不動産投資で必要不可欠な行動とは？
不動産会社と良い関係になるための行動
その１．メールと電話 両方つかう
その２．自分の資料を常備して訪問する
今日はもう一つ、最も効果的な手段をお伝えします。
その３．紹介を受けたら即返信する
収益物件の紹介は
主にメールで届きます。
そのメールにいかにきちんと返信するか
いかに素早く返信するか
ということが、実は非常に大切です。
普段はあまりメールの反応が良くない不動産会社も、
物件が見つかった時にはきっとメールをくれます。
仕事に疲れて帰りが遅くなった時
お酒を飲んで帰った時に限って
そのメールは重なってきます。
そして物件情報を確認すると
「大したことないな」
「どうしてこんな物件を紹介するんだろう」
と思えてしまうことも多々あります。
そんな時、
眠い目をこすってでも
その日のうちに返信する
これが鉄則です。
自分がメールを出した時に返信がないと
「何をやっているんだ」
「相手にされていないのかな」
と感じるの同様、
相手もそう感じるのです。
その代わり、
すぐに返信することによって
関心がある
やる気がある
と受け止められるのです。
多くの不動産会社は
多くの顧客を持っています。
その顧客の中から
紹介したい人
として目立つためには
返信が早い
ということが大事です。
また、私がかつて銀行の借り換えに成功した時も
支店長がうまく行った理由を教えてくれました。
その一つが
資料の提出が早かった
ということです。
提出が早いと
その先の承認者へのプッシュが効く
というのです。
資料の準備は時間がかかることもあるので
今日できることは今日のうちにやる
これを常に心がける必要があります。
全ての資料を揃えられなくても構いません。
その理由に納得感があるのなら
事情を話して待ってもらいます。
不動産会社に対しても
「とりあえず様子を見る」
などもってのほか。
すぐに「見極めくん」で収支シミュレーションをして
自分の条件に合っていなければ
その旨を伝えて断ります。
条件が合わないことを理解すれば
不動産会社のセールスさんも納得します。
断るのも前向きに進めるのも
即座に判断しなければなりません。
早い提出
早い返信
早い決断
これが、人の気持ちを動かします。
私は不動産投資をはじめて６年あまり
相手から問いかけや情報をもらった時
２４時間以内に返信しなかったことは
ただの一度もありません。
どんなに疲れていても
どんなに酔いが回っていても
必ず２４時間以内に
全て返信しています。
それによって
多くの人と信頼関係を築くことができています。
不動産投資を成功させるために
何かよい裏技があればぜひ教えて差し上げたいのですが、
そんなものはありません。
ただひたすらに「即返信」。
これが実は、本当に重要な行動なのです。
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不動産会社の印象を強くするためのコツとは？
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不動産会社の印象を強くするためのコツとは？
不動産会社と密接なコンタクトを取るには
メールと電話を両方つかうと良い
と昨日お伝えしました。
それは、必ずしも不動産会社との連絡に限らず
社会人として仕事を進める上での
基本中の基本のマナー
と言えるものです。
今日は、
もう一つの行動についてお話しします。
その２．自分の資料を常備して訪問する
不動産会社にコンタクトを取ったら
その次は自分を売り込む必要があります。
私が毎月開催している
プレミアム講座では
毎回７〜８社の不動産会社のセールスをお呼びし、
本音で語る座談会を開始しています。
その中で、
「どんな人に物件を紹介したいと思うか」
という質問に対し、
多くのセールスが
「物件概要がわかった時、パッと顔が思い浮かぶ人」
というのです。
では
パッと顔が思い浮かぶ人
になるには
どうすれば良いのでしょうか。
それには、訪問することです。
メールや電話だけでなく、
直接会って話をすることが
一番印象に残ります。
そのために私は
物件を探しているときは
常に自分の資料を持ち歩いていました。
自分の資料とは
・資産概要書
・略歴書
・源泉徴収票
・確定申告書
・ローン返済予定表
などです。
運転免許証や保険証のコピーまで
いつでもメール送信できるように
全てをpdfにして保存してあります。
それは当然のこととして
もしも不動産会社から連絡があったら、
メールで資料を送るのではなく
できるだけ直接訪問します。
電話がかかってきてすぐ
「今から行きます」
と言えるように
pdfの資料を全てプリントアウトして
100円ショップで買った極薄のファイルに入れ
それを３セット準備していました。
３セットというのは
不動産会社を複数訪問できるし、
いざという時は
金融機関にも持っていけるからです。
普通、初めて不動産会社を訪問すると、
自己紹介した後、
適当な物件の紹介があり
あとはまた後日、資料を準備してください
と言われます。
ですが、その資料を先に持参して行くと
不動産会社の人は驚きます。
「ここまで準備されている方は初めてです」
と行く先々で言われました。
これはコミュニケーションを円滑にするだけでなく、
相手に強烈な印象を植え付けることにも役立ちます。
資料を持参して訪問すれば、
顔を覚えてもらえるだけでなく
やる気があるように思われるし、
印象も強くなります。
何より、不動産投資を始めるにあたり
必要最小限の資料を
先に揃えておくのですから
その先の進行を早められる効果があります。
自分の資料を作成しておくことで
課題も改めて明確になります。
不動産投資を始めるなら
まず資料を準備し、
不動産会社とコンタクトを取り
そして直接訪問すること。
それがスタートです。
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メール送信と不動産投資
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メール送信と不動産投資
一般の不動産投資家にとって
大変で、かつ重要な局面は
収益物件を探すとき
そして
融資を通すこと
この２つです。
この２つの大きな重要局面で
もっとも頼りになるのが
不動産会社のセールスと
金融機関の営業マンです。
物件を探したり融資を通したりするためには
ケースバイケースで
いろいろなテクニックが
存在するかもしれませんが、
肝心なのはやはり「人」です。
自分を理解してくれる人
自分の味方になってくれる人
をつくり、チームで進めていくことが肝要です。
そのために、コンタクトの基本をお伝えします。
その１．メールと電話 両方つかう
メールは、こちらの情報や思いを伝えるため
誰もが使用する手段です。
プライベートだけでなく、
ビジネスにおいても
メールは重要なコミュニケーションツールですね。
しかし、不動産投資のチーム作りにおいて
メールばかりをあまりアテにしてはいけません。
文章を丁寧に書けば書くほど
相手にも同じものを期待してしまうし
返信が来ない時には不満を感じたり、
返事が遅いだけでも
イラついたり、ネガティブな発想を持ってしまいがちです。
ところが実情として、
不動産会社のセールスは毎日忙しいですし、
外出することも多いので
ゆっくりとメールを書く時間は、
さほどありません。
迷惑メールに入ってしまうことも
十分あり得ます。
いくら上手な文章を書いても
読まれなければ意味がないですね。
また、返事がないことについて
無視された
と考えてしまう人もいますが、
それは本人に確認してみない限りわからないこと。
勝手に決めつけてはいけません。
さらに返事が遅いことについて
不満を持つ人もいますが、
そんな「お客様根性」でいては
物件を紹介してもらえるようにはなりません。
返事がないのなら、
何かこちらに原因があるのでは
と考えて行動することです。
ですので、
メールの返信が来ない時には
電話で確認することをお勧めします。
また、管理会社のセールスと
客付の賃料や条件などについて
電話で打ち合わせをした後は、
あえてメールで履歴・覚え書きを送ります。
そうすることによって
言った、言わない
という無駄なトラブルを避けることができます。
真面目な不動産投資家の中には
あまり頻繁な連絡を取ると
相手に迷惑になるんじゃないか
ということを気にする人もたくさんいます。
なぜそんな風に考えるのでしょうか。
忙しければそもそも電話に出ないだろうし、
こちらが気持ちの上で礼を尽くしていれば
迷惑になることなどあり得ません。
相手が忙しいだろうとか、
しつこいと思われるんじゃないか、
などというのは全て、
自分から連絡をしないことの言い訳なのです。
メールをしただけではダメ
電話をしただけではダメ
メールと電話、両方を使いこなす。
これがコンタクトの基本であり、
相手との距離を縮める
一番の近道になります。
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時間のつかい方と不動産投資
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公示地価って何ですか？
２０１７年（平成２９年）の公示地価が発表されました。
公示地価とは
国土交通省が全国に定めた地点（標準地といいます）を対象に、
毎年1月1日時点の価格を公示するもので、
平成２８年には25,270地点が対象となっています。
この地点も毎年見直されています。
「公示地価」は標準地を１㎡あたりの価格で表し、
それは特別な事情がない場合の
適正な取引価格（と見込まれる価格）です。
実は土地の価格は、「一物四価」と言われ
公示価格の他にもあと３つの基準価格があります。
せっかくの機会なので解説します。
「実勢価格」
実際の不動産取引で、買い手と売り手の需要が
釣り合う価格のこと。
いわば不動産の「時価」で、最近の取引事例を
参考にします。
取引事例がない場合は近隣地域の取引を参考にする
ことが多いです。
「相続税評価額」
国税庁が、相続税・贈与税の課税のため、
毎年１月１日を基準にして７月に公表します。
公示価格の概ね８割の評価と言われています。
「固定資産税評価額」
各市町村（２３区は東京都）が、固定資産税等の課税のため、
３年毎の基準年度の前年１月１日を基準にして
３月〜４月に公表するもの。
公示価格の概ね７割の評価と言われています。
つまり、自分の所有している土地の公示価格が上昇すると、
価値が高まって嬉しい
と思える反面、
固定資産税額も上がってしまいます。
相続税評価額と固定資産税評価額は
不動産投資でよく耳にする「路線価」としても知られ
金融機関が融資金額を決める際の積算ベースになるのは
相続税路線価を指すことが多いです。
いずれにしろ、こうしてみると、
「公示価格」は他の価格の指標となるべきもので
非常に重要であることがわかります。
公示価格はその名の通り、一般に公表されている地価なので
個人・法人問わず、誰でも利用できます。
不動産売買が行われる際、
取引価格の参考にされることはもちろん、
建物・土地の割合を算出するために
活用することもあります。
その公示価格ですが、
平成２９年度は、全国平均で２年連続の上昇となりました。
三大都市圏でも、横ばいか、ほぼ前年並みの小幅な上昇を示しています。
首都圏の不動産価格の高騰
金融機関の積極的な不動産融資姿勢
相続税増税による富裕層の地方投資など
不動産投資における好材料が
軒並み土地の価格を維持・上昇させたようです。
ということは、
まだしばらく物件価格は下がらない可能性が
高そうですね。
公示価格で一喜一憂する必要はありませんし、
価格も乱高下しているわけではないので
売買にも直接の影響は及ぼさないと思われます。
しかし
常に土地価格の情報にはアンテナを立てておくことは大切です。
せめて一年に一度は、
自分の所有している土地の価値を算出し
資産価値の確認に役立てると良いですね。
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時間のつかい方と不動産投資
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時間のつかい方と不動産投資
サラリーマンを辞めて、もうすぐ一年が経ちます。
毎日会社に行かなくて良い
という生活は、
あたかも時間を持て余し
相当ヒマなんじゃないだろうか
と多くの人が想像するかもしれません。
しかし実際、私のこの一年は、
毎日がとても忙しく
あっという間に過ぎてしまいました。
会社に行かなくてよくなった分、
通勤時間の往復４時間が
そのまま睡眠時間になりました。
サラリーマン時代には
並行して不動産投資活動をしていたし、
その他にも様々なビジネスの勉強をしていたので
毎日の睡眠時間は１〜２時間でした。
だから今では５時間〜６時間は眠ることができるし、
起きる時間を決めなくていい
というのが、何よりストレスから解放してくれます。
会社での勤務は、
かなりのウェイトが「会議」に費やされ、
会議のための資料を作成・準備したり、
メールや電話で人とコミュニケーションすることが
ほとんどだったように思います。
今では会議こそありませんが、
様々なセミナーに出席したり
自分でもセミナーで講演するのでその資料を作ったり、
不動産会社と頻繁にメールや電話で連絡をしているので
毎日必ず「やること」があります。
さらに、ほぼ毎月、どこかの海外に出かけているため
旅行の前後はまたやることが山積します。
そして、ほとんど毎日
家族と食事していて
その前後にかなり会話をしているため
一人になったり
ヒマと感じることがほとんどありません。
ただ、不動産賃貸業で生計を立てられるようになった今は、
本来であれば、
ほぼ仕事らしい仕事はないのです。
新しいことをしたり、
社会を向いて
誰かと関わりを持とうとした途端
やることが増えるのです。
会社員時代と圧倒的に違うのは
ストレスを感じない、
ということですね。
その理由は、
自分のやりたいことしか
していないからです。
私のスケジュール帳を見ると、
自分から予定を決めて
空白を埋めていることが多いです。
ヒマな方が良い
することがない、と言ってみたい
そんな気持ちになることもありますが、
やることがない、というのも
生きる張り合いを感じにくいかもしれません。
イライラしない程度に
気持ちが追い詰められない程度に
適当に用事がある方が
私には良いみたいです。
体の健康と心の健康
両方が維持できるように
自分を常にチェックしていくことが大切です。
特に心の健康は
時間のつかい方に影響されます。
忙しい忙しいとつぶやいたり
やりたいことが何もできない
と思っていると、
本当にできることが見えなくなってしまいます。
「時間は自分でつくるもの」
これが私の信条です。
たとえ自分の意のままにならない一日があったとしても
目の前の10分間
に目を向けると、
グッと効率が上がります。
10分間だけ集中すると
少なくとも１つは用事が片付いたりします。
今日は電車の移動中に
ちょこっとメールの返信をしただけで、
その後のやりとりがスムーズになりました。
時間が自由になるときに限って
実は目の前の10分を無駄に過ごしがちです。
ビジネスで成功している人は
結局、お金よりも、
時間の使い方が上手なのです。
今から10分間
を大切に積み重ねていきたいですね。
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太陽光の保険が承認されました
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不動産業者の本音を知ってしまいました
最近、セミナーで講演させていただく機会が
急激に増えてきました。
自身のセミナー「不動産投資プラチナ講座」の他
不動産会社さんに呼ばれてゲスト講師として
お話ししています。
そこで毎回感じることは
不動産投資で成功したいと願う人は
実にたくさんいる
ということです。
そして、講師として不動産会社に呼ばれている立場として
もう一つ別の視点で感じることは
不動産会社は顧客を選び放題
ということです。
需要と供給のバランスを考えた時
１．売買される収益物件の数には限りがある
２．不動産投資家は年々増加している
３．不動産会社は物件情報を握っている
この３つの事実を組み合わせて考えると
物件情報を持っている業者は
顧客を選んで仕事を進めることができる
ということがわかります。
もう少し噛み砕いて言えば
数少ない良い収益物件の情報をつかんだ業者は
「誰にこの物件を紹介しようかな」
と考えるわけです。
紹介を待っている投資家はたくさんいるし、
誰に紹介しても利益は同じなのだから
より成約率の高い顧客に紹介する方が効率的
となるのです。
では、より成約率の高い顧客とは
どういう人でしょうか。
それは
・すぐに意思を決められる人
・ただちに行動できる人
・金融機関の融資が通りやすい人
ですね。
融資が通りすい人は
つまるところ属性の高い人
となってしまいますが、
必ずしもそうとは限りません。
意思決定が早く、行動力のある人は
属性をカバーすることが
いかようにでもできます。
そこが不動産会社の腕の見せどころなのです。
だからこそ
まずは不動産会社の人脈を作り
情報がたくさん入るようにしておくことが先決です。
不動産会社とコンタクトを取るため
ポータルサイトからめぼしい物件を見つけて
アプローチしたり
面談に行って話を聞いてもらったりします。
私がゲスト講演を頼まれるような
信頼できる不動産会社のセミナーに出席した際には
その機会に必ず業者と面談をするべきです。
それを遠慮したり
また今度でいいや とか
今はまだ会う時ではない
などと理屈をこねて行動しないのは
みすみすチャンスを逃すことです。
実は私は、恐ろしい現場を見てしまいました。
不動産会社のスタッフが、
顧客の資料を見ながら
大きな×（バツ）
を書いているのです。
それも片隅に印をつけるのではなく、
A4用紙の対角線いっぱいを使った
大きなバッテンです。
「なぜそうするのですか」
とスタッフに尋ねると
「ああ、見込みのない人だからですよ。」
とバッサリ。
不動産会社も忙しいし、
一日に多くの投資家と会うのですから、
可能性のない人まで
いちいち構ってはいられないのでしょう。
脈のある人を救い上げるために
そうでない人は間違えないように
区別しているのでした。
ここまでハッキリとした態度をとる
不動産業者の裏の世界を
垣間見てしまいました。
ああ、やはりそうか。
不動産業者も「人」なのです。
よい物件を仕入れた時には
「あの人に紹介しよう」
と顔を思い浮かべる人に
連絡をするのです。
その現実を理解しておくことも大切です。
「こちらは客だ」という態度の人に
よい物件は回ってきません。
選ばれる人になるには
行動するしかないのです。
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太陽光の保険が承認されました
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太陽光の保険が承認されました
昨年の9月末、私が所有している4,000㎡の敷地に構えた
野立て太陽光発電設備にトラブルがありました。
落雷により、突如ブレーカーがダウンしてしまい、
全く発電せず。
さらに悪いことに
モニターを設置していたにも関わらず
そのアラームのセット方法を間違えて
知らない間に３８日もの日々が経過してしまいました。
売電結果については月に一度、
インターネットサイトで実績を確認することができます。
それなのに、
なぜこんなに長い間わからなかったのかというと
売電がストップしたのが月の終わり近くだったため
実績集計時にはほぼ一ヶ月分の売電量があり
その月の異常に気づかなかったのです。
次の月は、まるまるひと月分停止したままなので
その月末にようやく売電量「０」が発覚し、
後から調べた結果、とっくに止まっていた
という顛末でした。
被害金額はおよそ３０万円。
もう一ヶ所の設備からは７０万円分の売電量がありましたが
そちらの方は事故がなかっただけでも
不幸中の幸いでした。
太陽光発電設備は
「空室のない賃貸物件」と同じ
と言われ、太陽が照る限り安定した収入が得られる
効率の良い投資案件です。
そうはいっても、
ブレーカーが故障してしまっては
何の利益も生み出しません。
せめてできる対策としては
保険による求償です。
普通に考えれば、
落雷によりブレーカーが落ちただけでは
保険の対象にはなりません。
知見のある関係者の話でも
今回の件で保険を適用するのはまず無理でしょう
と言われていました。
ですが、あきらめの悪い私は
どうすれば保険が認められるのか
を必死で考え、
管理会社に協力を仰いで
当時の事故状況と修理内容を精査しました。
保険適用のために必須の「現場写真」を集め
後から判明した発電モニターの不備と気づかなかった原因を究明し
修理にかかった費用を詳細に割り出しました。
そして、想定される事故の状況から
復旧までのあらすじを
詳細に詰めて作文し、
保険会社に提出したのです。
決して嘘はつかず、
事実ベースで想定できることを述べ
修繕の証明と
なぜ補償されるべきなのか
を丁寧に丁寧に説明しました。
その結果、途中いろんな障害があって
およそ５ヶ月もの時間を要しましたが、
この度 晴れて３２万円が
補償されるという連絡が届きました。
本来は承認され難い案件でも
何とか認めてもらうことができたのです。
「それは難しいよ」
「それは無理だよ」
と言われたことであっても、
とにかく自分でトライしてみる。
このポリシーが功を奏しました。
そこには、関係各位の協力が不可欠でしたが、
おかげさまで強い信頼関係のもと
必要な情報がすぐに集まって
資料に説得力を持たせられたのだと思います。
あきらめることはいつでもできる。
あきらめることが一番ラクな道。
それでも、まずは行動してみることから
必ず学ぶこと、得るものがあります。
これも、私がお世話になっている
火災保険・地震保険の優秀な代理店さんと
お付き合いをさせていただいた経験があったからです。
自分の物件に水漏れが起きた時、
ずいぶんとお世話になりました。
その時に保険求償のコツを
少しだけ学ぶことができました。
保険は、申請の仕方がとても重要ですね。
前回の「プラチナ講座」では
保険のお話が大変好評だったので、
また折に触れて企画します。
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自宅の修繕と不動産投資
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自宅の修繕と不動産投資
私の自宅は築後17年が経ちます。
２×４（ツーバイフォー）の輸入住宅で、
比較的頑丈な造りではありますが、
やはり経年とともに劣化してくる部分があります。
集合住宅のマンションの場合は
管理組合があり、それぞれに管理費を納めているため
定期的な修繕が計画されている分、
安心感があります。
かくいう私も、
所有している収益マンションについては
キャッシュフローとして得られる現金を確保し、
積み立てをして修繕に備えています。
一方、戸建の場合には、
定期的に修繕費を積み立てる義務がないため
いつかくる修繕には、
自らの責任で備えておかなければなりません。
そのことについて
あまり問題意識を感じていなかったのですが、
ふとしたきっかけで
気づかされることになりました。
ある時、自宅に一本の電話が鳴りました。
「戸建ての管理を専門に行っている業者ですが、
水回りの洗浄を１回3,000円で行っております。」
いわゆる、よくある「売り込み」です。
しかし私は何となくタイミングの良さを感じ、
その洗浄をお願いすることにしました。
その業者は当然ながら、
水回りの洗浄で利益を得るのではなく
そのあとのビジネスに結びつける目的がありました。
それは、定期的に家の状態をチェックし、
必要があれば大規模な修繕を請け負っていくことです。
そのビジネスモデルとしては
毎月3,000円〜5,000円の会費を納め、
一年に一度、いくつかの限定箇所のメンテナンスと
全体の家屋点検サービスを行い
もしも不具合が見つかれば対処を施す
というものです。
なぜ電話販売でその糸口を掴むのかというと
大々的な広告費をかけず、
個別のアプローチによって
顧客を獲得する戦略をとっているからです。
自宅に直接電話をかけてくるからといって
いきなり怪しい業者と決めつけるのは早計です。
確かに、突然家を訪問し、
家屋点検といってサービスで隅々まで調べ
家主の不安を煽って不要な修繕や装置を売りつける
というケースも横行しています。
しかし、訪問販売・電話勧誘販売は
決して違法ではありませんし、
広告費をかけない営業手法として
確立されているものです。
知識の乏しい消費者の不安を煽り
無駄なお金をかけさせることが問題になります。
要するに、消費者側もきちんと知識を有し、
納得した上で購入することが大切です。
今回のケースでは
築１６年が経過し、老朽化を懸念しているところへ
タイミングよくアプローチがあり、
結果的に屋根と屋根裏、そして床下を修繕することになりました。
具体的には
・屋根のカバー工事
・小屋裏の防水、防湿処理
・床下の防カビ、基礎補強工事
これらの提案に対し、
一級建築士で戸建ての修繕に詳しい友人のチェックを依頼して
必要最小限のレベルで修繕を行いました。
結果、工事にかかる費用が
５４０万円のところ、３００万円に抑えられました。
これで屋根は３０年間保証、
その他の修繕箇所も半永久的にメンテナンスをしてもらえます。
やはり自宅であっても修繕は欠かせないものですし、
マンションと同じように
定期的にチェックをすることは大事ですね。
大きなトラブルがあってから対処するよりも
日頃からチェックをして
予防的工事を施す方が
当然ながらコストも安くなります。
人の体に例えると、毎年健康診断を受けるようなものかもしれません。
日頃は収益物件のことばかりを考え、
できるだけコストを抑えて
どのくらいの家賃で回収できるか
を考慮に入れながら修繕を行いますが、
収益を生まない自宅こそ
極力コストを抑え、快適な住まいを維持し続けることを優先すべきなのです。
そのための定期的な管理・チェックが
必要と感じたら
今回私が依頼した
さくらメンテナンス工房に
問い合わせてみるのも良いかもしれません。
http://www.8164sakura.com/index.html
桜木大洋の紹介、
といっても特別お得なサービスはないかもしれませんが、
実際の仕上がりとスタッフの方々の応対・姿勢を見て
その品質と対応は
信頼できると感じました。
不動産投資家たるもの
自宅の維持管理を疎かにしてはいけませんね。
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不動産投資で最大のリスクとは？
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不動産投資で最大のリスクとは？
先日の三連休は、連日でセミナーに登壇しました。
最終日には私が主宰する「不動産投資プラチナ講座」では、
定例の不動投資成功マインドと
物件購入者の成功事例発表に加え
今回はオーナーにとって関心の高い
物件の火災保険・地震保険、
オーナー自身の利殖に繋がる生命保険について
二人のスペシャリストによる
とっておきの情報をお伝えしました。
そして第３部では、毎回好評の
「不動産会社セールスによるスペシャル座談会」
を開催。
９社のセールスさんが一堂に会し、
私が引き出す本音トークに
笑いあり、緊張感ありの
大変な盛り上がりを見せました。
中でも印象に残っているのが
「不動産投資における一番のリスクは何だと思いますか？」
という質問。
販売会社から見て、
これから物件を取得しようとする投資家が
もっとも気にすべきリスクはどんなことなのか
私の想定としては
・空室リスク
・修繕リスク
・金利上昇リスク
が、一般的に言われている
３大リスクなので、
そのどれが最も影響が高いものなのか
専門家の観点から意見を聞いてみたいと思ったのです。
ところが、ほとんどのセールスさんの答えは
予想に反するものでした。
彼らが日頃、収益物件を求める投資家と接していて
最も懸念していること、それは
「将来どうなりたいか、を考えずに物件を買うこと」
でした。
目先のリスクはオーナーの経営改善努力によって
ほとんど解決できるはず。
それよりも、
いつまでにどのくらいの資産を構築したいのか
取り急ぎキャッシュを得ることが目的なのか
いつ頃に売却を目論んでいるのか
など、何のためにその物件を買おうとしているのか
投資家自身が自分の考え・イメージを持っていないケースが
あまりにも多いと言うのです。
だから曖昧な判断をして
後々起こるトラブルに対処できず
期待する結果が得られないことに失望する。
しかし不動産投資は
進め方・買い方が一つではありません。
どんな物件を買うべきか
法人で買うか個人で買うか
どんな銀行にアプローチすべきなのか
は、その人が望む結果によって
変わってくるのです。
こういった意見を９名の不動産会社さんが
少なからず本音で唱えている状況に
参加者も固唾を飲んで聞いていました。
集まったセールスさんは皆
とても穏やかに、優しく話されていましたが、
「目的を持たずに物件購入を求める人」に限って
決断も鈍いし行動も遅い。
そして何かあった時には不動産会社のせいにする。
こんなケースが多く、きっと日頃の営業活動の中で
うんざりしているのかもしれません。
物件を買ってくれる人は良いお客様かもしれませんが、
そんな短絡的なことを喜ぶのではなく、
その先の進め方について心配になる
それが不動産販売会社の立場から見て
一番の気がかりなのでした。
目に見えるリスクはいくらでも
解決に向けた手伝いができるけれど、
その人の目標・目的については
購入者自身が決めるしかないのです。
その日集まった参加者さんは
私を含め、
改めて気の引き締まる思いでした。
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家賃を滞納される場合の備えは？
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家賃を滞納される場合の備えは？
せっかく入居者の申し込みが入っても
保証人がいない
ということで流れてしまうケースがあります。
なぜ保証人が必要なのかというと
もちろん、入居者が家賃を滞納した時に
代わりに支払ってくれる人を
決めておかなければならないからです。
しかし一般的に「保証人」というのは
できれば避けたいものであり
あの人が滞納なんてするわけない
なんて思っていても
世の中何が起こるかわかりません。
そう考えると保証人のなり手がいなくなり
部屋を借りたい人が、借りられなくなって
入居者も、そして大家さんも、
困るわけです。
そんな昨今の情勢を反映して
需要が高まっているのが
家賃保証会社。
およそ１ヶ月分の家賃相当額を
入居希望者がこの会社に支払うことで、
例えば３ヶ月程度滞納があったとしても
代わりに家賃を納めてくれるのです。
週間賃貸住宅新聞によると
２０１７年２月下旬、
不動産会社を対象に実施した
家賃債務保証会社・サービスに関する調査
において、
保証会社の利用率が
「２年前よりも増加した」
との回答が６割超にのぼりました。
その理由は
「契約者に保証人がいない」
「保証人を頼める人がいない」
「家賃滞納者の増加」
などが挙げられ、
家賃債務保証サービスの需要が高まっている
ということが言えます。
さらに詳しいデータでは
保証会社の利用率について
「増加」が６１.７％
「横ばい」が３７.3％
「減少」はわずか１％
であり、もはや保証会社は利用して当たり前
の時代を迎えています。
さらに、利用率を高めている
管理会社にとってのメリットとして
「督促業務の軽減」も見逃せません。
公営住宅における
平成２７年度の家賃滞納は
大阪で約３０億円
東京で約１５億円
となっています。
つまり、現実に滞納する人がいて
それを督促することも確実にあるのです。
これは、
管理のついでに管理会社が行うよりも
きちんとその道のプロフェッショナルに
任せた方が良いのですね。
実際、私の所有する７棟１４２室のうち
残念ながら３室に滞納があり
管理会社・保証会社を介して
督促作業に入ってもらっています。
督促しても家賃を支払ってもらえない場合は
最悪、その部屋から退去してもらわなくてはなりません。
保証会社が家賃を保証してくれるのは
せいぜい３ヶ月から６ヶ月くらいまで。
それを過ぎて、なお滞納が続くと
もはや家賃は入ってこなくなり
入居者に立ち退いてもらった場合には
部屋のクリーニングはもちろん
次の入居づけのための仲介手数料や広告費が
かかってきてしまいます。
滞納は、
不動産賃貸業のリスクの一つであることは
間違いありません。
その対策としての保証会社ですから
・倒産リスクの低い会社
・サービスの内容が充実している会社
・審査が通りやすい会社
が比較的多く選ばれているようです。
そもそも滞納するような人に
入居してもらいたいとは思いませんが、
単に「保証人がいない」
というだけで成約できないのも
もったいない話です。
客づけについて管理会社と話す時には
保証会社のことについても
その保証料やサービス内容なことを含め
しっかりと確認しておきましょう。
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銀行面談時の心得とは？
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銀行面談時の心得とは？
一年ぶりに、お世話になっている地銀を
訪問してみました。
会社を退職したことを正式に告白しないまま
支店長の交代をきっかけに足が遠のき、
逆に新任の支店長さんが何度も私の家に
足を運んでくれていたので
（毎回たまたま不在にしていましたが）
さすがに申し訳ないと思い、
ここらで潮時かと思って
自らアポを取って先方へご挨拶に伺いました。
会社を辞めると銀行は急に態度を変える
という噂を聞いたことがありましたが
私のケースは全くそんなことはありませんでした。
そもそも前の支店長の時に
「私が退職したらどんな風に思われますか」
と尋ねたら
「ウチはその辺のリスクも全部考慮に入れて
融資しているから関係ありませんよ」
と言われていたのでした。
新しい支店長とお話するのはほぼ初めて。
こんな時はきちんとスーツを着て礼を尽くし
現在の所有物件の運営状況と
融資の返済状況に関する資料を持参して
できるだけシンプルにお伝えすることが
最低限のマナーです。
さらに心がけることは
相手が何を知りたがっているか
どんなことに興味・関心を示すのか
心にゆとりを持って耳を傾け
相手の目をまっすぐ見ながら
誠実に向き合うことです。
ここで何か打算的なことを考えたり
少しでも良い印象を与えようと
美辞麗句や社交辞令の数々を並べ立てることは
私のスタイルではありません。
ありのままを正直に話し、
自分の課題を整理して伝える
これに集中します。
結果、枝葉の部分ではありますが、
自然な会話の中で、
銀行側が力を入れている融資方針を知ることができました。
・金融庁が心配している「不動産融資の貸し倒れ」は、
全く需要予測のないところに融資をするから起きるのであって
この銀行にはあり得ないこと。
・これからの地銀は、貸付残高よりも
地域に貢献する事業にどれだけ融資ができるか
ということで存在価値が問われる。
具体的には、
企業の閉鎖保養所や廃校になった小学校を改装し、
ホテルやコミュニティーセンターを開設したり
農家と組んだカフェや収穫体験の観光業促進、
古民家の民泊運営による地域活性化など
いわゆる事業性融資に力を入れて行くそうです。
今の私にはいささか規模の大きすぎる事例でしたが
銀行目線をうかがい知ることができたことは
興味深いものでした。
肝心な不動産融資については
「全行を挙げてまだまだ積極的に取り組む」
とのこと。
しかし、だからと言って
誰でも、いくらでも貸す訳ではなく
やはり属性や担保価値と、
一番重要なのは物件の収益性なので
個別個別に対応・検討して行くしかない
と至極当然のことを確認した次第です。
では近々、私に対しては融資の可能性はいかがか？
と尋ねると
「まずは確定申告書類を拝見したい」
とのことなので、帰宅してすぐにFAXを送りました。
そうして大体の金額規模と採算基準が見えてきたら
徹底的に物件を探していこうと思います。
さがして、借りる。
いつでも基本姿勢は変わらないのです。
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トラブル回避と不動産投資
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トラブル回避と不動産投資
この度、家族と一緒に韓国へ旅行して来ました。
昨年9月には娘と二人で訪れ、
その時がとても良かったので
今度は妻を加えて３人で行きました。
家族旅行というものは
家族と一緒にいる幸せを実感できる
絶好の機会だと思います。
必ずしも贅沢しなくても
同じものを見聞きし、
同じ空気を吸って
驚きや感動を共にするだけでも
大げさに言うと「家族の絆」が強くなる
と感じます。
但し、家族の関係を良好に過ごすには
もちろんプライベートなことではありますが、
不動産投資をはじめとするビジネスにも
共通のマインド、仕事の取り組み方がある
と、今回の韓国旅行でもつくづく感じました。
その姿勢とは
「逆境をプラスに変える三か条」
と命名します。
・相手を見下さない
・感情に揺さぶられない
・理路整然と説明する
の三点です。
生活していれば、必ずトラブルはつきもの。
思うように行かないことや
間違えることもあります。
そんな時、いかに冷静にリカバリーできるか
に人の真価が発揮されます。
例えば今回の旅行でも
最初から「航空券の名前表記を間違える」
というトラブルがありました。
その時のブログはこちら。
結果的に名前を間違えた航空券は
払い戻されることなく無効
となってしまいましたが、
その分、妻と娘はビジネスクラスの旅を
楽しむことができました。
旅行代理店に対しては
怒ることもせず
どうすれば無事に行って来れるか
どうすれば極力出費を抑えられるか
に集中して電話をしました。
航空会社２社と、旅行代理店１社に
次々と電話をかけてヘトヘトになりましたが
こちらの困った事情を伝えるには
極めて冷静に
客観的に
課題と要望を明確にする
ことが必要です。
くれぐれも
自分がお客さんだからといって
こちらの気持ちを理解してくれない相手を
罵ったりしてはいけません。
そうして冷静に対処していれば
必ず良い解決策が見つかるし、
関係者（家族）にも八つ当たりすることなく
楽しい旅を充実させることができます。
また、帰りには
娘が送迎車の中にスマホを忘れてくる
というピンチが訪れました。
気づいた時は現地空港の飛行機搭乗前の
セキュリティチェックの際でした。
送迎車はとっくに戻って行ってしまい
飛行機が出発する２時間前をきっていました。
そんな時にも冷静に
「今できる最善策は何か」を
よく考えます。
・航空会社に緊急事態を伝え、セキュリティチェックの
場所から外へ出してもらう。
・送迎のツアー会社に連絡する
・「見つからない」と言われても根気よくお願いする
・念のため紛失したスマホに電話をかけ続ける
この結果、車の中でスマホが見つかり
ツアー会社のドライバーさんに
もう一度空港まで届けてもらって
搭乗開始時刻の20分前に
ようやく解決しました。
もしもあのままスマホを紛失してしまったら
置き忘れたことにイライラしたら
もうだめだ、と諦めていたら
せっかくの楽しかった韓国旅行が
いっぺんでつまらない思い出に
なってしまいかねません。
トラブルをリカバリーできた後は
一緒に乗り越えた達成感が
また良い思い出へと変わっていきます。
人生にトラブルや失敗はつきものですが
それをどうやってカバーするか
に人の真価が問われる
これは仕事でも
プライベートでも
共通なことです。
そして、物事をうまく進めるためには
ビジネスパートナーでも
家族でも
チームワークが大切ですね。
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オーナーが管理会社に委託する業務とは？
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オーナーが管理会社に委託する業務とは？
ほとんどのサラリーマン大家さんは
物件の管理を外注しています。
では、どんな業務を委託しているのか
整理して解説致します。
これは、物件を購入する際に時々見かける
「PM費用」
「BM費用」
という言葉とも関連するので
この機会に基礎知識として抑えておいてください。
１. PM（プロパティ・マネジメント）
直訳すると「財産管理」。
毎月の家賃の入金管理・督促・回収業務、
オーナーへの送金
入出金明細や契約書の作成
退去立会い・リフォーム対応
クレーム対応全般
などです。
大昔は大家さんが入居者の部屋を回って
一軒一軒、家賃を回収しに回っていたのですが
今はそこまでする人はほとんどいません。
管理会社に家賃の３〜５％の手数料を支払い、
回収から督促・送金まで全てやってくれるのですから
かなりコストパフォーマンスとしては
良い方なのではないかと思います。
さらに最近は、家賃の保証会社を入れるケースも
増えてきていますので
仮に滞納があっても
最低３ヶ月は保証会社が保証してくれます。
そこから先も、督促を含め
管理会社と保証会社がやってくれますので
精神的にはかなりラクになります。
２． BM（ビル・メンテナンス）
こちらは「建物管理」です。
主な項目としては
・清掃
・物件巡回
・法定点検
・メンテナンス
・機械整備
この「建物管理費」はなかなかの曲者で、
きちんと内容を確認しないと
管理会社の思うツボになり、
比較的高い金額で契約していることが無きにしもあらず。
物件を所有しているうちに
経費を削減したいと思うなら
まずはチェックしておいた方が良いものです。
「建物管理」は、管理会社が全て自前で
対応できる、ということはあまりなく、
大抵はそれぞれの業者に発注しています。
例えば清掃。
これはシルバー人材センターに依頼すれば
直接取引するだけでコストがグッと抑えられます。
法定点検も、消化器の設置状況や有効期限を
目視で確認するだけだったりすることもあるので
毎月ではなく半年に一回とか、１年に１回にするとか
管理会社によく内容を精査してもらい、
必要最低限の作業をするようにすれば、
それでまたコストダウンが可能です。
BMは、私の場合、
家賃収入のおよそ５％くらいを目安にしていますが
エレベーターの有無
セキュリティシステムの有無
によっても変わってきますし、
RCよりも鉄骨造、
鉄骨造よりも木造
の方が安く済みます。
この他、電気料金も、電球をLEDに取り替えたり
電子ブレーカーを設置することによって
イニシャルコストは上がるけれども
数年の視点で見れば節約になることがあります。
物件を複数所有している人は、
それぞれの物件ごとの管理費の違いを
きちんと把握することで
経費の改善に役立ちます。
１棟のみを所有している方、もしくは
これから物件を所有しようとする方は、
PM、BMはそれぞれどのような内容で
どこの会社が請け負っているのか
しっかりとリスト化して
把握しておくことが大切です。
オーナーたるもの、
常に経営改善を目指しましょう。
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大震災と不動産投資
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大震災と不動産投資
2011年3月11日の東日本大震災で、
関東でもかなり被害の多かった千葉県浦安市。
その浦安市の中で最も被害を受けた今川地区に
私の自宅があります。
液状化で地下の水がわーっとあふれ出し、
家の前の道路が川のようになりました。
そしてその水があっという間にひくと
水の中に含まれていたドロだけが残って、
家の周りには黒い土が
びっしりと敷き詰められた状態になりました。
翌日から、生活をするために
ドロをスコップでかき出し
雪国の「かまくら」のように積み上げて、
そこから数えきれないほどの土嚢の袋に
一つずつ土を詰め込んで、
何日もかかって撤去していきました。
ガスも水も止まり、家が8.3cm傾きました。
傾いた家に住んだことのある人は
どのくらいいるでしょうか。
観光地に時々ある忍者屋敷みたいな感じで、
自然に体の重心がずれたり、
ドアを開けようとするとわずかな力で
思いきり開いたりします。
私はその程度の感覚で平気だったのですが、
女性と子供は三半規管が敏感らしく
妻と二人の子供たちは
頭が痛くなったり気分が悪くなったりして
３０分と居られませんでした。
水が出ない状態では
カップラーメンの汁が手についても
洗うことさえできない
トイレも常に我慢することが習慣になる
そんな生活です。
水の供給施設のことを「ライフライン」と言いますが、
まさに命綱、だと思いました。
そこで私たちは、
被害のないエリアの木造アパートの一室を借り
傾いた家が修復されるまで
６畳一間に家族４人で
２ヶ月間、避難生活をしました。
２ヶ月なんて短い期間の借り上げは、
オーナーの立場ではあまり歓迎できないものですが、
大家さんは快く承諾してくださいました。
蛇口をひねれば温かいお湯が出る
いつでもシャワーを浴びられる
そんな当たり前のことが
当たり前ではないということを痛感し、
部屋を貸してくれた大家さんにも
ひたすら感謝の日々でした。
人間の生活の重要な柱である
衣・食・住のうちの「住居」を提供できる
不動産オーナーの役割は
実は大きな社会貢献ができる
意義のある仕事なんだな
ということをつくづく実感した出来事でした。
今からちょうど６年前のことです。
それから私は不動産投資の勉強を本格的に始め、
本を読み、塾に入り、不断の努力をした結果、
今に至ります。
何棟・何部屋を所有して
いくらの利益を上げているか
ということも大切ですが、
人々に快適な住まいを提供する
という本質の方が
よほど意義のあることだという信念を
この時から忘れないようにしています。
被災した当初は
なんでこんなに
しなくて良い苦労をさせらるのか
と思ったこともありましたが、
命あることに感謝し
自分の使命を見直し
家族を大切に生きていこうと
より強い決意を持たせてくれた
記念すべき日でした。
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自己資金がない人の不動産投資の進め方とは？
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自己資金がない人の不動産投資の進め方とは？
これから不動産投資をしたいと考えている方に
「自己資金がなくてもできますか？」
と質問を受けることがあります。
答えはもちろん。Yes.
しかし、もう一つの答えとしては
自己資金が無いよりも、
あった方が有利に進められます。
その理由について、少し細かく解説します。
自己資金には、主に２つの用途があります。
一つは購入時、実際にお金を支払うケース、
もう一つは資金があることを証明するだけで、
自分の手元に残しておくケースです。
実際にお金を支払うケースでは
その分、借り入れ額を少なくできますから
家賃収入に対する返済金額の割合、
つまり「返済比率」も低く抑えられ、
より安定した賃貸経営ができます。
少しくらい空室が出て収入が減っても
返済額の方が収入を上回るリスクを
小さくできるからです。
もう一方の、お金を支払わずに
自分の元に残しておけるケースでは
「私は今、これくらいの資産がありますよ」
ということを銀行に示して
信用してもらう材料に使います。
これは必ずしも現金でなくても構いません。
株や証券、もちろん土地などの不動産でも
それなりの効果があります。
現金を持っていることが一番信用力が高いのですが、
その代わり、その現金を
融資を受ける銀行に預け替えてくれ
と要求される可能性も高いです。
要するに、万が一返済が滞った時の「人質」
のようなものですね。
いずれにしろ、「自己資金があった方が有利」
というのは
主に金融機関からの目線を意識したものです。
確かに借金が少ない方が返済額も少ないから
より安全なのですが、
・自己資金を入れて融資額を減らすこと
・その分、他行からの預け替えをして資金確保すること
いずれも銀行への返済が滞らないように
リスクヘッジしているだけなのです。
だから自己資金がないと
銀行がなかなかお金を貸してくれません。
1円も持っていない人に
ホイホイお金を貸してくれるほど
銀行は甘くないのです。
私は不動産投資を始めた当初、
本当に全く自己資金が無かったため、
これで進めるしかありませんでした。
せっかく良さそうな物件を見つけても
銀行に断られまくりましたし、
挙句の果てには自宅を共同担保に入れてまで
借り入れをしてきました。
それでやっと、一年に一度、
買えるか買えないか、といった状況です。
だから、
自己資金がある方がいかに有利であるか
身にしみてわかっています。
それでも自己資金がない場合には
自己資金がある人よりも
数倍の努力をすることによって
思いは叶えられる、ということも
身をもって体験しました。
自己資金0円とは、
明らかに弱点なのですが、
その弱みと、そのことによるリスクを
しっかりと把握した上で
覚悟を決めて
カバーするしかないのです。
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エレベーターの悲劇と不動産投資
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エレベーターの悲劇と不動産投資
この度、私が所有するマンションで、
エレベーターをリニューアルすることを決意し、
現地調査に来てくれた業者さんからいろんなお話を
伺いました。
まず、エレベーターの種類は大きく分けて２つ。
油圧式とロープ式があります。
油圧式とは、
エレベータの箱を下から直接「ジャッキ」と呼ばれる
伸縮棒のようなもので支え
作業油の圧力を制御して上下させる方式。
ロープ式とは
主にエレベーターの箱の上部に設置された
巻き上げ軸とワイヤーロープを使って、
昔の井戸のようなやり方で
駆動させる方式。
現在はロープ式の方が主流なのですが、
私のマンションはかなり古いため「油圧式」。
これがまた、スペースや旧型式であることの問題で、
ロープ式にするにはどうも相性が合いません。
この油圧式を同じ油圧式に新調する場合で
およそ800万円、
油圧式からロープ式に変更するには
その倍の1,500万円もかかるそうです。
油圧式の新設工事は７日程度。
ロープ式は少なくとも１ヶ月以上はかかり、
さらにエレベーターの庫内を
一回り小さくしなければならないので
入居者がエレベーターを使えない期間のことや
その後の使い勝手を考えても、
私のマンションにとっては油圧式しか
選択肢がありませんでした。
ついでに、エレベータの管理についても
シェアしておきます。
エレベーターは可動や経年変化によって
部品が消耗するため、
定期的なメンテナンスを要します。
主なメンテナンス契約には
フルメンテナンス契約と
POG（Parts Oil and Grease）契約
の２種類があります。
フルメンテナンス契約では
昇降機の各部品の取り替えや、
機器の修理はもちろん、
大規模な修繕も含まれています。
POG契約は
消耗部品の交換は含まれますが、
その他の部品取替えや修理は別料金となります。
当然ながらPOGよりもフルメンテの方が
万が一の時の保険の意にも近く、費用は割高です。
どちらにするかは考え方次第ですが、
一旦フルメンテ契約をした後
POG契約に変更することはできても
その逆（POG→フルメンテ）は、なかなか受け入れて
くれないそうです。
それから
エレベーターの耐用年数は大体25年くらいと言われています。
定期点検としては１年に１回以上
国土交通大臣の定める有資格者が検査を行い、
特定行政庁に報告する義務があります。
この点検費用だけでも月に２−３万円もかかるので、
エレベータはとてもキャッシュフローを
圧迫します。
それでも、オーナーの責任として
入居者さんに快適な住まいを提供するため
そしてできればバリューアップになり
入居促進につながることを期待して
積極的にエレベーターのリニューアルに
取り組んでいきます。
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満室にしたいなら言うことを聞け！
不動産投資家が集まるセミナーに参加してきました。
今回は年度末の繁忙期にちなんで
客づけ管理会社の社長さんが二人、
ゲストスピーカーとしてトークショーに
登壇されたので
そこで聞いてしまった
「管理会社の本音」
についてシェアします。
１）３月はみんなピリピリしている。
入居づけの最大のヤマ場を迎える
３月下旬から４月にかけて
私たちオーナーの期待もさることながら、
客づけ会社の営業マンにとっても
大きな稼ぎどき。
日中はとにかく物件案内に追われ
お客様からの問い合わせ対応に
ほとんどの時間を費やしています。
そしてお店が閉まった後、
契約書を作ったり翌日の資料準備をしたり
黙々と作業が続きます。
この時期は社長さんでさえ
従業員に迂闊に声をかけられない
と言っていました。
そんな時、気の利いた大家さんは
フラッとお店を訪れ、
リポビタンDやカップラーメンを
差し入れた方がいました。
そんな何気ない心遣いが
社員の気持ちを和ませてくれたそうです。
２）ADを決めるのは管理会社ではなく競合
ADとは、Advertisingの略で、
いわゆる広告宣伝費のことです。
チラシを作ったり、看板をつけたりする費用
という建前で、
実際には管理会社へのインセンティブ
つまり成約時の成功報酬となります。
「ADは何ヶ月分まで出せば良いのですか」
という参加者からの質問がありましたが、
社長の回答は二人とも
「地域によります」と。
すでにエリアの相場として、大阪や札幌では
ADの３ヶ月、４ヶ月が標準になっていますが
都内では１ヶ月というところもザラにあります。
管理会社の気持ちとして、
ADは多い方が、売り込みの原資にも使えるので
喜ばれることはもちろんですが、
一番重要なのは
他の物件よりもADが多い
ということです。
そうして印象付けることが
一番効果的なADの付け方です。
３）特徴のない部屋は、家賃を下げるしかない
これは随分と本音の部分ですが、
やみくもに「家賃を下げないと決まりません」とは
なかなか言い出せないのです。
ほとんどのオーナーは家賃を下げることを
嫌がります。
でも客づけ会社としては
「そんな家賃で決まるわけない」
と心の中でつぶやいています。
そうしてその物件から気持ちが離れ、
お客様への案内も自然と遠のきます。
客づけ会社の営業マンの気持ちを
つなぎとめるための言葉は
「どうすれば決まるかな」
という質問です。
そして、営業マンから提案があれば
即答でそれを受け入れる。
こういう気っ風の良さが好まれますね。
そして、たまには物件を見に行って
ゴミ置場や自転車置場が散らかっていないか
といったことにも関心を持っておくと
物件に対する共通の話題もできて
コミュニケーションを円滑にしてくれる
きっかけにもなるそうです。
賃貸経営はチームワークですから
常に相手の状況や気持ちを考えて
行動することが大切ですね。
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航空券トラブルと不動産投資
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航空券トラブルと不動産投資
航空券を手配するとき、
もしも名前を間違えてしまったらどうなるか
について、手痛い体験をしました。
家族で韓国へ旅行することになり、
およそ５ヶ月前から航空券とホテルを
セットで手配しました。
旅行のチケットというのは
手配が早ければ早いほど、
お得な金額になりますね。
昨年はANAのスーパーフライヤーカードを
取得するため、あえて航空会社ダイレクトで
チケット購入していましたが、
無事にカードも取得できたことだし、
たまにはポータルサイトで予約してみようと思い
エクスペディアで
格安に出ている高級ホテルを
選んで予約しておきました。
そして出発１週間前になって、
改めて予約状況を確認してみると、
なんと、自分の名前だけは正しく入力され
妻と娘の分は姓と名が逆になっていたことが
わかりました。
これはまずい、とすぐにエクスペディアに
電話で連絡したところ、
「航空券の書き換えは一切できない」
と頑なに拒否されてしまいました。
あきらめの悪い私は、ANAと、
コードシェア便を運行するアシアナ航空
双方に電話をして交渉してみました。
すると不運なことに
航空会社に直接手配したものはなんとか対応できなくもないが
旅行代理店を経由したものは
「システム上、何もできない」
と断られたのです。
つまり、一度取った航空券はキャンセルし（返金不可）、
改めて購入し直さないといけない、と。
しかし、もはや出発１週間前だと
料金が４倍近くになっていました。
早めに予約したこと
インターネットを使ったこと
旅行代理店を介したこと
がこういう形で裏目に出るとは・・・
困り果てているところへ
ANAのプラチナデスクのお姉さんが
提案してくれました。
「マイレージで予約できるビジネスクラスなら
今ちょうど２名様分残っております。」
止むを得ず、妻と娘のチケットはキャンセルし
私のマイレージポイントを使って
ビジネスクラスで予約し直す羽目になりました。
航空券の情報は、セキュリティ上
かなり厳格に管理されています。
「出発当日、チェックインカウンターでゴネる」
ということも考えましたが、
万が一通らなかったときには
楽しい雰囲気が一気に壊れることになるので
より安全策を取ることにしました。
ただ苗字と名前を間違えただけなのに・・・
と何度も思い返し、理不尽な仕打ちに
悔しさを禁じ得ませんでした。
こういう失敗をしている人は
結構いるようなのでご用心を。
「航空券の名前・性別・大人と子供を間違えたときは？」
対処方法のまとめ
しかし、そこは不動産投資家の心意気。
常に前向きにマインドセットしておかなければなりません。
くよくよしても、時間は巻き戻らない。
誰かを責めても、何も解決しない。
・結果的にビジネスクラスに乗れる妻と娘はラッキー
・１週間前に気づいてよかった
・安い韓国のチケットでよかった
と、失敗を学びに変えて
次の幸運を引き寄せる準備をします。
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不動産投資家が急増するのはなぜか？
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不動産投資家が急増するのはなぜか？
不動産投資のライバルが急増
普通のサラリーマンが
副業で不動産投資を始めようと思い立った時
かなりの人が閲覧するのが、インターネットの
ポータルサイトです。
いろんなセミナーや書籍で案内されているものは
「楽待」（らくまち）と
「健美家」（けんびや）
「不動産投資連合体」
が有名ですね。
この三つのサイトのうちいずれか、
もしくは全てに自分の情報・
欲しい物件の条件を登録して
希望の物件が見つかるまで
毎日探す。
これが、収益物件を探すときに
まず最初にやることです。
めぼしい物件が見つかったら、
すぐにその物件を取扱う不動産会社に連絡します。
そしてできるだけ早く訪問し、
面談をして話を聞いてもらうようにします。
「めぼしい物件」は
あなたがコンタクトするための「おとり」だったりして
実際に購入に結びつく可能性は
極めて少ないと思った方が良いです。
しかし、その不動産会社と懇意になり
やがて未公開の物件をあなただけに教えてくれる
そんな関係になることが
優良物件に出会う最良の方法です。
最近、そのポータルサイトの一つ
「健美家」では
会員数が２０１７年１月末で
６万人を超えた
という発表がありました。
２０１２年は１７,７８４人
２０１３年は２２,０７３人
２０１４年は２７,１７１人
２０１５年は３５,５１５人
２０１６年は４５,７４６人
ということですから
年々着実に増え、この３年では倍増
していることがわかります。
また、健美家の新規登録会員の年代別では
５０代が前年比１.８倍
６０代が１.９倍と急増し、
最も多い４０代は１.４倍
３０代は１.２倍となり、
会員の年齢層が上がっていることがわかります。
サラリーマンの役職定年や老後の生活が
いよいよ現実的なものとなり
このままでは生活が不安だ
と思う中高年のお父さんたちが
こぞって不動産投資を学び始めている
可能性が高いです。
職場では全くそんなそぶりを見せなくても
もしかしたら既に始めている人が
以外に多いのかもしれません。
不動産投資をしたい人が増えても
収益物件が増えることはないので
ますます競争が激化する一方です。
ですので
「最近は物件が少ないなぁ」
「見つけてもすぐに売れてしまうなぁ」
と感じるのは、当然のことなのです。
少しでも魅力的な物件は
迷っているうちにすぐ、
他の人に持って行かれます。
だからこそ、即断即決が必要なのです。
すぐに決断するには
日頃から物件を検索し続け
相場観を養っておくか、
何度かうまく行かない経験を積んで
現実を身に染みて染みて理解しておくしかありません。
これが行動。
行動し続けることによって
感覚が研ぎ澄まされ、
同時に人脈ができて
良い物件との出会いを導いてくれます。
ポータルサイトは登録して終わり、
あとは待つだけ
では決して前に進みません。
毎日検索
日々問い合わせ
この繰り返しが
結果につながります。
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繁忙期に備えた満室対策とは？
賃貸需要の繁忙期を迎える３月。
各オーナーはそれぞれの物件を満室にすべく
客づけ会社さんと綿密な連携を
されていることと思います。
では部屋探しに来られる入居者は
今年、どんな傾向があるのでしょうか。
SUUMOを運営する
リクルート住まいカンパニーが行なった最近の
「賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査」を
参照してみます。
1. 部屋探しの情報源は？
・PCサイト（51.4%）
・不動産会社に直接訪問（30.5%）
・スマホサイト、アプリ（29.6%）
となっており、
スマホの利用率が年々着実に伸びて来ています。
「不動産会社に直接訪問」との差が１ポイントを切り、
来年には逆転するかもしれません。
ネットでの部屋探しが主流になったことで、
訪問する中間店舗の数も減って来ています。
2. 部屋探しのために訪問した店舗数
・１店舗（46.5%）
・２店舗（26.9%）
・３店舗（10.7%）
・０店舗（9.9％）
平均の訪問店舗数は１.６％で、
１店舗訪問で決めるのは「男性社会人」が
一番高く56.9%の回答でした。
驚かざるを得ないのは
「まったく訪問しないで物件を決める」人が
約１割もいることです。
これは、ネットで見つけた部屋を内見せずに
もしくは店舗に行かず直接物件を見に行って
決めた場合と考えられます。
１店舗と０店舗の比率は年々増加しており
ますますウェブ上での情報を充実させること
が成約の鍵をにぎりそうです。
3. 契約までの期間
部屋探しを始めてから契約までの期間は
・２０〜３０日未満（25.3%）
・５〜１０日未満（17.4%）
・１０〜２０日未満（16.7％）
・２〜５日未満（9.7％）
・１日（9.3％）
平均期間は22.1日で、
これは年々短くなっている傾向です。
平均期間が一番短い層も「男性社会人」で
17.5日。
１回の店舗訪問で、パッと決める傾向
が強いようです。
つまり、
事前にPCサイトで印象づけるか、
訪れた客づけ会社の案内次第で
命運が分かれるということなのかもしれません。
こうしてユーザーの動向を踏まえると
ウェブに掲載する情報を充実させること
は必要不可欠になっています。
部屋の様子がよくわかる写真を
数多く掲載するのは当然のことで、
動画も大事な要素になります。
4. 内見動画で希望する内容
・部屋の中を実際に移動し、動線がわかる（74.1％）
・リビング、各居室全体を映したもの（62.8％）
・キッチンや水回りの設備を稼働させている映像（57.5%）
となっており、
あたかも内見している時と同じ視点が求められています。
今後はますますウェブ上で、
現地に行かなくても
「この物件に住みたい」と
決めたくなるような発信力が
必要になってきますね。
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