先月の空室が１ヶ月で埋まりました。これで再び満室！
2015/11/10 リアルな活動報告
先月、私の所有しているファミリータイプのマンションの１室に空きが出て、すぐに管理会社を訪問して次の施策を講じてきた、というお話をしました。
前回のブログはこちら。
⚫️ 当初の対策
そこで最初に決めたことは、
広告費（AD）、つまり管理会社に支払う御礼を
通常は１ヶ月のところ、
年内に決めてくれれば２ヶ月分に増やします。
ということでした。
その提案と合わせて私はすぐに管理会社を訪問し、
「さらに即断即決が必要なら、いつでも私に電話してご相談ください」
と各セールスさんに直接お伝えてしてきました。
その結果、セールスさんは数ある物件の中でも印象が強まり、モチベーションも上がり、
明らかに私の物件を優先的に勧めてくれそうな手応えを感じました。
具体的には
・物件に募集看板を設置。
・インターネット集客用に写真を撮影。
・さらに動画も撮影してアップロード。
といったことを、すべて管理会社の負担で自主的にやってくれました。
⚫️ 現場からの連絡に柔軟に対応
そして昨日、セールスさんから電話をもらいました。
「今、目の前でお客様が申込書に記入しようとしているところなんですけど・・・」
と前振りの後、
「もともと家賃１０万円の予算を考えていたところ、１１万５千円の（私の）マンションが気に入ってくれています。無理は承知であと５千円、家賃値引きに応じていただけないでしょうか。これで背中を押したいんですが。」
うーん、迷いました。
家賃を下げるのは、オーナーとしてはどうしても避けたいところ。
でもここが思案のしどころです。
この商談を逃して、またセールスさんに一から内見案内をしてもらえるかどうか。
今回の物件は特に際立つ特徴がなく、駅から徒歩１７分。同エリア内で競合ひしめくファミリータイプということもあり、物件の魅力だけでどこまで勝負できるか。
この物件は、一昨年、７ヶ月間も空室が埋まらず大きな損失を被った経緯がありました。
思案の末、私は以下の提案をセールスさんに回答しました。
「家賃５０００円を下げた方がいいか、
それともフリーレントを１ヶ月分つけた方がいいか、
入居者さんに選んでもらってください」
フリーレントとは、家賃無料期間のことです。
１ヶ月無料ということは、１１万６千円の家賃値引と同じことで、
５千円の月額に換算すると、２２.1ヶ月分に相当します。
このクロージングをセールスさんに委ねた結果、
１ヶ月のフリーレントではなく、
やはり５千円の家賃引き下げで決着しました。
⚫️ 私が決断した根拠
考え方によっては、２２.１ヶ月以上住むつもりがあるから、家賃値下げの方がお得だと思って選ばれたのかもしれません。そうなると、できるだけ長く住んでもらった方が良いですし、ご夫婦二人なので、そのうちに家族が増えて車を買い、駐車場も借りてくれるかもしれません。
結果的に家賃を５千円下げることになりましたが、このように前向きに捉えることできます。
おかげでセールスさんは無事成約でき、私は「話のわかるオーナー」として好印象を持ってもらえたと思います。こういうことが「次に空室が出た時」にきっと効いてくると思います。
⚫️ ただ妥協するだけじゃない
そして最後に細かい調整をしました。１１.６万円の家賃は、実際には
正規家賃１０６，０００円
共益費 ９，０００円
から成っていました。
このうち、５，０００円割引は「共益費」の方に充当してもらいました。
家賃本体は変えないことで、表面上の家賃相場は下がらないし、次にまた募集をかける時にも「家賃を割引した」事実が薄まるように工夫したのです。
いろいろな小細工が必要でしたが、私としては管理会社さんとタッグを組んで決めた案件で、
将来につながるものとして満足しています。
このあたりの経営判断が正しかったと思えるように、今後も精進します。
ファミリータイプは特にしっかりと原状回復＆リフォームし、
万全の体制で客付けできるようにすることが重要です。
今回は前の人が退去してからちょうど１ヶ月後の成約でした。
いずれにしろ今日はとりあえず、再び満室達成。ホッとしました。
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