悪い物件を購入してしまうリスクの回避方法は？
不動産の世界では、俗に「千三つ」という言葉があります。
「せんみつ」と読み、
良い物件とめぐりあい、かつ良い条件で話がまとまるケースは
１０００件のうち３件しかないという意味です。
国語辞典で調べてみると、この他の用法として
食品業界で、１０００品目発売しても当たるのは３品目くらい
という、新商品開発の難しさをいう言葉でもあるそうです。
別の意味で、千のうち本当のことを三つしか言わない嘘つき
のことも表すそうですが、これはちょっと違いますね。
いずれにしろ、良い物件、つまり
高い収益性が見込まれ、売却時にも価値が下がらない物件は
確率として０．３％くらい
ということになります。
良い物件か悪い物件か、どちらでもないそこそこの物件か、
を見極めるのは、不動産投資を始めたばかりの人にとっては
特に難しさを感じると思います。
例えば、物件を探している時
普通に求められる好条件として
・高利回り
・築浅
・RC造
が挙げられます。
この条件をポータルサイト「楽待」で検索してみると
金利：１０％以上
築年数：２０年以内
で、該当物件は１５件。
今日の掲載物件総数は68,238件と出ていましたので、
千三つ（０．３％）どころではなく、
実に０．０２％の比率です。
しかもその１５件のほとんどは、
政令指定都市ではなく、
無名のエリアで賃貸需要が想像つかない、
または
駅から長い時間バスで行くほど遠かったり、
土地がとても狭く、物件評価が低いことが
想定されるものばかりです。
今の時期、利回りは７〜８％台、
よくても９％台が稀にある程度ですから、
１０％を超えているとなると
それなりの理由があることに敏感になった方が良いです。
一番難しいのは「融資が通らないこと」で、
高利回りの理由として多い
容積率オーバーや
再建築不可
など、
物件自体の価値を大きく下げる「足かせ」が隠されていることもあります。
こうなるとオーバーローンはもちろん、フルローンも通らないので
自己資金を相当多く入れないと買えません。
今、自分が購入できる収益物件の規模はどのくらいの価格で
年間のキャッシュフローはいくら望めるのか、
その後の拡大戦略もイメージして、
できるだけ理想に近い条件のものを
探し続けることが王道です。
逆に「すべての条件を満たす最高の物件」
というのは
千三つどころか１件もありませんので、
どこかに妥協点を見出し、
購入後の自助努力でカバーできるポイントを
きちんと自覚しておく必要があります。
その覚悟に至るには、
やはり何十件、何百件と物件を探し
現場を見たり
不動産会社のセールスさんや金融機関と会って
自分で相場感覚を養っていくのが一番です。
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不動産投資のリスクが低い理由とは？
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不動産投資のリスクが低い理由とは？
一般的に投資におけるリスクは、
「コントロールできるリスク」と
「コントロールが困難なリスク」の
２種類に分けられます。
コントロールが困難なリスクとは
株やFXに見られる、
投資したお金がゼロやマイナスになるほど
激しい価格変動の可能性です。
企業の不祥事や政治情勢の激変、自然災害などによる
相場の激しい動きは予測できないし、
コントロールのしようがありません。
一方、不動産投資はというと、
天災を除けば、物件価格が下がっても
物件そのものは無くなりません。
さらに不動産投資の賃料は
物件価格や地価が上下しようと
それほど変動することはないし
たとえどんなに値段が下がっても、
ゼロになることはあり得ません。
これを「賃料の粘着性」と言います。
純粋に長期収益の確保を目的に
不動産物件を持つ投資家で、
破綻したような人を
私は見たことも聞いたこともありません。
仮にそのような人がいたとしても
他の投資や本業で影響を受けたケースが
大いに考えられます。
かつてのリーマンショックの時でさえ
大きな影響を受けたのはオフォスビルなどの収益物件で、
不景気による企業の収益悪化により、空室が大量発生し、
それによって賃料収入が大幅に急落したものに限ります。
あるいは利益の確定を急いでいるか
短期的に結果を出したいと思っている人が
手軽なワンルームマンションなどに手を出し、
売却時に大きく値段が下がって
残債をカバーできずに破産するケースですね。
居住用（レジデンス）のマンションを所有して
賃料収入が経営基盤を支えているオーナーは
不景気の影響はほとんど受けません。
また、株やFXでは
急激な市場の変化をキャッチするため
常に状況をウォッチし続けないと不安になるし
転売に代表される
「安く買って高く売る」商売では
仕入れ活動をやめると
売るものが無くなるため
ずっとリサーチ＆仕入れを繰り返す必要があり、
労働量に収入が比例していきます。
こう考えると不動産投資は決してリスクゼロではないけれど
突然に襲ってくるリスクに備えなければならない
ということがありません。
他の投資では、月収が突然１００万円を突破して喜ぶこともありますが、
不動産投資では、月収に大きな増減がない代わりに
いったん月収を確保できれば
ほぼそのまま１２倍したものが年収になるのです。
これが、不動産投資が安定した収入を得ることのできる理屈です。
金額が大きいことに対して
根拠のないリスクを想定して
勇気を持てない人がたくさんいる中
しっかりと基礎を学び、
必要なリスク対策をキッチリ行って、
安定収入を確保できるように準備するべきだ
と考えられる人だけが
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不動産投資家とフェイスブック
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不動産投資で「与信を毀損する」とは？
不動産投資で気をつけるべき代表的な項目は
「与信を毀損する」ことです。
よしん を きそん する
と読みます。
与信を毀損する とはどういうことか、
カンタンに解説します。
そもそも金融機関は融資をするとき
相手の信用を調査します。
一番わかりやすい信用は
「属性」といって、サラリーマンの場合
・勤務先
・年収
・自己資金
の３つが重要です。
勤務先は一部上場企業が良いし、
年収は７００万円以上
自己資金は３，０００万円以上
あると まあまあの信用を得られます。
その属性をチェックした後、
資産背景を見られます。
自己資金資金の他に
もしも収益物件などを所有していたら
その物件の価値はいくらか、と評価し、
その物件にかけている融資残債はいくらか
を確認します。
ここが肝心なポイント。
物件評価額に対し、残債がいくらか。
例えば、
物件評価額が１億円で
ローン残債が８千万円の時、
２，０００万円分の担保余力がありますね。
こういうのが「与信」です。
資産背景の他に
どのくらい返済能力があるか
といったことが判定されます。
逆に
物件評価額が１億円で
ローン残債が１億２千万円であれば、
２，０００万円分の負債があることになりますね。
この状態が
「与信を毀損している」となります。
与信を毀損しているということは
「負債が多い」
「借金まみれ」
ということであり、返済力がない人、ということになります。
こうなると、物件を持っていない人や属性の低い人
よりも不利になります。
だって、「負債がある人」なのですから、
単にお金がない人よりも印象が悪いのです。
つまり、「与信」とは金融機関の見方であり
「毀損」とは、傷つける、もしくは失う、という意味です。
評価基準は金融機関によって異なりますが、
与信を毀損していると
当然ながら、融資をしてくれません。
だから１棟目の物件は
与信を毀損しないように
できるだけ評価の高いものを選ぶか
評価が十分でないものの場合は
返済を進めて残債を減らし、
評価額を下回るまでにしなければ
次の融資につながらないのです。
ワンルームマンションや新築アパートを買うと、
評価額が急に下がるため、
与信を回復するのに時間がかかることが多いのです。
この原則を理解していると
単に利回りや返済額、キャッシュフローだけにとらわれず
できるだけ物件の価値が高いものを選べるように
なっていきます。
そしてきちんと理解している人は
みんなそういう物件を探していますから
より競争が激しく、なかなか見つかりません。
そこを粘り強く、かつスピード勝負で
手に入れていくことが
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不動産投資では、高齢者を大切にしなければいけないのか？
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不動産投資では、高齢者を大切にしなければいけないのか？
日本の全人口に占める６５歳以上の人の割合は、
２０１５年で２７％、２０２５年には３０％になると言われています。
ほとんど３〜４人に一人が高齢者ってことは、
私たち大家も高齢者の需要獲得について
真剣に考えなければなりません。
ただ、高齢者の入居について
あまり気が進まない理由は、
ズバリ、孤独死ですね。
しかし、２０年後には高齢者の単身者は７６２万人にのぼる見通しで、
部屋探しをする人は普通に６５歳以上の方が多くなり、
一方で物件は増えていきます。
配偶者が亡くなられたことをきっかけにマイホームから賃貸に住み替えたり、
サービス付き高齢者住宅から、自由の利く一般賃貸に引っ越されるケースも多いそうです。
こうなると、高齢者を敬遠していたら
一向に空室は埋まらないし、
現在の入居者だって、そのまま住み続けるうちに
みんな高齢者になっていきます。
だから逆に高齢者のリスク対策を行って積極的に受け入れれば
かなり強いメリットづけをして、需要を獲得できそうです。
では、単身高齢者のリスクとその回避方法について、考えてみます。
身寄りのない借主が亡くなった時の問題点とは？
借主の死亡後、部屋に残った荷物を
家主が勝手に処分することはできません。
無断で財産を処分してしまうと
窃盗罪に該当する可能性があるだけでなく、
後に相続人が現れた際、
訴訟問題にまで発展する可能性もあります。
この対策としては、
契約時に身内の連絡先を確認することです。
その連絡先が正しいかどうかの確認も必要。
また、財産の処分権を事前に大家や管理会社に委ねる契約をしたり、
かなり強烈な対策ではありますが、
遺言を書いてもらい、なおかつ遺言の執行者を
定めてもらうという手もあります。
先進的な管理会社では、
入居者の活動確認システムを開発。
トイレに設置されたセンサーが２４時間反応しないと
自動通報されるようになっており、
このおかげでこれまで脳梗塞を起こしたご老人が
すぐに発見され、一命を取りとめたという実例が２件あるそうです。
孤独死の対策については、少し前から保険会社が目をつけています。
火災保険をベースにした特約に加入すると、
室内で居住者が死亡し、部屋に損害が発生した場合の
原状回復・清掃修理費用や家賃の滞納分を保証する商品があります。
具体的には保険会社によってさまざま。
１戸あたり月300円の掛け金からありますし、年払いで２万円というのもあり、
つまりは保険ですから、もちろん保険金額によって掛け金も変わってきます。
このように、不動産賃貸業においては大抵のリスクは回避できるか、
予防する、備えることができます。
こういったことを恐れず
前向きに高齢者の需要を取り込んでいく方が
経営の安定化のみならず、社会貢献にもなるのです。
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区分所有は投資効率が低いと言われる理由とは？
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区分所有は投資効率が低いと言われる理由とは？
今、手元に５００万円あったとして、
区分（主にワンルームマンション）を買うか
融資を引いて１棟ものに投資するべきか、を考えてみます。
例えば売買価格５００万円、満室時想定利回り１０％の
ワンルームマンションを現金で購入したとします。
（利回り１０％や「現金購入」というのはかなり好条件ですが）
この場合、年間を通じて満室であれば５０万円の家賃収入が入ってきます。
そこからかかる経費は
管理費・修繕積立金 月額15,000円として年間１８万円、
固定資産税 年間４万円、
管理会社への手数料 年間２万５千円（家賃収入の５％）
となり
家賃収入からこれらの経費を引くと
２５万５，０００円が手取り、ということになります。
ここから２０％の所得税を差し引くと、
２０万４，０００円まで下がり、
月額では１万７，０００円の純利益になります。
そして一番のリスクは空室ですが、
もしもこの部屋が空室になり、５〜６ヶ月の空室期間
もしくは滞納などがあると、たちまちマイナスになります。
運良く満室を維持できたとしても、
月３０万円のキャッシュフローを得ようとするなら
１８戸の区分所有が必要、という計算になります。
この効率の悪さは
上記の計算例を参照すると、
「管理費・修繕積立金」にあります。
これはオーナーの義務なので
入居者がいてもいなくても
毎月支払わなければならず、
かつ建物が古くなってくると
修繕積立金の額は上がっていきます。
そしてそこにオーナー自身のコストダウン施策は
ほとんど機能しません。
マンションの運営主体が管理組合にあるからです。
区分は、一度購入したら、
家賃が下がらないように、
退去が出ないように、
管理費が上がらないように、
ひたすら祈るしかないということになります。
それを１８戸分（１８回）繰り返さないと
月３０万円のキャッシュフローは見込めません。
それならば、
１棟で１８戸あるマンションを
５００万円×１８＝９０００万円で購入した方が
契約も１回で済むし、
その先のコストダウンも自分で努力することができます。
また、区分マンションを売りに出すときは
同じ棟内の成約事例や売り出し価格に影響されます。
もしも同じ間取りの部屋が一つ上の階で売り出されていたら
下の階でこの物件より高く売ることは難しくなりますね。
１棟マンションの場合には、土地付きであり
その立地は唯一無二です。
それだけ売買価格の設定に柔軟さがあります。
多少の極論もありますが、
もしも今、９，０００万円の現金があったら、
区分×１８戸か、１棟１８室のマンションの
どちらを買うのか、と考えると、すぐに答えが出ると思います。
では、９，０００万円もの現金がなくて
融資を受ける場合は？
このケースでは借入金利や返済期間とセットで考えることになりますが
そもそも５００万円を持っていて区分所有を買ったとしても
そこから得られるキャッシュフローを考えれば
１８戸の区分所有も実現するには
結局、ほとんど融資を受けなければならないでしょう。
まずは区分を所有して現金５００万円を遣ってしまうか、
そのお金を元手にレバレッジをかけて１億近い融資を引くか、
投資戦略の重要な部分です。
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不動産投資家が他の投資案件で迷う時は？
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収益不動産を買うのはいつが良いのか？
今は物件価格が高騰しているし、利回りが低いものばかりだから
買い時じゃない。
なんていう言葉を時々耳にします。
一方、最近不動産投資を始めたばかりの人は
いろいろと一通りの基礎知識を覚えてくると
一日も早く物件が欲しくなり
「なかなか良いものがないですねー」
なんて一丁前のことを言い出します。
まず、物件価格が高い今だから買わない
というのなら、ではいつか安くなる見込みがあるのでしょうか。
FXや株なんかでも、
きっと上がるに違いない
と思っている時に暴落したりするから
大きく損したり、儲けたりしますね。
しばらく円安が続くって言っていたのは昨年末。
でも半年後、あっという間に１ドル１００円台
になってしまいました。
将来のことなど、半年先でさえ、
専門家でも予想できないのです。
ましてや不動産市場は株やFXみたいにダイレクトに
政治や経済の動きに反応しないものですから
金融機関の動きと連動してじわじわと、ゆっくりと変化していきます。
そんな先読みが難しい市場において
「まだ買い時じゃない」とは
どんな責任で言えるのか、気がしれません。
私が考える「買い時」とは
自分の定めた条件に近い物件が見つかった時
これに限ります。
だからこそ、自分の基準をいつもしっかり持っておかなければならないのです。
自分の基準は「いつ」とかいう時間軸ではありません。
「返済比率６０％以下」でも良いいいし
「キャッシュフロー比率２５％以上」でも良いし
「１億円あたり２００万円の利益」でも良いし
「資産価値が売買価格を上回る」でも良いです。
その基準は、市場の動きを見て、時には柔軟に緩めていくことも必要です。
具体的な基準を持たずに、
世の中の情勢やマーケティングデータのような一般論・平均値を
頼りにネガティブなスタンスになっていると、
一年経っても昔を振り返り「あの頃は良い時代だった」
と意味のない回想に無駄な時間を費やすだけになるのです。
常に買う姿勢、どうしたら買えるのか
を考え続けることが大切です。
また、「一生懸命探しているのになかなか見つからないじゃないか」
と嘆いている人をよく見かけますが、
そんな愚痴を言う人に限って
まだ１ヶ月も経っていない
２、３社に業者と面談しただけ、
という人が多いです。
そんなにすぐ物件が買えたら
みんな資産家になってしまいますね。
少なくとも私は
一年間、毎日探しても買えなかった時期があるし、
１棟買うまでに１００件以上はシミュレーションしました。
また、不動産会社はいつも２０社くらいと連絡を取るようにしました。
それでも買えなくて、条件を緩めたり、
他にメリットを探したり、
諦めずに融資審査を依頼して
やっと１棟取得できるのです。
でも、たった一度の成功が、人生を好転させます。
不動産投資とは、そういうものです。
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不動産投資で成功するのは男か女か？
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不動産投資で成功するのは男か女か？
最近、女性の読者やコンサル生さん、セミナー参加者が増えてきました。
私の書籍「自己資金０円からはじめる不動産投資」には
誰でもカンタンに使える収支シミュレーションツール
「見極めくん」
が特典で付いてきますが、
これをダウンロードする方の感想が、私に届くようになっています。
なんと、今日一日に届いた感想は７割が女性でした。
セミナー中も、どちらかというと女性の方が
私の話に「うん、うん」とうなずいて
真剣にメモを取る方が多いように感じます。
先日のセミナーでは、日本人の寿命とサラリーマンの平均年収
について言及しました。
平均寿命は女性が８６.８歳で世界１位、
男性が８０.５歳で世界６位です。
今、あなたが４０歳なら、あと４０年以上の人生があります。
５０歳の私でさえあと３０年、
もしも４０歳以下なら、まだ人生の半分も来ていないことになります。
そんな中、もはや常識となった「高齢化社会」によって、
２０２５年には全人口の３０％が６５歳以上になると言われています。
これだけ高齢者の割合が高くなると
当然ながら年金は減り、受給開始年齢さえ引き上げられていくことは
容易に想定できますね。
ちなみに、現在の年金受給開始年齢は６５歳で、
夫婦二人の受給額は合計で月２０万円。
しかし生活に必要なお金は２６万円と試算されており
年金をもらうようになっても毎月６万円の赤字が続く
ということになります。
ただしこれも現状の制度が続いた場合です。
さて、一方で現役サラリーマンの平均年収は
男性の場合、
３０代で４３４万〜４９６万円
４０代で５７０万〜６２３万円
５０代で６４１万〜６１６万円
と、４０代後半〜５０代前半をピークに、
その後はガクッと急激な下り坂になります。
女性の場合、３０代〜５０代まで、年齢を通じてずっと
２９６万円から２７６万円と
歳を経るにつれてやや下がり気味。
しかも、男性の半分くらいの金額なのです。
これは勤務体系も影響しているのかもしれませんが、
このデータにある平均年収だと
残念ながら融資を受けることがかなり厳しいと思われます。
しかし実際の不動産投資の現場では
融資を受ける時の審査条件（属性）は以下の３つ。
・年収
・勤務先
・自己資金
ここに「性別」はありません。
女性でも男性でも関係なく、
金融機関は「年収・勤務先・自己資金」を診るのです。
この３つが揃っていれば鬼に金棒ですが、なかなかそんな人は少ないでしょう。
どれか１つが欠けていても問題ないし
２つ欠けているならそれ相応の努力をして
補えば良いだけです。
属性が低いから私はダメだ、と思うのなら
多分、ダメです。
何がなくても絶対に成功するんだという意思を持ち、
どうすればうまくいくのか
だけをずっと考え続ければ良いのです。
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不動産投資と奈良の大仏
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高利回り物件には要注意！？
物件探しをしていると、
どうしても「利回り」だけに注目してしまう傾向があります。
利回りが高い、というのは、今では「１０％以上」でしょうか。
通常の物件が良くて９％、普通で８％、７％という現在、
１０％を超える利回りを出してくる
＝売価が安くなっている
という場合には、それなりの理由があると
思った方が良いです。
・築年数が４０年以上
・空室がかなり多い
・駅からバスで３０分以上かかる
などは普通にあり得るケースです。
または
・かつて大きな事故があった
・法律上、再建築ができない
・「容積率オーバー」といって、
本来 居室を作っていけない割合まで部屋を作っているケース
など、購入する側にとっては
かなりチャレンジングな融資付けと経営手腕が問われるものも見かけます。
筋金入りの不動産投資家さんは、
このような「スネに傷を持つ」物件を狙って
安く買い、満室にして高く売る
ということをやってのけます。
かなり迫力のある、ハイリスク・ハイリターンな投資活動ですね。
初心者の方には、そこまで覚悟して高利回り物件を手に入れるのは
あまりお勧めできません。
そして、高利回り物件には
前述の通り、何か理由があるはずですので
「やっと見つかった」
「すぐに買いたい」
と前のめりになる前に
少し冷静になって
その理由を確認されることをお勧めします。
それでも
「遺産相続で至急現金化が必要になっている」
というような
不動産投資家でない人が純粋に売り急いでいるという
ケースに当たれば、これは超ラッキーです。
そういう健全で、ただ価格が安いだけの物件こそ
1,000件に1件あるかないかですね。
そんな物件は、おそらく融資さえ通れば
誰でもラクに運営できます。
決済したその日から、安定した家賃収入が得られる可能性も十分あります。
ですので、そういう「お宝物件」は
仲介不動産会社のセールスさんにとって
「客を選べる物件」なのです。
不動産会社にお宝物件情報が入ってきて
「どのお客さんに案内しようかな」
と営業が考える際に、
自分の顔を真っ先に思い出してもらえるか
が命運を握ります。
そのためにも、日頃から仲介販売会社のセールスさんには
礼を尽くしておくことが必要です。
たとえ断る時にも
理由を明確に伝え、迅速に。
時には電話や面談も効果的です。
そういった地道な人間関係づくりが
実は一番大切なのです。
日々検索。日々連絡。
不動産投資活動では
出口の見えない感覚のまま
何ヶ月も過ごすことがザラにあります。
私でさえ、一年365日、毎日心がけ、行動していたけれど
それでも全く買えない年がありました。
でも、あきらめずに続けていたおかげで
今があります。
たった１回の成功のために、
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昨日のブログ
民泊に関する法律の不安な点とは？
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関連記事
不動産投資は一都三県でないとダメなのか？
不動産投資のノウハウが語られるとき
よく人口の推移が話題にされることがあります。
かつて私は初対面の人から
「これから日本は人口が減る一方なのに、
不動産賃貸業なんてやっていて大丈夫なんですか」
と聞かれたこともあります。
ここまで極端ではないにしろ
日本の人口に関するデータとして代表的なのは
２０１０年：1億2,805万7,000人
２０２０年：1億2,410万人
２０４０年：1億727万6,000人
と予測されており、
２０１６年から２４年後の２０４０年には
１６％も人口が減る、と言われています。
しかし一部の地域、特に東京・千葉・神奈川・埼玉の
一都三県は人口が集中し、
全国に占めるこの４エリアの人口割合が
２０１０年の27.8％から
２０４０年には30.1％になる、と。
だから一都三県に物件を買いましょう
と言われると、さすがに早計すぎるし
全く本質を捉えていないので閉口します。
参考までに、私の苦い経験をお伝えします。
かつて木造新築アパートを購入したのが２００９年。
JR京葉線の始発・蘇我駅から徒歩１０分の立地で
当時新しいスタイルだったロフト付きの６室。
しかもこれから都市開発が進むエリア
ということで、需要は間違いなし、
と思って、安心して購入しました。
ところが、購入後半年間、なかなか満室までの
「あと一室」が埋まらず、
そのうちに続々と似たような物件が新築され、
しかも自分の物件より家賃が数千円安い。
結局、最初の設定よりも5,000円安く
６室目の入居者を入れることになりました。
そして２年が経ち、今度は新築目当てだった人が
他の安い新築に移ったり、
単身者ならではの
転勤や結婚で退去が続き、
２部屋、３部屋と空室になっていきました。
その時はもう、最初の家賃よりも１万円も下げなくては
埋まらない。
何しろ新築で設備も整っている方が安い家賃なのですから
どうしようもありません。
再開発されたことによって、
賃貸物件が過当競争になってしまい
空室がなかなか埋まらず、
止むを得ず売却する時も、
購入時より安い価格で売らざるを得ませんでした。
人口が増える、と言われているところでも
こんなことが起きるのです。
一方、私が郊外に所有する
駅から徒歩２０分程度の単身向けマンションは
３点ユニットの１６㎡の1Kで４０室ありますが、
取得してから４年間、２ヶ月以上空室が続いたことがありません。
何が違うのか。
ズバリ、管理会社の客付け力です。
賃貸経営最大のリスクは「空室」ですが、
人口などのデータやグラフばかり見ていても正解にはたどり着けず、
人との人のコミュニケーションが生み出す営業力
が肝心なのです。
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昨日のブログ
公務員は副業禁止、というのは本当か？
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関連記事
民泊事業で採算の取れる可能性は？
民泊には、主に３つのタイプがあります。
自宅の部屋を貸す
自分の所有物件を貸す
部屋を借りて、他人に貸す
このうち、自己資金がなくても、不動産オーナーでなくても
ビジネスとして展開できるものは
「賃貸部屋を借りて、そのまま民泊」に貸し出す
というパターンです。
では、この民泊事業において、先日の閣議決定にて
上限を１８０日とされた今、
果たして採算性が取れるのかどうか、
気になるところです。
6月13日付 全国賃貸住宅新聞Vol.1228に
180日を上限とした民泊事業の採算シミュレーションが
掲載されていましたので、ご紹介します。
宿泊案件が１泊２日の場合、２日としてカウントされるので
１泊のみの利用で考えた場合は、
最低９０泊の運営で１８０日に達することになります。
シミュレーションでは、連泊で考えて１７９泊１８０日を上限と
して考えます。
まず、一泊の宿泊料を8,000円とすると、
179泊で1,432,000円の売り上げ。
ここから、清掃費・光熱費等を一泊2,500円とした場合
179泊分で447,500円。
その部屋を借りている家賃が70,000円とすると
年間で840,000円、
保険料が年間10,000円、
家具・家電のレンタル等諸費用を年間50,000円、
とした場合、管理費の合計は年間900,000円になります。
1,432,000円の売り上げから
清掃費・光熱費、＋管理費の
447,500円＋900,000円＝1,347,500円
を差し引くと、
年間で84,500円が手残り、
ということになります。
180日上限の規制を遵守すると
84,500円しか年間利益が残らない
ということですね。
また、上記の家賃・経費設定での損益分岐点は
164泊
となっています。
言い換えれば、
宿泊料 １泊8,000円
維持費 １泊2,500円
家賃 月70,000円
の物件の場合、
165泊の宿泊売り上げをとって、ようやくトントンとなります。
最後に、賃貸ではなく所有物件の一室を民泊に出した場合、
本来ならば家賃7万円で180日（３か月）貸すと21万円のところ
上記の民泊方式で１泊あたり5,500円の売り上げになるのですから
179泊で984,500円になります。
都合良いことだけを考えれば、その後で通常の月貸に戻すと、
残りの9ヶ月でまた月7万円の収入が入ることになり、
これはすごいことになりますね。
ここまでMAX 思い通りいかないにしても
民泊の採算性を上げるためのポイントは
「180日規制」を遵守する限り
・連続して宿泊できる予約確保
・管理費の節減
がカギを握りそうです。
そして個人的な所感としては
「民泊のために部屋を借りて事業を行うのは相当厳しい」
「もともと持っている部屋で、空室による収入減を補う目的で展開」
という感じですね。
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賃貸物件の心理的瑕疵とは？
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不動産投資への疑問とは？
私の著書を読んでいただいた方、
TVを観ていただいた方から
共通の反響と質問が届いています。
【共通の反響】とは
「私にも不動産投資ができそうな気がした」
「不動産投資をやってみたくなった」
「もともとお金持ちの人しかできないものと思っていた」
これはとても嬉しいことで、
まさに私が伝えたいことが伝わっているなー
というコメントです。
次に【共通の質問】とは
「本当に自己資金０円でできるんですか」
「リスクがあるんじゃないんですか」
「どんな物件を買えばいいのですか」
これもまた面白いくらい
皆さん同じようにおっしゃいます。
私の本やTV、もしくはブログがきっかけで
不動産投資に興味を持ったけれど
本当に大丈夫だろうかという不安
何から始めれば良いのかという疑問
この２つを感じられる方が多いようです。
ではまず、これらのご質問に簡単にお答えします。
「本当に自己資金０円でできるんですか？」
→できます。
これについては一生懸命に説得する必要はなく
実際に私がこれまで１円も自分のお金を使っていないことが
その証明になりますね。
しかし、自己資金０円ということに
過剰に反応しないでほしいという本音もあります。
自己資金はあった方が有利なことは間違いありません。
融資も引きやすいし、リスクも少なくなります。
０円でもできますが、この道を選ぶなら
私と同じかそれ以上の努力が必要になります。
でも、決してできないことはない
と言いたいです。
「リスクがあるんじゃないんですか？」
→ありますよ。
不動産投資は「投資」であり「事業」ですから
100％保証されるなんてことはありません。
でもそのリスクは
たいていの場合、ある程度予測ができて
対策も立てやすい。
そのノウハウも世の中にたくさんあります。
そういう意味では、
他の投資や事業に比べて
安定的に継続できる可能性が高いと言えます。
「どんな物件を買えばいいのですか？」
→こういう質問は漠然としていて
誠意を持って回答しようとすると
結局答えられません。
乱暴に言えば、
あなたが納得できる物件を買えば良いのです
となってしまいます。
自分に合った物件というのは
人それぞれに違います。
私には良いと思っても、
あなたには良くないかもしれない。
あなたが買える物件は
私には買えないかもしれない。
それが収益不動産です。
要するに、「自分がどうなりたいか」
を自分で決めて、決断するしかないのです。
その判断材料を得るためには
ある程度の知識と経験が必要になってきます。
私はそのお手伝いをしたい。
そのくらいならできます。
でも、あくまでも自己責任の世界です。
それが投資家というものです。
自己資金０円でもできて
リスクもあるし
自己判断が必要だけれど
諦めずに続けていけば
誰でも望む結果を手に入れることができる。
それが不動産投資だと、私は信じています。
そういったことを詳しくお伝えするために
セミナーを開催します。
興味があるならぜひ、いらしてください。
行動することが、すべてのスタートです。
速報：これから全国数ヶ所でセミナー開催 詳細決定！
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という方はどんどんお申し込みください。
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昨日のブログ
私が不動産投資を始めたきっかけとは？
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関連記事
不動産投資家仲間の共通の見解とは？
サラリーマンリタイヤして１ヶ月が経ち、
そろそろいろんな人との出会いの機会を
設けていこうと思っています。
まあ、無理に心がけなくても
外に出ていればいろんな出会いがあるわけで
そこには様々な偶然と
思いがけない学びがあります。
さっそく今日は
不動産投資家として
一年早くサラリーマンリタイヤを果たした方
と飲む機会がありました。
その方は私と同じ年齢で
元の仕事の属性や家族構成も
よく似ている人です。
中古マンションのワンルームから
不動産投資をスタートし
大規模のRCマンションを買い進め
今では悠々自適な生活をされています。
そこで私が聞いたのは、ズバリ
「不動産投資の進め方として、
中古ワンルームマンションでスタートするのがいいのか？」
ということでした。
正直言って、私自身は
新築木造アパート１棟もの
からスタートし
RC１棟もの
に切り替えていったので、
ワンルームマンションについては
検討したことはありましたが
実体験が無かったのです。
するとその方は明快な答えをくれました。
「小さく始めるなら中古ワンルーム」
「大きく動かすなら１棟もの」
確かにそうですね。
ワンルームか１棟ものか
それぞれにメリット、デメリットがありますが、
ワンルームは規模が小さい分
融資金額の絶対的リスクが少ないことと
大規模修繕などの突発的な出費のリスクも少ないので
不動産投資スキルの少ない方が
まず手始めにやってみる、
というのにちょうど良いです。
しかし絶対条件的に押さえたいのは
場所を都心に限ること。
東京で言えば、
新宿区・渋谷区・港区あたりです。
いつでも入居者が見つかるような場所
これが必須です。
そういう場所に
５〜６カ所 物件所有できれば
かなり安泰です。
もちろん１棟ものを取得してしまった方が
投資効率は高いです。
そのかわり
融資金額が大きいのでハードルが高くなること
修繕費・管理費全てオーナーの裁量に委ねられる
ということを覚悟しておく必要があります。
どちらが良いかは
自分自身のなりたい姿
目指す目標
を見て、自己判断するしかありません。
少なくとも私たち二人の「共通の見解」として
不動産投資で納得のいく成果を挙げるまでには
５年はかかる
ということです。
どんなやり方をしても、
突然儲かった、いきなり収入が増えた
というのは継続するものではなく
地道にコツコツと
諦めずに１つずつ
課題をクリアしていって
ようやく安定的な成果になります。
言い換えれば
５年くらいかけて到達するような目標
を設定するのが
不動産投資活動の目安として
ちょうどいいのでは、と思います。
いずれにしろこれも
個々によって自由な発想で構わないのですが
同じようなポリシーを持って
サラリーマンリタイヤを果たした
二人の考え方がシンクロした部分です。
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昨日のブログ
不動産投資家が信頼される理由とは？
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関連記事
日本のサラリーマン年収と不動産投資の現状
本日参加したセミナーの中で、
「サラリーマンの平均年収推移」という棒グラフが
紹介されていました。
「サラリーマンの平均年収推移」
ここ数年の、サラリーマンの平均年収は
約４百万円台 中盤
ということくらいは聞いたことがあったのですが
その棒グラフを見て驚いたことは
平成９年（１９９７年）の４８７万円をピークに
年々減少傾向にあり
平成２０年：４３０万円
その翌年は
平成２１年：４０６万円
と棒グラフの段差がひときわ大きく
ガクッと落ちているのです。
そこはいわゆる
リーマンショックによる世界的金融恐慌があり
企業が倒産したり雇用が急激に減らされて
正社員から派遣社員にシフトしていった頃です。
それ以降、徐々にではありますが増加傾向にあり、
平成２６年（２０１４年）で４１５万円
となっています。
１５年前の平成１１年（１９９９年）：４６１万円
と比べて４６万円も下がっています。
この１０年、一向に収入が増えなかった私は
この先にもますます不安を感じて
サラリーマンを退職しましたが、
「どうりで給料が増えないわけだ」
と今さらですが、妙に納得してしまいました。
私だけじゃなかったのですね。
それはさておき、
だからこそサラリーマンの副業が注目され
不動産投資に注目が集まっています。
ところが、日本のサラリーマンの他にも
不動産に目を向けている人たちがいます。
そう、外国人（特にアジア系）です。
その理由は次の通りです。
「アジアと日本の不動産比較」
まずは不動産の価値を比べてみます。
１㎡あたりの価格
・日本 11. 5ドル
・アメリカ 15.3ドル
・香港 20.7ドル
・シンガポール 11.7ドル
・台湾 7.1ドル
つまりこの中では日本は
アメリカや香港に比べて安いですね。
次に、不動産投資の利回り
・日本 5.01％（東京２３区）
・アメリカ 3.92％
・香港 2.82％
・シンガポール 2.83％
・台湾 1.56%
となっており、
日本はダントツで利回りが高い。
つまり日本は
不動産価格が安く
投資利回りが高い
絶好の市場となっているのです。
中国や台湾の投資家にとっては
自国の不動産に投資するよりも
日本の、東京２３区内の物件を購入する方が
はるかに効率が良い
というわけです。
しかも彼らはほとんどが
「現金買い」
ですから
銀行の融資も関係なく
すごいスピードで買っていきます。
本当にスーパーで野菜を買うがごとく
次々と買い物カゴに入れるような感覚で
購入していくそうです。
ライバルはサラリーマン同志ではなく
外国人投資家なのかもしれませんね。
現金で買われると太刀打ちできないので
いち早く未公開物件を入手できるような
人脈構築をガンバるしかないですね。
あとはまた別の観点で
もしも区分マンションを持っているなら
外国人専門の物件売却サイトを検索して
そこへアプローチすれば
日本人に売るよりも高く
買ってもらえる可能性があります。
副業せざるを得ない日本のサラリーマンと
アジアの富裕層が
日本の貴重な不動産をめぐって
今日も火花を散らしているのです。
負けるな、日本のサラリーマン。
ということで、決断はお早めに。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
中古ワンルームマンション投資のメリットとは？
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関連記事
中古ワンルームマンション投資のメリットとは？
不動産投資を行うのに固定概念や一般論は必要ありません。
昨年まで常識だったことが、
今年は通用しなくなることだって
十分あり得ます。
市況の変化は非常に早く激しいので、
いつでも反応できるアンテナを
敏感に張っておくことが求められます。
そんな中、
「不動産投資をするならRC」
という、多くの人が認める買い方が
なかなか思い通りに叶えられなくなってきた今
鉄骨造や新築木造アパートにも
注目が集まっています。
そして今回は、
「中古ワンルームマンション」について
考察してみたいと思います。
ワンルームマンションとは
いわゆる「一部屋のマンション」で
「一棟もの」に対して
区分けされた部屋を指すことから
「区分（くぶん）所有」とも呼ばれます。
「区分所有で成功するためのポイント」
区分所有は不動産投資の最小単位と言える規模で
1,000万円〜2,000万円程度の気軽な金額で始められる
融資を受けるハードルが低い
というメリットがあります。
さらに、このメリットを活かして
都心の一等地
具体的には東京・山手線の内側
新宿・渋谷・池袋・港区
あたりに物件を複数所有していくことが
成功のポイントです。
「ここが区分所有の危険なトコロ？」
この「複数所有」が実は重要で、
区分所有を一部屋だけ持って満足するのは
かなり危険です。
部屋というものには必ず「退去」があります。
そうなると、家賃が入らない。
収入０円です。
それなのに
ローン返済
管理費
修善積立金
は容赦なくオーナーが支払わなければならず、
さらに
退去後のクリーニング費用
入居づけした際の仲介手数料や広告費
がかかるので
それは全て「自腹」「持ち出し」として
オーナーの自己資金の中から
捻出しなければなりません。
一部屋しか持っていないと
収入が１００％か０％か
のどちらかしかないので
それこそ退去があった後は
精神的にもかなり厳しい状況になります。
だから、複数持つことが大事で
例えば５部屋もっていたら
１部屋退去があっても
収入に与えるインパクトは５分の１、つまり
マイナス２０％
と考えることができますね。
前述の通り都心部に部屋を持っていたら
あまり長い期間、空室になるリスクは
かなり低いので
いつまでも空室が埋まらないという
ことにはなり難いのです。
また、たとえある程度の持ち出しがあったとしても
それは「支払い」ではなく
資産形成のための積み立て
と考えれば、
貯蓄のようなもの
と捉えることも可能です。
そして、都心のワンルームであれば
５年くらい所有した後に売却
ということも十分可能です。
「区分所有は売りやすい？」
不動産投資の最小単位
というのは売却時にも当てはまり、
「売りやすい」単位
と言えます。
「安く買って高く売る」
もちろん時期や相場に影響されますが、
これが比較的やりやすいのがワンルームマンション。
でも新築だと、人が住んだ瞬間に
確実に価値が下がりますので
かなり難しくなってしまいます。
中古であれば、購入する時に適正価格で買えば
値上がりを待って売り抜くチャンスもあるのです。
ここまでをまとめると
中古ワンルームマンションに投資するなら
- 場所は一等地に限る
- 客付けに強い管理会社を選ぶ
- 複数所有する
4. いつでも売却できる準備をしておく
ということがポイントですね。
はじめから高額な投資をしたくない
相場の動向を見ながら少しずつ
購入・売却を繰り返していく
というスタイルを好むなら
中古ワンルームマンションが
向いています。
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最近の不動産投資物件情報に思うこと
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最近の不動産投資物件情報に思うこと
近頃は物件価格が高騰して・・
という話を耳にするようになって久しいですが
物件が高くて買えない
今は買う時ではない
と言っているばかりでは
いつまでも不動産投資が始まりません。
買うのも自由、買わないのも自由ですが
いつか買えるようになるまで
と言って何もせずに待ち続ける限り
収入を得ることはできないのです。
ではどうすれば良いのか
それは、
自分の条件に合った物件が見つかるまで
とにかく探し続けるか
自分の条件を見直して
市場にあるものの中から
納得して購入していくしかないですね。
そんな中、今日は不動産販売会社の社長さんから
ごもっともなお話をいただきましたのでシェアします。
〈最近の物件動向〉
まず、投資家にとって一番人気のRC。
RCとは、鉄筋コンクリートの意で
法定耐用年数が４７年と長いため、
融資期間が長くとれる
心強い物件です。
このRC、人気が高い分、
売価も上がっています。
「売価が高い」ということは
「利回りが低い」ということで
つまり、借り入れ金利が相当低いか
自己資金を多く入れて
返済金額を抑えないと
キャッシュフロー（手残り）が少なくなってしまいます。
というわけで、今はかなり難しい状況です。
これから不動産投資を始めようという多くの人が
最初は高い金利の銀行から融資をひくため
利回りが８％以下だと
その先、なかなかキャッシュが増えない
なんのための不動産投資をしているのかわからない
といった状況になりがちですので
ぜひ注意してください。
利回り８％以下なら、借り入れ金利は１％でないと
かなり厳しいことになります。
もう一つ、最近の傾向として
「鉄骨造」が注目されいています。
RCが高い分、鉄骨造ならまだ、利回り９％以上の物件も
時々見受けられます。
鉄骨造の法定耐用年数は
軽量鉄骨で２７年
重量鉄骨で３４年
なので、本来なら融資期間が長く取れないのですが
不動産融資に積極的な銀行では
築２０年以上であっても
３０年、３５年
という期間で融資してくれるところがいくつかあります。
これもマイナス金利政策の恩恵かもしれません。
全ての金融機関が必ずしも
法定耐用年数をベースに
融資期間を決めているわけではないのです。
ですので、鉄骨造で利回り９％以上
かつ、３０年以上の融資期間となる場合
借り入れ金利が３％台であっても
検討の余地はあると思います。
固定資産税もRCに比べてだいぶ安くなることが
メリットの一つになります。
〈借り入れ期間が長い、もしくは金利が高い場合の注意点とは？〉
但し、こうなると
借り入れ金額に対しては物件評価が低い（＝鉄骨造だから）ことになり
金利が高い分、所有していから５年くらいは残債がほとんど減らないことを
覚悟しておく必要があります。
つまり、残債が減らないと売却できない（＝返済が残ってしまうため）か
キャッシュを貯めて足りない分を補う
といった活動が必要になってきます。
それでも、まずはキャッシュを得ることが大事
というのなら、鉄骨造も十分魅力的なのです。
しかしいずれにしろ投資判断は
自分が納得する責任の範囲内で
よく考え、実行されることをお勧めします。
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テリーさんと不動産投資
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不動産投資家が気にすべき客付けのポイントは？
今回、札幌で開かれた管理会社社長のセミナーでは
学ぶことがとても多かったので
私の考えも含めて連日シェアしています。
管理会社のセールスを動きやすくするポイント
不動産オーナーにとって、
最も気になるのは「客付け力」です。
客付けとは、入居候補者をその物件に案内し
（これを「内見」と呼びます）
部屋を気に入ってもらい
賃貸契約を結ぶことを言います。
回りくどい言い方をしてしまいましたが
つまり「満室」にすることです。
カタカナでは
「リーシング」
とも言います。
大抵の場合、物件を管理する
つまり
建物を綺麗に保ったり、トラブルに対処していく
という日常業務を行う管理会社が
客付けも並行して行うことが多いので
客付け会社のことも「管理会社」と呼んでいます。
でも本来は、管理会社を選ぶ際
この「リーシング」をいかにしっかりできるか
リーシング部隊が組織化されているかどうかを
きちんと確認することが重要です。
自社が管理している物件に対し
責任を持って満室にしていく
という姿勢が求められます。
そして、より「客付け」をしやすくするには
まず、空室をすぐに確認できるようにしておくこと
つまり、今どこが空いているのかを把握していることが最低条件。
内見をスムーズに行うコツ
さらに内見の際、
カギの所在が明確になっていることが大切です。
カギをわざわざ管理会社の内部で保管しているのではなく
物件のどこかにキーボックスを入れておき
ダイヤル錠などで
すぐに取り出せるようにしておかなければなりません。
そうしないと、スムーズに内見者を案内できないからです。
必要な広告料は？
次に重要なのは「広告料」。
いわゆる客付けの「お礼」として支払う仲介手数料ですが、
大抵は家賃の１ヶ月分とか、中には３ヶ月、４ヶ月
というところもあります。
これは物件の場所や競争力によって様々であり
一概には言えないのですが、
目安として、家賃×何ヶ月分 ではなく
「１件あたり10万円」
が望ましいそうです。
これが、一つの部屋を埋めるまでの人件費
として妥当なのですね。
家賃交渉はセールスさんに任せる
肝心の家賃設定については
ある程度、セールスさんに裁量権を持たせると
かなりやる気を出してくれます。
多くの場合、検討している人からは
家賃交渉が入るそうですが、
その時に「オーナーの回答待ち」
のようにして時間がかかるのは
みすみす成約のチャンスを逃すもとです。
そんなケースに備えて
「いくらまでだったら妥協して良いですよ」
という家賃の最下限を
れっきとした理由をつけて
セールスさんと握っておくことが大切です。
やみくもに下限を伝えると
まずその「最安値」に決まっていきますので
できるだけ高めの家賃で決めてもらうことを前提に
あとは信頼関係で
交渉現場で即刻決定してもらうように
配慮しておくのです。
中古物件ではネット広告にこだわらない
最近はネットでの部屋探しが当たり前になっていますが
住まいを決める際の最後のポイントは「内見」です。
セールスがいかに案内してくれて
その物件の魅力を伝えられるか
が勝負です。
ネット広告にお金をかける余力があるなら
セールスさんと一緒になって
物件のセールスポイントを炙り出すことに
力を使った方が良いのです。
駅から遠かろうが、階段で４階まで上がろうが、
説明の仕方によって
人の印象はだいぶ変わります。
以上、管理会社のセールスの立場になって
・カギをすぐに取り出せるようにしておく
・広告料は１０万円が目安
・家賃交渉はセールスに任せる
・セールストークを一緒に考える
このあたりを踏まえ、
「常時満室」を目指していきたいと思います。
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不動産管理会社社長の鋭い目線とは？
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不動産管理会社社長の鋭い目線とは？
2016/04/25
投資の考え方, 業界裏ばなし
昨日に引き続き、管理会社さんとの付き合い方についてお伝えします。
まず、非常に基本的なことですが、
管理料というのは大抵
家賃収入の５％前後です。
金額にして月に数万円。
もちろん物件の規模によりますが、
だいたい何万円か、
月の家賃収入が２０万円に満たない場合は、
千円単位の金額です。
そんな低価格で
何名・何十名といる菅理会社のスタッフに
働いてもらえるわけですから、
オーナーにとっては非常にコストパフォーマンスの高い
業務委託契約なのです。
私たちオーナーが自ら管理する人を見つけてきて
雇うならば、その何倍もの経費がかかります。
逆の目線から、菅理会社側の観点で見れば
多くの管理戸数を持たないと
その人員を支えるだけの費用を捻出できない
ということになりますね。
つまり管理会社としては
できるだけ多くの物件を管理することが
本体を支える生命線とも言えましょう。
多くの物件を管理する、ということは
多くのオーナーと契約しているということであり
決して自分だけを見て仕事をしているわけではない
ということを改めて認識しておくべきです。
その上で、コミュニケーションがいかに大事か
をしっかりと自覚しておかなければなりません。
これを組織に置き換えると
不動産オーナーは「経営」を考え
管理会社は「運営」を考える
そういう役割分担になります。
経営者は物件が順調に維持できるための
「状態」に気を配り、
モチベーションに配慮し、
ちょっと先を見て「判断」をします。
運営者は、同じく物件を順調に維持していくための
ユーザー対応と報告をします。
そして私がセミナーを受けた管理会社の敏腕社長は
それだけではダメだ
と熱く語り、
これからの管理会社は
オーナーに対してもっと「提案」ができるようにならないと
とおっしゃっています。
オーナーへの提案とは
満室にするための魅力的なリフォーム
満室にするための広告
最も効果的な家賃設定
にあたります。
特にリフォームのための工事費は
現状を維持するための見積もりを取れても
現状を打破する、もしくは向上させるための
「部屋づくり」提案から
アグレッシブにやっていかなければならないそうです。
そこには一見、多額の経費をかけるようなことがあったとしても
あくまでも「満室維持」という双方の目的を達成するための
「覚悟」
が求められます。
提案を受ける側も
同じだけの「覚悟」（＝出費・投資）が必要です。
しかし正直言って、管理会社はオーナーの負担を減らそう
なんていう意識は非常に低いそうです。
それでもこの管理会社の社長は
社員にその提案マインドを植え付け続け、
たった５年でとても大きな会社に成長させました。
もちろんまだまだこれから、とも言っていますが
こういう考え方を持ってくれる管理会社が
一つでも増えることを期待します。
そして私たちオーナーも
経営者として
運営側に任せるべきものは何か
をよく考えて
しっかりとコミュニケーションをとること
が大事ですね。
コミュニケーションの基本は
相手を理解することから始まります。
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不動産管理会社営業マンとの正しい付き合い方とは？
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不動産投資家が情報発信する意義とは？
今日はインターネット起業家が集まるパーティーに参加してきました。
私は不動産投資だけでなく、
インターネットビジネスも学んでいて
とは言っても不動産投資ほどの確固たる実績があるわけではありませんが、
これからの社会でインターネットとの関わりなくして
ビジネスは成立し得ないことを実感し
少しでも流れについていこうと
日々奮闘・研鑽しているのであります。
また、インターネットビジネスを生業とする人は
かなりの確率で個人起業家が多く、
学歴や企業に頼ることなく
自らの発想と行動力で
将来を切り拓こうとしている人
もしくはすでに大成功を収めている人がたくさんいます。
そういうマインドの高い人たちと同じ環境に身を置き、
何気ない会話をするだけでも
会社では味わえない刺激を受けます。
今日集まったメンバーは
インターネットで情報発信していくことで
人々に価値を与え、自らを磨いていこうと志す人たちです。
実にさまざまな、個性的な人。
例えば
転売で生活している人
ダイエットに効果的で簡単な料理を教える栄養士
和服の伝統的な着こなしを伝える男性
二代目社長を応援するコンサルタント
海外移住を企てて世界中を旅する人
離婚に悩む男性にアドバイスするバツ２女性
疲れたサラリーマンでも無理なく筋力アップさせるスポーツマン
性同一性関係で明るいキャラの人
などなど、ホントにキリがありません。
この人たちに共通することは
自分がやりたいことを
胸張ってやれている
ということです。
インターネットビジネスで情報発信するには
ブログやFacebook、SNS が基本になります。
今の時代は
このような情報がどんなに個人的であっても
たとえ誰が価値を感じるかわからなくても
ほぼ自由に発信することができます。
そこに価値の創造があり
新たな出会いが生まれ
気づきや発見を促し
やがてビジネスとして成長していく
そんなチャンスが誰にでもあるのです。
不動産投資とインターネットビジネスは
あまり関係がないように見えるかもしれませんが
実は大きな関わりを持たせることができます。
こうして私のブログの読者さんが
記事をきっかけに
「不動産投資を始めてみようかな」
と思うことがあるならば
それだけで私が毎日情報発信している価値があるわけですし
そうして不動産投資が順調に進み、
あわよくば会社をリタイヤして
南の島あたりでバカンスに出かけたら
私とバッタリ出会うかもしれません。
別に南の島でなくても
北海道や石垣島でも良いのです。
そんなことが起きれば
私にとっても格別な幸せです。
また、インターネット起業家の中にも
不動産投資に興味がある人
すでに成功している人を
時々見かけます。
不動産投資は
特に珍しいビジネスではありませんし、
やろうと思えば誰でもできることなので
起業を志す人がチャレンジするというのは
考えてみれば当然のことなのです。
起業家仲間にも
これから不動産投資家が生まれれば
私にとってもまた嬉しいことであります。
そういう人たちが一人でも多く現れてくれることをイメージしながら
価値あるコンテンツを
効果的な方法で
伝えて続けていきたい
リアルに各自の夢の実現に向けて頑張っている仲間を見て
改めて私も
この志を固めました。
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不動産投資家に必要なスキルとは？
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不動産投資家に必要なスキルとは？
先日、旧知の友人と十数年ぶりにランチをする機会がありました。
その友人は個人企業家で、
デザイン関係のプロデューサーをしながら
専門学校の講師を務める、マルチな活動をしています。
ファッションもかなりオシャレな感じの彼は
東京の表参道にオフィスを構え
私とのランチもスマートに
流行りのレストランに連れて行ってくれて、
オープンカフェのような
そよ風が吹き込むテーブルで
楽しく話をしながら食事をしました。
そんな何気ない会話の中で
人の前に立つときの心構えについて
気づきと学びがありましたのでお伝えします。
彼は自分が教えている学校の入学式で
大勢の新入生を前に、
200名以上の講師陣を代表して挨拶をした
というので
「それはさぞかし緊張したでしょう」
と私が言うと
「いや、ぜんぜん。」
と答えました。
なぜならば
彼は人前に立つとき、講義をするとき
そのどちらも
徹底的に練習する
のだそうです。
５０歳をとうに過ぎている彼も
まだまだ純粋に頑張り続けています。
講義のときは事前に教室を借りきって
誰もいない教室で
パワーポイントとマイクを使って
一人練習するそうです。
そういう訓練を十分にしているので
本番当日の「自分の出来」については心配なく
あとは
参加者の満足度だけを考えて
人前に立つのです。
自分がうまく話せたか
ということを考えて無駄に緊張するのではなく
聞いてくれた人が喜んでくれているか
にフォーカスする
これこそがプロの考え方だな、と感心しました。
まさにエンターテイメントの精神です。
思えば私もかつてのサラリーマン時代
英語もろくに話せないけれど
世界のあちこちでプレゼンをする機会がありました。
そんな時は、出張先のホテルで
自分に納得がいくまで何度も何度も
夜を徹して練習したことを思い出しました。
こういう訓練をしていると
公衆の場に限らず
１対１の面談の場、
例えば金融機関や不動産業者と打ち合わせする際にも
「人に伝えること」
「満足してもらうこと」
に敏感になります。
特に重要なのは
「満足してもらうこと」
であり、
相手の求めていることを
的確に説明できているかどうか
ここに神経を集中することが
プレゼンや面談の成否を左右します。
そのためには
「これでいい」と納得するまで
練習が必要です。
資料を作って終わり、ではなく
相手をイメージしながら練習すること
が大切です。
私もずっとそうやってきました。
不動産投資家も、起業家と同じように
「人にわかりやすく伝えること」
「相手に満足してもらうこと」
というスキルを
常に磨き続けるべきなのです。
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不動産投資家として震災に思うこと
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不動産投資家として震災に思うこと
この度の熊本地震で被害に遭われた方々には
心よりお見舞い申し上げます。
かくいう私も、２０１１年３月１１日の東日本大震災で
衝撃的な被害を受けました。
千葉県浦安市は、関東地区で最も打撃を受けた地区の一つですが、
市内一帯の中でも、特に被害が大きかったエリアに
私の住まいがあり、
液状化で家の前が洪水のように水浸しになった後、
水がひいて、真っ黒な泥だけが残りました。
黙っていても消えてなくらないので
自分で何日もかけてシャベルでかき出し、
積み上げた泥は「かまくら」のようになりました。
雪なら溶けて流れるのですが、
泥はそうはいきません。
市から配られた土嚢袋に詰めこんで
トラックに乗せるところまで運んで行きました。
自宅が8.3cmほど傾き
家の中で体のバランスを保てない状態に
妻と子供たちは気分が悪くなり、
３０分といられない状況でした。
ガス・電気はもちろん、
水も全く出なくなって
ペットボトルもすぐに底をつきました。
「ライフライン」という言葉を
これほど重く実感したことはありません。
水のない生活
それは手を洗うこともできずトイレも行けず
もちろん風呂に入るなど夢のまた夢。
生活のリズムを根底から覆すものでした。
あの時の不気味な静寂は
今でも忘れられません。
私たち家族４人は、被害の少なかったエリアに
６畳一間の部屋を借り、
二ヶ月間の避難生活を送りました。
この時、「住居を提供できること」は
社会的にものすごく貢献することなのだ
ということを痛感し、
それまで単に「投資」という感覚で
少しだけアパート経営をかじっていたスタンスを改め
大家として入居者に貢献できるようになりたいと思い
徹底的に勉強をはじめました。
だから私は、今の活動を「不動産投資」と呼ぶのは本意ではなく
あえて「不動産賃貸業」と言っています。
利益を確定するために
安易に売却する気にはなれず、
きっちりと満室にして
できる限り快適な住まいを
一人でも多くの人に提供したいのです。
私たちの事業には、
必ず入居者の満足度向上を目指し
関わる業者の方々はそれを支える大切なパートナー
という意識が欠かせません。
衣・食・住という
人の生活に欠かせないカテゴリーの中で
その一翼を担うことができる
この仕事に誇りを感じています。
もちろん、良いことばかりではないし
リスクや不安も尽きないのが現実ですが
時にはこういった原点に立ち返り
今、自分ががんばっている意味を
自分なりに問いかけるみることも大切です。
そして、失って初めて気づくのではなく
日頃から感謝の気持ちを忘れずに
これからも真摯に人と関わり、
今、自分にできることに全力で取り組む
そんなスタンスを貫いていきたいと思います。
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不動産投資のデッドクロスとは？
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