不動産投資家のタブーとは？
不動産投資をはじめて
いざ行動を起こし始めると
いろんな壁にぶち当たります。
いくつの壁があるかは人それぞれですが
いつか不動産販売会社の営業マンに
良さそうな物件を紹介してもらった時に
絶対に言ってはいけないことがあるのでお伝えします。
そのセリフとは、スバリ
「検討します」
という言葉。
いかにも日本人らしい返答ですが
その物件を買うか買わないか
検討します、と言って時間を稼ぐ。
こと不動産業界において
ましてや物件の争奪戦が日夜繰り広げられ
ますます良い物件がなくなっている昨今、
「検討します」
なんて言っていたら
不動産会社さんに相手にされないのです。
そのセリフを言った途端に
他の人を探されます。
仮に不動産会社が待ってくれたとしても
いい物件は他の人や、他の不動産会社も狙っているので
あっという間に取られてしまいます。
買うか買わないか、即 決める。
すぐに買う意思を固めたって
融資が通らなければ買えないのですから
その前の段階で迷っている人にチャンスは来ません。
不動産会社は、投資家を選ぶ立場なのです。
意思があるなら「買う」。
買わないならその理由を説明して、「買わない」。
そうしたはっきりとした態度が
信頼関係の構築と、次の物件紹介へとつながります。
たとえ買わないとしても、
その理由が明確であれば
不動産会社としては問題ありません。
むやみに時間をかけられることが迷惑なのです。
意思があるなら「買う」。仮に〜〜ならば、の条件付きでも。
買わないならその理由を説明して、「買わない」。
判断に迷うことがあるなら、すぐに質問する。
この三者択一しかない、と認識すべきです。
そのためには、物件情報を見た瞬間に
自分にとっての条件に合っているか
すぐに見極めるようにしておく訓練が必要です。
私の判断材料は
・返済比率
・キャッシュフロー比率
・１億円あたりのキャッシュフロー実額
この３つの基準を持っていれば
買うべきか買わないべきか
すぐに判断できます。
いろいろと知識を集めている人に限って
さまざまなリスクが思い浮かび
結局、肝心な基準がブレてしまうものです。
買い付けを入れても、融資を申し込んでも
そんなに簡単に通りません。
今この厳しい時代、
まずは融資のテーブルにのせることから
戦いは始まるのです。
金融機関もそのときどきで、
融資に対する姿勢が変わります。
今日までは融資できた物件が
明日からできなくなることも
ザラにあります。
昨日まで融資したかった人に
今日からは融資しない
ということもよくあります。
その逆も。
金融機関によっても
支店によっても
全然違います。
だからこそ私たち不動産投資家は、
特に自己資金のない
すでにハンディを抱えた投資家は
「検討する」ヒマなどなく
日頃からシミュレーションの訓練を積んでおいて
良さそうな物件が来た時には
すぐに態度を決めて行動することが重要です。
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前号のブログ
サラリーマンリタイヤと不動産投資
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サラリーマンリタイヤと不動産投資
今回は不動産業界でホットな情報を提供し続ける雑誌社「博士.com」の主催するビッグイベント
「博士の賃貸経営フェア」に呼ばれ
１時間弱のセミナー講演をさせていただきました。
編集長の強いリクエストにより、内容は
「サラリーマンリタイヤするまでの軌跡」と題し
私が不動産投資をしてよかったこと
サラリーマンを退職して以降の生活
について、写真や動画を交えてたっぷりお話ししました。
不動産投資をしてよかったことは
・子供の教育資金にゆとりが持てるようになった。
・自宅の修繕にためらいなく高品質のものを取り入れられた。
・節約志向から解放され、良いものを選択できるようになった。
・旅行先でも優雅に、思い切り楽しめるようになった。
・家族と過ごす時間の密度が濃くなった。
ということです。
そして
会社を辞めて以降の生活は
主に平日を活用し、
・高齢の母親をハワイに連れて行って親孝行できた。
・１９歳の娘と二人で韓国旅行に行ってきた。
・投資家仲間とダイビングや富士登山、ゴルフを楽しんだ。
・毎月一度は海外一人旅に出かけた。
と、やりたいことをやりたいだけ
やれるようになりました。
しかも、会社の仕事に追われることなく、
自分のペースで時間もコントロールできる、
ストレス・フリーの状態です。
こんな内容ですから、受け止め方によっては
自慢たっぷりに映ったかもしれませんが、
実際に私が伝えたいことは
自分が良い暮らしをしていること
ではありません。
ビジネスにも共通する重要なポイントとして
「明確な目標を持つこと」
そしてその目標を
「達成したことを確認すること」
さらに、自分の視野を広げてくれる
「出会いを大切にすること」
を挙げました。
日本のサラリーマンは特に、
会社の仕事であっても
夢物語のように高い目標を設定することに重点を置くけれど
それをチェックする、
達成したことを喜ぶ
ということを軽んじているように感じます。
一つ一つ、ステップを登り、
それを達成できた時、
素直に実感し、喜び讃え、次への自信を養います。
私は親孝行ができたし、
家族の希望も叶えてきたし、
ANAのスーパーフライヤーズカードも取得できました。
そしてそれを、家族とともに喜び、
また近い将来の夢を一緒に作っていく。
そんなことを続けています。
これを怠ると、
なんのために不動産投資をしているのか
なんのために毎日努力しているのか
容易にわからなくなってしまいます。
今日の参加者の方々に
私の考えがどこまで伝わったのかはわかりませんが、
私にとっても新たな出会いがあり、
また次のチャンスが広がっているものと信じます。
一気にたくさんの人と出会い
自分の考えを伝えられるのは
多くの学びがあり、とても刺激的なことです。
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前号のブログ
今、地震保険を見直すとき
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今、地震保険を見直すとき
「２０１７年１月から、地震保険料が改定になります」
不動産を所有している方は誰でも、
地震保険について一度は考えたことがあると思います。
地震保険ははっきり言って割高に感じるし、
一度も震災を体験したことがない方にとっては
「かなり可能性の低いこと」
と思うかもしれません。
しかし、私自身は２０１１年の東日本大震災で
自宅が8.3㎝傾く、という体験をしていますし、
その際に保険に加入していたおかげで経済的には助けられた
ことも身をもって実感しています。
そのとき、もしも収益物件が被災していたら、
と思うとゾッとします。
そしてそれは、現実的に大いにあり得ることです。
しかも今回お伝えするのは、
地震保険の値上げに関するニュースです。
なぜ値上げするのかというと、
ますます地震が起きるリスクが高まっている証拠ですね。
では本題。
２０１７年１月から、地震保険料が改定になります。
まずは地震保険の３つの基本をおさらいしましょう。
-
地震保険は単独では加入できません。
必ず火災保険とセットで加入します。
-
保険金額は火災保険の５０％が上限。
そして、有事の際の受け取り基準は
「全損」・・・保険金額の100%
「半損」・・・保険金額の50%
「一部損」・・・保険金額の5%
の３段階です。
ここ、意外に思われるかもしれませんが、
都道府県によって地震発生リスクが異なるので
掛け金も変わるのです。
というわけで、保険料が改定になるのも
都道府県によって違います。
値上がりするエリアと値上がり率
埼玉県14.7%、茨城県、徳島県、高知県14.4%
東京、神奈川、千葉の主要都市は11.4%。
値下がりするエリアベスト３
愛知県、三重県、和歌山県−15.3%
詳しい情報はこちら。
値上がりするエリアに物件を所有している場合、
地震保険に加入するなら
２０１６年１２月までに
最長５年の契約をすることをお勧めします。
すでに加入している保険があるなら
現在の契約を見直して、
２０１６年１２月までに
最長５年の契約をすることをお勧めします。
ただし、火災保険とセットになりますので、
長期間の保険に加入しているケースでは
新規契約に切り替えることによって
火災保険の方が割高になってしまうこともあり得ます。
２０１５年１０月１日の火災保険料改定
についてのブログはこちら。
切り替えることが本当に得策かどうか
まずは代理店に確認することが大切です。
そして、この機会に
地震保険について
少し意識を高めてみると良いですね。
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前号のブログ
第一線の不動産販売会社セールスが語る本音とは？
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第一線の不動産販売会社セールスが語る本音とは？
11月23日は定例のセミナーでしたが、
今回はこれまでの平日夜開催ではなく
多くの方々からリクエストをいただいた休日開催としました。
おかげで会場は超満員となり
これまでは日程的に参加が難しかった
初めての方々もご参加いただき、嬉しい限りです。
今回は初めての試みとして
不動産販売会社で営業に携わる３名の方々をゲストに迎え
私を交えた座談会を企画しました。
普段のセミナーでは
不動産販売会社のセールスさんは単独で講義をされることが
ほとんどですので
今回のように３社が集まって自由にトークする
ということはとても珍しい機会です。
本来は競合関係にある会社さんが
時にはそれぞれの立場を超えて
参加された不動産投資家の皆さんへ
熱いメッセージを送ってくれました。
現在の市況の中で、厳しい融資を獲得するにはどうすれば良いか
１棟目を取得した後、２棟目・３棟目と買い進めるためのポイントは
築古の建物で法定耐用年数が残っていないものはどう判断すべきか
投資判断の際、物件の所在地や駅からの距離などはどう受け止めるべきか
自己資金０円で融資を引くためには何が必要か
などなど、日頃、皆さんが聞きたいけれど
なかなかオフィシャルには答えられないような内容にフォーカスして
遠慮なく、図々しく、質問を投げかけてみました。
すると、とても和やかな雰囲気が功を奏したのか、
セールスさんからは
その場限りの本音トークがどんどん出てきて
大変な盛り上がりを見せました。
中でも最も印象的だったのは
いろいろな質問の答えとして最終的に強調されることは
・迅速に行動すること
・明確な目標を持つこと
の２点です。
迅速に行動する、とは
例えば不動産会社から融資審査に必要な資料の提出を求められた時
その日中に送付すること。
これによって銀行の融資審査にプレッシャーをかけ
迅速な承認を後押しする材料になるそうです。
明確な目標を持つ、とは
物件の紹介を受けた時、買うべきか見送るべきか
瞬時に判断するための材料が必要、ということ。
例えば
いつまでにいくらのキャッシュを得たいのか
今回１棟を購入すればそれで終了か、
その先も買い進めるつもりがあるのか
によっても適正な物件が変わってくるからです。
不動産投資家に求められるものは
・迅速に行動すること
・明確な目標を持つこと
この２点は、３社のセールスさんが口を揃えて発言された内容ですので
かなり確度が高いと思います。
私は常日頃から、この２点をマインドセット（心がけ）の一つとして
伝えてきたのですが、
どうやら不動産販売会社にとっても
実務上で円滑に進めるために
とても重要な事項であることを
改めて気づかされました。
ところが振り返ってみるとそれは
不動産投資に限らず
夢を叶えるために
必須の項目でした。
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前号のブログ
悪徳不動産会社とは？
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悪徳不動産会社とは？
先日のYahoo!ニュースに
「不動産仲介業界の悪しき実態」
と題して、夕刊フジの配信内容が掲載されていました。
悪しき実態、とはマンションの売却に関することです。
一般的に、自分の物件の売却を行うときは
ネット上で「○社一括査定」などのサイトに
データを入力して
そこから上がってきた査定額を見ながら
金額の高さや
会社の知名度などを基準に
売却の仲介を依頼します。
その仲介の依頼方法は、主に二つの契約形態があります。
一つは、複数の不動産会社に売却を依頼する
「一般媒介」。
もう一つは、「専任媒介」といって
これは、売却をその一社にしか頼まない、という方法。
頼まれたその一社は、
物件の情報をレインズ（不動産流通標準情報システム）に掲載し、
日本中の不動産業者に対して公開します。
そして買い手がつくかどうか、
状況を２週間に１回以上、売主へ報告する義務があります。
その際、「悪しき実態」というのが
仮に別の業者から買い手がついたとしても、
「今、別の方と商談中です」
などと言ってブロックし、
あくまでも自社だけで買い手を見つけてしまおう、
とする会社がある、と。
こうすることで、売主と買主の両方から
物件価格の３％程度の仲介手数料が入るからです。
例えば１億円の物件を仲介すれば
売主側から３００万円、
買主側からも３００万円もらえます。
外から買い手を見つけてこられると
自社に片方の手数料が入らなくなってしまうので
ブロックするのだそうです。
もう１点の「悪しき実態」は
意図的に何ヶ月も買い手をつけないようにして
素人の売主に対しては
「価格が高すぎるから売れないんですよ」
と言い、じらしながら結局売価を下げさせるそうです。
しかもそれを他の業者とつるんで、
安くさせた物件をその業者が買い取るようにし、
次に大きな利益を乗せて
本来の適正価格で売り抜くそうです。
これはもう、かなり悪質な「だまし」だと思うのですが、
夕刊フジは
「これを大手でも平気でやっているのが
今の不動産仲介の世界である」
と締めくくっています。
こういう記事を読むと、ほとんどの人は当事者ではないので
へぇー、不動産業界って、怖い。
などと、直感的に思うのかもしれませんね。
確かに、専任媒介を依頼するには
きちんと信頼のおける会社に依頼するべきで、
そうなれば親身になって売却を成約してくれたりします。
その辺りは、きちんと不動産会社と関係を構築して
自らも勉強して
コトに当たれば良いのです。
多少の事実もあるのかもしれませんが、
いたずらに「不動産会社が悪」
みたいな表現は、単に人々の不安を煽るだけで
あまり好ましくないですね。
さらにこの話は、一般の人が、自宅を売却する際の
警鐘として記載されたのかもしれません。
私たち不動産投資家、もしくはこれから不動産投資家になろうという方は
このような偏った見方の記事を読んでも
動じずに、正しい知識と人間関係を構築されることを
お勧めします。
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前号のブログ
物件価格がついに下落？
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物件価格がついに下落？
不動産投資サイト「楽待」を運営するファーストロジックは
この度、２０１６年１０月期の投資用不動産の
市場動向を発表しました。
その内容は・・・
地方都市を中心に物件価格が「下落」しており、
一棟アパート、一棟マンション、区分マンションの
全物件種別で利回りが上昇したことが判明したとのこと。
賃料が変わらないまま物件価格が下落しているのが要因です。
物件価格はこのところ上昇傾向にありましたが、
ついに下落の機運が見え始めてきた、ということです。
調査対象となったのは２０１６年１０月１日から３１日の間に
「楽待」に新規掲載された物件。
全国エリアを対象に、
一棟マンションは２００９件、一棟アパートは８３１４件、
区分マンションは９００６件。
それぞれの利回りを前月と比較していくと
一棟アパートの表面利回りは０.４５％
一棟マンションは０.１８％
区分マンションは０.３４％
上昇しました。
利回りが上がっているということは
価格が下がっているということです。
一棟アパートの物件価格の４２０万円、
一棟マンションは１５８２万円、
区分マンションは１６４万円 下落。
エリア別に比較すると、
全ての種別で利回りが前月よりも上昇したのは
神奈川県
群馬県
秋田県
山形県
福島県
岐阜県
広島県
大阪府
和歌山県
香川県
愛媛県
高知県
熊本県
の１３府県。
一方、やはり東京は全種別で物件価格が上昇したため
相変わらず利回りは下がっています。
家主業も営む同メディアのライターによると
「これまで３年半にわたり、
不動産価格は継続して上昇しましたが、
在庫件数もかなりの高水準で２０１２年度時点と変わらず
そろそろ価格上昇に頭打ち感が見えてきた」
とのこと。
また、
「日銀の金融緩和もこれ以上の期待はしにくいとみられ、
不動産価格の上昇は想定できないだろう、」
と分析しています。
ちょっと難しい表現が続いてしまったかもしれませんが、
要するに、ざっくり言って
不動産市場は
「買う人の数」と
「金融機関の融資動向」の
バランスによって価格が左右されやすいため、
もはや当面は価格が上がることはないだろう、
ということです。
金融機関が低金利で高額の融資を出すようになると
物件を買える人が増えて
物件を買う人が増えると
売主が強気になって物件価格が上がります。
それがこれまでの動き。
しかし物件価格が上がり過ぎると
買う人は少なくなります。
そうなると高すぎる価格の物件は売れなくなり
今度は価格を下げざるを得なくなります。
それが最近の傾向、ということです。
また金融機関も、
すでに最低金利に近い状況を迎えており、
これからもっと融資条件が良くなる可能性は低い、
つまり、買える人が大幅に増えることはないだろう
ということなのです。
ここが実は最重要ポイント。
物件価格が高くても安くても、
私のようにオーバーローンを期待する者にとっては
まず融資を引くことがカギになります。
今がリーズナブルな条件で融資を引ける絶好のタイミング
なのかもしれません。
そう考えると、物件価格が下落し始めた今
金融機関から好条件の融資を引き出し
スピーディーに物件購入につなげていくチャンスと言えます。
今まで以上に、物件探しと金融機関へのアプローチに力を入れる時です。
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前号のブログ
不動産投資は絶対にうまくいくのか？
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不動産投資は絶対にうまくいくのか？
不動産投資を始めて比較的短期間で物件を買える人と
ずっと買えない人がいます。
その違いは何か。
簡単にいうと、
本気で買えると思っているかどうか
に尽きます。
不動産投資の勉強を始めてしばらくすると
いろんなリスクが浮き彫りになってきたり
他人に比べて属性（勤務先・年収・自己資金）が足りない
とか
不利な条件がいくつも見つかってきて、
精神的にブロックがかかるようになります。
不動産投資は「投資」であり、「事業」ですので
数学の計算式のように
これとこれを足せば、必ずこうなる
という答えが約束されたものではありません。
予測できないことや
予測できることも含め
思い通りにいかないことが確実に起こります。
例えば
物件を探しても、なかなか理想のものが見つからない
不動産会社を訪問しても、反応の良い返事が返ってこない
金融機関に融資を申し込んでも、審査に通らない
そしてようやく物件を取得できても
空室が埋まらない
予想以上に修繕費がかかる
などなど。
でもね。
そんなことはビジネスとして当然のことなのです。
あっという間に物件が見つかり
不動産会社が何でもお世話をしてくれて
すぐに銀行が大金を貸してくれて
部屋は常に満室で
全く修繕費がかからない
そんな人はいません。
どんなに大成功している不動産投資家だって
全て思い通りになっている人生など
あり得ないのです。
逆に、ギャンブルのように
最初から何の労力もかけずに、あっという間に大金持ちになる
ということもほとんどありません。
そういう勘違いをしている人は論外です。
でもなぜか、多くの人は、
数学の計算式のように
約束されたものを求めます。
おそらく、会社の仕事のほとんどは
自分でリスクを背負うことなく
決められた方向性に従って
万が一失敗しても自分一人で責任を負うことのない
一見安全な枠の中にあるからなのだと思います。
安全と引き換えに、限られた期間、低くても安定した収入が約束されている。
それが良いのか悪いのかは
個人の価値観によりますね。
でも一歩、外の世界に踏み出してみると
それほど大きな安心はないけれど、
やればやっただけ結果が得られる仕事が
実はたくさんあるのです。
もちろん、不動産投資はその中の一つ、
しかもかなり安全な部類に入ります。
さらに、サラリーマン時代に培った仕事の進め方を
そのまま当てはめれば、
全く難しいことはありません。
私の経験による事実、もしくは体感上も
「リスクはあるけれど、ほとんど回避することができる。」
ということを実証しているので
そのように話すしかありません。
頭の良い人たちはついつい
いろんなリスクを想像してしまいます。
不動産は危ない、怪しい、騙される
といったイメージが今でも蔓延しています。
そのイメージから脱却し、
なぜお金持ちには不動産投資家が多いのだろう
なぜサラリーマンでも不動産投資ができるのだろう
と素直な疑問を持つことができた人
そして、自分にも必ずできると信じきれる人だけが
成功を手に入れられるのです。
私は今でも、不動産投資は本当に簡単で、
ある程度の基礎さえ学べば誰でもできる
と本気で思っています。
そのことを伝えたくて 私は
ブログを発信したり、セミナーを開催しています。
そして一人でも多くの人が
現状を変え、人生を明るく生きる
きっかけをつかめるよう、
私なりの創意工夫を続けていきます。
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タイムマネジメントと不動産投資
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7分37秒〜11分12秒まで桜木大洋が映っています。
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関連記事
タイムマネジメントと不動産投資
不動産投資をやってみたいけれど、時間がない
という人がいます。
不動産投資に限らず、やりたいことは他にあるけれど
自分には今、
他にやらなければならないことがあるので
時間がない
と言います。
いうまでもなく時間は有限で、
人の努力によって増やすことができません。
その限られた時間の中で
どうやって効率よく過ごすか
という考え方も大事です。
しかし、「効率を追求するタイムマネジメント」を
特に問題意識を持たずに
振り返ることなく行い続けることは
本当は自分の人生にそれほど重要ではないものを
大急ぎで進めているだけに過ぎない
ということにつながりかねません。
その道を大急ぎで走り抜いて
たどり着いた先には何があるのか。
これをイメージできると
今、自分が取り掛かっている課題・作業が
本当に今やらなければならないことなのか
ということが
自ずと明らかになってきます。
逆に、本当は今やらなければならないことなのに
後回しにして
やっていないことにも気づきます。
わかっているんだけど、できない
そう言い訳したくなるときもあります。
何がその原因か。
それは、自分の生きる目的・目標が
はっきりしていないからですね。
あまり大上段に振りかざさなくても
（大げさに捉えなくても）
「自分は何をしている時が幸せなのか」
をよく考えれば、
そこに当てはまらないものは
実は、大して重要ではないのです。
幸せを感じられないことに
たくさんの時間と労力を費やしている人が
あまりにも多いようです。
「７つの習慣」という本によれば
結果にフォーカスして時間効率を考え、
スケジュールを決めていくことを
「マネジメント」と呼び、
目標にフォーカスしてやるべきことを考え、
最優先事項は何か、と絞り込んでいくことは
「リーダーシップ」と定義されているようです。
マネジメントもリーダーシップも
自分が主体的になって行動の段取りを決めていく点では
共通するものがありますが、
目指すところ、
もしくはその行動の延長線上にあるものが
ガラッと変わってきます。
まず自分がやりたいこと、なりたい姿をイメージし、
方向性を定めることが、自分へのリーダーシップ。
その姿は、状況に応じて「変化」しても構わないのです。
次に、その目標が定まった後、
いかに短期間で効率よくその結果を得られるようにするか
が「マネジメント」。
この実践プログラムは、できる限りブレないことが望ましいです。
かなり抽象的な表現（言い回し）になりましたが、
日々の自分の行動に当てはめて考えることで
無駄なことが再認識され、
頭の中もよく整理されます。
今回はあるセミナーに出席し、
新たな刺激を注入してきたので
こうして文章に表してみました。
不動産投資や他の仕事に追われている時こそ
セミナーという「特別の空間」に身を置くことで、
また自分自身をブラッシュアップすると良いですね。
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同級生と不動産投資
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7分37秒〜11分12秒まで桜木大洋が映っています。
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同級生と不動産投資
先日、高校の同級生と再会しました。
高校卒業以来ですから、実に３３年ぶりです。
なぜ再会できたかというと
Facebookで同級生が私の名前を見つけ
友達申請して繋がり
彼の誕生日に私からバースデーメッセージを送ったことがきっかけでした。
東京駅の八重洲中央口で待ち合わせ、
再会した瞬間に、
高校当時へと時間が逆戻りした感じです。
私の年代になると、同級生はときどき信じられないほど
おじさんになっていて、
変わり果てた姿に誰だったかわからなくなることもあるのですが、
彼も私も、幸運にも高校時代の面影そのままで
すぐに相手を認識することができました。
すると、居酒屋で席に着くなり、
高校時代の思い出話に花が咲きます。
ここで困ったのは、
お互いにかつて仲の良かった同級生の話をしたいのですが、
かなりの確率で、名前が思い出せない。
顔ははっきり思い浮かぶのに、
どうしても名前が出てこないのです。
そこで私は、その場でパソコンを取り出し、
思いつくままの名前を頼りにFacebookで検索し、
見つかったらすぐにメッセージを送りました。
すると、何名かから即反応があり
あっという間に１ヶ月後の同窓会開催が決まりました。
Facebookって、本当に 便利ですね。
そんなもの、俺はわからん！
という苦手意識で敬遠している人も
私の年代には少しばかり見受けられますが、
とてももったいないことだと思います。
今回のように旧友との再会を果たす
素晴らしい機会を与えてくれたりするからです。
ところで、高校の同級生ということは、
その後の進路としても似通った状況の人が多いです。
それなりの規模の会社に就職し、
２０年以上の間、サラリーマンとして勤め、
家庭を持って子供も成長しています。
さらに収入が頭打ちになり
この先の退職金や年金が気になり始め
定年後の生活に漠然と不安を抱き始める頃ですね。
そんな、かつての私と似たような境遇の友人は
私のFacebook投稿にある
毎月どこかの海外に出かけたり、
家族で楽しく旅行したりしている姿を見て
一体何をすればそんなことができるのか
という疑問を寄せてくれます。
そして、そんな疑問を抱く人に限って
いろいろな副業にチャレンジしてみたりしています。
でも、不動産投資だけは敷居が高いらしい。
なぜ敷居が高いのかと尋ねると
莫大な借金を抱える
自己資金がなければできない
という思い込みが大半を占めているようでした。
不動産投資は事業であり
融資を受けて営むのは当たり前。
それどころか他の事業よりも
よほど安定していて、いざとなれば物件が担保になっている
素晴らしいビジネスモデルです。
そして、ある程度の属性と不動産会社の協力があれば
誰でも、私のように自分のお金を１円も使わずに
サラリーマンリタイヤを果たすレベルまで到達できるのです。
こんな風にシンプルに説明しても、
やはり周りにリアルな不動産投資家がいたり
自分で少しでも体験してみないことには
どうやらピンと来ないようです。
私としても、むやみに不動産投資を勧めようとは思いませんが、
同じような境遇で、残りの人生設計に不安がある
という人には
どうしても不動産投資のメリットを伝えずにはいられません。
「知っているか知らないかだけで大きく変わる」
そんなことが世の中には多いけれど、
不動産投資も明らかにその一つです。
しかしここから先は、顔の見えないところで文章を書き連ねるよりも、
セミナーやコンサルを通じて直接話す方が
よほど説得力があることも実感していますので
これからもそういう機会を増やしていきます。
桜木大洋のFacebookはこちら。
https://goo.gl/X7T32p
———————————————————
お知らせ：桜木大洋の不動産投資セミナー
11月・12月は祝日に開催！
会社帰りではなく、休日に
たっぷりと吸収してください。
11月23日（水/祝）14:00〜17:00 （東京・神田）
12月23日（金/祝）14:00〜17:00 （東京・神田）
詳しくはこちら。
http://sakuragi-juku.com/seminar/
——————————————————-
速報！「博士の賃貸経営フェア」での講演が決まりました。
日 時：11月27日（日）10:45〜18:00
（講演は12:10〜12:50 *当初より時間変更）
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コインランドリー投資の可能性
11月7日の全国賃貸住宅新聞に、
コインランドリーへの投資に関する
興味深い記事が掲載されていました。
不動産価格の高騰によって
高利回りを望める収益物件の購入が難しくなり
コインランドリーに投資する家主が
増えているそうです。
神奈川県でコインランドリーのフランチャイズ事業を展開する会社
によると、最近１ヶ月間の問い合わせは
昨年に比べて倍増の５００〜６００件もあり
以前は中小企業の経営者が多かったのですが
近頃はサラリーマン家主が約半数を占めているそうです。
同社では月１０店以上のペースで新規出店し、
さらに現在１5０名が手付金を支払っていて、
空き店舗などの情報を待っている状態です。
コインランドリーは数千万円という手頃な価格で投資でき、
需要さえ確保できれば２０〜３０％以上の高い利回りを狙える
希少な案件と言われています。
コインランドリー事業を始めるには
所有している土地や物件を活用するよりも
賃借するケースが多いようです。
郊外であっても
大通りに面していることや、
新興住宅街であることなどが
賃貸住宅よりも集客に影響します。
今どき、たいていの家庭には洗濯機があるので
コインランドリーなんて流行るの？
と思っていました。
たしかに、コインランドリーの利用率は
人口の２％〜４％だそうです。
しかし、その数は現在も増加中で
女性の社会進出で家事負担を軽減したい
というニーズに後押しされ
今の利用者の多くは主婦層。
前述の会社が運営する全国２５０店舗での
平均的な来店者の内訳は、
主婦が６５％
単身女性が１５％
単身男性が１０％
残りの１０％は長期滞在の外国人など
だそうです。
主婦の利用が増えている、ということは
今後もまだまだ増加する可能性があるということで、
もともとの利用率が低かった分、
これからその利便性に気づく主婦層を中心に
需要を掘り起こすチャンスがあります。
また、賃貸住宅では収入を大きく増やすことが難しいけれど
コインランドリーなら告知方法や設備の工夫次第で
高い収益を手にできる面白さもあります。
そしてコインランドリー事業は
中小企業投資促進税制を活用し
初期投資額の６〜８割を一括償却できるため
賃貸住宅で利益が大きくなった場合の節税対策としても有効です。
同様に、かつて物件の空室リスク対策と減価償却を目的に
太陽光発電設備を導入することが定番となりましたが、
太陽光は雨が降ると収益が下がります。
逆にコインランドリーは雨天の方が収益が上がるでしょうから
相互で補完しようと考えている経営者もいるそうです。
もう一つの観点として、
新規物件購入時に消費税還付を受けた場合には
その後３年間、課税売上の割合を高く維持しなければなりませんが、
そのためにもコインランドリーは有効な手段になります。
このように、ちょっした着眼点を持つことにより
少ない投資で高収益が見込める可能性があるので
今後はコインランドリー事業の動向にも注目していきます。
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金持ち県民・貧乏県民ランキング
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金持ち県民・貧乏県民ランキング
「日銀調査で判明
金持ち県民、貧乏県民ランキング」
PRESIDENTという雑誌の201年11月14日号に
興味深い特集が組まれていました。
調査内容は、
「老後の生活費について資金計画はあるか」
といったお金についての行動特性や考え方を尋ねる設問と、
世の中の金融商品知識に関する設問で構成。
その正答率と各種アンケート結果を組み合わせて
構築されているようです。
まぁ、簡単にいうと「お金に関する意識調査」ですね。
この結果から、金持ち県民トップ３は
１位・福井、２位・静岡、３位・愛知
でした。
福井県は、年収ランキングで全国２位で、
金融知識の正誤問題正答率では６位と好成績。
お金について長期計画を立てる人の割合は
全国トップだそうです。
逆に、知識もなければ稼ぎも低い、
「貧乏県民」のワースト３は
１位・沖縄、２位・青森、３位・長崎。
沖縄県は、金融知識がない県としてワースト２、
（ワースト１位は山梨）
緊急時に備えた資金を確保している人の割合で最下位、
そして消費者ローンを利用している人の割合で全国トップ、
請求書の期日に遅れずに支払いをする人の割合が４４位でした。
細かいことにとらわれない南国特有（？）の
明るい県民性が感じられる、とコメントされています。
他に、「老後の計画性がない県民」は
１位・秋田、２位、徳島、３位、島根、４位・三重、５位・鹿児島。
「目先のお金に飛びつく県民」は
１位・鳥取、２位・沖縄、３位・秋田、４位・栃木、５位・和歌山。
金融知識の正誤問題で正答率の全国トップは奈良、２位が香川、３位が京都。
京都の人は、
株式を購入したことがある人の割合
投資信託を購入したことがある人の割合
外貨預金等を購入したことがある人の割合
いずれも全国５位以内に入っています。
反面、周囲の意見に流されがちかどうかを計る
「横並び行動バイアス」は４５位と低く、
誰の意見も聞かず、自己責任で投資をしている傾向。
なんとなくプライドの高さが浮き彫りになりました。
四国４県もそれぞれ特徴があり
道に１万円が落ちていたら
香川はそのまま貯蓄。
愛媛は１万円で飲みに行く。
高知は自分の１万円を足して飲みに行く。
徳島は１万円を足して貯金する。
と言われているそうです。
こうして、各都道府県によってお金に関する特徴が出るのは、
これまでの歴史的背景や観光資源、産業、
住宅事情、教育機関の発達など
さまざまな環境が影響していると思われます。
これらの順位が高いか低いかという問題は
私にとって、あくまで一つの「興味」の域を超えることができません。
この結果をみて、その県に住む人の印象が変わることもないでしょう。
老後の資金不足への対策について
知識がないよりはあった方が良いのかもしれませんが、
例えば水泳の本を１００冊読んでも
水に入らなかったら泳げるようにならない
のと同じように、
いくら知識を得ても、
自らそれを活かそうと行動しなければ
知識がないことと同じなのです。
それに、そもそも人の幸せは、金持ちか貧乏かで計れるものでもないし、
その人が望むことを望むままにできることが大事なので、
必要な知識を必要なだけ身につけて
あとはやってみれば良いのだと思います。
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シンガポール旅行と不動産投資
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シンガポール旅行と不動産投資
今、シンガポールに来ています。
サラリーマン時代の親友が、今もシンガポールに駐在しているので
彼の家に泊めてもらえるチャンスを生かし、
フラッと遊びに来ました。
私は以前勤めていた会社を退職してから、
かつて出張で訪れていたアジア各国へ
現地の友人を訪ね歩く、というテーマを決めて
だいたい月に一度の割合で旅行しています。
これまでベトナム（ホーチミン）
フィリピン（セブ、マニラ）
韓国（ソウル）
インドネシア（バリ）
などを旅行して、
今回のシンガポールが
今年最後の訪問国になります。
友人を訪ねて旅行するのは
リラックスしたスケジュールになるだけでなく
地元の人しか行かないようなスポットに
段取りよく案内してもらえるという
大きなメリットがあります。
シンガポールにもたくさんの観光名所がありますが、
それはまた家族で旅行に来るときのためにとっておいて、
今回は友人の家の近くのお店を散策したり、
日本より美味しい和食のお店に連れて行ってもらったりしています。
そんな中、友人から興味深い話を聞くこともできました。
もちろん知識のある方にとっては常識なのでしょうが
例えば
シンガポールの民族は
中国系：マレーシア系：インド系が
７：２：１
であること。
なるほど、どうりで中華系の店構えが多いはずです。
昔、日本が統治していた時代もあり、
戦後マレーシアに属し、そこから独立した国である。
独立したのは１９６５年。ほんの５０年ほど前です。
シンガポールの名前の由来は、
かつてマレーの王子がこの地を訪れたとき
白いたてがみ持った獅子のような動物を見つけたことから
「獅子の都」をサンスクリット語で「シンガプラ」と発音し、
それが転じてシンガポールとなったそうです。
また、とても裕福な人が多く、貧富の差が少ない。
治安も良く、日本人駐在員も比較的安心して家族で住めるところです。
こういう話を聞くと、つい
シンガポールの不動産って、どうなんだろう
という興味も湧いてきます。
しかしながら、この国はとても税金の集め方が上手いようで
居住用不動産を取得すると、
印紙税が物件価格の３％かかるほか、
外国人には加算印紙税１５％が課されます。
さらに、４年以内の住宅短期転売には
取引価格の１６％を収めなければなりません。
つまり、物件を購入し、短期で売却すると
３％＋１５％＋１６％＝３４％の税金を納めなければならないのです。
これをカバーする物件はほとんどないでしょうし、
実際、私の友人が住んでいるコンドミニアムは
１３０㎡で家賃が約３５万円、
もしも購入したら１億円以上するそうです。
それほど物件価格も高騰しています。
また、余談ですが、一般道路でも税金徴収が著しく、
マイカーで混雑してくると、
急にある地点から自動的に＄２〜＄３、追徴されたり、
１０年以上車を保有すると、さらに税額が跳ね上がる仕組みになっています。
バス、電車の公共機関は値段も安く、
交通面でも優遇されていますので
なるべく公共の乗り物を使いなさい
という政府からのメッセージなのかもしれません。
街中も全くゴミが落ちていなくてとてもキレイ。
なかなかよく統制のとれた国だなぁ、と感じました。
こうしてフラッと外国を訪れたとき、
不動産投資を軸にして
その国の経済や政治に関心を寄せることも
旅の楽しみの一つになりますね。
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中国経済と不動産投資
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中国経済と不動産投資
中国人の爆買いはもうブームを去った、
と言われてしばらく経ちました。
確かにほんの半年くらい前までは
銀座の街を歩いていると
まるで中国に来ているかのような錯覚を覚え、
百貨店の化粧品売り場では
ほぼ９割がたが中国人で、
店員も中国語専門のスタッフがたくさんいました。
でも今や、
中国人向けに投資を進めた百貨店や電気量販店では
すっかり閑古鳥が鳴いているそうです。
インバウンド需要に期待して
業態を中国人向けにシフトしたことが災いし、
本来の銀座らしい顧客志向の商品と接客が損なわれた
とも言われています。
一方、中国本土では
消費が外国に流れていくことを抑えるため、
政府が個人への関税を強化しました。
高級腕時計や化粧品、酒類など、
軒並み税率が上がっています。
その影響で、中国人が日本でモノを買わなくなりました。
また、合わせて注目されているのが中国不動産バブル。
主要７０都市のほとんどで新築住宅の価格が上昇し、
上海や北京では前年同月比３０％前後の伸びを示しています。
今日のテレビ番組のニュースでは
上海の賃貸住宅に住む日本人が
張り紙一枚で退去を命じられている様子が映し出されていました。
安い賃料で人に貸すよりも
高値で一気に売却したい
というオーナーの考えがまかり通っています。
また、最近の中国では離婚する夫婦が増えているようですが、
その理由には信じ難いものがありました。
住宅を買う際、１軒目であれば頭金が３０％必要で、
２軒目になると７０％になるという決まりがあるそうです。
一般人がやたらに不動産を購入して値段が上がらないようにするためです。
ところが、投資目的も含め、複数の住宅を買いたい中国人夫婦は
物件を購入した後に偽装離婚をしてシングルに戻り、
改めてまた１棟目として３０％頭金で新規に住宅を購入するのです。
離婚届を出しに来た夫婦でごった返す役所の中で
インタビューに答える現地の女性も
「みんなやっているわよ」
と平然と答えています。
そこまでやるか、中国人。
よほど大きなお金が影響しているのだろうけれど
それをいとも簡単にやってのけてしまう国民性に
唖然としてしまいます。
不動産バブルについても、中国のネットユーザーのコメントは
「不動産は中国経済の大動脈だ。下げられるわけがない。ただ値上がりし続けるだけだ」
「不動産の値上がりで誰が一番得をしているか？
それは政府だ。だから値上がりし続けるに決まっている」
など、根拠に乏しい、どこか夢物語のような発言が目立ちます。
もはや日本の投資家が中国不動産に手を出す時期は
とっくに終わりましたね。
あとは、また日本国内において
中国人観光客の志向が
モノの消費から体験を求めるようになっていて、
まだまだ宿泊施設が不足しているそうです。
これに合わせて
稼働率の悪いラブホテルを
一般客用に改装しているオーナーもいます。
これなら民泊と違って法規制の問題もなく、
需要に合わせて供給側もうまく変化しているの好例だと思います。
こうしてみると、
不動産が経済や商売に影響を与える影響は計り知れません。
単に物件の売買や賃貸だけでなく、
たまにはマクロの視点で見てみることも興味深いですね。
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