不動産投資で消費税還付を受ける方法
消費税還付に関しては、はじめから諦めている人、着々と還付を受けている人、そもそもこの制度自体を知らない人、とさまざまです。
「昔はできたけど、もう今は無理なんじゃない？」
という声も聞きますが、
私は2012年・2013年・2015年と、
毎回 消費税還付を受けて来ました。
よく調べていけば、まだまだ消費税還付の方法はいろいろあるようです。
ここでは法人で物件を取得した際に、消費税が還付される一つの例をご紹介しましょう。
まず、還付を受ける資格がある法人は、いくつかのパターンがありますが、
私のケースについて、お話します。
①その法人は、税務署に
「課税事業者選択届書」を提出してから
２年（２期）以上が経過していることが前提でした。
②次に、その法人が物件を取得した月の末日が、
３期目の末日である必要があります。
物件取得を機に、決算月を再設定できますので、そのようにします。
③そしてその期末最終月（＝不動産を購入した月）に、
同時に自販機などからの「課税売上」があることが必須です。
上記の条件を全て満たした時、
課税売上 ／（課税売上＋非課税売上）
の割合に応じて、
その月に支払った消費税額が還付されることになっています。
例えば 課税売上が1,000円で、非課税売上が０円なら、100％、
課税売上が1,000円で、非課税売上が1,000円なら、
1,000／1000＋1,000＝50％ が還付されます。
不動産を購入した事業年度に
課税される自販機の売上があり、
非課税の家賃収入が全く無ければ
物件購入時にあなたが支払った建物分の消費税の100％
が還付される権利を有することになるのです。
逆に言うと、たとえ自販機の売上があっても、
引き渡し時の家賃を日割清算等で受け取ると、
上記の計算式の分母となる
「課税売上＋非課税売上」
の値が大きくなり、
ほとんど消費税は還付されないということになります。
ちなみに私の場合、この方法で３棟とも消費税還付を受け
1棟目 7,456,107円
2棟目 8,672,597円
3棟目 8,856,527円
が還付されました。
【補足】
①の、課税事業者選択届出書を提出してから
なぜ２年が経過していなければいけないのかというと、
２年以内に不動産を購入し、消費税還付を受けた人は、
「本則課税」という課税方式が１年延長され、
合計の３年間を通算した中での
課税売上／（課税売上＋非課税売上）
を再計算し、消費税を再調整しなければなりません。
そうすると結局、還付を受けた消費税とほぼ同額を
後から納めることになるのです。
ですので、
２年を経過してから不動産を購入した方がよい、
ということになります。
つまり、
先に法人を作って２年寝かせておくか、
2年間休眠状態だった会社を誰から譲渡してもらえば良いですね。
いずれにしろ消費税還付の可否については
その時の事情が複雑に絡み合いますので、
詳しい税理士さんによく相談されることをお勧めします。
何でも諦めずに、誰かが言っているからもうダメなんだ
と思い込まずに、とにかく聞いてみる、調べてみることが大事なのです。
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不動産賃貸業では管理会社が重要なパートナー
サラリーマンの傍らで不動産賃貸業を営んでいると、職場では話題にすることもできず、突然の電話が鳴ったりすると、席を立ってこそこそと話したりしなければなりません。
別に悪いことをしているわけではないので胸を張っていれば良いのですが、
さすがに本業の仕事の真っ最中に不動産の電話をするのは気が引けます。
そして万が一同僚や上司に知られたら、きっと多くの人から先入観や偏見を持って見られるようになり
「あいつ、カゲでうまいことやってんな」
みたいなことを思われるのは叶いませんね。
だから誰にも話せないのです。
サラリーマン大家とは、そんな孤独な稼業でありますが、
実際の賃貸経営においては、協力なパートナーがいます。
それは、管理会社さん。
管理会社の仕事は、家賃の受け渡しだけをするのではなく、
入居者の募集や建物のメンテナンスに至るまで、私たちの物件の経営自体を代わりにやっています。
月々家賃のほんの数パーセントの管理費で、これだけの仕事をしてくれるのですから、非常にありがたいことです。
ですので、物件を購入したら
管理会社は慎重に選ぶことをお勧めします。
管理費は家賃収入の何パーセント取られるのか
という観点だけでなく、
清掃・点検の内容、頻度
も、きちんと確認し、その会社から外注に出されているものがあれば
必ず数社に見積をとってもらってから、決めるのが良いと思います。
そして、こういった細かい連絡をする際、私たちオーナーは、
管理会社さんに
できるだけの敬意
を持って接するべきです。
サラリーマンの風潮として、とかく職場における上下関係や顧客関係を意識していると
ついついこちらがお金を払っているのだからと
「上から目線」「お客様意識」が働きがちです。
「なんで言ったことをやってくれないの？」
「すぐにメールの返信がないのはおかしい」
「話が違うでしょ」
というような気持ちは押さえ、たとえ本当にそうであっても、相手に通じていないときには、
こちらの伝え方が悪かったのだ、
と思うくらいがちょうど良いです。
逆に考えれば、管理会社だって、一つの物件だけを管理しているわけではないのですから。
いかに、自分の物件を大事にしてくれるか、
それはお金でも権力でもなく、相手を思いやる気持ちなのではないでしょうか。
大事なパートナーである管理会社を責めても、
オーナーにとって何も得することはないのです。
そのことを頭に入れながら、
クールに、的確に、
こちらの要望を伝える。
そして、
どうしたら気持ちよく協力してくれるか
を考えながら
発言・依頼をする。
これが経営者として、人を動かす時の留意点。
毎日が学びです。
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タイムシェアは、不動産投資と呼べるのか
昨年の夏、家族でハワイに旅行した際、１万円の商品券がもらえるというお誘いトークにつられて、オアフ島にあるマリオットバケーションクラブという高級リゾートホテルを見学に行き、そこのタイムシェアの権利を衝動買いしてしまいました。
「タイムシェア」とは、
一定期間の所有権を購入する
不動産の一種です。
私が購入したのは、ハワイ・オアフ島のコオリナ・ビーチリゾートという、ワイキキからちょっと離れたところにあるマリオットの会員制ホテルで、
2年に一度、７泊分の権利
をもらえます。
部屋は完璧なオーシャンビュー（写真）で、
60㎡のコンドミニアムが２部屋つながっている、
合計120㎡のタイプです。
基本、会員制なので、一般の人は宿泊できません。
今のところ、日本人の比率は15％未満というところが、
とても外国らしくて気に入りました。
ちなみに同様のシステムで運営されるヒルトン・ワイキキのタイムシェアは、
約85％が日本人だそうです。
価格はおよそ400万円！
衝動買いにしては結構なお値段なのですが、これは「権利」なので、売却することも可能です。購入時にはちゃんと登記証明書も送られてきて、れっきとした「所有権」なのですね。
管理費としては年間１２万円を毎年支払います。
でもこういうのは、金銭的な損得勘定では計れないものだと思っています。何より家族の前で、すっぱりと購入を決断したことで、お父さんとしては評価がグッとアップしました。
これで２年に一度はハワイに来れるし、マリオットグループと提携しているホテルは世界８０カ国２９００ヶ所以上にあるので、そちらにチェンジすることも可能です。
とにかく素晴らしいロケーションに加え、ハワイに旅行した際にホテルの予約でかなり苦労したので、これからは2年に一度、最高の場所、最高の部屋を確約されていると思うと、ちょっと優雅な気分です。
そして、場合によっては「7泊分」を自分で使わずに、賃貸に出すこともできます。通常では予約できないホテルなので、プレミアム感もあって人気が高いようです。この点、今流行りの“Air BnB” に似ているかもしれません。
私が購入を決断した際の、最後の一押しは、この物件が「商品」ではなく「所有権」であること。この所有権は相続もできるし譲渡・売却もできます。この感覚が、なんとなく不動産投資と似ているな、と思い、親近感を持ちました。
そうはいっても結局のところ、これを賃貸に出して利益を得る、というのは目的も逸脱していますし、そもそもそういう風に利用するためのものではないので、「収益物件」とは呼べないですね。
不動産投資家として、自分へのご褒美と、これからのモチベーションアップのための材料には有効なのかもしれません。
2016年の7月24日〜31日まで、このリゾートホテルで初めての利用を体験してきますので、まだ先の話ですが、その時にはまたレポートしたいと思います。
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不動産投資は何歳までできますか？
最近は若い人でもどんどん不動産投資をされている方が増えて、
「そんな若いうちから良い処に目をつけているなー」と感心します。
20代でも不動産投資ができているのは、はっきり言って羨ましいです。
しかし年齢が若いと、所有資産や勤務先の勤続年数などの面で、社会的信用が熟しておらず、金融機関から希望通りの融資を受けられないことが普通にあります。それでも立派に不動産事業を営んでいるのは、よほど自己資金を貯めたか資産を持っている、ということになりますね。20代から先見の明があって素晴らしいです。
では、年齢が高い方は、何歳まで融資が受けられるのでしょうか。
厳密には、年齢制限はない、と思うのですが、
本日私は、ある物件を下見に行ったときに危機感を覚えました。
その物件は、築２４年の鉄骨造でありながらある銀行の評価が高く、
３３年〜３５年の融資が引ける可能性がある、
とのことでした。
金利は3.5％でしたが、期間がそれだけ長く取れるのであれば月々の返済額も抑えられ、キャッシュフローにも余裕が出て来ます。
もちろん私は前向きに購入する方向で不動産会社の人と話しました。
しかし、その営業マンの方が、私の年齢に気づき、首をかしげたのです。
「この銀行は、融資年齢限度が７９歳なんです」
ということは、私の場合、あと３０年しか融資期間が取れないことになります。
これは厳しい。
金利3.5％で借りる場合
３５年が３３年に減ると、返済比率は２％上がり、
３３年が３０年に減ると、更に３％上がります。
金額で見ると、
３５年→３０年になる場合、返済額が
年間１７０万円も増えてしまいます。
法人であれば年齢など関係ないのですが、個人で借りる場合には、
その金融機関によって制限があるようです。
こういう場合、もちろん他の金融機関を当たれば良いのですが、審査スピードの点でなかなか他では太刀打ちできない強みを持っている銀行だと、他を当っているうちに決済されてしまう可能性が高いです。
また、築２４年の鉄骨造で、オーバーローン３０年以上の融資を引ける金融機関もそうそう見つかりません。
冷静に考えると金融機関の年齢制限がある７９歳〜８０歳から逆算して、
３５年ローンを得るには４４歳〜４５歳まで
ということになりますね。住宅ローンにも同様だと思います。
だからといって、これが不動産投資ができる限界とは言いたくありませんし、
私は既にその年齢を越えています。
若い人は若い人なりのハンディキャップがあり、
中高年は中高年なりの弱みがある
ということですね。
いずれにしろだからとって不動産投資を諦めるのではなく、
弱点を克服するマインドと行動力が大切ですね。
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空室を埋めるための手段をいくつか試しています
今日は4月末に決済したつくば市の物件と、それを管理しくれている管理会社さんを訪問してきました。
4月の時点では２９室中９室が空室、という状態で引渡を受け、これまでに１室の入居と２室の退去があり、現時点では10室が空室となっています。
引き渡し後から内装リフォームやらインターネット、ケーブルTV配線やら、お風呂の追い炊き機能などを追加し、ようやく9月から本格的に募集スタートができるようになりました。
そして今日、管理会社の社長さんと
「絶対に年内中に満室にする」
という約束で、以下の施策の承諾をしました。
間取りは全て3LDKです。
9室中の１室をモデルルームにする。
空室のうちの１室、一番人気のなさそうな１階出入り口正面の部屋をモデルルーム調に仕上げました。
ダイニングテーブル、チェア４脚、ソファ、テーブル、1枚じゅうたん、ガスコンロを設置し、窓の大きい２部屋にはレースのカーテン。そして全室に照明をつけ、更にオマケとしてエスプレッソコーヒーメーカー（赤）もテーブルの上に乗せています。
これで内見の方に生活スタイルをイメージしてもらい、あとは使い勝手と価値の高い他の部屋の成約を進めます。そして最後にこのモデルルームが残った時、家具ごとプレゼントして成約につながる、という仕組みです。
設置する家具の選定は、管理会社で担当してくれている女性にお任せしました。まさにこの物件のターゲットに合致する方だったので、家具やコンロを全て女性目線で選んでいただき、約２０万円かけて仕上げてもらっています。今日はその内容を現場で確認しましたが、私が選んだのでは到底できないセンスの良さで、バッチリだと思いました。
他の部屋もガスコンロだけは設置する。
これは管理会社の社長さんからのご提案でしたが、ファミリータイプの場合、システムキッチンの物件が多い中、せめてコンロだけでもあらかじめ設置されていると、納得されやすいそうです。まずは管理会社負担にて、キャンペーンとして先着３組に「ガスコンロプレゼント」をしていただき、好評で成約が進むのであればオーナー負担で全室にガスコンロをプレゼントします。
フリーレント１ヶ月
フリーレントとは、家賃の無料期間のことです。
家賃を下げるより、とりあえず１ヶ月分をゼロにする方が、将来にわたって長く住んでもらった時、オーナーとして収入が減らずに済みます。「今、契約してくれれば家賃１ヶ月分無料ですよ」というセールストークは営業の方にとっても背中を押しやすいネタのようです。
この３つの施策をつかって、果たして年末までに全室埋めることができるかどうか。
これが
事業経営・経営改善の真骨頂
です。
あとは管理会社に任せっきりではなく、応募状況や実際の内見の様子をこまめにヒアリングしながら、一緒に戦略・戦術を練っていかなければなりません。
さあ、これからが腕の見せ所です。
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不動産投資をする上で、太陽光発電はまだ間に合うのでしょうか？
一時は大流行りとなった「太陽光発電」。広い屋根を持ったアパート・マンションを所有するオーナーなら、経営改善のために設置を検討したことがあると思います。
私も２０１３年に、所有する２棟のマンションの屋上（陸屋根）に太陽光発電設備を設置しました。
それがこの一年の実績として、
１棟あたり５０〜６０万円
の売電ができています。
そしてこの設備もまたフルローンを借りて設定しており、
返済額が年間約４０万円。
設備を維持するための電気代が１万円なので、
差し引きで
１棟分がおよそ１２万円から１８万円、
２棟合計で３０万円の手残り
（キャッシュフロー）
があります。
もともとこの２棟は「収益」が目的ではなく、
「設置費用が減価償却費として計上できる。つまり節税ができる」
「太陽光発電事業を機に人脈を広げる」
「単に興味があったから」
という理由で始めました。結果的に月々2，3万円程度ですが、まるで空室の心配が無い収益不動産のようで、毎月着実にお金が入ってくるので、やってよかったと思っています。
ではこれからの太陽光発電は、不動産投資家にとって魅力があるのでしょうか。
一番重要なのは「買取価格」ですが、
１kWhあたり
２０１２年（平成２４年） ４２円
２０１３年（平成２５年） ３７円
２０１４年（平成２６年） ３２円
２０１５年（平成２７年） ２９円
と年々下がってしまっています。
業界関係者の話と、私の実感においては、
私が設置した
２０１３年までが、収益を見込めるギリギリのライン
だったようです。
あとは物件の屋根の上ではなく、「野立て」といって、広大な地面の上に大規模の発電設備を設置するパターンがあります。こちらも２０１４年までが限界と言われ、２０１４年のうちに申請されたものがまだいくつか残っており、それが売りに出されているのを時々見かけます。
太陽エネルギーを電気に変える、という発想は素晴らしく、国を挙げて設備の導入を推進してきました。ところが肝心の電力会社の方がそれを受け入れられるだけのインフラが整っておらず、発電設備だけ完成して、電力を送るパイプをつなげる方が間に合わなくなっているようですね。
ですので、昨年申請した案件のものが、今頃完成したりして、売りに出されるわけです。
いずれにしろ、
太陽光発電設備で収益を得よう、
と思うなら、一言で言って
「もう遅い」
と言わざるを得ないようです。
現金で購入して節税対策に、
というなら
まだ選択肢はあるかもしれません。
太陽光設備を導入する際にも収益物件と同じく、
収入（売電）から支出（ローン返済・管理費・税金）を引いた手残り（キャッシュフロー）
を常に考えることが大切ですね。
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不動産投資は何から始めればいいのですか？
不動産投資に興味を持ち始めた人に会うと、私はかなりの確率で質問攻めに遭います。
不動産なんてもともと手の届かない話だと思っていたところへ、身近な人が物件を購入したり、遺産相続して土地と建物を持ったり、テレビや雑誌で特集されたことなどがきっかけで、不動産の世界に足を踏み入れたいと思う人は今も増え続けています。
そして多くの初心者の方々は、大抵決まって同じような質問をされます。それだけ問題点や疑問点が似かよっているということですね。
中でもかなり最初の段階にいる人から受ける質問がとても興味深いです。
「不動産投資、すごくやりたいんですけど、
何から始めればいいのかわかりません」
なんて素直な質問でしょう。
こういうことを本気で質問できる人は、かなり成功する可能性が高いと思います。なぜなら、素直に聞いて、素直に行動する人が、最も効果を挙げることができるからです。でも油断してはいけません。
「何から始めればわからない」からやらないのか、
「何から始めればわからない」から教えてくれればすぐにやるのか
ここが大きな違いです。言い訳なのか質問なのか、良く考えてみてください。
ではお答えします。不動産投資を志すならば、まず最初にしておくべきことは、
ご自身の資産の確認
です。
源泉徴収票を過去３年分、すぐに提出できますか？
確定申告書を過去２年分、すぐに提出できますか？
奥様に収入があるならば、その分の資料も必要です。
預貯金はもちろん、株や証券、年金、生命保険にいたるまで、
現金換算したものがどれくらいあるか、把握していますか？
これ、実は結構面倒なことです。
「大体、、、◯◯円くらいかなぁ。。。」と口頭で言える人はたくさんいますが、そんなことでは全くダメです。文書で伝える必要があります。
収益不動産を紹介してもらう際、もしくは金融機関に融資を申し込む際、一番最初に必要なのが
「資産概要書」
なのです。いわゆる自己紹介のようなものですね。
A4・１枚の用紙に、住所・氏名・ご家族氏名、所有資産・年収などを記入するようになっていますので、まずはこれを完成させましょう。
フォーマットはどの不動産会社も持っていますし、インターネットで検索して入手することもできます。とにかく自分の資産がどれだけなのか、これを明確に把握して、販売会社や銀行にきちんと伝えられるようになることが、不動産投資の第一歩です。
「わからない」ということが「やらない」理由になっている人には不動産投資はできません。
「わからない」ことを「わかるように」して、前に進み続ける人が、成果を手にするのです。
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なぜ自己資金ゼロでも不動産投資ができるのですか？
「自己資金が全くないので、不動産投資なんて始められません」
私も最初はそのように考えていました。
至極当然のことです。
不動産投資はお金がある人がするものであって、
全くお金が無い人が土地を買ってマンションを購入するなどあり得ない
と考えるのが普通です。
でも私は、本当に全く自己資金がゼロのまま不動産投資を始めました。
そして今日まで手持ち資金を１円も出さないまま、総資産７億円、家賃収入6,600万円があります。
全ての経費を引いても、キャッシュフローは2,000万円。月々にすると150万円以上が手元に残るようになりました。
ではなぜ、そんなことができるのでしょうか。
一般的に収益不動産を購入する際、物件価格の７％程度が税金や手続きのための費用としてかかります。
例えば１億円の物件を買おうとする時、およそ700万円がプラスの経費としてかかることになります。これを「諸経費」と呼びます。
この時、物件の価値に応じて金融機関から融資をしてもらうわけですが、
物件価格が１億円だったら、金融機関は最大１億円までしか貸しませんし、場合によっては物件価格の８〜９割、つまり8千万円から9千万円くらいまでしか貸してもらえないケースも多いので、その時は残額の2千万〜1千万円＋諸経費700万円を自分で用意しなければならないのです。
でもここで諦めるのは早いのです。
〈方法１〉
足りない分はノンバンクで借りる。
諸経費の700万円くらいでしたら、無担保のローンで借りることができます。不動産会社と提携し、その物件を買うならば、無担保として貸しましょう、というローンがあるのです。
金利は５〜６％以上になり、返済期間も10年以内というケースが多いです。
その返済金を充てても、マイナスにならない程度にキャッシュフローが残るなら、それは一つの投資スタイルとして成立します。
しかしこの場合には、繰上返済をしてできるだけ早く完済することが望ましいです。
〈方法２〉
物件価格を上回る金額を、金融機関から融資してもらう
物件価格よりも高い金額で金融機関が評価していれば、より高額の融資が承認されることがあります。金融機関によっては、売買価格に関係なく、その物件に価値があると見れば、それに応じた額の融資をしてくれます。
例えば売買価格１億円の物件に対し、金融機関の評価が１億3千万円となった場合、その80％分を融資しても、１億400万円になります。そうなると、預かり敷金の引き継ぎや日割り家賃の受け取りなどを含めて、買主は１円も出さずに１億円の物件を手に入れることができるのです。
これを業界用語で「オーバーローン」と呼びます。
そうして私は５棟のうち３棟を、オーバーローンで購入し、他の２棟はフルローン、つまり物件価格と同じ額を借り入れ、残りの諸経費分をそれまで得た利益の中から拠出して購入しました。
フルローン、オーバーローンができるかどうかは、物件価格を決める売主と、金融機関の評価方法・考え方によって左右されます。
ですので、
常にそのような物件を探し続けること
と、
一つの銀行に断られても諦めずに
いくつもの金融機関に持ち込んで交渉をし続ける
絶え間ない努力が必要なのです。
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不動産投資で不安なことは何ですか？
「不動産投資をやってみたいけれど、金額も大きいし、もしも失敗したらどうしよう」
そんな不安を抱えている人がたくさんいます。
確かに収益不動産は、自宅を買うよりも大きな金額の融資を引いて行う事業ですから、もしも何かあったらどうしよう、と不安になることも理解できます。
しかし、投資の世界はどんなことでも「絶対」はあり得ません。
何かしらのリスクがあって、それをできるだけ回避しながら利益を出していくのが投資の基本です。それでも不動産は、株やFXなど想定しきれないリスクが多い投資に比べれば、はるかに安全・安定した性質の投資と言えるでしょう。
その根拠をカンタンに、以下に記します。
不動産事業における主なリスクとその対策について、私の実体験に基づいた切実な順番です。
1．空室リスク
不動産事業で最も恐れるべきは「空室」です。購入する時の「物件概要書」でアピールされる「利回り」は、ほとんど「満室」の状態で試算されていますので、空室が出るごとに収支が悪くなることは容易に想定できます。
空室が出たら、直ちに部屋を現状回復・リフォームし、すぐに次の入居者を募集できる状態にしなければなりません。
管理会社とよく連携して、いつから次の募集を開始できるか、募集を始めたら反応はどうかなど、状況を常に把握して対策を打つことが大切です。
また、現在入居している方々へ、できるだけ退去されないように配慮する必要があります。
建物をキレイに保ったり、時には設備を増強したり万が一クレームがあった際には素早く対応することです。それでも退去があった時には、その理由をきちんと聞いておくと、次のために参考になります。
2．修繕リスク
これは多くの大家さんが抱える悩みです。新築ならまだしも、中古で購入した物件は、時には所有した翌月にアクシデントに見舞われることもあります。
修繕費がかかるもので最もありがちで、かつショックなのが
「水漏れ」
です。これは発生を事前に予測することができず、言ってみれば運・タイミングの問題です。
しかも「水漏れ」は入居者の部屋にも被害を及ぼすことがあり、かつ日常生活を中断させられるケースもありますので、そんな時には一刻も早く対処しなければなりません。
もちろん管理会社が24時間対応してくれることが必須です。
こういった修繕リスクへの対策としては、
「火災保険」「地震保険」
ですね。
きちんと保険求償してくれる代理店で保険に加入しておけば、万が一の時、修繕費がかかってもある程度保険でカパーしてくれます。
私もなぜか２０１５年は水漏れの被害に多く見舞われ、所有している３棟の物件全てに水漏れが発生しました。その修繕費は７万円〜150万円と幅広く、その度に管理会社で写真を撮ってもらい、保険代理店と連携して保険求償を行いました。
結果的に380万円かかったうちの260万円程度は保険で補うことができました。
求償に優れた代理店を選んでおくと、こういう時にホント助かります。
ちなみに、
累計で100万円の被害があって、１度も求償できないと言われたら、代理店を変えた方が良いかもしれません。
3．金利上昇リスク
まだ私は体験していませんが、現在のキャッシュフローを大きく揺るがすものがあるとしたら、融資の金利が上がることです。こうなるとキャッシュフローが大幅に変わってきます。
これに対処するには、
借換
もしくは
現金を事前に貯めておく
くらいしかありません。もしも今、4.5％の変動金利で融資を受けているならば、できるだけ早めに借換えられるように、手を尽くすことをお勧めします。
とはいっても借換は総カンタンにはできないので、常に金融機関の情報に敏感になり、チャンスがあればすぐにアプローチする姿勢を維持しておくことが重要です。
もしくは最悪の場合、
物件を売却する
ということも考えられます。市況として相場が上がっている時はチャンスですが、逆にそうすると再び購入する時も高いものを買わざるを得ませんし、融資の金利も高いでしょう。売却するときは、しばらく不動産取得をお休みすることも一手です。
この他、災害リスク・家賃下落リスク・家賃滞納リスク・環境悪化リスクなど、可能性を挙げれば数多く出て来ますが、あまりにもリスクばかりを気にしていたら、それこそ事業自体に踏み込むことはできません。
ある程度のリスクを承知の上で、できるだけ事前に回避する策を講じることが、どの事業でも基本ですね。そして不動産の事業は、その対策が比較的着実にとれるところがメリットなのです。
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不動産投資で良い物件を探すにはどうすればいい？
不動産投資で最も効率よく、良い物件を手にする為には、信頼のおける不動産会社の営業マンと仲良くなることが一番です。しかし最近はなかなか魅力的な物件がなく、たまに見つかってもあっという間に売れてしまいます。
良い物件、というのは、収益力のある物件
という意味です。
売りに出される良い物件の数よりも、それを求める不動産投資家の数の方が圧倒的に多いので、紹介だけに頼っているとなかなか収益力のある物件に出逢うことができません。
では自分で探す方法はどんなものがあるかというと、
スバリ、ネット検索です。
私は当初、「アパート経営」というキーワードで検索し、見つかったサイトの不動産会社で木造アパートを２棟買うことになったのですが、これは結果的に間違ったやり方でした。
本来やるべきは、収益不動産専門サイトへアクセスすることです。
その最も代表的なものが「楽待」。
“らくまち” と読みます。
ここにリンクを貼ってアフィリエイトと勘違いされるのもイヤなので、どうぞご自身でキーワード検索してみてください。カンタンに出て来ます。
ここのサイトで、自分の買いたい物件の条件を入力すると、売りに出されている物件がズラーッと出て来ます。
物件の条件としてお勧めするキーワードは５つあります。
場所（都道府県）
全国どこでもいい
です。つまり「空欄」にしておく。
東京限定で選ぶのはやめましょう。次に入力する条件にヒットするものがまずないからです。
地銀が使える人脈を持っている人に限り、その地銀管轄のエリアを入力してください。
利回り
利回りだけを見て買うと間違いをおかすリスクがあります。しかしこういう検索画面では「利回り」以外の重要な項目を選択することができないので、止むを得ず参考までに入れておきます。
利回りはできるだけ
「９％以上」
を選択しましょう。
もちろん１０％以上の方が望ましいのですが、そうなるとなかなか物件情報自体が少なくなってしまい、「０件でした」という結果になるケースが頻発します。
「８％以上」でも良いかもしれませんが、その場合は金融機関から1％台の金利で融資が引けるケースだけです。
物件種別
１棟マンション
これが王道です。
築年数
２５年以内
築年数はもちろん少ない方が良いのですが、25年以内くらいにしておくと利回りも良いものが出てくるので、このくらいのレベルにしましょう。
建物構造
RC・SRC造
融資年数が長く取れるからです。
以上を入力したら、他の項目は触らない方が良いです。条件ばかりつけているといつまでも物件が見つからなくなります。
そうして、世の中にはどのような収益物件があるのか、リサーチして相場観を養っておくだけでも実力がつきます。この地道な作業を決して侮ってはいけないのです。
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人気のある間取りと空室率の関係
不動産賃貸募集サイト“SUUMO”を運営する㈱リクルート社が発表したデータによると、
最近の傾向として、埼玉・千葉ではシングル世帯向けの空室が減り、カップル・ファミリー物件の空室が増えてきているそうです。単身者が都内ではなく近県にやや広めの住まいを求め、カップルやファミリー世帯は需要に比べて物件の供給が過多になっている、ということですね。
まぁ、だからといって、いきなり自分の物件が単身者向けだと満室になり、ファミリータイプだと空室が出るのか、というと、そんなことにはなりませんよね。こういう情報はあくまでも「統計」ですので、結局は自分の所有物件は個別に対策を立てていくしかありません。
でも、その対策を検討したり、そもそも物件を購入する際には、あくまでも「傾向」として気に留めておくことができるとよいと思います。
とかく自分の偏見や先入観を持ってしまいがちな不動産投資では、このような客観的データを時々参考にしながら、考え方をブラッシュアップしていけばよいのです。
それでは他にも面白いデータを紹介しましょう。
a) 洋室6畳にバス・トイレが一緒の３点ユニット
b) 洋室4.5畳にバス・トイレ別
という２つの物件があった場合、a)の３点ユニットであっても「6畳」の方が人気があるそうです。
今はすっかり３点ユニットが敬遠されているデータをよく見かけますが、狭くてもバス・トイレ別が良いのかというとそうでもなく、３点ユニットでも部屋が広い方が住みやすいと思う人が多いということですね。
しかし、
c）洋室6畳にバス・トイレ別
d) 洋室7.5畳にバス・トイレが一緒の３点ユニット
となると、c）の方が人気が高くなります。
つまり、6畳間の広さを確保できれば、後はできるだけバス・トイレは別々の方が良い、という優先順位になっています。単身者は６畳間をスタンダードとしているのかもしれません。
また、３DKまたは３LDKのファミリー物件で
e) ３部屋のうち１部屋が和室
f) ３部屋とも洋室
では、f）の全ての部屋が洋室の方に軍配が挙がります。
私は個人的に和室が好きで、自宅も１部屋だけあえて和室を設けていますが、残念ながら和室はあまり人気がないようですね。これは客付けのプロである管理会社の方も言っていました。
いずれにしろデータはあくまでも傾向にしか過ぎません。その物件の環境や家賃、設備によってももちろん変わっていきますので注意が必要です。
私の東京都清瀬市の物件は1K×40室で、広さ16㎡に３点ユニット、駅から徒歩18分という一般的には厳しい立地条件です。３点ユニットで狭い部屋なので、空室が出た後はどうやって訴求していこうかと不安にもなりましたが、この２年間、客付けの管理会社が非常に優秀で、これまで2ヶ月以上空室になったことがありません。
近くにコンビニがあることが思いのほか人気が高かったり、駅近の物件よりも安めに設定した家賃がニーズにマッチしたようです。
要するに、「間取りがこうだから空室がなかなか埋まらない」というのはちょっと厳しい言い方をするとセールス力がないことの「言い訳」で、その先の対策を諦めてしまう危険な発想です。
データはあくまでも参考値であり、自分の物件を満室にするためには自分の目でしっかり確認し、エキスパートとよく相談して対策を打つことが肝心です。
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これからの賃貸マーケット分析と「家賃」への対処
日本の総人口は2050年までに3300万人が減少すると言われています。
東京圏は今以上に「超高齢化」になり、なんと
４人に１人が60歳以上
になるそうです。
そんなにー？
と思ったりしますが、冷静に考えると、あと10年ちょっとすれば私も60歳以上になり、高齢化の一端を担う世代になるわけですから、とても他人事ではありません。
高齢化になると、お金を生み出す労働人口の数が少なくなり、逆に福祉や年金などお金をもらう人の人数が増えてくるので、若い人が税金をたくさん支払っていかないと老人を支えられない社会になります。
ではこういった将来の超高齢化を背景に、賃貸マーケットはどうなっていくのか、という点について㈱リクルート社が分析された内容についてご紹介します。
１．住宅着工数は増加し、空室が増える。
高齢者が多くなってくると、相続税対策のためにアパマンを建て、現金を不動産に変える人が増えます。
建設会社は当然、仕事が増えるので大歓迎。
結果として需要に対し供給過多になり、空室が増えることになります。
２．空室が増えると、募集条件がゆるーくなる。
必ずしも高齢化だけが原因ではありませんが、空室が多くなってくるエリアは、それだけ競合が増えるわけですから、入居者に選択されやすいようにサービスが良くなります。
その最も代表的で手をつけやすいのが
礼金・敷金
礼金ゼロ率は、東京２３区外は引き続き上昇中です。
敷金ゼロ率は、神奈川・千葉・埼玉の場合、
2009年に10％だったものが
2014年では30％にもなっているそうです。
３．東京都の平均賃料は回復傾向
2009年のリーマンショック後からずっと減少が続いていた東京都の家賃相場は、2014年の年始より回復してきているようです。これもアベノミクスの一つの効果なのでしょうか。
このエリアに住みたい、という人が多くなれば家賃は下がらず、
このエリアは家賃が高いからできるだけ安い部屋がいい、もしくは隣りの県でいいや、
と思う人が多くれなれば、相場家賃も下がっていくのでしょう。
しかしまだまだ都内は根強い人気と需要が底堅い、ということです。
でも、私は東京都江戸川区にファミリータイプのマンション１棟（１５戸）を所有していますが、昨年は１つの空室が７ヶ月も埋まらず、家賃を５千円下げてようやく決まった、という苦労をしました。更に来月はまた１室退去が決まっており、果たして家賃を下げずに埋めることができるのか心配です。
オーナーにとって、家賃の値下げは最後の手段。
その前に、
礼金をゼロにする。
敷金をゼロにする。
不動産会社に支払う広告費を増やす。
入居者が負担する初期費用をオーナー負担にする。
フリーレント（＝一定期間の家賃無料）をつける。
これら単発のサービスを全て検討・実施した後、どうしても空室が埋まらない場合には、
家賃を下げるしかありません。
管理会社にとっては家賃を下げてくれるのが一番営業トークがしやすいと言われています。
高いと言われて他の会社の管理物件に行かれるよりも、なるべく今、検討しているこの物件に決めて欲しい時、「今なら家賃を◯◯円安くしますよ」というのは確かに殺し文句かもしれませんね。
でも家賃を５千円下げると、オーナーにとっては１年で６万円、２年で１２万円の収入が減るのです。長く住んでもらえそうな物件の場合には、1ヶ月の家賃を下げるとそれが退去するまでずーっと影響します。しかも他の部屋もそれにつられてどんどん値段が下がっていくようになります。
ですので、空室を埋めたい時には、できるだけ家賃を下げずに入居者を決めてもらえるよう、管理会社さんにしっかりと理解してもらい、他の面でバックアップすることに注力されることをお勧めします。
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賃貸営業のエキスパートが明かす、最近の入居者傾向
先日、不動産賃貸の専門サイト“SUUMO”を運営する㈱リクルートのマネージャーさんにお話を伺うことができました。
部屋を借りようとする人が、どんな風に物件を探し、何を使って情報を得て、どんな訴求を見て興味を示しているのか、最近の傾向をレビューします。
１店舗目の不動産屋で物件を決める人が多い。
部屋を借りたいと思う人は、まずネットで物件を調べ、興味を持った部屋を確認する目的で仲介業者の店舗を訪ねます。
一人あたりの来店数は、３年前に2.6店舗だったものが、昨年は1.7店舗に減少。
「１店舗だけで決める」と答えた人は50％で、実際に部屋を決めた人に後から聞いたアンケートでは、実に59.4％の人が、１店舗しか行っていないそうです。
あっちもこっちも見比べるのではなく、まずネット情報から候補を絞り、実際に店舗を訪ねた時は現場確認をする程度で、決めるまでの時間が短くなっている傾向があります。
それだけ店舗でのコミュニケーション力が大事、ということですね。
スマホへのシフト
ネットで調べるとき、パソコンが当り前だった時代は終わり、スマートフォンを使っている人が31％で、前年の２倍になっています。
SUUMOに限っていえば、7割以上がスマホを使用しているそうです。
現在、日本のスマホ普及率は36％で、10代・20代ではPCユーザーよりもスマホ利用者の方が多いそうです。これからは40代・50代がスマホのメーカーにとっての切替ターゲットとなることが容易に予想され、そういった年齢層にも使いやすい機器が出てくることでしょう。
今でも既に地図アプリ連動機能が普及しており、仲介業者が案内しなくてもユーザーが直接自分で観に行かれるケースも増えています。
動画の活用
物件の外観・内装を把握するためには写真がつきものですが、今では「内覧動画」が当り前になりつつあります。ドアを開けて、自分が部屋に入って歩く感覚で、間取りや設備を理解することができます。説明員の声が入っている動画もあり、まるで本当に内見をしているかのような臨場感です。
広告を作る側も、凝った写真を載せるより、普段通りの感覚で動画を撮った方が、より自然で説得力があり、簡単なのかもしれません。ネットを見て問い合わせに来たお客様から「イメージが写真と違う」とクレームを受けることが多いらしく、動画であればそんな反応もぐっと少なくなると思われます。
かつて私も木造アパートを所有している頃、仲介業者の方が好意で私の物件の内覧動画を撮ってアップしてくれましたが、とてもわかりやすくて感心しました。そしてもちろんその部屋は間もなく入居者が決まったのです。
今は動画広告市場が急拡大していますので、単なる録画ではなく、家賃や設備、環境などが字幕で現れたりする日もそう遠くないかもしれませんね。
以上をまとめると、最近のお客様は、
スマホで物件を探し、
動画で内容を理解し、
確認の意で訪れた１店舗目で
住む部屋を決める
という傾向にあるようです。
これからの不動産オーナーは、このような志向の内見者に対し、自分の物件をうまくPRするためにどんな手を打つべきか、仲介業者さんと一緒に対策を練ることが必要ですね。
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不動産オーナー必携の知識！地震保険を考える
「収益不動産において、地震保険は必要なのでしょうか。」
と疑問を投げかける人がいます。
結論から言うと、
地震保険には入っておいた方が良いです。
というのが私の持論です。
2011年3月11日、私の住む千葉県浦安市は、関東地域で最も深刻なレベルの被災をしました。
液状化で道路は真っ黒になり、自宅が8.3cm傾いていしまったのです。
震災直後の地獄絵図のような街並を目の当たりにし、今まではTVの中だけだと思っていてピンと来なかったことが現実に自分の身の回りで起きているなんて、当面の間、信じられない状況でした。
私の自宅は幸いにしてすぐに元通りに修復することができましたが、地震保険に入っていたおかげで、全壊として満額の保険金が下りたので、おかげ様で経済的には窮することなく生活できました。
被害を受けた浦安市の他の戸建も、地震保険に入っていたかどうかで、修繕へのアクションのスピードが大きく異なりました。
あり得ないことが起きてしまうのが世の中。備えておくことは賃貸事業経営にも非常に重鵜用なこと、と実感しています。
では、地震保険についての簡単な基礎知識を３つ、お伝えします。
１．火災保険とセットでないと加入できない。
地震保険は、単独でかけることはできません。まず火災保険に入り、火災保険金額の50％が地震保険の保険金額になります。
具体的には、１億円の火災保険に入っていれば、地震保険の金額は５千万円になります。
２．地震保険は、地域によって保険料率が異なる。
地震保険は47都道府県それぞれで料率が違っています。当然ながら、災害発生率の高いエリアでは保険料も高くなる、ということです。
更に、およそ2年ごとに見直されています。
例えば、同じ１億9,000万円で、５年の保険に入るケースを見てみましょう。
【札幌】 掛け金 保険金
建物（火災保険） ５年 298,380円 19,000万円
地震保険 ５年 319,200円 9,500万円
【静岡】
建物（火災保険）５年 298,380円 19,000万円
地震保険 ５年 768,550円 9,500万円
上記の通り、火災保険の掛け金は同じでも、札幌と静岡における地震保険の掛け金は２倍以上になっています。
こういうケースもある、ということを覚えておきましょう。
地震保険の金額によって物件を選ぶことはありませんが、地域によってこれだけの格差がある、ということを覚えておいて損はありません。
３．およそ２年に一度、保険料率の見直しが行われる。
これまでの歴史では、大体2年に一度、保険料率が見直されています。
このことから、直近では平成2８年７月に改正が行われる見込みだそうです。
その時がまた、保険を見直す良いチャンスですので、把握しておくことをお勧めします。
地震保険は、今ひとつ割高な印象を持たれることも多く、ほぼ掛け捨ての保険であるために、わざわざ入ろうとしないことを何とも思わない人が増えているようです。
しかし、不動産経営に責任を持つ姿勢として、地震保険はリスク回避の手段としてかなり有効になると考えています。
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不動産オーナー必見！今こそ火災保険を見直すとき
火災保険は、物件取得後の経営改善をはかる上でとても重要な項目の一つです。
取得時には物件価格や利回り、収益のことばかりがどうしても気になり、保険は成り行きで入ってしまっている人が多いようです。
今日は私がとても信頼をおいている保険代理店の執行役員さんに、とても重要なお話を聞くことができました。
それは、
平成27年10月1日より
火災保険制度が大幅改正される
ということです。
保険業界史上始まって以来の激変だそうです。
どのように変わるのかというと、次の２点になります。
１．保険料率の引き上げ
従来の保険料率は全国一律で、RC造・鉄骨造・木造の３パターンのみでした。
それが、10月１日より全国47都道府県で別々の料率が設定され、それぞれ３種類の構造体によって分類されます。
つまり、47×3＝141通りの料率が設定されます。
では金額が高くなるのか、安くなるのか
について、簡単に解説します。
【RC造】
全ての都道府県で最低14.8％ から最大31.5％まで、料率が引き上げられます。
【鉄骨造】
地域によって、マイナス12.3％ から、最大22.9％引き上げ
【木造】
地域によって、マイナス20.7％から、最大29.5％引き上げ
※保険会社、補償内容により若干異なります。
引き下げられるエリアも一部ありますが、総じて引き上げられる地域の方が多いです。
最大３割も料率が引き上げられると、無視できない値上げになりますね。
２．加入できる保険期間の短縮
従来は最大36年まで一括で加入することができましたが、
10月１日より「10年」が限度になります。
今後も保険料率の見直しが行われる可能性があることを考えると、長期に物件を保有するならば、できるだけ長期間加入しておいた方が、更新時にまた料率が引き上げられる心配がなくなります。
例えばRCの場合、仮に36年の期間契約ができるケースであれば、
10年・10年・10年・6年と更新する方が約1.5倍も保険料が高くなるそうです。
では今、不動産オーナーは何をすればよいのか
ということですが、
今すぐ、現在加入している火災保険の内容・年数・保険金額を確認し、
長期保有を考えるなら、すぐに保険代理店に相談する
のが良いと思います。
RC造の物件であれば、次回の更新時に確実に保険料が値上げになります。
このリスクを最小限に留めるには、
9月30日までに
できるだけ長期の保険に加入するべきなのです。
鉄骨造や木造の物件で、
10月1日から料率が引き下げられる都道府県
に所有されている場合には、
10月１日以降、
できるだけ早く期間変更されることをお勧めします。
保険の切替は、取扱い代理店に伝えればすぐに対応してくれます。
別の見方をすれば、現在多くの代理店さんが、9月30日までに長期火災保険に加入してもらうよう、急いで動いているようです。なぜなら、10月1日以降は長期の火災保険が売れなくなるので、代理店にとっても収益が減ってしまい、場合によっては利益が約半分以下になるようです。
しかし、待っていても全員に推奨してくれるというわけにもいかないでしょう。
またこれを機に、保険会社・代理店を見直す、という機会にもなります。
私も本日、５年加入のものを融資期間いっぱいまで延長する手続きをしてもらいました。
一つだけお断りを入れておきますが、これはあくまでも「長期保有」を前提とするケースです。
短期に売却をお考えなら、今まとまった長期保険料を支払うのは手持ち資金を減らすことになるのでお勧めしません。
いずれにしろ、加入している保険の内容・期間は常に把握しておくことが大切ですね。
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今、フィリピン不動産は「買い」なのか？ 現地を理解するための10の基本情報
海外不動産投資に関心が高まっています。
その中で今最もホットな国は
フィリピン
でしょう。
かくいう私も、昨年の６月にマニラのグローバルシティという
銀座と六本木と表参道を合わせたような超一等地に
「プレビルド」のワンルームマンションを契約しました。
プレビルドというのは、完成する前に所有権を確保する方法です。
例えば私の場合、２０１８年に完成するまで毎月７万円を支払います。
頭金を積み立てて支払うイメージですね。
完成時に残金分を現地の銀行で融資してもらうか、
そのタイミングで値上がり幅が大きければ売却することも可能です。
それでは、これからフィリピンで海外不動産投資をやってみようという方のために
私が把握しているフィリピンの基礎知識・雑学をお伝えします。
１．東京から飛行機で４時間
アジア諸国の中でもかなり近い方で、所用時間で言えば日本国内を新幹線で移動するような感覚です。
２．人口は9,943万人（2014年IMFデータ）
マニラ市だけで2,129万人。
淡路島とほぼ同じ面積に東京（1,323万人）の２倍の人口。
それだけ人口が密集している、マーケットがある、ということになります。
３．平均年齢２３歳
いわゆる「人口ピラミッド」という年齢別の人口分布図が非常に理想的で、多くの若い人が少ない高齢者の生活を支える図式が当分続くようです。
４．中絶禁止・離婚禁止
ASEAN唯一、93％がキリスト教徒の国。
更に離婚が禁止され、中絶も禁止されているため、
人口は今後も勢いよく増え続けると言われています。
５．公用語は英語とタガログ語。
英語圏からのアウトソーシング需要が莫大で、アメリカ・イギリス・オーストラリア等から英語でのサポートセンターとして活用。人件費が安いからですね。
６．平均月収は4.6万円
この金額は経済成長とともに急速に、確実に上がっていくと言われています。所得が高くなれば豊かな生活を送れる人も増えてくる可能性があります。
７．GDP成長率は7.2％。
２０１３年のGDP成長率は、アジアで唯一上方修正されて７.２％。
２０１０年以来の平均成長率は６.３％。
２０２０年くらいまでは相当の勢いがあると言われています。
８．出稼ぎ労働者が最大の輸出産業
労働人口の８人に１人は海外へ働きにでかけ、本国に送金しています。２０１３年度はわかっているだけで２５１億ドル（GDPの約10％）が海外からの送金だそうです。
９．Facebook利用率 93.5％で世界１位
携帯電話普及率は人口に対して107％。
それだけインターネット社会になっていて、情報の行き交いが活発に行われています。
これをビジネスに利用しない手はないですね。
10．カジノ大国になろうとしている
今、政府が国策としてカジノを後押ししています。
実際、フィリピンのカジノ産業は年率20％の伸びを続けており、これからはシンガポールを上回るカジノ大国になると言われています。
さて、私が購入したプレビルドの物件は、２０１８年の完成時、果たして物件価格が上がっているのかどうか。。。。
フィリピン不動産については、情報がどんどん増え、様々な憶測が飛び交っているようですが、あくまでも自分の目で見て、自己責任で判断しなければなりません。
でも、少なくとも私はこの投資経験で多くの人脈をに触れることができています。
更に、グローバルな視点を養う上でも、自分が物件を取得することでより親近感が増すこともあります。
ですので、
必ずしも金銭的な利益だけを目標にすることだけが不動産投資ではないのでは、と感じています。
常に良い点を見つけ、前向きに取り組んでいく癖を心がけたいですね。
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不動産投資で借金返済ができなくなる不安
まだ不動産投資の経験がない人、でもこれからできるならやってみたい、という人から、
「不動産投資をしたいけど、巨額の借金をするのがすごく不安」
という声を聞くことがあります。
たしかに不動産は人生で最も大きな買い物と言っても過言ではないでしょう。
融資額も何千万円、年億円もの金額になるのですから、
「万が一のことがあったらどうしよう」
「失敗は絶対に許されない」
と思うのも無理ありません。
不動産投資は「投資」であり「事業」ですから、
絶対に、100%安全保証、ということはありません。
「借金が返せなくなったら自己破産するのかな」
なんて、融資を受けようとする人なら、必ず一度はよぎる不安ですね。
しかし、不動産事業の場合、
銀行の目線においても、実際の事業運営においても
借金が返せなくて破産する
というリスクは極めて低いのです。
なぜなら、銀行は物件を担保に「不動産事業」に対して融資をするので、
万が一返済が滞るような場合には、その物件を取り上げればよい
という前提です。
そういう意味では
「飲食業など他の事業に融資するよりもはるかに安全」
と、ある銀行の支店長は言っています。
飲食業で、毎月安定的な売上を得るのは大変なことですし
そこから経費や従業員の給料を引いてローン返済に充てるのも
ひと苦労です。
ところが不動産事業の場合、
毎月の家賃が入ってくるのですから
急激に売上が下がることもありません。
ある程度安定した収入の中で、ある程度安定した経費を支払い、
毎月そのうちの何％かにあたるローンを返済していけば良いのです。
従って、不動産オーナーは、
空室などで家賃収入が予想を大幅に下回った場合には
手残りの現金は少なくなりますが、ローンが返済できなくなる程にまで
収入が減る、ということはまずありません。
また、そうならない物件を選んで買う必要があります。
そして、万が一家賃ではローン返済が賄えない場合には、
自分の持ち金から返済に当てなければならなりませんが、
いよいよお金が返せず、どうにもならなくなった時には
「物件を売却する」ことになるのです。
事実上は「銀行に取り上げられる」、ということですね。
物件を売れば融資額が全て返済できるか
という確証はありませんが、少なくとも銀行サイドでは
そういう見方をして融資額を決めます。
ですので、
担保価値が高い物件には多くの融資がつき、
担保価値が低い物件には始めから自己資金をいくら入れる、
という条件でお金を貸してくれます。
その結果、例えば１億円の借金が返せないから
全て自分で働いて１億円を稼がなければならない
という状況にはまずならないのです。
基本的に、ほぼ満室で経営していれば
ローン返済して充分にゆとりを持てる物件を買えばよいのですし、
所有してからも満室経営ができるように務めればよいのです。
そんなに難しいことではありませんので
どうかご心配なく。
銀行が充分に融資してくれる物件を掴むことができればこっちの勝ちです。
それができる物件を探す方がよほど大変だ、というのが私の実感です。
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良さそうな物件を見つけた時、不動産投資家が取るべき行動は？
なかなか見つからない物件だけど、偶然不動産仲介業者から案内された物件は
なんだか良さそう
そう感じたときには、行動しなければならないことが２つあります。
１．「購入」の意思を明確に示す。
不動産仲介業者には、本当に多くの投資家が「良い物件」を求めて群がっています。
少しでも魅力的な物件を見つけたら、「即買い」する人もザラにいます。
そんな中、
「どうしようかな〜」なんて悩んでいると、
仲介業者さんも他の「絶対買う」という人に案内した方が仕事がスピーディーに進むので、
迷っている人は待ってくれない、
と思った方がいいです。
購入の意思を示すためには
買付証明書
を提出することが一番です。
この買付書は、法的拘束力がありませんので、乱暴な言い方をすれば、提出した後から
「やっぱり買わない」と言っても訴えられることはありません。
しかしながら、もっともな理由もなく破談にするのは、関係各位に多大な迷惑をかけることになるので、その次に案内されることはもうない、と思った方が良いでしょう。
それから、買付証明書を出す場合には、
ローン特約条件つき
としておくことをお勧めします。
この場合には、
万が一、ローンが通らなければこの買付は無効
という意味ですので、買主の意思に反して、購入をキャンセルすることになります。
逆に「ローン特約条件」の記載がないと、
仮にローンが通らなくても、
その物件を購入しなければならなくなります。
物理的には無理なことなので、
結果的に売主や仲介業者を裏切ることになり、
とても面倒です。
また、買付を入れた人が他にもいる場合には、
買付を入れた順番で交渉
ローン承認が得られた順番に商談成立していく
ことが通例ですので、自分の順番が何番目かを確認することも大切です。
２．他に売られないように確保する
買付を入れ、１番であったとしてもまだ安心できません。
過去に私は、ローンが承認された後、
売主の都合で破談になったことが
２回あります。
どちらも、
売主が他にもっと高い金額で買ってくれる人を見つけてきた
ケースです。
これはこれで、買付を入れた身としては不公平極まりないのですが、その証明書に法的拘束力が無い以上、訴えることもできません。
同じように売主も、仲介業者からそっぽを向かれるに等しい行為なのですが、
この不動産業界は
「物件を持っている者が強い」ので、
売主以外はみんな弱い立場であると認識された方がよいと思います。
物件は、売るのも売らないのも 売主の自由
なのです。
そこでそれを少しでも回避するため、
売渡証明書
をもらっておくことがおススメです。
売主による売渡証明書は、
買主による買付証明書
と同じ扱いで、
自分の意思を明確に示す書類となります。
売主側も「あなたに売りたい」と具体的に考えている証ですので、たとえ法的拘束力がなくても、商慣習の中ではかなり本気度が高くなります。
逆に売り渡し証明書をもらったら、
そこには売却価格が明記されていますので、
指値をしたり金額を安くしてもらったりすることも
まずできなくなります。
以上のように、
自分が「これだ！」という物件を見つけたら、
買付証明書を出す
売渡証明書をもらう
この２つの行動をおこし、
こちらの本気度を示しつつ、
物件を確保していくことが大切です。
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不動産投資の観点で「良い物件」の条件とは？
近頃、不動産情報サイトに掲載されている物件や、不動産仲介業者さんから送られて来る物件情報を見ても、本当に良い物件が少なくなりました。
「良い物件」というのは
利回り９％以上
築20年以内のRC
現況で満室に近い
が条件の目安として挙げられます。
「利回り９％以上」は、返済金利が２％台でようやく収益が取れる、というギリギリのラインです。返済金利が４.５％なら利回り11％は欲しいですし、返済金利が１％台ならば、利回り８％でも望みがあるかもしれません。もちろん融資年数にもよって多少の幅はあります。
本来の利回りは10％以上が望ましいのですが、さすがによほどの事情がない限り、最近ではほとんどお目にかかることはなくなりました。９％程度でも「よし」としないと、もはや物件を取得することができなくなります。
「築20年以内のRC」は、融資年数が長く取れます。RCは法定耐用年数が４７年ですから、例えば築20年ならば47−20＝27年の返済期間となり、これくらい長く設定できれば、月々の返済比率がぐっと抑えられます。返済金額が低く抑えられるということは、それだけ手残り現金に余裕ができる、ということになります。
「現況で満室に近い」物件は、取得してすぐに大きな空室対策をしなくて済みます。空室対策にはいろいろありますが、部屋のリフォーム、設備のグレードアップ、賃料に関わるサービスなど、多くの経費がかかってしまいます。
逆に、空室が多い物件はその分、売りに出される価格が安い＝利回りが高いケースがありますので、「高利回り」だと思って飛びつくと、実は空室が多くて余計な経費がかかることがよくあるので要注意です。
利回り９％以上・築20年以内のRC・現況で満室に近い
は最近の物件探しにおける基本の３条件と言えるでしょう。
更に欲を言えば
立地が良い
土地が広い
ファミリー物件
となればとても魅力的です。
「立地が良い」というのは、資産価値が高いため、売却するときも高値で売れる可能性があるし、客付けにも有利で、空室に悩まされる心配が少なくなります。
「土地が広い」というのは、経年に比例して値下がりすることのない土地の部分が多いため、建物の老朽化に関わらず、金融機関の融資額を決める評価が比較的高目になることが多いです。
更に建物が３階建て未満でエレベーターが無ければ、高額のメンテナンス費用が抑えられ、修繕のトラブルなど急な出費が抑えられることになります。
「ファミリー物件」が良い、というのは、あくまでも「現況が満室に近い」という前提ですが、つまりファミリーに人気が高いのであれば、退去の確率がより低く、安定した収益が長い期間にわたって見込めるからです。単身世帯向けであっても、立地が良ければ特に心配ないので一概には言えませんが、私の経験からはファミリー物件の方が比較的安定しているようです。
立地が良い・土地が広い・ファミリー物件
これが
利回り９％以上・築20年以内のRC・現況で満室に近い
と合致すれば、もう無敵ですね。
経営が安定するだけでなく、
金融機関もかなり前向きな融資を出してくれるでしょう。
ところがそのような物件は、みんなが欲しいと思うので、あっという間に売れてしまいますし、現金を多く持っている人の方へ優先的に流れていってしまいます。
この条件を柔軟に捉え、目の前の物件は
どれが弱点で、どうカバーしていけそうか、
ということを考えることが投資家の力量だと思います。
そういう客観的な判断指標を持っていれば、
感情に流されることなく、
数値に踊らされることなく、
正しい決断と行動ができるのです。
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不動産事業について銀行の支店長に聞く『会社を辞めたら融資してもえないのですか』
金融機関から融資をしてもらうとき、その審査のために重要な項目は主に３つあります。
1. 勤務先
2. 年収
3. 自己資金
この３つがどれも高いレベルにある方は、融資では非常に有利になります。
例えば
①上場企業に勤務
②年収3,000万円
③自己資金5,000万円
などの場合には、物件も選び放題、融資審査も大抵の場合ほぼ通ると思われます。
しかし、このような人はなかなかいませんし、そもそもそういう人は不動産投資などしなくても充分豊かな生活を送っているのでは、と思うのです。
実際、不動産会社の方からお話を伺うと、そのような投資家は１００人に１人くらいしかいないそうです。１００人に１人「も」いるんだー、と羨ましく思いますが。。。
現実的には、「勤務先」「年収」「自己資金」のうち、１つか２つをギリギリクリアするレベルの人が最も多いはずです。
３つとも適さない場合はかなり難しいようですが、１つか２つの項目が条件を満たしていれば、そこから融資対象となる物件の収益性や仲介不動産会社の進め方等により、何とか融資をしてもらうことが可能です。私はずっとそうしてきました。
具体的には
①一般企業
②年収700万円
③自己資金 数百万円
といったところでしょうか。
私は特に自己資金がほぼゼロで、
いつもこれで苦労しています。（涙）
そんな状況の中、先日 お世話になっている地銀の支店長と面談する機会があったので、思い切って聞き難いことを聞いてみました。
「もし私が今の勤務先を辞めたら、もう融資はしてもらえないのですか？」
すると、支店長は意外にもキッパリ答えてくれました。
「いや、既に我々はあなたをサラリーマンとしてではなく、不動産事業者として見ていますので、お持ちの物件の収支と返済履歴、そしてこれからの物件の収益性次第になりますね」
さらに
「ご勤務先については、前回融資をさせていただいた際に定年退職金まで計算し、たとえそれが早まっても当行のリスクはないようにシミュレーションしてあります」
とおっしゃるのです。銀行としては、
一旦融資したものについては様々な角度からリスク回避をしていて、そこに絶大な自信を持っているようでした。不動産の融資はそもそも物件自体を担保に取っているので、それもそうかもしれません。
会社を辞めたらもう融資はしてもらえないかと思い込んでいましたし、多くの人がそう言っていたことを聞いていたのですが、地銀の支店長に直接聞いた話では、今は勤務先よりも物件の収益性の方が重要なようでした。
もちろん１棟目を購入する時には「勤務先」が重要な審査項目であることは間違いないのですが、ある程度物件を所有したら、次は勤務先よりも、
経営実績と返済力
をしっかりと実証していくことの方が大切、ということですね。
それから今は自己資金として、現金を持っていることの方が、土地を持っているよりもさらに、銀行には好印象を持たれるそうです。
銀行によっても考え方が異なるかもしれませんが、とにかく
「思い込み」は禁物
です。
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