プリンターの不具合と不動産投資
突然、自宅で仕事に使っている
プリンターが壊れました。
普段のトラブルは紙づまり程度だったのに
今回のは
「マニュアルを確認するか、
サポートセンターにご相談ください」
というメッセージが出て、
自分ではどうにもならない状況です。
「本体内に異物を確認しました。」
というメッセージも表示されたので
フタを開けてよーくみると、
なんだか歯車のようなものが外れて
インクまみれになっているものが
１つ、隙間にコロンと転がっていました。
ありゃー、こりゃ参ったな
と思い、購入した地元の家電量販店に
持っていくことにしました。
こういう時の気分は憂鬱です。
忙しい中、時間も気になります。
購入してまだ４ヶ月しか経っていないのに
なんで壊れるの？
と言いたいです。
しかし、こんな時こそ、
ネガティブなオーラを出さないようにしよう
と思い立ち、
店員さんに事情を説明するときも
淡々と、事実だけを正確に伝えるよう努めました。
店員さんは最初
「保証期間内ですので、
使用時の外傷などが認められなければ
無償修理となります」
「メーカーに送るので、
２〜３週間はお預かりとなります」
と、マニュアル通りの回答をしてくれました。
しかし、私は一旦
「それはそうですよね。仕方ないですよね。」
と同意した後、
「でも、今すぐプリンターがないと困るので
新しいものを買っていきたいくらいです。
当然これは無償修理になると思いますけど、
お金のことより、今の時間を失わないことが
最も重要なんです。だから新しいのを買います」
と、誠意を持ってお伝えしてみました。
すると店員さんは
「では、ちょっと相談してくるので
お待ちいただけますか。」
と、上司に連絡を取っている様子。
今度はその上司がすぐにやってきて
「お客様の状況をお察ししますので
今回は特別に、この場で代品交換
とさせていただきます」
と言ってくれたのです。
なんという鮮やかな対応でしょう。
販売店はメーカーではないので
無償修理とか交換とか、
ほとんど権限はないはずで
受け取った後に
メーカーと交渉する手間が
増えると思うのですが
それを飲み込んで、
お客である私のために
パッと代品交換を判断してくれました。
おかげで私は
最初の憂鬱な気持ちからパッと心が晴れ
思いやりのある対応に感謝しながら
新しいプリンターで
すぐに仕事を再開することができました。
帰り際には
この店員さんにも、上司の方にも
最大限の賛辞を送り、
またこのお店に買いに来ますね！
と笑顔で伝えました。
インターネット経由での購入では
とても味わえないことです。
家電製品は、普段使っていて
故障するケースが多く
クレームにつながりやすいものです。
そんなとき、
「どうしてくれるんだ」
「俺をなんだと思っているんだ」
というようなお客さんばかりだと
店員さんも内心は
うんざりするでしょうね。
相手の気持ちや立場を考えて
自分でも譲れることは譲る、
そうした提案をすることで
・有償か無償か
・修理期間を短縮できるのか
という目先の課題ではなく
第３の案が提示され、
みんなハッピーになることがあります。
不動産投資も同じ。
自分の都合ばかりを押し付けて
「なかなか提案してこないじゃないか」
と仲介会社や管理会社さんに
上から目線の態度でいると
いずれ心から協力してくれることは
なくなります。
お互いの立場に配慮して
歩み寄ることができれば
良い結果が得られるだけでなく
気分まで良くなる、ということを
また体験できました。
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不動産投資の不安を解決するには
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関連記事
不動産投資の不安を解決するには
不動産投資をしたいな、と思うと
まずは多くの人が不安を感じます。
そして、その不安を打ち消そうと
本を読んだりセミナーに参加して
勉強するようになります。
勉強をすると、いろんな知識が増え
良い物件とか
買わない方がいい物件
と行ったキーワードに引っ張られ
なるほどなるほど
どいう感じで
知識を吸収していきます。
その吸収の仕方が浅いと
良い物件、リスクの低い物件
を選ぶのがいい
という方向で考えるようになり、
その結果、
いい物件とは
・大手銀行の評価が高い物件
・いつも満室になる物件
・家賃の値下がりが少ない物件
・修繕費がかからない物件
・何年後かに価格が上がる物件
ということを考えるようになります。
具体的には
・一都三県もしくは東京２３区内
・RC造で築20年以下
・土地が広い
・エレベーターがない
・駅からの距離が近い
という感じになります。
そうしているうちに
最初は不安を解消したくて
不動産投資の勉強を始めたはずなのに
いつの間にか理想的な物件のイメージができてしまい
「やっぱりそういう物件はなかなか無いよなー」
とかいって、
結局はあきらめることになります。
しかし現実の不動産投資では、
リスクに備えることが基本です。
・満室にするためにはどうするか
・突発的な修繕が必要になった時にどうするか
・金利が上がったらどうするか
その他もろもろ
不安材料を挙げればキリがありません。
だからこそ
どんなリスクがあるのかを知り、
そのリスクへの対処方法を学ぶ
というのが、
本来の不動産投資の勉強なのです。
リスクのない物件は一つもありません。
理想的な物件もありません。
しかし人間のアタマの中は
圧倒的な理想像と
万が一の最悪な状況
のどちらかで
ほとんどを占められます。
そういう極端な話題の方が
キャッチーでインパクトが強く
印象に残るため
本やセミナーや、時にはニュースでも
そういうネタにせざるを得ないのです。
ですので
その極端な例というのは
ちょっと学べばすぐにわかるようになっています。
一番重要なのは
その中間。
最終地点に行き着くまでの
プロセスの部分です。
世の中の不動産投資家の多くは
そのプロセスの渦中にいる人ばかりだと思うのです。
もちろん私もその中に含まれています。
そしてそのプロセスは
個別個別で状況が変わります。
つまり、本やセミナーでは
理解しきれないことばかり。
だから行動しなければならないのです。
自分の目と耳と足で
体感するしかありません。
そうして経験を積み重ねることで
大きく深い学びを得ていきます。
それが「実践」です。
実践から学ぶこと
それこそが、不安を取り除く
唯一の手段なのです。
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不動産投資への融資が厳しくなっています
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不動産投資への融資が厳しくなっています
先日開催した「不動産投資プラチナ講座」では
不動産販売会社さんのセールス７名による
スペシャル座談会が
今回もまた大好評でした。
そもそも、一人の投資家のセミナーに
複数の不動産会社の方が参加する
というのは、非常に珍しいことです。
不動産会社はそれぞれ競合の関係にあり
お客さんを取り合いになるケースも
無きにしもあらず、だからです。
しかし、私の「プラチナ講座」では
７社〜１０社の不動産会社が
毎回参加してくれます。
そして、不動産会社さん同士が協力し合い
投資家に最適な物件を案内してくれる
という構図が出来上がりつつあります。
私なりに事情を探ってみると
各販売会社には得意不得意の分野があり
特に銀行融資に関して
パイプの強さがそれぞれ異なるようです。
そこで、業界の方々が協力し合い
横のつながりを持って
融資が通りそうな金融機関へ
お客様をバトンタッチしていく。
そうして買える人を増やし、
お互いに紹介し合ったりして
長い目で見てお互いのビジネスを広げていく
という協力体制ができています。
これはかなり異例なことで
相互の信頼関係がないと
とても成り立ちません。
そして何より
参加者の方々が
同じように意識を高く持っている人でないと
信頼を維持するための
本気度が乏しくなり
何より不動産会社のモチベーションを
損なってしまいます。
私が主催する「プラチナ講座」は
意識の高い人々が上質な時間を共有する
という目的を掲げており
意識の高い人々＝参加者＆不動産会社
上質な時間＝講師のプレゼンテーションと
みんなで参加するワークショップ
を意味しています。
上質な時間を創り上げるのは
主に私の役目なので、
例えば「不動産会社さんとのスペシャル座談会」では
できるだけ本音トークを引き出すように
頭をフル回転させています。
そんな中、先日の座談会では
複数の不動産会社さんから
「この４月から、
融資が一層厳しくなっています」
という感想が出されました。
融資が厳しくなっている
というのは
金利が上がったり、
融資期間が短くなったり
金額が少なかったり
対象となる人の年収条件が引き上げられたり
していることです。
現場に身を置く複数の方々が
同じことを感じているのですから
おそらくこれは市場の動きとして
ほぼ正しいことと思われます。
金融機関の融資条件が厳しくなると
物件を買える人が少なくなり
物件を買える人が少なくなると
次第に価格が下がって来ます。
これが市場の原理ですね。
ですので、現金を持っている人にとっては
これからもう少し経つと
物件購入のチャンスが訪れる可能性が高いし、
フルローンやオーバーローンなど
高額の融資を必要とする人にとっては
一日も早く物件を買えるよう
行動した方が良い、ということになります。
そうは言っても
金融機関の動きは
支店によっても大きく異なる場合があるし
営業担当者によっても変わってきます。
自分に合う金融機関は
あきらめずに数を当たっていくうちに
やがて出会えるものです。
そのために、使える知恵と人脈は
フルに活かすことが
ますます重要になってきます。
ですので、どんな時代になっても
全体の流れ、というものを頭に置きつつ、
個人としては
自分の目と耳と足で
粘り強く課題にぶつかっていくしかないのです。
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エレベーターで経費削減するには？
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エレベーターで経費削減するには？
毎月１回、東京駅近郊で開催している
「不動産投資プラチナ講座」は
私の全精力を注いで行う
ホームでのプレゼンテーションです。
毎回、不動産オーナーのための
お役立ち情報を月代わりでお届けしています。
今回（5月）の特別講演テーマは
「エレベーターの基礎知識」と
「電気料金の削減ノウハウ」について。
これから購入しようとする物件や
自分が所有している物件に
エレベーターがある場合、
品質を確認するための方法や
その寿命、リニューアルの段取りまで
専門家の方にお話を伺いました。
エレベーターのメーカーで
代表的なところは日本で５社あり
三菱、日立、東芝、オーチス、フジテック。
これらの会社で国内シェアの９５％を
占めているそうです。
つまりメーカーにとっては競合が少なく、
参入障壁も高そうなことから
保守管理についても
各メーカーが主導権を握りがちです。
これは安全面や品質保証の面からも
致し方ないことかもしれませんが、
各メーカーは自社製のものしか
面倒を見てくれません。
だからA社製のエレベーターを持っている場合には
A社のメンテナンスサービスしか受けられないので
費用の相場を比べることなく
A社との保守契約を余儀なくされます。
・・・と、思い込んでしまいがちですが、
実は、日本には
保守管理を専門に行う「独立系」と呼ばれる
会社があります。
独立系の会社は
国内５大メーカーの全てに対応し、
メーカー系に比べて
対応が丁寧でコストも安いです。
このことを知っているだけでも
そこに経費削減のヒントがあります。
保守管理には大きく分けて２種類あり
フルメンテナンスといって、
主要部品の交換が含まれた契約と
POG（パーツ・オイル・グリス）といって
毎回部品を交換するたびに有料になる契約。
どちらも点検内容は同じですが、
個々に部品の交換対応をしていくPOGの方が
当面はコストが低く抑えられます。
また、点検の頻度としては
毎月の場合と
３ヶ月に一度の場合があり、
よほど深刻な品質懸念がない限り
３ヶ月に一度で十分かと思います。
エレベーターの法定耐用年数は１７年で、
平均耐用年数は２０年。
この年数を過ぎてくると
そろそろ大掛かりなリニューアルの
必要性が見え始めてきます。
ですので、築２０年以上の物件を
購入する際には、
エレベーターの保守・修繕費用が
その後どれくらいかかりそうか
ということを踏まえておくことも大切ですね。
もしかしたら売主への価格交渉のネタになるかもしれません。
次に、特にエレベーターのついている物件で
電気料金の削減効果が高いアイテムは
電子ブレーカーです。
これは、エレベーターのように短期的に
大量の電流が使われる場合でもデジタル制御し、
小さなアンペアの契約でも済むため
その分の料金を節約できるという仕組みです。
ただし物件によって削減効果が大きく異なるので
事前の現地調査とシミュレーションをしてから
導入を検討することが大事でう
このように、
知っているか知らないか、だけで
月に何千円、何万円という単位で
無駄にお金を失っていたり、
得をしたりするケースがたくさんあります。
というわけで
私たち不動産投資家は
物件を購入するとき
その売買価格のみならず、
エレベーター費用や
電気料金を削減する手段についても
十分な知識を持っておく必要がありますね。
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お金と時間と不動産投資
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関連記事
お金と時間と不動産投資
なぜ、不動産投資をするのか
と聞かれれば、
現在の収入では足りないから
将来の生活の基盤を作るため
など、人それぞれに理由があると思います。
そして、そのために一番必要なものは
お金
と答える人が多いでしょう。
たしかに不動産投資で結果を出す、
つまり収益物件を買うことができれば
安定した収入が入ってきて
欲しいものが買えたり
美味しいものが食べられたり
海外旅行に出かけたり
グリーン車やビジネスクラスに乗ることができるし、
家族にプレゼントをしたり
子供の学費を惜しみなく払ってあげられるようになります。
お金の使い方も人それぞれなので
高級車を買ったり
夜の街で豪遊したり
さらなる投資案件に資金を投入することも
自由にできます。
しかし今、ビジネスで成功し続けている人は
どんなにお金があっても
なぜか忙しく働いている人が多いです。
サラリーマンであっても
人よりも出世して
年収の高い人の多くは
実は夜遅くまで働いたり
休日も仕事のために
活動している人が多いです。
そこまで骨身を削って働き続ける理由は
もっともっとお金が欲しい
もっともっと認められたい
ということなのでしょうか。
私はそこまでお金持ちになった経験がないので
ずっと働き続けることに対して
それほどの価値を感じることができていません。
まず目標を決めて不動産投資を始め
なんとかその目標を達成してしまった今、
もっとも大切なのは
お金ではなく
時間
ということを痛切に感じます。
そもそもこれは、
サラリーマン時代から
うすうす感づいていたことでした。
定年まで一心不乱に働き
家族にほとんど不自由を感じさせない生活を与え
一般社会では羨ましがられる部類のステイタスを得たとしても
会社を離れたら
その仕事を離れたら
どれだけ充実した人生を送れるのか、と。
そう考えると、
10年20年先の人生のために
今、身を粉にして働くのではなく
この10年を充実させるにはどうしたらいいか
と考えるようになりました。
自分の身体が健康で
やりたいことができる時間
子供が子供でいるうちに
一緒に過ごせる時間
というのは、今しかない、と思ったからです。
例えば、ものすごくお金持ちになり
大きな家にお手伝いさんがいて、
欲しいものも全て手に入るような生活ができても
家族と楽しく過ごす時間がなければ
私は幸せとは言えません。
家族に豪華な金品を与えることができても
ひたすら仕事に没頭し
自由な時間が全くないような状態なら
充実を感じることはできないのです。
逆に、たとえお金が足りなくても
大好きな人や家族とともに談笑することができるなら
その方が幸せです。
これもまた、人それぞれに価値観が違いますから
何が正しいということはありません。
それでも、誰にでも共通の真実として
お金は努力によって増やすことができるけれど
時間は全ての人に平等に与えられた限りあるもの
なのです。
今、お金よりも大切なのは時間である
と確信しています。
そして、私が働いている理由は
お金が一番ではなく、
自由な時間を得るためなんだ
と改めて振り返っています。
自由な時間を得るために必要なのが
ある程度のお金
であるならば
どの程度のお金があれば
自由な時間を得ることができるのか
そういう順番で考えていくと
不動産投資の目標が明確になるし
いざ十分な収入を得られるようになっても
目的を見失うことなく
常に正しい選択ができると思うのです。
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生涯コストを算出せよ！
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生涯コストを算出せよ！
不動産投資を始めるときに一番重要なことは
目標を設定することです。
これは、ほとんどの不動産投資家も
同じように言っていることであり
ほぼ間違いないことです。
目標を設定しておかないと
目の前に提示された物件を買うべきか見送るべきか
自分にとってどんなメリットがあるのか
判断できないからです。
そして、Aさんにとって最良の物件が
Bさんにとって同じように良いとは限らず、
またその逆も言えます。
目標というのは、具体的であればあるほど望ましく
いつまでにいくらのキャッシュフローが必要
ということが定められれば、
買いたい物件をシミュレーションして
向こう10年間くらいの計画は
ほぼ実現性の高いレベルで立てることができます。
では、具体的な目標というのは
どうやって決めれば良いのでしょうか。
ただやみくもに
「年収１千万円欲しい」
とするのも自由ですが、
今の自分の年収がどのくらいで
どんな生活をしていて
ここからどう改善していきたいのか
というイメージを一緒に描かないと
なぜ１千万円が必要なのか
という根拠に欠けます。
根拠のない目標は
何よりも自分自身の中での説得力がないので
容易に崩れるものです。
ですので、収入目標を立てる際には
なぜそのお金が必要なのか
をきちんと考えておくことが大事です。
例えば、最近読んだ不動産投資本の中に
「生涯コストを算出せよ」
という言葉がありました。
生涯コストを算出するには、
まず、今の自分の生活がいくらで成り立っているのか
知る必要があります。
日本人の平均年収は500万円弱。
まあ約500万円として、
ほとんどの人が
「生活が苦しい、ギリギリ」
と言っているようですから、
500万円では節約、節約の毎日で、
満足な生活からは程遠い、と仮定しましょう。
４人家族だったとして、
二人の子供が普通に進学し、
大学まで行く間、塾に通ったり習い事をしたり
たまには家族で外食し
年に一度は海外旅行くらい行きたい
となると、現在の500万円にプラス300万円。
さらに住宅ローンや車のローンなども含めると
ざっくりあと200万円。
これで合計1,000万円となります。
それでも、実際に1,000万円の可処分所得がある人、
つまり年収でいうと1,200万円〜1,300万円の人も
一般的なデータによると
大して裕福なわけではなく、
まあなんとかやっていけるレベル
なのですから、年間所得1,000万円が
家族４人で20年くらい過ごすのに
必要なお金であると思えますね。
この状態をベースとして、
普段の仕事と並行して
不動産投資をやっていきたいのであれば
自分の所得から1,000万円までに不足する部分の
キャッシュを生む物件を買えばいいし、
会社を辞めたいのであれば
丸々1,000万円必要になります。
家族人数の増減によって
金額も上下してきますので
まず一年間に必要なコストを
自分なりに見積もってみるところからスタートします。
そして今、自分が４０歳だったとして
日本人の平均寿命８０歳までは
あと４０年あるわけです。
1,000万円×４０年＝４億円。
３０歳ならあと５０年だから５億円
５０歳ならあと３０年だから３億円
という風になります。
かなりざっくりとした試算ですが、
要するに「自分の今の生活」が
あといくら収入が増えると理想的なものになり
その状態が何年続けば良いのか
ということを考えると
「生涯コスト」が算出できます。
あとはその分の収入を
不動産投資でどうやって捻出していけば良いか
を考えれば良いのです。
簡単なことですが、
今、自分の生活がいくらで成り立っているか
よくわかっていない人に限って
無意味に壮大で抽象的な目標を立ててしまいがちなので
まずは自分の足元から見直してみるといいですね。
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地銀の支店長と不動産投資
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地銀の支店長と不動産投資
いつもお世話になっている
地銀の支店長さんが
突然わが家を訪問されました。
どのくらいお世話になっているかというと
３つの法人に対して、４年間で
総額７億円の融資をしてくれています。
普通、法人で不動産を購入するときは
１棟１法人で買い進め、
法人ごとに銀行を変えていく
というのが上手なやり方ですが、
私の場合、たまたまいつも融資承認してくれたのが
１つの銀行に偏っていたため、
毎回毎回「これで最後ですよ」
と言われながら、
粘り強く関係を維持し続け
結果的に７億円の融資と、
その子会社であるリース会社から
個人分で1.5億円の太陽光設備に関する
取引をしてもらっています。
太陽光の分を含めると
8.5億円の負債状況が
丸々筒抜けになっている状態です。
その上、サラリーマンを退職して
固定給を確保できない現在の身分では
銀行からみると
ますます信用のおけない人物
と見なされていることでしょう。
実際、最近の取引要請では
エレベーターのリニューアル費用として
約900万円の融資を打診しましたが、
１ヶ月以上も待たされた挙句、
あり得ない金利と短い返済期間を提案され、
つまり「お断り」の回答をもらいました。
続いて、銀行さんも
「ぜひまた物件に融資をします！」と
言われたので、
「どんな物件を探せば良いですか？」
と尋ねたところ、
これまた２週間くらいの間を置いてから
「やっぱり現状では難しいです。」
との回答。
サラリーマンでいた時から
すでに超高額の負債を背負っているのですから、
サラリーマンを辞めてしまった今は
なおさら厳しいわけです。
それでもなぜ、
支店長は私の自宅を訪れるのでしょうか。
「先日のご融資の件では、
お力になれなくて申し訳ありません」
ということとわざわざ言いに、そして
「３月期の決算が発表になりましたので。」
ということで、
会社の業績表をお土産に持ってきた
とのことでした。
ご持参いただいた決算の概要を見ると
「おおむね業績予想通りの堅調な業績となり、
純利益は連結・単体ともに過去３番目の業績
を収めることができました。」
と書いてありました。
調子が良いのだったら、
わざわざ私のような者の自宅まで
支店長が直々に足を運ぶこともないのに
と申し上げましたが、
支店長は持ち前の営業トークを駆使し、
玄関先での立ち話のまま
私の皮肉を次々とかわしていきます。
さすが、筋金入りの営業マンですね。
「今は他の銀行さんへ行っていただくしかないかもしれませんが
また風向きが変わるかもしれませんから
良い収益物件がありましたら一度私にご相談ください」
と言って、わずかな「つながりの種」を探っていきます。
お金を貸す立場の銀行マンも、支店の方々は
普通のサラリーマンと同じく
数字に追われる立場です。
本部・審査部のお役所的な目論見と、
支店レベルの営業努力には
きっと他の一般企業の経営陣vs第一線のように
日々摩擦や軋轢があるのかもしれないな、
といった雰囲気を垣間見ました。
そうは言われても、
私は私で新たな銀行開拓をしなければならないことに
変わりありません。
しかしながら、この
ちょっと人間味のある支店長さんには
いつでも自分が踏ん反り返ってはいけない
どんな相手にも真摯に対応する
それが長い目で見た時の
人の信用を支えるもの
ということを
ほのかに学んだ気がします。
今日も感謝と前向きな気持ちを持って
良い一日にしたいですね。
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原状回復の重荷とは？
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原状回復の重荷とは？
入居者が退去してしまった後は
クリーニングと言って
部屋の汚れを取り、
次の入居者を迎え入れる準備をします。
しかし、単に掃除をすればキレイになる
というケースならまだラッキーで、
壁紙を張り替えたり
床のカーペットなどを敷き変えたり
設備を新しくしなければならない状況だと
時間もお金もかかってしまいます。
その費用は各部屋によって大きく異なりますが、
だいたい私が所有しているマンションだと
きちんと壁と床を仕上げる場合には
家賃４万円程度のワンルームで１０〜２０万円、
家賃１０万円程度の３DKで３０〜５０万円
くらいかかることがあります。
これは、それまで賃貸経営を経験したことがない人にとっては
計算外、思惑と違う
ということになりがちです。
しかし、賃貸である限り、必ず退去される日は
やってきます。
退去する人は、本来は借りる前と同じ状態にして
貸主に返すことが義務付けられています。
これを、元の姿に戻す、という意味で
「原状回復」と言います。
ですので、故意に壁や床、設備を破損させた時には
入居者が自分で修理費用を負担しなければなりません。
そのため借主は、
あらかじめ「敷金」を預けておくことが通例で、
退去する時に自分が破損させてしまった部分を補修する費用は
その敷金が充当されます。
敷金を預けていなければ、
もちろん退去時に実費で支払うことになります。
ただし、退去する部屋について
わざわざお金を使うのは納得いかない
という人が多いので
あらかじめ入居時に預かっておく
という制度が「敷金」なのですね。
ところが、敷金を充当できるのは
あくまでも入居者の責任において
破損させてしまった場合に限られ
長く住んだことによる経年劣化は
この範疇に入りません。
つまり、普通に住んでいるだけで
ただ汚れたりボロくなったり性能が衰えたもの
については
入居者負担の責任はない
ということになります。
長年入居すればするほど
室内が劣化するのは当然で、
現状回復にもコストがかかります。
ですがそれを長期入居者に負担してもらうことは
ますますできなくなるのです。
最近は消費者の権利を主張する風潮が強まっているので
原状回復費を入居者に拠出してもらうことは
かなり難しくなっています。
個別の破損・劣化に対して
明文化して条件づけをすることが
困難だからです。
神奈川県の国民生活センターでは
賃貸住宅の敷金や原状回復に関する
消費者からの相談件数が
１０年以上前から改善していない事実が
判明しました。
国民生活センターに寄せられる、
消費者からの相談内容のうち
賃貸住宅に関する内容は
全体の第５位となっており
根強い問題であること示しています。
相談内容の多くは
「高額な原状回復費用を請求された」
ということですが、
入居者も業界の人でない限り、
その費用が妥当かどうか
正確に理解することは難しいはずです。
それでも、はじめてのオーナーが驚くように
退去する人にとっては死活問題になりかねません。
これを少しでも防ぐには
・契約書にはできるだけ曖昧な表現を残さない
・敷金ではなく、最初から「クリーニング費用」として
ある程度の金額を記載しておく
という策が有効です。
それから、退去時に立ち会って
部屋をチェックする管理会社さんの、
借主に交渉する力量も大きく影響するので
信頼できるパートナー選びも重要です。
敷金と原状回復の問題は、
賃貸経営上のキャッシュフローを左右する
避けては通れない課題なので
常に意識して
改善し続けることが大切ですね。
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電話勧誘と不動産投資
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関連記事
電話勧誘と不動産投資
「所得税・住民税などの節税ができる
お得な財テク情報があるですが、
興味ありますか？」
「老後の年金対策として
サラリーマンの方に最適なお話を
ご案内しています。」
みたいな切り出しで、
突然電話がかかってくることがあります。
特にサラリーマンの頃には
就業時間にも関わらず
容赦なく社用電話にもかかってきて
「今、お時間よろしいですか」
とも言われず、どんどん話を進められていく
ケースがありました。
これは「電話勧誘販売」という商法の一つで
電話できっかけをつかみ、
パンフレットを送付したり
どこかで待ち合わせて面談し、
やがて商品を販売（契約）していきます。
電話勧誘販売の顧客ターゲットは
主婦とサラリーマンがほとんどです。
販売される商品は
資格などの講座や教材など
いろんなものがありますが、
私によくかかってきたのは
「ワンルームマンション投資」
の話です。
電話で勧誘される
新築や中古のワンルームマンションに関する営業トークは
だいたいパターンが決まっています。
その年か翌年くらいまでは
不動産取得税と減価償却費を
確定申告時に経費計上することによって
サラリーマンの給与所得からマイナス、
つまり「所得を低く見せる」ことができます。
その分、給与から源泉徴収されていた所得税が還付され、
次の年の住民税も少なくなる、という仕組みです。
これはたしかにその通りなのですが、
所得税が節税できるのは最初の１—２年のみ。
３〜４年後にはしっかりと家賃収入があり、
経費もそれほど計上できなくなるので
逆に給与に不動産収入が加算され、
追加で所得税を納めなければならなくなります。
さらにオーバーローンやフルローンなど
たくさんのお金を借りて購入した場合には
家賃のほとんどを返済と管理費に充てます。
こうなると、本当は月々いくらかのプラスお小遣いを
もらえると思っていても、
やがてくる入居者の退去があると
家賃収入はゼロになり、
そこから新しい入居者を獲得するまでに
リフォーム費用や広告費・仲介手数料など
多くの費用が発生していきます。
そして、その間のローン返済は
自分の貯金から支払うことになります。
まあそれでも
ワンルームマンションは
満室を維持できて、かつ、
ローン返済が苦にならないレベルなら
現金を銀行に預けるよりは
ちょっとだけ多くのリターンを期待できるかもしれない
という種類の投資案件です。
ただ、全くやりたくない、
もしくはあまり知識がないので
電話のきっかけで不動産を購入するなんていうのはイヤ
という方は、最初からきっぱりと断ることをお勧めします。
「気が弱くてなかなか断れない」
という方には、
覚えてもらいたいキーワードがあります。
特定取引商法の第16条
電話勧誘販売をするときは、
その勧誘に先立って
その相手方に対し
・事業者の氏名
・何を販売しようとしているのか
・契約のための電話であること
を明らかにしなければなりません。
また、特定取引商法 第17条 では
一度断られた相手に対し、
再び勧誘をしてはいけない
という法律になっています。
ですので、本気で断りたい場合には
相手の氏名を聞いてメモをしておく
はっきりと断る
これだけやっておけば大丈夫です。
悪質な場合は
「国民生活センターへ通報します」
という手段もあります。
電話勧誘は違法ではないけれど
そのやり方によっては
特定取引商法に抵触する
ということを
覚えておいて損はありません。
知識だけでも持っておけば
いきなりかかってきた電話の相手に対し
冷静に対処できるかもしれませんね。
要するに、
自分の意思を明確にしておく
ということが大切です。
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女性の起業と不動産投資
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女性の起業と不動産投資
大阪と名古屋のセミナーで講演をしてきました。
ここ最近の傾向として、
女性の参加が目立ってきています。
将来を考えて早めに資産構築をしたい
と考える独身女性や
ご主人と共同で老後の生活を安定させたい
と願う奥様
が増えているように思います。
これはあくまでも私の周りでの実感で、
何かのデータに基づいている訳ではありませんが、
ここ数日間は特に
不動産投資を頑張っている女性
に会う機会が多かったので
印象強く感じています。
不動産投資に限らず
最近は特に個人起業の分野において
エステやファッション系のものから
税務・財務の士業系のものまで
女性の進出が幅広くなってきているようです。
「自分の好きなことを仕事にして独立」
というのは多くの人が望むことかもしれませんが、
無理に大きな利益を目指さなくても
働くことの幸せを感じるには十分な動機ですね。
とはいえ、最近私がお会いする女性の多くは
しっかりと勉強し、知識とスキルを蓄え
男性サラリーマンより稼いでいる人もいます。
そういう方々に共通するのは
「夢を叶えたい」
「社会に貢献したい」
という強いマインドを持っていることです。
それから、背負うものがあるのは
男性に限ったことではなく、
「家族を守りたい」
と真剣に考えている女性もたくさんいます。
主婦からの独立起業や
会社勤めをしながらの副業
という観点で情報を集めて行くと
そこにはやはり「不動産投資」が浮上してきて
どうすればできるんだろう
私にもできるのかな
と思って、
本を読んだりセミナーに参加するように
なるようです。
その中でもしも、
不動産賃貸業の面白さに目覚め
自分で部屋のレイアウトや装飾を考え
女性ならではの目線で
入居者ニーズに応えられる物件に
仕上げることができれば
それも一つの差別化になりそうです。
ただし、必ずしも「不動産賃貸業が好き」
という人ばかりではなく
安定した収入を確保できれば
他にやりたいことが安心してできる
と考えて、興味を持ち始める人も多いでしょう。
そうなったとき
不動産業界の基本用語として
例えば「利回り」「キャッシュフロー」
「RC」「築年数」「返済期間」「金利」など
あたかも金融用語のようなおカタい文字が
登場したり
「売買契約」「重要事項説明」
「金銭消費貸借契約」
「違約金」
などの、ほぼ漢字だけを羅列する法律用語が
目の前に立ちはだかると
なんか、難しそうだなぁ、
と思って苦手意識を持ってしまうのは
とてももったいなことです。
不動産投資に必要な知識は
おそらく、他に起業する専門分野に比べても
実に少なく、シンプルなことばかりです。
１ヶ月くらい、真剣に勉強すれば
たいていのことはマスターできてしまいます。
スキルも特に不要で、
不動産会社へのアプローチ
金融機関への訪問
管理会社との信頼関係づくり
という、どちらかというと
頭よりも心と体を使う行為さえ
がんばることができれば、
比較的ハードルは低いものなのです。
それでも、
自己資金がなかったり、年収が少ないことで
最初から諦めているケースが多いのは残念です。
たしかに日本の社会では
40代男性の平均年収 616万円、
女性425万円と格差があります。
（求人情報・転職サイトDODA（デューダ）2016年調べ）
しかし、もしもご自身の年収が少なくても、
「夫婦合算」で世帯年収が多ければ問題ないし
女性ならではの優遇金利を適用する金融機関や
助成金・補助金の制度もあります。
女性が不動産投資を始めるなら
周りの男性が唱える一般論を鵜呑みにせず
ぜひ新しい制度や情報にアンテナを張って
少しの可能性も利用していけるよう
積極的にチャレンジしてほしいです。
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若さの秘訣と不動産投資
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若さの秘訣と不動産投資
大阪へ来たついでに、
サラリーマン時代の友人と
久しぶりの再会を果たしました。
その中の一人は
実に１２年ぶり。
それでも
待ち合わせ場所で再会した彼が
私を見た直後の第一声は
「全然変わらないねー」
でした。
この言葉は、今の私には
何よりも嬉しい褒め言葉です。
私の実感と周りの男性諸氏を見て思うことは
３０代のうちはまだまだ若い頃と変わらないけれど
４０代に差し掛かると
どういうわけか急激に老け込む人がいます。
髪の毛が薄くなったり白髪が目立ってくることも
原因なのかもしれませんが、
何よりも「疲労感」が
顔と体からにじみ出てしまっていることが大きいです。
私は今年５１歳になりましたが、
４０歳を過ぎてから
一年前、５０歳でサラリーマンを辞めるまで
自分がどんどん老けていくことが
写真を撮るたびに実感され
だんだん自分の姿を認めたくなくなったこともありました。
でもこの一年で
ストレスからすっかり解放され
時間も自由に使えるようになって
睡眠も十分に取れるようになると
人に会うたびに
「どんどん若返っていくね」
と言われるようになりました。
確かに少しはファッションにも気をつかうようになりましたが、
顔や体つきは生身だし、
化粧をするわけにもいかないので
何かでごまかすこともできません。
もう少し体を鍛えた方が良いとは思いますが、
少なくとも精神的には充実し、
日々新しい出会いと学びがあるので
心配や悩み事がほとんどなくなりました。
別の言い方をすれば
ネガティブな発想がなくなり
常に前向きな考え方をしていくことが
習慣化されているように感じます。
これも不動産投資のおかげです。
不動産投資は、不安を挙げればキリがなく
必ずできる、と思って前に進む以外
うまくいく方法がないからです。
一方、会社の元同僚の何人かは
夜の会食の時間中にも
取引先からの電話が鳴り
席を立って店の外で
ずっとクレーム対応をしていました。
その姿は、かつての自分を見ているようで
こういうストレスの積み重ねが
少しずつ若さをむしばんでいくのかなぁ、
と感じました。
金曜日の夜なので
翌日は土日、つまりお休みです。
しかし４０歳を越えてくると
急激に体力の衰えも感じ
休みの日は平日の疲れを取るために
ゆっくり眠るか
せめて家にいてゴロゴロするのが
精一杯、ということになりがちです。
平日には夜遅くまで酒を飲み
休日はゴロゴロしている
という状況では
若さを保つことはかなり難しくなります。
これはあくまでも
私の経験と実感に基づくことで
かくいう私自身、
もっともっと若返ることができると思っています。
５０歳を過ぎたら
「歳をとる」というのは
「歳を減らす」という風にとらえ
一歳ずつでも若くなっていくように
限りある時間を有効に使い
やりたいことを思う存分やりたいですね。
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サラリーマン生活と不動産投資
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関連記事
サラリーマン生活と不動産投資
サラリーマンを辞めたい
と思って不動産投資を始める人も多い
と思いますが、
今日は
サラリーマンの仕事が楽しくて仕方がない
でも不動産投資も並行してうまくいっている
という方にお話を伺いましたので
シェアします。
その方は、会社では史上最年少で部長の座に上り詰め、
だからと言って切れ者ぶりを前面に出して
尖った雰囲気を持つわけではなく、
非常に人懐っこい、
いつも笑顔で腰の低い方なので
誰とでもすぐに打ち解けることに
天賦の才を持っているような方です。
彼に、
「なぜサラリーマン生活がそんなに楽しいの？」
と尋ねると
「新しい仕事に就いた時、
それまでの知見・経験を活かした仕事ができるからです。」
と答えてくれました。
これはとても明快でシンプルな回答ですが、
実際には全く違う担当になったりすると
それまでの経験は何も役に立たない
と思いがちです。
でもそれは、あくまでも自分次第。
目先の業種・職種は違っていても
今までのことを役に立てようと思えば
いかようにでも応用し、実践できるはずです。
それでも、
必ずしも自分のやりたいことができるわけではないでしょ、
という会社員の悲しい定めについて聞いてみたくなり
「業務内容に不満を覚えることはないの？」
と尋ねると、実に興味深い対処方法を教えてくれました。
それは
自分が「やりたいこと」と「できること」を
その職務においてきちんと理解することです。
とのこと。
これを紙に書いて見えるように（可視化）すると
実は「やりたいこと」と「できること」は
非常に近いことに気づく。
そして、少なくともどちらかをきちんと理解していれば
両者は自然とバランス良く保つようになるのです。
とかく多くの人は、
「やりたいこと」に根拠がなく、
非現実的なほど大きいことだったり、
自分にできることなど何もない
という発想から、
「やりたいことがない」
という極論に達してしまうことがあります。
日々の仕事に真面目に取り組んだ人であるならば
どんな小さなことでも「知識」と「スキル」は向上します。
次の職場において、
その活かし方がわからないうちに
理想と現実のギャップが大きくなり
不満を感じるようになってしまうかもしれません。
不動産投資にも全く同じことが言えます。
「自分にできること」を正しく理解すること
「自分がなりたい姿」を具体的に思い描くこと
この二つが明確にできない人に限って
いつまでも結果を出すことができず、
それを周囲の人や環境のせいにします。
私は今でこそ会社員ではありませんが、
不動産投資のスキームをこなしていく上で
サラリーマンとして培った仕事の進め方を
フルに活用しています。
確かにこれまでとは畑違いの業務ですが、
仕事の進め方の本質は、ほぼ共通するものなのですね。
目の前の仕事を全うできない人に
不動産投資がうまくいく保証はありません。
今の仕事がつまらないから
不動産投資に逃げる
という発想も、
長続きするとは思えません。
不動産投資の世界に本気で踏み込むのなら
まずは今の仕事への姿勢を見直すことから始める
そんなメッセージを
彼の言葉から受け止めました。
「仕事中心の生活」と思えても、
自分の価値は、会社や職業で決まるものではなく、
自分にしか決められないものですね。
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他人の幸せと不動産投資
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他人の幸せと不動産投資
二十歳になった娘の誕生日に
高級腕時計を買って
家族ディナーをしました、
ということをFacebookに投稿したら
思いのほか反響が大きかったので
驚きました。
こちらの投稿です。（2017年5月17日）
Facebookという媒体の役割は
主に「ブランディング」と言われる
自己宣伝にあります。
もちろん知り合いに近況を報告したり
お友達同士で連絡を取り合ったりすることにも
便利に利用できるのですが、
Facebookの真骨頂は
まだ顔も知らない人と繋がることで、
新たな人脈が広がり
それが幅広い情報交換やビジネスを可能にする
素晴らしいコミュニケーションツールなのです。
私にとってもFacebookは
自分がどういう人間なのか、
何を考えているのかを知ってもらうため、
特に写真も伝達力があるものを選りすぐって
掲載しているつもりです。
この一年ぐらいは主に
海外ひとり旅の様子を中心に
セミナーの実施風景や
貴重な人との出会い
家族と過ごす楽しいひと時
など、テーマを絞って投稿しました。
その理由は
不動産投資で身を立て
サラリーマンリタイヤしたことによって
金銭的・時間的自由を手に入れ
やりたいことができるようになっている
ということを世間に公表し、
誰だってこういう風にできるんだ
ということを知ってもらいたいからです。
そうして私に興味・関心を持っていただいた方々が
同じように不動産投資、
いや必ずしも不動産投資でなくても良いのですが、
たった一度きりの人生を楽しむためのヒントを得て、
不満と忍耐ばかりの生活から一歩抜け出すきっかけを
つかんでもらうことを願っています。
でもやはり一方では
楽しいことばかりを満喫している他人の姿は
面白くない、と目に映る人もいるわけで
私の意図とは違う側面で
反応している人もきっといるはずです。
特に家族で仲良く過ごしている様子は
私個人ではなく家族に対しても反感を買うのではないかと
内心はヒヤヒヤしていることも事実です。
ところが私のFacebookの場合、
家族のことを投稿した時が
一番反応が良いのです。
いいね！の数もアップしますが、
メッセージをいただく数もぐっと増えます。
これは本当に嬉しく、ありがたいことです。
妻との結婚２２周年の時や
今回の、娘が２０歳になったお祝いのことなど
実に多くの方々から
「おめでとう」
と温かい言葉を寄せていただきました。
これには私の家族もみんな喜んでいて、
私たちの幸福感もさらにアップしています。
ほとんどの方に「素晴らしい」「羨ましいです」
という内容のお言葉をいただきますが、
私たちは、そんなお祝いのメッセージを
ある程度の時間と労力をかけて
書いてくださる方のほうが
よっぽど素晴らしく、人格の高さを感じます。
人の幸せな様子を知り
「よかったね」「素晴らしいですね」
と心から声をかけてあげることは
実はなかなかできないことです。
わざわざ批判をするにもパワーがいるので
「ふーん」と言って放っておくことの方が普通です。
そこへ、心を動かされてメッセージを送る
という行為は
実に尊い行為だ
と今回は特に実感しました。
人の幸せを心から喜べる人は
必ずその人も幸せになります。
不動産投資においても
成功している人をひがんだり
批評・批判している人は
なかなか結果を出すことができません。
うまく行っている人を認め
素直にその人の話を聞くことで
いつの間にか自分も同じようにできるのです。
しかし今回は
ビジネスの観点だけでなく、
本来の人の在り方、
という視点でも
学びの多い出来事でした。
私も常に、
人の幸せを心から喜べるよう
自分自身の心の状態を
大きく穏やかに、そして豊かに
維持していきたいです。
今回のFacebookはこちら。（2017年5月17日）
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サラリーマンの時間と不動産投資
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関連記事
サラリーマンの時間と不動産投資
サラリーマンをしながら副業として
不動産投資を進めていると
どうしても「時間がない」
ということがネックになります。
日頃は会社勤めをしているわけですから
平日は休み時間か帰宅後、
土日も家族と過ごしたり
趣味のことをしたいにもかかわらず
セミナーに出たり
不動産会社のセールスさんと面談したり
物件を見に行ったりしなければならないわけです。
それでも、
結果が出ている人は出していて、
結果が出せない人は、
たとえ時間があったとしても
やはり「忙しい」とか言って
いつまでも前に進まないのです。
サラリーマン生活に忙しい人は
例えば連休があって
その時に全部片付けよう
と問題を先送りしても
その時期がやってくると
また別の用事が入ってきて
結局何もできなかったりします。
これはサラリーマンに限らず
時間に縛られない個人事業主でも同じだし
主婦であっても同じこと。
時間の使い方は
職業や立場には関係ないのでは
とつくづく思います。
真面目な人
頑張っている人ほど
ヒマだぁ〜
と思えることは少なく
時間が空けばそこに何か用事を入れ
やらなきゃいけないことが
たくさんあるから
ほんの少しずつは片付くけれど、
いつまでも「もうやることがない」
という状態にはなりません。
そして、真面目な人ほど
「時間管理の方法」
のような
いわゆるノウハウを学びたがり
その学ぶための時間もまた費やされるので
ますます時間がなくなってきます。
私もいろんなセミナーに出たり
本を読みあさったりしましたが、
本質的なところはかなり同じようです。
・昨日一日にしたことを紙に書き出して振り返る
・そこで自分の時間の使い方を客観的に把握する
・今日やらなければならないことを書き出す
こんな感じです。
そしてそのためには
目標を設定する
本当にやりたいことだけを残し、
やらなくてもいいことは捨てること
などが大切です。
しかしながら、そうは言っても
朝決めたことが夜まで予定通りになることが
ほとんどないし
昨日のことを書き出すことすら
面倒でなかなかやる気になりません。
そうして私が今のところ
開き直って出した結論は
忙しい自分を認める
ということです。
やりたいことがたくさんあるのだから
仕方がない。
時間は増やすことができないので、
あとは効率よく使うしかありません。
その効率の高め方は
まさしく「考え方」にあります。
今、目の前の時間に
どうやって向き合うか、
それは自分にしか決められないからです。
せめて「なんのためにやっているのか」
くらいは考えるようにします。
単なる習慣でやっているものは
大抵、目的がぼやけているものが多いです。
この考え方だけでも
TVを見ること
スマホを見ること
ゲームをやること
などがもしも目的のないことであるならば
すぐにカットできます。
あとは、時間をお金で買う
という感覚を持つこと。
タクシーで移動中にパソコンや電話で仕事をすると
かなり効率が高まります。
グリーン車やビジネスクラスを使うのも
単に贅沢するためではありません。
ゆっくり考えることができるし、
メールを返信したり
ちょっとした資料を作ることもできるのです。
お金で外注できることは、なるべく人にやってもらう。
これも、時間と手間をお金で買う
という感覚です。
時間は、お金よりも大切だからです。
最後に、
取引先との連絡・電話は最優先にする。
相手のいることを後回しにすると
自分の意思ではハンドリングできない時間が
増えていくものです。
これはかなり重要なポイント。
というわけで
なんのためにやっているのか、を考える
時間をお金で買う、という感覚を持つ
取引先との連絡・電話は最優先にする
この３点をきっちり捉えることができれば
少なくとも
「なんかバタバタしちゃって」
というセリフは減るはずです。
忙しくてどうにもならない、という人は
この考えを習慣化することが先決ですね。
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ファッションと不動産投資
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ファッションと不動産投資
アメリカ・ハーバード大学の卒業生に
２０年後にインタビューした結果があります。
「あなたが圧倒的に成功した理由は何か」
その回答の多くが
「人脈を築くため」
だそうです。
同大学には、すでに高度な教育を受けて
難しい資格をいくつも持っていたり
すでに社会に出て素晴らしい実績を上げている人が
数多く在籍しています。
それでもなぜ、その大学に行くのか、と尋ねると
「人脈形成のためのここにいる」
と答えます。
自分が政治家になった時、
クラスメートの中にアメリカの政治家になっている友人がいるかもしれない。
そういう仲間と出会うために、この大学にいる
のだそうです。
最高学府の学生にとって
勉強ができるのは当たり前。
しかしそれ以上に
優秀な仲間たちとつながることに
価値を置いているのです。
これは「人脈」が、人の将来に大きな影響を
及ぼすことを示唆しています。
自分の周りにいる、仲の良い身近な５人の
年収を足して５で割ると
自分の年収になる
という話があります。
だから収入を増やしたい人は
できるだけ自分よりも年収の高い人
それも圧倒的に高い人との
人脈を築いた方が良いわけです。
逆の観点で言えば、
サラリーマン諸氏が
いつも自分の職場の人間とだけ付き合っていると
どんなに頑張っても
年収は現状維持か、下がっていく一方
ということになりますね。
人脈を築くためにはコミュニケーション力が
重要になってくるわけですが、
コミュニケーション力を高めるために
もっとも効果的なのは
ファッションです。
「人は見た目が100%」
というTV番組もありますが
100%とまではいかなくても
初対面で、どんな人か全く素性がわからない人に
話しかける時、話しかけられる時に
ファッションはとても重要です。
これまで私自身、ファッションには
ほとんど興味がなく、
高い服なんて着る必要がない
人間は中身で勝負
と思っていたこともありますが、
センスの良い服を身につけることは
言葉を超えた
さりげないアピールにつながり
簡単にイメージを作りやすくなる
人から声をかけられやすくなる
ということを実感しています。
ファッションの重要性については
まだまだ見識が浅いわけですが、
とりあえず簡単な知識だけは理解したつもりなので
ほんの序の口程度ですがご紹介します。
ファッションの３大原則
・色
本来は好みを優先してしまいがちですが、
実は個人個人で似合う色合いが異なり
それも季節に合わせた色選びが必要です。
組み合わせは、できれば３色までで
完結すると良いです。
ちなみに全身真っ黒、というのはNGなことが多く、
今の季節だと、紺と白をベースにまとめるのが
王道のパターンです。
・素材
ジャケットの場合、カシミヤは冬
麻のシャツは夏
など、その季節らしい素材を選ぶだけで
違和感のない、安心のイメージを与えられます。
・サイズ
丈が短いジャケットは子供っぽく見えるし
オーバーサイズはだらしなく見えるだけです。
これは、配色のように感覚的なものでなく
誰が見てもすぐにわかるものなので
考える余地はありません。
できれば体のサイズに合わせたオーダーメイドにすると、
思いのほか痩せて見える効果があります。
（私の実感）
不動産投資で軌道にのるためにも
人脈づくりが必要不可欠であることは
言うまでもありません。
投資家・起業家の集まりでは
いつでも最新の情報交換が行われています。
その輪の中に入っていくには
最初のうちは気後れしてしまうことも
ありがちです。
しかしそういう場所にこそ
自分の人生を変えるほどの出会いが
たくさんあるのです。
自分からはなかなか話しかけるのが苦手
という人ほど、
話しかけられやすい状態でいることが得策です。
色・素材・サイズを踏まえた
根拠のある身だしなみを整えることで
初対面の人ばかりのパーティーでも
前に一歩踏み出すことができますね。
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経費節減に最も効果的なのは？
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経費節減に最も効果的なのは？
収益物件を購入したあと
賃貸経営として最も重要なのは
満室の維持と経費削減です。
購入時に示される利回りとか
それに伴うキャッシュフローは
ほとんどの場合、
ずっと満室の状態を想定されています。
賃貸の部屋は、当然ながら
いつか退去する人が出るし
退去されたら部屋をクリーニングし、
壁紙や設備のいたみが激しければ
お金をかけて修繕する必要があります。
さらに、新しく客付けする際には
仲介会社に広告料や手数料を支払わなければならないので
一年中満室の状態と比べて
手元に残るお金が随分少なくなります。
でもこれは致し方ないこと。
そんなことを悲観している場合ではなく
同時に出費を抑えるための努力を
しなければなりません。
これが「経費削減」で、
経営改善のための重要な項目になります。
そして、一般的に最も削減効果があるのが
電気料金です。
特にエレベーターがついている物件では
エレベーターのない物件に比べて
かなりの電気代がかかっています。
その電気料金を大幅に下げることができる装置が
「電子ブレーカー」。
これは、電力負荷がかかるタイミングを機械が判断し、
少ない電力をキープさせるため制御装置です。
電子ブレーカーを導入することで、
契約電力量を抑えることができ、
結果的に電気料金が大幅に節約できるのです。
立体駐車場も同じように大きな電力を消費するため、
削減効果が期待できます。
そしてもう一つ、電気代削減に貢献するのが
LED電球。
イニシャルコストはかかりますが、
交換の頻度が激減し、
１個あたりの消費電力が少ないため
個数が多ければ多いほど電気代を節約できます。
実際に、私の所有するファミリータイプ15戸
６F建てのRCマンションでは
電子ブレーカーとLED電球の導入によって
直近一年間の電気代が
791,224円から494,102円になり、
差額297,122円の削減ができました。
年間約30万円の経費節減は
キャッシュフローを増やすために
大きく影響してきます。
しかも、部屋の入退去と違って
不測の事態、というものがありませんので
毎年確実に資金を確保できるようになります。
もちろん導入には費用がかかるわけですが、
物件をずっと持ち続けるつもりなら
できるだけ早く検討した方が良いですし、
私はだいたい２〜３年でその費用分を回収できることを
判断の目安にしています。
エレベーターや立体駐車場、
そのほか電力を大量に使う機器を設置している場合、
もしくはたくさんの電球が使われている物件
を所有しているなら
電子ブレーカーとLED電球の導入を検討すべきです。
電子ブレーカーとLEDについて
もう少し細かい内容を理解しておきたい、という方は
私の著書
「自己資金０円からはじめる不動産投資」
もしくは桜木大洋のブログ
http://sakuragitaiyo-blog.com/post-639/
（電子ブレーカー)
http://sakuragitaiyo-blog.com/post-641/
（LED電球）
をご参照ください。
さらに５月のプラチナ講座では
電子ブレーカーとLEDの専門家を
ゲスト講師にお招きしています。
なかなか理解しにくい部分と
いくつかの注意点もありますので
ぜひこの機会に
直接聞いてみることをお勧めします。
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前号のブログ
不動産投資への意欲はどうやって生まれるのか
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不動産投資への意欲はどうやって生まれるのか
ある出版社の編集長と話す機会がありました。
不動産投資に有利と言われているサラリーマンの多くが
実際に踏み切れないのはなぜか。
今日はそのことについて考えてみます。
最近ではどの書店に行っても
不動産投資に関する本が溢れていて
そのノウハウについても
語り尽くされた感があります。
そのため、
世の中のサラリーマン諸氏の中でも
不動産投資に関する基礎知識が
だいたい備わっている人が
かなり増えているはずです。
ただ、ノウハウは知り尽くしたとしても
どうしても踏み切れない
という人が同じように増えているようです。
なぜ踏み切れないのか・・・。
・人の成功事例を知っても、
自分が必ずうまく行くとは思えない
・多額の借金を背負うことが恐ろしく、
何かあったら取り返しがつかない
・何から始めればいいのか
どうやって進めればいいのか
シナリオがイメージできない
こう考えるのは、まあ自然な発想なのかもしれません。
これらの不安を解消し、打破していくためには
覚悟を決めて
できることから行動していけば良いのですが、
それには
現状を変えたい、充実した新しい人生を手に入れたい
と願う気持ちがどれだけ強いか、
にかかってきます。
つまり、昨日お伝えした
欲しい結果を得るための「習慣化」
に必要な三要素
・意欲
・知識
・スキル
のうちの、
「意欲」の度合いです。
参考までに
昨日ブログはこちら。
今回お話を伺った編集長によると
サラリーマンの意欲の度合いは
その人のステージによってまちまちだそうです。
これには私も共感します。
例えば、我々バブル世代は
２０代〜３０代を過ごす間
会社の仕事を全うすることで
生活レベルが向上すると思い込んでいました。
その頃の先輩諸氏も
年齢が上に行くにつれ
権限と時間のゆとりを得られるようになり
誰もが憧れる生活をしていました。
自分もずっとこの会社で頑張れば
ああいう風になれる、
と思ったのもつかの間、
２０００年を過ぎた頃から
経済情勢と会社の業績が不穏になり
あっという間に厳しい労働環境に追い込まれました。
まさか、まさかと思いつつ、
それに確信するのはさらに遅れ、
４０代に差しかかると
家族がいる
家のローンがある
子供の教育費もかかる
もう少しで昇進するかもしれない
といった案件が頭をよぎり
そこから新しい人生を選択する余裕が
なくなってきます。
一方、今の２０代・３０代の人たちは
バブルを知りません。
つまり、現状が恵まれているわけでも
会社の中に羨ましい先輩がいるわけでもないのです。
だから勘のいい人は若いうちから
パッと今の環境を捨て、
新しいことに取り組めるようになるのです。
「知識」と「スキル」はどの年代でも同じ。
でも、「意欲」の部分では
現状にしがみつく必要があるかどうか
１０年後もこのままの延長線上で良いのか
ということが、周りを取り巻く環境と
これまで味わってきた経験が作用して
個人差を生み出すのです。
そこで意欲に差がつき
行動の早さと量に差ができてきます。
現状をどれだけ変えたいのか
変えなければならないのか
その意欲、思いの強さは
実はそれぞれ
自分の内にあるのです。
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行動の習慣化と不動産投資
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行動の習慣化と不動産投資
不動産投資などのビジネスで成功するために
まず最も大切なのは「目標」と言われ、
私のセミナーでも
目標を明確にすること
目的をしっかり認識すること
が一番大事、とお伝えしています。
なぜなら、
自分に最も適した収益物件を
効率的に取得するには
目標・目的が明確であることが不可欠だからです。
収益物件には二つとして同じものはないので
A県のBマンションと
C県のDアパートは
どちらが良いのか
を一概に比較することはできません。
ある人にとっては良い物件でも
別の人にとって良い物件とは限りません。
また、購入する時期や
融資を受ける場合にはその人の属性
によっても変わってきます。
ですから、
その選択基準を明確にするためには
「いつまでにどうなりたいか」
という具体的な目標が必要なのです。
自分が選択する場面だけでなく、
不動産会社に探してきてもらう際にも
目標を伝えることは必須です。
やみくもに
「良い物件ありませんか」
なんて聞くのはナンセンスです。
良い物件とは、その人によって異なるので
目標を提示できた人にだけ
その目標を叶えるための物件として
紹介してくれるのです。
では、目標だけはっきりさせれば
それで望む結果を得られるのでしょうか。
残念ながらそうはいきません。
次に大事なのは
自分の目標を叶えるためのアクションを
「習慣化」することです。
世界的なビジネス書として知られる
「７つの習慣」では
人生において効果的な習慣を
身につけるためには
３つのことが必要、とうたっています。
それは、「意欲」「知識」「スキル」。
１．意欲
「それをしたい」と願う、思いの部分。
目標を設定することも
このうちの一つです。
2．知識
「何をするのか、なぜそうなるのか」
目標を設定したら、どうすればそれが
実現するか、という情報について
学ばなければなりません。
３．スキル
「どうやってするのか」
行動を習慣化するには
具体的にその手段を認識することが大事です。
やり方がわからなければ
永遠に他者に依存し、
肝心の自主性が維持できなくなるわけです。
さらにわかりやすく具体例を挙げると
例えばダイエットを習慣にしたいのであれば
「痩せたい」という意欲だけでなく
「なぜ痩せるのか」「痩せるために何をするのか」
という知識や
「どうやって痩せるのか」
というスキルが必要なのです。
いつも「思い」（意欲）だけで終わってしまったり
知識ばかり集めて行動に移せなかったりするケースでは
この「習慣化」が身についていないことが原因です。
現状の自分を変えるには
「習慣化」は避けて通れないもの。
目標を決めたら、
あとはそれを実現するための行動を
「習慣化」することが大切です。
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お客様目線と不動産投資
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関連記事
お客様目線と不動産投資
「お客様は神様です〜！」
という言葉が流行った時期がありました。
たとえばモノを売るお店で、
お客は誰でも神様のような存在で
逆らえないものだ
という考え方として引用されるケースがありますが、
実はこの認識は間違ったものであるようです。
「お客様は神様です」の言葉は
1957年にデビューして2001年にガンで逝去された
歌手の大御所、故・三波春夫先生の
代表的なセリフでした。
自ら流行らそうと仕組まれたのではなく、
その舞台を観ていた漫才トリオの
レッツゴー三匹が
三波春夫さんのモノマネをネタにして
大ブレイクしたことがきっかけで
今でも有名な言葉として定着しました。
しかし、この言葉を勝手に解釈して
「お客様は神様なんだから言うことを聞け」
というような態度をした
いわゆるクレーマーのような人たちが
飲食店などでトラブルを増長させることがあるそうです。
この状況に憂慮した三波春夫氏のお嬢様が
ホームページ上で見解を表明しています。
これを読むと、
「お客様」とはステージに立つ演者からみた「聴衆」のことで、
完璧な芸を見せるために雑念を払うことが大事で、
そのために聴衆を絶対的な存在とみなす
という心がけのことを話されています。
http://www.minamiharuo.jp/profile/index2.html
決して商店や飲食店のお客様ではなく
営業先のクライアントのことでもない
と明言していました。
世の中の流行というものは
時にはその発端となった張本人の意図や
本来の意味とは関係なく
一人歩きしてしまうのですね。
その困惑の様子が
ホームページの文章から伝わってきました。
http://www.minamiharuo.jp/profile/index2.html
ことわざや有名な偉人の言葉も
間違って解釈・引用されているケースが
たくさんあると思います。
「お客様は神様です」という考えを
あえて舞台人じゃなくても
一般のビジネスの世界で流用するならば
それは商品・サービスを提供する側だけが
持つべきスタンスであり、
受ける側である顧客が
都合の良いように受け取るべきではないと思うのです。
不動産投資を進めていく中でも
「不動産会社や管理会社から
全然連絡してこない。
言ったことをやってくれない。」
という考え方では
なかなか自分が望む結果を得ることはできません。
その考えの根本には
「自分は客だ。お客様は神様だ。」
という慢心が見え隠れして
相手を理解する
そして自分の意図をわかりやすく伝える
というコミュニケーションの基本を
見失っているからです。
自分一人では何もできない
ということをいち早く悟り、
信頼できるパートナーを増やしていくことが肝要です。
成功者の言葉を
間違って解釈しないように
気をつけなければなりませんね。
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子どもへの仕送りと不動産投資
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関連記事
子どもへの仕送りと不動産投資
グローバル・リンク・マネジメント
という不動産会社が、
子どもの状況時の住環境と仕送りに関する
意識調査の結果を発表しました。
対象者は上京した経験のある子どもを持つ
東京以外の全国８エリアの親４００人。
なぜ不動産会社がそのような調査を？
と思ったのですが、
子どもが住む物件を選択する際に
重視するポイント
というのがその結果にありました。
それは
１位：家賃
２位：部屋の広さ
３位：築年数
だそうです。
もしかしてこれを
賃貸仲介をする際に
オーナーに家賃を下げさせる口実にするのかな、
などとつい、うがった見方をしてしまいました。
しかし、この調査結果では
もっと興味深いことがあります。
調査対象となった親の４９.８％が
子どもに仕送りをしていた、と回答し、
そのうちの４９. ２％が
「工面が大変だった」
と回答していることです。
そして８％が
決まった仕送り額より少ない金額になった月がある、
と答えています。
月々の仕送り金額は
全国平均で９万１,０２０円、
年間で約１１０万円。
この中に含まれている家賃の平均額は
５万５,１５８円でした。
家賃＋４〜５万円というのが相場のようです。
日本の親御さんたちは
子どもが大学に入り
自宅から通わない（通えない）状況になると
学費の他に
年間１１０万円〜１２０万円の
出費がかかることになりますね。
一人暮らしの大学生に
働きながら生活費まで準備させるのは
本業の勉強がおろそかになる懸念もあり
そのくらいはサポートしてあげたい
と考えるのが親心なのかもしれません。
私の娘は今、大学２年生で
自宅から通っているため、
仕送りの負担はありませんが、
彼女が高校生の時には、
一年間のアメリカ留学を経験させました。
その費用はなんと、５００万円。
１年間で５００万円を捻出するのは
サラリーマンの身では
なかなか厳しいものがあります。
節約して生活費を切り詰めればなんとかなる、
というレベルでもありません。
その時、私は娘に
「そんな大金は用意できないから、
諦めて公立高校に行ってくれ」
と言うところでした。
しかしちょうどその頃、
不動産投資を始めて
運よく１棟マンションを買い
その物件からのキャッシュフローが
５００万円以上になったものですから
「大丈夫。お金のことは心配しないで
自分のやりたいことをやってきなさい」
と娘に言ってあげることができました。
これもまた、
親が子どもの夢をサポートする
一つの姿だと思っています。
娘は私の気持ちに応えるように
アメリカでしっかり勉強し、
今は日本の大学の国際教養学部で
１００％英語の環境で学び続けています。
そして、その姿を見ていた息子は
同じように高校一年生から
今、ニュージーランドへ一年留学に行っています。
ここで特に海外留学を勧めるつもりはありませんが、
全ては子どもから「行きたい」と言い出したこと。
それに対して、お金がないことを理由に
夢を諦めさせることはしたくない
と願うことは
多くの親が同じように感じることだと思います。
また、必ずしも子どものためだけでなく
やがて子ども自身もそのことに感謝し、
親に向き合ってくれるようになると
親としての自分にも、自信がつきます。
私が不動産投資を続ける理由は
家族の夢を叶えるため。
きっと、仕送りに悩む多くの親御さんも
不動産投資をしっかり行えば、
素直に子どもの背中を押してあげられるのでは
とつくづく実感しています。
不動産投資のリスクに怯えて何もしないか
行動して人生を変えるきっかけを手に入れるのか
それは自分のためだけではなく、
家族の人生にとっても
大きな影響をもたらしてくれますね。
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