不動産投資の不安を解決するには
不動産投資をしたいな、と思うと
まずは多くの人が不安を感じます。
そして、その不安を打ち消そうと
本を読んだりセミナーに参加して
勉強するようになります。
勉強をすると、いろんな知識が増え
良い物件とか
買わない方がいい物件
と行ったキーワードに引っ張られ
なるほどなるほど
どいう感じで
知識を吸収していきます。
その吸収の仕方が浅いと
良い物件、リスクの低い物件
を選ぶのがいい
という方向で考えるようになり、
その結果、
いい物件とは
・大手銀行の評価が高い物件
・いつも満室になる物件
・家賃の値下がりが少ない物件
・修繕費がかからない物件
・何年後かに価格が上がる物件
ということを考えるようになります。
具体的には
・一都三県もしくは東京２３区内
・RC造で築20年以下
・土地が広い
・エレベーターがない
・駅からの距離が近い
という感じになります。
そうしているうちに
最初は不安を解消したくて
不動産投資の勉強を始めたはずなのに
いつの間にか理想的な物件のイメージができてしまい
「やっぱりそういう物件はなかなか無いよなー」
とかいって、
結局はあきらめることになります。
しかし現実の不動産投資では、
リスクに備えることが基本です。
・満室にするためにはどうするか
・突発的な修繕が必要になった時にどうするか
・金利が上がったらどうするか
その他もろもろ
不安材料を挙げればキリがありません。
だからこそ
どんなリスクがあるのかを知り、
そのリスクへの対処方法を学ぶ
というのが、
本来の不動産投資の勉強なのです。
リスクのない物件は一つもありません。
理想的な物件もありません。
しかし人間のアタマの中は
圧倒的な理想像と
万が一の最悪な状況
のどちらかで
ほとんどを占められます。
そういう極端な話題の方が
キャッチーでインパクトが強く
印象に残るため
本やセミナーや、時にはニュースでも
そういうネタにせざるを得ないのです。
ですので
その極端な例というのは
ちょっと学べばすぐにわかるようになっています。
一番重要なのは
その中間。
最終地点に行き着くまでの
プロセスの部分です。
世の中の不動産投資家の多くは
そのプロセスの渦中にいる人ばかりだと思うのです。
もちろん私もその中に含まれています。
そしてそのプロセスは
個別個別で状況が変わります。
つまり、本やセミナーでは
理解しきれないことばかり。
だから行動しなければならないのです。
自分の目と耳と足で
体感するしかありません。
そうして経験を積み重ねることで
大きく深い学びを得ていきます。
それが「実践」です。
実践から学ぶこと
それこそが、不安を取り除く
唯一の手段なのです。
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関連記事
お金と時間と不動産投資
なぜ、不動産投資をするのか
と聞かれれば、
現在の収入では足りないから
将来の生活の基盤を作るため
など、人それぞれに理由があると思います。
そして、そのために一番必要なものは
お金
と答える人が多いでしょう。
たしかに不動産投資で結果を出す、
つまり収益物件を買うことができれば
安定した収入が入ってきて
欲しいものが買えたり
美味しいものが食べられたり
海外旅行に出かけたり
グリーン車やビジネスクラスに乗ることができるし、
家族にプレゼントをしたり
子供の学費を惜しみなく払ってあげられるようになります。
お金の使い方も人それぞれなので
高級車を買ったり
夜の街で豪遊したり
さらなる投資案件に資金を投入することも
自由にできます。
しかし今、ビジネスで成功し続けている人は
どんなにお金があっても
なぜか忙しく働いている人が多いです。
サラリーマンであっても
人よりも出世して
年収の高い人の多くは
実は夜遅くまで働いたり
休日も仕事のために
活動している人が多いです。
そこまで骨身を削って働き続ける理由は
もっともっとお金が欲しい
もっともっと認められたい
ということなのでしょうか。
私はそこまでお金持ちになった経験がないので
ずっと働き続けることに対して
それほどの価値を感じることができていません。
まず目標を決めて不動産投資を始め
なんとかその目標を達成してしまった今、
もっとも大切なのは
お金ではなく
時間
ということを痛切に感じます。
そもそもこれは、
サラリーマン時代から
うすうす感づいていたことでした。
定年まで一心不乱に働き
家族にほとんど不自由を感じさせない生活を与え
一般社会では羨ましがられる部類のステイタスを得たとしても
会社を離れたら
その仕事を離れたら
どれだけ充実した人生を送れるのか、と。
そう考えると、
10年20年先の人生のために
今、身を粉にして働くのではなく
この10年を充実させるにはどうしたらいいか
と考えるようになりました。
自分の身体が健康で
やりたいことができる時間
子供が子供でいるうちに
一緒に過ごせる時間
というのは、今しかない、と思ったからです。
例えば、ものすごくお金持ちになり
大きな家にお手伝いさんがいて、
欲しいものも全て手に入るような生活ができても
家族と楽しく過ごす時間がなければ
私は幸せとは言えません。
家族に豪華な金品を与えることができても
ひたすら仕事に没頭し
自由な時間が全くないような状態なら
充実を感じることはできないのです。
逆に、たとえお金が足りなくても
大好きな人や家族とともに談笑することができるなら
その方が幸せです。
これもまた、人それぞれに価値観が違いますから
何が正しいということはありません。
それでも、誰にでも共通の真実として
お金は努力によって増やすことができるけれど
時間は全ての人に平等に与えられた限りあるもの
なのです。
今、お金よりも大切なのは時間である
と確信しています。
そして、私が働いている理由は
お金が一番ではなく、
自由な時間を得るためなんだ
と改めて振り返っています。
自由な時間を得るために必要なのが
ある程度のお金
であるならば
どの程度のお金があれば
自由な時間を得ることができるのか
そういう順番で考えていくと
不動産投資の目標が明確になるし
いざ十分な収入を得られるようになっても
目的を見失うことなく
常に正しい選択ができると思うのです。
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生涯コストを算出せよ！
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生涯コストを算出せよ！
不動産投資を始めるときに一番重要なことは
目標を設定することです。
これは、ほとんどの不動産投資家も
同じように言っていることであり
ほぼ間違いないことです。
目標を設定しておかないと
目の前に提示された物件を買うべきか見送るべきか
自分にとってどんなメリットがあるのか
判断できないからです。
そして、Aさんにとって最良の物件が
Bさんにとって同じように良いとは限らず、
またその逆も言えます。
目標というのは、具体的であればあるほど望ましく
いつまでにいくらのキャッシュフローが必要
ということが定められれば、
買いたい物件をシミュレーションして
向こう10年間くらいの計画は
ほぼ実現性の高いレベルで立てることができます。
では、具体的な目標というのは
どうやって決めれば良いのでしょうか。
ただやみくもに
「年収１千万円欲しい」
とするのも自由ですが、
今の自分の年収がどのくらいで
どんな生活をしていて
ここからどう改善していきたいのか
というイメージを一緒に描かないと
なぜ１千万円が必要なのか
という根拠に欠けます。
根拠のない目標は
何よりも自分自身の中での説得力がないので
容易に崩れるものです。
ですので、収入目標を立てる際には
なぜそのお金が必要なのか
をきちんと考えておくことが大事です。
例えば、最近読んだ不動産投資本の中に
「生涯コストを算出せよ」
という言葉がありました。
生涯コストを算出するには、
まず、今の自分の生活がいくらで成り立っているのか
知る必要があります。
日本人の平均年収は500万円弱。
まあ約500万円として、
ほとんどの人が
「生活が苦しい、ギリギリ」
と言っているようですから、
500万円では節約、節約の毎日で、
満足な生活からは程遠い、と仮定しましょう。
４人家族だったとして、
二人の子供が普通に進学し、
大学まで行く間、塾に通ったり習い事をしたり
たまには家族で外食し
年に一度は海外旅行くらい行きたい
となると、現在の500万円にプラス300万円。
さらに住宅ローンや車のローンなども含めると
ざっくりあと200万円。
これで合計1,000万円となります。
それでも、実際に1,000万円の可処分所得がある人、
つまり年収でいうと1,200万円〜1,300万円の人も
一般的なデータによると
大して裕福なわけではなく、
まあなんとかやっていけるレベル
なのですから、年間所得1,000万円が
家族４人で20年くらい過ごすのに
必要なお金であると思えますね。
この状態をベースとして、
普段の仕事と並行して
不動産投資をやっていきたいのであれば
自分の所得から1,000万円までに不足する部分の
キャッシュを生む物件を買えばいいし、
会社を辞めたいのであれば
丸々1,000万円必要になります。
家族人数の増減によって
金額も上下してきますので
まず一年間に必要なコストを
自分なりに見積もってみるところからスタートします。
そして今、自分が４０歳だったとして
日本人の平均寿命８０歳までは
あと４０年あるわけです。
1,000万円×４０年＝４億円。
３０歳ならあと５０年だから５億円
５０歳ならあと３０年だから３億円
という風になります。
かなりざっくりとした試算ですが、
要するに「自分の今の生活」が
あといくら収入が増えると理想的なものになり
その状態が何年続けば良いのか
ということを考えると
「生涯コスト」が算出できます。
あとはその分の収入を
不動産投資でどうやって捻出していけば良いか
を考えれば良いのです。
簡単なことですが、
今、自分の生活がいくらで成り立っているか
よくわかっていない人に限って
無意味に壮大で抽象的な目標を立ててしまいがちなので
まずは自分の足元から見直してみるといいですね。
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地銀の支店長と不動産投資
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関連記事
女性の起業と不動産投資
大阪と名古屋のセミナーで講演をしてきました。
ここ最近の傾向として、
女性の参加が目立ってきています。
将来を考えて早めに資産構築をしたい
と考える独身女性や
ご主人と共同で老後の生活を安定させたい
と願う奥様
が増えているように思います。
これはあくまでも私の周りでの実感で、
何かのデータに基づいている訳ではありませんが、
ここ数日間は特に
不動産投資を頑張っている女性
に会う機会が多かったので
印象強く感じています。
不動産投資に限らず
最近は特に個人起業の分野において
エステやファッション系のものから
税務・財務の士業系のものまで
女性の進出が幅広くなってきているようです。
「自分の好きなことを仕事にして独立」
というのは多くの人が望むことかもしれませんが、
無理に大きな利益を目指さなくても
働くことの幸せを感じるには十分な動機ですね。
とはいえ、最近私がお会いする女性の多くは
しっかりと勉強し、知識とスキルを蓄え
男性サラリーマンより稼いでいる人もいます。
そういう方々に共通するのは
「夢を叶えたい」
「社会に貢献したい」
という強いマインドを持っていることです。
それから、背負うものがあるのは
男性に限ったことではなく、
「家族を守りたい」
と真剣に考えている女性もたくさんいます。
主婦からの独立起業や
会社勤めをしながらの副業
という観点で情報を集めて行くと
そこにはやはり「不動産投資」が浮上してきて
どうすればできるんだろう
私にもできるのかな
と思って、
本を読んだりセミナーに参加するように
なるようです。
その中でもしも、
不動産賃貸業の面白さに目覚め
自分で部屋のレイアウトや装飾を考え
女性ならではの目線で
入居者ニーズに応えられる物件に
仕上げることができれば
それも一つの差別化になりそうです。
ただし、必ずしも「不動産賃貸業が好き」
という人ばかりではなく
安定した収入を確保できれば
他にやりたいことが安心してできる
と考えて、興味を持ち始める人も多いでしょう。
そうなったとき
不動産業界の基本用語として
例えば「利回り」「キャッシュフロー」
「RC」「築年数」「返済期間」「金利」など
あたかも金融用語のようなおカタい文字が
登場したり
「売買契約」「重要事項説明」
「金銭消費貸借契約」
「違約金」
などの、ほぼ漢字だけを羅列する法律用語が
目の前に立ちはだかると
なんか、難しそうだなぁ、
と思って苦手意識を持ってしまうのは
とてももったいなことです。
不動産投資に必要な知識は
おそらく、他に起業する専門分野に比べても
実に少なく、シンプルなことばかりです。
１ヶ月くらい、真剣に勉強すれば
たいていのことはマスターできてしまいます。
スキルも特に不要で、
不動産会社へのアプローチ
金融機関への訪問
管理会社との信頼関係づくり
という、どちらかというと
頭よりも心と体を使う行為さえ
がんばることができれば、
比較的ハードルは低いものなのです。
それでも、
自己資金がなかったり、年収が少ないことで
最初から諦めているケースが多いのは残念です。
たしかに日本の社会では
40代男性の平均年収 616万円、
女性425万円と格差があります。
（求人情報・転職サイトDODA（デューダ）2016年調べ）
しかし、もしもご自身の年収が少なくても、
「夫婦合算」で世帯年収が多ければ問題ないし
女性ならではの優遇金利を適用する金融機関や
助成金・補助金の制度もあります。
女性が不動産投資を始めるなら
周りの男性が唱える一般論を鵜呑みにせず
ぜひ新しい制度や情報にアンテナを張って
少しの可能性も利用していけるよう
積極的にチャレンジしてほしいです。
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若さの秘訣と不動産投資
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サラリーマンの時間と不動産投資
サラリーマンをしながら副業として
不動産投資を進めていると
どうしても「時間がない」
ということがネックになります。
日頃は会社勤めをしているわけですから
平日は休み時間か帰宅後、
土日も家族と過ごしたり
趣味のことをしたいにもかかわらず
セミナーに出たり
不動産会社のセールスさんと面談したり
物件を見に行ったりしなければならないわけです。
それでも、
結果が出ている人は出していて、
結果が出せない人は、
たとえ時間があったとしても
やはり「忙しい」とか言って
いつまでも前に進まないのです。
サラリーマン生活に忙しい人は
例えば連休があって
その時に全部片付けよう
と問題を先送りしても
その時期がやってくると
また別の用事が入ってきて
結局何もできなかったりします。
これはサラリーマンに限らず
時間に縛られない個人事業主でも同じだし
主婦であっても同じこと。
時間の使い方は
職業や立場には関係ないのでは
とつくづく思います。
真面目な人
頑張っている人ほど
ヒマだぁ〜
と思えることは少なく
時間が空けばそこに何か用事を入れ
やらなきゃいけないことが
たくさんあるから
ほんの少しずつは片付くけれど、
いつまでも「もうやることがない」
という状態にはなりません。
そして、真面目な人ほど
「時間管理の方法」
のような
いわゆるノウハウを学びたがり
その学ぶための時間もまた費やされるので
ますます時間がなくなってきます。
私もいろんなセミナーに出たり
本を読みあさったりしましたが、
本質的なところはかなり同じようです。
・昨日一日にしたことを紙に書き出して振り返る
・そこで自分の時間の使い方を客観的に把握する
・今日やらなければならないことを書き出す
こんな感じです。
そしてそのためには
目標を設定する
本当にやりたいことだけを残し、
やらなくてもいいことは捨てること
などが大切です。
しかしながら、そうは言っても
朝決めたことが夜まで予定通りになることが
ほとんどないし
昨日のことを書き出すことすら
面倒でなかなかやる気になりません。
そうして私が今のところ
開き直って出した結論は
忙しい自分を認める
ということです。
やりたいことがたくさんあるのだから
仕方がない。
時間は増やすことができないので、
あとは効率よく使うしかありません。
その効率の高め方は
まさしく「考え方」にあります。
今、目の前の時間に
どうやって向き合うか、
それは自分にしか決められないからです。
せめて「なんのためにやっているのか」
くらいは考えるようにします。
単なる習慣でやっているものは
大抵、目的がぼやけているものが多いです。
この考え方だけでも
TVを見ること
スマホを見ること
ゲームをやること
などがもしも目的のないことであるならば
すぐにカットできます。
あとは、時間をお金で買う
という感覚を持つこと。
タクシーで移動中にパソコンや電話で仕事をすると
かなり効率が高まります。
グリーン車やビジネスクラスを使うのも
単に贅沢するためではありません。
ゆっくり考えることができるし、
メールを返信したり
ちょっとした資料を作ることもできるのです。
お金で外注できることは、なるべく人にやってもらう。
これも、時間と手間をお金で買う
という感覚です。
時間は、お金よりも大切だからです。
最後に、
取引先との連絡・電話は最優先にする。
相手のいることを後回しにすると
自分の意思ではハンドリングできない時間が
増えていくものです。
これはかなり重要なポイント。
というわけで
なんのためにやっているのか、を考える
時間をお金で買う、という感覚を持つ
取引先との連絡・電話は最優先にする
この３点をきっちり捉えることができれば
少なくとも
「なんかバタバタしちゃって」
というセリフは減るはずです。
忙しくてどうにもならない、という人は
この考えを習慣化することが先決ですね。
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ファッションと不動産投資
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関連記事
不動産投資への意欲はどうやって生まれるのか
ある出版社の編集長と話す機会がありました。
不動産投資に有利と言われているサラリーマンの多くが
実際に踏み切れないのはなぜか。
今日はそのことについて考えてみます。
最近ではどの書店に行っても
不動産投資に関する本が溢れていて
そのノウハウについても
語り尽くされた感があります。
そのため、
世の中のサラリーマン諸氏の中でも
不動産投資に関する基礎知識が
だいたい備わっている人が
かなり増えているはずです。
ただ、ノウハウは知り尽くしたとしても
どうしても踏み切れない
という人が同じように増えているようです。
なぜ踏み切れないのか・・・。
・人の成功事例を知っても、
自分が必ずうまく行くとは思えない
・多額の借金を背負うことが恐ろしく、
何かあったら取り返しがつかない
・何から始めればいいのか
どうやって進めればいいのか
シナリオがイメージできない
こう考えるのは、まあ自然な発想なのかもしれません。
これらの不安を解消し、打破していくためには
覚悟を決めて
できることから行動していけば良いのですが、
それには
現状を変えたい、充実した新しい人生を手に入れたい
と願う気持ちがどれだけ強いか、
にかかってきます。
つまり、昨日お伝えした
欲しい結果を得るための「習慣化」
に必要な三要素
・意欲
・知識
・スキル
のうちの、
「意欲」の度合いです。
参考までに
昨日ブログはこちら。
今回お話を伺った編集長によると
サラリーマンの意欲の度合いは
その人のステージによってまちまちだそうです。
これには私も共感します。
例えば、我々バブル世代は
２０代〜３０代を過ごす間
会社の仕事を全うすることで
生活レベルが向上すると思い込んでいました。
その頃の先輩諸氏も
年齢が上に行くにつれ
権限と時間のゆとりを得られるようになり
誰もが憧れる生活をしていました。
自分もずっとこの会社で頑張れば
ああいう風になれる、
と思ったのもつかの間、
２０００年を過ぎた頃から
経済情勢と会社の業績が不穏になり
あっという間に厳しい労働環境に追い込まれました。
まさか、まさかと思いつつ、
それに確信するのはさらに遅れ、
４０代に差しかかると
家族がいる
家のローンがある
子供の教育費もかかる
もう少しで昇進するかもしれない
といった案件が頭をよぎり
そこから新しい人生を選択する余裕が
なくなってきます。
一方、今の２０代・３０代の人たちは
バブルを知りません。
つまり、現状が恵まれているわけでも
会社の中に羨ましい先輩がいるわけでもないのです。
だから勘のいい人は若いうちから
パッと今の環境を捨て、
新しいことに取り組めるようになるのです。
「知識」と「スキル」はどの年代でも同じ。
でも、「意欲」の部分では
現状にしがみつく必要があるかどうか
１０年後もこのままの延長線上で良いのか
ということが、周りを取り巻く環境と
これまで味わってきた経験が作用して
個人差を生み出すのです。
そこで意欲に差がつき
行動の早さと量に差ができてきます。
現状をどれだけ変えたいのか
変えなければならないのか
その意欲、思いの強さは
実はそれぞれ
自分の内にあるのです。
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行動の習慣化と不動産投資
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関連記事
行動の習慣化と不動産投資
不動産投資などのビジネスで成功するために
まず最も大切なのは「目標」と言われ、
私のセミナーでも
目標を明確にすること
目的をしっかり認識すること
が一番大事、とお伝えしています。
なぜなら、
自分に最も適した収益物件を
効率的に取得するには
目標・目的が明確であることが不可欠だからです。
収益物件には二つとして同じものはないので
A県のBマンションと
C県のDアパートは
どちらが良いのか
を一概に比較することはできません。
ある人にとっては良い物件でも
別の人にとって良い物件とは限りません。
また、購入する時期や
融資を受ける場合にはその人の属性
によっても変わってきます。
ですから、
その選択基準を明確にするためには
「いつまでにどうなりたいか」
という具体的な目標が必要なのです。
自分が選択する場面だけでなく、
不動産会社に探してきてもらう際にも
目標を伝えることは必須です。
やみくもに
「良い物件ありませんか」
なんて聞くのはナンセンスです。
良い物件とは、その人によって異なるので
目標を提示できた人にだけ
その目標を叶えるための物件として
紹介してくれるのです。
では、目標だけはっきりさせれば
それで望む結果を得られるのでしょうか。
残念ながらそうはいきません。
次に大事なのは
自分の目標を叶えるためのアクションを
「習慣化」することです。
世界的なビジネス書として知られる
「７つの習慣」では
人生において効果的な習慣を
身につけるためには
３つのことが必要、とうたっています。
それは、「意欲」「知識」「スキル」。
１．意欲
「それをしたい」と願う、思いの部分。
目標を設定することも
このうちの一つです。
2．知識
「何をするのか、なぜそうなるのか」
目標を設定したら、どうすればそれが
実現するか、という情報について
学ばなければなりません。
３．スキル
「どうやってするのか」
行動を習慣化するには
具体的にその手段を認識することが大事です。
やり方がわからなければ
永遠に他者に依存し、
肝心の自主性が維持できなくなるわけです。
さらにわかりやすく具体例を挙げると
例えばダイエットを習慣にしたいのであれば
「痩せたい」という意欲だけでなく
「なぜ痩せるのか」「痩せるために何をするのか」
という知識や
「どうやって痩せるのか」
というスキルが必要なのです。
いつも「思い」（意欲）だけで終わってしまったり
知識ばかり集めて行動に移せなかったりするケースでは
この「習慣化」が身についていないことが原因です。
現状の自分を変えるには
「習慣化」は避けて通れないもの。
目標を決めたら、
あとはそれを実現するための行動を
「習慣化」することが大切です。
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お客様目線と不動産投資
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お客様目線と不動産投資
「お客様は神様です〜！」
という言葉が流行った時期がありました。
たとえばモノを売るお店で、
お客は誰でも神様のような存在で
逆らえないものだ
という考え方として引用されるケースがありますが、
実はこの認識は間違ったものであるようです。
「お客様は神様です」の言葉は
1957年にデビューして2001年にガンで逝去された
歌手の大御所、故・三波春夫先生の
代表的なセリフでした。
自ら流行らそうと仕組まれたのではなく、
その舞台を観ていた漫才トリオの
レッツゴー三匹が
三波春夫さんのモノマネをネタにして
大ブレイクしたことがきっかけで
今でも有名な言葉として定着しました。
しかし、この言葉を勝手に解釈して
「お客様は神様なんだから言うことを聞け」
というような態度をした
いわゆるクレーマーのような人たちが
飲食店などでトラブルを増長させることがあるそうです。
この状況に憂慮した三波春夫氏のお嬢様が
ホームページ上で見解を表明しています。
これを読むと、
「お客様」とはステージに立つ演者からみた「聴衆」のことで、
完璧な芸を見せるために雑念を払うことが大事で、
そのために聴衆を絶対的な存在とみなす
という心がけのことを話されています。
http://www.minamiharuo.jp/profile/index2.html
決して商店や飲食店のお客様ではなく
営業先のクライアントのことでもない
と明言していました。
世の中の流行というものは
時にはその発端となった張本人の意図や
本来の意味とは関係なく
一人歩きしてしまうのですね。
その困惑の様子が
ホームページの文章から伝わってきました。
http://www.minamiharuo.jp/profile/index2.html
ことわざや有名な偉人の言葉も
間違って解釈・引用されているケースが
たくさんあると思います。
「お客様は神様です」という考えを
あえて舞台人じゃなくても
一般のビジネスの世界で流用するならば
それは商品・サービスを提供する側だけが
持つべきスタンスであり、
受ける側である顧客が
都合の良いように受け取るべきではないと思うのです。
不動産投資を進めていく中でも
「不動産会社や管理会社から
全然連絡してこない。
言ったことをやってくれない。」
という考え方では
なかなか自分が望む結果を得ることはできません。
その考えの根本には
「自分は客だ。お客様は神様だ。」
という慢心が見え隠れして
相手を理解する
そして自分の意図をわかりやすく伝える
というコミュニケーションの基本を
見失っているからです。
自分一人では何もできない
ということをいち早く悟り、
信頼できるパートナーを増やしていくことが肝要です。
成功者の言葉を
間違って解釈しないように
気をつけなければなりませんね。
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子どもへの仕送りと不動産投資
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長期休暇と不動産投資
サラリーマンが長期休みを終えると
また忙しい会社勤めの毎日が始まります。
そしてそれはまたおよそ数ヶ月間、
次のお盆休みか年末年始、
もしくは会社の決算が終わるまで
ずっと続くのです。
つかの間の連休をどのように過ごしたか
旅行に出かけて体力的には疲れたけれど
精神的にはリフレッシュできた。
あえて遠出はせず、のんびりと過ごした。
美味しいものを食べて、家族や友人と
楽しい時間をもった。
久しぶりに自由な時間を持てたので
じっくりと読書や勉強をした。
会社が始まるときに備えて
家にいてもずっと仕事のことを考えた。
人それぞれに、様々な時間を過ごされたと思いますが
何をするのも、自分の意思で決めているかどうか
そこが重要です。
社会的立場、家族への役割、人づきあい
大人である限り
周囲や環境とのしがらみを
意識せずにはいられないことがほとんどです。
やがて多くの人は
忙しい毎日を、周囲や環境、
ときには上司や家族のせいにして
思い通りに生きることができない自分を
自ら哀（あわ）れんだりしています。
「忙」という字は、
心を亡くす、と書く
などとよく言われますが、
そのうちに本当に
自分がしたいことは何か
ということさえ思いつかなくなってしまいます。
年末年始、そしてゴールデンウィークやお盆休みは
忙しいサラリーマンにとって
自分自身を振り返る
絶好のチャンスでした。
私はこの連休中に、
３回のセミナーに登壇させていただき、
志の高い多くのサラリーマンの方々と
新しい出会いがありました。
人が遊んでいるときに
やるべきことをやって
忙殺される日常業務の中ではできないことを
しっかりと学んでいかれた方々です。
不動産投資は
サラリーマンの副業として
これ以上ない効率で
安定した収入を得ることができる
絶好のアイテムです。
そのことに気づいた人だけが
自分を見失わずに
来たるべき理想の生活を得るべく
努力しています。
不動産投資は
サラリーマンであれば
誰にでもできる投資です。
ところが、ただひたすらに学び続けるだけでは
永遠に結果を手にすることはできません。
学んだら、行動する。
気づいたら、動く。
これができる人が
なぜか非常に少ないのです。
心の中ではわかっていても
つい、いろんな「言い訳」が頭をよぎり
なかなか「最初の一歩」が踏み出せずにいます。
実はこれ、不動産投資に限りません。
やりたいことができない原因のほとんどは
自分の内にあるのです。
自分がどうなりたいか
そのために今、何をすべきか
そんなことを考えるための
休日であってほしいです。
仕事から離れて、気分をリフレッシュできたのなら
次からは、行動に移すときなのです。
時間は与えられるものではなく
つくるもの。
そこに気づいた人たちの背中を押すために
私は文章を書いたり
セミナーでお話ししています。
マインドの高い人たちと接していると
自分にも大いに刺激になり
自己を高めるためにとても役立ちます。
やりたいことができるようになるには
それができている人たちと
一緒にいる時間を増やすことが
もっとも効果的ですね。
そのためには周囲に変化を求めるのではなく
まず自分自身が変わること
思考を変え、行動を変えることが先決です。
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前号のブログ
不動産投資家のゴールデンウィークとは？
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関連記事
不動産投資家のゴールデンウィークとは？
サラリーマンを辞めて２度目のゴールデンウィーク。
混雑する連休にわざわざ遠出する気にもならないので
家でのんびり過ごしたり
自分の物件の状態を確認しに行ったりして
ゆったり過ごしました。
最近の口グセは
「今日は何曜日？」
ということです。
今日が何曜日であるかは
今の自分にはほとんど関係ありません。
毎日が休み、と言えばそうだし、
管理会社と連絡を取ったり
コンサルをしたり
セミナーで講演したり
郵便物やメールをチェックする
そういうことが仕事というなら
いつでも仕事をしている
ということもできます。
仕事の合間に
カウンター越しに注文して食べるお寿司屋さんに行き、
昼間からビールを飲んだりもしています。
そんなことを一人でしているわけではなく、
大抵は同じ境遇の友人や
家族と一緒に過ごしています。
そして、その友人とは
同じ話題で盛り上がることがあります。
昔の仲間に会うと
「羨ましい。どうしたらそんな風になれるのか教えて。」
と言われることが多いです。
そして不動産投資のことをカンタンに話すと
ほとんどの人は、決まってリアクションが同じ。
「自分には無理だなぁ。」
「お金を貯めてからじゃないと。」
「リスクが大きいんじゃない？」
「勇気あるよね。」
となります。
まるで自分とは違う世界に住む人間であるかのように。
そして、中には
「どうせ最後は失敗する」
「いつまでも続きっこない」
という、裏の言葉を感じてしまう反応もあります。
不動産賃貸業で生活している人、
とりわけサラリーマンを辞めて
現在の生活を成り立てている人は
世の中に氾濫している多くの
「ラクにお金が儲かる」
という本やネット情報とは裏腹に
ものすごい努力をして
今を支えているのだと思います。
私もサラリーマン時代に
副業として不動産投資をしていた頃は、
職場の仲間がお酒を飲みに行ったり
遊びに行ったりしている間
セミナーに参加したり、
不動産会社を訪問したり
夜遅くまで情報を収集したりしていて
睡眠時間が１〜２時間だったこともありました。
そうすることが偉いんだ
なんて言うつもりは全くなく、
とにかく現状を変えたい
結果を出したい
その一心で、諦めることができなかっただけです。
そして、納得するまで知識を吸収しながら、
リスクがあってもそれを飲み込み
この先に何があっても努力して乗り越える
という覚悟を決めて
今の人生に踏み込んだわけです。
リスクはたくさんあります。
この先に何があるか、誰にもわかりません。
でも、サラリーマンでい続けることが
一番のリスクだという考え方もあります。
現状を維持できる保証はどこにもないのです。
だから、不動産オーナーが
何の不安もなく、遊んで暮らしている
というのは、ごく一部の資産家だけです。
サラリーマン出身のオーナーは
サラリーマン時代に培ったビジネススキルを
フルに活かし、
毎日真剣に生きています。
でも、一つだけ言えることは
ストレスがありません。
自分のやりたくないことはやらなくていいし
自分の仕事や目標は自分で決めて
自分の裁量で時間を使えます。
忙しさはサラリーマン時代と
対して変わらなかったりしますが、
充実の度合いが全然違います。
そしてそれは、実を言うと
誰にでもできることなのです。
これもまた、多くの不動産投資家が
同じように感じていることだと思います。
今日は何曜日か関係ない生活
それは、ほんの少し違う角度で
物事を見つめられれば、
誰にでも叶うことです。
これから不動産投資にチャレンジしようと思う人は、
本気で現状を変えたいのかどうか
これからのリスクに対処する覚悟があるか
ということをまず理解した方がいいですね。
原因は常に、自分の中にあるのです。
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家計の資産形成 日米欧の違いとは？
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関連記事
家計の資産形成 日米欧の違いとは？
日銀の調査統計局が定期的に
「資金循環の日米欧比較」という
小むずかしいタイトルの統計資料を公開しています。
かなり平たく言うと、お金を保有する際
現金なのか株式なのか保険なのか、
それぞれどのような割合で持っているのか
日本・アメリカ・ヨーロッパで
違いを比較したものです。
この中の「家計の資産形成」を表すグラフでは
欧米と日本における、大きな違いが浮き彫りにされています。
大雑把な保有形態でまとめてみました。
日本
現金・預金 52.3％
株式・証券 15.1%
保険・年金 29.8%
米国
現金・預金 13.9％
株式・証券 51.2%
保険・年金 32.1%
欧州
現金・預金 34.6％
株式・証券 28.7%
保険・年金 34.2%
こうしてみると、一番目立つのは
日本の現金・預金比率の52.3%。
半分以上は現金で保有しています。
アメリカは13.9%で、ユーロ圏でも34.6%。
日本人がいかに貯蓄を大事にしているかが
よくわかります。
今どき、メガバンクの一年もの定期預金の
利率は0.01%で、100万円を一年間預けても
79円しか利息がつかないというのに！
一方、日本では突出して少ないのが
株式などへの投資で、15.1%。
アメリカは51.2％で、日本の３倍以上。
ユーロ圏だって28.7%あります。
アメリカと日本は、ちょうど預金と投資の
割合が逆になっているようです。
アメリカの株式の世帯普及率は５割を超えていて、
二人に一人は株を持っていることになりますが、
日本では２割程度。５人に１人です。
なぜこのような状況なのかというと
一番の原因はお金の教育にあります。
中学までの義務教育の間、
株や投資の意味を解説するようなことはあっても
家計を豊かにするための知恵や工夫の仕方を
教えてくれることはまずありません。
アメリカのロバートキヨサキ氏が書いた
「金持ち父さん貧乏父さん」という本が
日本でも爆発的に売れた時期がありますが、
父親が子供に対し、どうすれば労働時間を減らし
効率的にお金を増やすことができるか
自分で考えさせるエピソードがたくさん載っています。
日本の家庭では、汗水たらして働くことは素晴らしいけれど
ラクしてお金を儲けようとするのは悪いこと
のような風潮があります。
一方で、日本では宝くじがかなり普及していて
４人に３人は買ったことがあるそうです。
なぜ投資に尻込みするかというと
「なんだか難しそう」
「たくさんの元手が必要」
「いくら損するかわからない」
といったことが原因でしょう。
アメリカでは、投資はギャンブルの類ではなく
投資したお金で企業が頑張って成果を出し
その対価として利益を得る
という考え方が定着しています。
不動産投資も同様で、
人々に快適な住まいを提供することで
社会に貢献し、その対価を得ることが
本来のあるべき姿です。
投資の中でも不動産投資は、もっとも安定的に
資産を増やすことのできる超有力な手段なので
投資をパチンコや競馬、宝くじなどのギャンブルと一緒にせず
正しい知識ときちんとした目的を持って取り組める人が
もっと増えてもいいのにな、と思います。
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ポテトチップスと不動産投資
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関連記事
生命保険と不動産投資
「老後の不安に備えて」という発想は
不動産投資だけでなく、
生命保険・医療保険にもよく聞かれます。
私自身は若い頃、経済的に
保険に入る余裕すらなかったこともあり、
民間の生命保険などには加入せず、
今日まで入院経験もゼロ、
という幸運な生活に恵まれてきました。
しかし近頃は、資金的にも余裕ができ、
何かの集まりで保険のことが話題に出る機会が増え
少しずつ気にかけるようになってきました。
そこで今更のように感じることは
保険についてほとんど知識がないまま
大金を払っている人がとても多い
ということです。
かといって私もそれほど詳しいわけではありませんが、
とにかく家を買う次くらいに大きな買い物だ
という程度の感覚があるので
とても慎重になります。
一番不思議なのは、医療保険。
もともと健康保険には「高額療養費制度」があり、
１ヶ月に個人が負担する医療費は
９万円までと、上限が設けられています。
つまり、一件につき何十万円、何百万円かかっても
自己負担は月額９万円なのです。
また、医療保険に加入して、
そこから給付される金額は
入院日数がベースだったりしますが、
例えば１日１万円もらえる保険に入り
１０日入院したら１０万円。
手術見舞金で２０万円支給されたとしても
合計３０万円。
この保険の掛金が月額１万円だとしたら
１０年で１２０万円を支払うことになります。
１０年間に１０日入院する確率がどのくらいか、
という点と、
それなら１２０万円を貯蓄や投資に回した方が
手残りは多くできるんじゃないか、
ということを感じてしまいます。
さらに怖いのは、
入院保障をメインにした医療保険をあてにしている場合
入院せずに「通院」だけで治療を受けると、
１円も保険料が支払われない、ということです。
実際にこれが契約者にとって理解不十分で、
トラブルになるケースが多いそうです。
もう一つ「知らないと怖い」のは
定期保険付き終身保険
というもの。
２０年〜３０年くらい前に流行ったものですが、
６０歳までは５０００万円の保証があるけれど、
誕生日を過ぎた途端、
５００万円に下がるケースがあります。
満額保証は６０歳までの期限付き。
あとはたしかに「終身」で一生保障するけれど
その額は１/１０になりますよ、ということです。
６０歳までに万が一のことがある人は
極めて少ないのに
そのための掛金はかなり高いので、
６０歳を過ぎたら
支払った金額分を得ることはかなり難しいはずです。
だからこそ保険会社が儲かるのですね。
いろいろ考えてみると、
保険というのは本当に「万が一の事態に備えて」入るのが
正しい姿なんだな、とつくづく思います。
トクする確率は極めて低いことを承知で
安心をお金で買うようなものです。
その点、自動車保険は理にかなっていて
事故があった時の対人賠償金は
とても自分のお金では払えないので加入します。
でもその確率はかなり低いため
わずかな保険料でも多額の保障が得られるように
なっています。
一方で、車両保険になると急に保険料が高くなり
免責額もあります。
だから、免責以内の金額負担を覚悟したり
車両分くらいだったら自分で買い直す
という感覚がある人は、
車両保険に加入する必要はないと考えます。
生命保険は本当に複雑なので
覚えようとしてもキリがありません。
でも、だからこそ
知らないために損をしている可能性もあります。
本当に老後に備えるなら、
まず、自分が加入している保険について
正確に把握しておくべきですね。
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再雇用と不動産投資
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関連記事
株式投資と不動産投資の共通点は？
元証券会社の証券マンと話す機会があり
なかなか含蓄のある言葉を聞きました。
サラリーマンが副業でやる投資、という観点から
株と不動産投資はどちらがいいのか、
という話題になりました。
どちらもそれほどの手間をかけず
お金を増やすための手段として
注目されています。
ですが、その元証券マンは思いがけなく
「株で本当に儲かるとは思えない」
というのです。
なぜ？ と聞くと
「今までたくさんの顧客が人生を狂わせてきた姿を
目の当たりにしたから」
だそうです。
さらに突っ込んで、なぜ
株で儲けさせる立場の証券マンが
そんなことを言うのか
と尋ねると、
「人は、儲かるほどやめられなくなるからです」
と答えられました。
株で儲かった人は確かにたくさんいますが、
常に変動する利益に、
上昇の勢いがつくと
もっと買おう、もっと儲かる
と、ほとんどの人が考えます。
そのためにレバレッジを効かせて
自己資金よりはるかに多額の投資ができる仕組みも
準備されています。
そして株が上がっている時期は
かなりの利益を得られるのですが
そこでやめられず、
利益追及の欲は
果てしなく上を求めるようになる。
そしてたいていの人がやめる時期、
（＝やめることを決断できる時期）とは
「大損したとき」
だそうです。
もはや、やめざるを得ない状況ですね。
株をやっている人は
かなり多くの人が
同じような末路を辿るのだ
と聞いて、私には意外でした。
株で成功している人はたくさんいるでしょうし
少しくらい儲かっている人の話もよく耳にします。
それでも、もしかしたらその時点では
まだ「途中」であり、
その先に予想もしない地獄の末路
が待っていたりするのかもしれません。
暴落した株の後始末で、
家を売り、家族離散となった人を
その元証券マンはたくさん見てきました。
不動産投資でも、
どのくらい利益を上がられたどうかは
物件を売却するまではわかりません。
でも、ついうっかりと、
欲のおもむくままに買い続けることができるかどうか
というと、それほど簡単ではありません。
そして株のように
突然大きく儲けられることもなければ
突然大きな失敗をすることもないでしょう。
だから不動産投資は
ミドルリスク・ミドルリターン
と言われるのですね。
この点では株と大きく違います。
そして、今回もっとも印象に残った言葉は、
株をやる人の、二つの特徴について。
株で成功する人は、自分が投資する会社に
資金を提供してその事業を見守るタイプ。
まさに出資する、
という目的でお金を出す人。
それが本来の株式投資の姿ですね。
逆に失敗する人は、相場の流れだけを読んで
労せず売り買いのみを繰り返す人。
これはもちろん極論であり、
言った本人もそれが全てではないことを
十分承知しています。
ですが、本来のビジネスは、
人に価値を提供することの対価として
収入を得るのが、あるべき姿です。
株のプロだからこそ、
本来のあり方に問題意識を感じられるのかもしれません。
ごく当たり前のことですが、
あらためて襟を正されます。
たしかに不動産投資も
単なる「投資」ではなく
人に住まいを提供する「事業」であり
一つの社会貢献につながっています。
だからこそ、入居者目線を見失ったり
たゆまぬ経営改善努力を怠ってはならないのです。
そういう意識を持って取り組む人ほど、
着実な資産を築けるのだな
と私は思います。
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人脈開拓と不動産投資
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関連記事
不動産投資のイールドギャップとは？
イールドギャップ
という言葉を知っていますか？
専門用語はあまり覚える必要がない
と私自身は思っていますが、
よく知っていると
業界の人と会話するのに
便利な場合がありますので
カンタンにご紹介します。
不動産投資で言うところの
イールドギャップとは
物件の利回りと
借入金利との差分のことです。
たとえば物件の利回りが８％だったとして
その物件を買うために借りた
融資の返済金利が２％だとすると、
イールドギャップは６％
になります。
なぜこれが重要か、というと、
ここ数年は物件価格が高騰して
どうしても利回りが低いものしか
出回っていないことが背景にあります。
１０％以上の利回りのものが
市場に出回っていた頃は、
おしなべて金融機関の利息も
今よりは高いものでした。
現在は９％、８％、中には７％台
という利回りも珍しくありませんが、
その代わり、マイナス金利の影響もあって
金利はかなり低くなっています。
具体的に説明すると
１億円の物件の利回りが１０％だった時、
年間の家賃収入は1,000万円。
そしてその物件を買うために
１億円の融資を受けたとして
その借入金利が４％だったとします。
つまり１年間の金利が400万円。
なので、
1,000万円の利益を得るために
400万円の経費を支払うことになります。
1,000万円—400万円＝600万円ですから
差し引き600万円が残りますね。
同じく、１億円で利回り８％の物件を買う時
家賃収入は800万円と減ってしまいますが、
１億円を借りる時の金利が１％であれば
支払う経費は100万円。
800万円—100万円＝700万円。
差し引き700万円が残ります。
こうなると
利回り１０％、金利４％の時は６００万円
利回り８％、金利１％の時は７００万円
というわけで、
利回りが８％の方が
残るキャッシュにゆとりがあります。
これは、昔と今を比べるだけに止まりません。
購入検討する２つの物件を比べるとき、
「利回りが高い方が良い」
と安易に考えないことです。
利回りが高い物件であっても、
その物件に融資してくれる銀行の「金利」も
同時に確認しなければなりません。
そして、資産概要書には
金融機関の利回りは載っていません。
ですので、物件情報をもらった時には
「金融機関の金利はどのくらい見込めますか」
と聞く習慣をつけてください。
人はどうしても「パッと見」
に引き寄せられる傾向があるので
利回りの高い低いだけで
物件の良し悪しを判断してしまいがちです。
さらに「金利」の次に
「返済期間」がかなり重要で、
これも返済額に大きな影響を及ぼします。
物件の収益性を見極める際には
利回り・金利・返済期間
を全て把握してからでないと
判断を誤ることがあります。
また、もっと踏み込んで
想定される経費や税金も引いて
本当の「手残りの現金」を考える
キャッシュフローと返済比率
をしっかりシミュレーションすることが重要ですが、
まずはその入り口で、
頭の中でサッと意識できるレベルでは
利回り−金利
の「イールドギャップ」
を第一に考えると良いでしょう。
くれぐれも判断指標を
「利回りのみ」
とならないようにすることです。
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不動産オーナーとして熊本地震に思うこと
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関連記事
時間のつかい方と不動産投資
サラリーマンを辞めて、もうすぐ一年が経ちます。
毎日会社に行かなくて良い
という生活は、
あたかも時間を持て余し
相当ヒマなんじゃないだろうか
と多くの人が想像するかもしれません。
しかし実際、私のこの一年は、
毎日がとても忙しく
あっという間に過ぎてしまいました。
会社に行かなくてよくなった分、
通勤時間の往復４時間が
そのまま睡眠時間になりました。
サラリーマン時代には
並行して不動産投資活動をしていたし、
その他にも様々なビジネスの勉強をしていたので
毎日の睡眠時間は１〜２時間でした。
だから今では５時間〜６時間は眠ることができるし、
起きる時間を決めなくていい
というのが、何よりストレスから解放してくれます。
会社での勤務は、
かなりのウェイトが「会議」に費やされ、
会議のための資料を作成・準備したり、
メールや電話で人とコミュニケーションすることが
ほとんどだったように思います。
今では会議こそありませんが、
様々なセミナーに出席したり
自分でもセミナーで講演するのでその資料を作ったり、
不動産会社と頻繁にメールや電話で連絡をしているので
毎日必ず「やること」があります。
さらに、ほぼ毎月、どこかの海外に出かけているため
旅行の前後はまたやることが山積します。
そして、ほとんど毎日
家族と食事していて
その前後にかなり会話をしているため
一人になったり
ヒマと感じることがほとんどありません。
ただ、不動産賃貸業で生計を立てられるようになった今は、
本来であれば、
ほぼ仕事らしい仕事はないのです。
新しいことをしたり、
社会を向いて
誰かと関わりを持とうとした途端
やることが増えるのです。
会社員時代と圧倒的に違うのは
ストレスを感じない、
ということですね。
その理由は、
自分のやりたいことしか
していないからです。
私のスケジュール帳を見ると、
自分から予定を決めて
空白を埋めていることが多いです。
ヒマな方が良い
することがない、と言ってみたい
そんな気持ちになることもありますが、
やることがない、というのも
生きる張り合いを感じにくいかもしれません。
イライラしない程度に
気持ちが追い詰められない程度に
適当に用事がある方が
私には良いみたいです。
体の健康と心の健康
両方が維持できるように
自分を常にチェックしていくことが大切です。
特に心の健康は
時間のつかい方に影響されます。
忙しい忙しいとつぶやいたり
やりたいことが何もできない
と思っていると、
本当にできることが見えなくなってしまいます。
「時間は自分でつくるもの」
これが私の信条です。
たとえ自分の意のままにならない一日があったとしても
目の前の10分間
に目を向けると、
グッと効率が上がります。
10分間だけ集中すると
少なくとも１つは用事が片付いたりします。
今日は電車の移動中に
ちょこっとメールの返信をしただけで、
その後のやりとりがスムーズになりました。
時間が自由になるときに限って
実は目の前の10分を無駄に過ごしがちです。
ビジネスで成功している人は
結局、お金よりも、
時間の使い方が上手なのです。
今から10分間
を大切に積み重ねていきたいですね。
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関連記事
不動産投資で最大のリスクとは？
先日の三連休は、連日でセミナーに登壇しました。
最終日には私が主宰する「不動産投資プラチナ講座」では、
定例の不動投資成功マインドと
物件購入者の成功事例発表に加え
今回はオーナーにとって関心の高い
物件の火災保険・地震保険、
オーナー自身の利殖に繋がる生命保険について
二人のスペシャリストによる
とっておきの情報をお伝えしました。
そして第３部では、毎回好評の
「不動産会社セールスによるスペシャル座談会」
を開催。
９社のセールスさんが一堂に会し、
私が引き出す本音トークに
笑いあり、緊張感ありの
大変な盛り上がりを見せました。
中でも印象に残っているのが
「不動産投資における一番のリスクは何だと思いますか？」
という質問。
販売会社から見て、
これから物件を取得しようとする投資家が
もっとも気にすべきリスクはどんなことなのか
私の想定としては
・空室リスク
・修繕リスク
・金利上昇リスク
が、一般的に言われている
３大リスクなので、
そのどれが最も影響が高いものなのか
専門家の観点から意見を聞いてみたいと思ったのです。
ところが、ほとんどのセールスさんの答えは
予想に反するものでした。
彼らが日頃、収益物件を求める投資家と接していて
最も懸念していること、それは
「将来どうなりたいか、を考えずに物件を買うこと」
でした。
目先のリスクはオーナーの経営改善努力によって
ほとんど解決できるはず。
それよりも、
いつまでにどのくらいの資産を構築したいのか
取り急ぎキャッシュを得ることが目的なのか
いつ頃に売却を目論んでいるのか
など、何のためにその物件を買おうとしているのか
投資家自身が自分の考え・イメージを持っていないケースが
あまりにも多いと言うのです。
だから曖昧な判断をして
後々起こるトラブルに対処できず
期待する結果が得られないことに失望する。
しかし不動産投資は
進め方・買い方が一つではありません。
どんな物件を買うべきか
法人で買うか個人で買うか
どんな銀行にアプローチすべきなのか
は、その人が望む結果によって
変わってくるのです。
こういった意見を９名の不動産会社さんが
少なからず本音で唱えている状況に
参加者も固唾を飲んで聞いていました。
集まったセールスさんは皆
とても穏やかに、優しく話されていましたが、
「目的を持たずに物件購入を求める人」に限って
決断も鈍いし行動も遅い。
そして何かあった時には不動産会社のせいにする。
こんなケースが多く、きっと日頃の営業活動の中で
うんざりしているのかもしれません。
物件を買ってくれる人は良いお客様かもしれませんが、
そんな短絡的なことを喜ぶのではなく、
その先の進め方について心配になる
それが不動産販売会社の立場から見て
一番の気がかりなのでした。
目に見えるリスクはいくらでも
解決に向けた手伝いができるけれど、
その人の目標・目的については
購入者自身が決めるしかないのです。
その日集まった参加者さんは
私を含め、
改めて気の引き締まる思いでした。
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大震災と不動産投資
2011年3月11日の東日本大震災で、
関東でもかなり被害の多かった千葉県浦安市。
その浦安市の中で最も被害を受けた今川地区に
私の自宅があります。
液状化で地下の水がわーっとあふれ出し、
家の前の道路が川のようになりました。
そしてその水があっという間にひくと
水の中に含まれていたドロだけが残って、
家の周りには黒い土が
びっしりと敷き詰められた状態になりました。
翌日から、生活をするために
ドロをスコップでかき出し
雪国の「かまくら」のように積み上げて、
そこから数えきれないほどの土嚢の袋に
一つずつ土を詰め込んで、
何日もかかって撤去していきました。
ガスも水も止まり、家が8.3cm傾きました。
傾いた家に住んだことのある人は
どのくらいいるでしょうか。
観光地に時々ある忍者屋敷みたいな感じで、
自然に体の重心がずれたり、
ドアを開けようとするとわずかな力で
思いきり開いたりします。
私はその程度の感覚で平気だったのですが、
女性と子供は三半規管が敏感らしく
妻と二人の子供たちは
頭が痛くなったり気分が悪くなったりして
３０分と居られませんでした。
水が出ない状態では
カップラーメンの汁が手についても
洗うことさえできない
トイレも常に我慢することが習慣になる
そんな生活です。
水の供給施設のことを「ライフライン」と言いますが、
まさに命綱、だと思いました。
そこで私たちは、
被害のないエリアの木造アパートの一室を借り
傾いた家が修復されるまで
６畳一間に家族４人で
２ヶ月間、避難生活をしました。
２ヶ月なんて短い期間の借り上げは、
オーナーの立場ではあまり歓迎できないものですが、
大家さんは快く承諾してくださいました。
蛇口をひねれば温かいお湯が出る
いつでもシャワーを浴びられる
そんな当たり前のことが
当たり前ではないということを痛感し、
部屋を貸してくれた大家さんにも
ひたすら感謝の日々でした。
人間の生活の重要な柱である
衣・食・住のうちの「住居」を提供できる
不動産オーナーの役割は
実は大きな社会貢献ができる
意義のある仕事なんだな
ということをつくづく実感した出来事でした。
今からちょうど６年前のことです。
それから私は不動産投資の勉強を本格的に始め、
本を読み、塾に入り、不断の努力をした結果、
今に至ります。
何棟・何部屋を所有して
いくらの利益を上げているか
ということも大切ですが、
人々に快適な住まいを提供する
という本質の方が
よほど意義のあることだという信念を
この時から忘れないようにしています。
被災した当初は
なんでこんなに
しなくて良い苦労をさせらるのか
と思ったこともありましたが、
命あることに感謝し
自分の使命を見直し
家族を大切に生きていこうと
より強い決意を持たせてくれた
記念すべき日でした。
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自己資金がない人の不動産投資の進め方とは？
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自己資金がない人の不動産投資の進め方とは？
これから不動産投資をしたいと考えている方に
「自己資金がなくてもできますか？」
と質問を受けることがあります。
答えはもちろん。Yes.
しかし、もう一つの答えとしては
自己資金が無いよりも、
あった方が有利に進められます。
その理由について、少し細かく解説します。
自己資金には、主に２つの用途があります。
一つは購入時、実際にお金を支払うケース、
もう一つは資金があることを証明するだけで、
自分の手元に残しておくケースです。
実際にお金を支払うケースでは
その分、借り入れ額を少なくできますから
家賃収入に対する返済金額の割合、
つまり「返済比率」も低く抑えられ、
より安定した賃貸経営ができます。
少しくらい空室が出て収入が減っても
返済額の方が収入を上回るリスクを
小さくできるからです。
もう一方の、お金を支払わずに
自分の元に残しておけるケースでは
「私は今、これくらいの資産がありますよ」
ということを銀行に示して
信用してもらう材料に使います。
これは必ずしも現金でなくても構いません。
株や証券、もちろん土地などの不動産でも
それなりの効果があります。
現金を持っていることが一番信用力が高いのですが、
その代わり、その現金を
融資を受ける銀行に預け替えてくれ
と要求される可能性も高いです。
要するに、万が一返済が滞った時の「人質」
のようなものですね。
いずれにしろ、「自己資金があった方が有利」
というのは
主に金融機関からの目線を意識したものです。
確かに借金が少ない方が返済額も少ないから
より安全なのですが、
・自己資金を入れて融資額を減らすこと
・その分、他行からの預け替えをして資金確保すること
いずれも銀行への返済が滞らないように
リスクヘッジしているだけなのです。
だから自己資金がないと
銀行がなかなかお金を貸してくれません。
1円も持っていない人に
ホイホイお金を貸してくれるほど
銀行は甘くないのです。
私は不動産投資を始めた当初、
本当に全く自己資金が無かったため、
これで進めるしかありませんでした。
せっかく良さそうな物件を見つけても
銀行に断られまくりましたし、
挙句の果てには自宅を共同担保に入れてまで
借り入れをしてきました。
それでやっと、一年に一度、
買えるか買えないか、といった状況です。
だから、
自己資金がある方がいかに有利であるか
身にしみてわかっています。
それでも自己資金がない場合には
自己資金がある人よりも
数倍の努力をすることによって
思いは叶えられる、ということも
身をもって体験しました。
自己資金0円とは、
明らかに弱点なのですが、
その弱みと、そのことによるリスクを
しっかりと把握した上で
覚悟を決めて
カバーするしかないのです。
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エレベーターの悲劇と不動産投資
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不動産投資は自己資金を入れるべきか？
「自己資金０円で総資産なん億円」という不動産投資は非常にリスクが高い。
いつか破綻するぞ！
という、不安を煽る記事が横行しています。
私自身、実際に自己資金０円から総資産１２億円という物件を
所有してしまっているわけですが、
全くリスクがなくて安心、などということは全くありませんし、
だからといって、リスクが大きくていつか「必ず」破綻する
ということも思っていません。
不動産投資はその方法なりのリスクが付きまとい、
その人なりの覚悟を必要とするものです。
例えば、自己資金が3,000万円あったとします。
その現金で3,000万円・利回り10％の物件を購入すれば、
毎年300万円のキャッシュが入ってきます。
（話をシンプルにするために満室想定、管理費と税金は無視します）
これは返済時の金利上昇や、空室リスクを心配せずに済みますが、
実際に投資した自己資金3,000万円を回収するのに
10年かかります。
（実際には管理費と税金があるためもっとかかりますが）
ところが、自己資金０円で3,200万円の融資（オーバーローン）
を受けて同じ物件を買うと
20年で2.0%の利息として、年間返済額はおよそ190万円。
つまり
毎年300万円の家賃収入から
190万円を返済し続け
110万円のキャッシュを受け取ることになります。
20年続けば
返済総額は3,900万円になり
得られるキャッシュは2,200万円。
毎年安定的に110万円が得られる代わりに、
支払い総額は物件価格の約1.3倍になり、
金利が上昇すればさらに高額になっていきます。
また、今は物件価格が高いと言われていますが、
将来物件価格が下って損をするのは
もちろん売却を考えた時です。
例えば3,000万円の物件を５年後に売却するとき、
もしも2,700万円になってしまえば(利回り9%)、
現金で購入した人は、売却では300万円損しますが、
それまでに得られる家賃収入５年分で1,500万円あり、
差し引き1,200万円の利益。
オーバーローンで購入した人は、5年後の残債が2,500万円
なので、2,700万円で売却して200万円が残り、
家賃収入からの手残り５年分の550万円と合わせて
約750万円のプラスになります。
この例でまとめると
自己資金を使える人は
・返済の心配がない
・売却時は利益を多く取れる可能性があるけれど
・自己資金を回収するまでに時間がかかる。
オーバーローンの人は
・自己資金を０円で始められるけれど
・金利や空室リスクに怯え続け
・売却時には残債を気にしなければならない
ということになりますね。
但し現実にはもちろん家賃下落、税務関係や次の融資への影響など
複雑なメリット・デメリットが絡んできます。
これを「投資」と考える場合、
自己資金を入れた方が有利に資金を増やしやすくなるでしょう。
これを「事業」と捉える場合、
借金を負い続けながらも、すぐにキャッシュを得ることができます。
どちらも「満室維持」「経費節減」等々の努力をしなければなりませんが、
どちらを選ぶかは
その人の状況と「なりたい姿」によって
変わってくるのです。
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不動産投資セミナーの共通点は？
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もの忘れと不動産投資
自宅のリビングで仕事をしていたら
家族が観ているTV番組の
「下克上受験」というドラマが目に入って来ました。
この話は、
中卒の父母と、偏差値４１の娘が、進学塾へも行かず、
親子二人三脚で最難関私立中学の合格を目指す姿を描いた
実話だそうです。
その中で、ふと
「エビングハウスの忘却曲線」という図を使って
勉強方法について解説しているシーンがあり、
面白そうだったので、ちょっと調べてみました。
これは、記憶と忘却の関係を、
ある実験によってデータ化したものだそうです。
ドイツの心理学者、ヘルマン・エビングハウスは
「意味のない３つのアルファベット」の羅列を
被験者にたくさん覚えさせて、
その記憶がどれくらいのスピードで忘れていくかを実験しました。
すると、
２０分後に４２％
１時間後に５６％
１日後に７４％
一週間後に７７％
一ヶ月後に７９％
が忘れてしまうという結果が出ました。
それを右肩下がりの曲線状のグラフに表したものが
エビングハウスの忘却曲線といいます。
この結果で注目されるのは「曲線」という部分で
２０分後と１時間後には急激に（半分程度）忘れるのに、
１日後から１ヶ月後までは７４〜７９％と、
緩やかに忘れていく、というものです。
1. 覚えた記憶は、その直後に、どっと忘れてしまう。
2. 残った記憶は、ゆっくり忘れていき、長く保持される。
となります。
今までなかなか覚えられない、
すぐ忘れしまうのは歳をとったからだ、
なんて思いがちですが、
もともと人間は忘れる動物である
ということなのです。
この結果を利用して、エビングハウスさんは
忘れにくくするための方法を考えました。
それが「復習」です。
同じエビングハウスの忘却曲線に
定期的な復習をした場合の記憶率を加えてみた結果、
１日後の７４％忘却から復習するのと
１ヶ月後の７９％忘却から復習するのとでは
記憶の鮮明さに違いが出ていることがわかりました。
同じように忘れた記憶であっても、
すぐに思い出せる状態の時に復習すれば、
完全に忘れている状態の時に復習するよりも
短時間で記憶がよみがえるのです。
そこで、最も効率的な復習のタイミングは
「覚えた直後に復習すること」です。
つまり、完全に忘れないうちに、
そして、簡単に記憶がよみがえるうちに、
ササッと短時間で復習することが、
最も効率的な記憶法になるのです。
しかし、多くの人は、覚えた直後の復習をしないそうです。
せっかく読書やセミナーで新しいことを学んでも
１時間後には半分以上、
１日後には７割以上、忘れているのです。
もったいないですね。
ここからは私の持論になりますが、
復習をしないなら、
記憶を定着させるもう一つの効果的な方法があります。
それは、行動することです。
学んだら、まず行動。
覚えたら、すぐ行動。
こうすれば、不動産投資に関する知識も
自然と身につきますね。
そして行動し続けることで、結果をもたらします。
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恩師からの学びと不動産投資
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