不動産投資物件を買うときに苦労すること
私は今、３月の最終決着に向けて、
ギリギリまで物件の検討と
融資獲得に取り組んでいます。
最近はご承知の通り
利回りが十分に高いものがなくて
つまり物件価格が高騰しており
今すぐに買うには
どうしても利回りという面で妥協せざるを得ない局面
を迎えています。
さらに考え方を変えて、
利回りよりも「物件の価値」
に重きをおき、
鉄骨造で残存の耐用年数が少ししか残っていないもの
であっても
銀行評価がほぼ土地値と等しい
ものも狙ってきました。
その物件は今回めでたく保証会社の審査もクリアし
３月２５日の決済・引渡しを待つばかりなのですが、
今、もう１棟、RCにチャレンジしています。
そこは、駅から徒歩６分程度の１K×４６戸。
平成４年築のRC４階建て、エレベーターなし。
約３億円で利回り7.8％。
これは普通の目線では
あまり魅力がないこともよくわかっていますが、
とにかく３月までに購入できれば
融資条件も比較的にスムーズに進むかもしれないし
消費税還付の可能性もあります。
融資希望は３．２億円のオーバーローンです。
不動産会社さんからは、
銀行評価はかなりうまくいきそう
と期待できる情報があり、
実際に３つの銀行から
「ウチでやらせて欲しい」とオファーがあった物件です。
一方、この３月の年度末は特に、
審査のスピードが勝負になってきます。
３月までに決済完了することが求められます。
ちょっとでも動きが鈍い銀行は
不動産業者もあまり相手にしていられなくなるようです。
その中で１社、見込みがありそうなところからの回答は
現在2.9億までなら融資可。
金利１．８％で融資期間２３年。
これを今、2.9億→3.2億
に増額を交渉しているところです。
融資金額を増額してもらうには
それなりに条件が必要となり
てっとり早いのが「定期預金」です。
しかもこれは担保に取られないので
一旦預けた後に、また引き出すことも可能です。
だからといって、決済時にお金が必要になることは
間違いありません。
これをなんとかしてかき集めて
課題をクリアするかどうか。
しかしここで、もう一度冷静に考えると
金利1.8%・返済期間が23年だと
年間想定キャッシュフローは314万円。
もしも
金利1.8％・返済期間25年なら
年間想定キャッシュフローは485万円
たった２年、融資期間を延ばしただけで、
一年分の収入が171万円も増えます。
なんとか融資期間を２３年→２５年にしていただけないか
という要望を出しています。
もちろん法定耐用年数から計算すれば
４７年ー２４＝２３年
が残存年数なので
通常は２３年が融資期間となることは承知の上で
それでも
少しでも期間を延ばしてもらえるように依頼中です。
このように、やっと物件がみつかっても
そこからオーバーローンを獲得するためには
ちょっとした細かい調整が必要になります。
でも、この「ちょっとしたこと」が
致命的になることも、よくあります。
今回の場合も
融資金額と返済期間の間で
どうやってバランスをとっていくか
が課題となっています。
銀行からの回答を待って
どう判断するか
また報告します。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
不動産投資家はサラリーマンを辞めるべきか？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
不動産投資家はサラリーマンを辞めるべきか？
サラリーマンをしながら不動産投資をする理「会社を辞めたいから」
ということがあると思います。
会社を辞めるために不動産投資をするのか
不動産投資で成果が出たから会社にいる必要がなくなった
から辞めるのか
人それぞれ事情はあると思います。
少なくとも私の場合、
副収入を得るために不動産投資をはじめ
紆余曲折あってなんとかある程度の実績を出すことができ
もはや会社を辞めても家族を路頭に迷わせる心配もないだろう
という状況を築き上げました。
いずれにしろ、心の奥底には
サラリーマンの生活から抜け出したい
という願いがあり
サラリーマン生活を続けることの
罪悪感
がはびこっていました。
ところが先日、私の職場の先輩が、
送別会と称してプライベートな会食の機会を設けてくださり
そこで意外な着眼点に気づいたのです。
私がサラリーマンを辞めたあとは
不動産事業を基盤にして
その経験や知識・スキルを多くの人にシェアし
サラリーマンという窮地から脱する仲間を増やしたい
との考えを述べました。
するとその先輩は私の考えを全面的に肯定した上で
ご自身の生き方について私との相違点を教えてくれました。
「自分らしく生きる
という点では大いに共感できる。
しかし自分が今、サラリーマンとして
会社の要職に就き
組織を動かし、事業を立ち上げる
ということを繰り返しやらせてもらっている。
この職務は確かに苦しいし辛いし
誰もわかってくれない寂しさも感じられるけれど
そこを突破して結果を出した時の達成感は
個人の規模では味わえないほど大きく重いものがある。
これを自ら手放すなど到底考えられないので
俺は定年まで会社に居座り続け、
社業を向上させるために何かを変える必要があれば
そこに全力を傾けたい」
とおっしゃるのです。
この言葉に、私は素直に感動しました。
サラリーマンなんて、所詮は安定した給料のために
我慢してやっている人がほとんどだと思っていました。
でもこうして私の目の前に
純粋な気持ちでその職務に責任と誇りを持っている人を見ると
それはそれで敬意を表するに値する生き方なんだなぁと
学びを得た次第です。
たしかに会社で事業を動かすときは
個人の場合とは比較ならない規模になる
ことも往々にしてあり得ます。
それがサラリーマンとしての醍醐味とも言えるのです。
べつにお金持ちになることだけが
人の幸せの終着点でもないし、
目指すべき姿でもないですね。
そう考えると
不動産投資で財を成したからといって
必ずしも会社を辞めることもないですね。
要は本人がどうなりたいか
が重要です。
自分がこの世に生を受け
使命は何なのか
これを自らに問いかけ、答えをだすことが
潔い生き方なのだと思います。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
不動産投資のことを相談してはいけない人とは？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
不動産投資のことを相談してはいけない人とは？
これから不動産投資をはじめようという
サラリーマンの方に忠告です。
新しい事業を始める時、そこに関わる人はもちろん
客観的な意見も必要なことがあり、
幅広く相談することが望まれます。
もしくは自分のことを親身になって
考えてくれる人。
こういう人にも
アドバイスをもらうべきことがあります。
不動産投資の場合、知っているか知らないかで
価値観が大きく逆転するだけでなく
体験しているかいないかでも
かなり話が振れますので
注意してください。
私が考える、
不動産投資のことを相談してはいけない人は次の通りです。
１. 家族（配偶者ふくむ）、友人。
現状の日本社会では
投資活動についてあまり良いイメージがないこともあり
不動産投資などというと
「だまされるんじゃないか」
「大きなリスクが潜んでいるんじゃないか」
などと、不安を煽る人が多いです。
確かに不動産投資は「投資」ですから
１００％確実なものではありません。
しかしそこに
思いつくまま不安を掻き立てても
あまり意味はありません。
大事なのは
正しい知識でリスクの中身をきちんと把握し、
それに備えること。
ビジネスの基本ですね。
でも家族や友人は、
大抵「新しいことにチャレンジするのは無謀」
という発想になりがちですので
「やめておいた方がいいよ」
と言うのがせめてもの思いやり
となってしまいます。
２．職場の同僚
サラリーマンの職場では、何より
「安定した給料」
「明確な業務目標」
がモチベーションを維持しており
会社以外のことに目を向けて
しかもお金を儲けよう
なんていう考えには
とても賛同してもらえない
と思われます。
さらに始末が悪いのは
どこかで聞いてきた話を
さも自分の話のように
わかりきった様子で話をしてしまうことです。
やるべきか、やらないべきか
を、ご家族や職場の方に相談しても
その方に不動産投資の知識と経験がないならば
全く無駄と考えた方が良いでしょう。
逆に
ある程度 実績を積み上げて
その利益・効果を証明できるような段階になったら
うまく説明することによって
今度は尊敬されたりする可能性は十分あります。
３. 自分と同じ属性でない不動産投資家
不動産投資家で人にアドバイスができる人は
ほとんどの場合、ご自身の経験に基づいていますので
自分の属性をターゲットとして、話を進めます。
もちろんそうでないケースも想定できますが、
あくまでも想定の範囲であり
必ずしもすべての人に当てはまるわけではないという
留意点があります。
もしもご自身の属性
つまり、年収・勤務先・自己資金が
その方と大きく乖離しているならば
同じやり方での投資は
かなり難しいと言わざるを得ません。
ですので
そのことを踏まえて相談するか
ご自身と同じような属性の方で
成功された方の事例を学ぶのが
よろしいかと思います。
ただし、共通して言えることは
どんな人であっても
そのままのやり方が
自分に当てはまるとは限らない
ということです。
不動産投資には
時期的要因（不動産市場）
月度的な事情（銀行の融資への考え方）
金利の問題
などが大きく影響します。
その中で、どういう買い方が
もっとも自分に適しているか
という“眼”を養うことが重要です。
そのためには
たくさんの本を読んだり
多くの成功者の事例を
とにかく
「なぜ結果を出せたのか」
という部分を中心に
ヒアリングするのが
最適だと思います。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
不動産投資はギリギリまで諦めてはいけない理由とは？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
不動産投資はギリギリまで諦めてはいけない理由とは？
つい先日、私の「出版記念セミナー」後の懇親会で
運命的な出来事
がありました。
セミナーに参加され、その場でコンサルティングを申し込まれたAさんが
懇親会では私の前の席に座られました。
「今日のセミナー、どうでしたか？」
などと感想をお尋ねすると
「セミナーも本も、大変わかりやすかったです。
でも運の悪いことに、私が今回、
新築ワンルームマンション
を契約した直後に
桜木さんの本に出会いました。
これはもう
“マイナスからのスタート”
だと理解しましたので
覚悟して
これから挽回できるようにがんばります。」
と・・・。（汗）
契約した直後に私の本を読んで
新築ワンルームマンションは与信を毀損してしまうから
フルローンで購入するのはリスクが高い
（結果的に資産を増やすスピードがスローダウンする）
ということに気づいたのでした。
なんと皮肉なことでしょう。
しかもAさんは、その売買契約書を持ち歩いていて
私に見せてくれました。
不動産の売買契約書は、厚手の黒外装で、何ページにもわたり
その内容と等しくずっしりと重みがあります。
「そっか・・・契約しちゃいましたか・・・」
と残念な思いを抱きながら契約書をめくっていると
「ん？？？」
と目に入ったのは
決済・引き渡しの日付。
これが、まだあと３週間も先
の話なのです。
「Aさん。もしかして、まだ引き渡しされていないの？」
「はい、ローン特約条項付きの契約で、現在金融機関で審査中です」
という状況を確認しました。
「これ、もしかしてキャンセルできるんじゃない？」
というと、周りに居合わせたメンバーも賛同され、
どうすれば断れるか、
万が一のとき、司法書士や弁護士などの手配はどうすれば良いか
等々の意見が飛び交いました。
はたまた
かつてワンルームマンションの販売に携わっていた
元セールスさんも居て
「絶対キャンセルできます」
という説得力のあるお話もあり、散々盛り上がりました。
そして翌日、
Aさんは私たちのアドバイスに従って
即行動を起こし、
金融機関と販売会社に電話を入れ、
何度かやり取りした結果、
見事にキャンセルを成立させました！
手付金の10万円は失いましたが、
そのマンションは2,500万円で、
キャッシュフローが月7,000円。
もしもこれを入手してしまっていたら、
それこそ資産価値の低い負債を30年縛りで背負うことになり、
今後の投資活動の足かせになることは明らかでした。
（注：あくまでもAさんが望む投資シナリオの場合です）
いやー、こういう実話を目の当たりにして
私も心から嬉しくなりましたし、
最後まで諦めずに行動する
ことの価値を、改めて学ばせていただきました。
セミナーに出席したこと
懇親会に参加したこと
素直に即行動したこと
これがAさんの運命を変えました。
素晴らしい成功事例です。
そして私は
Aさんの未来をこれからも応援していきます。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
不動産投資の基準は一つだけじゃない？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
不動産投資の基準は一つだけじゃない？
本日、およそ一年ぶりに収益物件の売買契約を結びました。
ずっとずっとずっと
物件を探し続けてシミュレーションを繰り返し
この一年は特に 物件価格が高騰して
なかなか期待通りの収支バランスが見込めず
泣く泣く見送ることや
自己資金を拠出しない方針のために
あと一歩で融資額が伸びずに諦めたり
やっと融資が通っても売主さんの気が変わって
売り止めになったり
まあ、散々な目に遭いながらの一年でしたが
ようやく今日、なんとか売買契約まで
こぎつけました。
どんな物件かといいますと
千葉県と埼玉県の県境にある
築２４年の鉄骨造。
２階建ての３棟１２室
ファミリータイプです。
価格は1億400万円で、利回り9.1%。
この情報だけでは、
そこそこの物件、もしくは
イマイチな感じ
がするかもしれません。
しかし、私が
購入に踏み切った根拠
は以下の通りです。
１．融資期間が30年と長く、金利3.3%で
キャッシュフローが年間200万円以上になる。
２．TASMAP（タスマップ）という、金融機関が使っている評価基準で
この物件の価値が土地値だけで1億1,290万円と
売買価格を上回っている。
３. ３月に会社を辞めるので、
なんとかして３月中に物件を取得したかった。
これまでの私の投資方針では
RC造・返済比率５０％以下・CF比率３０％以上
という条件で
ずっと探し続けて来ましたが
この一年、そんな条件に合うお宝物件は
ただの一件も見つけることができませんでした。
時限的な制約もあり、この条件を突き詰めることから考え方を変えて
視点を
「キャッシュフロー実額」と
「資産価値」
にシフトしてみました。
利回りが厳しい現在では、
キャッシュフローは「返済期間」に大きく委ねられます。
鉄骨造の法廷耐用年数は３４年で、
本来は３４−２４（築年数）＝１０年
が融資期間の限度であるところ
３０年の融資をしてくれる金融機関がありました。
金利は3.3％だけど、３０年はインパクトが大きい。
そのおかげで、返済比率は多少高めですが、
返済額・管理費・固定資産税を差し引いても
年間２００万円強のキャッシュが残る見込み。
さらには今回
土地評価額が
売買価格を超えていることがポイントです。
土地は建物と違って、
時間とともに価値が下がるわけではないし、
この先、上がることもあり得ます。
資産として十分な価値を持っていると
負債とのバランスを見る上でも有利だし
売却を考えるときも強みになります。
このように柔軟に考えを変えることによって
ようやく１件、契約することができました。
あとは決済まで無事に進行することを祈ります。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
不動産投資家はエリートか？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
不動産投資家はエリートか？
私は「エリート」という言葉がキライです。
子供の頃からクラスでは比較的優秀な方でしたが
何でもできるわけじゃないのに
何でもできそう
と思われて
良い子ぶっている
というイメージがあり
どこか皮肉めいた印象を
持っているからです。
私の中での「エリート」とは
裕福な家庭に育ち
親に敷かれたレールの上を歩き
良い学校・良い会社に所属して
世の中の表面的に恵まれた部分を
享受して
自己満足に浸っている
そんな人間を象徴していました。
しかし私は７歳の時に父親を亡くし
母親の女手一人で育てられたので、
家庭は貧乏でした。
小学校の低学年の頃から
家では内職を手伝い
高校時代には新聞配達のアルバイトをし
大学は夜学に通って
昼間働きながら学費を稼ぎました。
かろうじて大きな会社に入ったのも
大学を卒業して一年過ぎてからです。
そうして２７年をその会社で過ごしてきた今、
年齢的に給料が頭打ちになり
手当もカットされ
もはや年収は増えるどころか
ガクッガクッと下がっていきます。
一方、優秀な若者たちはどんどん台頭してきて
活躍の場を求め、
会社としても年配者層には自主的に
退いてもらうような雰囲気を醸し出しています。
そんな状況の中、
先日、家族みんなで会話をしているとき、
子供たちから
「パパの考え方はエリートだね」
と言われました。
とっさに私は反応し、
「エリートなんかじゃないよ、何言っているんだ」
と返しましたが、
子供たちにとって「エリート」という言葉は
皮肉でも何でもないので、私のリアクションに
逆に驚かれました。
たとえばWkipediaには
「社会の中で優秀とされ、指導的な役割を持つ人間のこと」
とされています。
この言葉をそのまま受け止めれば、
子供たちの思いは純粋に
私への敬意を表した表現なのです。
さらに彼らが私のことをエリートと感じる根拠には
「周りの意見や環境に揺さぶられない、
本質を捉えた考え方を持っているから」
とも言っていました。
（実際はもう少し柔らかい言い回しでしたが）
自分の家族からそんな意外な指摘があり、
初めて自分がこれまで「意味のないこだわり」
に固執していたことを
思い知らされました。
自分の進路や人生の選択を迫られる時、
そしてもちろん不動産投資家にとっては
物件選びや
さまざまな業界関係者とお付き合いをする局面で
「自分の考えをしっかり持って相手に伝えること」
が重要です。
それにはいつでも「本質」を捉える意識が必要で、
多角的な観点と柔軟な発想が求められます。
さらには自分だけでなく、他人や周囲にも配慮して、
多くの人の幸せに貢献すること
これができる人を「エリート」とするならば、
私はいつでも人生のエリートでいたい
と
家族の言葉を受けて以来
思うことにしました。
表面的で浅はかな「エリート意識」は
実は自分の中にこそ埋もれていたものだと気づきました。
まだまだ、学びが必要です。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
マイナス金利、不動産市場への影響は当面見込めず
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
マイナス金利、不動産市場への影響は当面見込めず
ちょっと前の記事になりますが、2/22・29付の週間全国賃貸住宅新聞に
2/16から始まった国内初のマイナス金利の影響についての考察が掲載されていました。
マイナス金利とは、
金融機関（銀行）が日銀に資金を預ける際の金利を
マイナスにするもの。
つまりお金を預ける時に
預ける側が
利息を支払う
という奇妙な仕組みですね。
そうすることによって
金融機関は日銀にお金を預けるよりも
企業や家計に融資する方が有利だと思い
積極的な融資を促されることが狙い。
銀行がお金を貸すことによって
モノの売り買いに弾みがつき、
経済が活性化するからです。
不動産業界でもこの動きに期待が寄せられ、
金融機関によって
金利が下がったり融資期間が延びたりする
ことがあり得ます。
しかしながら、融資条件が有利になっても
実際に新規購入者や買い増しなどの需要が増加するかは不透明
のようです。
「銀行は融資を増やしたいとはいえ
見境なく誰にでも貸し出すわけではない。
新規の需要が出てきたとしても、
リスクの高い投資未経験者に融資するとは考え難い」
（アイビー総研 関社長）
「今、不動産価格は高騰しているため
今購入できる人はある程度の資産を持っている人に限られる。
その点を加味しても、
初めて投資をする人が格段に増えるといったこともなさそうだ。」
（全国賃貸住宅新聞）
さらに
「不動産価格の高騰により、
ローンを組めない非正規社員の増加などを背景に
不動産に投資をしたい、という需要自体が減少している。
日銀はさらなる金利引き下げも検討していることから
今後の動向に期待したい」
（全国賃貸住宅新聞）
とありました。
つまり、マイナス金利だからといって
不動産投資をする人が急激に増えるとは考え難い
と述べています。
そのくらいの壁はあって当然だと思います。
でも、
知っているか知らないかで
得する人・損する人
がいるいことも事実です。
私の意見を付け加えると
融資が出やすくなる
ということは
売主から見れば
自分の物件を買ってくれる人
が増えるわけで、
そうなるとどうしても
値段を吊り上げられてしまいがちです。
買う側にとっては不本意なことでありますが、
欲しい人がたくさんいれば
物件価格は上がっていきます。
そうして高くなった
（＝利回りが低くなった）物件を
購入して
しばらくは家賃収入で稼ぎ、
やがて値上がりするのを待つ
というのも一つの投資法です。
利回りばかりを気にしていると
何も買えなくなります。
銀行が融資に寛容になるということは
金利が下がる
返済期間が延びる
などの好条件が引き出しやすくなるので
利回りが足りない分は
金利と期間で吸収しながら
落としどころを見つけていくことも大切です。
不動産投資のスタイル
物件の選びかた
も、時代の流れとともに
柔軟に変えていくことが肝心ですね。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
不動産投資家なら法人で車を買え！
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
不動産投資家なら法人で車を買え！
この度、１３年乗り続けた車を買い替えることにしました。
我が家は比較的「ものもち」が良い方で、
一度気に入ったらずっと使い続けることが多いのですが、
さすがに同じ車に１０年以上乗っていると、
突然エンジンが動かなくなったり、
最初のスタート時に点火プラグが寿命で
スパークしなかったりして
外出の予定が急に遅れてしまうことがありました。
でも、なかなか今のミニバンのように
家族４人全員が納得するようなモデルがなく
どうしようかな
と考えているうちに
HONDAのODYSSEY ABSOLUTE
という車が
我が家のニーズにぴったり当てはまることがわかりました。
その理由は「ゆとりのシートアレンジ」で
２列目のシートが
まるで飛行機のビジネスクラスのように
くつろげる体制で
３列目シートもゆったりしており
流線型のスタイルの割には
３列バージョンにしても
十分座り心地が良いのです。
そして家族全員で試乗に出かけ
ガソリン車かハイブリッド車かを
決めることにしました。
ディーラーのセールスさんの説明では
「ガソリン車の方が割引率も高く、
ハイブリッド車の高燃費であっても
本体の価格差を埋めるほどの効果はないですよ」
と言われたので、
ガソリン車で十分かな
と思っていたのですが、
実際に試乗してみると
低速時の静かさには
ホントに驚き。
子供たちも
「車の中で話がよく聞こる」
といい、会話の多い私たちにとっては
燃費やコストよりも
静音性の方がプライオリティが高かったのでした。
理屈や聞いた話を鵜呑みにするのではなく
自分で体験してみると
より正しい判断ができますね。
物件選びも融資付けも
同様です。
ちょっとこじつけだったかな。笑
そうして結論は
出たばかりのハイブリッド車に決定。
リアシート用のTVモニターもつけて
総額４７０万円の買い物になりました。
ここで注意深く進めたいのは
個人ではなく法人で購入することです。
通常、マイカーを不動産事業に使用する場合、
個人で使用する割合と不動産事業に使用する割合を算出し
不動産の分だけを経費計上します。
一方、法人名義で車を買うと
６年間にわたり
全額が減価償却費として認められるのです。
減価焼却費として計上できれば
利益が出ていても相殺され
節税になります。
今回の支払いは、残価設定型の６０回払い。
金利2.9％で月々５９，８００円で
総支払い額は5,332,401円となりますが
この総額を６年にわたり償却していくわけです。
このほか
ガソリン代
オイル料金
高速代
駐車場代
洗車代
自動車税
自動車保険料
自動車修理代
車検費用
すべてが経費として計上できます。
このように
不動産を法人で所有している方は
法人名義で車を購入されることをお勧めします。
車の法定耐用年数は６年ですので
６年未満の中古車であれば、
５年〜２年の間、償却費に計上できて
節税効果が高いのです。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
不動産投資入門セミナーを開催して気づいたこと
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
不動産投資入門セミナーを開催して気づいたこと
昨日、私の書籍
「自己資金０円からの不動産投資入門」
http://sakuragi-juku.com/shikin0/
の発売を記念して
読者の方を無料ご招待したセミナーを
東京・神田で開催しました。
これまで、サラリーマンとしての仕事の方では、
メーカーセールスという職業上、
大勢の人の前で商品説明をしたり
世界各地で新製品のプレゼンテーションをしてきました。
不動産セミナーも何度もやっているので
特に緊張することはなかったのですが、
私が主催する、私の話を聞きに来る人だけが対象
というセミナーは、生まれて初めてだったので
新鮮な気持ちで取り組むことができました。
ついつい、参加された方々に
少しでも多くのお土産（学びや参考になる事柄）を
持って帰っていただこう
という気持ちから
講演内容がずいぶんと盛りだくさんになり、
結果的に終了予定時刻を少々オーバーしてしまったことを
反省しています。
そうして、セミナーを開催したあと、参加者の方々から多くの感想をいただきました。
・「何をどう考え、どう行動すればいいか、わかりやすく説明されていてよかった」
・「先生の熱い気持ちが伝わり、自身のモチベーションアップにつながりました。」
・「私にとって不動産投資は夢のまた夢、と思っていましたが、やるべきことをとてもわかりやすく説明してくださり、参加して本当によかったです」
・「今後、所有物件を拡大していく上で、目的・目標の大切さが理解できた」
などなど、私の伝えたいことがきちんと伝わっているという手応えもあり、
改めて充実感・達成感を覚えます。
今回、セミナー当日を迎えるまでに
どんどん内容が濃密になっていったのには
理由があります。
セミナーのテーマは「不動産投資入門」ということで
これから不動産投資を始めてみたい
不動産投資って難しそうだけど、自分にもできるのだろうか
といった方々を対象にしたものでしたが、
事前に私の本を読んでいただいた感想に目を通すと、
思いの外、すでに物件を所有されている方が多いことが
わかっていました。
そして実際の参加者さんに挙手で答えていただいたところ
およそ６割程度の方が、
すでに物件をお持ちでした。
つまり、これまで自己流で買い進めてきたけれど
どうも思ったよりも収益が上がらない
このままのやり方で本当に良いのだろうか
といった悩みをお持ちの方が多いということです。
まさに３年前の私と同じ状況です。
今はインターネット社会で、
情報が氾濫していて
知りたいことがすぐに調べられる環境にある一方で、
それが自分にとって正しいものかどうかまではわからず
とりあえず勢いに乗って行動したものの
期待した結果が得られない
という方々がなんと多いことか
と痛感しました。
ですので今回のセミナーでは
「これから不動産投資をはじめようという方へ」と
「すでに収益物件を所有されているという方へ」
という大きく２つの観点からお話をさせていただきました。
不動産投資のステージは
物件を購入するまで と
購入した後
とで思考・行動パターンが分かれます。
この辺をわかりやすくお伝えしたことで
現在のご自身のニーズにあった情報を
受け止めていただけたのだと思います。
もちろん、そこに必要な「マインド」は共通のものです。
ただし、直接セミナーを開催する中で
お伝えするには限界があり、
今回も東京・神田での開催だったため
関東圏以外の方々にはお越しいただくことができませんでした。
今後、ご要望があれば
全国どこへでも赴き
私の経験と知識をご紹介して
一人でも多くの方のお役に立てればいいな、
と、一冊の著者としての責任と新たな夢を
あらためて抱いた一日でした。
私自身にとっても
新しい境地が拓け、一層身の引き締まる思いがした次第です。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
太陽光設備をリース契約で入手するメリットとは？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
太陽光設備をリース契約で入手するメリットとは？
昨日のブログでは、大規模な太陽光設備を
「リース契約」
というちょっと変わった導入方法について解説しました。
さらに深堀してお話しさせていただきます。
太陽光の場合、まだリース会社でも前例が少なく、
どこまでパネル類が持ち堪えられるのか
半信半疑なところがあるようです。
そのため、原則として新品なら契約期間１５年、
今回の私のケースでは３年目の中古品なので
１３年が設定されました。
しかし、リース会社としても契約終了後に
その設備をどうすることもできないので
やはり契約者に買い取ってもらう
という覚書を交わします。
その買取も、一括ではなく２年払いなので
結局は１３年＋２年＝１５年
でその設備は私の所有になります。
一方、東京電力との売電確約期間は
新品で２０年ですので、
あと１７年は残っており、
その期間中はずっと１kWあたり４０円＋税で
買い取ってくれることになっています。
太陽光は「空室のない収益不動産」と言われることもあり、
出力の故障さえなければ、ほぼシミュレーション通りの
売電ができるし、今回は昨年までの実績で
それも証明されています。
年々パワーが減っていく分については
0.5%ずつ出力が減退していくシミュレーションで
ほぼ予測しています。
万が一、隕石が落ちてくるなどの事故や
盗難にあった場合の対策としては保険をかけ、
設備の復旧・再調達の他に
休業補償として月１２０万円が支払われます。
あと考えられるリスクは、
ずっと天気が悪くて思ったほど発電しない
といった状況ですね。
これは仕方ないことですが
今回は１４％出力が落ちても
もち堪えられる（赤字にならない）
比率になっています。
ここまでをまとめて金額でお話しすると
1.5億円の太陽光設備をリース契約することで
売電収入 1,600万円／年
管理費 70万円／年
保険料 30万円／年
リース料 1,260万円／年
税金 25万円
収入から全ての経費を差し引いて
年間約215万円
の手取り収入を得られます。
このために私は１円も使っていません。
リースだから頭金も自己資金も要らないのです。
ただ契約するだけで
年間キャッシュフロー 215万円
に加え
16年目と17年目にはそれぞれ1,300万円の
キャッシュフローがプラスされて、
最後には私の所有物になるのです。
そして
リース契約の素晴らしいところは
負債を負わない
ということ。
一切の負債なく、
この収入を得る仕組みは素晴らしいですね。
１７年経過したあとは
撤去するか、新しい設備に変えるか、
発電のパワーはどれ程残っていて
どこかまた買い取ってくれるところがあるか
など、課題はありますが、
それでもリスクは極めて少ないと思います。
このように、
売電金額４０円時代に
太陽光設備を導入したお金持ちが
減価償却も終わり、
今ならまだ高値で売れそうだから
ということで
３年落ちの中古太陽光を
売りに出すケースは
今後も増えてくるかもしれません。
あと５年も経ってしまうと、
それこそ商品価値が乏しくなってしまうので
今が売り時なのです。
そういう観点で、
これからまだ太陽光設備にも
注目しておく価値がありそうですね。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
ついに1.5億円の太陽光設備をゲット！
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
ついに1.5億円の太陽光設備をゲット！
年始早々から取り組んでいた太陽光発電設備について
本日ようやく
「リース契約」を完了し、
いよいよ正確な収支見込みが立つようになりました。
太陽光のリース契約？
と疑問を持たれる方もいらっしゃると思いますので
その点に配慮して丁寧に解説いたします。
まず私は、茨城県にある4,235㎡の土地付き太陽光発電設備（306kW）を
専門の業者さんから紹介され
日頃取引している地銀に融資依頼を持ち込みました。
太陽光発電に関しては
すでに周知されている通り
「売電価格」というのが重要です。
その価格は
１kWhあたり
２０１２年（平成２４年） ４０円＋税
２０１３年（平成２５年） ３６円＋税
２０１４年（平成２６年） ３２円＋税
２０１５年（平成２７年） ２７円＋税
と年々下がってきており、
投資としてメリットがあるのは
２０１４年の３２円の時代まで
と言われています。
それ以降になると、
設備を購入しても売電価格がその費用を上回ることがなく
もはや節税対策のための減価償却くらいしか
メリットがないと言われてきました。
その背景から
あれほど盛り上がっていた太陽光融資も
各銀行がさっと手を引くようになり
オーバーローン、フルローンなんて
夢のまた夢、
となっているのが現状です。
私が持ち込んだ地銀も同じく
融資審査など最初から無理でしたが、
ダメ元で相談してみたところ、
なんと、その代わりに
系列のリース会社
を紹介されました。
「リース」の場合
太陽光設備をその会社が一旦買い上げ、
私からリース料を取って貸し与える仕組みになります。
これを契約した結果、
私はリース料と管理費、保険料を支払うことで
売電収入が全て入ってくるようになります。
しかもこの太陽光設備は
２０１２年に＠４０円で売電契約をして
２０１３年から稼働している設備のため、
売電価格はMAX
なのです。
もちろん中古なので、東京電力との固定売電契約から
３年経過しており、
あと１７年強が売電保証期間
となります。
リース期間も中古品のため、通常１５年のところ１３年。
但しリース契約期間終了後は残存簿価2,200万円を
さらに２４回払いにして買い上げる形となります。
これを実際の金額で計算すると
１７年分の売電収入が約2億6,500万円、
１３年分のリース料と残存簿価分、
管理費・保険料を全て差し引いた残りが
約5,600万円になります。
ちょっと金額が大きくてピンと来ないかもしれませんが、
向こう１５年間は
年間で約200万円程度
その後の２年は
約1,300万円／年
のキャッシュフロー（手残り）
が得られることになります。
そして何より「リース」のメリットは
「負債がない」
ということです。
一切の借金がないのに、
年間２００万円の実収入増
になってしまいました。
これは結構な幸運で、
今、なかなか良い収益不動産が見つからない中
「こういう手もあったのか」
という耳寄り情報かと思いますので
明日もさらに掘り下げて解説したいと思います。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
カメラに詳しい不動産投資家
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
