそうです。
全部手書きで。
明日が締め切りなので、
仕上がるまで、今夜は眠れません。
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昨日のブログ
不動産投資が自己資金０円でできるって本当？
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不動産投資が自己資金０円でできるって本当？
２月８日に、私の初めての本が出版されます。
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サラリーマンの副業として
少しでも収入を得られる手段はないかと模索しながら、
勢いで買ってしまった新築木造アパートが
私の不動産投資人生のはじまりでした。
それから期待していたよりも収入が増えない日々が続き、
東日本大震災で被災して自宅が８.３㎝傾き
それをきっかけにしてさらに儲からないアパートを買ってしまう。
状況は一向に上を向きませんでした。
いい加減、真面目に勉強してしっかり取り組まないと
と覚悟を決め、
考え方と行動を変えていきました。
すると、
あっという間に年収が２０倍になりました。
まぁ、２０倍と言っても、
年間収入７０万円が
１，５００万円になったわけで、
もともとの金額が小さいから
倍率で「２０倍！」と表現すると
より迫力が増してインパクトがありますね。
それから数々の
いや数え切れないほどの
「うまくいかないこと」 を乗り越え
ほんの何度か
数えられるだけの成功体験があるおかげで
ようやくサラリーマン年収よりもずっと多い
キャッシュフローを構築することができました。
そして、現在まで
私は１円も「自己資金」を使っていません。
本のタイトルが
『自己資金０円から始める不動産投資』
ですから
「本当に０円でできるの？」
という反応をよくいただきます。
信じてください！
というまでもなく
事実、私はこれまで不動産投資に１円も自分の働いたお金を
使っていないので、
本当です
としか言いようがありません。
でも、私の周りの不動産投資家は
みなさん同じような感じです。
特別なことでもありません。
不動産投資とは
特に「サラリーマンが副業として取り組む」不動産投資は
ほとんどの場合、オーバローン（購入金額＋諸経費分の融資）を受けるケースが多いです。
オーバーローンであるならば、
「購入金額以上のお金を借りることができる」
ということなので
自己資金を使う必要がありません。
だから必然的に「自己資金０円」になるのです。
そんなのだったら誰でもできるじゃん
と思う人がいたら
その人は正解です。
ホントに、不動産投資って、誰でもできるのです。
ローンを返済するための原資は入居者が払う家賃だし、
管理費や維持費も家賃の中に含まれています。
そこから税金を差し引かれても
まだまだお金は残ります。
それが不動産投資の面白さ。
管理や運営は専門の会社に任せれば
あとは突発的なトラブルでもない限り
特に忙しく働く、ということもありません。
誰でもできるけど
誰にでも簡単にできるわけではない
それが不動産投資です。
なぜ、誰でもできるはずのに
誰でもできるとは限らないのか
その答えは、本にたっぷりと書かせていただきました。
自己資金０円からはじめる不動産投資
詳しくはこちら。
http://sakuragi-juku.com/shikin0/
２月８日、いよいよ発売です。
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昨日のブログ
不動産投資家が本を出す意義とは？
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不動産投資家が本を出す意義とは？
まもなく私の人生初の本が出版されます。
タイトルは
『自己資金０円からはじめる不動産投資』
サブタイトルに
「数字が苦手でも大丈夫」
「サラリーマンだから実践できる
大家さんになるための教科書」
というキーワードがついています。
私のようにサラリーマンの収入だけでは
家族の教育資金や旅行代がまかないきれず
かとって忙しくて他に副業をするなど
到底できないアラフィフ男性が
しっかりと不動産投資の基本をマスターして
月収を安定的に増やす
そんなことがリアルに実現できることを
証明した本です。
そして、私と同じような思いを持つ
地道で真面目なお父さんに
同じ成功を手にしてもらいたい
そんな願いを込めて
一生懸命に執筆しました。
書き始めたのは９月末。
２ヶ月以上かかって丁寧に仕上げたあと
さらに出版社の編集長をはじめとするプロの面々に
修正を加えてもらい、
最後は自分でもう一度ストーリーを組み立て直して
一言一句をチェックして、完成させました。
ここまで通算４ヶ月。
まさに生みの苦しみ
を経験しました。
ではなぜ、ここまでして本を出版したかったのか
というと、
当然ながら
「自分の足跡を世の中に残したい」
という想いはあるものの、
また別のビジネス観点でも
効果を期待したからでした。
それは、
「印刷物の本は、名刺代わりになる。」
ということです。
でもまだ発売前なので、名刺代わりなることを
実感するタイミングではありません。
それよりももっと大切なことに
気づいたので
ぜひお伝えしたいと思います。
私が学んでいるビジネススクールでも
本の執筆は積極的に勧められています。
「自分には何も伝えるものがない」
というのはそもそも間違いで、
人は生きている限り
必ず学び得ているものがあり
他人に伝えられるものがあるのです。
本の出版をきっかけに
その内容について
自分に鋭く問いかける機会を得ます。
それまではただ何となく過ごしているものでも
文章化して、視覚化することを心がけると
その整合性を見直したり
意義・効果を真剣に検証するようになります。
この作業を繰り返すだけで
日々の生活がとても濃いものになり
自然と充実したものになります。
収益物件を探す
シミュレーションする
融資を申請する
空室を埋める
これだけでも完成度を高めるようになるし
たとえ思うように進まないことがあっても
いや、こういううまくいかない時こそ
なぜダメだったのか
次はどうすべきか
これを前向きに捉えるにはどんな観点があるか
という思考を積極的に働かせるようになるのです。
もちろん、不動産投資に限らず
誰だってできることです。
この思考をうまく続けるコツは
テーマを絞ること。
なんでもかんでも
生活の中で完璧なレベルを求めようとすると
息がつまります。
でも、１つだけテーマを決めて
そのことをたとえ短時間でも、一瞬でも
毎日考えるようにすると
不思議とその出来事が中心になって
関わりが深くなります。
するといつの間にか
いろんな人の疑問・質問に答えられるようになってきます。
自分が体験・把握している範囲で
多くの人の問いかけに応えることができるようになるのです。
人に価値を与えるために
本の出版をするのですが
実は自分の生き方を振り返り
未来につなげる思考回路を養う上で
とても効果的なのだと
実感しています。
私の初めての本は
いつか不動産投資をやってみたいという
初心者の方々に向けて
２月８日、全国の大手書店にて発売されます。
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昨日のブログ
方向音痴でも不動産投資はできるのか？
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方向音痴でも不動産投資はできるのか？
私は不動産投資を５年以上やっていますが、
何を隠そう
「方向音痴」であります。
子供の頃からずっとこの弱点を持ち続けていて、
自分で言うのもなんですが
いわゆる
「触角のない虫」
の状態です。
あえてバチ当たりな言い方をすれば
生きていくのに支障をきたすレベルなので
「障害者手帳」を
一番低い等級でいいので
もらいたいくらいです。
どのくらい方向音痴かというと
デパートや駅のトイレに入りますが、
出る時には、かなりの確率で
反対方向に行きます。
自分の会社から歩いてA地点、
自分の会社から歩いてB地点
までは行くことができますが、
A地点からB地点まで
ダイレクトに行くことはできません。
一度、会社に戻る必要があります。
その方が結果的に短時間で着くからです。
少しカーブしている道を
「まっすぐ」と思えず、
曲がる頂点のところから分岐している細い道を
まっすぐと思って進んでしまいます。
とまぁ、こんな感じで
例を挙げればキリがないのですが、
もともと方向感覚がある人にとっては
「何言っているの？」と思うだろうし、
そう言われ続けてきました。
しまいには
「方向音痴であることを自慢するな」
と叱られたことまであります。
こうして私の人生は
「方向感覚がない」ということで
コンプレックスでいっぱいです。
そんな私が不動産物件を買うとき
日当たりはもちろん
玄関や窓の向きとか
駅や大通りの方角などを気にしても
まず頭が痛くなるだけです。
気になる場合は
「日当たりはどうですか？」
と不動産販売会社や管理会社の人に聞いて
それを信じるしかありません。
でも、そんな方向音痴でも
とりあえず不動産賃貸業はできています。
今は物件を観に行くときも
ナビやスマホがあるので
だいたい目的地に行き着くことができます。
さらに先日、小さなメリットを見つけました。
私に物件を紹介していただいた
販売会社のセールスさんも
私にかなり近いレベルの
方向音痴でした。
弱い者の気持ちは弱い者でないとわからない
ということを実感しました。
物件の場所を探しながら、一緒に迷ったりすると
なんだか親近感が湧いて
雰囲気が和みます。
見つけた時は
「あー、ここだここだ。」
と宝の山を見つけたような気分にもなりました。
と、自分で書いていて少々虚しい気持ちになってきました。
方向感覚は、ないよりはあった方がずっと良いです。
東西南北に疎いと、もしかしたら一級建築士あたりは
カッコ悪いんじゃないかな、と思ったりもします。
でも私は建築・設計をするわけではないし、
入居者のニーズに敏感であることが最優先なので
方向感覚に疎くても
その他の情報には敏感になっておこうと思っています。
何でもできる人はいない
ということなので
自分の強みと弱みをしっかり認識しておけば
きっと良い人間関係も築けるのだと思います。
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昨日のブログ
マイナス金利が不動産業界に与える影響とは？
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マイナス金利が不動産業界に与える影響とは？
１月２９日、日銀の黒田総裁が「マイナス金利」政策を発表し、ちょっとした小騒ぎがありました。
この発表を受けて円相場が一気に安くなり、
私はたまたま持っていたFXの「円ポジション」を売って、
23,820円の小銭を稼ぎました。
前日は評価額で10万円以上マイナスになっていたので
我慢して売らずに持っていて良かったです。
そんなことはさておき、
今回の「マイナス金利」とはどんなもので
市場にはどんな影響があるのか、
について、簡単にお話ししておきます。
マイナス金利とは
一般の銀行が日本銀行にお金を預けるとき、
普通は金利がついてきます。
それが今までもメチャ安くて、
0.1％でした。
一般の銀行が年間に預けるお金は約250兆円程度と言われているので
その0.1％＝2,000億円
が、日本銀行が一般の銀行に支払っていたお金です。
ところがこの金利を「マイナス」にする
ということは、
「預けたらお金を取るよ」
ということです。
ひぇー、これはもう、
「預けるな」
と言っているのと同じですね。
マイナス金利の影響
こうなってくると、一般の銀行は日本銀行にお金を預けると
損をするので、他に使い道を考えるようになります。
そこで銀行は、企業にお金を貸した方がマシ
という考え方にシフトします。
すると需要の多い「住宅ローン」の金利を下げて
どんどん借りてくれ、
という姿勢になり、
企業にもお金を借りてもらいたいから
金利を下げる
ということになってきます。
一方、企業の方は円安のおかげで
輸出産業を営む企業は円の売上・利益が黙っていても増えます。
今まで100円だったものが120円になれば
それだけで20％儲かるわけです。
じゃあ従業員の給料も上げよう、
給料が増えたら何か買おう
となって消費が活発になります。
まあ、そうやって企業活動・消費活動を活発化させて
景気を上向きにしようというのが
そもそもの日銀の狙いです。
不動産市場への影響
銀行が金利を下げる、融資をしやすくなる
ということは、
不動産を買える人が増える
ということにつながります。
そもそも景気が良くなれば
投資してみようかな
という人も増えるはずです。
ここまでは良いのですが、
多くの人が買えるようになる
買いたい気持ちになる、ということは
物件価格が上がる
ということなのです。
競争が激しくなれば値段は上がるもの。
融資が出やすい
＝物件価格が上がる
＝利回りが下がる
融資が出にくい
＝物件価格が下がる
＝利回りが上がる
不動産市場はいつもこの繰り返しです。
最近の収益不動産は数年前に比べてずいぶん利回りが下がった
と言われていますが、
それは、銀行がたくさん融資をしている
もしくは現金で買える人が増えている
ということなのです。
そしてこれからますます
その傾向が強まる
というのが一般的な見方です。
まぁ、何かまた天変地異が起きたりすると
この状況も変わるのですが。
この状況を見ながら そして
この仕組みを理解しながら
私たち不動産投資家は
物件価格・利回り・融資
に立ち向かっていかなければなりません。
そして自分の戦略を見直しつつ
物件を探し、融資に取り組んでいくのです。
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昨日のブログ
不動産投資家と一流プロ写真家
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不動産投資家と一流プロ写真家
昨日は１５年来のお付き合いがある、
超一流の写真家さんと、久しぶりに会食をしました。
実は私、写真業界関連の会社に勤務している関係で、
職務上、写真家さんとのパイプがあります。
また、自身も中学一年生の頃から写真が好きでしたので、
結構自分でもよく写真を撮ります。
（ちなみにこのブログのアイキャッチ画像は全て自分で撮影したものです）
さて、その写真家さんは、
日本でアマチュア向けの写真雑誌を創刊し、
写真教室など若者の育成に力を入れる傍ら、
アメリカ、ロンドンなど海外でも
写真展やワークショップを開かれている、
とてもグローバルに活躍されている方です。
私もかなり懇意にさせていただいているつもりでしたが、
ご本人がほとんど日本にいないこともあり、
今回は数年ぶりの再会となりました。
私にとってその方は、常に人生の師であり目標です。
その師匠が、久しぶりの再会で
最近、疑問に感じること
としてお話しされたことが印象的でした。
「あなたは写真家なのか、経営者なのか」
最近、こういった質問が多いが、その真意は
「芸術家なのか、金の亡者なのか」
と問われているような気がする。
師匠はこんな問いかけに、どうも辟易としているようでした。
その方はもちろん写真家の世界でも
日本を代表する素晴らしい実績を（今も）残されていますし
同時に雑誌をつくる＝出版社の代表でもあり
時にはイベントのプロデューサー
だったりします。
さらに最近では
日本のふるさとを写真の力で活性化させるべく、
北海道から沖縄まで飛び回り、
“まちおこし”にまで貢献するようになりました。
反面、同じ写真業界の人々からは、
幅広く経済活動をしているように見え、
写真以外の業界で目立てば目立つほど
「芸術家ではなく金の亡者」
と言われるケースが増えてくるようです。
まったく寂しい限りです。
とかく日本は
「お金を儲ける人」は罪悪
のように考えられている風潮があります。
そういう教育になっているそうです。
しかし海外では、
お金持ち＝社会貢献できる人
ということで
尊敬されます。
実際、私の知っている億万長者の方々はみな
奢らず威張らず、
いつも人の幸せを考えて行動されています。
大金持ちになったら
もう一生働かなくてもいいのに
逆に社会のためになることを
一生懸命考えて、行動している。
そんな方ばかりだし、
まさにその写真家さんも実践されていることです。
「全体の繁栄なくして個人の発展なし」
という言葉をその写真家さんに教えていただきました。
個人の写真家として、
もしくは写真業界という狭い世界
だけを盛り上げようとしても
いずれ限界がくる。
日本の社会、そして世界の地域にいたるまで
「写真」が「文化」として貢献するにはどうしたらいいか
いつもそればかり考えているそうです。
不動産投資家は、
芸術家ではないと思いますが、
マインドとしては近いものがあります。
自分のことだけ
自分の投資物件だけ
うまくいくことを目指すのではなく、
賃貸業界全体が活性化しなければ
最終的には我々不動産投資家は
長続きしないのです。
成功者の域に達するには、
常に周囲の繁栄を視野に入れ
行動しなければならないのです。
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昨日のブログ
空室活用はAir bnbだけじゃない！
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空室活用はAir bnbだけじゃない！
空室を旅行者などに貸し出すマッチングサイト”Air bnb”が注目を集めていますが、
個人で運営するにはさまざまな準備・コスト、リスクが伴い、相当の覚悟が必要です。
しかしながら、いろいろな空室事情と、それを活用するビジネスも多岐にわたる
ということを、この機会に学ぶことができます。
全国賃貸住宅新聞 2016年1月25日（No.1210）
で取り上げられている１つのモデルについてお伝えします。
「国土交通省 社会的弱者の受け皿に、空き家・空室を活用」
空き家や空室を
公営住宅
に準ずる物件として活用するための
法制化
に向けた動きが進んでいます。
生活困窮者や生活保護受給者向けに提供している公営住宅は
地方では空き（余り）も見られますが、
都心部では入居倍率１５〜２０倍の地域もあり、
全体としては不足しています。
一方、公営住宅の管理戸数は、
ここ１０年は約２１０万戸台
と横ばいで推移。
生活弱者を受け入れるための住宅が不足しているにも関わらず、自治体の財政難などが影響し
新設は進んでいません。
こういった背景の中、
現在、全国で約８２０万戸とされる民間の空き家や空室を活用することで、公営住宅に入居できずにいる生活困窮者たちの受け入れ先を確保しよう、という考えが浮上しています。
そこで法制化して、計画的に準備していこうというわけです。
そうなってくると、
空室を抱える賃貸オーナーにはどんなメリット
があるか、
あくまで想定ですが、少なくとも２つは挙げられます。
１. 家賃の滞納リスクが減る
「法制化」というくらいですから、入居者には審査があり、その審査をクリアして入居した場合には、家賃補助などが検討されています。
これはすなわち、そういった生活困窮者を国が援助しようという目的ですから、
家賃が国から直接オーナーに振り込まれるケースが考えられます。
そう考えると、
生活保護受給者は、もしかしたら比較的家賃滞納のリスクが最も少ないカテゴリーなのかもしれません。
２．リフォームの補助金がもらえる
公営住宅に準じた住居にするためには、一定の耐震基準や省エネ基準を満たすことや、バリアフリー化などが必要になります。
法制化が実現すれば、リフォームやリノベーションの促進にもつながります。
「促進」というくらいですから、もしかしたら補助金などが設けられ、
空室を一定の条件でリフォームすれば、
その費用を国で援助してもらえるようになるかもしれません。
今でも実際にそういった種類の「補助金」はありますが、
まだまだ条件が厳しくて、
なかなか多くのリフォームに充当させることは困難です。
この枠がもう少し広がれば、
「原状回復」としてのリフォーム費用
も抑えられるようになるかもしれません。
というわけで、現在
国土交通省が主催する分科会では、
法整備推進のためのポイント
入居審査、強制退去の流れなどが議論されているようです。
「賃貸市場の活性化と質の向上のために法制化は必要」
と、偉い人も言っていて、３月には閣議決定が行われるようです。
交通の便が良い、短期貸し出しOKの
Air bnbとは違って
公営住宅モデルの場合には
場所の利便性は問わず、長期入居型になる
と思われるので、
空室対策として有効となる物件が増えるかもしれません。
時代の流れについていくためには
こういった仕組みについても
常にアンテナを張っておきたいです。
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昨日のブログ
不動産投資家はモテるのか？
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不動産投資家はモテるのか？
家主には、資産家の方が多いです。
その資産家さんたちの婚活のエピソードを見つけましたので、話題の一つとして提供します。
父親からの会社を引き継いで以来、家主業一筋に生きてきたオーナーが
「婚活をしよう」と思い始めたのは今から約３年前。
会社を継ぐ以前は、
資産１,０００万円に対して毎月１００万円の赤字が発生しており、
あと１０ヶ月で廃業に追い込まれる経営状態。
そこから休日返上、死に物狂いの努力で
管理物件を約６００室、大阪に３棟のマンションをもつようになり、
ようやく気持ちに余裕ができて、
家族を持つことを考えるようになりました。
結婚相手に求めた条件は
「家族を大切にできること」
「女性らしいこと」
「穏やかに暮らしていけること」
の３点。
ところがお見合いで会った女性は、
そんな理想とはかけ離れた女性で、
当時はあまり話が盛り上がらず、
数回食事をした後
音信不通になりました。
ところが翌年の夏、
突然その女性から連絡があり、
再び会うことに。
恋人未満の関係ながら
週末のデートなど楽しい時間を過ごすようになりました。
すると、クリスマスを１ヶ月後に控えたある日、
その女性が
「クリスマスプレゼントはいりません。
その代わりプロポーズの言葉と
３カラットのダイヤの指輪が欲しい。」
と、言ってきたのです。
その指輪の値段は３２０万円だったそうですが、
まっすぐに生きてきたオーナーは
結婚を真剣に考えている彼女の要望を
すべて叶えてあげました。
さらに彼女の要求はエスカレートし、
「結婚式は絶対にハワイ、
新婚旅行はハワイのついでにラスベガスにも行く」
「子供ができれば１歳から英才教育」
「子供一人につき生活費を15万円増やしてほしい」
などが相次ぎました。
さすがに不安になったオーナーは
親族や家主仲間などに相談すると
「話し合いで歩み寄れる相手ではない」
「職場以上に家庭でも心身ともに消耗することになる」
ということに気づき、
結局、彼女との結婚は、やめたそうです。
「思い返せば、食事の時に彼女が選ぶ店はミシュランの星付きばかりで、
再会した当初から、そんな兆しがありました。」
これは、大阪のある不動産会社のオーナーさんの実話です。
（2016年1月25日 全国賃貸住宅新聞 No.1210より抜粋）
資産家になると
このようにお金が目当てで寄ってくる人がいます。
そして不動産事業だけで実直に生きてきたオーナーは
その人がお金以外の自分に惹かれている
と錯覚すると危険ですね。
何が幸せか
は自分自身にしか
わからないことですが、
お金持ちになるにつれて
大切なものを見失わないように
注意が必要です。
「自分に限ってはそんなことない」
と思っている人が
ひょっとすると一番危ないかもしれません。
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昨日のブログ
賃貸物件のネット広告は写真数と情報の正確さが重要
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賃貸物件のネット広告は写真数と情報の正確さが重要
先週の賃貸住宅新聞（2016年1月18日付 Vol.1209）に
興味深い記事が載っていました。
２０１５年の調査で、賃貸ユーザーが部屋探しで訪問した不動産会社数の平均値は
２・３社
だそうです。
物件購入時と違って、賃貸物件を決める時は１社からせいぜい３社くらい、
多くても４社、ということですね。
その会社に自分の所有物件の取り扱いがなければ、
検討してくれることすらない
ということになります。
つまり、空室対策として
集客数・契約数アップを図るには、
この限られた訪問社数に選ばれるか否かで
勝負が決まると言っても過言ではありません。
そこで重要となるのがインターネット。
特にネット利用者の８割が利用する
と言われている
スマホ向けの物件広告がカギとなります。
では、
集客数アップのためのネット広告のポイントとは？
１．物件写真の質と数
ネット広告において今や基本となるのが
写真の点数です。
昨年の調査でも
「ユーザーが求める情報」
というリサーチ結果
でダントツの１位でした。
室内、設備にとどまらず、
周辺の店舗や
道路状況が確認できる写真
が求められています。
室内や設備写真も
広さや使い勝手がわかる写真
の支持率が高いようです。
そして、不動産情報サイトへ広告を出稿する際は、
点数制限をフル活用するのが効果的です。
たまたま今日、私がコンサルティングをしている方から
「年末まで５部屋が空室だったのですが、
写真の入れ替え、360度写真
を導入したところ
残り空室１つまで来ました。」
という嬉しいお知らせが届きました。
３６０度写真も、
ユーザーにとって臨場感があり、
あたかも内見しているような感覚で
効率が良いですね。
実際に効果があった、という事例を聞くと
ますます信頼性が高まります。
２．情報は正確に
もう一つ重要なのが
「正確な物件情報の提供」です。
こちらは同じく昨年のリサーチ結果で、
「今後求められているもの」
つまり
「現状ユーザーが満足していないもの」
という項目の中で１位。
同調査の別の質問で
訪問後の行動パターンを尋ねたところ、
不満を感じた場合
「そのことを知人や家族に伝える」
との回答が最も多かったそうです。
これは、
物件情報の誤りが訪問時に判明したら
大きなマイナスになりかねない
ということです。
口コミは怖いですからね。
限られた訪問社数に選ばれるためにも、
情報の正確さには最大限の注意を払う必要がありますね。
かくいう私は、
本日 残念なことに
所有物件の管理会社さんから
「２月２６日で退去・契約解除となります」
という残念なお知らせが届きました。
理由は「家を買うから」。
ファミリータイプの場合、
ある程度長く住んでいただけてありがたいのですが、
こういう時（家を買うとき）は
対策のしようがありません。
これは退去後にすぐさまクリーニングを実施し、
インターネットで魅力的な告知を準備しなければ。
一日も早く次の入居者に入ってもらうため、
しっかりと
写真＆掲載情報
をチェックしていきます。
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サブリースの会社も安心できない？
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サブリースの会社も安心できない？
の全国賃貸住宅新聞に、あってはならない事件の記事が掲載されていました。
（一部抜粋）
「借り上げ賃料未払いのまま音信不通の管理会社」
兵庫県姫路市でアパマンショップを運営する日本住宅サービスが管理契約を交わす家主に昨年12月分の集金家賃を送金しないまま店舗を閉鎖している。保証会社などの取引先も一切連絡を受けておらず、社長の橋中雅明氏の消息は途絶えたままだ。
これはどういうことかというと
本来、収益物件のオーナーは、家賃の集金を管理会社に任せているケースが多いです。
もちろん自分で入居者さんのところへ行って、
「今月の家賃、払ってくださいよー」
と取り立てに行っても良いのですが、
特にサラリーマンなど他に仕事を持っている人は
そんな時間がとれないし、
その上、万が一滞納や不足金などがあると
いよいよ自分で
何回も取り立てに行かなければなりません。
これを滞りなく行うのが「管理会社」です。
合わせて入居者の募集や更新手続き、
退去時の立会いや部屋のクリーニングなど
人の入退去に伴うあらゆる業務を請け負ってくれます。
そのためにオーナーは、
家賃収入の３％〜５％程度を
手数料として
管理会社に支払うようになっています。
管理会社としては
オーナーに約束した家賃回収をきっちりと行うため、
保証会社を通じてその入居者の信頼性をはかり、
毎月家賃を回収して、これをオーナーに送金します。
従って入居者は、直接オーナーと接することはほとんどなく、
管理会社に家賃を納め、管理会社がまとめてオーナーに渡す
という仕組みです。
ところが今回、その信頼すべき管理会社が、
入居者から家賃を預かったまま
オーナーに送らずに持ち逃げした
という事件が起きました。
なぜこういうことが起きたのか、というと
一つは「サブリースの失敗」
が原因のようです。
サブリースとは
前述の「家賃回収代行」をさらに便利にしたものです。
あらかじめ決めた家賃で満室状態を想定し、
あとは入居者がいようが空室になろうが
常に満室分の家賃をオーナーに支払う
という契約です。
これは便利！
と思うかもしれませんが、
そこはちゃんとリスクもあります。
満室が永遠に続くことはあり得ないことなのですが
それを保証する、ということなので、
１部屋あたりの家賃を「満額」ではなく、
８０％〜９０％に設定します。
具体的には、
家賃５万円×１０室の場合、
サブリース契約で家賃の８０％保証をすると
４万円×１０室＝４０万円を
管理会社からオーナーに支払う
という感じです。
オーナーにとっては
満室率１００％の時は、２０％分を管理会社に持って行かれますが、
満室率４０％になってしまった場合でも、８０％分は家賃が確保できる
ということになります。
常に満室にできる自信があるなら
サブリースなんてしない方が良いし、
わりと頻繁な入退去や空室が心配な場合には、
割高の手数料を払って
サブリースにするのも一つの手です。
サブリースを請け負う会社は、
当然、オーナーに約束した金額よりも
高い家賃と満室率で運営しないと
まずいワケです。
今回の事件は、
その“さじ加減”に失敗したことで起こりました。
オーナーに約束した家賃よりも
低い家賃でしか成約できなかったか、
予想以上に空室が多かったのでしょう。
こうなると管理会社がその分を補填して
オーナーに支払わなければならないので
経営が立ちいかなくなり、
夜逃げした、
ということですね。
サプリースで
管理会社の方が失敗するケースは
（私は）初めて知りました。
本来、サブリースは
オーナーの方が慎重に選択するべきスキームです。
「家賃が満室保証されて安心」といっても、
数年後に見直されて減額されることがほとんどです。
空室の心配はなくなるけれど、
家賃収入はゆっくり、確実に減っていく
ということを理解して
取り組まれるのがよいと思います。
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昨日のブログ
不動産投資で相続税を考える
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不動産投資で相続税を考える
不動産投資は主に「税金との戦い」とも言われ、
税金対策をしっかりと行うことが、
不動産からの収益の行く先を左右する重要な要素になります。
それでも実は、
税金の軽減については国にから”オススメ”があるわけではないので
自分で調べるか人に尋ねるか
のいずれかの方法で能動的にアクションしないと
とても多くの税金を納める羽目になってしまいます。
数多くの税金の種類の中でも
多くの不動産投資家が気にしているものの一つに
「相続税」があります。
一方で、まだ相続したりされたりする案件が身近にない人にとっては
あまりピンとこないものです。
いずれにしろ、いつかはやってくる税金ですので
ここにカンタンに解説しておきます。
相続税とは、相続財産から非課税枠（＝基礎控除）を引いた額が対象になります。
その「基礎控除額」が、
２０１４年までは
「５０００万円＋法定相続人一人あたり１０００万円」
だったのに、
２０１５年から
「３０００万円＋法定相続人一人あたり６００万円」
に減額されました。
つまり、控除金額が減った分、
より多くの税金が課せられるようになった
ということです。
これによって
従来は課税されなかった
５０００万円くらいの財産を引き継ぐゾーン
例えば地価の高い都市部などで
対象者が広がっているようです。
また、課税財産額に応じた税率も
２０１５年から上がりました。
１４年までは１０〜５０％の６段階でしたが、
１５年から８段階に変わり、
以下の通りとなりました。
１０００万円まで １０％
３０００万円まで １５％
５０００万円まで ２０％
１億円まで ３０％
２億円まで ４０％
３億円まで ４５％
６億円まで ５０％
６億円超 ５５％
最高税率は５５％。
シンプルに言って、
課税財産額が１０億円の人は、５億５千万円も
税金を納めるのですねー。
しかしながら、まずその財産額とは、
固定資産税評価額が基準になります。
そして賃貸物件の場合、
借家人に一定の権利があるものと考えられ、
借家権割合３０％を引くようにします。
そのため、建物は固定資産税評価額×７０％になります。
いずれにしろ
不動産を持っているということは
財産を所有している、ということで
相続時には重い税負担を強いられるようにできています。
これをできるだけ回避するため
建物の評価割合が低い
タワーマンションの
特に高層階の購入を勧める業者も台頭してきています。
それがあからさまに節税対策であることがわかると
税務署からは「否認」されるリスクもあるようです。
税金はとても奥が深く複雑。
これでいい、と思っていても
税制は世の中の流れとともに必ず改正されますので
節税する資産家と、税務署の間の
“いたちごっこ”のようなものです。
決して安心せずに、常に税の情報には
アンテナを張っておくべきですね。
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不動産投資家のコミュニティーには謙虚な人が多い？
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不動産投資家のコミュニティーには謙虚な人が多い？
不動産投資家の中でも個人起業家として頑張っている方々は
だいたいマインドが高く
謙虚で親切な方が多いです。
今日は地元・浦安の大家さんの集まりと
新宿で不動産投資家さんの集まりをハシゴしてきました。
浦安の大家さんの集まりでは
間もなく発売される私の本のチラシを
急いで手作りしてプリントアウトし、
恐る恐る案内してみました。
「何？ 売り込みに来たの？」
なんて言われてしまうかもしれないと思ったのですが、
意外にも
「おぉーっ」という声が聞かれ、
応援してくれる雰囲気がありました。
中でも、今日初めてお会いした方なのに、
「チラシ、いただけますか？ 本、買いたいんで・・・」
と言って名刺まで差し出してくださる方がいました。
小さなことかもしれませんが、
こういうのって
本当に嬉しいです。
同じ大家という立場なのに
その分野の本を出す人を応援してくれる
こういう謙虚で親切心を持っている人こそ
きっと大きな成功をつかむのだと思います。
また、この会の代表を名乗る人は、
自らAirbnbにトライした
苦い経験談をシェアしてくれました。
最初はうまくいくと思ったのに
実際は外国人がさらに他の人に又貸しして
部屋の中を荒らされ
周りにゴミを散らかされ
あげくの果てに夜逃げ状態で去っていった
そしてAirbnb本部には保証もしてもらえない
といった事実を
これから続こうとする人への留意点
という意図で教えてくれました。
これほど身近にリアルな実話を聞いてしまうと
本当に切実な問題として伝わってきます。
儲かると思ったのに
おそらく大きな損害を負う羽目になってしまったようです。
本当に気の毒なことですが、
せめて同じ失敗をしないようにすることくらいが
後に続く者にできることなのでしょう。
その後、不動産投資家の集まりの方へ参加した私は
かねてからのリクエストもあり
今までうまくいかなかった出来事を
エピソードを交えて詳細に語り
その時 私が何を考えて
どう行動したのかを
プレゼンさせてもらいました。
私の不動産投資活動のほとんどは
うまくいかないことばかりです。
どうしてこうなっちゃうかなぁ
ということの連続です。
でも、諦めないことだけが
前に進む理由となり
次に向けて努力するバネになっています。
うまくいかない体験を
胸張って説明できるほど
図太い神経もありません。
でも、少しでも聴いてくれる人の
参考になるのなら
という一心で
恥を忍んで人前に立ちます。
すると参加者の方々から
「今日はためになった」
「いつも楽しく聞かせてもらっています」
「前回よりもわかりやすかった」
なんて言葉をかけてもらえます。
ささやかな言葉であり
ほんの一瞬の会話ではあるけれど
そういう何気ない一言だけで
元気になれるのです。
不動産投資家が人とつながるのは
物件を買う時や
管理会社に入居者づけを頼む時
だけではありません。
初めての人と会うことがとても多く
一人一人と会話を交わす時間も
限られています。
だからこそ、
いつでも
どんな時でも
謙虚な気持ちと
親切な思いやりを忘れずに
向き合っていきたいですね。
みんなで力を合わせて前に進もう
そんな考えを持った大家さんが
私の周りにはたくさんいます。
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不動産投資家の巨匠とは？
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不動産投資家の巨匠とは？
今日は写真界＆映画界の巨匠・鋤田正義（すきた・まさよし）さんのトークショーを聴いてきました。
鋤田さんは今年７８歳になられるようですが
とてもそんな風には見えない
どこかイタズラ好きの少年のような
澄んだ目をして生き生きとしていらっしゃいます。
鋤田正義さんと言えば、
デビッド・ボウイ
マーロン・ブランド
ジェームス・ディーン
などのポートレート（CDジャケットなど）で世界的にも有名な方です。
デビッド・ボウイなどは
最初の頃、
鋤田さんご自身が興味を持って本人のところへ押しかけ
「写真を撮らせて欲しい」と
頼みこんで
ようやく実現したのだそうです。
以来、二人はとても懇意になり、
先日デビッドボウイが亡くなるまで
身内のようなお付き合いをされてきたそうです。
トークショーでは
その落ち着いた語り口調の雰囲気が
いらないものの一切を排除していました。
素朴で飾らない、だけど心に響く言葉。
一方、ご本人は大変気さくな人物で
そのギャップに改めて驚かされます。
鋤田さんが初めてニューヨークを訪れたのは
今から40年以上も前。
そして今回、見慣れたニューヨークの街並みを
さらに新しい発見の連続で切り取っていきます。
ほぼ毎日、カメラを片手に歩き回っており
多い時には一日で１，０００枚以上もシャッターを押すそうです。
さすが一流人。
一流の人は、常に初心を忘れず、
慣れに奢らず
新しい気持ちで日常を過ごしているのです。
そして感激したのは
トークショーの司会・ナビゲーターを
買って出た、
３０代の若者に対し、
「先生」と呼ぶのはやめて、「さん」づけでお願いしたい
とおっしゃっていたことです。
一時代を築いてきた大先輩に、
いきなり「さん」づけとは
これまた新鮮ですね。
「巨匠なんて呼ばないでくれ。
まだまだそんな領域には達していない」
と真顔でおっしゃいます。
この他、
「影響を受けた写真家は？」の問いに
「多くの写真家に影響され、一人一人を覚えていない」
「特に最近は、若い人の写真をみて触発されることが多い」
とのことです。
とにかくたくさんの写真家の作品を見て学んでいる、
もしくはご自身でその写真家さんのともへ訪ねていく
ということで
決断・行動が早い
そのための洞察力・吸収力がものスゴイんですね。
というのが、７８歳の巨匠を前にして
感じたことです。
そして常に
謙虚でいることが大切
まさに賃貸経営と同じです。
「一緒にするな」と高尚な大作家には
怒られてしまうかもしれませんが。
謙虚な人のところには
多くの人材と情報が流れてきます。
そうして多くの人が助けてくれて
大きな成功をつかむことができるのです。
どんな世界でも
一流人はみな謙虚
ということですね。
謙虚さ、決断力、行動力
この３つを、７８歳を過ぎても
忘れてはいけないのだ
としみじみ痛感したひと時でした。
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