働く若者と不動産投資
今春の新卒男子社員の採用は非常に厳しかった、
と、全国賃貸住宅新聞 Vol.1267号に
記事が掲載されていました。
新卒入社の対象となる若手自体が
少なくなっているからだそうです。
平成７年には18,363人いた20代男性は
平成27年には12,378人になりました。
つまり、この20年で三分の二
になってしまったのですね。
これでは単身向けの１K、１Rも
２０年前に比べれば
需要は厳しいかもしれません。
だからこそ女性や高齢者に向けた
特徴ある単身部屋の提案も
目立ってきています。
しかしこういうのはあくまでもデータなので
聞きかじった情報だけで
右往左往することは禁物です。
実際には現場現場で
どんなターゲットが何を求めているか
をきちんと把握した方が良いですね。
それよりも、ちょっと余談になりますが
不動産業界では特に
新卒者の採用が難しいそうです。
そこには根本的な問題があり
労働条件の悪さが挙げられています。
不動産業界のイメージは
「ブラック企業が多い」
「ノルマが厳しい」
「残業が多い」
「休日が少ない」
といったところです。
賃貸業界のデータでは
実際に年間休日日数は
地方では100日にも満たず、
首都圏でも110日程度。
完全週休二日制にして
それ以外に１年間の祝日16日を加えると
52週×２日＋16日＝120日。
そこに年末年始を加えて125日
この休みが丸々きちんと取れるかどうかが
会社のイメージまで左右するようです。
賃貸業界では
隔週で週休二日
という習慣が残っている会社も多く、
これだと年間94日、
それに夏休みと冬休みを何日か足して
ようやく105日〜110日
という感じです。
賃貸業はサービス業なので、
なかなか一般の人が休みの日に
休業するわけにはいかないですね。
販売会社の人も
サラリーマン投資家を相手にしていると
どうしても土日に
現場を見に行ったりするしかないので
たとえ会社が水曜日休みだったとしても
週末は物件のある地方へ飛び回っている
そんなセールスさんをたくさん知っています。
２０代の若手を採用するには
休みを多くして
働きやすさをアピールすることが重要
ということは
現代では当然のことになっています。
しかし、私が２０代の新入社員当時、
エナジードリンクのCMで
「２４時間、戦えますか？」
という歌が
ずいぶん流行ったことを思い出しました。
当時はバブル真っ只中で、
バリバリ働き、たくさんのお金を稼いで
じゃんじゃん遊ぼう
という雰囲気でした。
企業戦士として
声高らかに歌う俳優の時任三郎さんの姿が
バブル時代を象徴していたように思います。
今では「24時間戦えるか」なんて聞かれたら
きっと誰もその会社には行かないだろうし、
たちまちブラック企業として
血祭りにあげられることでしょう。
でもなんだかあの頃は
自分にも愛社精神があったし、
「この仕事、頑張ろう。」
って素直に思えた気がします。
30年近く経つと
本当に社会の雰囲気は変わるんだなぁ、
２０代男性が三分の二になってしまっては
それも仕方ないか、
としみじみ感じました。
「２４時間、戦えますか」のCM
たぶん観たくなってしまう人がいると思ったので、
こちらに用意しておきました。
この曲を聴いて、もしもまた元気が出るなら、
もう少しサラリーマンを続けられるかもしれませんね。
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変なホテルと不動産投資
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関連記事
変なホテルと不動産投資
私の住む千葉県浦安市に、
変なホテルができました。
「変な」ホテルではなく、
「変なホテル」という名前のホテルです。
外観は普通の四角い建物で
看板には本当に
「変なホテル」
と書いてあるだけなのですが、
中はなんと
恐竜ロボットが接客対応をするシステムになっています。
これがなぜ浦安にできたんだろう、
と不思議に思っていると、
実は浦安の舞浜店は２店舗目で、
スタートの１号店は長崎ハウステンボスに
２０１５年７月にすでにオープンしていました。
運営会社もハウステンボスで、
現在２５種類（２１８台）のロボットが
稼働している「ロボットホテル」なのです。
ハウステンボスの社長も兼務する
澤田秀雄氏によると
もともと労働生産性を高めるため
労働人数（稼働時間）の削減と
付加価値の向上を目指しているそうです。
ハウステンボス店の方では
開業当初は３０人いた従業員数が
２０１７年３月末には６人まで
減らせるようになりました。
「変なホテル」でのロボットは
フロント、床掃除、窓拭き、芝刈り、
クローク出し入れ、客室への荷物運びなどを
やってくれます。
フロントにいる女性と恐竜のロボット以外は
奇をてらった感はなく、
実働重視の実直な働きをするそうです。
ロボットを使ったサービス業の
生産性の向上、という課題に取り組んだことが
随分と注目を集めています。
売上高や利益は公表されていませんが、
稼働率は閑散期でも８０％超、
繁忙期は満室状態が続いているそうです。
私も泊まってみようかな、と思いましたが、
何せ同じ浦安市に住んでいるものですから、
地元のホテルに泊まるのは、自分の中での
期待する付加価値が下がります。
しかし、澤田社長によると
今後は愛知県蒲郡市、大阪、東京などでも
開業を予定しており、
海外からの引き合いも強く、
台北・上海への展開も計画されています。
３〜５年で１００店舗展開を目指し
フランチャイズを含めると
１,０００店舗も視野に入れていると豪語。
ホテルで使用するロボットは
ロボットメーカーが
「ぜひうちのロボットを使ってくれ」と
無償で提供してくれることも
強気の根拠かもしれません。
さらに澤田社長のコンセプトが
「実用的なロボットを使っていかに生産性を上げていくか
ということにこだわっていきたい」
とあり、決して物珍しさで勝負するのではなく
あくまでもサービス業の新しい形として
チャレンジしていることに注目。
また
「ロボット相手だと宿泊客から思いつきの質問がないので効率的。」
と言われていることも印象的。
その上で、ロボットでどこまで満足度を上げられるかにも
挑んでいるそうです。
こんなことが「変な」とは言えず
普通のホテルになる日はくるのでしょうか。
そうなると
賃貸物件の客付もサービス業の一つなので、
もしかしたら不動産賃貸の店舗でも
ロボットが接客し、
「変な管理会社」
「変なアパマン」
が登場する時代が来るかもしれません。
常にいろんな角度からの視点を持つことが
ビジネスの幅を広げますね。
浦安市舞浜「変なホテル」の情報はこちら。
http://www.h-n-h.jp/maihama/
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日銀が不動産融資を検査する？
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関連記事
日銀が不動産融資を検査する？
日本銀行がデフレ脱却に向けて
異例のマイナス金利政策を導入してから
はや一年が経ちました。
この間、世の中の金利が大幅に低下し、
住宅ローンの借り換えが活発になるなどの
効果があった一方、物価は思うように上昇せず、
個人や企業の資産運用が難しくなる副作用も現れ、
日銀は政策の軌道修正を余儀なくされました。
私たち不動産投資家もその動向が気になるところです。
日銀が国内１３９の銀行を対象にまとめた、
新規融資の案件調査によると
去年１年間に、銀行が企業や個人に対して
融資した額は４８兆３,９８８億円と
前年に比べて１０．３％伸びました。
このうち、不動産業向けに新たに融資した額
の合計は１２兆２,８０６億円と、
対前年１５．１％も伸びて過去最高となりました。
これは紛れもなく
マイナス金利政策導入後に
不動産業者や不動産関連のファンドの間で
マンションやオフィスビルに投資するための資金を
銀行から借り入れる動きが活発になったためです。
また、個人が節税や投資目的に
アパートなどを建設するための資金を
借り入れる動きも広がっており、
賃貸住宅を建設する個人向けの融資額は
３兆７,８６０億円と、
前の年に比べて２１．１％増加しました。
つまりは、マイナス金利政策のおかげで
不動産に関する融資が活発になった
ということが明らかです。
一方で、人口減少や供給過剰が進む中
賃貸物件の空室率の上昇や家賃の低下
によって収益性が下がり
借金を返せなくなることが
大きく懸念されるようになりました。
最近では
物件の収益性や借りる人の経営力を見極めずに
やみくもにお金を貸す
高額・高金利の不動産融資が増えすぎて
中には破産する人も出てきています。
この状況を見て日本銀行は
これからあわてて引き締めようとしている
といった感じです。
その具体的な動きとして
金融機関への立ち入り検査を行い
アパートローンなどの
不動産関連融資について
重点的に調べる方針を示しています。
各金融機関がちゃんと
貸付対象の不動産物件を
適正に審査して融資しているのかどうか
ここにメスが入ることになります。
例えば
・貸付金額は適正か、多く貸しすぎていないか
・サラリーマンの場合、信用保証となる年収は妥当か
・賃料想定や満室の可能性はきちんと吟味されているか
ということですね。
これに対する影響は
悪くいえば
オーバーローンが難しくなる
年収の限度が引き上げられる
物件の状態をより厳しく評価される
となります。
しかしながら、
マイナス金利、低金利が続く限り
銀行としては不動産融資が一番安定していることに
変わりはありません。
門は狭くなるけれど
決して閉ざされるわけではない
という事実がある限り
わずかなチャンスを手に入れるため
行動を緩めるわけにはいかないのです。
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不動産投資プラチナ講座とは？
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不動産投資プラチナ講座とは？
毎月１回、私が主宰する「桜木不動産投資アカデミー」の
「不動産投資プラチナ講座」の取材記事が、
不動産投資と暮らしの情報サイト「＋Osh（オッシュ）」に
掲載されました。
まずはこちらのサイトを見てみてください！
http://toshi.life/about/
オッシュというWebメディアは、
これから不動産投資に興味がある人や初心者の方へ
事前に知っておくと良い情報や
ためになる情報を提供しています。
不動産用語解説があったり、
専門家のアドバイスや
実践者の体験談も満載され
かなり硬派で実直な感じなので
何か調べたい時に
辞典のような形で
ぜひご活用されることをお勧めします。
プラチナ講座が
取材を受けることはよくあるのですが、
記者の方がペンとメモを取り
講座の内容に耳をすませて
参加されたのは初めてでした。
このセミナーは
原則として録画・録音を禁止しています。
ここだけの話、が満載ですし
私よりもゲスト講演をしてくださる方と
不動産会社の方が
「ここまで話しちゃっていいんですか」
といつも困惑しながら
リクエストに答えて全てを暴露
してくれるからです。
取材記事の内容もギリギリな表現で・・・
http://toshi.life/about/
月ごとに変わるテーマは
３月は「火災保険・地震保険」と
「不動産オーナーに最適な生命保険」
の２本立てでした。
４月は、今年から自由化されたガスの件と、
一年前にすでに自由化された電気をテーマに
オーナーとしてどんな選択をするべきか
という点について
専門家にお話しいただくことになっています。
そして今回も「不動産会社とのスペシャル対談」を
たっぷり開催します。
この対談は、もちろんお話が本音すぎて
面白いこともありますが、
事後の懇親会で
参加者がコミュニケーションをしやすくなるように
との狙いを兼ねています。
初対面の人と話しにくい
という人もいますよね。
相性もあります。
でも、事前にトークショーがあり、
そこでその人の人柄や考え方を
少しでも知っておけば
その後でグッと話しかけやすくなります。
だからプラチナ講座の後の懇親会は
私はほとんどカヤの外に置かれ
みなさんで盛り上がっています。
そんな私の意図を、今回の記事は
とてもよく表してくださいました。
http://toshi.life/about/
不動産会社とコンタクトを取るのは
本当に骨が折れることで
ポータルサイトで検索し
気に入った物件から問い合わせをかけ
連絡がついたらその会社を訪問し、
ようやく初対面が実現します。
その後で自分の希望物件を伝え
実際に物件情報を紹介されても
正直言ってピンとこない。
それでもいろんな人と出会い
これもダメ、あれもダメ
を繰り返し、
ようやく相手も自分のことを理解してくれて
うまくいけば物件購入までつながります。
これが普通の不動産投資活動なのですが、
「プラチナ講座」に参加されると
一気に７−９社の真面目な不動産会社と
コンタクトを取れるようになるです。
なんて効率の良いことでしょう。
効率が良いとは、
時間的・金銭的の両面で
パフォーマンスが高いという意味です。
プラチナ講座では参加者の自主性を
重んじているため、
みなさんとても意識が高い方が集まっています。
そういう集団に身を置くことで
きっと参加者も相互に刺激し合って
いるのだと思います。
気づかないうちに
高い意識が芽生えています。
ノウハウや知識を得るばかりが
セミナー参加の目的ではありません。
意識の高い人と同じ場所に身を置き、
同じ空気を吸って
自分自身のマインドを高めるのです。
そうすることが結果として
必ず良い状況を生み出します。
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顧客目線と不動産投資
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顧客目線と不動産投資
お店に行ってモノを買うとき
店員さんの対応がとっても気になることがあります。
今日はそんなエピソードと
顧客としての気づきがありました。
何日か前に私が発信したブログやメルマガには
不動産投資家は「お客様意識」が強いと
良い人間関係ができない
と書きましたが、
今回のケースは完全に私の方がお客様なので
お客様意識全開で
いろんなことを感じることができました。
そのエピソードとは、
時計専門店での出来事です。
２０歳になる長女の記念に
腕時計を探しています。
私は昨年末に、初めて機械式時計というものを
いろいろと勉強した後で購入しました。
それはかなり高価なもので
買う時にも相当の覚悟が必要でした。
だからこそ、時計の大切さ
所有することの意義
というものまで
気づいたら哲学的に語ることができるほど学んだわけですが、
今回は娘の一生の記念に
ふさわしい腕時計があるのかどうか
たくさんの店を回って探していました。
すると「娘のために、記念の腕時計を買いたい」
という私のお客様ニーズを通して
様々なお店での対応の違い
が浮き彫りになりました。
私が店員に期待したのは以下の３点です。
１．十分な製品知識
こちらが確認したいことは、
「商品の寿命」について、でした。
それが「ずっと長い間使えますよー」
というような曖昧な答えではなく
どんな使い方をすれば、どういう根拠で
どのくらいの使用に耐えるのか
という答えを求めています。
２. 関心があることについての的確な回答
２０歳の娘が使用することを想定し、
その時計がどんな「デザインコンセプト」を
持っているのか。
「多くの方に人気がありますよー」
なんていう営業トークではなく、
たとえば
シンプルなデザインは冠婚葬祭を含めた普段使いを想定し
ダイヤをちりばめたものは歳を取っても飽きがこないように
などの具体的な用途提案があると感心します。
もしくはデザイナーのポリシーを知ることができれば
なお興味深く説得力があります。
３. その店で購入する意義
一般的なプロダクトは、１点ものでない限り
同じ商品を他の店でも購入できます。
もちろんネット上でも同じものが
より安く出ている場合があるので
その店で購入することのメリットがないと
こちらはわざわざ時間と労力をかけて
店頭まで足を運んでいるのですから
購入動機に結びつきにくいのです。
それは、人と人とが触れ合うことでの安心感や
そのお店の空間に身を置くことの満足感
に他なりません。
この３つが揃った時、
この人（お店）から買おう
という気持ちになるのでした。
いろんなお店で接客を受けて
自分の気持ちが揺れ動いたことを感じた時
果たして自分のビジネスでは
顧客や取引先に対して
期待に応えられているだろうか
ということも考えてみました。
１．十分な知識
２．相手の疑問に対する的確な回答
３．私とビジネスをする意義
この3つを正しく相手に伝えることが
とても重要です。
さらに一歩引いて、
自分が顧客の立場であっても
この３点を上手に引き出すように
アプローチすると
相手も気持ちよく仕事をすることが
できるんだなぁ、
ということに気づきました。
やはり、人と関わる限り
店員であっても顧客であっても
こちらの意図を伝えるばかりではなく
相手にどれだけ寄り添うことができるか
が、その先の関係を大きく左右します。
効果的な収益物件の購入は
物件を買う
ということ以前に、
いろんなビジネスパートナーとの
コミュニケーションが重要です。
与える側と与えられる側
それは、売り手か買い手か
という単純な立場の違いではなく、
常に双方を意識して
取り組むことが大切ですね。
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不動産投資家は７つの習慣を学ぶ
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不動産投資家は７つの習慣を学ぶ
先日、一度だけ募集メールを出した
書籍「７つの習慣」を読んで理解を深める会
を東京・八重洲地下街の一室で開催しました。
４名の方に参加していただき、
とても内容の濃い、充実した時間を過ごしました。
私と「７つの習慣」との出会いは、
今から５年くらい前、ある不動産投資塾で
「不動産投資で成功したければこの本を読め」
と言われ、すぐに購入したものの
その分厚さと文字の多さにひるみ、
結局読まないまま書棚にしまいこんでいました。
そして２年ほど前に
一般社団法人 ７つの習慣アカデミー協会
が発足され、
それまで法人の研修向けに限定されていた
７つの習慣の理解し実践するためのプログラムが
世界で初めて、
フランクリン・コヴィー社公認の下
日本で公開されることになりました。
私はその協会を偶然知ることになり、
ファシリテーター０期生として参画し、
一定の（厳しい）トレーニングを受けて
晴れて
「一般消費者向け実践会ファシリテーター」
として認定されました。
ファシリテーターであることの価値よりも
正式なプログラムに準じて
書籍を理解することができた
ということに大きな意義があります。
そして、その平準化されたプログラムを
一人でも多くの人にシェアし、
「７つの習慣」の実践者となってもらうことが
私の使命でもあります。
そんな私の呼びかけに応えてくれた方々は
さすがに向上心がとても高い。
３時間にわたる黙読、感想シェア、ワークと
繰り返されるカリキュラムを
実にスムーズにやり遂げてくれました。
そんな方々をファシリテートしながら
私自身も気づくことがあります。
それは、
他人の意見を聞くことで
理解のスピードが圧倒的に早まり
視点が増えることで理解度・深さが
格段に違ってくる
ということです。
これぞ加速学習。
実際に参加された方の感想をご紹介します。
「今日のディスカッションは、
日常生活では話題にしない（できない）ような
精神論であったり考え方だったりするけれど
実は誰もが気にかけていて、心の中で思っていること。
それをテーマにいろんな人の話が聞けてよかったです。」
「世間体や人の評価を気にしてしまうことが
少なからずありました。
しかしもっと自分自身の内面的なもの、
本質に目を向けることが大事だということが
今日あらためてわかりました。」
「いつも自分はこうあるべき、と思いがちで
人にどう思われているのか気になっていました。
これからはもっと主体的に
こうありたい、と思うように努め
思い込みを外していこうと思います。」
「今日は４０ページあまりを読んだだけですが、
読むだけではその場で納得して終わり。
自分なりの捉え方を認識し、実践していくのに
今日のワークはとても役に立ちました。」
ということで、本の内容を理解するだけでなく
「実践する」ことにこそ真価がある
と皆さん自発的に気づいておられました。
この数時間だけで、
大きな人生の変化につながるかもしれません。
７つの習慣は
人とのコミュニケーションを円滑にし、
自立した人同士の繋がりを深め
共に大きな成功を収めるための
行動指針が記されています。
たしかに
自己責任とチームワークを必須とする
不動産投資活動には
欠かせないものかもしれません。
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入社式と不動産投資
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関連記事
入社式と不動産投資
TVを観ていると、
いろんな会社の入社式の様子が映し出されていました。
４月に入ったので、
多くの企業は「新年度」の始まりを迎えるのですね。
企業の存続意義は
利益を追求することにあります。
一年間でどれだけの売り上げを立て
どれだけの利益を得たのか
が実績です。
したがって、どの企業にも
売上目標・利益目標があり
一年間でどのくらい達成できたのか
が勝負です。
ですので、期が始まる４月には
経営陣がその目標をかかげ
雇用されている全ての従業員は
その目標を頭に入れて
これを達成するために一年を過ごします。
だから本来、サラリーマンの目標は
会社がつくるものです。
他人がつくるものだから
「そんなの無理だよ〜」
「もっとこうした方が良いのに・・・」
などの違和感を覚え
同僚とお酒を飲みながら
現場を知らない経営陣に対する
愚痴を言ったりするのですね。
しかし経営側は、
達成することの難易度はわかっていたとしても
できないじゃ済まされない
どうしたら達成できるのかを考えろ
とか言ってきます。
従業員も、経営側の目標を達成しないと
予定通りの給料がもらえなくなるので
たとえ困難だとわかっていても
渋々納得して
目標達成に向けて
努力せざるを得ないのです。
そこにストレスが生まれます。
従業員の仕事のほとんどは
目標達成に向けた努力です。
その目標に納得感がなかったり
使命感を感じられないと
途端にその仕事に不満が募り
効率が悪くなって
面白くなくなります。
まじめな人ほど
達成すべきこと
やるべきこと
と現実の自分がかけ離れていることに悩み
辛くなったりするケースが多いです。
実は、私もサラリーマン時代は
結構そのギャップに悩んだりして
ずっとストレスを抱えてきました。
しかしそれは、結局は
人が作った目標にすがっているから
に他ならないのです。
会社が立てた目標とは別に
この一年で自分がなすべきことを
自分で定めておくと良いですね。
仕事のことでも構わないし
プライベートでもOK。
紙に書いて残しておくことが大事です。
そうすると
不思議とその目標は達成できたりします。
紙に書くこと
それを時々見返すことで
深層心理に入っていくからです。
自分の人生は自分だけのもの。
会社が面倒を見てくれるはずがありません。
一年が経ってしまえば
またリセットされて
ゼロからのスタートになります。
大切なのは結果だけではなく
プロセスも同様に重要であると
私は思います。
どうやってこの一年を過ごすか
何を考え
誰と出会い
何を得るか
それが次の一年にも役立ちます。
そして、
「自分の評価は自分にしかできない」
これを強く意識していきます。
他の人に何を言われても関係ない
その代わり自分が手を抜けば言い訳できない
そんなマインドで
私は不動産投資を始めました。
それが私の目標となり
生きる指針となりました。
自分だけの目標を立て
その達成に向けて
邁進する一年にしたいですね。
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関連記事
お客様意識と不動産投資
不動産投資について
物件を購入する
ということだけを考えると
買う人（私）はお客様
と感じます。
不動産会社は投資家をお客様として扱うので
これから投資をしようという人は
こちらは大きな買い物をする客だ
と思うことがあります。
実際に１億円の物件を買えば
仲介会社には３％＋６万円の
仲介手数料が入るので
あっという間に３０６万円もの売り上げが立ちます。
その全額が利益とはならないまでも
かなり効率の良いビジネスです。
だから買主（自分）は
物件価格の他に
３０６万円も支払っているんだ
と思い
そう考えると自分は随分と不動産会社に
利益をもたらす上得意さんじゃないか
と感じてしまいます。
これはまあ確かに事実ではあるのですが、
そういう「お客様目線」を持って不動産会社に接すると
ほとんどの場合、嫌われます。
不動産会社の方は
基本的に丁寧な営業マンが多く、
とても低姿勢で私たちに対応してくれます。
大きな利益をもたらしてくれるかもしれない
貴重なお客様だからですね。
但し、良い物件さえあれば
それは誰に買ってもらっても
利益は同じなので
その時は「誰に案内しようかな」
という気持ちがはたらきます。
営業マンも「人」ですから
そこに好みが出てしまうことも仕方ありません。
誰に紹介しようか
と思った時、
一番に顔が思い浮かぶ人
にならなければいけないのです。
誰に紹介しようかな
という気持ちは、言い方を変えると
誰に売ってあげようかな
というのと同じです。
そんな時、
日頃からお客様目線で要求を突きつけたり
返事が遅いとクレームを言ったり
偉そうな態度で接している人は
まず優先順位が下がります。
今は不動産投資を希望する人はいくらでもいるし
多くの方がほぼ十分な知識を持っているので、
買いたいと思う物件はみんな同じです。
紹介された物件に対し、
すぐに不満をぶつけ、完璧を求めたり
また次ももっと良い物件があるんじゃないか、と
なかなか意思を固められない人も
同じように嫌われていきます。
あえて好き・嫌いで表現しましたが、
好みに言及しなくても
仕事を進めやすい・進めにくい
という観点で同じことです。
仲介の不動産会社は
売主に対し、パッと物件を抑えて
さっさと売買契約に持っていくことを目指します。
売買契約までこぎつけたとしても
融資が通らなければ白紙になってしまうリスクがあります。
最悪の場合、他の業者に持って行かれてしまうのです。
だからこそ
物件を買おうという人は
仲介会社が動きやすいように
素早い判断
迅速な行動
が必要なのです。
自分で物件や売主を見つけることができない立場では
もはや仲介会社を通じて
売っていただいている
と考えるくらいがちょうど良いのです。
もしくは、ともに同じ目的を持った「チーム」ですね。
そうして不動産会社との関係を良好に築き
未公開の物件をこっそり教えてもらえるようになると
ようやく一人前の不動産投資家と言えるかもしれません。
常に相手の立場と気持ちを考えて
謙虚に行動することが
望む結果につながります。
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サラリーマンを辞めたあとは？
私がサラリーマンリタイヤしてちょうど一年が経ちますが、
この度、
同じような境遇の不動産投資家が集まり
私を含めて４人で会食する機会がありました。
初対面の人もいましたが、みんな同じ境遇なので、
自然と共通の話題で盛り上がります。
そこで思いがけなく
４人そろって「ウンウン」とうなずくQ＆Aを
取り交わしたので、ここにシェアします。
「サラリーマンリタイヤした後、どうしてる？」
私のようにセミナーで飛び回っている人や
家族と過ごす時間を楽しむ人、
不動産投資で得たキャッシュを使って
新たに起業をしようとしている人など
みんなそれぞれに自由な時間を謳歌しています。
「これまでどんな不動産投資をしてきたの？」
サラリーマンの属性を生かせるうちは
金融機関から多額の借金をして大規模な物件を買ったり、
低金利の銀行への借り換えにチャレンジしてキャッシュフローを改善する
などの活動をくまなく展開してきました。
しかし、退職してしまうとそれもなかなか難しい状況。
フリーになっても虎視眈々と収益物件を狙い、
小規模の築古１棟ものを探したり、
得られたキャッシュで戸建を買ったりしている人もいました。
それから、中でも興味深かったのは、
「自分の投資体験を人に聞かれるケースが多い」
ということです。
これは確かに私も同じ。
同じサラリーマン属性の同僚や先輩後輩、
学生時代の友人など
身近な人からも
「どうしたら不動産投資で会社を辞められるの？」
と聞かれることが多くなりました。
そして素直に、正直にありのままを話すのですが、
残念ながらほとんどの人からは
「そんなうまくいくわけない」
「いつか失敗する」
「リスクを考えなかったのか」
というネガティヴな反応が返ってくるわけです。
そりゃ我々だって、いろんなリスクを背負って今があるわけで、
当然ながら悩んだり、不安になったりしたこともあるのですが、
みんなそれぞれに勉強して、最後は覚悟を決めて行動したから
今の状態を手に入れることができました。
それぞれに手段は違えども
共通の見解としては
「どうなりたいか」の目標を定めることが大事
どんなに悩んでも、所詮は物件を買わなきゃ何も始まらない
ということです。
これをなかなかわかってくれない人や
話を聞くだけで行動に移せない人が多いことも事実ですが、
かつての私たちと同じように
現状を変えたいサラリーマンは必ずいます。
そんな人に、私たちの想いとノウハウを伝えたい
リタイヤして１〜２年のメンバーが
これからやりたいこと・やるべきことはまさにこれだ
ということで意気投合しました。
結局は、「仲間を増やしたい」ということに尽きます。
そのために
面白い本の企画や
全国各地でのセミナーなど
４人の力を合わせてできること
について、激論を戦わせました。
これからそれを、一つ一つ実現し
不動産投資の世界に新しい風を吹き込んでいきます。
一人で考えているだけでは
理想に終わってしまうかもしれないけれど
複数の同志が集まれば、アイデアがふくらみ
実現性が一気に高まるし、
何倍もの効果を得られるでしょう。
共通の話題で盛り上がって終わり、ではなく、
どうすれば実現するか、を考え、即実行する
これもまた、今の我々を支えている
人生の成功マインドです。
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不動産投資で必要不可欠な行動とは？
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不動産投資で必要不可欠な行動とは？
不動産会社と良い関係になるための行動
その１．メールと電話 両方つかう
その２．自分の資料を常備して訪問する
今日はもう一つ、最も効果的な手段をお伝えします。
その３．紹介を受けたら即返信する
収益物件の紹介は
主にメールで届きます。
そのメールにいかにきちんと返信するか
いかに素早く返信するか
ということが、実は非常に大切です。
普段はあまりメールの反応が良くない不動産会社も、
物件が見つかった時にはきっとメールをくれます。
仕事に疲れて帰りが遅くなった時
お酒を飲んで帰った時に限って
そのメールは重なってきます。
そして物件情報を確認すると
「大したことないな」
「どうしてこんな物件を紹介するんだろう」
と思えてしまうことも多々あります。
そんな時、
眠い目をこすってでも
その日のうちに返信する
これが鉄則です。
自分がメールを出した時に返信がないと
「何をやっているんだ」
「相手にされていないのかな」
と感じるの同様、
相手もそう感じるのです。
その代わり、
すぐに返信することによって
関心がある
やる気がある
と受け止められるのです。
多くの不動産会社は
多くの顧客を持っています。
その顧客の中から
紹介したい人
として目立つためには
返信が早い
ということが大事です。
また、私がかつて銀行の借り換えに成功した時も
支店長がうまく行った理由を教えてくれました。
その一つが
資料の提出が早かった
ということです。
提出が早いと
その先の承認者へのプッシュが効く
というのです。
資料の準備は時間がかかることもあるので
今日できることは今日のうちにやる
これを常に心がける必要があります。
全ての資料を揃えられなくても構いません。
その理由に納得感があるのなら
事情を話して待ってもらいます。
不動産会社に対しても
「とりあえず様子を見る」
などもってのほか。
すぐに「見極めくん」で収支シミュレーションをして
自分の条件に合っていなければ
その旨を伝えて断ります。
条件が合わないことを理解すれば
不動産会社のセールスさんも納得します。
断るのも前向きに進めるのも
即座に判断しなければなりません。
早い提出
早い返信
早い決断
これが、人の気持ちを動かします。
私は不動産投資をはじめて６年あまり
相手から問いかけや情報をもらった時
２４時間以内に返信しなかったことは
ただの一度もありません。
どんなに疲れていても
どんなに酔いが回っていても
必ず２４時間以内に
全て返信しています。
それによって
多くの人と信頼関係を築くことができています。
不動産投資を成功させるために
何かよい裏技があればぜひ教えて差し上げたいのですが、
そんなものはありません。
ただひたすらに「即返信」。
これが実は、本当に重要な行動なのです。
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不動産会社の印象を強くするためのコツとは？
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関連記事
不動産会社の印象を強くするためのコツとは？
不動産会社と密接なコンタクトを取るには
メールと電話を両方つかうと良い
と昨日お伝えしました。
それは、必ずしも不動産会社との連絡に限らず
社会人として仕事を進める上での
基本中の基本のマナー
と言えるものです。
今日は、
もう一つの行動についてお話しします。
その２．自分の資料を常備して訪問する
不動産会社にコンタクトを取ったら
その次は自分を売り込む必要があります。
私が毎月開催している
プレミアム講座では
毎回７〜８社の不動産会社のセールスをお呼びし、
本音で語る座談会を開始しています。
その中で、
「どんな人に物件を紹介したいと思うか」
という質問に対し、
多くのセールスが
「物件概要がわかった時、パッと顔が思い浮かぶ人」
というのです。
では
パッと顔が思い浮かぶ人
になるには
どうすれば良いのでしょうか。
それには、訪問することです。
メールや電話だけでなく、
直接会って話をすることが
一番印象に残ります。
そのために私は
物件を探しているときは
常に自分の資料を持ち歩いていました。
自分の資料とは
・資産概要書
・略歴書
・源泉徴収票
・確定申告書
・ローン返済予定表
などです。
運転免許証や保険証のコピーまで
いつでもメール送信できるように
全てをpdfにして保存してあります。
それは当然のこととして
もしも不動産会社から連絡があったら、
メールで資料を送るのではなく
できるだけ直接訪問します。
電話がかかってきてすぐ
「今から行きます」
と言えるように
pdfの資料を全てプリントアウトして
100円ショップで買った極薄のファイルに入れ
それを３セット準備していました。
３セットというのは
不動産会社を複数訪問できるし、
いざという時は
金融機関にも持っていけるからです。
普通、初めて不動産会社を訪問すると、
自己紹介した後、
適当な物件の紹介があり
あとはまた後日、資料を準備してください
と言われます。
ですが、その資料を先に持参して行くと
不動産会社の人は驚きます。
「ここまで準備されている方は初めてです」
と行く先々で言われました。
これはコミュニケーションを円滑にするだけでなく、
相手に強烈な印象を植え付けることにも役立ちます。
資料を持参して訪問すれば、
顔を覚えてもらえるだけでなく
やる気があるように思われるし、
印象も強くなります。
何より、不動産投資を始めるにあたり
必要最小限の資料を
先に揃えておくのですから
その先の進行を早められる効果があります。
自分の資料を作成しておくことで
課題も改めて明確になります。
不動産投資を始めるなら
まず資料を準備し、
不動産会社とコンタクトを取り
そして直接訪問すること。
それがスタートです。
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メール送信と不動産投資
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メール送信と不動産投資
一般の不動産投資家にとって
大変で、かつ重要な局面は
収益物件を探すとき
そして
融資を通すこと
この２つです。
この２つの大きな重要局面で
もっとも頼りになるのが
不動産会社のセールスと
金融機関の営業マンです。
物件を探したり融資を通したりするためには
ケースバイケースで
いろいろなテクニックが
存在するかもしれませんが、
肝心なのはやはり「人」です。
自分を理解してくれる人
自分の味方になってくれる人
をつくり、チームで進めていくことが肝要です。
そのために、コンタクトの基本をお伝えします。
その１．メールと電話 両方つかう
メールは、こちらの情報や思いを伝えるため
誰もが使用する手段です。
プライベートだけでなく、
ビジネスにおいても
メールは重要なコミュニケーションツールですね。
しかし、不動産投資のチーム作りにおいて
メールばかりをあまりアテにしてはいけません。
文章を丁寧に書けば書くほど
相手にも同じものを期待してしまうし
返信が来ない時には不満を感じたり、
返事が遅いだけでも
イラついたり、ネガティブな発想を持ってしまいがちです。
ところが実情として、
不動産会社のセールスは毎日忙しいですし、
外出することも多いので
ゆっくりとメールを書く時間は、
さほどありません。
迷惑メールに入ってしまうことも
十分あり得ます。
いくら上手な文章を書いても
読まれなければ意味がないですね。
また、返事がないことについて
無視された
と考えてしまう人もいますが、
それは本人に確認してみない限りわからないこと。
勝手に決めつけてはいけません。
さらに返事が遅いことについて
不満を持つ人もいますが、
そんな「お客様根性」でいては
物件を紹介してもらえるようにはなりません。
返事がないのなら、
何かこちらに原因があるのでは
と考えて行動することです。
ですので、
メールの返信が来ない時には
電話で確認することをお勧めします。
また、管理会社のセールスと
客付の賃料や条件などについて
電話で打ち合わせをした後は、
あえてメールで履歴・覚え書きを送ります。
そうすることによって
言った、言わない
という無駄なトラブルを避けることができます。
真面目な不動産投資家の中には
あまり頻繁な連絡を取ると
相手に迷惑になるんじゃないか
ということを気にする人もたくさんいます。
なぜそんな風に考えるのでしょうか。
忙しければそもそも電話に出ないだろうし、
こちらが気持ちの上で礼を尽くしていれば
迷惑になることなどあり得ません。
相手が忙しいだろうとか、
しつこいと思われるんじゃないか、
などというのは全て、
自分から連絡をしないことの言い訳なのです。
メールをしただけではダメ
電話をしただけではダメ
メールと電話、両方を使いこなす。
これがコンタクトの基本であり、
相手との距離を縮める
一番の近道になります。
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時間のつかい方と不動産投資
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公示地価って何ですか？
２０１７年（平成２９年）の公示地価が発表されました。
公示地価とは
国土交通省が全国に定めた地点（標準地といいます）を対象に、
毎年1月1日時点の価格を公示するもので、
平成２８年には25,270地点が対象となっています。
この地点も毎年見直されています。
「公示地価」は標準地を１㎡あたりの価格で表し、
それは特別な事情がない場合の
適正な取引価格（と見込まれる価格）です。
実は土地の価格は、「一物四価」と言われ
公示価格の他にもあと３つの基準価格があります。
せっかくの機会なので解説します。
「実勢価格」
実際の不動産取引で、買い手と売り手の需要が
釣り合う価格のこと。
いわば不動産の「時価」で、最近の取引事例を
参考にします。
取引事例がない場合は近隣地域の取引を参考にする
ことが多いです。
「相続税評価額」
国税庁が、相続税・贈与税の課税のため、
毎年１月１日を基準にして７月に公表します。
公示価格の概ね８割の評価と言われています。
「固定資産税評価額」
各市町村（２３区は東京都）が、固定資産税等の課税のため、
３年毎の基準年度の前年１月１日を基準にして
３月〜４月に公表するもの。
公示価格の概ね７割の評価と言われています。
つまり、自分の所有している土地の公示価格が上昇すると、
価値が高まって嬉しい
と思える反面、
固定資産税額も上がってしまいます。
相続税評価額と固定資産税評価額は
不動産投資でよく耳にする「路線価」としても知られ
金融機関が融資金額を決める際の積算ベースになるのは
相続税路線価を指すことが多いです。
いずれにしろ、こうしてみると、
「公示価格」は他の価格の指標となるべきもので
非常に重要であることがわかります。
公示価格はその名の通り、一般に公表されている地価なので
個人・法人問わず、誰でも利用できます。
不動産売買が行われる際、
取引価格の参考にされることはもちろん、
建物・土地の割合を算出するために
活用することもあります。
その公示価格ですが、
平成２９年度は、全国平均で２年連続の上昇となりました。
三大都市圏でも、横ばいか、ほぼ前年並みの小幅な上昇を示しています。
首都圏の不動産価格の高騰
金融機関の積極的な不動産融資姿勢
相続税増税による富裕層の地方投資など
不動産投資における好材料が
軒並み土地の価格を維持・上昇させたようです。
ということは、
まだしばらく物件価格は下がらない可能性が
高そうですね。
公示価格で一喜一憂する必要はありませんし、
価格も乱高下しているわけではないので
売買にも直接の影響は及ぼさないと思われます。
しかし
常に土地価格の情報にはアンテナを立てておくことは大切です。
せめて一年に一度は、
自分の所有している土地の価値を算出し
資産価値の確認に役立てると良いですね。
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時間のつかい方と不動産投資
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時間のつかい方と不動産投資
サラリーマンを辞めて、もうすぐ一年が経ちます。
毎日会社に行かなくて良い
という生活は、
あたかも時間を持て余し
相当ヒマなんじゃないだろうか
と多くの人が想像するかもしれません。
しかし実際、私のこの一年は、
毎日がとても忙しく
あっという間に過ぎてしまいました。
会社に行かなくてよくなった分、
通勤時間の往復４時間が
そのまま睡眠時間になりました。
サラリーマン時代には
並行して不動産投資活動をしていたし、
その他にも様々なビジネスの勉強をしていたので
毎日の睡眠時間は１〜２時間でした。
だから今では５時間〜６時間は眠ることができるし、
起きる時間を決めなくていい
というのが、何よりストレスから解放してくれます。
会社での勤務は、
かなりのウェイトが「会議」に費やされ、
会議のための資料を作成・準備したり、
メールや電話で人とコミュニケーションすることが
ほとんどだったように思います。
今では会議こそありませんが、
様々なセミナーに出席したり
自分でもセミナーで講演するのでその資料を作ったり、
不動産会社と頻繁にメールや電話で連絡をしているので
毎日必ず「やること」があります。
さらに、ほぼ毎月、どこかの海外に出かけているため
旅行の前後はまたやることが山積します。
そして、ほとんど毎日
家族と食事していて
その前後にかなり会話をしているため
一人になったり
ヒマと感じることがほとんどありません。
ただ、不動産賃貸業で生計を立てられるようになった今は、
本来であれば、
ほぼ仕事らしい仕事はないのです。
新しいことをしたり、
社会を向いて
誰かと関わりを持とうとした途端
やることが増えるのです。
会社員時代と圧倒的に違うのは
ストレスを感じない、
ということですね。
その理由は、
自分のやりたいことしか
していないからです。
私のスケジュール帳を見ると、
自分から予定を決めて
空白を埋めていることが多いです。
ヒマな方が良い
することがない、と言ってみたい
そんな気持ちになることもありますが、
やることがない、というのも
生きる張り合いを感じにくいかもしれません。
イライラしない程度に
気持ちが追い詰められない程度に
適当に用事がある方が
私には良いみたいです。
体の健康と心の健康
両方が維持できるように
自分を常にチェックしていくことが大切です。
特に心の健康は
時間のつかい方に影響されます。
忙しい忙しいとつぶやいたり
やりたいことが何もできない
と思っていると、
本当にできることが見えなくなってしまいます。
「時間は自分でつくるもの」
これが私の信条です。
たとえ自分の意のままにならない一日があったとしても
目の前の10分間
に目を向けると、
グッと効率が上がります。
10分間だけ集中すると
少なくとも１つは用事が片付いたりします。
今日は電車の移動中に
ちょこっとメールの返信をしただけで、
その後のやりとりがスムーズになりました。
時間が自由になるときに限って
実は目の前の10分を無駄に過ごしがちです。
ビジネスで成功している人は
結局、お金よりも、
時間の使い方が上手なのです。
今から10分間
を大切に積み重ねていきたいですね。
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太陽光の保険が承認されました
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不動産業者の本音を知ってしまいました
最近、セミナーで講演させていただく機会が
急激に増えてきました。
自身のセミナー「不動産投資プラチナ講座」の他
不動産会社さんに呼ばれてゲスト講師として
お話ししています。
そこで毎回感じることは
不動産投資で成功したいと願う人は
実にたくさんいる
ということです。
そして、講師として不動産会社に呼ばれている立場として
もう一つ別の視点で感じることは
不動産会社は顧客を選び放題
ということです。
需要と供給のバランスを考えた時
１．売買される収益物件の数には限りがある
２．不動産投資家は年々増加している
３．不動産会社は物件情報を握っている
この３つの事実を組み合わせて考えると
物件情報を持っている業者は
顧客を選んで仕事を進めることができる
ということがわかります。
もう少し噛み砕いて言えば
数少ない良い収益物件の情報をつかんだ業者は
「誰にこの物件を紹介しようかな」
と考えるわけです。
紹介を待っている投資家はたくさんいるし、
誰に紹介しても利益は同じなのだから
より成約率の高い顧客に紹介する方が効率的
となるのです。
では、より成約率の高い顧客とは
どういう人でしょうか。
それは
・すぐに意思を決められる人
・ただちに行動できる人
・金融機関の融資が通りやすい人
ですね。
融資が通りすい人は
つまるところ属性の高い人
となってしまいますが、
必ずしもそうとは限りません。
意思決定が早く、行動力のある人は
属性をカバーすることが
いかようにでもできます。
そこが不動産会社の腕の見せどころなのです。
だからこそ
まずは不動産会社の人脈を作り
情報がたくさん入るようにしておくことが先決です。
不動産会社とコンタクトを取るため
ポータルサイトからめぼしい物件を見つけて
アプローチしたり
面談に行って話を聞いてもらったりします。
私がゲスト講演を頼まれるような
信頼できる不動産会社のセミナーに出席した際には
その機会に必ず業者と面談をするべきです。
それを遠慮したり
また今度でいいや とか
今はまだ会う時ではない
などと理屈をこねて行動しないのは
みすみすチャンスを逃すことです。
実は私は、恐ろしい現場を見てしまいました。
不動産会社のスタッフが、
顧客の資料を見ながら
大きな×（バツ）
を書いているのです。
それも片隅に印をつけるのではなく、
A4用紙の対角線いっぱいを使った
大きなバッテンです。
「なぜそうするのですか」
とスタッフに尋ねると
「ああ、見込みのない人だからですよ。」
とバッサリ。
不動産会社も忙しいし、
一日に多くの投資家と会うのですから、
可能性のない人まで
いちいち構ってはいられないのでしょう。
脈のある人を救い上げるために
そうでない人は間違えないように
区別しているのでした。
ここまでハッキリとした態度をとる
不動産業者の裏の世界を
垣間見てしまいました。
ああ、やはりそうか。
不動産業者も「人」なのです。
よい物件を仕入れた時には
「あの人に紹介しよう」
と顔を思い浮かべる人に
連絡をするのです。
その現実を理解しておくことも大切です。
「こちらは客だ」という態度の人に
よい物件は回ってきません。
選ばれる人になるには
行動するしかないのです。
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太陽光の保険が承認されました
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太陽光の保険が承認されました
昨年の9月末、私が所有している4,000㎡の敷地に構えた
野立て太陽光発電設備にトラブルがありました。
落雷により、突如ブレーカーがダウンしてしまい、
全く発電せず。
さらに悪いことに
モニターを設置していたにも関わらず
そのアラームのセット方法を間違えて
知らない間に３８日もの日々が経過してしまいました。
売電結果については月に一度、
インターネットサイトで実績を確認することができます。
それなのに、
なぜこんなに長い間わからなかったのかというと
売電がストップしたのが月の終わり近くだったため
実績集計時にはほぼ一ヶ月分の売電量があり
その月の異常に気づかなかったのです。
次の月は、まるまるひと月分停止したままなので
その月末にようやく売電量「０」が発覚し、
後から調べた結果、とっくに止まっていた
という顛末でした。
被害金額はおよそ３０万円。
もう一ヶ所の設備からは７０万円分の売電量がありましたが
そちらの方は事故がなかっただけでも
不幸中の幸いでした。
太陽光発電設備は
「空室のない賃貸物件」と同じ
と言われ、太陽が照る限り安定した収入が得られる
効率の良い投資案件です。
そうはいっても、
ブレーカーが故障してしまっては
何の利益も生み出しません。
せめてできる対策としては
保険による求償です。
普通に考えれば、
落雷によりブレーカーが落ちただけでは
保険の対象にはなりません。
知見のある関係者の話でも
今回の件で保険を適用するのはまず無理でしょう
と言われていました。
ですが、あきらめの悪い私は
どうすれば保険が認められるのか
を必死で考え、
管理会社に協力を仰いで
当時の事故状況と修理内容を精査しました。
保険適用のために必須の「現場写真」を集め
後から判明した発電モニターの不備と気づかなかった原因を究明し
修理にかかった費用を詳細に割り出しました。
そして、想定される事故の状況から
復旧までのあらすじを
詳細に詰めて作文し、
保険会社に提出したのです。
決して嘘はつかず、
事実ベースで想定できることを述べ
修繕の証明と
なぜ補償されるべきなのか
を丁寧に丁寧に説明しました。
その結果、途中いろんな障害があって
およそ５ヶ月もの時間を要しましたが、
この度 晴れて３２万円が
補償されるという連絡が届きました。
本来は承認され難い案件でも
何とか認めてもらうことができたのです。
「それは難しいよ」
「それは無理だよ」
と言われたことであっても、
とにかく自分でトライしてみる。
このポリシーが功を奏しました。
そこには、関係各位の協力が不可欠でしたが、
おかげさまで強い信頼関係のもと
必要な情報がすぐに集まって
資料に説得力を持たせられたのだと思います。
あきらめることはいつでもできる。
あきらめることが一番ラクな道。
それでも、まずは行動してみることから
必ず学ぶこと、得るものがあります。
これも、私がお世話になっている
火災保険・地震保険の優秀な代理店さんと
お付き合いをさせていただいた経験があったからです。
自分の物件に水漏れが起きた時、
ずいぶんとお世話になりました。
その時に保険求償のコツを
少しだけ学ぶことができました。
保険は、申請の仕方がとても重要ですね。
前回の「プラチナ講座」では
保険のお話が大変好評だったので、
また折に触れて企画します。
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自宅の修繕と不動産投資
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自宅の修繕と不動産投資
私の自宅は築後17年が経ちます。
２×４（ツーバイフォー）の輸入住宅で、
比較的頑丈な造りではありますが、
やはり経年とともに劣化してくる部分があります。
集合住宅のマンションの場合は
管理組合があり、それぞれに管理費を納めているため
定期的な修繕が計画されている分、
安心感があります。
かくいう私も、
所有している収益マンションについては
キャッシュフローとして得られる現金を確保し、
積み立てをして修繕に備えています。
一方、戸建の場合には、
定期的に修繕費を積み立てる義務がないため
いつかくる修繕には、
自らの責任で備えておかなければなりません。
そのことについて
あまり問題意識を感じていなかったのですが、
ふとしたきっかけで
気づかされることになりました。
ある時、自宅に一本の電話が鳴りました。
「戸建ての管理を専門に行っている業者ですが、
水回りの洗浄を１回3,000円で行っております。」
いわゆる、よくある「売り込み」です。
しかし私は何となくタイミングの良さを感じ、
その洗浄をお願いすることにしました。
その業者は当然ながら、
水回りの洗浄で利益を得るのではなく
そのあとのビジネスに結びつける目的がありました。
それは、定期的に家の状態をチェックし、
必要があれば大規模な修繕を請け負っていくことです。
そのビジネスモデルとしては
毎月3,000円〜5,000円の会費を納め、
一年に一度、いくつかの限定箇所のメンテナンスと
全体の家屋点検サービスを行い
もしも不具合が見つかれば対処を施す
というものです。
なぜ電話販売でその糸口を掴むのかというと
大々的な広告費をかけず、
個別のアプローチによって
顧客を獲得する戦略をとっているからです。
自宅に直接電話をかけてくるからといって
いきなり怪しい業者と決めつけるのは早計です。
確かに、突然家を訪問し、
家屋点検といってサービスで隅々まで調べ
家主の不安を煽って不要な修繕や装置を売りつける
というケースも横行しています。
しかし、訪問販売・電話勧誘販売は
決して違法ではありませんし、
広告費をかけない営業手法として
確立されているものです。
知識の乏しい消費者の不安を煽り
無駄なお金をかけさせることが問題になります。
要するに、消費者側もきちんと知識を有し、
納得した上で購入することが大切です。
今回のケースでは
築１６年が経過し、老朽化を懸念しているところへ
タイミングよくアプローチがあり、
結果的に屋根と屋根裏、そして床下を修繕することになりました。
具体的には
・屋根のカバー工事
・小屋裏の防水、防湿処理
・床下の防カビ、基礎補強工事
これらの提案に対し、
一級建築士で戸建ての修繕に詳しい友人のチェックを依頼して
必要最小限のレベルで修繕を行いました。
結果、工事にかかる費用が
５４０万円のところ、３００万円に抑えられました。
これで屋根は３０年間保証、
その他の修繕箇所も半永久的にメンテナンスをしてもらえます。
やはり自宅であっても修繕は欠かせないものですし、
マンションと同じように
定期的にチェックをすることは大事ですね。
大きなトラブルがあってから対処するよりも
日頃からチェックをして
予防的工事を施す方が
当然ながらコストも安くなります。
人の体に例えると、毎年健康診断を受けるようなものかもしれません。
日頃は収益物件のことばかりを考え、
できるだけコストを抑えて
どのくらいの家賃で回収できるか
を考慮に入れながら修繕を行いますが、
収益を生まない自宅こそ
極力コストを抑え、快適な住まいを維持し続けることを優先すべきなのです。
そのための定期的な管理・チェックが
必要と感じたら
今回私が依頼した
さくらメンテナンス工房に
問い合わせてみるのも良いかもしれません。
http://www.8164sakura.com/index.html
桜木大洋の紹介、
といっても特別お得なサービスはないかもしれませんが、
実際の仕上がりとスタッフの方々の応対・姿勢を見て
その品質と対応は
信頼できると感じました。
不動産投資家たるもの
自宅の維持管理を疎かにしてはいけませんね。
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不動産投資で最大のリスクとは？
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不動産投資で最大のリスクとは？
先日の三連休は、連日でセミナーに登壇しました。
最終日には私が主宰する「不動産投資プラチナ講座」では、
定例の不動投資成功マインドと
物件購入者の成功事例発表に加え
今回はオーナーにとって関心の高い
物件の火災保険・地震保険、
オーナー自身の利殖に繋がる生命保険について
二人のスペシャリストによる
とっておきの情報をお伝えしました。
そして第３部では、毎回好評の
「不動産会社セールスによるスペシャル座談会」
を開催。
９社のセールスさんが一堂に会し、
私が引き出す本音トークに
笑いあり、緊張感ありの
大変な盛り上がりを見せました。
中でも印象に残っているのが
「不動産投資における一番のリスクは何だと思いますか？」
という質問。
販売会社から見て、
これから物件を取得しようとする投資家が
もっとも気にすべきリスクはどんなことなのか
私の想定としては
・空室リスク
・修繕リスク
・金利上昇リスク
が、一般的に言われている
３大リスクなので、
そのどれが最も影響が高いものなのか
専門家の観点から意見を聞いてみたいと思ったのです。
ところが、ほとんどのセールスさんの答えは
予想に反するものでした。
彼らが日頃、収益物件を求める投資家と接していて
最も懸念していること、それは
「将来どうなりたいか、を考えずに物件を買うこと」
でした。
目先のリスクはオーナーの経営改善努力によって
ほとんど解決できるはず。
それよりも、
いつまでにどのくらいの資産を構築したいのか
取り急ぎキャッシュを得ることが目的なのか
いつ頃に売却を目論んでいるのか
など、何のためにその物件を買おうとしているのか
投資家自身が自分の考え・イメージを持っていないケースが
あまりにも多いと言うのです。
だから曖昧な判断をして
後々起こるトラブルに対処できず
期待する結果が得られないことに失望する。
しかし不動産投資は
進め方・買い方が一つではありません。
どんな物件を買うべきか
法人で買うか個人で買うか
どんな銀行にアプローチすべきなのか
は、その人が望む結果によって
変わってくるのです。
こういった意見を９名の不動産会社さんが
少なからず本音で唱えている状況に
参加者も固唾を飲んで聞いていました。
集まったセールスさんは皆
とても穏やかに、優しく話されていましたが、
「目的を持たずに物件購入を求める人」に限って
決断も鈍いし行動も遅い。
そして何かあった時には不動産会社のせいにする。
こんなケースが多く、きっと日頃の営業活動の中で
うんざりしているのかもしれません。
物件を買ってくれる人は良いお客様かもしれませんが、
そんな短絡的なことを喜ぶのではなく、
その先の進め方について心配になる
それが不動産販売会社の立場から見て
一番の気がかりなのでした。
目に見えるリスクはいくらでも
解決に向けた手伝いができるけれど、
その人の目標・目的については
購入者自身が決めるしかないのです。
その日集まった参加者さんは
私を含め、
改めて気の引き締まる思いでした。
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家賃を滞納される場合の備えは？
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家賃を滞納される場合の備えは？
せっかく入居者の申し込みが入っても
保証人がいない
ということで流れてしまうケースがあります。
なぜ保証人が必要なのかというと
もちろん、入居者が家賃を滞納した時に
代わりに支払ってくれる人を
決めておかなければならないからです。
しかし一般的に「保証人」というのは
できれば避けたいものであり
あの人が滞納なんてするわけない
なんて思っていても
世の中何が起こるかわかりません。
そう考えると保証人のなり手がいなくなり
部屋を借りたい人が、借りられなくなって
入居者も、そして大家さんも、
困るわけです。
そんな昨今の情勢を反映して
需要が高まっているのが
家賃保証会社。
およそ１ヶ月分の家賃相当額を
入居希望者がこの会社に支払うことで、
例えば３ヶ月程度滞納があったとしても
代わりに家賃を納めてくれるのです。
週間賃貸住宅新聞によると
２０１７年２月下旬、
不動産会社を対象に実施した
家賃債務保証会社・サービスに関する調査
において、
保証会社の利用率が
「２年前よりも増加した」
との回答が６割超にのぼりました。
その理由は
「契約者に保証人がいない」
「保証人を頼める人がいない」
「家賃滞納者の増加」
などが挙げられ、
家賃債務保証サービスの需要が高まっている
ということが言えます。
さらに詳しいデータでは
保証会社の利用率について
「増加」が６１.７％
「横ばい」が３７.3％
「減少」はわずか１％
であり、もはや保証会社は利用して当たり前
の時代を迎えています。
さらに、利用率を高めている
管理会社にとってのメリットとして
「督促業務の軽減」も見逃せません。
公営住宅における
平成２７年度の家賃滞納は
大阪で約３０億円
東京で約１５億円
となっています。
つまり、現実に滞納する人がいて
それを督促することも確実にあるのです。
これは、
管理のついでに管理会社が行うよりも
きちんとその道のプロフェッショナルに
任せた方が良いのですね。
実際、私の所有する７棟１４２室のうち
残念ながら３室に滞納があり
管理会社・保証会社を介して
督促作業に入ってもらっています。
督促しても家賃を支払ってもらえない場合は
最悪、その部屋から退去してもらわなくてはなりません。
保証会社が家賃を保証してくれるのは
せいぜい３ヶ月から６ヶ月くらいまで。
それを過ぎて、なお滞納が続くと
もはや家賃は入ってこなくなり
入居者に立ち退いてもらった場合には
部屋のクリーニングはもちろん
次の入居づけのための仲介手数料や広告費が
かかってきてしまいます。
滞納は、
不動産賃貸業のリスクの一つであることは
間違いありません。
その対策としての保証会社ですから
・倒産リスクの低い会社
・サービスの内容が充実している会社
・審査が通りやすい会社
が比較的多く選ばれているようです。
そもそも滞納するような人に
入居してもらいたいとは思いませんが、
単に「保証人がいない」
というだけで成約できないのも
もったいない話です。
客づけについて管理会社と話す時には
保証会社のことについても
その保証料やサービス内容なことを含め
しっかりと確認しておきましょう。
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銀行面談時の心得とは？
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銀行面談時の心得とは？
一年ぶりに、お世話になっている地銀を
訪問してみました。
会社を退職したことを正式に告白しないまま
支店長の交代をきっかけに足が遠のき、
逆に新任の支店長さんが何度も私の家に
足を運んでくれていたので
（毎回たまたま不在にしていましたが）
さすがに申し訳ないと思い、
ここらで潮時かと思って
自らアポを取って先方へご挨拶に伺いました。
会社を辞めると銀行は急に態度を変える
という噂を聞いたことがありましたが
私のケースは全くそんなことはありませんでした。
そもそも前の支店長の時に
「私が退職したらどんな風に思われますか」
と尋ねたら
「ウチはその辺のリスクも全部考慮に入れて
融資しているから関係ありませんよ」
と言われていたのでした。
新しい支店長とお話するのはほぼ初めて。
こんな時はきちんとスーツを着て礼を尽くし
現在の所有物件の運営状況と
融資の返済状況に関する資料を持参して
できるだけシンプルにお伝えすることが
最低限のマナーです。
さらに心がけることは
相手が何を知りたがっているか
どんなことに興味・関心を示すのか
心にゆとりを持って耳を傾け
相手の目をまっすぐ見ながら
誠実に向き合うことです。
ここで何か打算的なことを考えたり
少しでも良い印象を与えようと
美辞麗句や社交辞令の数々を並べ立てることは
私のスタイルではありません。
ありのままを正直に話し、
自分の課題を整理して伝える
これに集中します。
結果、枝葉の部分ではありますが、
自然な会話の中で、
銀行側が力を入れている融資方針を知ることができました。
・金融庁が心配している「不動産融資の貸し倒れ」は、
全く需要予測のないところに融資をするから起きるのであって
この銀行にはあり得ないこと。
・これからの地銀は、貸付残高よりも
地域に貢献する事業にどれだけ融資ができるか
ということで存在価値が問われる。
具体的には、
企業の閉鎖保養所や廃校になった小学校を改装し、
ホテルやコミュニティーセンターを開設したり
農家と組んだカフェや収穫体験の観光業促進、
古民家の民泊運営による地域活性化など
いわゆる事業性融資に力を入れて行くそうです。
今の私にはいささか規模の大きすぎる事例でしたが
銀行目線をうかがい知ることができたことは
興味深いものでした。
肝心な不動産融資については
「全行を挙げてまだまだ積極的に取り組む」
とのこと。
しかし、だからと言って
誰でも、いくらでも貸す訳ではなく
やはり属性や担保価値と、
一番重要なのは物件の収益性なので
個別個別に対応・検討して行くしかない
と至極当然のことを確認した次第です。
では近々、私に対しては融資の可能性はいかがか？
と尋ねると
「まずは確定申告書類を拝見したい」
とのことなので、帰宅してすぐにFAXを送りました。
そうして大体の金額規模と採算基準が見えてきたら
徹底的に物件を探していこうと思います。
さがして、借りる。
いつでも基本姿勢は変わらないのです。
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トラブル回避と不動産投資
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