プリンターの不具合と不動産投資
突然、自宅で仕事に使っている
プリンターが壊れました。
普段のトラブルは紙づまり程度だったのに
今回のは
「マニュアルを確認するか、
サポートセンターにご相談ください」
というメッセージが出て、
自分ではどうにもならない状況です。
「本体内に異物を確認しました。」
というメッセージも表示されたので
フタを開けてよーくみると、
なんだか歯車のようなものが外れて
インクまみれになっているものが
１つ、隙間にコロンと転がっていました。
ありゃー、こりゃ参ったな
と思い、購入した地元の家電量販店に
持っていくことにしました。
こういう時の気分は憂鬱です。
忙しい中、時間も気になります。
購入してまだ４ヶ月しか経っていないのに
なんで壊れるの？
と言いたいです。
しかし、こんな時こそ、
ネガティブなオーラを出さないようにしよう
と思い立ち、
店員さんに事情を説明するときも
淡々と、事実だけを正確に伝えるよう努めました。
店員さんは最初
「保証期間内ですので、
使用時の外傷などが認められなければ
無償修理となります」
「メーカーに送るので、
２〜３週間はお預かりとなります」
と、マニュアル通りの回答をしてくれました。
しかし、私は一旦
「それはそうですよね。仕方ないですよね。」
と同意した後、
「でも、今すぐプリンターがないと困るので
新しいものを買っていきたいくらいです。
当然これは無償修理になると思いますけど、
お金のことより、今の時間を失わないことが
最も重要なんです。だから新しいのを買います」
と、誠意を持ってお伝えしてみました。
すると店員さんは
「では、ちょっと相談してくるので
お待ちいただけますか。」
と、上司に連絡を取っている様子。
今度はその上司がすぐにやってきて
「お客様の状況をお察ししますので
今回は特別に、この場で代品交換
とさせていただきます」
と言ってくれたのです。
なんという鮮やかな対応でしょう。
販売店はメーカーではないので
無償修理とか交換とか、
ほとんど権限はないはずで
受け取った後に
メーカーと交渉する手間が
増えると思うのですが
それを飲み込んで、
お客である私のために
パッと代品交換を判断してくれました。
おかげで私は
最初の憂鬱な気持ちからパッと心が晴れ
思いやりのある対応に感謝しながら
新しいプリンターで
すぐに仕事を再開することができました。
帰り際には
この店員さんにも、上司の方にも
最大限の賛辞を送り、
またこのお店に買いに来ますね！
と笑顔で伝えました。
インターネット経由での購入では
とても味わえないことです。
家電製品は、普段使っていて
故障するケースが多く
クレームにつながりやすいものです。
そんなとき、
「どうしてくれるんだ」
「俺をなんだと思っているんだ」
というようなお客さんばかりだと
店員さんも内心は
うんざりするでしょうね。
相手の気持ちや立場を考えて
自分でも譲れることは譲る、
そうした提案をすることで
・有償か無償か
・修理期間を短縮できるのか
という目先の課題ではなく
第３の案が提示され、
みんなハッピーになることがあります。
不動産投資も同じ。
自分の都合ばかりを押し付けて
「なかなか提案してこないじゃないか」
と仲介会社や管理会社さんに
上から目線の態度でいると
いずれ心から協力してくれることは
なくなります。
お互いの立場に配慮して
歩み寄ることができれば
良い結果が得られるだけでなく
気分まで良くなる、ということを
また体験できました。
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不動産投資の不安を解決するには
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地銀の支店長と不動産投資
いつもお世話になっている
地銀の支店長さんが
突然わが家を訪問されました。
どのくらいお世話になっているかというと
３つの法人に対して、４年間で
総額７億円の融資をしてくれています。
普通、法人で不動産を購入するときは
１棟１法人で買い進め、
法人ごとに銀行を変えていく
というのが上手なやり方ですが、
私の場合、たまたまいつも融資承認してくれたのが
１つの銀行に偏っていたため、
毎回毎回「これで最後ですよ」
と言われながら、
粘り強く関係を維持し続け
結果的に７億円の融資と、
その子会社であるリース会社から
個人分で1.5億円の太陽光設備に関する
取引をしてもらっています。
太陽光の分を含めると
8.5億円の負債状況が
丸々筒抜けになっている状態です。
その上、サラリーマンを退職して
固定給を確保できない現在の身分では
銀行からみると
ますます信用のおけない人物
と見なされていることでしょう。
実際、最近の取引要請では
エレベーターのリニューアル費用として
約900万円の融資を打診しましたが、
１ヶ月以上も待たされた挙句、
あり得ない金利と短い返済期間を提案され、
つまり「お断り」の回答をもらいました。
続いて、銀行さんも
「ぜひまた物件に融資をします！」と
言われたので、
「どんな物件を探せば良いですか？」
と尋ねたところ、
これまた２週間くらいの間を置いてから
「やっぱり現状では難しいです。」
との回答。
サラリーマンでいた時から
すでに超高額の負債を背負っているのですから、
サラリーマンを辞めてしまった今は
なおさら厳しいわけです。
それでもなぜ、
支店長は私の自宅を訪れるのでしょうか。
「先日のご融資の件では、
お力になれなくて申し訳ありません」
ということとわざわざ言いに、そして
「３月期の決算が発表になりましたので。」
ということで、
会社の業績表をお土産に持ってきた
とのことでした。
ご持参いただいた決算の概要を見ると
「おおむね業績予想通りの堅調な業績となり、
純利益は連結・単体ともに過去３番目の業績
を収めることができました。」
と書いてありました。
調子が良いのだったら、
わざわざ私のような者の自宅まで
支店長が直々に足を運ぶこともないのに
と申し上げましたが、
支店長は持ち前の営業トークを駆使し、
玄関先での立ち話のまま
私の皮肉を次々とかわしていきます。
さすが、筋金入りの営業マンですね。
「今は他の銀行さんへ行っていただくしかないかもしれませんが
また風向きが変わるかもしれませんから
良い収益物件がありましたら一度私にご相談ください」
と言って、わずかな「つながりの種」を探っていきます。
お金を貸す立場の銀行マンも、支店の方々は
普通のサラリーマンと同じく
数字に追われる立場です。
本部・審査部のお役所的な目論見と、
支店レベルの営業努力には
きっと他の一般企業の経営陣vs第一線のように
日々摩擦や軋轢があるのかもしれないな、
といった雰囲気を垣間見ました。
そうは言われても、
私は私で新たな銀行開拓をしなければならないことに
変わりありません。
しかしながら、この
ちょっと人間味のある支店長さんには
いつでも自分が踏ん反り返ってはいけない
どんな相手にも真摯に対応する
それが長い目で見た時の
人の信用を支えるもの
ということを
ほのかに学んだ気がします。
今日も感謝と前向きな気持ちを持って
良い一日にしたいですね。
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原状回復の重荷とは？
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若さの秘訣と不動産投資
大阪へ来たついでに、
サラリーマン時代の友人と
久しぶりの再会を果たしました。
その中の一人は
実に１２年ぶり。
それでも
待ち合わせ場所で再会した彼が
私を見た直後の第一声は
「全然変わらないねー」
でした。
この言葉は、今の私には
何よりも嬉しい褒め言葉です。
私の実感と周りの男性諸氏を見て思うことは
３０代のうちはまだまだ若い頃と変わらないけれど
４０代に差し掛かると
どういうわけか急激に老け込む人がいます。
髪の毛が薄くなったり白髪が目立ってくることも
原因なのかもしれませんが、
何よりも「疲労感」が
顔と体からにじみ出てしまっていることが大きいです。
私は今年５１歳になりましたが、
４０歳を過ぎてから
一年前、５０歳でサラリーマンを辞めるまで
自分がどんどん老けていくことが
写真を撮るたびに実感され
だんだん自分の姿を認めたくなくなったこともありました。
でもこの一年で
ストレスからすっかり解放され
時間も自由に使えるようになって
睡眠も十分に取れるようになると
人に会うたびに
「どんどん若返っていくね」
と言われるようになりました。
確かに少しはファッションにも気をつかうようになりましたが、
顔や体つきは生身だし、
化粧をするわけにもいかないので
何かでごまかすこともできません。
もう少し体を鍛えた方が良いとは思いますが、
少なくとも精神的には充実し、
日々新しい出会いと学びがあるので
心配や悩み事がほとんどなくなりました。
別の言い方をすれば
ネガティブな発想がなくなり
常に前向きな考え方をしていくことが
習慣化されているように感じます。
これも不動産投資のおかげです。
不動産投資は、不安を挙げればキリがなく
必ずできる、と思って前に進む以外
うまくいく方法がないからです。
一方、会社の元同僚の何人かは
夜の会食の時間中にも
取引先からの電話が鳴り
席を立って店の外で
ずっとクレーム対応をしていました。
その姿は、かつての自分を見ているようで
こういうストレスの積み重ねが
少しずつ若さをむしばんでいくのかなぁ、
と感じました。
金曜日の夜なので
翌日は土日、つまりお休みです。
しかし４０歳を越えてくると
急激に体力の衰えも感じ
休みの日は平日の疲れを取るために
ゆっくり眠るか
せめて家にいてゴロゴロするのが
精一杯、ということになりがちです。
平日には夜遅くまで酒を飲み
休日はゴロゴロしている
という状況では
若さを保つことはかなり難しくなります。
これはあくまでも
私の経験と実感に基づくことで
かくいう私自身、
もっともっと若返ることができると思っています。
５０歳を過ぎたら
「歳をとる」というのは
「歳を減らす」という風にとらえ
一歳ずつでも若くなっていくように
限りある時間を有効に使い
やりたいことを思う存分やりたいですね。
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サラリーマン生活と不動産投資
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サラリーマン生活と不動産投資
サラリーマンを辞めたい
と思って不動産投資を始める人も多い
と思いますが、
今日は
サラリーマンの仕事が楽しくて仕方がない
でも不動産投資も並行してうまくいっている
という方にお話を伺いましたので
シェアします。
その方は、会社では史上最年少で部長の座に上り詰め、
だからと言って切れ者ぶりを前面に出して
尖った雰囲気を持つわけではなく、
非常に人懐っこい、
いつも笑顔で腰の低い方なので
誰とでもすぐに打ち解けることに
天賦の才を持っているような方です。
彼に、
「なぜサラリーマン生活がそんなに楽しいの？」
と尋ねると
「新しい仕事に就いた時、
それまでの知見・経験を活かした仕事ができるからです。」
と答えてくれました。
これはとても明快でシンプルな回答ですが、
実際には全く違う担当になったりすると
それまでの経験は何も役に立たない
と思いがちです。
でもそれは、あくまでも自分次第。
目先の業種・職種は違っていても
今までのことを役に立てようと思えば
いかようにでも応用し、実践できるはずです。
それでも、
必ずしも自分のやりたいことができるわけではないでしょ、
という会社員の悲しい定めについて聞いてみたくなり
「業務内容に不満を覚えることはないの？」
と尋ねると、実に興味深い対処方法を教えてくれました。
それは
自分が「やりたいこと」と「できること」を
その職務においてきちんと理解することです。
とのこと。
これを紙に書いて見えるように（可視化）すると
実は「やりたいこと」と「できること」は
非常に近いことに気づく。
そして、少なくともどちらかをきちんと理解していれば
両者は自然とバランス良く保つようになるのです。
とかく多くの人は、
「やりたいこと」に根拠がなく、
非現実的なほど大きいことだったり、
自分にできることなど何もない
という発想から、
「やりたいことがない」
という極論に達してしまうことがあります。
日々の仕事に真面目に取り組んだ人であるならば
どんな小さなことでも「知識」と「スキル」は向上します。
次の職場において、
その活かし方がわからないうちに
理想と現実のギャップが大きくなり
不満を感じるようになってしまうかもしれません。
不動産投資にも全く同じことが言えます。
「自分にできること」を正しく理解すること
「自分がなりたい姿」を具体的に思い描くこと
この二つが明確にできない人に限って
いつまでも結果を出すことができず、
それを周囲の人や環境のせいにします。
私は今でこそ会社員ではありませんが、
不動産投資のスキームをこなしていく上で
サラリーマンとして培った仕事の進め方を
フルに活用しています。
確かにこれまでとは畑違いの業務ですが、
仕事の進め方の本質は、ほぼ共通するものなのですね。
目の前の仕事を全うできない人に
不動産投資がうまくいく保証はありません。
今の仕事がつまらないから
不動産投資に逃げる
という発想も、
長続きするとは思えません。
不動産投資の世界に本気で踏み込むのなら
まずは今の仕事への姿勢を見直すことから始める
そんなメッセージを
彼の言葉から受け止めました。
「仕事中心の生活」と思えても、
自分の価値は、会社や職業で決まるものではなく、
自分にしか決められないものですね。
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他人の幸せと不動産投資
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関連記事
他人の幸せと不動産投資
二十歳になった娘の誕生日に
高級腕時計を買って
家族ディナーをしました、
ということをFacebookに投稿したら
思いのほか反響が大きかったので
驚きました。
こちらの投稿です。（2017年5月17日）
Facebookという媒体の役割は
主に「ブランディング」と言われる
自己宣伝にあります。
もちろん知り合いに近況を報告したり
お友達同士で連絡を取り合ったりすることにも
便利に利用できるのですが、
Facebookの真骨頂は
まだ顔も知らない人と繋がることで、
新たな人脈が広がり
それが幅広い情報交換やビジネスを可能にする
素晴らしいコミュニケーションツールなのです。
私にとってもFacebookは
自分がどういう人間なのか、
何を考えているのかを知ってもらうため、
特に写真も伝達力があるものを選りすぐって
掲載しているつもりです。
この一年ぐらいは主に
海外ひとり旅の様子を中心に
セミナーの実施風景や
貴重な人との出会い
家族と過ごす楽しいひと時
など、テーマを絞って投稿しました。
その理由は
不動産投資で身を立て
サラリーマンリタイヤしたことによって
金銭的・時間的自由を手に入れ
やりたいことができるようになっている
ということを世間に公表し、
誰だってこういう風にできるんだ
ということを知ってもらいたいからです。
そうして私に興味・関心を持っていただいた方々が
同じように不動産投資、
いや必ずしも不動産投資でなくても良いのですが、
たった一度きりの人生を楽しむためのヒントを得て、
不満と忍耐ばかりの生活から一歩抜け出すきっかけを
つかんでもらうことを願っています。
でもやはり一方では
楽しいことばかりを満喫している他人の姿は
面白くない、と目に映る人もいるわけで
私の意図とは違う側面で
反応している人もきっといるはずです。
特に家族で仲良く過ごしている様子は
私個人ではなく家族に対しても反感を買うのではないかと
内心はヒヤヒヤしていることも事実です。
ところが私のFacebookの場合、
家族のことを投稿した時が
一番反応が良いのです。
いいね！の数もアップしますが、
メッセージをいただく数もぐっと増えます。
これは本当に嬉しく、ありがたいことです。
妻との結婚２２周年の時や
今回の、娘が２０歳になったお祝いのことなど
実に多くの方々から
「おめでとう」
と温かい言葉を寄せていただきました。
これには私の家族もみんな喜んでいて、
私たちの幸福感もさらにアップしています。
ほとんどの方に「素晴らしい」「羨ましいです」
という内容のお言葉をいただきますが、
私たちは、そんなお祝いのメッセージを
ある程度の時間と労力をかけて
書いてくださる方のほうが
よっぽど素晴らしく、人格の高さを感じます。
人の幸せな様子を知り
「よかったね」「素晴らしいですね」
と心から声をかけてあげることは
実はなかなかできないことです。
わざわざ批判をするにもパワーがいるので
「ふーん」と言って放っておくことの方が普通です。
そこへ、心を動かされてメッセージを送る
という行為は
実に尊い行為だ
と今回は特に実感しました。
人の幸せを心から喜べる人は
必ずその人も幸せになります。
不動産投資においても
成功している人をひがんだり
批評・批判している人は
なかなか結果を出すことができません。
うまく行っている人を認め
素直にその人の話を聞くことで
いつの間にか自分も同じようにできるのです。
しかし今回は
ビジネスの観点だけでなく、
本来の人の在り方、
という視点でも
学びの多い出来事でした。
私も常に、
人の幸せを心から喜べるよう
自分自身の心の状態を
大きく穏やかに、そして豊かに
維持していきたいです。
今回のFacebookはこちら。（2017年5月17日）
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サラリーマンの時間と不動産投資
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関連記事
経費節減に最も効果的なのは？
収益物件を購入したあと
賃貸経営として最も重要なのは
満室の維持と経費削減です。
購入時に示される利回りとか
それに伴うキャッシュフローは
ほとんどの場合、
ずっと満室の状態を想定されています。
賃貸の部屋は、当然ながら
いつか退去する人が出るし
退去されたら部屋をクリーニングし、
壁紙や設備のいたみが激しければ
お金をかけて修繕する必要があります。
さらに、新しく客付けする際には
仲介会社に広告料や手数料を支払わなければならないので
一年中満室の状態と比べて
手元に残るお金が随分少なくなります。
でもこれは致し方ないこと。
そんなことを悲観している場合ではなく
同時に出費を抑えるための努力を
しなければなりません。
これが「経費削減」で、
経営改善のための重要な項目になります。
そして、一般的に最も削減効果があるのが
電気料金です。
特にエレベーターがついている物件では
エレベーターのない物件に比べて
かなりの電気代がかかっています。
その電気料金を大幅に下げることができる装置が
「電子ブレーカー」。
これは、電力負荷がかかるタイミングを機械が判断し、
少ない電力をキープさせるため制御装置です。
電子ブレーカーを導入することで、
契約電力量を抑えることができ、
結果的に電気料金が大幅に節約できるのです。
立体駐車場も同じように大きな電力を消費するため、
削減効果が期待できます。
そしてもう一つ、電気代削減に貢献するのが
LED電球。
イニシャルコストはかかりますが、
交換の頻度が激減し、
１個あたりの消費電力が少ないため
個数が多ければ多いほど電気代を節約できます。
実際に、私の所有するファミリータイプ15戸
６F建てのRCマンションでは
電子ブレーカーとLED電球の導入によって
直近一年間の電気代が
791,224円から494,102円になり、
差額297,122円の削減ができました。
年間約30万円の経費節減は
キャッシュフローを増やすために
大きく影響してきます。
しかも、部屋の入退去と違って
不測の事態、というものがありませんので
毎年確実に資金を確保できるようになります。
もちろん導入には費用がかかるわけですが、
物件をずっと持ち続けるつもりなら
できるだけ早く検討した方が良いですし、
私はだいたい２〜３年でその費用分を回収できることを
判断の目安にしています。
エレベーターや立体駐車場、
そのほか電力を大量に使う機器を設置している場合、
もしくはたくさんの電球が使われている物件
を所有しているなら
電子ブレーカーとLED電球の導入を検討すべきです。
電子ブレーカーとLEDについて
もう少し細かい内容を理解しておきたい、という方は
私の著書
「自己資金０円からはじめる不動産投資」
もしくは桜木大洋のブログ
http://sakuragitaiyo-blog.com/post-639/
（電子ブレーカー)
http://sakuragitaiyo-blog.com/post-641/
（LED電球）
をご参照ください。
さらに５月のプラチナ講座では
電子ブレーカーとLEDの専門家を
ゲスト講師にお招きしています。
なかなか理解しにくい部分と
いくつかの注意点もありますので
ぜひこの機会に
直接聞いてみることをお勧めします。
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不動産投資への意欲はどうやって生まれるのか
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関連記事
子どもへの仕送りと不動産投資
グローバル・リンク・マネジメント
という不動産会社が、
子どもの状況時の住環境と仕送りに関する
意識調査の結果を発表しました。
対象者は上京した経験のある子どもを持つ
東京以外の全国８エリアの親４００人。
なぜ不動産会社がそのような調査を？
と思ったのですが、
子どもが住む物件を選択する際に
重視するポイント
というのがその結果にありました。
それは
１位：家賃
２位：部屋の広さ
３位：築年数
だそうです。
もしかしてこれを
賃貸仲介をする際に
オーナーに家賃を下げさせる口実にするのかな、
などとつい、うがった見方をしてしまいました。
しかし、この調査結果では
もっと興味深いことがあります。
調査対象となった親の４９.８％が
子どもに仕送りをしていた、と回答し、
そのうちの４９. ２％が
「工面が大変だった」
と回答していることです。
そして８％が
決まった仕送り額より少ない金額になった月がある、
と答えています。
月々の仕送り金額は
全国平均で９万１,０２０円、
年間で約１１０万円。
この中に含まれている家賃の平均額は
５万５,１５８円でした。
家賃＋４〜５万円というのが相場のようです。
日本の親御さんたちは
子どもが大学に入り
自宅から通わない（通えない）状況になると
学費の他に
年間１１０万円〜１２０万円の
出費がかかることになりますね。
一人暮らしの大学生に
働きながら生活費まで準備させるのは
本業の勉強がおろそかになる懸念もあり
そのくらいはサポートしてあげたい
と考えるのが親心なのかもしれません。
私の娘は今、大学２年生で
自宅から通っているため、
仕送りの負担はありませんが、
彼女が高校生の時には、
一年間のアメリカ留学を経験させました。
その費用はなんと、５００万円。
１年間で５００万円を捻出するのは
サラリーマンの身では
なかなか厳しいものがあります。
節約して生活費を切り詰めればなんとかなる、
というレベルでもありません。
その時、私は娘に
「そんな大金は用意できないから、
諦めて公立高校に行ってくれ」
と言うところでした。
しかしちょうどその頃、
不動産投資を始めて
運よく１棟マンションを買い
その物件からのキャッシュフローが
５００万円以上になったものですから
「大丈夫。お金のことは心配しないで
自分のやりたいことをやってきなさい」
と娘に言ってあげることができました。
これもまた、
親が子どもの夢をサポートする
一つの姿だと思っています。
娘は私の気持ちに応えるように
アメリカでしっかり勉強し、
今は日本の大学の国際教養学部で
１００％英語の環境で学び続けています。
そして、その姿を見ていた息子は
同じように高校一年生から
今、ニュージーランドへ一年留学に行っています。
ここで特に海外留学を勧めるつもりはありませんが、
全ては子どもから「行きたい」と言い出したこと。
それに対して、お金がないことを理由に
夢を諦めさせることはしたくない
と願うことは
多くの親が同じように感じることだと思います。
また、必ずしも子どものためだけでなく
やがて子ども自身もそのことに感謝し、
親に向き合ってくれるようになると
親としての自分にも、自信がつきます。
私が不動産投資を続ける理由は
家族の夢を叶えるため。
きっと、仕送りに悩む多くの親御さんも
不動産投資をしっかり行えば、
素直に子どもの背中を押してあげられるのでは
とつくづく実感しています。
不動産投資のリスクに怯えて何もしないか
行動して人生を変えるきっかけを手に入れるのか
それは自分のためだけではなく、
家族の人生にとっても
大きな影響をもたらしてくれますね。
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100円ショップと不動産投資
自宅のリビングでついていたTVに
たまたま目をやると
「海外激安均一ショップのプロが
国内最大手100円ショップバイヤーの
新商品開発を視察」
という企画番組をやっていました。
海外にも日本の100円ショップのようなお店があり
アメリカの１ドルショップ
フランスの２ユーロショップ
の担当者が
日本の100円ショップのバイヤーによる
商品開発の厳しさに驚いていました。
100円ショップっていうのは
安かろう悪かろう
という品質のものを
とにかく大量に仕入れて売りさばいているのかな
などと勝手に考えていましたが、
実際には世界に4500店舗あるため
たとえ１店舗で１個しか売れなくても
最低4500個は売れることになります。
だから利幅は少なくても
ボリュームメリットがあり
取引メーカーもゼロから開発するだけの
価値を感じているようでした。
そこに登場した30代前半の女性バイヤーは
事前にメーカーから持ち込まれた100点以上の
サンプルに一つ一つ目を通し
色をもっとカラフルに
サボテン柄はハイビスカス柄に変更して
など、細かい要求を突きつけています。
また、海外に比べて日本のこだわりの強いところは
商品パッケージ。
使用方法が日本語・英語だけでなく、
ブラジル店舗も考慮してポルトガル語の記載もあります。
言葉だけでなく使い方が一目でわかる写真もあり、
ただ商品を包んでいるだけでない
購入者目線を感じました。
その番組の取材時には、
メーカーが持ち込んだ100個のサンプルのうち
そのまま商品として採用されるものは一つもなく
だいたい４〜５回の改良を重ねて
ようやく商品化される、とのことでした。
100円ショップとはいえ
商品化にそこまで執念を注いでいるんだな
と思わず感心してしまいました。
ところがちょこっとネット検索してみると
この時の番組を見た人が
「厳しすぎるバイヤー、何様のつもり？」
「メーカーが気の毒」
「勝手なこと言っている割にセンスない」
「もうその100円ショップには行きたくない」
「きっとブラック企業なんだろう」
とネガティブな反応がやや炎上気味でした。
なるほど。人にはいろんな受け止め方があるものですね。
良かれと思って提案しているつもりでも
伝え方一つで受け止め方も真逆になってしまうことがあるな
と、自分も一層気をつけなければ、と思いました。
とはいえ、商品化における100円ショップのバイヤーは
「良い商品を生み出したい」という思いが
人一倍強い、ということはよくわかりました。
視察に来た海外の担当者が
「100円でできることは限られていると
諦めている部分もありましたが
これだけ素晴らしいものが作れるのだ
というのを見て、本当に目が覚めました。」
と言っていたのが印象的です。
この100円ショップも、
創業当時は思うように商品ラインナップが揃わなかった
ことがあるかもしれませんが、
事業が軌道に乗り規模が拡大していくにつれて
メーカーへの発言権も増大していったのだと思います。
そのプロセスを通じて
「必ずできる」という信念と
「顧客目線」のこだわりを持ち続けた結果が
今を築いているのでしょう。
大きな会社の理念について
とやかくいうつもりはありませんが、
どんなビジネスでも
そしてもちろん不動産投資においても
信念とこだわりをもち続けることが大切
と改めて思いました。
ふとTVを見ていても、
自分自身を振り返るきっかけに気づいたり、
学べることがありますね。
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前号のブログ
銀行員の訪問と不動産投資
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関連記事
銀行員の訪問と不動産投資
私の自宅に、銀行員が二人もお見えになったので
その時のことをお話ししたいと思います。
私は不動産事業を運営するにあたり
その銀行から相当額の融資を受けていますが、
サラリーマンリタイヤしてからは
勤務先・年収という「属性」の威力もなくなり
もはや銀行からは相手にしてもらえないことを
覚悟していました。
ですので、今回、所有物件の
エレベーターのリニューアルにかかる
８８０万円の融資を打診しても
門前払いされる、と思っていたのです。
ところが先日私が銀行を訪問した際には、
支店長から「前向きに検討します」
との回答をいただいていました。
経営改善の観点から
エレベーターのリニューアルは
大規模修繕と同じくらい
必須の事項であり
物件を長く所有し続けるのなら
避けては通れない道です。
私は2年前にこの物件を入手し、
そこからの収益だけで既に１千万円を軽く超える
貯金ができましたので、
そのお金を使っても良かったのです。
でもせっかくの機会なので、
会社を辞めた私が
融資を申し込んだ銀行は
どのような対応をしてくれるのか
探ってみたい、という意図がありました。
それから１ヶ月以上もの間
銀行の担当者と電話でやり取りが続き
「エレベーターは設備なので
物件とは違って返済期間は10年が限度」
とか
リースにした方が支払い期間が長くなり
まとまった出費は避けられる
など
様々な提案を受けました。
私としては、預金を担保にさっと
貸してくれればいいのに、
とも思いましたが
それでは普通の無担保ローンになって
金利が跳ね上がるとも言われました。
そこで最終案として
「返済期間10年で金利1%以下」
という条件を要求し、
その答えをずっと待っていました。
こんな感じのやりとりがあっての１ヶ月を経て
ようやく次長クラスの方と担当者が
二人して自宅を訪問してくれる
というので、
あとは詳細のローン契約に関する
説明があるもの、
と期待していました。
ところが結果は、
「どうしても金利は1.3%を下回ることができない」
との回答でした。
拍子抜けした私は
「それなら預金を崩すからいいです。」
と答え、わざわざそんな説明をするために
自宅までお越しいただかなくてもいいのに、
とお話ししました。
銀行側としては、顧客からの
せっかくの申し出を断るのだから
直接会って説明したかったのだそうです。
ですが私はこの銀行とは付き合いも長く
先代の支店長とは非常に懇意にさせていただいて
電話一本で話がまとまる関係でした。
だからこの銀行は誰とでも
そんな付き合い方ができると
思い込んでしまったのです。
私としては、このために
今日の訪問対応を含め、
多くの時間を費やし
結果的にその時間が
無駄になってしまったわけですが、
これが関係構築の基礎になるんだな、
ということを改めて気づかされました。
一方的に思いを押し付けるのではなく
お互いの顔を見て話し、
一つの課題の結果を共有することで
双方の考え方が初めて理解し合えるのでした。
電話で済ませるようになるのは
それからの話です。
今回の回りくどい対応には
正直言ってイラっとすることが何度もありましたが、
今日はそのことを素直に謝罪し、
お二人には気持ちよく
帰っていただくことに努めました。
そして最後に次長さんから
「収益物件の融資でしたら、
ぜひこれからもやらせてください」
とのお言葉をいただきましたので、
それならば、
「融資可能な物件とはどんな条件ですか」
と、価格・利回り・エリア・構造などの
具体的な条件を教えてもらえるよう
「宿題」を持ち帰ってもらいました。
今回は融資の思いが叶えられませんでしたが
次のさらなる大きな融資に向けて
一歩前進したと思います。
このように、
人との関係を育てていくには
焦らずに、一つずつ課題を提案し、
解決していくことが
地道だけれど大切なことですね。
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ビットコインと不動産投資
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自分の価値と不動産投資
自分には当たり前のように思えることでも
それを求める人にとっては
とても貴重な知識や情報だったりします。
私の前職はデジタルカメラの商品企画だったので
カメラの構造から専門用語の基本的な知識、
写真の撮り方、カメラの選び方などを
20年以上学び、
多くの人に伝える仕事をしてきました。
ですので、カメラの知識は
不動産投資の知識よりも
ずっと豊富に持っています。
ある程度の年齢に達し、
子育てがひと段落したり
仕事の忙しい立場から解放されて
時間に余裕ができると
カメラを趣味にしてみようかな、
と関心を持たれる人が多いです。
スマホが普及して、写真を日常的に撮る機会が増えると
もっとうまく撮りたい
もっと綺麗に撮りたい
プロみたいな写真はどうやって撮るんだろう
と興味がわいてくるわけです。
そして最近のカメラは非常に便利で
勉強したり技術を覚えたりしなくても
とりあえずシャッターを押せば
ピントも明るさも自動的に設定され
綺麗に写るようにできています。
それでも満足できなくなると
大きなカメラや
レンズを交換できるタイプのものを
欲しくなるのです。
そうなってくると
世の中には実にいろんな種類のカメラがあることがわかり
選び方や使い方について知りたくなります。
ここから先は、自分で調べるのもいいですが、
十分な知識を持っている人や
うまく使いこなしている人に聞く方が
圧倒的に効率が良いのです。
だからそういうレクチャーを受けたり、
コンサルティングを希望する人が出てきます。
しかし
すでに十分な知識を持っている人や
うまく使いこなしている人にとっては
カメラの専門用語や使い方・撮り方など
ごく当たり前のことに過ぎません。
その領域（レベル）にある人にとっては
「見たものをどうやって写真に表現するか」
がもっとも重要であり
永遠に続くテーマなのです。
それでも、
これからカメラを覚えたいというビギナーの気持ち・悩みは
まさに自分が歩んできた道なのですから
手に取るようにわかります。
そこで丁寧に教えることができれば
ビギナーにも喜んでもらえます。
そこにビジネスが生まれます。
たとえ金銭的な利益につなげなくても
人に感謝され、信頼に基づいた人脈が生まれます。
私の場合はカメラと不動産投資ですが、
誰にでもそういうものが一つはあるはずです。
それが何か、に気づかず、
気づいても「大したことじゃない」と
価値の芽を自ら摘んでしまっている人が
実に多いです。
これはとてももったいない話であり
現状を変えたいと願う人には特に
大きな足かせになります。
自分の知識や体験を
他人に伝えていく中で、
難しいことがあるとすれば
「わかりやすく伝えること」ですね。
不動産投資にしても
実際には難しいことはほとんどありません。
誰でも簡単にできることです。
そこに取り組めない理由があるとしたら
「よく知らないから」
だと思います。
そんな人に
「そうだったのか！」
と言ってもらえることが最高の喜びです。
私はこの数年間で得た
不動産投資に関する知識と経験を
いかに多くの人に伝えていくか
に集中してスキルを上げていきます。
「伝える力」を磨くことは
単にお金を得るためだけでなく
人脈を広げ、信頼を得るために
とても重要なことです。
そして何より
自分にとってさらに学びを深める
絶好のチャンスですね。
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人脈開拓と不動産投資
新しい不動産会社を訪問してきました。
自分の物件探しのためだけでなく、
メインは、講座の受講生やコンサル生の方々に
良い不動産会社を紹介することが目的です。
ですので私は今も、
業界の中で人脈を広げて
有力な人を見つけるための行動を続けています。
とりわけ不動産会社は
ツテのない不動産投資家にとっては
非常に重要なパートナーです。
不動産会社がなぜそんなに重要か、というと
未公開物件をいち早く見つけ
修繕など必要な箇所をケアし
高い評価で融資をしてくれる金融機関を
結びつけてくれるからです。
本来ならば投資家が自分でやらなければならない
ほとんどのことを、
みんな肩代わりしてやってくれるのです。
ところが、どんな不動産会社も
そのようなことができるわけではありません。
ベーシックかつ専門的な不動産知識と
資料作成などのスキルの他に
物件を集める力
売主と交渉する力
融資機関を開拓する力
が求められます。
どうすればそんな業者に出会えるのか。
不動産投資を始めたばかりで
知識も経験も乏しいうちは
ほとんど見抜くことができません。
初めて話を聞いてくれて
親切な対応をしてくれた
そんな人が神に見えたり
これも縁だな、
よくわからないけど
この人に任せておけば大丈夫かも
なんて具合に信じてしまい
気づくととんでもない物件をつかまされたり
することもあり得るのです。
だからこそ不動産投資家も
最低限の知識を身につけなければならないし、
場数を踏んで相場感を養っておかなければなりません。
何社も訪問し、物件紹介を受け、
融資審査までのプロセスを通じて
どれだけ筋の通った仕事をしてくれるのか、
肌で感じられるようになるには
それなりに時間がかかります。
もしも単独で不動産会社を訪れる時には
・どうやって物件情報を仕入れているか。
・得意な金融機関はどこか。
・月に何件くらい成約しているか。
を聞くのも良いでしょう。
月の成約数については
一人で２件あればかなり忙しく、
５件にものぼると、他の人の相手は
ほとんどできなくなります。
だからこそ
私が信頼する不動産会社の人は
あいにく、顧客である投資家を選ぶ人ばかりです。
かといって態度が横柄なわけではなく、
表裏があって本性が見えないような人でもありません。
「この人のためになんとかしてあげたい」
そう意気に感じて
顧客のために集中的に活動してくれる人です。
そんな不動産会社に選ばれる顧客になるには
どうすれば良いのでしょうか。
今日の答えは
「本気度を見せること」
では、本気を伝えるにはどうすればいいか。
・目標が明確になっている。
・物件の選定基準がはっきりしている。
・判断を迷わない。
・すぐに行動する。
・あきめない。
ああ、結局いつも同じことを言っているのだな
と感じることもありますが、
いつ聞いても
誰に聞いても
成功法則は同じなのですね。
そんな本気マインド持った人を
できるだけ筋の良い不動産会社に紹介し
うまくいけば物件を手に入れて
Win-Winになっていただくことが
今の私のやりがいになっています。
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セミリタイヤと不動産投資
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セミリタイヤと不動産投資
最近、サラリーマンをリタイヤして
不動産賃貸業だけで生活している人と
お話しする機会が増えています。
不動産で身を立てている人は
大きく分けて二つのパターンがあり、
もともと地主か資産家、もしくは親からの相続で
土地や物件を持っている人
もう一つは私のように
何も持たないサラリーマンから
一大決心をして不動産投資の世界に
踏み込んだ人。
この二つの人種は、
やっていることは同じでも
そのスタンスや抱えるリスク、
そして今日に至るプロセスがだいぶ違います。
そういう観点では、
サラリーマンをセミリタイヤして
今、不動産賃貸業をビジネスにしている人は、
どうしても同じ「匂い」がします。
そして類は友を呼び、
一緒に飲んでいても
共通の話題で盛り上がるものですね。
今回、特に共感を持てたことが２つ。
１．なぜ、サラリーマンを辞めることができたのか。
それは、「人一倍、危機意識が高かったから。」
近い将来、自分がこの職場にいても
希望通りの仕事ができない
自分の意見も通らない、上司の言いなり
給料が下がる一方
そこそこ出世はできるかもしれないが、１番にはなれない
転勤があり、家族と離れ離れになる
毎日の通勤に縛られ、体をこわす
ということを、実に切実に感じたからです。
おそらくは多くの人が同じ思いを
抱いているのかもしれませんが
その思いが「愚痴」レベルから「不安」に変わり
やがて「危機意識」となって
現状を変える行動へと
自分を駆り立てるかどうか、が
運命の分かれ道。
その壁が高ければ高いほど
危機感が強くなり
なんとかしなければ
という突破力も強まるのです。
２．なぜ、多額の借金の恐怖を克服できたのか。
それは、「いかに覚悟を決めるか、に尽きます。」
不動産投資では、場合によってマイホームよりも
大きなローンを借りることになります。
そこで急に不安になったり、
返せなくなったらどうしよう、と考えたり
誰かに反対されてあきらめてしまう
ケースがあります。
それをどうやって克服するか、が
その後の投資人生に大きく影響します。
実際にはこの受け止め方が二通りありました。
一つは、何億もの借金をすることが
自分の甲斐性だと捉え、
たとえ身の丈に合ってないと思われるほど
高額な負債を背負ったとしても
自分のステージを上げるため
こんなことにビビらないほど強くなる
つまり自らを成長させるための材料にする
ととらえることです。
もう一つの考えは、逆に
大したことではない、ととらえること。
これは私の思考スタイルになります。
投資をするときは、０を二つとって考える。
つまり、１億円を100万円くらいと見て
１万円を100円に見立てるのです。
このくらいのマインドがないと、
いちいち金額の大きさに恐れをなして
適切なタイミングで判断するチャンスを逃します。
このあたりのことは
私が書籍には書けなかったコラムを集めた
「不動産投資成功マインド養成バイブル」
（全46ページ pdf版）
にも著しました。
ご興味がある方はご覧ください（無料です）
https://maroon-ex.jp/fx52493/kRCfPO
というわけで
サラリーマンリタイヤして
自由な生活を手に入れている人の共通点は
人一倍、危機意識が高かった。
多額の借金に対する覚悟ができていた。
ということでした。
これはもちろんマインドの部分で、
実際にはこのマインドをベースに
ある程度は勉強して知識を蓄え
たゆまぬ行動を積み重ねたこその結果
だと思うのです。
そしてさらに共通する意識は
「今がゴールじゃない」
これからも自己研鑽・切磋琢磨を繰り返し
あらたな理想を追求していくのです。
そんな仲間と楽しく飲みながら
お互いに刺激し合うのもいいですね。
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不動産投資のイールドギャップとは？
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これからの太陽光と不動産投資
地元の大家さんのコミュニティ
「浦安大家塾」にて
私の太陽光設備購入における
体験談をお話しさせていただきました。
「浦安大家塾」と言っても
実際に浦安市にお住いの方は
私を含めて２名だけでしたが。。。
このコミュニティは
主宰者のポリシーでもある
「利害関係ではなく
関わる全ての人のメリットを優先し
Win-Win-Winを実現できるよう
価値ある情報提供を行う」
というモットーに賛同し
及ばずながら自分の話が少しでも役に立てば、と思い、
一例としてご紹介したのでした。
テーマは、
「太陽光をリースで手に入れる」
これは実際に私が２０１６年の３月に
茨城県にある4,000平米の土地に設置された
220kW、80kWの太陽光設備を
3年落ちの中古で
しかも融資ではなくリースで
契約した時のエピソードです。
その時の販売業者さんも同席していただき、
いかにリースのスキームが有力か、
そしてまだまだ太陽光は投資として可能性がある
ということを披露しました。
太陽光をリースで契約することのメリット
１．融資ではないため負債にならない
次に物件を買おうとする時、
資産と負債のバランスを見られて
不利になることがない
２．リース料は全額経費として計上できる
融資の場合、経費計上できるのは「金利」のみ。
リースは賃貸料と同じなので全額が経費になる。
３．固定資産税はリース会社負担
所有権はリース会社にあるため
当然固定資産税もリース会社が負担する
そして、そもそも太陽光の強みは
・20年間は定額での買取が確約される
不動産収入のように家賃が下がったり、
空室が出て客付のための費用がかかったりしない
・管理の手間がほとんどかからない
太陽さえ出れば、自動的に売電収入が入る。
年３回程度の雑草処理と
発電状況を確認するモニターシステムくらい。
ということにあるので、賃貸住宅と併行して
所有すれば、
物件の空室が出ても
そのマイナス分を補完する役割もあって
とても良いと思います。
問題なのは売電価格で、
最初の年は１kWあたり４０円
からスタートしたけれど
今ではもはや半額程度になってしまいました。
それでも技術の進歩と
各パネルメーカーの市場戦略・企業努力により
設備の値段がかなり安くなり、
パワーコンディショナーの性能もアップしています。
このため、今でも利回り１０％の案件が
あったりします。
しかしながら今回、私がお伝えしたかったのは
「太陽光がいいですよ」
という短絡的なお役立ち情報ではなく、
太陽光はもう儲からない
融資は受けられなくなった
保険が適用されるケースが少ない
というネガティブなイメージがあったとしても
わずかな可能性にかけて
チャレンジし続けること
望む結果が出るまで
あきらめずに取り組むこと
というマインド＋行動の大切さでした。
実際、参加された方の感想でも
「もう太陽光はダメだとあきらめていたけれど、また興味が湧きました」
「最初から決めつけずに交渉してみることが大切だと思いました」
「保険申請の取り組みは、不動産賃貸業でも共通のものがありますね」
などなど、前向きなマインドを持たれた方がたくさんいて
嬉しかったです。
何が成功か、は自分にしか決められないこと。
それでも、いったん興味を持ったことは
一般論や他人から聞いた話で
ダメだと決めつけずに
ほんの少しでも可能性を信じて
とにかく行動することが大切です。
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不動産投資プラチナ講座とは？
毎月１回、私が主宰する「桜木不動産投資アカデミー」の
「不動産投資プラチナ講座」の取材記事が、
不動産投資と暮らしの情報サイト「＋Osh（オッシュ）」に
掲載されました。
まずはこちらのサイトを見てみてください！
http://toshi.life/about/
オッシュというWebメディアは、
これから不動産投資に興味がある人や初心者の方へ
事前に知っておくと良い情報や
ためになる情報を提供しています。
不動産用語解説があったり、
専門家のアドバイスや
実践者の体験談も満載され
かなり硬派で実直な感じなので
何か調べたい時に
辞典のような形で
ぜひご活用されることをお勧めします。
プラチナ講座が
取材を受けることはよくあるのですが、
記者の方がペンとメモを取り
講座の内容に耳をすませて
参加されたのは初めてでした。
このセミナーは
原則として録画・録音を禁止しています。
ここだけの話、が満載ですし
私よりもゲスト講演をしてくださる方と
不動産会社の方が
「ここまで話しちゃっていいんですか」
といつも困惑しながら
リクエストに答えて全てを暴露
してくれるからです。
取材記事の内容もギリギリな表現で・・・
http://toshi.life/about/
月ごとに変わるテーマは
３月は「火災保険・地震保険」と
「不動産オーナーに最適な生命保険」
の２本立てでした。
４月は、今年から自由化されたガスの件と、
一年前にすでに自由化された電気をテーマに
オーナーとしてどんな選択をするべきか
という点について
専門家にお話しいただくことになっています。
そして今回も「不動産会社とのスペシャル対談」を
たっぷり開催します。
この対談は、もちろんお話が本音すぎて
面白いこともありますが、
事後の懇親会で
参加者がコミュニケーションをしやすくなるように
との狙いを兼ねています。
初対面の人と話しにくい
という人もいますよね。
相性もあります。
でも、事前にトークショーがあり、
そこでその人の人柄や考え方を
少しでも知っておけば
その後でグッと話しかけやすくなります。
だからプラチナ講座の後の懇親会は
私はほとんどカヤの外に置かれ
みなさんで盛り上がっています。
そんな私の意図を、今回の記事は
とてもよく表してくださいました。
http://toshi.life/about/
不動産会社とコンタクトを取るのは
本当に骨が折れることで
ポータルサイトで検索し
気に入った物件から問い合わせをかけ
連絡がついたらその会社を訪問し、
ようやく初対面が実現します。
その後で自分の希望物件を伝え
実際に物件情報を紹介されても
正直言ってピンとこない。
それでもいろんな人と出会い
これもダメ、あれもダメ
を繰り返し、
ようやく相手も自分のことを理解してくれて
うまくいけば物件購入までつながります。
これが普通の不動産投資活動なのですが、
「プラチナ講座」に参加されると
一気に７−９社の真面目な不動産会社と
コンタクトを取れるようになるです。
なんて効率の良いことでしょう。
効率が良いとは、
時間的・金銭的の両面で
パフォーマンスが高いという意味です。
プラチナ講座では参加者の自主性を
重んじているため、
みなさんとても意識が高い方が集まっています。
そういう集団に身を置くことで
きっと参加者も相互に刺激し合って
いるのだと思います。
気づかないうちに
高い意識が芽生えています。
ノウハウや知識を得るばかりが
セミナー参加の目的ではありません。
意識の高い人と同じ場所に身を置き、
同じ空気を吸って
自分自身のマインドを高めるのです。
そうすることが結果として
必ず良い状況を生み出します。
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顧客目線と不動産投資
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顧客目線と不動産投資
お店に行ってモノを買うとき
店員さんの対応がとっても気になることがあります。
今日はそんなエピソードと
顧客としての気づきがありました。
何日か前に私が発信したブログやメルマガには
不動産投資家は「お客様意識」が強いと
良い人間関係ができない
と書きましたが、
今回のケースは完全に私の方がお客様なので
お客様意識全開で
いろんなことを感じることができました。
そのエピソードとは、
時計専門店での出来事です。
２０歳になる長女の記念に
腕時計を探しています。
私は昨年末に、初めて機械式時計というものを
いろいろと勉強した後で購入しました。
それはかなり高価なもので
買う時にも相当の覚悟が必要でした。
だからこそ、時計の大切さ
所有することの意義
というものまで
気づいたら哲学的に語ることができるほど学んだわけですが、
今回は娘の一生の記念に
ふさわしい腕時計があるのかどうか
たくさんの店を回って探していました。
すると「娘のために、記念の腕時計を買いたい」
という私のお客様ニーズを通して
様々なお店での対応の違い
が浮き彫りになりました。
私が店員に期待したのは以下の３点です。
１．十分な製品知識
こちらが確認したいことは、
「商品の寿命」について、でした。
それが「ずっと長い間使えますよー」
というような曖昧な答えではなく
どんな使い方をすれば、どういう根拠で
どのくらいの使用に耐えるのか
という答えを求めています。
２. 関心があることについての的確な回答
２０歳の娘が使用することを想定し、
その時計がどんな「デザインコンセプト」を
持っているのか。
「多くの方に人気がありますよー」
なんていう営業トークではなく、
たとえば
シンプルなデザインは冠婚葬祭を含めた普段使いを想定し
ダイヤをちりばめたものは歳を取っても飽きがこないように
などの具体的な用途提案があると感心します。
もしくはデザイナーのポリシーを知ることができれば
なお興味深く説得力があります。
３. その店で購入する意義
一般的なプロダクトは、１点ものでない限り
同じ商品を他の店でも購入できます。
もちろんネット上でも同じものが
より安く出ている場合があるので
その店で購入することのメリットがないと
こちらはわざわざ時間と労力をかけて
店頭まで足を運んでいるのですから
購入動機に結びつきにくいのです。
それは、人と人とが触れ合うことでの安心感や
そのお店の空間に身を置くことの満足感
に他なりません。
この３つが揃った時、
この人（お店）から買おう
という気持ちになるのでした。
いろんなお店で接客を受けて
自分の気持ちが揺れ動いたことを感じた時
果たして自分のビジネスでは
顧客や取引先に対して
期待に応えられているだろうか
ということも考えてみました。
１．十分な知識
２．相手の疑問に対する的確な回答
３．私とビジネスをする意義
この3つを正しく相手に伝えることが
とても重要です。
さらに一歩引いて、
自分が顧客の立場であっても
この３点を上手に引き出すように
アプローチすると
相手も気持ちよく仕事をすることが
できるんだなぁ、
ということに気づきました。
やはり、人と関わる限り
店員であっても顧客であっても
こちらの意図を伝えるばかりではなく
相手にどれだけ寄り添うことができるか
が、その先の関係を大きく左右します。
効果的な収益物件の購入は
物件を買う
ということ以前に、
いろんなビジネスパートナーとの
コミュニケーションが重要です。
与える側と与えられる側
それは、売り手か買い手か
という単純な立場の違いではなく、
常に双方を意識して
取り組むことが大切ですね。
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不動産投資家は７つの習慣を学ぶ
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不動産投資家は７つの習慣を学ぶ
先日、一度だけ募集メールを出した
書籍「７つの習慣」を読んで理解を深める会
を東京・八重洲地下街の一室で開催しました。
４名の方に参加していただき、
とても内容の濃い、充実した時間を過ごしました。
私と「７つの習慣」との出会いは、
今から５年くらい前、ある不動産投資塾で
「不動産投資で成功したければこの本を読め」
と言われ、すぐに購入したものの
その分厚さと文字の多さにひるみ、
結局読まないまま書棚にしまいこんでいました。
そして２年ほど前に
一般社団法人 ７つの習慣アカデミー協会
が発足され、
それまで法人の研修向けに限定されていた
７つの習慣の理解し実践するためのプログラムが
世界で初めて、
フランクリン・コヴィー社公認の下
日本で公開されることになりました。
私はその協会を偶然知ることになり、
ファシリテーター０期生として参画し、
一定の（厳しい）トレーニングを受けて
晴れて
「一般消費者向け実践会ファシリテーター」
として認定されました。
ファシリテーターであることの価値よりも
正式なプログラムに準じて
書籍を理解することができた
ということに大きな意義があります。
そして、その平準化されたプログラムを
一人でも多くの人にシェアし、
「７つの習慣」の実践者となってもらうことが
私の使命でもあります。
そんな私の呼びかけに応えてくれた方々は
さすがに向上心がとても高い。
３時間にわたる黙読、感想シェア、ワークと
繰り返されるカリキュラムを
実にスムーズにやり遂げてくれました。
そんな方々をファシリテートしながら
私自身も気づくことがあります。
それは、
他人の意見を聞くことで
理解のスピードが圧倒的に早まり
視点が増えることで理解度・深さが
格段に違ってくる
ということです。
これぞ加速学習。
実際に参加された方の感想をご紹介します。
「今日のディスカッションは、
日常生活では話題にしない（できない）ような
精神論であったり考え方だったりするけれど
実は誰もが気にかけていて、心の中で思っていること。
それをテーマにいろんな人の話が聞けてよかったです。」
「世間体や人の評価を気にしてしまうことが
少なからずありました。
しかしもっと自分自身の内面的なもの、
本質に目を向けることが大事だということが
今日あらためてわかりました。」
「いつも自分はこうあるべき、と思いがちで
人にどう思われているのか気になっていました。
これからはもっと主体的に
こうありたい、と思うように努め
思い込みを外していこうと思います。」
「今日は４０ページあまりを読んだだけですが、
読むだけではその場で納得して終わり。
自分なりの捉え方を認識し、実践していくのに
今日のワークはとても役に立ちました。」
ということで、本の内容を理解するだけでなく
「実践する」ことにこそ真価がある
と皆さん自発的に気づいておられました。
この数時間だけで、
大きな人生の変化につながるかもしれません。
７つの習慣は
人とのコミュニケーションを円滑にし、
自立した人同士の繋がりを深め
共に大きな成功を収めるための
行動指針が記されています。
たしかに
自己責任とチームワークを必須とする
不動産投資活動には
欠かせないものかもしれません。
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入社式と不動産投資
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入社式と不動産投資
TVを観ていると、
いろんな会社の入社式の様子が映し出されていました。
４月に入ったので、
多くの企業は「新年度」の始まりを迎えるのですね。
企業の存続意義は
利益を追求することにあります。
一年間でどれだけの売り上げを立て
どれだけの利益を得たのか
が実績です。
したがって、どの企業にも
売上目標・利益目標があり
一年間でどのくらい達成できたのか
が勝負です。
ですので、期が始まる４月には
経営陣がその目標をかかげ
雇用されている全ての従業員は
その目標を頭に入れて
これを達成するために一年を過ごします。
だから本来、サラリーマンの目標は
会社がつくるものです。
他人がつくるものだから
「そんなの無理だよ〜」
「もっとこうした方が良いのに・・・」
などの違和感を覚え
同僚とお酒を飲みながら
現場を知らない経営陣に対する
愚痴を言ったりするのですね。
しかし経営側は、
達成することの難易度はわかっていたとしても
できないじゃ済まされない
どうしたら達成できるのかを考えろ
とか言ってきます。
従業員も、経営側の目標を達成しないと
予定通りの給料がもらえなくなるので
たとえ困難だとわかっていても
渋々納得して
目標達成に向けて
努力せざるを得ないのです。
そこにストレスが生まれます。
従業員の仕事のほとんどは
目標達成に向けた努力です。
その目標に納得感がなかったり
使命感を感じられないと
途端にその仕事に不満が募り
効率が悪くなって
面白くなくなります。
まじめな人ほど
達成すべきこと
やるべきこと
と現実の自分がかけ離れていることに悩み
辛くなったりするケースが多いです。
実は、私もサラリーマン時代は
結構そのギャップに悩んだりして
ずっとストレスを抱えてきました。
しかしそれは、結局は
人が作った目標にすがっているから
に他ならないのです。
会社が立てた目標とは別に
この一年で自分がなすべきことを
自分で定めておくと良いですね。
仕事のことでも構わないし
プライベートでもOK。
紙に書いて残しておくことが大事です。
そうすると
不思議とその目標は達成できたりします。
紙に書くこと
それを時々見返すことで
深層心理に入っていくからです。
自分の人生は自分だけのもの。
会社が面倒を見てくれるはずがありません。
一年が経ってしまえば
またリセットされて
ゼロからのスタートになります。
大切なのは結果だけではなく
プロセスも同様に重要であると
私は思います。
どうやってこの一年を過ごすか
何を考え
誰と出会い
何を得るか
それが次の一年にも役立ちます。
そして、
「自分の評価は自分にしかできない」
これを強く意識していきます。
他の人に何を言われても関係ない
その代わり自分が手を抜けば言い訳できない
そんなマインドで
私は不動産投資を始めました。
それが私の目標となり
生きる指針となりました。
自分だけの目標を立て
その達成に向けて
邁進する一年にしたいですね。
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お客様意識と不動産投資
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太陽光の保険が承認されました
昨年の9月末、私が所有している4,000㎡の敷地に構えた
野立て太陽光発電設備にトラブルがありました。
落雷により、突如ブレーカーがダウンしてしまい、
全く発電せず。
さらに悪いことに
モニターを設置していたにも関わらず
そのアラームのセット方法を間違えて
知らない間に３８日もの日々が経過してしまいました。
売電結果については月に一度、
インターネットサイトで実績を確認することができます。
それなのに、
なぜこんなに長い間わからなかったのかというと
売電がストップしたのが月の終わり近くだったため
実績集計時にはほぼ一ヶ月分の売電量があり
その月の異常に気づかなかったのです。
次の月は、まるまるひと月分停止したままなので
その月末にようやく売電量「０」が発覚し、
後から調べた結果、とっくに止まっていた
という顛末でした。
被害金額はおよそ３０万円。
もう一ヶ所の設備からは７０万円分の売電量がありましたが
そちらの方は事故がなかっただけでも
不幸中の幸いでした。
太陽光発電設備は
「空室のない賃貸物件」と同じ
と言われ、太陽が照る限り安定した収入が得られる
効率の良い投資案件です。
そうはいっても、
ブレーカーが故障してしまっては
何の利益も生み出しません。
せめてできる対策としては
保険による求償です。
普通に考えれば、
落雷によりブレーカーが落ちただけでは
保険の対象にはなりません。
知見のある関係者の話でも
今回の件で保険を適用するのはまず無理でしょう
と言われていました。
ですが、あきらめの悪い私は
どうすれば保険が認められるのか
を必死で考え、
管理会社に協力を仰いで
当時の事故状況と修理内容を精査しました。
保険適用のために必須の「現場写真」を集め
後から判明した発電モニターの不備と気づかなかった原因を究明し
修理にかかった費用を詳細に割り出しました。
そして、想定される事故の状況から
復旧までのあらすじを
詳細に詰めて作文し、
保険会社に提出したのです。
決して嘘はつかず、
事実ベースで想定できることを述べ
修繕の証明と
なぜ補償されるべきなのか
を丁寧に丁寧に説明しました。
その結果、途中いろんな障害があって
およそ５ヶ月もの時間を要しましたが、
この度 晴れて３２万円が
補償されるという連絡が届きました。
本来は承認され難い案件でも
何とか認めてもらうことができたのです。
「それは難しいよ」
「それは無理だよ」
と言われたことであっても、
とにかく自分でトライしてみる。
このポリシーが功を奏しました。
そこには、関係各位の協力が不可欠でしたが、
おかげさまで強い信頼関係のもと
必要な情報がすぐに集まって
資料に説得力を持たせられたのだと思います。
あきらめることはいつでもできる。
あきらめることが一番ラクな道。
それでも、まずは行動してみることから
必ず学ぶこと、得るものがあります。
これも、私がお世話になっている
火災保険・地震保険の優秀な代理店さんと
お付き合いをさせていただいた経験があったからです。
自分の物件に水漏れが起きた時、
ずいぶんとお世話になりました。
その時に保険求償のコツを
少しだけ学ぶことができました。
保険は、申請の仕方がとても重要ですね。
前回の「プラチナ講座」では
保険のお話が大変好評だったので、
また折に触れて企画します。
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自宅の修繕と不動産投資
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自宅の修繕と不動産投資
私の自宅は築後17年が経ちます。
２×４（ツーバイフォー）の輸入住宅で、
比較的頑丈な造りではありますが、
やはり経年とともに劣化してくる部分があります。
集合住宅のマンションの場合は
管理組合があり、それぞれに管理費を納めているため
定期的な修繕が計画されている分、
安心感があります。
かくいう私も、
所有している収益マンションについては
キャッシュフローとして得られる現金を確保し、
積み立てをして修繕に備えています。
一方、戸建の場合には、
定期的に修繕費を積み立てる義務がないため
いつかくる修繕には、
自らの責任で備えておかなければなりません。
そのことについて
あまり問題意識を感じていなかったのですが、
ふとしたきっかけで
気づかされることになりました。
ある時、自宅に一本の電話が鳴りました。
「戸建ての管理を専門に行っている業者ですが、
水回りの洗浄を１回3,000円で行っております。」
いわゆる、よくある「売り込み」です。
しかし私は何となくタイミングの良さを感じ、
その洗浄をお願いすることにしました。
その業者は当然ながら、
水回りの洗浄で利益を得るのではなく
そのあとのビジネスに結びつける目的がありました。
それは、定期的に家の状態をチェックし、
必要があれば大規模な修繕を請け負っていくことです。
そのビジネスモデルとしては
毎月3,000円〜5,000円の会費を納め、
一年に一度、いくつかの限定箇所のメンテナンスと
全体の家屋点検サービスを行い
もしも不具合が見つかれば対処を施す
というものです。
なぜ電話販売でその糸口を掴むのかというと
大々的な広告費をかけず、
個別のアプローチによって
顧客を獲得する戦略をとっているからです。
自宅に直接電話をかけてくるからといって
いきなり怪しい業者と決めつけるのは早計です。
確かに、突然家を訪問し、
家屋点検といってサービスで隅々まで調べ
家主の不安を煽って不要な修繕や装置を売りつける
というケースも横行しています。
しかし、訪問販売・電話勧誘販売は
決して違法ではありませんし、
広告費をかけない営業手法として
確立されているものです。
知識の乏しい消費者の不安を煽り
無駄なお金をかけさせることが問題になります。
要するに、消費者側もきちんと知識を有し、
納得した上で購入することが大切です。
今回のケースでは
築１６年が経過し、老朽化を懸念しているところへ
タイミングよくアプローチがあり、
結果的に屋根と屋根裏、そして床下を修繕することになりました。
具体的には
・屋根のカバー工事
・小屋裏の防水、防湿処理
・床下の防カビ、基礎補強工事
これらの提案に対し、
一級建築士で戸建ての修繕に詳しい友人のチェックを依頼して
必要最小限のレベルで修繕を行いました。
結果、工事にかかる費用が
５４０万円のところ、３００万円に抑えられました。
これで屋根は３０年間保証、
その他の修繕箇所も半永久的にメンテナンスをしてもらえます。
やはり自宅であっても修繕は欠かせないものですし、
マンションと同じように
定期的にチェックをすることは大事ですね。
大きなトラブルがあってから対処するよりも
日頃からチェックをして
予防的工事を施す方が
当然ながらコストも安くなります。
人の体に例えると、毎年健康診断を受けるようなものかもしれません。
日頃は収益物件のことばかりを考え、
できるだけコストを抑えて
どのくらいの家賃で回収できるか
を考慮に入れながら修繕を行いますが、
収益を生まない自宅こそ
極力コストを抑え、快適な住まいを維持し続けることを優先すべきなのです。
そのための定期的な管理・チェックが
必要と感じたら
今回私が依頼した
さくらメンテナンス工房に
問い合わせてみるのも良いかもしれません。
http://www.8164sakura.com/index.html
桜木大洋の紹介、
といっても特別お得なサービスはないかもしれませんが、
実際の仕上がりとスタッフの方々の応対・姿勢を見て
その品質と対応は
信頼できると感じました。
不動産投資家たるもの
自宅の維持管理を疎かにしてはいけませんね。
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銀行面談時の心得とは？
一年ぶりに、お世話になっている地銀を
訪問してみました。
会社を退職したことを正式に告白しないまま
支店長の交代をきっかけに足が遠のき、
逆に新任の支店長さんが何度も私の家に
足を運んでくれていたので
（毎回たまたま不在にしていましたが）
さすがに申し訳ないと思い、
ここらで潮時かと思って
自らアポを取って先方へご挨拶に伺いました。
会社を辞めると銀行は急に態度を変える
という噂を聞いたことがありましたが
私のケースは全くそんなことはありませんでした。
そもそも前の支店長の時に
「私が退職したらどんな風に思われますか」
と尋ねたら
「ウチはその辺のリスクも全部考慮に入れて
融資しているから関係ありませんよ」
と言われていたのでした。
新しい支店長とお話するのはほぼ初めて。
こんな時はきちんとスーツを着て礼を尽くし
現在の所有物件の運営状況と
融資の返済状況に関する資料を持参して
できるだけシンプルにお伝えすることが
最低限のマナーです。
さらに心がけることは
相手が何を知りたがっているか
どんなことに興味・関心を示すのか
心にゆとりを持って耳を傾け
相手の目をまっすぐ見ながら
誠実に向き合うことです。
ここで何か打算的なことを考えたり
少しでも良い印象を与えようと
美辞麗句や社交辞令の数々を並べ立てることは
私のスタイルではありません。
ありのままを正直に話し、
自分の課題を整理して伝える
これに集中します。
結果、枝葉の部分ではありますが、
自然な会話の中で、
銀行側が力を入れている融資方針を知ることができました。
・金融庁が心配している「不動産融資の貸し倒れ」は、
全く需要予測のないところに融資をするから起きるのであって
この銀行にはあり得ないこと。
・これからの地銀は、貸付残高よりも
地域に貢献する事業にどれだけ融資ができるか
ということで存在価値が問われる。
具体的には、
企業の閉鎖保養所や廃校になった小学校を改装し、
ホテルやコミュニティーセンターを開設したり
農家と組んだカフェや収穫体験の観光業促進、
古民家の民泊運営による地域活性化など
いわゆる事業性融資に力を入れて行くそうです。
今の私にはいささか規模の大きすぎる事例でしたが
銀行目線をうかがい知ることができたことは
興味深いものでした。
肝心な不動産融資については
「全行を挙げてまだまだ積極的に取り組む」
とのこと。
しかし、だからと言って
誰でも、いくらでも貸す訳ではなく
やはり属性や担保価値と、
一番重要なのは物件の収益性なので
個別個別に対応・検討して行くしかない
と至極当然のことを確認した次第です。
では近々、私に対しては融資の可能性はいかがか？
と尋ねると
「まずは確定申告書類を拝見したい」
とのことなので、帰宅してすぐにFAXを送りました。
そうして大体の金額規模と採算基準が見えてきたら
徹底的に物件を探していこうと思います。
さがして、借りる。
いつでも基本姿勢は変わらないのです。
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トラブル回避と不動産投資
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