太陽光設備を活用するもう一つの手段とは？
最近は収益不動産の価格が高騰し、私のようなオーバーローンを狙っている者にとっては、ますます厳しい市場環境になってきています。そんな折、情報をキャッチするアンテナと、とにかくやってみる、という行動マインドだけは維持しております。
そこで最近は、広大な土地に太陽光発電設備を導入する案件について、もう一度考えてみました。
「今さら太陽光なんて、売電価格が下がっているから無理無理。」
と決めつけることこそが、チャンスを見逃す原因になりかねないからです。
太陽光設備の収支状況については、以前のブログでとってもシンプルに解説しました。
結論だけ言うと、売電価格が３２円／kWhだった２０１４年までが、ギリギリ利益が取れる限界だったということです。
２０１５年は２９円になってしまい、もはやマンション経営などでものすごく利益を出している人が、設備投資による「減価償却費」を計上して節税するためだけのもの、と見られています。
ところが先日、２０１４年のうちに申請が行われ、２０１５年１２月から接続開始するという、案件に出会いました。
7,400万円で、利回り10.6％。
こうなってくると、検討の余地あり、です。
なぜなら、太陽光設備は「空室のない賃貸物件」と言われ、
アパートよりも安定した収入が得られるケースが多いからです。
利回り10.6%なら、なんとかイケるかもしれない。
あとは7,400万円の融資をしてもらえるか、ということになりますが、
太陽光でフルローンなんて、まず不可能ですね。
もちろん銀行にも相談しましたが、やはりダメでした。
しかし、もう一つ別の手段として、この太陽光設備を活用する方法があります。
それは、リースです。
リースというのは、車と同じく、リース会社が買い上げて、それを契約者に貸与する、という形です。つまり「フルローン」にイメージが近い。
この場合、所有権がリース会社にあるため、償却資産税も維持費もリース会社が負担します。
その代わり、リース料がいくらか、ということが問題です。
融資の金利にあてはめると、３％〜４％、もしくはそれ以上になると言われています。
さらに太陽光の場合、期間は１５年が限度。
これだと、返済比率に換算して８０％を超え、キャシュフロー比率は１５％近辺になります。
売電収入のシミュレーションを厳し目に計算している分、「これ以上収入が減ることはない」と想定すれば、なんとか持ちこたえられるのですが、
さすがに収入のうち８割を返済に回すのはいただけません。
そこで私は、リース会社に交渉し、２％程度で決着してくれないか、
と申し入れている最中であります。
二つ返事で断られるかと思ったら、
「検討します」との回答でした。
リース会社もビジネスですから、月々の支払い額を下げることによるリスクを算出中なのだと思います。
いずれにしろ、最初からダメだと決めつけずに、ほんの少しでも可能性があるならば、徹底的にチャレンジする、これが私のスタイルです。
結果が出たら、またこのブログで報告します。
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これからの物件バリューは、ドアとポストのキーがカギ？
昨日参加した「浦安大家塾」では、玄関ドアの鍵メーカー、株式会社シャーロックさんのタイアップがあり、最新のドアキー現物を見せていただきながら、最近の賃貸部件動向についてお話を伺いしました。
ドアのカギといえば、入居者が変わるごとに交換しなければいけないし、その「カギ交換費用」を入居者に負担してもらう原則が、いつまで守られるかわかりません。
今回の提案は、カギのシリンダー部を毎回交換することなく、
カギを無効化・更新できるシステムでした。
入居者用のカギは、なんとプラスチックのカードキーで、
これを差し込むだけで簡単に施錠・解錠できるものです。
プラスチック〜？ と聞いて、耐久性やセキュリティ性能が大いに心配されましたが、そんな疑問や懸念には当然のように十分な対策されており、メーカーの方が得意げに解説を加えました。細かい説明は割愛しますが、かなり使い勝手に優れた最新機器であることに間違いありません。
もしも興味がある方はこちらをご覧ください。
https://www.sherlock.co.jp/product/
導入費用もそんなに高いものではないので、自分の所有物件に検討してみようかな、と思いましたが、残念ながらドアノブが「ハンドルタイプ」でないと交換できないそうです。
私の物件は築年数が経っているので、全て「握り玉タイプ」でした。
もう一つの小話としては、郵便ポストのダイヤル錠にまつわる話です。
ちょっと気の利いた物件だと、ポストにダイヤル錠がついていますが、この利用率をご存知ですか？ 物件によっても異なるでしょうが、今回の事例では３０世帯中２７室はノーロックで使っているとのことでした。ほとんど使われていないようです。
自分の個人情報が満載の郵便物は、本来カギをかけて守った方が良いのですが、毎回毎回ダイヤルを回してカギをかけたり開けたりするのが面倒なのですかね。
シャーロック社のメールボックスは、そのカギも、家のカギと併用できるカードキーを使用するもので、これもまた説得力のある説明でした。
現物をみると、確かに「かっこいいなー」と思える装置で、入居者さんにも安心感を与えるセキュリティ性をアピールできると感じました。
しかしながら、郵便ポストのカギの利用率が少ない中で、実際にどれだけの効果があるのだろう。
そんな思いを抱きながら、こんな時は「設置の時期」を考えるといいと思いました。
物件の利益が出て、減価償却も落ち着いてきたら、このようなバリューアップをすることでまた経費を有効に活用していく、というのも大切な考え方です。
そういう時の準備として、常に新しい情報を取り入れ続ける心がけが重要なのです。
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不動産で起業するなら、まず地元に目を向けるべし！
今日は地元の不動産投資家が集まるコミュニティ「浦安大家塾」に初めて参加しました。
サラリーマンの不動産投資家は、うかつに誰かに相談することもできないし、日頃の悩みを聞いてもらうことすらできません。だからこそ、インターネットで検索し、大家のコミュニティーやビジネスマインドを高めるセミナーに参加したりします。
今日の大家塾は、主宰者が自主的に不動産オーナーを集めて開催され、特に会員制でもなく、月に一回程度の情報交換会に自由参加できる、というちょっと変わった趣向でした。
たいていの不動産塾は、先生と呼ばれる主宰者が会費を取ってコミュニティ化し、不動産事業に関するレクチャーや情報提供が行われるものがほどんどですが、今回の浦安大家塾は、会員制度や月会費はなく、毎回のセミナーで参加費を支払うだけでした。
それだけに内容も硬派で、利益優先の運営思想は全く感じられず、純粋に不動産経営に関する情報と、スピーカーの体験に基づいた実践報告がなされるのみでした。
具体的には
金融機関の開拓方法に始まり、返済の仕組みや銀行の融資判断基準、信用保証協会の活用方法、宅建免許の威力、そして最近ホットな話題のAir bnbまで、とても濃密な２時間でした。
こういう生きた情報がまた自分にとっても加速度的に学びを得ることができ、直接会って話を聞くことが何よりも大事だということをつくづく感じます。
そして、一番効果があるのが「懇親会」。今日はセミナーに２１名、そのうち懇親会には１２名の方が参加されました。懇親会はときに、セミナーよりも重要なことがあります。
どちらかというと私は、パーティーなど人がたくさん集まる場では、自分から話を切り出したり声をかけることが苦手な方なのですが、地元の人が多いと知っているので、
「どちらにお住まいですか？」
という声かけが、いつもより自然にできることに気づきました。
そこで返ってくる返事が、当然ながら聞き覚えのあるローカルな地名が多かったりするので、日頃の社交辞令的なやりとりよりも一層親近感が湧きますね。
勤務先では一生出会いないような人々と、今日もたくさんの出会いがありました。
サラリーマンであるからこそ、外の世界との関わりを積極的に持つことが大切です。
何冊の本を読むよりも、何ページのインターネット情報を調べるよりも、豊富な経験を背負った生身の人間と触れ合うことほど効果的・刺激的なことはありません。
電車に乗り、地図で場所を調べながら、時間を調整してセミナーや懇親会に行くことはそれなりに労力もお金もかかることなのですが、それこそが自己投資であり、大きなリターンを期待できるものなのだと感じます。
そして、地元でそれができるのは、また一種独特の利点があるな、と実感しました。
帰り道も一緒になるし、その後のプライベート飲み会にも誘ってもらえるチャンスが増えます。
まさに人脈を広げる絶好の機会です。
一生懸命に個人起業を頑張る人で、まだ地元のコミュニティーにアクセスしていないのなら、まず地元の同業者に声をかけてみると、思わぬ収穫があるかもしれません。
こういう視点でも活動の場を広げていきたいと思います。
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不動産オーナーはガス料金の値上げにも敏感？
昨日のニュースでは、都市ガス４社が１１月２６日に発表した来年１月のガス料金は、液化天然ガス（LNG）の価格調整を受け、燃料費調整制度に従って値上げすると報じました。
あまりにも多くのニュースソースで報じられているので、いったいどうなっちゃったんだろう、と思いましたが、実際の値上げ額では標準家庭の月額料金で８円〜１８円だそうです。
しかし、金額の大小ではなく、不動産事業を営んでいることで、こういうニュースにも耳を傾け、関心を持つようになっている自分に「びっくりぽん」、です。（NHK朝の連ドラ・朝がきた より）
収益不動産では、都市ガスの物件をプロパンガスに切り替えることで、オーナーにとっては経費節減につながることがあります。
プロパンガスの会社は、全国で２万社もあると言われていて、つまり競合が多い業種です。その上、都市ガスからのシェア奪取を図ろうと狙っている会社さんが多数ありますので、プロパンガス会社に切り替えるとたくさんのサービスをしてくれるわけです。
例えば１台１０万円くらいかかってしまう給湯器の交換が無料になる
というのが標準的なサービスです。
その他、カラーモニター付ドアホンを設置してくれたり、
お風呂の追い焚き機能追加、
それにエアコンの無償交換
にも対応してくれるところがあります。
しかし、あまりたくさんの特典をつけると、その分が入居者のガス料金に反映され、お客様の不満へとつながり、やがて退去される原因にもなりかねないので要注意です。
私もかつて、所有するマンションを都市ガスからプロパンガスへ切り替えようとした時、管理会社の方から猛反対にあいました。これからの入居者さんが物件を選ぶ時、
「プロパンガス」というだけで敬遠されるから、という理由です。
それだけ「プロパンは値段が高い」、「都市ガスは安い」というイメージがあるとのこと。
恥ずかしながらそれまで、私はそのようなことを全く関知していませんでした。
自宅は都市ガスですが、プロパンガスのボンベを置く場所がないし、交換のためにわざわざ業者を呼ぶのが面倒だから、くらいに思っていました。
でも実際には、私はプロパンガス会社の方に都市ガスと同条件で価格体系にしてもらいましたし、都市ガスだって値上げすることがあるのです。
さらに集合住宅の場合には、特にスペースの問題がなければ、災害時にも強いプロパンの方が入居者の安全確保のためにはよろしいんじゃないか、とさえ思っています。
いずれにしろ、人は新聞やテレビで報道されると、イメージだけで印象づいてしまうので、本質を見失わないように気をつけるべきだと痛感しました。
不動産投資をしていることで、いろいろな人脈が広がるだけでなく、世の中の地味なニュースにも耳を傾けるようになって、見識も広まります。
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「老後は１億円必要」という常識？に不動産投資で備える！
今日の日経新聞電子版に、
「老後に１億円必要」は本当か
という記事が掲載されていました。
書かれたのは経済コラムニストの大江英樹さんという方ですが、
結論を言えば、「それは人の考え方によって違う」という、至極ごもっともな本質を、とてもわかりやすく解説されていました。
まず、雑誌などではよく「老後は１億円必要」という特集が組まれるそうです。
このこと自体、私には初耳だったのですが、特集を組んで世間を煽る裏には、金融機関や保険会社の商魂が思い切り見え隠れしているとのこと。
なるほど。ビジネスの広告手法の一つかもしれません。
「老後に１億円かかる」という計算の根拠は、６５歳から９０歳までの間に、月３５万円で２５年間生活する、という試算が前提になっているようです。月５０万円ぐらいでリッチな生活をしたいのであれば、１億５,０００万円かかります。
そこで、サラリーマンの公的年金で、夫婦二人の場合では月の平均的な受給額は約２２万円、２５年で６,６００万円になりますので、プラスαを考えて大体１億円ということだそうです。
仮に１億円としても、７〜８割は公的年金・退職金・企業年金でまかなわれ、あと数千万円を増やす努力をするか、もしくは生活を切り詰めていけば大丈夫。そういう心構えで、あまりメディアの情報に踊らされないよう、自分の頭で考え、自分で判断するように、とのメッセージでした。
確かにその通りですね。何十年も先のことなんて、お金の価値が変わるだろうし、年金制度も不安定、そして自分の健康についてもどうなるかわかるはずがないのですから、人から聞いた話で不安になってばかりいるのは、無駄な時間を過ごすことになります。
そんなことに同感しながら、不動産投資は数十年にわたって安定した収入をもたらす仕組みですから、今のうちに持っておくことが本当に重要なんだなぁ、とつくづく思います。不動産という「資産」を持っていれば、年金への不安や、利殖話にやたらと飛びつく必要もなく、自分の生活をしっかり見つめていくことができると思います。
それでもやはり、不動産投資だって、自分がどうなりたいか、をはっきりさせておかないと、物件選びの際に間違えたり、購入するタイミングを逸したりすることにつながります。
不動産投資家にとっての「老後」があるとしたら、毎月の収入や支出がいくらか、を心配するよりも、得たお金と時間で人生をどう生きるか、を真剣に実践することがより大切だと思うのです。
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不動産投資でいう「利回り」って、いったい何なの？
私は専門用語や業界用語が大キライなのですが、この度、本を出版することになり、できるだけ用語を使わず、トコトンわかりやすく解説し、初めての方でも安心して読みやすい内容にしよう、とコンセプトを決めました。
そして昨日、出版社の方と打ち合わせをした際、編集者さんから
「不動産の利回りって、どのように理解しておけばよいですか」
と念押し確認が入りました。
なるほど。利回りといえば、投資に対するリターンのことですが、
不動産投資でいう「リターン」とはどの部分なのか、
ということがあいまいになることが多いようです。
では、不動産業界で言う「利回り」の意味を３つ、超カンタンに解説します。
１．表面利回り
「グロス利回り」とも言われ、単純に満室時の家賃収入を物件価格で割ったもの。
家賃収入が1,000万円で物件価格が１億円だったら、利回り１０％。家賃収入が800万円だったら利回り８％。
つまり、利回りが高いほど、物件価格の割に家賃収入が多い、ということ。逆にいうと、利回りが高い物件は、得られる収益に対して購入価格が安い、となります。
実際には賃貸経営するのに管理費やら税金やらいろいろな経費がかかるので、
家賃収入が1,000万円あったとしても、経費はそこから２０％くらい持っていかれます。
表面利回りの通りの収入は、まずあり得ません。
あ、でもこれ、「偽り」とか「騙す」という意図はないのです。あくまでも同じ基準でシンプルに物件を比較するための指標と認識してください。
２．実質利回り
「ネット利回り」とも言われます。
前述の年間家賃収入—20％くらいの経費（管理費や固定資産税など）を計算し
物件を買うときにも登録免許税などの諸経費を上乗せされます。
そういった実質的な投資額と、得られる収入を計算したのが「実質利回り」。
当然ながら、表面利回りよりも厳しい値になります。
管理費や税金は、物件によって大きく変動しますから、いざ買おう、と思った際に、慎重に検討するべきものです。
ところでこの「グロス利回り」とか「ネット利回り」とか、時々本に書いてあったりするので記載してみましたが、はっきり言って覚える必要ありません。
カタカナを使えばいいってもんじゃない。
表面利回り・実質利回り で十分意味が通じます。わざわざわかり難くすることもないのです。
「本質はココ！」
表面利回りの高い物件を見て飛びついても、
それはほとんどが空室だったり、
老朽化していて修繕費がかかったり、
エレベーターや立体式駐車場があって電気代などの経費
が大きくかかってしまうような物件であることが多いのです。
表面利回りが高いものは高いなりの理由がある、ということです。
それでも、基準はみな「表面利回り」で表示されています。
表面利回りの高さだけに魅力を感じていると火傷するので、
まず「表面利回り」を基準にして物件をふるいにかけ、
気になる物件を見つけたら個別に「実質利回り」を確認する、
という順序でアプローチするのです。
３．NOI利回り
あともう一つ、業界ではNOIといって、経済評論家が好きそうな利回りがあります。
これは Net Operating Income の略で、
覚えておくと
へぇー、よく知っているねー。と言われることがあります。
でもそれだけです。
会社の経営状況をどこかで発表するときには、このNOI、つまり
営業純利益とは、
満室賃料前提のオメデタイ数字は使いません。
収入には実際に空室だった期間の家賃をカウントせず、
運営にかかるさまざまな経費を全部差し引いたものを「営業純利益」と呼び、
不動産価格で割ったものを「NOI利回り」といいます。
NOIは実際に経営して初めて論じられるものですので
買う前に出ているものがあるとしたら、それはあくまでも予測、ということで
気にしなくて良いと思います。
とにかく一般的に不動産投資でいう「利回り」とは
「表面利回り」のことで、
物件を比較するときにはある程度参考になるけれど、
購入するときには、
借り入れ金利や管理費・経費を同時に考えて
いくらくらいお金が手元に残るのか
ということを意識しておくことの方が
よほど重要なのです。
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不動産投資家が心得る、お金のつかい方とは？
不動産投資をしていると、ビジネスで成功して裕福な状態を築いた人と知り合いになる機会が多く、お金の価値観もなんだか私の感覚とは一桁違うような感じで戸惑うことがあります。
そんな成功者の方々とご一緒しているうちに「３通りのお金のつかい方」について学びましたのでご紹介します。
お金の遣い方は、消費・浪費・投資の３つに分けられます。
１．消費
生活に必要なことにお金を使うこと。ないと生活できないものを買う。生きていくために必要な出費。
２．浪費
無くても困らないもの、何も生み出さないものを買うこと。いわゆる無駄遣い。
３．投資
やがて利益をもたらすものにお金を遣うこと。不動産を買うことはもちろん「投資」の一つ。
ここで着目したいのは、「投資」とは、必ずしも直接お金を出すことだけを指すのではない、ということです。
その一つは「時間への投資」。
例えば雨の中駅まで歩き、電車をいくつも乗り換えて移動するのではなく、タクシーに乗ることがあります。
こうすることで、車の中で電話をしたり、メールをチェックするなど、時間を有効に使えます。その行為によってお金を生み出すことができるなら、それはれっきとした投資です。
２つ目は「自分への投資」。
これは既に自己投資と言われ確立されていますが、セミナーを受けたり、教材を購入したりすることもその一つ。
そしてさらに、ファッションに気を使ったり、品質の高いものを身に付けることによって自分のブランドを向上させることだって、十分「投資」と言えるのです。
自分の外観・身の回りの品位を高めることによって、同類の人々と会話するチャンスも生まれます。
３つ目は「空間への投資」。
例えば美味しい料理を、上質な雰囲気のお店で味わうこと。こうすることによって、お店の人のプロフェッショナルなおもてなしに触れ、会話や仕草の中に学びを得ます。
新幹線のグリーン車や飛行機のビジネスクラスの利用も同様に、約束されたゆとりの空間を過ごすことで、リラックスして睡眠をとったり、仕事に集中したりと、次にお金を生み出すための準備を整えることができます。
他にも様々な投資のスタイルがありますが、要は考え方・活かし方ひとつで変わってくるのです。
一見、無駄遣いに思えても、自分がしっかりと未来に活かすことができることを「投資」と呼び、逆に勉強したり研究に時間を費やすことがあったとしても、何も生み出すことがなければ「浪費」となってしまうのです。
不動産投資は「投資」と名付けられていますが、だからこそ、必ず利益を生み出さなければならないし、そういう考えをしっかり持って取り組むことが大切です。
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またまた空室が出てしまいました
聞いてください！ 先日、所有しているファミリー物件の１部屋が空いてしまい、早々に万全の対策をした結果、ちょうど一ヶ月で無事にまた満室になりました、と報告させていただきました。
ところが、なんと昨日、また同じマンションの別の部屋で、退去がある予定です、と管理会社の方から連絡がありました。
なんでなんで〜？？？
と尋ねたところ、「勤務先の転勤」だそうです。
まだ一年しか住んでもらっていないのに。。。。
しかも、その人は転勤しても、代わりの人は来ないそうで、
その会社、不景気なの？
と、やりどころのない不満を抱かざるを得ません。
でも転勤じゃあ、仕方ないです。
今まで住んでいただき、ありがとうございました。
退去の予定は１２月１９日。
もう年末も押し詰まり、それからリフォームしてすぐに募集しても、
年内に埋めることはほぼ不可能です。
あー、せっかく満室になったばかりなのにー！！！
でもこれが、賃貸経営なのです。
この退去をプラスに考えるには、どうすればよいか。
まず、家賃ですが
このファミリーは一年前、家賃を大幅に値切られ、
前回116,000円だったところ、1万円引きの106,000円になってしまいました。
それでも周辺の家賃相場であることと、
それまで７ヶ月間も空室だったことに耐え切れず
泣く泣くその家賃で了承してしまいました。
さらに、管理会社のセールスさんが私に相談なく
エアコンを付けることが条件
と言われたことを呑んでしまっていたので、
管理会社と折半で、８万円のエアコンも付けていました。
ですので、今後の客付けには
家賃を5,000円上げて、111,000円で募集トライしてみようと思います。
家賃が5,000円上がれば、年間6万円の収入アップになります。
そしてさらに、
もしも新しい入居者さんが今空いている駐車場を利用してくれれば、
さらに16,000円の駐車場使用料がプラスになるので、
年間192,000円も収入アップします。
今のままの家賃で入居され続けているよりも、
新しい入居者さんが新しい賃料＋駐車場代で借りてくれれば
トータルとしては収入増につながるわけです。
こういう風にポジティブに考え、
ネガティブマインドを払拭し
次の募集に備えます。
今のところ管理会社さんは
「これからは繁忙期に入りますし、すぐに入居付けできるようにがんばります！」
と言ってくれています。
前回、満室にしてもらった時、
人間関係はバッチリ築いているので、その点は信頼しています。
あとはオーナーとして、しっかりとフォローするのみです。
１２月１９日の退去のとき、
あまり部屋が汚れておらず、リフォーム代がかからないことを祈ります。
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民泊、許可制で全国解禁
本日（11月22日）付の日経新聞の１面トップに、ついに民泊の記事が出ました。
〈以下抜粋〉
厚生労働省と国土交通省は、個人が所有するマンションや戸建住宅の空き部屋に旅行者を有料で泊める「民泊」を来年４月にも全国で解禁する方針だ。
現在は旅館業法などで原則禁止しているが、無許可の営業が広がり、トラブルも相次いでいる。訪日客の急増で宿泊施設の不足が深刻になり、早急に明確な基準をつくり、安心して使える民泊を普及させたい考えだ。
いやー、とってもわかりやすい記事ですね。さすが日経。
さらに記事の内容をまとめると
１．民泊とは
マンションや戸建住宅などを、外国からの旅行者を中心に貸し出すもの。
主に Air bnb（エアー・ビーアンドビー）などのネット仲介による。
２．問題点
貸し手が繰り返し料金を受け取る場合は旅館業法の営業許可が必要。
ところが規制が実態に合わず、貸し手の多くが無許可で営業
利用者側では、見知らぬ人物の出入りによる近隣から苦情が噴出。
つまり文化の違いを持った旅行客が、一般の住まいをホテルのように使い
ドンチャン騒ぎをして近所に迷惑をかけるなど。
ルールが正しく決められていないからこのようなトラブルが起きる。
３．解決策
旅館業法を改定し、新しい業態としての「民泊」に営業許可を出す
営業許可はこれまで、「ホテル」「旅館」「簡易宿所」「下宿」の４形態であったが、新たに
「民泊」を加える案が有力。
４．規制緩和の内容
客室数を制限しない（１室でも可）
客室の延べ床面積が合計33㎡以上でなくてもよい
宿泊名簿の管理や入浴設備などの詳細な規則も緩和
など、民泊の実情に合わせて新基準を検討
５．全国解禁の時期
２０１６年中。
すでに来年１月には、羽田空港をもつ東京都大田区が、自治体として民泊を認める動きあり。
厚労省と国交省は違法営業の取り締まりなどトラブル防止策や適切な課税方法を
今年度内にまとめる
ということですね。
このように国が乗り出してくると、ますます「民泊」が注目され
そこにビジネスチャンスを見出すオーナーと、
仲介業で商圏を広げようとする業者が
国内にもたくさん出てくるのでしょうね。
業界が活性化するのは良いことです。
交通の便が良い区分所有のマンションなどは、
きっと旅行者にも人気があるでしょうから
毎月の家賃制で、時々空室が出て悩むよりは、
「民泊」で短期間の宿泊料を何度も重ねていく方が
収入は増えるかもしれませんね。
それにしても「民泊」って、いかにも古〜い日本語っぽくで、
あまりセンスを感じられない名前ですね。
制度だけでなく、名称も見直した方が良いと思いました。
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マイナンバー制度で１棟１法人の時代は終わる？
本日は、ある不動産関係の税務事務所が主催するセミナーに出席してきました。
そのセミナーでは、先日私が講演したときの参加者ともバッタリ出会い、
「この業界は狭いなぁ」
と感じながらも、その参加者さんに講演の感想をお尋ねしながら、
今感じている問題点についても、生の声をヒアリングすることができました。
するとその参加者さんは、
今は個人で物件を５棟所有しているけれど、そのうちに法人を設立して節税をしていきたいと思っているそうで、そのタイミングと手法について考えている、とのことでした。
なるほど。不動産事業では、物件数が多くなり、収益が増えてくると、
あっという間に利益が大きくなってきますので、
次は減価償却や経費計上を計画的に考え、節税していくことが
重要な課題になってきます。
サラリーマン投資家の場合、まずは個人で物件を買い進める方が多いですし、
私もその一人でしたが、規模の拡大を視野に入れているのなら、
できるだけ早めに法人で買い進めた方が良いのです。
それは、もともと個人の定収入があるのに、
不動産事業によって多額の収入を上積みしていくと
所得税がかなり高額になってしまうからです。
それを法人の収入にすることによって、
所得の分散を図り、税率を低くして節税する、
という手法ですね。
私も現在まで、物件を購入する度に法人を設立し、
消費税還付を受けながら所得の分散を図っているところです。
ところが今日の税務セミナーでは、
この「１棟１法人」
の進め方に警告が発せられました。
その理由は、マイナンバー制度の導入です。
マイナンバー制度で法人番号により管理されるようになると、
代表社員や従業員の給与が瞬時に把握でき、
別々の法人からもらう給与収入が
ひとまとめにして把握されるからです。
つまり、「所得の分散」ができなくなります。
したがって、本日学んだことは、
「複数持っている法人は、できるだけ早く１社にまとめ、
社会保険や年金などの加入・損金計上も１本化した方良い
ということでした。
まぁ、それが実態に合った本来のやり方ですし、
そうすることによって早期に優良な決算書をつくり、
健全経営をアピールして次の融資に備えるべきなのです。
１棟１法人の時代は終わりを告げそうです。
本気で事業拡大を目指すなら、
やはりできるだけ多くの利益を上げ、
きちんと税金を払い、
銀行の印象もよくしておく、
ということがますます大事になってきますね。
理屈は理解しましたが、
だからといって明日から突然
何かをアクションしなければならない
ということもありません。
利益・経費の関係をきちんと見直し、
クリアな会社経営となるよう
これからしばらくは情報を集め
多くの専門家に意見を聞きながら
自分なりの最適な解
を見つけていこうと思います。
頭金ゼロで７億の資産をつくる
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投資家が不動産会社とコンタクトを取る際の心構え
不動産投資家にとって、情報がすべてを左右するといっても過言ではありません。
そして情報の質と量は、業界のプロである不動産会社の方といかに親しくなれるか、
いかに本気度を理解してもらえるか、にかかっています。
そのため私が日頃から気をつけていること
そして今日もなお実践していることをお伝えします。
まず、一介のサラリーマン投資家が不動産会社の方とつながりを持てるのは、
業界関係者の集まりに参加するか、サイトを検索してオファーするか
のどちらかになります。
そして出会いがあり、面談して、１〜２回は物件を紹介してもらえますが、
それでも今は、なかなか良い物件に当たらないか、
多少良い物件でも融資が通らないので、
物件購入につながりません。
はじめのうちは前向きに取り組んでもらっていても、
１〜２回うまくいかないと、不動産会社のセールスさんも気持ちが離れていきます。
これは人間ですから仕方のないこと。
そして営業マンとしても、他に購入見込みの高い人がいれば
そちらの方と組んだ方が効率よく結果につなげられるわけです。
やがて連絡が来なくなり、
待てど暮らせど情報がもらえない状況になります。
しかし、ここからが個人投資家の努力が始まるときなのです。
ポイント１．
「ご無沙汰しています。その後、物件の方はいかがでしょうか。」
とメールを送る。
ポイント２．
連絡が来なくなったことに対し、決して相手を責めない。
ポイント３．
もう見放されたのではないか、と被害妄想を持たない。
性格に依るところがあるかもしれませんが
連絡が来なくなった相手に対し、再びこちらから連絡を取るのは
ちょっと勇気が要るものです。
買えもしないくせに
融資も通らないくせに
と思われているかもしれない
と気にしてメールを出すことを躊躇する心境にも陥ることがあります。
しかし、それでも前に進むためには
「ご無沙汰メール」を出す以外に方法はありません。
ゼロから資産を築いていくには
それ相応の開き直りと弛まぬ努力が必要です。
思えば、不動産投資に限ったことではないですね。
人とつながることを恐れていては
新しい未来は拓けないのです。
そう自分に言い聞かせて、昨日、過去に連絡が来なくなった３社に
メールを出してみました。
するとそのうちの２社から
「お久しぶりですね。また良さそうな物件が出たら紹介しますね」
との返事をもらいました。
そんな時は間髪を入れず
メールや電話をして感謝の意を伝え、
またしばらく、コンタクトを再開していきます。
「臆さずに、人とつながる努力を惜しまない」
これが個人起業を志す者の鉄則なんだなぁ、
とつくづく感じます。
時間がない、どうせ無理、
と決めつけずに
淡々と
結果が出るまでコンタクトを続けましょう。
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民泊事業が盛り上がっています
最近、賃貸住宅の空室を短期間で貸し出す「民泊」の事業が、日を追うごとに盛り上がっていると感じます。私の不動産投資家仲間でも興味を持つ人が多く、よく話題にのぼります。
そして、先日届いた「週刊全国賃貸住宅新聞」には、
「アパマンショップホールディングスが民泊ビジネスに参入」
という記事が一面に載っていました。
時期は、東京都大田区が来年１月を目処に準備をすすめている「民泊解禁」の規制緩和に合わせ、アパマンショップ・グループの管理会社がサブリースしている物件を順次、民泊可能物件として運用していくそうです。
「サブリース」というのは、物件のオーナーから１棟分をまとめて借り上げ、その管理会社の責任で賃貸を行うものです。オーナーにとっては部屋が埋まっていても空いていても一定の家賃が入るので、定額収入があって安心ですが、当然のことながら管理料が上乗せされるため、純粋に満室で賃貸するよりは収入が少なくなります。
したがってサブリースは比較的「満室にすることが不安な地域に物件を所有するオーナー」もしくは「賃貸経営自体が面倒な資産家オーナー」が利用するシステムです。
アパマンショップでは、来年１月の本格スタートに備え、登録・予約サイト「アパマン・ビーアンドビー」を立ち上げるそうです。
そして民泊の主なターゲットは外国人になるため、英語や韓国語、中国語の３ヶ国語に対応予定です。
立地条件の良い物件を民泊として貸し出せば、外国人旅行客だけでなく、国内出張で使うビジネスパーソンの需要も見込めます。
しかしこれまでのブログでもお伝えしたように、民泊にはリスクも伴います。
・普通の賃貸物件と違って、家具（少なくともベッド）を設置しておかなければならない。
・部屋の使用に関する注意書きを、日本語だけでなく英語・中国語などでも準備する。
・鍵の受け渡しをする仕組みをつくる。
・周辺住民に配慮したセキュリティ。
・そもそも需要があるエリア（駅近など）でないと、利用されること自体が少ない。
いわゆる「ミニホテル」なわけですね。
もともと立地の便に優れている物件であれば、「月々何万円」という賃貸よりも、
短期に分割して「１泊で数千円」とした方が、トータル的に得られる収入は大きくなるでしょう。
しかし、その成功事例を見て自分の物件を「民泊」化するのは、なかなか冒険的ではあります。たくさん物件を持っていて、新しい貸し方にチャレンジしたい、という方は何の問題もありませんが、空室が不安だから民泊でそれを補う、という考え方ではうまくいかないと思います。
保守的かもしれませんが、賃貸オーナーは、まず空室を埋め、満室経営を実現することを基本に努力していくべきだと思っています。
本音を言えば、「民泊」ができるほど優良・魅力的な物件を所有したいですね。
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「ペット可」の賃貸物件に関する今後の展望
賃貸アパート・マンションでは、大体ペットを飼うことが禁止されています。
中には「ペットを飼ってもいいですよ」という物件があり、それを特徴として募集時に
「ペット可」
と表示されています。
ペットを飼っている入居者さんは、この「ペット可」と記載がある物件を頼りに
部屋を探すわけです。
では、犬と猫ではどちらを飼っている人が多いのでしょうか。
ペットフード協会が2014年10月に行った平成26年度の
「全国犬・猫飼育実態調査」では、
およそ5495万世帯中
犬：1,034万6,000頭 世帯比率15％
猫：995万9,000頭 世帯比率10％
で、数字上は犬の頭数の方が多いのですが、
2011年以降、
犬は約15％減少、猫は3.6％増加しており、
将来的には猫の飼育数が犬を上回ると予想されています。
私は今、あいにく犬も猫も飼っていませんが、
ペットを飼育することによる効用は人の内面に影響しているようです。
犬や猫を飼っている人のアンケートでは
「生活に潤いや安らぎを実感できるようになった」
が半数以上を占め、
高齢者は「寂しがることが少なくなった」
夫婦は「夫婦の会話が多くなった」
と答えています。
少子高齢化により、人間の家族だけでなく、ペットも家族の一員として必要性を増している今、
賃貸物件を「ペット可」にすることで、需要を獲得できる可能性が高まると思います。
家主にとって興味深いアンケート（ベットフード協会）では、
「将来的に猫を飼いたいと思っている人が、飼えない理由」として
１位：集合住宅に住んでいて禁止されているから (27.7%)
２位：十分に世話ができないから（9.8%）
３位：別れがつらいから（9.5%）
４位：お金がかかるから（7.2%）
となっており、圧倒的に集合住宅が原因。
さらに年代別にみると、
20代では40.6％が「賃貸アパート・マンションに住んでいるから」
と答えています。
「犬を飼えない理由」も猫と同じく集合住宅原因が１位ですが、
こちらは22.2%。
犬よりも猫の方が厳しく制限されていることが浮き彫りになっています。
家主にとっては、「猫はしつけができない」「爪を研いで壁や床を傷つける」「尿の臭いがきつい」などの印象が強いようですが、猫の習性を知れば問題も少なくなるそうです。
として、猫にストレスを感じさせないようにすることが重要です。
逆に、猫を飼いたい人の需要を掘り起こすため、部屋の中に「キャットウォーク」という、上から下を見下ろせるスペースをつくっているオーナーもいます。
少子高齢化・猫ブームなど、世の中の動きと入居者のニーズを敏感に察知して、賃貸のスタイルを柔軟に変えていくことも考えたいですね。
ちなみに私の所有する賃貸マンションは「ペット可」です。
早く満室になることを願っています。
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不動産オーナーになると法定点検が義務づけられます
最近、マンションの基礎工事の不備による訴訟が取り沙汰され、日本中のマンションに住む人々は少なからず「自分のところはどうなんだろう」と不安な気持ちになっていると思います。
一方、収益不動産を持つオーナーも、「自分のマンションは大丈夫か」と心配がよぎります。
新築でさえ、手抜き工事をされているかもしれないのに、中古で購入したものなら
なおさら確認することは難しいし、築何十年なんて、もはや最初に建築したところも販売した会社も無くなっていることさえあり得ます。
そもそも私たちが物件を購入するとき、そこまでしっかりと建築構造を確認できるでしょうか。
価格・利回り・立地・築年数・間取り等に着目することはあっても、なかなか内部までは調べられないし、設計図面など見てもチンプンカンプンです。
せめて修繕履歴を確認することがせいぜいですが、それでも書いてある項目をきちんと理解しているかというと、そうでもありません。
そんなオーナーが、これからの対策としてできること、
それが「法定点検」です。
これには多少の費用がかかりますが、
「経費節減のため法定点検はやらない」
という選択肢はないと思います。
人間の健康診断と同じですので、何かが起きてからでは遅いのです。
共同住宅では、建築基準法、消防法等の法律に定められた定期検査を実施することが義務付けられています。
主な点検項目としては下記が挙げられます。
１．消防設備点検
機器点検は年２回、総合点検は年１回。
消防設備とは、「消火設備」「警報装置」「避難設備」「消防防水」「消火活動上必要な設備」に大きく分類され、きちんと使えることを、管轄の消防署長へ報告しなければなりません。
２．貯水槽の点検
年１回の清掃。飲料水になるので衛生的に維持する責任があります。水道法・ビル管理法により水質の定期点検が義務付けられています。
３．エレベーター保守点検
法定点検は年１回と義務付けられていますが、エレベーターが止まる、ということは住民に与えるインパクトが非常に大きいため、メンテナンス業者と契約して毎月点検することをお勧めします。
私のマンションでも、先々月、急にエレベーターがストップしてしまい、メンテナンス会社に即対応してもらって事なきを得た、ということがありました。原因は基盤の劣化による故障ということで、補修に７万円かかりました。
エレベーターがあると、けっこう維持費がかかります。もしも総交換が必要になると、何百万円、あるいは１千数百万円かかるケースもあります。
ですので、エレベーターが必要ない、３階〜４階建てで、横に広いマンションは、投資家にとって非常に魅力的に見えるのです。
このほか、建物の規模や営業形態によって追加される項目がありますが、ここでは割愛します。
「点検」というのは、「今、異常がないからいいや」と後回しにしてしまいがちですが、万が一の被害を最小限に抑えるためにも、必ずやっておくべきことです。長い目でみればリスク回避につながる重要な項目の一つです。
これから不動産を所有する人、所有したばかりの人は、通常の管理費のほかに、こういう経費もかかるんだ、と認識しておいた方がよいと思います。
そして、この点検は主に専門の資格を持った人しかできないものが多いので、できるだけ管理会社に任せることをお勧めします。
何もトラブルが起きないことが一番。でも万が一の備えは、経営者としても必須の対策です。
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不動産投資にも応用できる、セミナーで学んだ３つのこと
昨日は「超・実践集客セミナー」に参加してきました。
主催は、日本一のセミナーコンサルタントであり、セミナー講師育成数、セミナー集客人数日本一の小山竜央氏と、
チラシでの店舗集客、イベント集客日本一、大阪在住で「ビラ配り」の達人と言われている山田直美さん
のお二人でした。
不動産賃貸業の場合、路上でビラを配布して集客することはありませんが、
そういう直接的なノウハウよりも、実績を出された方のマインド・考え方を聞くことで、多くの学びを得ることができます。
今回も私なりに印象に残った３つの学びがありました。
まず、最初のご挨拶で話された言葉
「あたりまえ」の反対語は何ですか？
それは
「ありがとう」。
つまり
「有り難い」こと＝なかなか起こり得ないこと
そいうことに一つ一つ感謝の気持ちをあらわすことが
「ありがとう」
に込められています。
逆に、そういう気持ちを込めて
「ありがとう」という言葉を使いましょう。
ということです。
不動産投資では常に、人とのつながりが成否を左右しますので、
このように感謝の気持ちを持ち続けることが大切です。
何があっても「あたりまえ」ではなく、
「有り難い」ことなのだ、と意識し続けたいと思います。
次に、
「今日得たノウハウはその日のうちに実行する」
これは、私がまさに不動産投資でも実践していることです。
聴いてよかった、学びがあった
というだけでは一向に結果は出ません。
まずやってみる、
それからいろいろなことを覚えていくのです。
今回は、「ココなら.com」というサイトで、500円から集客を外注できる
という情報がありました。
このサイトは、プロもしくはプロに準じるレベルの人が、
「今は本業でやっていないけれど、個別に頼んでくれれば空いた時間に高品質の仕事をしますよ」という主旨の方が格安でさまざまな依頼を請け負ってくれるサイトです。
もちろん「集客」はそのほんの１カテゴリーで、
ビジネスサポート全般、似顔絵、デザイン、キャッチコピー代行、Webマーケティングなど、さまざまな分野のスペシャリストが出店していますので、まだご存知ない方には一見の価値があると思います。
サイトはこちら。
coconala.com
さっそく私は、自分が発信するコンテンツをもっと広げていくための依頼をしてみました。
他にも多くのサポートをお願いできるチャンスがありそうです。
最後に、「今さら」のことではありますが、イギリスで「奇跡の歌声」と言われた歌手・スーザンボイルの、無名時代のオーディション風景。
日本では年齢や肩書きで人を見定めてしまうことが多いけれど、海外では実力を発揮できるチャンスさえあれば、
「たった1日で人生が変わる」、
ということを実証するもの。
だから皆さんも、最初から「あれはダメ、どうせダメ」と決めつけずに、自分にも他人にも、可能性を信じてチャレンジし続けることが大切、と教えてくれるものでした。
ビデオ映像はこちら。
一度は観たことはあるのですが、そういう気持ちを込めて改めて観ると、
受け止めるものが違ってきますね。
会場では参加者の何名か、そして講師の山田先生までもが
感極まって涙がこみ上げてきました。
このように、外に出てセミナーに出たり、人と会ったりすると、必ず「学び」があります。
何より、そういう心構えで行動する、ことが肝心ですね。
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空室を埋めるのに苦労しています
先日、都内に所有している物件が、１ヶ月で再び満室になったお話をしました。
それも決して「満足」というわけではなく、
市場状況を反映して泣く泣く家賃を５，０００円下げさせられるという苦渋の選択をした結果です。
私はまた別の物件を、茨城県つくば市に所有しています。
これは今年の春に購入したものですが、今時の相場の中、利回りがなんと11.2％という希少物件でした。
利回りが高い理由は、２９室中９室が空室だったからです。
それでも、前オーナーが全く経営努力をしなかったから、とのことで、
茨城県内で最も人気の高いつくば市にあるため、ちゃんとやれば必ず満室になる、
と想定しての購入でした。
９室分については、原状回復のリフォームと家賃保証６ヶ月分を売主負担でつけてくれたので、特に大きなリスクと思わず、リフォームが完成する８月末を迎えました。
９月２０日にその時の様子をブログにアップしました。
そして１０月から万全の体制で募集を始めたのですが、
最初の２週間を過ぎたあたりから、管理会社さんからの連絡がパタッと無くなりました。
こちらから電話をしても、
「問い合わせがめっきり減って、内見（購入検討者を現地へ案内すること）もほとんどない」
というのです。
家賃設定は、いろいろな設備をつけたこともあり、バリューアップのつもりで
従来の６.０万円から６.５万円にアップしました。
家賃相場としては６.０〜６.５万円なので、無理のない家賃設定です。
それでも反応が悪いなー、と思っていたら、
本日、やっと１件成約しそう、との電話がありました。
でもやっぱり「あと５,０００円下げていただけませんか？」の依頼です。
5.８万円の部屋と比較しているお客様で、
私の物件が６．５万円→６．０万円にしてくれればこちらに決めます、
ということです。
これはもう、即決でOKするしかありません。
何せ、９室空いていますからねー
すると、まだ話は続きます。
「最近、どうも問い合わせがパッタリ無くなったと思って、調べたんですが・・・」
１０月中旬から、６.０万円の部屋が、いきなり１万円引きの５.０万円で
キャンペーンを打っている物件がある
というのです。
私の物件とほぼ同じ条件（駅からの距離、間取り、広さ、設備）で、
それでもウチの方を５，０００円高い家賃で決められるようにチャレンジしていたところ、
ライバルはなんと、１０，０００円下げてきました。。。。
これで、そのライバル物件は１４室中８室が、２週間で埋まり、
今もなお問い合わせが相次いでいるそうです。
「なんでそんなことをするんだろう」
と思わず憤慨してしまいそうですが、
まー、オーナーにもいろいろな事情がありますよね。
とにかく何とか早く手を打たないと、全部そちらに持っていかれ、
私の物件は一向に決まらず、
今度は年度末まで待たなければなりません。
そこで管理会社さんと協議した結果、
「６万円未満」のネット検索に引っかかるように
家賃を５９，０００円に下げ、
さらに管理会社さんの方で
２口ガスコンロとLED照明
を負担してくれることになりました。
家賃を下げた分は、共益費（５，０００円）と駐車場代（５，０００円）を
アップして補う、という策もあるのですが、やはり
「合計負担額が７万円を切るのと切らないのとでは、お手頃感にだいぶ差が出ます」
とセールスさんに言われてしまいました。
「本当かよ」と本音を言いたくもなりますが、
私が借りるわけではないですし、地域のことは地元の人が一番よくわかっています。
ここはもう、管理会社を信じるしかないのです。
そうして私は、またしても家賃を下げて募集せざるを得ない状況に追い込まれました。
でも、自分で集客して客付けできるわけではない以上、
ここでプライドや理屈を振りかざしても仕方ないのです。
やるべきことは、年内に満室にすること。
これをもう一度管理会社と目標共有し、
また明日から頑張ってもらうしかないのです。
また動きがあったら報告します。
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マンションもネットで直販できちゃうの？
不動産は通常、売るときも買うときも仲介不動産会社に行って案内してもらいますが、これからはインターネットを介して直接売り買いできるようになってしまうようです。
ヤフーとソニー不動産は１１月５日、マンションの所有者が直接、物件の売り出しを行える不動産売買サイト「おうちダイレクト」を開設しました。
https://realestate.yahoo.co.jp/direct/promotion
このサイトは、「Yahoo!不動産」内に設けられた新しいコンテンツで、不動産仲介会社を介さないことで、情報の透明化を図るのが狙い。
キャッチコピーとしては
「自分のマンションを、
自分で決めた価格で売り出すことができる
まったく新しい不動産売買プラットホーム」
だそうです。
利用方法は簡単。
- Yahoo！IDを使ってオーナー登録をする。
- 売りたい物件の情報を入力する。
- 購入希望者からの質問があれば、回答する。
- 内見〜見学依頼が届く。
→この後はプロの不動産会社にバトンタッチ。
といった感じです。
物件の掲載は無料でできて、所有者は簡単な物件情報の登録と所有者確認を行うだけ。シンプルに希望価格を提示して購入希望者を募集することができます。
販売価格については、同サイトに搭載された１都３県（神奈川・埼玉・千葉）約５万棟のマンション情報を活用した「価格推定エンジン」なるものを利用して算出することもできます。
これまでの不動産仲介業者の中では、売主からも買主からも仲介手数料を得ようと、売価を勝手に調整したり都合の良い情報だけを流したりする仲介不動産屋がいたようで、そんな悪質な行為を防いで健全な不動産取引を実現しようという考えが根本にあるようです。
つまり仲介不動産屋が要らなくなる、ということ？
さすがにそれはあり得ませんね。
契約業務・売買代金の決済など、一連の不動産取引の実務というものは必須で、そのためには建築や売買のための専門知識が必要です。これをたとえオーナーといえど、たった一人で責任は負うことはできません。それこそ何かあったら深刻なトラブルになります。
そのために「宅地建物取引士」という資格があるのですから。
この辺の業務は、ソニー不動産がサポートするようです。
それでも「売り出しの作業を所有者が行うことで不動産仲介の作業が大幅に軽減される」ということで、売主が負担する仲介手数料は「無料」になります。本来ならば仲介手数料は
物件価格の３％＋６万円ですから、これが無料になるのはかなりインパクト大きいです。
これはもしかして、物件を売りたいと思っている方にはかなりお得ですね。
買う側にとっては、自由に物件を探して、売りに出ていないものでも「買いたい」リクエストを出せるので、いち早くお気に入りの物件にたどり着くかもしれません。
不動産をヤフオク感覚で売り買いするというのは、アメリカなどでは普通にやっているようですが、日本はまだまだ珍しいケースです。
特にデメリットはなさそうですので、一度見てみるのもいいかもしれませんね。
私はまだまだ物件を売る気にはならないのですが、ワンルームマンションを売りたいと思っている方には、とりあえず一見の価値があると思います。
おうちダイレクト
一回は見てみると良いです。
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コンテナ（貸し倉庫）ビジネスは不動産投資といえるのか？
先日、懇意にしていただいている地銀の支店長から直々に電話があり、投資案件を進められました。
普通は私の方から融資してもらいたい物件を銀行に持ち込んで検討してもらうのですが、最近は持ち込む物件が今イチ収益性に物足りず、ことごとく却下されていることもあり、支店長の方から「こんなのはどうですか」と提案をいただいた次第です。
金融商品でもない案件をわざわざ支店長から案内していただくなんて、これまでになかったことですし、銀行の支店長が勧めるのだから絶対安全・お得な情報なのだろうと、前のめりになって話を聞きました。実際、すでに５、６件申し込みがある、とのこと。
支店長から案内された案件は、コンテナへの投資で、年利回り１１％、１０年契約というものです。一口１,０００万円の現金払い。そうすると１０年間にわたり、毎年１１０万円ずつがフトコロに入って来て、契約満了後にはコンテナの会社が同価で買い取ってくれる、という感じです。
年利１１％の定期預金のようなものですね。
さらにこの商品は翌年に「減価償却費」をごっそり（購入金額の６〜７割程度）計上できるので、利益が大きい法人においては節税対策にもなります。
ちなみにここで言う「コンテナ」とは、いわゆる「レンタルボックス」とか「トランクルーム」と言われるもので、事務所や家の収納が足りない人が、外部に借りる保管スペースのことです。
私の家の近所にも、JRの高架下にトランクルームがあり、常に満室の状況のようです。
最近の収益不動産は、実質利回り１１％なんてまずあり得ません。しかもコンテナは管理費もほとんどかからず、ほぼ満室状態を保てるほど需要がありますので、考え方によっては太陽光設備よりも確実な収益が得られるかもしれません。
支店長からはそのように説明がありました。
私は電話を受けた段階からほとんど”購入しよう”という気持ちでしたが、話を聞いているうちにすぐにクールダウンしていきました。
その理由は、「トランクルームでは融資がつかない」ということです。
融資がつかないのは、担保価値がないからですね。
では銀行のメリットは？と尋ねると、
「コンテナを運営する会社から、仲介手数料として３％が銀行に入る」
とのことです。
融資ができない、担保価値がない、ということは、
もしもこの「コンテナ」を契約してしまった場合、
今後私が不動産物件を買い進めようとする際、
・資産として認められない
ということを意味します。
そんなものに投資するなら、現金をキープしておいて次の融資の時に「資産」として見せる方がよほど効果的です。
この私の考え方を説明し、丁重にお断りすると、
支店長も「おっしゃる通りですね。」と納得されました。
さらに
「私はお金を”投資”して増やしたいのではなく、事業家として”経営”をしたいのです。
資産にならないことにお金を遣いたくありません。」
といって、この機会に私のスタンスを明確に印象づけておきました。もちろん次の融資につなげるためです。
私の場合、キャッシュがあるからといって、今はやみくもに高利回り商品に手を出す段階ではありません。もう少し資産を増やし、万全な体制を築いておくことが先決です。
新しい情報・案件を手に入れることに魅力も感じたのですが、このように明確なポリシーを持っていると、安易な儲け話に乗っかることなく、相手にもきちんと理解してもらえる、ということを学びました。
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民泊ビジネスに捜査のメス？
今、不動産投資家の間で注目を集めている「民泊」。いわゆる空き部屋を旅行者などに短期間貸し出すシステムのことですが、この度、京都の警察から「旅行業法違反」の疑いで捜査のメスが入りました。
１１月５日、京都市内の５階建て賃貸マンションを無許可で、宿泊所として中国人観光客らに貸し出した旅行代理店関係者２名が、京都府警生活経済課と右京署から事情聴取されました。
この「無許可」というのが今の「民泊」のグレーな部分で、多くのオーナーさん達が背負わなければならないリスクです。
なぜなら、本来、一般顧客を宿泊させるには、旅行業法に則って許可を取って置かなければならないからです。変な人が勝手に宿泊所を経営してトラブルにならないようにするためですね。
しかし通常行われる「不動産賃貸業」にはそういった許可が必要ありません。そして賃貸業には特に期間が決められているわけでもありません。商習慣としては２年契約が多いようですが、別に一年でも、１ヶ月でも、貸主と借主が合意すれば問題ないのです。
そこに目を付けたオーナーさんが、１週間でも２、３日でも、空室にしておくよりはマシ、さらに短期貸しで回数を増やせば月々の家賃よりも収益が増える場合もある、ということで、旅行者を受け入れるようになりました。
利用する旅行者にとっても、ホテルの予約がなかなか取れない、予算が合わないなどの事情があると、普段は賃貸マンションとして貸し出されている部屋を格安で借りられるなら魅力、ということになり、需要と供給がマッチするのです。
そういった賃貸オーナーと旅行者を結びつけるサイトの一つがAir bnb（エアー・ビー・アンド・ビー）です。
今回捜査が入った物件は、今年７月から１０月にかけて、旅行代理店が窓口となり、１泊６,５００円から８,０００円でツアー客などに貸し出していたようです。
他の入居者から「外国人観光客が騒がしい」と度々苦情が寄せられたことから捜査が行われ、大規模に営業が行われていることが発覚しました。
こうなってくると、確かに民泊ビジネスの悪いところだけが目立ち、一般住民に迷惑をかけるもの、となってしまいます。本来は新しい「部屋貸し」のスタイルとして需要と供給を結びつけ、経済活動を活発にする素晴らしいビジネスモデルになるはずなのに、やはり「良いことばかりではない」、ということです。
そして「民泊」は、空き部屋があれば誰でもできる、というわけではありません。
それなりに観光地へのアクセスが良かったり、ホテルと似たような設備（ベッドやセキュリティー関連など）を取り揃えて置かなければなりません。それでも実際に利益を挙げている人がいるので、オーナーとしてはその動向を見守っておくことも大切です。
民泊についてはこれまでのブログでもお伝えしましたが、１０月末には全国で初めて、大阪府の議会で条例案が可決されました。これからは、きちんと行政が条件を整備して、これまでの旅館・ホテルだけでなく、賃貸マンションでも宿泊営業を認めようという動きになってきています。
そんな中で、勝手に運営すると迷惑がかかる場合もあるんだよ、ということを例として示したのが今回の京都の一件なのでしょう。
賃貸業界の新しい動きとして注目を集めている「民泊」と「Air bnb」。
これからの賃貸経営にとってプラスなるかどうか、これからも動向を見つめていきたいと思います。
民泊とAir bnbに関するこれまでのバックナンバーはこちら。
＊全国賃貸住宅新聞（No.1200）より、記事の一部抜粋
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不動産投資でいわれるレバレッジって何ですか？
不動産投資の本やセミナーの会話の中で、時々専門用語が使われています。それを見聞きして、なんとなくわかったような気がするけれど、実は「ちゃんと理解できていない」、「しっくりきていない」ということもあると思います。
このブログでは、そんな不動産投資初心者の方々に、これ以上ないくらいわかりやすい言葉を使って、不動産投資に必要な基礎知識を解説しています。
時には私の経験を赤裸々に、リアルタイムでお届けしますので、ご自身の仮想体験としてお役立ていただければ幸いです。
さて今日は「レバレッジ」について。
「不動産投資ではレバレッジを効かせられるから・・・」
なんて言葉を聞くけど、では実際のところ、「レバレッジを効かせる」って、どんな技？
という点について解説します。
そもそも「レバレッジ」の語源は「てこの原理」から来ています。
てこ？ 理科で習ったやつ？ 昔の人が荷物を動かす時の棒？
という人もご心配なく。
「てこ」は、「レバー」のことです。
レバー（Lever）を動かすという意味のレバレッジ（Leverage）。
本来は「少ない力で重いものを動かす」意味で使われるのが「てこの原理」です。
これを不動産投資に当てはめると、
少ない資金で大きな投資ができる
ということに尽きます。
例えば５００万円を持っていて買い物をするとき、
普通なら５００万円の価値のものしか買えませんよね。
でも、不動産投資なら、５００万円の自己資金で
１億円の物件を買うことができます。
それは、銀行がその不動産を担保にお金を貸してくれるからですね。
５００万円の自己資金で、９５００万円の融資を受け、
１億円の物件を購入する。
これを「レバレッジを効かせる」といいます。
ほとんどの不動産投資家はこの方法で物件を買い進めています。
実は、こんな言葉を覚えなくても心配ありません。
ほとんどのケースが必然的に
レバレッジを効かせないことには前に進みませんので、
知らなくても誰でもやっているのが現実です。
ただ、株式投資やFXなど、他の投資スタイルでは
このレバレッジを効かせることがほとんどできないか、
できても３倍〜２５倍くらいです。
なぜなら、担保がないものには銀行が融資をしてくれないから。
当然といえば当然です。
一方、不動産投資にその上限はありません。
物件の価値次第で大きな金額を融資してくれます。
そう考えると、不動産投資とは、「担保価値のある投資案件」と
捉えることができ、他の投資に比べて安定性・安全性が高いことの裏付けになっています。
どんどんレバレッジを効かせて、資産を増やしていきたいものですね。
他にも何かわからない用語などがありましたら、
ぜひ桜木大洋までお知らせくださいね。
sakuragitaiyo@gmail.com
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