空室を埋めるためにどこまで条件をのむべきか？
９月は各企業の半期決算により
銀行の融資や不動産会社の仲介販売が活性化するため
物件購入のベストシーズンと言っても
過言ではありません。
同時に、世の中では転勤のシーズンだったりして
賃貸需要においても繁忙期を迎えます。
つまり、今こそが空室を埋めるチャンス。
この時期に各管理会社としっかりとコンタクトを取り
満室に向けて施策を講じなければ
せっかくの機会を逃しかねません。
私の所有物件も、ファミリータイプ１５室中の１室が
4月末に退去され、以来、入居者付けに苦労しています。
ファミリー需要の多い東京都江戸川区葛西にあるその物件は
２ＤＫ、６６㎡ で 家賃１１万円＋共益費９,０００円で
ほとんど相場通りの賃料設定になっています。
それでも競合が多いということで
強力な客付け会社を探し、
特別にキャンペーンをうって
網を広げることにしました。
新しい管理会社は、
当然ながら新しいオーナーを獲得するチャンス
ということで、しばらくは力を注いで頑張ってくれます。
１件目の内見は、駅からの距離が遠い（２０分）ということで
残念ながら希望に沿えず。
そこで、もっとマイカー所有者にアピールするため、
敷地内駐車場を月額１９，０００円のところ、
入居者に限り１２，０００円で提供することにしました。
さらに、管理会社への仲介手数料とも言える「広告費」を、
現在は１．５ヶ月分のところ
２ヶ月に設定。
さらに入居者には１ヶ月間のフリーレントを付けました。
フリーレントとは、いわゆる「家賃無料」ということです。
ここで冷静に考えると、
家賃と共益費で月額１２万円の部屋を埋めるため、
広告費２ヶ月分で２４万円と
フリーレント分の１２万円
合計３６万円を費やすことになるのです。
そして空室の期間は、本来１２万円の収入が０になっているわけですから、
ここ４ヶ月で４８万円を失っているわけです。
今、部屋が決まったとしても、
すでに８０万円の損失ということになります。
空室が出て、それを埋めるということは
こういうことなのです。
賃貸経営の現実ですね。
そして昨日、かなり有力な内見者がありましたが、
なんとその方は
保証会社とは契約したくない、という考えをお持ちでした。
保障会社というのは、
万が一、契約者が家賃を滞納した時に、
代わりに支払ってくれるところです。
その分、契約者である入居者が
月額家賃の５０％〜８０％を
収めることになっています。
その保障をかけないことが入居の条件
と言われました。
さすがに少々悩みましたが、
たとえ今、どんなに信用できる人だったとしても
いざ滞納が始まると、裁判沙汰になったり
破産した時には家賃が回収できないなど
とても面倒なことになります。
管理会社とも相談し、
最大の譲歩として
初年度の保証料（６万円〜９万円程度）は
こちらで負担するので
毎年の契約更新（１万円程度）は入居者負担でお願いします、
と提案しました。
それでもその方は、
保障会社に信用調査されること自体が嫌だったようで
結局、保障会社なしで入居できる物件の方に
決まってしまいました。
残念ですが、私なりにリスクを考えてギリギリの提案でしたが、
それも受け入れられないのであれば仕方ありません。
今回は良い結果に繋がりませんでしたが、
このように
自分なりの尺度・基準・根拠を持って対応するのが
ビジネスの基本です。
決して感情で動いてはいけないのです。
また次のチャンスを待ちます。
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Sルガ銀行で融資を受けると破産する？
２ヶ月くらい前から
「S銀行で融資を受けて物件を買うと
大変な目にあうからやめた方がいい」
という投稿をFacebookで見かけました。
S銀行とは、金利4.5%で迅速に融資をつけてくれる
個人融資専門・不動産投資優遇の有名なところです。
これはかなり過激な内容で、
これから不動産投資をしようとか
すでにS銀行で借りて不動産を所有している人の
不安を煽るテイストになっています。
S銀行のリスクは
金利が高いこと
融資期間が長いこと
資産価値よりも高い金額を融資してくれる
いわゆるオーバーローンが可能なため、
なかなか元金の返済が進まないことです。
元金の返済が進まないうちに
空室がたくさん出て
家賃が入ってこなくなると
身銭を切って返済に回さなければならなくなる
そして、返済が追いつかなくなって
売却するしかないと思っても
もともと実際の価値よりも多く借金しているので
いざ売却しても残債より低い金額でしか売れないから
結局借金が残る。
そして自己破産・・・
というシナリオですね。
こういう目に遭っている人が多いから
S銀行で借りるのは毒薬を飲むことと同じ。
だからやめなさい
と言っています。
しかしこれは、デメリットの部分しか見ていない
非常に偏った意見だと言わざるを得ません。
実際に困っている人がいるのでしょうから
嘘ではないのでしょうけれど
S銀行だって、立派な大手金融機関です。
融資先に破産されたら困るし、
そういうことを平気で構わず融資を出すことは
ないと思うのです。
ようは、借りる人がきちんとリスクを踏まえ
それに対処する経営改善努力を怠らずにいれば、
S銀行のシステムをうまく利用することができます。
もちろん物件選びも重要で、
返済比率とキャッシュフロー比率を計算し、
計画的に資産構築をしていけば
全く問題ありません。
自己資金がなくても不動産投資が始められ
積極的にキャッシュを貯めていくことができる
貴重な金融機関と言えます。
批判投稿にある通り、
低金利で貸してくれる地銀やメガバンクと取引できるなら
無理にS銀行を利用する必要はありませんが
そうも言っていられないのが現実。
だからこそ、リスクやデメリットをしっかりと理解した上で
踏み込めば良いのです。
情報を伝える立場の者としては
良い・悪いではなく、
メリット・デメリットをしっかりと伝え
受け手が自己判断するのに
必要な材料を提供することが
役割だと私は思っています。
このS銀行の批判投稿は
明らかに自分のコミュニティに誘導する
集客が目的です。
もう一つ、PRESIDENTのようなマスメディアにも
面白おかしく取り上げられた記事を読みましたが
これも物事を一面からしか捉えていなくて
偏った意見でした。
まあマスコミは専門分野じゃないから
あくまでも一般論として警告する
ということもあり得るのかもしれません。
しかし、いくら自分の意見を自由に発表して良いとはいえ
不安を煽り、集客手段として使うのは
いささか不快な気持ちにならざるを得ません。
その投稿や記事のリンクをここに貼るのは
主宰者の思うツボなので、あえて控えます。
いずれにしろ不動産投資をするには
リスクが全くないなんてあり得ないし
人それぞれに事情が異なるので
金融機関の利用方法も異なるのです。
自分の状況は自分で把握し、
自己責任でやり抜くために
一つの強烈な意見やキャッチコピーに踊らされないように
いろんな意見を冷静に受け止めていくことが大切です。
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マンタと不動産投資
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マンタと不動産投資
不動産投資家の仲間と石垣島にダイビングに来ています。
9月の平日、それも月曜から金曜までという日程で
気軽に石垣島へ、４泊５日で来ることができるのも
時間が自由になる同志ならではのことです。
石垣島は日本でも、いや世界でも有数なダイビングスポットとして有名で、
中でも「マンタ」という
畳二畳分はある大きなエイ（オニイトマキエイ）
が出現することで人気があります。
ダイバーなら、一度は遭遇したい、観てみたい大物の一つです。
２月に同じ石垣島を訪れた時には、季節はずれということもあり
残念ながらマンタに会うことができませんでした。
今回はそのリベンジとして、半年前から仲間と日程を調整し
万難を排して臨みました。
ところが、
石垣島に到着した次の日、いよいよダイビング初日だというのに
そのタイミングに合わせたかのように
台風がやってきてしまいました。
午前中に１本潜っただけで、海が大荒れとなり
あえなく引き返す羽目に。
これからあと二日も潜る予定だったのに
どうなるんだろう、という思いでした。
でもそこは、前向きな人達の集団なので、
常にポジティブです。
ダイビングが中止となって空いた時間を
大浴場でくつろいだり
マッサージに行ったり
美味しいお寿司を食べる
ことに使います。
それはそれでかなり満足度が高く
日頃の疲れを癒すのに十分な時間の使い方でした。
そして二日目。
台風はあっという間に過ぎ去り、
雲の間から時おり日が差すほどに天気は回復してきました。
そしてその日の３本目のダイビング。
見事、たくさんのマンタに出会うことができました。
「見つけた」とか「見かけた」というレベルではなく、
６匹のマンタが次々と頭の上や目の前を往来するのです。
本当に手を伸ばせば届く距離まで
２メートル四方大のマンタが近づいてきます。
まるで水族館のショータイムのようなシーンが
およそ３０分も続きました。
ゆっくりと、ゆったりと
羽を上下に動かしながら
大きな口を広げ、少し目をキョロキョロさせながら
大海原を行き交うマンタ。
この姿に、人は魅了されるのです。
こうしてまた一つ、私の夢が叶いました。
なんだか、サラリーマンをリタイヤしてから
やけにラッキーが舞い込んできているような気がします。
きっと、すべてのことを前向きに捉えるようにしているから
だと思います。
台風が来たからもうダメだ
明日からどうすれば良いんだろう
せっかく石垣島まで来たのに・・・
というようなことを口にする仲間は
私の周りには一人もいません。
今日を目一杯楽しみ、
明日はきっと良いことがある
そう信じて、
今、できることに全力を尽くします。
そうすることで
結果的に運が開けています。
今回は石垣島のマンタが
想いにこだわること
諦めないこと
何があっても前向きに捉えること
の大切さを教えてくれました。
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不動産融資における意外な注意点とは？
収益物件を購入する際、
金融機関から「個人」で融資を受ける時、
見落としがちな重要ポイントがありますので、お伝えします。
それは、健康診断です。
融資を受けるのになぜ健康診断が必要か
というと
個人融資には、「団体信用生命保険」が条件になる場合が
ほとんどだからです。
団体信用生命保険とは
債務者が命を落とした時に
残債が免除される保険のことです。
事故はもちろん、病気の場合でも
亡くなってしまえば
保険が下りるのです。
つまり、生命保険の保険金が
ローン残債、ということになります。
だから極論すれば
生命保険代わりに物件を購入することだって
十分あり得るのです。
自分の住宅を買うときにも
大抵はこの保険に加入します。
かくいう私も普通の生命保険には加入していません。
初めて物件を購入するのに
多額の借金を背負うのは怖い
と思うことがあるかもしれませんが、
「生命保険代わり」と思えば
少しは気がラクになります。
ところで、団体信用生命保険はあくまでも「生命保険」ですので
加入時には当然、健康であることが必要です。
だから、融資を申し込む際には
迅速に健康診断を受けなければなりません。
団体信用生命保険では
総借入額が２億円までに対し、血圧・尿検査を実施してもらいます。
これをクリアするため
検査日まで一週間くらいは、暴飲暴食・甘いものを控えます。
血圧が高い方は、血液サラサラ系のサプリなどを摂取することがオススメ。
また、検査前に息を切らさないよう、時間に余裕を持っていくことが大切です。
総借入額が２億円以上になってくると、上記に加えて血液検査を要します。
これをクリアするため
検査前１０日くらいはお酒を控えたり、
内臓脂肪過多、脂肪肝にならないよう、日頃からダイエットをしておきましょう。
実際、私の知り合いにも、血液検査で引っかかり
融資が下りなかった人を何人も知っています。
また、自分の前にローンを申し込まれた方が
属性は申し分ないのに
最後の健康診断でNG判定となり
２番手・３番手にチャンスが回ってくる
なんていうこともザラにあります。
ですので、健康診断を侮ってはいけません。
高額な融資を受け、人生を変えるためには
まさに体づくりから
怠ってはいけないのです。
かつて、私を担当してくれた不動産販売会社の担当セールスさんは、
迅速に融資を通すため、
私の自宅の近くの病院に片っ端から電話し、
土曜日でも診療してくれて
すぐに結果をくれるところを探し出してきてくれました。
そこまでするのか、と思ったこともありますが、
このくらいのスピード感で行動しないと、
チャンスを逃すことがあるので要注意です。
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不動産オーナーの思わぬ出費とは？
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不動産オーナーの思わぬ出費とは？
やっと収益物件を購入して
それなりの利回りから家賃年収、
キャッシュフローを計算していくと、
ようやくこれで余裕のあるお金が得られる、
とまずは安堵します。
ところが、なかなかその通りにいかないのが
不動産投資の厳しいところ。
今日は私の物件をお任せしている管理会社さんから
残念なお知らせが入りました。
約半年前にギリギリで融資を通し、
やっとの思いで手に入れた物件についてです。
購入当初は４６室中８室が空室。
そこで半年間の満室保証をつけてもらい
購入に踏み切りました。
そして管理会社さんとタッグを組んで
この半年間でなんとかほぼ満室になることが
見えてきました。
これは本当にすごいことで、
これまで埋まらなかった部屋を満室にするのですから
それなりに念入りな施策とアプローチが必要だったのです。
そうしてようやくホッとしたのもつかの間、
今度はすでに入居していた方から退去の連絡。
しかもその方は10年以上にわたり
部屋に住まわれていた方で、
退去後は非常に部屋が古くなり、
傷みが激しくなっていました。
その部屋の原状回復、つまりもう一度キレイにして
次の入居者を入れられるようにするには、
管理会社の方の見立てでは、
古い設備を入れ替え、壁・床等の傷みもひどいため、
ひととおりの交換・張替え・補修を行う必要があり、
総額465,000円もかかってしまいます！
悪意のある管理会社の場合、こういう時に
あり得ない金額をふっかけてオーナーから
大金を引き出そうとしたりするのですが、
こちらの管理会社さんは長年お世話になっている
良心的なところで、しかも細かくリストアップされた
修繕項目を見ても、この金額でも最低限度のことで
出費を抑えられていることがわかりました。
このマンションは平均家賃４万円、共益費3,500円の
単身向けで、とても狭い部屋なのですが、
かなり古くなってくるといきなりこのくらいの金額が
かかってしまうのですね。
修繕費を家賃で回収するのに１年以上かかる計算になり、
ちょっと軽いめまいがしてきます。
でも、これが賃貸経営の現実です。
では、この物件は買わなければよかったのか、というと
決してそんなことはありません。
満室想定では年間キャッシュフローが
300万円以上になり、
予定通り満室になれば
今回の修繕費が約50万円かかっても
まだ多くのキャッシュが残ります。
そして何より、この物件は
購入後の消費税還付で
すでに1,400万円を得ているのです。
ここからが賃貸経営のスタート。
物件を所有すると
様々なメリット・デメリットがあり、
メリットは最大に、
デメリットは最小に抑えるよう
日々努めることが大事ですね。
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本の読み方と不動産投資
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本の読み方と不動産投資
不動産投資を始めるのにどんな本がおすすめですか？
と聞かれることがあります。
不動産のことについての基礎知識を得たいのであれば
もちろん私の著書
「自己資金０円からはじめる不動産投資」（青月社刊）
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をお勧めします。
しかし、そういうことではなく、
不動産投資を事業として捉え、
ビジネスが上手くいくための心構えや
人脈を広げるためのコツを学びたい
ということであれば、
迷わずコヴィー博士の「７つの習慣」を挙げるでしょう。
世界で最も売れたビジネス書と言われる「７つの習慣」は
世界で3,000万部、日本でも200万部以上が出版され、
１９８９年、ベルリンの壁が崩壊した激動の年に創刊されました。
「７つの習慣」は、日本でも多くのビジネスマンから主婦、学生の方まで幅広く知られており、
比較的アンテナの高い方々の集まりに出席すると、およそ８割は
「知っている」
「聞いたことがある」
「買った」
と答えられるそうです。
でも、そこから「全部を読んだ人」
と言うと、ぐっと割合が減り、
この本の実践を意味する「ミッションステートメント」という
自己の目標を設定をされた方、というと
ほぼ１割以下になるそうです。
その理由はまず、本の厚さ。
全部でおよそ５２０ページもあるので、
普通の文庫本や新書に比べてかなり重いし、
ポケットには入りません。
持ち運ぶにもそれなりのバッグが必要です。
さらに、原書は英語ですから、
日本語訳に違和感を感じられた方もいらっしゃるかもしれません。
ただでさえ心理学のようなテイストがある中、
英語の言い回しのまま日本語に言い換えられると
かなり伝わりにくい部分があると思います。
しかしそれは、現在出ている「完訳版」という方を読めば
かなりスッキリと頭に入ってきます。
７つの習慣は、仕事でもプライベートでも、
人が幸せになるための十分な目標を設定し、
円滑な人間関係を構築して成功を手に入れるための指南書です。
物事を思い通りに進め、人生を豊かにするために必要な
「人格形成」について説かれた本です。
宗教とは全く関係ありませんが、
多くのビジネス書やマインド向上のための本も、
かなりこの「７つの習慣」に原点があるのではないか
とも思えます。
私自身、以前所属していた不動産投資塾で紹介され、
以来、何度も読み返しています。
さらには、一般社団法人 ７つの習慣アカデミー協会
が主宰する「７つの習慣®実践会ファシリテーター」として
個人向けに読書会を開催できる資格も持っています。
分厚い本なだけに、
評判だけ聞いて、とりあえず買って、
ちょっと読み始めたけど
難しそうだからやめちゃった
そんな人も多いのでは、と思います。
でも何かの折に
ぜひもう一度、手にとってみていただきたいです。
不動産投資に限らず、
ビジネスを成功に導くためのヒントや
人とのコミュケーションを円滑にするためのポイントが
たくさん書かれています。
ネットで購入される方は、
「完訳版 ７つの習慣」
で検索してみてください。
読むたびに、新しい発見がある。
そして、覚えたことを実践する。
まさに不動産投資にとっても
有効なバイブルです。
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学園祭と不動産投資
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学園祭と不動産投資
高校１年生の息子が通う学校には特徴的なところがあって、
生徒に起業家マインドを意識させるイベントが行われます。
自主性と将来の夢を確立することが目的です。
例えば学園祭では、生徒が模擬店やお化け屋敷などの企画を自ら提案し
父母に対して出資を求めるという
「起業体験プログラム」があります。
単に「クラスの出し物」としてではなく、
ものを売る場合には仕入れから広告宣伝、販売までを企画し、
出資者である父母から必要な資金を集めて臨みます。
それでも学校行事なので利益第一主義ではなく、
出資は一人１万円まで。
各企業（チーム）の獲得資本金額はあらかじめ上限を設定。
上げた利益は学校の設備費に回したり、
バングラディシュへの寄付を行った後、
わずかながら出資者（株主）へ配当が行われます。
今日は父母を株主と見立てた
「投資家説明会」が開催されました。
２０チームが順番に２分間のプレゼンテーションを行い、
投資家（父母）からの質問を受けて
最後に出資者と投資額（株）を募ります。
プレゼンするのは
社長や副社長、秘書、経理などと名乗る生徒数名。
出資金額が希望に満たない場合にはその範囲でしか出店できなくなるので、
自分の店をより万全なものにするべく
一生懸命に作ったパワポと
熱いトークが繰り広げられます。
感心するのは、
皆それぞれレベルの差はあれども
きちんとプレゼンの基礎に沿って
シナリオが展開されていること。
これは学校側の日頃の指導が行き届いている証拠です。
「みなさんは、こんなことにお困りじゃありませんか？」
と問題提起から始まり、
1)企画の意図、目的（企業理念）
2)販売商品
3)利益予想額
4)損益分岐点
5)要望投資額
これらをまとめて２分で話すのです。
焼き鳥屋をやる生徒は他店との違いを強調したり、
フランクフルトやハンバーガーのチームは
どうやって高品質を実現するのか、
お化け屋敷や迷路など
レクリエーション型の催しでは
待ち時間の解消方法やスタッフの動き方など
とてもよく練られたアイデアが披露されました。
ちなみに余談ですが、
全国高等学校の学園祭で行われる模擬店数では
１位：チュロス
２位：たこ焼き
３位：ピザトースト
だそうです。
父母の方も株主として真剣に質問を考え、
「食材を仕入れる量はどうやって判断するのか」
「アイスはどうやって保存しておくのか」
「なぜこの価格帯なのか」
など、鋭いツッコミ。
こちらも投資家気分を味わえて楽しくなります。
質問を受けた発表者は必ず最初に、
「ご質問ありがとうございます。」と言ってから回答。
このルールは誰一人として破らなかった。すごい。
たった２分間で、自分がやりたいことを話す
というトレーニングを積んでいる高校生たちを見て
素晴らしいなぁ、と思いました。
私の高校時代には全く教えられなかった分野ですが
近頃は当たり前のようですね。
今はこんな若者が増えているのだから、
我々社会人としても油断できないな、と感じます。
良い刺激をもらいつつ、子供たちを応援していきます。
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親孝行と不動産投資
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親孝行と不動産投資
私は家族を守るために不動産投資を頑張っていて
妻と二人の子供と過ごす時間を大切にしています。
しかし、私には８３歳になる母親がいて
４３年前に父を病気で亡くして以降
女手一つで私を育ててくれました。
今は車で30分のところに一人で住んでいます。
一人の方が気楽でいい、とのことですが、
万が一何かあれば駆けつけられる距離におります。
その母親にも恩返しをしようと
月に一度は二人でランチに行きます。
でも、貧乏性が染み付いている母親は、
私がホテルや一流のレストランに連れて行くと
「高いお金を払わせて申し訳ない」
と遠慮がちにしています。
新聞に入っている寿司チェーン店の折り込みチラシから
茶碗蒸しの１００円割引券を切り抜いて
「ここに連れて行って」
というような人です。
寿司チェーン店も悪くないのですが、
せっかくだから
丁寧にサービスをしてくれて
ゆったりと料理を楽しめるお店にしたい
その方が料金もずっと高いのですが、
何より気持ちが豊かになります。
手の込んだ和食料理を口に運ぶ母が
思わず「おいしいねー」と
目を丸くする瞬間、
連れてきてよかった、
と私の満足度もピークになるのです。
節約して、割引券を使って食事をするのもいいけれど
それで実際にどれだけの満足度が得られるのか
多少値段が張っても
心からおいしいと思える料理を食べながら
せっかくの貴重な時間を
より豊かな気持ちで過ごす方が
総合的には価値があるのではないか
と、母にも説明します。
それが私にとって
人生の時間にかける「投資」です。
それを聞いた母は
「それもそうね」
と納得し、
デザートに頼んだメロンを
食べやすい大きさに切ってもらうようにお願いし
食後に持ってきてくれた
温かいお茶を
大事そうにすすりました。
少しでも安い買い物・安い食事をすることを目指すのではなく
できるだけ豊かな時間を過ごし、印象に残るほどおいしい食事
をする方が、結局は満足度が高いんだ
ということを、身をもって感じてもらいました。
もちろん、毎日こんなことをしたいとは思いませんが、
月に一度くらいは、全く有意義にできます。
お金と時間の使い方は、
その人の考え方によって
価値が変わってくるものです。
サラリーマンをリタイヤし、
時間が自由になったため、
こうして平日の昼間から
母親をランチに連れてくることができるようになりました。
だからこそ、その時間を極上のものにするため、
おいしい食事を存分に楽しむことも大事なのです。
そのために
今回は母親にもマインドセットが必要だったし、
それを理解してくれて
実感してくれたことが嬉しいです。
私が不動産投資をする目的の一つが
実は「親孝行」なんだな、と
今日改めて気づきました。
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悪徳不動産会社の手口とは？
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悪徳不動産会社の手口とは？
私は幸いにも不動産投資で騙されるとか
詐欺に遭いそうになったことは一度もなく、
周りにいる仲間からも全く聞いたことがありません。
ですので
一般の人がよく印象を持たれる
「不動産業者って、危ないんじゃないの？」
とかいうイメージは、
あくまでもTVや漫画の作り話だとさえ
思っていました。
ところが、先日の全国賃貸住宅新聞 第1238号に
実際に不動産会社に騙されてしまった人の実例が出ていたので
驚きとともにシェアします。
その不運なサラリーマンのAさんは、
都内に区分所有のワンルーム４戸を所有していました。
約10年間保有してきて、
家賃収入が銀行への返済額を上回っていたのは
最初の数年間のみ。
空室期間が増え始めた４年前からは
２万、３万、４万と次第に赤字になっていき
やがて家賃を下げざるを得なくなり、
ついに満室経営でも５万円の赤字となりました。
ここまではワンルームマンション投資にありがちなパターンです。
そこから売却を考えても、
ローン残高を上回る価格では売れず、
売却しても借金が残ることが確実に。
そこへ新しい不動産会社の営業マンが現れ、
赤字のローン地獄を脱却するプラスのシミュレーションを提示。
Aさんは所有物件すべてを売って
その新しいファミリータイプのマンション１室を
購入してしまいます。
しかし、これも一年過ぎると、
家賃が下落し、
毎月４万円の赤字に転落。
そこでその営業マンが次に提案したのが
金利１％台の銀行への借り換え。
銀行からスムーズに融資を引き出すため
Aさんとその営業マンの会社に取引実績が必要
とのことで、Aさんからその会社へ
250万円を振り込むようにと言われ、
すべて指示に従いました。
その後、一年でその会社が倒産し、
Aさんは借り換えもできず、赤字経営のまま
250万円も失った、
ということです。
その会社は意図的に倒産し、
名前を変えてまた不動産業で詐欺を繰り返しているそうです。
本当の話なのでしょうけど、信じ難いことです。
なぜなら、普通に「不動産投資の基本」を学んだ人なら
騙されるはずのないことだからです。
気の毒といえば気の毒なのですが、
まず、しっかりと自分でシミュレーションをする力があれば、
新しい営業マンから提示された物件で
収支が改善するはずなどない
ということがわかるでしょうし、
銀行融資を引き出すために250万円を差し出すなら、
きちんと契約書を残しておくべきです。
あまりにも基本を外した騙され方だなぁ、と思ってしまいますが
人間、経営が危うくなって赤字を目の前にすると
冷静な判断と行動ができなくなる、
ということでしょうか。
ここまで極端な例は本当に稀だと（私は）思いますが、
せめてこういう情報を知ることで
自分の基本知識と行動をしっかりと
見つめ直す機会にしたいですね。
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今話題のサブリース問題とは？
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今話題のサブリース問題とは？
９月から宅地建物取引業法や賃貸住宅権利業者登録制度が改正されるようですが、
そこに「サブリース賃料の減額説明を義務化する」内容が組み込まれたことで
再びサブリースの問題に注目が集まっています。
サブリースとは、「一括借り上げ」のこと。
空室があろうがなかろうが、
管理会社が「満室相当家賃」でずっと借り上げてくれます。
それはいい
と思うかもしれませんが、
ここに大きな落とし穴があります。
１．「満室相当家賃」は、いつの間にか下がる。
例えば、新築当初は一部屋６万円の家賃を前提にして
利回りを算出します。
それで一回は満室になったとしても、
次に退去があって、そのあと募集すると
今度はもう新築ではないので
家賃が５万円に下がったりします。
それは、時には管理会社の方で勝手に決められてしまいます。
そうなってくると、二年後や五年後には、
当初想定していた利回りが大きく崩れ、
収支が合わなくなってしまうのです。
サブリース契約時に「１０年固定」という文字を見て安心していても、
実は、借地借家法３２条第１項の規約により、
「契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」
となっています。
これによって勝手に家賃を下げられたオーナーが
「話が違うじゃないか」
となり、トラブルになるのです。
２．事業者指定の修繕にコストがかかりすぎる。
サブリースの場合、１０年・１５年後の契約更新ごとに
大規模リフォームを行うことが条件に盛り込まれていることがあります。
その際、サブリースの会社系列の事業者が指定されていて
オーナが自分で業者を選べないようなっていると
容赦なく割高のリフォーム費用が請求されます。
これもトラブルの元になります。
サブリースっていうのは、
オーナーは手間がかからず便利なようで、
もしくはいかにも家賃収入が保証されているかのように見えて
全然そんなことはないのです。
これらのトラブルについて、
すべての管理会社は
「契約時に説明している」
と述べているそうです。
不慣れなオーナーは特に気をつけなければいけませんね。
疑問に思うこと、不安に思うことは
その場でちゃんとメモを取って残しておくと
後で主張するときに有効だそうです。
サブリースは、
もともと家賃の満額をオーナーがもらえるのではなく、
サブリース費用が差し引かれるため、
家賃実額の８０％〜８５％程度の収入になってしまいます。
つまり、本来満室にできるなら、
サブリースではない方が収入は高いのです。
空室が出ると怖いから、
という安易な理由でサブリースに走ってしまうと
その分、管理会社にごっそり持っていかれる
ということを覚悟しましょう。
自分できちんと状態を把握して満室にするのが
本来の賃貸経営だと
私は思います。
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不動産業界が活性化する時期とは？
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不動産業界が活性化する時期とは？
８月もあと残すところ１日となりました。
不動産業界もほかの会社と同じく
９月末に決算を迎えるところが多いため
これから１ヶ月間は一層活性化してくると思います。
では具体的にどんな部分が活性化するのでしょうか。
まず、金融機関。
９月末までに融資を獲得して銀行の売上を達成しなければならないので
各支店は融資ができそうな案件を探し回ります。
その中でも手取り早いのが収益不動産です。
１件の成約金額が圧倒的に大きいのと
事業収支見込が計算しやすいこともあり、
他の一般的な事業に比べて
融資＝支店の売上
が確実に稼げます。
ですので、融資先を探しているような支店と
めぐり合えれば、審査のスピードも早まります。
審査に通らなければ融資実績になりませんので
支店の営業マンは少しでも早く審査を通そうと
ガンバってくれます。
融資部にプッシュしたり、多少の条件が厳しくても
そこは提出書類の作文などを熱く記載して
なんとか短期間に成約させようとするのです。
次に、不動産販売会社。
この動きに乗じて、不動産会社の営業マンも忙しくなります。
銀行の融資審査にかけた物件は、
基本的に銀行からの返事待ちなのですが、
不動産会社も９月末決算の場合、
当然ながら結果を急ぐようになり、
自ら催促したり気にかけるようになります。
逆に言うと、
すぐに審査が通りそうにない案件や
可能性の低い不動産投資家は
言葉を選ばない言い方をすれば
かまっていられなくなります。
これはビジネスなので、致し方ないこと。
決断が遅い人は無謀な要求を出す人は
ますます相手にされなくなってしまうのです。
また、審査に出していても返事が遅い案件は、
もう間に合わないし可能性もないのだろう
と早合点して諦めていることもあり得ます。
うまくいくときはトントン拍子に進むことが多いので。
ですので、もしも買付を入れたり
融資の申し込みをしたきり
連絡がない場合には
できるだけ早めに
こちらから確認されることをお勧めします。
ダメならダメとはっきりさせて
すぐ次を探す方が賢明です。
待っているだけでなく、こちらからも攻めることが必要です。
ある意味、これも投資家の戦い方ですね。
このように、金融機関も不動産会社も
融資と販売にかなり前向きになることから
この時期は市場が活性化していきます。
ですので不動産投資家は
常にお客様気分で相手の動きに期待するばかりでなく
相手の状況・考え方を理解しながら
その時期に合った行動をしていくと
良い結果に繋がります。
いずれにしろ、９月末決算を仕留めるには
もはや一刻の猶予もないでしょう。
物件を買いたい人も、最も忙しくしなければならない時期なのです。
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家族旅行と不動産投資
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家族旅行と不動産投資
昨日、家族でフロリダに旅行したお話をしました。
私が不動産投資をしている目的は
家族とともに幸せな時間を過ごし、家族の夢を叶えるためです。
今回の旅行は、見た目に豪華なだけでなく、
時間をゆったりと過ごすことが
心の豊かさにつながる、ということを
家族みんなで実感できました。
そしてさらに面白いエピソードがありましたので
お伝えします。
向こうに着いて初日。
「外国にはスリが多いから油断しちゃダメだよ」
と警告していたにも関わらず、
ディズニー・マジックキングダムという
東京ディズニーランドと同じコンセプトの園内で
さっそく高一の息子が現金や学生証の入った財布を
置き忘れました。
気づいてすぐにインフォメーションセンターに行き、
問い合わせたけど見つからず。
でも、園を出るときにもう一度立ち寄って確認したら、
なんとそのままの状態で届けられていました。
そしてさらに、３日目。
ディズニースプリングスという別のテーマパークで
家内が買い物をしたお土産の袋を
うっかりベンチに置き忘れて来てしまいました。
１０分くらいして気づき、すぐに現場に戻りましたが
あっという間に無くなっていて
これはさすがに諦めるしかないと思いましたが、
その足でゲストリレーション（総合案内所）に行ってみると、
なんと私たちの到着よりも早く
荷物が届けられていました。
先に問い合わせをしたお店のスタッフが、
「ディズニーワールドに来る人は良い人が多いからきっと大丈夫よ」
と慰めてくれていましたが
まさにその言葉通り。
これはディズニーの奇跡、と感じました。
この時、私が家族に対して取った態度は
「何をやっているんだ、だから言ったじゃないか。」
などということは全くありません。
「クレジットカードが入っていなくて良かったね」
「お土産はまた買えばいいじゃん」
と、誰よりも落ち込んでいる本人の気持ちを考え、
悪いことは小さくし、良いことを大きくイメージするように
仕向けました。
これは私の学んでいるNLP（神経言語プログラミング）の
幸運を呼び込む手法の一つです。
旅先で、運が悪いと思ったり、自分や他人を責めても
ちっとも楽しくありません。
それよりも、常に物事を良い方向に捉えることで
いつの間にかラッキーを手に入れることができています。
不動産投資においても
買えない、融資が通らないことを
誰かのせいにしたり
環境や時期を恨んでも何も前に進みません。
常に感謝し、小さなことにも
時には逆境においても
ポジティブなマインドを持ち続けていれば
運命は優しく微笑んでくれるのです。
そんな私の想い、もしくは人生の捉え方が
一緒にいる家族にも
自然に伝わればいいな、と思っています。
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フロリダのホテルと不動産投資
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フロリダのホテルと不動産投資
サラリーマンをリタイヤして初めての夏休み。
妻と大学一年の娘、高校一年の息子と一緒に
アメリカ・フロリダ州オーランドへ
７泊９日の夏休み旅行に行ってきました。
私はMarriott Vacation Club ハワイの
タイムシェア権を持っていて、
二年に一度、世界中のマリオットグループのホテルに
無料で宿泊できることになっています。
タイムシェアとは、そのホテルの土地・部屋に対し
７泊分の所有権を分配されている永年の会員制度です。
マリオットの他には
ヒルトンやディズニーバケーションクラブ
などが有名です。
私の所有権はハワイ・オアフ島のコオリナ・ビーチ
というところにあるホテルに帰属していますが、
別にそのホテルに限らず、
好きな時に世界４５００ヶ所のホテルと
権利をチェンジして宿泊することができるのです。
そこで今回は、ディズニーワールドで有名な
フロリダのMarriott Grande Vista
というホテルにしました。
フロリダまではアメリカ国内での乗り継ぎを入れて
約１５時間の旅。
行きは乗り継ぎの飛行機が遅れて３時間以上
空港で足止めされる目に遭いましたが
旅行中は好天に恵まれ、
毎日青空と太陽の下で
夏を思いきり満喫できました。
こちらのホテルはハワイと同様に
２部屋続きのコネクティングルームで
キッチンや洗濯機・乾燥機も完備され、
会員でないと予約することさえできない
と言われている
超スイートルーム。
４人分のスーツケースを横に倒して広げたまま
二つのベッドルームを行ったり来たり自由にでき、
さらに中央のリビングリームで食事したりくつろげる点が
とてもラクでした。
館内にはフィットネスジムや十数種類のプールがあり
最終日の半日はプールサイドで朝食をとりながら
時々プールに浸かって涼んだりと
ゆったりとした時間を過ごすことができました。
この間、管理会社さんとメールで
所有物件の修繕計画や客付け状況の情報交換をしたり
コンサル生さんへの紹介物件を吟味したり
太陽光の発電状況をチェックしたりと
必要な仕事はしっかりこなした上で
心おきなく体を休めることができました。
すでに物件を所有した後は
パソコン１台とネットがつながっていれば
どこにいても仕事ができます。
そしてほとんどの仕事が極めて短時間で済んでしまいます。
収入が労働時間に比例しない仕事。
事前の段取りと日頃のコミュニケーション力がほぼ全て。
これが不動産賃貸業の醍醐味です。
不動産投資家は、多くの人が旅好きなのもわかります。
ちょっと仕事をして、たくさん遊ぶ。
これが人生の有効な時間の使い方なんだな、と
話に聞いていたことを自ら体験・体感して
ますますこの仕事が気に入りました。
こんなストレスフリーの生活を
一人でも多くの人に手に入れてほしいと願っています。
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賃貸業界はネット検索が大ブーム？
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賃貸業界はネット検索が大ブーム？
最近、家でTVを観る時間が増えているのですが、
その中で気になるのが
部屋探しサイトのCMがやけに多いことです。
深夜のバラエティ番組では
「いい部屋ネット」のCMに出ている女性タレント
桜井日奈子さんが、その出身地の絡みで
「岡山の奇跡」とか言われて
人気急上昇中だそうです。
たしかに私も「この子かわいいなー」と思いつつ
昔懐かしいドリフターズの「誰かさんと誰かさんが麦畑・・・」
というか本来はスコットランド民謡の「故郷の空」なのですが、
そのおなじみの曲に乗って、
「いい部屋探し」の歌詞がすっかり頭に入っています。
http://www.eheya.net/cm/
CMの最後、桜井さんがおどけながら
「いい部屋ネットでモルディブあ・た・る」と歌って
口を尖らせるところまで
毎回ちゃんと観てしまいます。
これで、すでに広告代理店のマーケティング戦略に
まんまとやられてしまったわけです。
もう一つは「ネットでCHINTAI」の志村けんさん。
これも「アイーン」のノリで
「CHINTAI〜ン」とポーズを取るところまでが
脳裏に焼きついています。
https://www.youtube.com/watch?v=zC8HXnxV1t0
実はこれで楽しんでいる場合ではなく、
こういうCMがたくさん流れているということは
一般に部屋探しをする人は、
この２つのサイトのどちらかをネット検索する可能性が
非常に高くなる、ということにアンテナを張るべきです。
自分の物件がこの有名サイトに載っているかどうか、
すぐにチェックしてみました。
すると、かろうじて掲載されてはいましたが、
念のため管理会社の営業マンに電話し、
この２つのサイトに対する関わり方を尋ねてみました。
まず、各管理会社では、それぞれに提携しているポータルサイトがあり、
私の取引している会社の場合、
「SUUMO」「Home’s」「at home」の３社がメイン。
ポータルサイトと管理会社の契約形態は
月額の掲載料だったり、
問い合わせ件数によって歩合制で課金されたりなど
いろいろあるようです。
したがって、載せてもらいたいサイトがあっても
管理会社が契約されていないと、
すぐに掲載してもらうことはまずできません。
今回はその管理会社の先の、仲介業者さんによって
なんとか情報だけは載せてもらえていたようです。
前述の３社は、業界大手でそれなりに有名なところなので
私も特に問題を感じていませんでした。
でも、このようなTVCMをバンバン打ってくるサイトには、
できるだけ自分の物件が掲載された方が良いわけです。
これから、ネット検索はどんどん部屋探しの主流になってくることは
間違いありません。
どんなポータルサイトが人気なのか、
そのサイトの自分の物件が掲載されているのか
常に意識を持っておくことが必要になります。
（参考）
いい部屋ネット
http://www.eheya.net/
ネットでCHINTAI
http://www.chintai.net/
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オリンピック需要と不動産投資
リオ・オリンピックの中継が盛り上がっています。
とかく国民の意識は、TVやインターネットなどのメディアによって
その影響を受けることが少なくありません。
体操のように事前から注目されていた競技は応援ムードが最高潮だし、
メダルを獲れなかったものはいつの間にかフェードアウトし、
急にメダルの確率が高くなると、どんどん注目が集まります。
卓球やバドミントンも、
勝ち上がるにつれて放送枠が広がっていき
選手の努力やこれまでの経緯などについて
急激に情報量が増えていきました。
また、TVの場合、各局も差別化を図るため
様々な角度でオリンピックを捉え始めています。
中でも興味深いのは
リオのホテル需要。
普段は１泊１２，０００円程度の部屋が、
今は１０万円以上に高騰しているそうです。
それだけ急激に需要が上がり
対応できる部屋が無くなってきている
ということですね。
そこで注目されたのがラブホテル。
市内のラブホテルを
一般客が泊まれるようにように改装すれば
政府もいくらか援助してくれるとのこと。
これはチャンスと、
はじめは多くのラブホテルオーナーが関心を示しましたが、
結果的に改装に着手したのは１７１件中１１件だとか。
オーナーのインタビューでは、
「この瞬間は満室になるだろうけれど
オリンピックが終わったらまた需要が冷え込んでしまう、
それならば今のままの方が良い」
と答えていました。
やはり経営者たるもの、
その一時だけの盛り上がりに乗ったりせず、
ブームが去った後のことまで考えますよね。
みんなが注目している時は売上も調子良いけれど
需要期が去った後の価値はまた
元に戻るか、
運が悪ければ下がったりもします。
２０２０年の東京オリンピックに向けて
東京及び近郊の土地の価値、
マンションの供給なども
またいろんな立場の人が騒ぎ立て、一波乱ありそうです。
しばらくは物件の価値は上がるでしょうが、
銀行はそういうことを加味して融資をしてくれたりはしません。
だから今後、東京の物件が買えるか、というと、
現金を持っていない人は
たとえ価値が上がると見込んでいても
手を出せないでしょう。
民泊の需要も明らかに上がっていくと思われますが、
法整備や管理の問題もあり、
そしてブームが去った後のことも考慮すると、
始めるには相当の覚悟が必要です。
私の場合、不動産業は投資ではなく事業と
捉えているので、できるだけ長く続けることを視野に入れています。
ですので、
世の中が沸き立っている今こそ
地道な賃貸経営を目指し、
景気に左右されにくい物件をしっかりと見定めて、
満室を維持していく経営スタイルを
守っていきたいです。
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不動産投資に必要な自己資金とは？
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不動産投資に必要な自己資金とは？
不動産投資の自己資金について考えてみます。
私が不動産投資を始めた頃は、
自己資金が全くなかったため、
高金利のノンバンクで数百万円を借り、
購入後にはその返済比率が高くて
キャッシュがほとんど残らない
という苦しい状況がありました。
そして不動産投資の基礎を学び
物件選びのコツと融資の進め方を
覚えてからは、
資産価値の高い物件を見つけ、
低金利でオーバーローンを借りる
というスキームを追求し、
今日まで７棟１４２室を取得しています。
これまで、ずっと自己資金０円で
投資を続けています。
しかし幾つかの物件を取得していくと
自然にキャッシュが貯まってくるので
お金がないわけではありません。
１,０００万円とか２,０００万円は
なんとかまとめることができていました。
それでもその自己資金を使わず、
大きなお金を借りて
投資ができるのが
不動産投資の素晴らしさ。
「これだけのお金を持っていますよ」
という証明さえできれば
それがそのまま信用につながるのです。
銀行側にとっても
１,０００万円しか持っていない人に
１,０００万円を頭金として全部出させてしまったら、
万が一返せなくなった時に困る
ということもあります。
私が懇意にしている地銀では、
５,０００万円分の資産（土地）を持っている人よりも
現金で５,０００万円を持っている人の方が
貸しやすい
と言っていました。
すぐに現金化し難い土地資産よりも
現金そのものの方が信用力が高いのです。
ですので、
自己資金がある人は
それを上手に銀行にアピールし、
できるだけ多くのお金を借りることが可能です。
そして自己資金を温存し、
他の、もっと利回りの良い投資にチャレンジしてみるとか
いろいろな可能性を広げる方が賢明です。
とは言っても、
本当は売買価格の１割〜２割の自己資金を投入し、
返済比率を下げることができれば
取得後の賃貸経営でも
多少の空室を恐れることなく運営できるので安心
という考え方もあります。
その方がメガバンクなど
広エリア・低金利の銀行が
融資をしてくれますので
選択肢が広がります。
「自己資金は無いよりもあった方が有利」
これは間違いありません。
でも、たとえ自己資金が無くても
まずはキャッシュフローが貯まる買い方をして
貯めたお金を「見せ金」にして
また次に大きな物件を買っていく
これが今までの私のやり方で、
お金の無い自分には他にやりようがありませんでした。
不動産投資は
実際の所持金の何十倍もの資金を借りることができる
貴重な投資手法ですので
その点をよく理解して
踏み込むことをお勧めします。
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不動産市場とGDPの関係は？
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不動産市場とGDPの関係は？
8月15日付の日経電子版に
「GDP年率0.2％増 ４〜６月、住宅・公共投資下支え」
というタイトルの記事が掲載されていました。
内閣府が発表した２０１６年４〜６月期の国内総生産（GDP）速報値では
２期連続でわずかにプラス、0.2％だったということです。
つまり景気が上向きになっているかと思いきや、
企業の設備投資や輸出が減少し、
今ひとつ元気がない、という状況です。
その中でも注目すべきは
住宅投資が5.0％増加し、３期ぶりに前期を上回ったことです。
やはり日銀のマイナス金利政策で住宅ローン金利が下がったことや
２０１７年４月に予定していた消費増税に備えた駆け込み需要などが
影響しているようです。
ここで言われる住宅投資とは、
個人が住む住宅が主なケースだと思われますが、
ローン金利が下がり、
金融機関がお金を貸したい先としては
「担保を取れる」土地建物が最適なので
収益物件に対するアパートローンも
同様の活性化が期待できますね。
最近は地銀でもオーバーローンで
０．8％の金利を出しているところが
出始めています。
こうして金利が下がり
収益不動産投資へのローンが緩和されてくると
買える人が増えてきます。
買える人が増えると
売主が強気になって売買価格が上がり、
結果的に利回りが低くなります。
金利が下がるのが先か、
売買価格が上がるのが先か、
微妙なバランスで変動するのが
不動産投資市場の特徴ですね。
そのあとまた
売買価格が上がり続けて
買う人が少なくなってくると
今度は徐々に値下がりが始まります。
売値が下がると、
高い時に買った人が売れなくなり、
いよいよ物件が少なくなります。
これに加えてローン金利は
その時の情勢により
どうなるかわかりません。
「不動産の売買」を目的に投資する場合は、
こういう世の中の流れに敏感になっておく必要があります。
株や経済の動きを読んで、将来に「投資」するからです。
一方、不動産投資のもう一つの素晴らしさとして
家賃収入で利益を得る方法があり、
私はこちらの方がメインです。
家賃収入を得るには
とにかく物件を取得しなければ始まりません。
そういう意味では、
今の融資環境はとても恵まれた環境と言えます。
しかも、一般的な金融機関は９月末に決算を迎えるところが多いので
９月には融資条件もさらに緩くなってくる可能性が大です。
私も先期、３月末には２５日と３１日にそれぞれ
ギリギリの決済を迎えることができました。
そのタイミングから逆算して、
９月末に融資を受ける物件を探すのは、
まさに「今」です。
８月中から遅くとも９月第1週まで。
この時期にしっかりと不動産会社と連絡を取り、
買付から融資実行まで
迅速に段取りしていくことが命運を分けます。
夏休みボケ、なんて言っていられませんね。
このチャンスを掴もうとする不動産投資家は
全国に山ほどいるのです。
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賃貸物件で入居者が死亡したら？
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賃貸物件で入居者が死亡したら？
賃貸業界において、入居者の自殺をめぐる損害賠償請求が
問題になっているそうです。
部屋の原状回復はもちろん、
場合によってはバスタブを交換する費用、
それに
事故物件として次の入居者が決まり難いことによる
空室期間の家賃保証など、
合わせて数千万円を請求されることがあるとのこと。
今までは自分の所有物件で
入居者に死なれるのは
純粋に気の毒なこと
くらいにしか感じていませんでしたが、
こういう記事を読んだりすると、
本当に他人事ではないと感じます。
内閣府の「平成２７年版自殺対策白書」によれば
日本は世界で見てもロシアに次いで２番目
に自殺者が多いそうです。
警視庁によれば、
２０１５年の自殺者数は、２万４０２５人。
ピークだった２００３年の３万４４２７人と比べると減少していますが、
いまだに高い水準であることには変わりありません。
この他、世相を反映して高齢者の孤独死も増えると予想されています。
死亡原因のトップは健康問題で、生活保護受給者も多いそうです。
死亡されてからしばらく経つと
消臭や清掃に手間がかかり、
原状回復費用に数百万円を要する場合もあるそうです。
その上、そういった部屋には
次の入居者を入れる時に
事実を告知しなければならないので
ますます空室が埋まらない可能性があります。
その分、家賃を低く設定するケースが多く、
何も気にしない人にとってはお得なのですが、
もちろん少数派ですので
苦労する可能性は高いです。
まだ私には経験がありませんが、
物件を多く持てば持つほど
このリスクは高まるでしょうし、
家賃が安く、高齢者や生活困窮者を対象にした
物件であればあるほど
発生率が高まります。
唯一所有の一棟物件でこのような事故が起きれば
それはもう死活問題です。
だからこそ、当事者の親族や保証人に
損害賠償請求を行う管理会社やオーナーは必死になります。
しかし、これもまた法律で完全に規定されていない部分が多く、
過去の判例を基準に個々のケースを処理していかざるを得ない状況です。
現時点で認められている賠償は、物理的な設備の交換費用と
３年分の家賃補償ぐらいだそうです。
オーナーとしての対策は
せめて保険に入っておくくらいでしょうか。
ある保険会社では、
１戸あたり３００円の保険料で
原状回復費 最大１００万円
家賃補償分 最大２００万円
が支給されます。
ただし、実際に保険金を支払ったケースは
累計で５、６件に止まっているそうです。
さらには、一人暮らしの老人に
家賃滞納や電気の停止などに応じて
存在を確認してくれる
「見守りサービス」というのもあります。
いずれしろ収益物件のリスクは
挙げればキリがないし、
思い悩んでいても何の解決にもつながりませんので、
考えられる回避策を考え、情報を仕入れながら
行動していくしかないのです。
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不動産投資ブログ一周年記念！365日連続更新の秘訣とは？
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不動産投資ブログ一周年記念！365日連続更新の秘訣とは？
今日でブログをスタートしてちょうど一周年を迎えました。
これまで毎日、一日も欠かさずブログを更新し続けたことは
「自分で自分を褒めてあげたい」
という気分です。
ブログを書くことには、
２つの効果があります。
一つは、
日々伝えることを探すため、
情報に敏感になります。
時にはTVを観ていても
誰かの話を聞いていても
不動産投資に共通する
ピンとくるものを感じることがあります。
そういうことを発見した時は
ただボーッと聞き逃すことなく
自分でも楽しくなって
理解度が増します。
もう一つは
自分の不動産投資活動に気合が入ります。
物件を見つけた時
不動産会社のセールスとコンタクトする時
金融機関と面談する時
管理会社に相談する時
あらゆる局面において
文章化することを前提に仕事を進めると
集中力が増し
客観的な視点を持てるようになります。
人に伝えるために
不明なことは調べたり、
確認を怠らないようにするので
気づくと正確な情報に仕上がっていたりするのです。
ブログを書く
ということは
不特定多数の方々に有益な情報を提供する
というのが第一義なのですが、
結局は自分のスキルや知識を高めるのに
相当役立っているのです。
「伝えることが最大の学び」
とはどんなことにも言えることで
人に伝えようと心がけるようになり、
視点が広がって
冷静に物事を見つめられるようになります。
これらのことを意識すると
「書くネタがなくて困る」
と思ったことは一度もありません。
２４時間、不動産投資にまつわる話題に触れずに生きるということは
そのまま意識の欠如につながり、
プロとして考えられないことです。
それだけ不動産投資は
自分にとって人生に大きく関わるものであり、
ある意味身近で、
シンプルで
たくさんの気づきを与えてくれるのです。
昔、写真を趣味にしようとする人々に
撮影の楽しさを伝える仕事をしていましたが、
カメラを覚えると
日頃から見慣れた日常の風景にも
新たな気づきがあり、
人生を豊かにしてくれると
実感される人をたくさん見てきました。
不動産投資も、そのほかの趣味の分野でも
基礎をきちんと学んで
自分の体に浸透させるほどに習得すれば
それはきっと
その専門分野のみならず
日常生活の幅を広げるのに役立つのです。
そうして自分を高め、
人に伝え続けることで
情報の質が高まり
信頼性も上がっていきます。
この繰り返しの中で、
一人でも多くの人に
私の知識と経験を伝えて
少しでも役に立ててもらいたい
そんな想いを抱きながら
このブログを通じて
また新たな出会いが生まれることを
期待しています。
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不動産投資でサラリーマンを辞めた後は？
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不動産投資でサラリーマンを辞めた後は？
私と同じ不動産投資家で
すでにかなりの活動をしている人と
懇親を兼ねてランチをしてきました。
私はこの３月に会社を辞めたばかりですが、
その方はすでに２年半前にサラリーマンリタイヤされ、
今は不動産仲介業とセミナー、コンサルタントに
注力されています。
お互いに会社に勤務する身ではないので
自由に時間の都合をつけ、
平日の昼間にホテルでランチをする
という余裕のひと時です。
そこでの会話で、新たな気づきがあったのでお伝えします。
サラリーマンが副業を始める時
将来どんな風になりたいのか
がとても重要です。
不動産投資をすると、
まず最初の１棟目を買うのに度胸がいり
それがうまくいくことを覚えると
もっと規模を拡大したいと思うようになります。
そして、今まで怖がっていた借金の何倍もの額を
融資してもらいたくなるのですが、
そうは問屋が卸さない。
金融機関はそれほど多くの額を
短期間に貸してはくれないものです。
その点を学ぶと今度は
法人を設立したり、
融資の出やすい物件を探し出してきて
少しずつ規模を増やしていきます。
そうして、生活するのに十分なキャッシュフローを得て
棟数・部屋数も多くなってリスク回避の手段が増え
事業基盤として安定すると
いよいよサラリーマンをリタイヤ。
そうなると
もはや賃貸経営に集中していれば
これ以上仕事を増やす必要はないのです。
ところが今日お会いした方は、
そこからさらにステップアップして
自ら不動産仲介業、つまり
収益物件を仕入れて
不動産投資家に売る
という仕事、
そして、ホームページに様々な情報を掲載し、
セミナー活動やコンサルティング活動を
幅広く展開されています。
そのために新宿にオフィスを構え
従業員も抱えるようになっています。
なぜそこまで頑張れるのか、という問いに
その方は
「自分が歩んできた道を
体系化して後続に伝えていきたい」
と答えてくれました。
なるほど。
これは私がサラリーマン時代に
思い描いていたポリシーと似ています。
自分が苦労してきた道を
いつか後輩に伝えて
より効率的に成功を収めてもらいたい
そう考えながら、仕事をしてきました。
世のため人のため、と言うと偉そうに聞こえますが、
もう一つの理由として
自分自身のステイタスや信頼度を上げるために
自分がしてきたことを形に残すことを目指します。
そう考えることで
失敗したことを前向きに捉えられるようになり、
解決すべき課題が見え
難局を突破できるようになるのです。
将来どんな風になりたいか
をイメージするとき、
「人に伝えられるようになりたい」
と思うようにすると、
より一層「学び」が深くなり
確実な成果にこだわるようになるものですね。
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