またまた空室が出てしまいました
聞いてください！ 先日、所有しているファミリー物件の１部屋が空いてしまい、早々に万全の対策をした結果、ちょうど一ヶ月で無事にまた満室になりました、と報告させていただきました。
ところが、なんと昨日、また同じマンションの別の部屋で、退去がある予定です、と管理会社の方から連絡がありました。
なんでなんで〜？？？
と尋ねたところ、「勤務先の転勤」だそうです。
まだ一年しか住んでもらっていないのに。。。。
しかも、その人は転勤しても、代わりの人は来ないそうで、
その会社、不景気なの？
と、やりどころのない不満を抱かざるを得ません。
でも転勤じゃあ、仕方ないです。
今まで住んでいただき、ありがとうございました。
退去の予定は１２月１９日。
もう年末も押し詰まり、それからリフォームしてすぐに募集しても、
年内に埋めることはほぼ不可能です。
あー、せっかく満室になったばかりなのにー！！！
でもこれが、賃貸経営なのです。
この退去をプラスに考えるには、どうすればよいか。
まず、家賃ですが
このファミリーは一年前、家賃を大幅に値切られ、
前回116,000円だったところ、1万円引きの106,000円になってしまいました。
それでも周辺の家賃相場であることと、
それまで７ヶ月間も空室だったことに耐え切れず
泣く泣くその家賃で了承してしまいました。
さらに、管理会社のセールスさんが私に相談なく
エアコンを付けることが条件
と言われたことを呑んでしまっていたので、
管理会社と折半で、８万円のエアコンも付けていました。
ですので、今後の客付けには
家賃を5,000円上げて、111,000円で募集トライしてみようと思います。
家賃が5,000円上がれば、年間6万円の収入アップになります。
そしてさらに、
もしも新しい入居者さんが今空いている駐車場を利用してくれれば、
さらに16,000円の駐車場使用料がプラスになるので、
年間192,000円も収入アップします。
今のままの家賃で入居され続けているよりも、
新しい入居者さんが新しい賃料＋駐車場代で借りてくれれば
トータルとしては収入増につながるわけです。
こういう風にポジティブに考え、
ネガティブマインドを払拭し
次の募集に備えます。
今のところ管理会社さんは
「これからは繁忙期に入りますし、すぐに入居付けできるようにがんばります！」
と言ってくれています。
前回、満室にしてもらった時、
人間関係はバッチリ築いているので、その点は信頼しています。
あとはオーナーとして、しっかりとフォローするのみです。
１２月１９日の退去のとき、
あまり部屋が汚れておらず、リフォーム代がかからないことを祈ります。
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民泊、許可制で全国解禁
本日（11月22日）付の日経新聞の１面トップに、ついに民泊の記事が出ました。
〈以下抜粋〉
厚生労働省と国土交通省は、個人が所有するマンションや戸建住宅の空き部屋に旅行者を有料で泊める「民泊」を来年４月にも全国で解禁する方針だ。
現在は旅館業法などで原則禁止しているが、無許可の営業が広がり、トラブルも相次いでいる。訪日客の急増で宿泊施設の不足が深刻になり、早急に明確な基準をつくり、安心して使える民泊を普及させたい考えだ。
いやー、とってもわかりやすい記事ですね。さすが日経。
さらに記事の内容をまとめると
１．民泊とは
マンションや戸建住宅などを、外国からの旅行者を中心に貸し出すもの。
主に Air bnb（エアー・ビーアンドビー）などのネット仲介による。
２．問題点
貸し手が繰り返し料金を受け取る場合は旅館業法の営業許可が必要。
ところが規制が実態に合わず、貸し手の多くが無許可で営業
利用者側では、見知らぬ人物の出入りによる近隣から苦情が噴出。
つまり文化の違いを持った旅行客が、一般の住まいをホテルのように使い
ドンチャン騒ぎをして近所に迷惑をかけるなど。
ルールが正しく決められていないからこのようなトラブルが起きる。
３．解決策
旅館業法を改定し、新しい業態としての「民泊」に営業許可を出す
営業許可はこれまで、「ホテル」「旅館」「簡易宿所」「下宿」の４形態であったが、新たに
「民泊」を加える案が有力。
４．規制緩和の内容
客室数を制限しない（１室でも可）
客室の延べ床面積が合計33㎡以上でなくてもよい
宿泊名簿の管理や入浴設備などの詳細な規則も緩和
など、民泊の実情に合わせて新基準を検討
５．全国解禁の時期
２０１６年中。
すでに来年１月には、羽田空港をもつ東京都大田区が、自治体として民泊を認める動きあり。
厚労省と国交省は違法営業の取り締まりなどトラブル防止策や適切な課税方法を
今年度内にまとめる
ということですね。
このように国が乗り出してくると、ますます「民泊」が注目され
そこにビジネスチャンスを見出すオーナーと、
仲介業で商圏を広げようとする業者が
国内にもたくさん出てくるのでしょうね。
業界が活性化するのは良いことです。
交通の便が良い区分所有のマンションなどは、
きっと旅行者にも人気があるでしょうから
毎月の家賃制で、時々空室が出て悩むよりは、
「民泊」で短期間の宿泊料を何度も重ねていく方が
収入は増えるかもしれませんね。
それにしても「民泊」って、いかにも古〜い日本語っぽくで、
あまりセンスを感じられない名前ですね。
制度だけでなく、名称も見直した方が良いと思いました。
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マイナンバー制度で１棟１法人の時代は終わる？
本日は、ある不動産関係の税務事務所が主催するセミナーに出席してきました。
そのセミナーでは、先日私が講演したときの参加者ともバッタリ出会い、
「この業界は狭いなぁ」
と感じながらも、その参加者さんに講演の感想をお尋ねしながら、
今感じている問題点についても、生の声をヒアリングすることができました。
するとその参加者さんは、
今は個人で物件を５棟所有しているけれど、そのうちに法人を設立して節税をしていきたいと思っているそうで、そのタイミングと手法について考えている、とのことでした。
なるほど。不動産事業では、物件数が多くなり、収益が増えてくると、
あっという間に利益が大きくなってきますので、
次は減価償却や経費計上を計画的に考え、節税していくことが
重要な課題になってきます。
サラリーマン投資家の場合、まずは個人で物件を買い進める方が多いですし、
私もその一人でしたが、規模の拡大を視野に入れているのなら、
できるだけ早めに法人で買い進めた方が良いのです。
それは、もともと個人の定収入があるのに、
不動産事業によって多額の収入を上積みしていくと
所得税がかなり高額になってしまうからです。
それを法人の収入にすることによって、
所得の分散を図り、税率を低くして節税する、
という手法ですね。
私も現在まで、物件を購入する度に法人を設立し、
消費税還付を受けながら所得の分散を図っているところです。
ところが今日の税務セミナーでは、
この「１棟１法人」
の進め方に警告が発せられました。
その理由は、マイナンバー制度の導入です。
マイナンバー制度で法人番号により管理されるようになると、
代表社員や従業員の給与が瞬時に把握でき、
別々の法人からもらう給与収入が
ひとまとめにして把握されるからです。
つまり、「所得の分散」ができなくなります。
したがって、本日学んだことは、
「複数持っている法人は、できるだけ早く１社にまとめ、
社会保険や年金などの加入・損金計上も１本化した方良い
ということでした。
まぁ、それが実態に合った本来のやり方ですし、
そうすることによって早期に優良な決算書をつくり、
健全経営をアピールして次の融資に備えるべきなのです。
１棟１法人の時代は終わりを告げそうです。
本気で事業拡大を目指すなら、
やはりできるだけ多くの利益を上げ、
きちんと税金を払い、
銀行の印象もよくしておく、
ということがますます大事になってきますね。
理屈は理解しましたが、
だからといって明日から突然
何かをアクションしなければならない
ということもありません。
利益・経費の関係をきちんと見直し、
クリアな会社経営となるよう
これからしばらくは情報を集め
多くの専門家に意見を聞きながら
自分なりの最適な解
を見つけていこうと思います。
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投資家が不動産会社とコンタクトを取る際の心構え
不動産投資家にとって、情報がすべてを左右するといっても過言ではありません。
そして情報の質と量は、業界のプロである不動産会社の方といかに親しくなれるか、
いかに本気度を理解してもらえるか、にかかっています。
そのため私が日頃から気をつけていること
そして今日もなお実践していることをお伝えします。
まず、一介のサラリーマン投資家が不動産会社の方とつながりを持てるのは、
業界関係者の集まりに参加するか、サイトを検索してオファーするか
のどちらかになります。
そして出会いがあり、面談して、１〜２回は物件を紹介してもらえますが、
それでも今は、なかなか良い物件に当たらないか、
多少良い物件でも融資が通らないので、
物件購入につながりません。
はじめのうちは前向きに取り組んでもらっていても、
１〜２回うまくいかないと、不動産会社のセールスさんも気持ちが離れていきます。
これは人間ですから仕方のないこと。
そして営業マンとしても、他に購入見込みの高い人がいれば
そちらの方と組んだ方が効率よく結果につなげられるわけです。
やがて連絡が来なくなり、
待てど暮らせど情報がもらえない状況になります。
しかし、ここからが個人投資家の努力が始まるときなのです。
ポイント１．
「ご無沙汰しています。その後、物件の方はいかがでしょうか。」
とメールを送る。
ポイント２．
連絡が来なくなったことに対し、決して相手を責めない。
ポイント３．
もう見放されたのではないか、と被害妄想を持たない。
性格に依るところがあるかもしれませんが
連絡が来なくなった相手に対し、再びこちらから連絡を取るのは
ちょっと勇気が要るものです。
買えもしないくせに
融資も通らないくせに
と思われているかもしれない
と気にしてメールを出すことを躊躇する心境にも陥ることがあります。
しかし、それでも前に進むためには
「ご無沙汰メール」を出す以外に方法はありません。
ゼロから資産を築いていくには
それ相応の開き直りと弛まぬ努力が必要です。
思えば、不動産投資に限ったことではないですね。
人とつながることを恐れていては
新しい未来は拓けないのです。
そう自分に言い聞かせて、昨日、過去に連絡が来なくなった３社に
メールを出してみました。
するとそのうちの２社から
「お久しぶりですね。また良さそうな物件が出たら紹介しますね」
との返事をもらいました。
そんな時は間髪を入れず
メールや電話をして感謝の意を伝え、
またしばらく、コンタクトを再開していきます。
「臆さずに、人とつながる努力を惜しまない」
これが個人起業を志す者の鉄則なんだなぁ、
とつくづく感じます。
時間がない、どうせ無理、
と決めつけずに
淡々と
結果が出るまでコンタクトを続けましょう。
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民泊事業が盛り上がっています
最近、賃貸住宅の空室を短期間で貸し出す「民泊」の事業が、日を追うごとに盛り上がっていると感じます。私の不動産投資家仲間でも興味を持つ人が多く、よく話題にのぼります。
そして、先日届いた「週刊全国賃貸住宅新聞」には、
「アパマンショップホールディングスが民泊ビジネスに参入」
という記事が一面に載っていました。
時期は、東京都大田区が来年１月を目処に準備をすすめている「民泊解禁」の規制緩和に合わせ、アパマンショップ・グループの管理会社がサブリースしている物件を順次、民泊可能物件として運用していくそうです。
「サブリース」というのは、物件のオーナーから１棟分をまとめて借り上げ、その管理会社の責任で賃貸を行うものです。オーナーにとっては部屋が埋まっていても空いていても一定の家賃が入るので、定額収入があって安心ですが、当然のことながら管理料が上乗せされるため、純粋に満室で賃貸するよりは収入が少なくなります。
したがってサブリースは比較的「満室にすることが不安な地域に物件を所有するオーナー」もしくは「賃貸経営自体が面倒な資産家オーナー」が利用するシステムです。
アパマンショップでは、来年１月の本格スタートに備え、登録・予約サイト「アパマン・ビーアンドビー」を立ち上げるそうです。
そして民泊の主なターゲットは外国人になるため、英語や韓国語、中国語の３ヶ国語に対応予定です。
立地条件の良い物件を民泊として貸し出せば、外国人旅行客だけでなく、国内出張で使うビジネスパーソンの需要も見込めます。
しかしこれまでのブログでもお伝えしたように、民泊にはリスクも伴います。
・普通の賃貸物件と違って、家具（少なくともベッド）を設置しておかなければならない。
・部屋の使用に関する注意書きを、日本語だけでなく英語・中国語などでも準備する。
・鍵の受け渡しをする仕組みをつくる。
・周辺住民に配慮したセキュリティ。
・そもそも需要があるエリア（駅近など）でないと、利用されること自体が少ない。
いわゆる「ミニホテル」なわけですね。
もともと立地の便に優れている物件であれば、「月々何万円」という賃貸よりも、
短期に分割して「１泊で数千円」とした方が、トータル的に得られる収入は大きくなるでしょう。
しかし、その成功事例を見て自分の物件を「民泊」化するのは、なかなか冒険的ではあります。たくさん物件を持っていて、新しい貸し方にチャレンジしたい、という方は何の問題もありませんが、空室が不安だから民泊でそれを補う、という考え方ではうまくいかないと思います。
保守的かもしれませんが、賃貸オーナーは、まず空室を埋め、満室経営を実現することを基本に努力していくべきだと思っています。
本音を言えば、「民泊」ができるほど優良・魅力的な物件を所有したいですね。
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「ペット可」の賃貸物件に関する今後の展望
賃貸アパート・マンションでは、大体ペットを飼うことが禁止されています。
中には「ペットを飼ってもいいですよ」という物件があり、それを特徴として募集時に
「ペット可」
と表示されています。
ペットを飼っている入居者さんは、この「ペット可」と記載がある物件を頼りに
部屋を探すわけです。
では、犬と猫ではどちらを飼っている人が多いのでしょうか。
ペットフード協会が2014年10月に行った平成26年度の
「全国犬・猫飼育実態調査」では、
およそ5495万世帯中
犬：1,034万6,000頭 世帯比率15％
猫：995万9,000頭 世帯比率10％
で、数字上は犬の頭数の方が多いのですが、
2011年以降、
犬は約15％減少、猫は3.6％増加しており、
将来的には猫の飼育数が犬を上回ると予想されています。
私は今、あいにく犬も猫も飼っていませんが、
ペットを飼育することによる効用は人の内面に影響しているようです。
犬や猫を飼っている人のアンケートでは
「生活に潤いや安らぎを実感できるようになった」
が半数以上を占め、
高齢者は「寂しがることが少なくなった」
夫婦は「夫婦の会話が多くなった」
と答えています。
少子高齢化により、人間の家族だけでなく、ペットも家族の一員として必要性を増している今、
賃貸物件を「ペット可」にすることで、需要を獲得できる可能性が高まると思います。
家主にとって興味深いアンケート（ベットフード協会）では、
「将来的に猫を飼いたいと思っている人が、飼えない理由」として
１位：集合住宅に住んでいて禁止されているから (27.7%)
２位：十分に世話ができないから（9.8%）
３位：別れがつらいから（9.5%）
４位：お金がかかるから（7.2%）
となっており、圧倒的に集合住宅が原因。
さらに年代別にみると、
20代では40.6％が「賃貸アパート・マンションに住んでいるから」
と答えています。
「犬を飼えない理由」も猫と同じく集合住宅原因が１位ですが、
こちらは22.2%。
犬よりも猫の方が厳しく制限されていることが浮き彫りになっています。
家主にとっては、「猫はしつけができない」「爪を研いで壁や床を傷つける」「尿の臭いがきつい」などの印象が強いようですが、猫の習性を知れば問題も少なくなるそうです。
として、猫にストレスを感じさせないようにすることが重要です。
逆に、猫を飼いたい人の需要を掘り起こすため、部屋の中に「キャットウォーク」という、上から下を見下ろせるスペースをつくっているオーナーもいます。
少子高齢化・猫ブームなど、世の中の動きと入居者のニーズを敏感に察知して、賃貸のスタイルを柔軟に変えていくことも考えたいですね。
ちなみに私の所有する賃貸マンションは「ペット可」です。
早く満室になることを願っています。
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不動産オーナーになると法定点検が義務づけられます
最近、マンションの基礎工事の不備による訴訟が取り沙汰され、日本中のマンションに住む人々は少なからず「自分のところはどうなんだろう」と不安な気持ちになっていると思います。
一方、収益不動産を持つオーナーも、「自分のマンションは大丈夫か」と心配がよぎります。
新築でさえ、手抜き工事をされているかもしれないのに、中古で購入したものなら
なおさら確認することは難しいし、築何十年なんて、もはや最初に建築したところも販売した会社も無くなっていることさえあり得ます。
そもそも私たちが物件を購入するとき、そこまでしっかりと建築構造を確認できるでしょうか。
価格・利回り・立地・築年数・間取り等に着目することはあっても、なかなか内部までは調べられないし、設計図面など見てもチンプンカンプンです。
せめて修繕履歴を確認することがせいぜいですが、それでも書いてある項目をきちんと理解しているかというと、そうでもありません。
そんなオーナーが、これからの対策としてできること、
それが「法定点検」です。
これには多少の費用がかかりますが、
「経費節減のため法定点検はやらない」
という選択肢はないと思います。
人間の健康診断と同じですので、何かが起きてからでは遅いのです。
共同住宅では、建築基準法、消防法等の法律に定められた定期検査を実施することが義務付けられています。
主な点検項目としては下記が挙げられます。
１．消防設備点検
機器点検は年２回、総合点検は年１回。
消防設備とは、「消火設備」「警報装置」「避難設備」「消防防水」「消火活動上必要な設備」に大きく分類され、きちんと使えることを、管轄の消防署長へ報告しなければなりません。
２．貯水槽の点検
年１回の清掃。飲料水になるので衛生的に維持する責任があります。水道法・ビル管理法により水質の定期点検が義務付けられています。
３．エレベーター保守点検
法定点検は年１回と義務付けられていますが、エレベーターが止まる、ということは住民に与えるインパクトが非常に大きいため、メンテナンス業者と契約して毎月点検することをお勧めします。
私のマンションでも、先々月、急にエレベーターがストップしてしまい、メンテナンス会社に即対応してもらって事なきを得た、ということがありました。原因は基盤の劣化による故障ということで、補修に７万円かかりました。
エレベーターがあると、けっこう維持費がかかります。もしも総交換が必要になると、何百万円、あるいは１千数百万円かかるケースもあります。
ですので、エレベーターが必要ない、３階〜４階建てで、横に広いマンションは、投資家にとって非常に魅力的に見えるのです。
このほか、建物の規模や営業形態によって追加される項目がありますが、ここでは割愛します。
「点検」というのは、「今、異常がないからいいや」と後回しにしてしまいがちですが、万が一の被害を最小限に抑えるためにも、必ずやっておくべきことです。長い目でみればリスク回避につながる重要な項目の一つです。
これから不動産を所有する人、所有したばかりの人は、通常の管理費のほかに、こういう経費もかかるんだ、と認識しておいた方がよいと思います。
そして、この点検は主に専門の資格を持った人しかできないものが多いので、できるだけ管理会社に任せることをお勧めします。
何もトラブルが起きないことが一番。でも万が一の備えは、経営者としても必須の対策です。
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不動産投資にも応用できる、セミナーで学んだ３つのこと
昨日は「超・実践集客セミナー」に参加してきました。
主催は、日本一のセミナーコンサルタントであり、セミナー講師育成数、セミナー集客人数日本一の小山竜央氏と、
チラシでの店舗集客、イベント集客日本一、大阪在住で「ビラ配り」の達人と言われている山田直美さん
のお二人でした。
不動産賃貸業の場合、路上でビラを配布して集客することはありませんが、
そういう直接的なノウハウよりも、実績を出された方のマインド・考え方を聞くことで、多くの学びを得ることができます。
今回も私なりに印象に残った３つの学びがありました。
まず、最初のご挨拶で話された言葉
「あたりまえ」の反対語は何ですか？
それは
「ありがとう」。
つまり
「有り難い」こと＝なかなか起こり得ないこと
そいうことに一つ一つ感謝の気持ちをあらわすことが
「ありがとう」
に込められています。
逆に、そういう気持ちを込めて
「ありがとう」という言葉を使いましょう。
ということです。
不動産投資では常に、人とのつながりが成否を左右しますので、
このように感謝の気持ちを持ち続けることが大切です。
何があっても「あたりまえ」ではなく、
「有り難い」ことなのだ、と意識し続けたいと思います。
次に、
「今日得たノウハウはその日のうちに実行する」
これは、私がまさに不動産投資でも実践していることです。
聴いてよかった、学びがあった
というだけでは一向に結果は出ません。
まずやってみる、
それからいろいろなことを覚えていくのです。
今回は、「ココなら.com」というサイトで、500円から集客を外注できる
という情報がありました。
このサイトは、プロもしくはプロに準じるレベルの人が、
「今は本業でやっていないけれど、個別に頼んでくれれば空いた時間に高品質の仕事をしますよ」という主旨の方が格安でさまざまな依頼を請け負ってくれるサイトです。
もちろん「集客」はそのほんの１カテゴリーで、
ビジネスサポート全般、似顔絵、デザイン、キャッチコピー代行、Webマーケティングなど、さまざまな分野のスペシャリストが出店していますので、まだご存知ない方には一見の価値があると思います。
サイトはこちら。
coconala.com
さっそく私は、自分が発信するコンテンツをもっと広げていくための依頼をしてみました。
他にも多くのサポートをお願いできるチャンスがありそうです。
最後に、「今さら」のことではありますが、イギリスで「奇跡の歌声」と言われた歌手・スーザンボイルの、無名時代のオーディション風景。
日本では年齢や肩書きで人を見定めてしまうことが多いけれど、海外では実力を発揮できるチャンスさえあれば、
「たった1日で人生が変わる」、
ということを実証するもの。
だから皆さんも、最初から「あれはダメ、どうせダメ」と決めつけずに、自分にも他人にも、可能性を信じてチャレンジし続けることが大切、と教えてくれるものでした。
ビデオ映像はこちら。
一度は観たことはあるのですが、そういう気持ちを込めて改めて観ると、
受け止めるものが違ってきますね。
会場では参加者の何名か、そして講師の山田先生までもが
感極まって涙がこみ上げてきました。
このように、外に出てセミナーに出たり、人と会ったりすると、必ず「学び」があります。
何より、そういう心構えで行動する、ことが肝心ですね。
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空室を埋めるのに苦労しています
先日、都内に所有している物件が、１ヶ月で再び満室になったお話をしました。
それも決して「満足」というわけではなく、
市場状況を反映して泣く泣く家賃を５，０００円下げさせられるという苦渋の選択をした結果です。
私はまた別の物件を、茨城県つくば市に所有しています。
これは今年の春に購入したものですが、今時の相場の中、利回りがなんと11.2％という希少物件でした。
利回りが高い理由は、２９室中９室が空室だったからです。
それでも、前オーナーが全く経営努力をしなかったから、とのことで、
茨城県内で最も人気の高いつくば市にあるため、ちゃんとやれば必ず満室になる、
と想定しての購入でした。
９室分については、原状回復のリフォームと家賃保証６ヶ月分を売主負担でつけてくれたので、特に大きなリスクと思わず、リフォームが完成する８月末を迎えました。
９月２０日にその時の様子をブログにアップしました。
そして１０月から万全の体制で募集を始めたのですが、
最初の２週間を過ぎたあたりから、管理会社さんからの連絡がパタッと無くなりました。
こちらから電話をしても、
「問い合わせがめっきり減って、内見（購入検討者を現地へ案内すること）もほとんどない」
というのです。
家賃設定は、いろいろな設備をつけたこともあり、バリューアップのつもりで
従来の６.０万円から６.５万円にアップしました。
家賃相場としては６.０〜６.５万円なので、無理のない家賃設定です。
それでも反応が悪いなー、と思っていたら、
本日、やっと１件成約しそう、との電話がありました。
でもやっぱり「あと５,０００円下げていただけませんか？」の依頼です。
5.８万円の部屋と比較しているお客様で、
私の物件が６．５万円→６．０万円にしてくれればこちらに決めます、
ということです。
これはもう、即決でOKするしかありません。
何せ、９室空いていますからねー
すると、まだ話は続きます。
「最近、どうも問い合わせがパッタリ無くなったと思って、調べたんですが・・・」
１０月中旬から、６.０万円の部屋が、いきなり１万円引きの５.０万円で
キャンペーンを打っている物件がある
というのです。
私の物件とほぼ同じ条件（駅からの距離、間取り、広さ、設備）で、
それでもウチの方を５，０００円高い家賃で決められるようにチャレンジしていたところ、
ライバルはなんと、１０，０００円下げてきました。。。。
これで、そのライバル物件は１４室中８室が、２週間で埋まり、
今もなお問い合わせが相次いでいるそうです。
「なんでそんなことをするんだろう」
と思わず憤慨してしまいそうですが、
まー、オーナーにもいろいろな事情がありますよね。
とにかく何とか早く手を打たないと、全部そちらに持っていかれ、
私の物件は一向に決まらず、
今度は年度末まで待たなければなりません。
そこで管理会社さんと協議した結果、
「６万円未満」のネット検索に引っかかるように
家賃を５９，０００円に下げ、
さらに管理会社さんの方で
２口ガスコンロとLED照明
を負担してくれることになりました。
家賃を下げた分は、共益費（５，０００円）と駐車場代（５，０００円）を
アップして補う、という策もあるのですが、やはり
「合計負担額が７万円を切るのと切らないのとでは、お手頃感にだいぶ差が出ます」
とセールスさんに言われてしまいました。
「本当かよ」と本音を言いたくもなりますが、
私が借りるわけではないですし、地域のことは地元の人が一番よくわかっています。
ここはもう、管理会社を信じるしかないのです。
そうして私は、またしても家賃を下げて募集せざるを得ない状況に追い込まれました。
でも、自分で集客して客付けできるわけではない以上、
ここでプライドや理屈を振りかざしても仕方ないのです。
やるべきことは、年内に満室にすること。
これをもう一度管理会社と目標共有し、
また明日から頑張ってもらうしかないのです。
また動きがあったら報告します。
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マンションもネットで直販できちゃうの？
不動産は通常、売るときも買うときも仲介不動産会社に行って案内してもらいますが、これからはインターネットを介して直接売り買いできるようになってしまうようです。
ヤフーとソニー不動産は１１月５日、マンションの所有者が直接、物件の売り出しを行える不動産売買サイト「おうちダイレクト」を開設しました。
https://realestate.yahoo.co.jp/direct/promotion
このサイトは、「Yahoo!不動産」内に設けられた新しいコンテンツで、不動産仲介会社を介さないことで、情報の透明化を図るのが狙い。
キャッチコピーとしては
「自分のマンションを、
自分で決めた価格で売り出すことができる
まったく新しい不動産売買プラットホーム」
だそうです。
利用方法は簡単。
- Yahoo！IDを使ってオーナー登録をする。
- 売りたい物件の情報を入力する。
- 購入希望者からの質問があれば、回答する。
- 内見〜見学依頼が届く。
→この後はプロの不動産会社にバトンタッチ。
といった感じです。
物件の掲載は無料でできて、所有者は簡単な物件情報の登録と所有者確認を行うだけ。シンプルに希望価格を提示して購入希望者を募集することができます。
販売価格については、同サイトに搭載された１都３県（神奈川・埼玉・千葉）約５万棟のマンション情報を活用した「価格推定エンジン」なるものを利用して算出することもできます。
これまでの不動産仲介業者の中では、売主からも買主からも仲介手数料を得ようと、売価を勝手に調整したり都合の良い情報だけを流したりする仲介不動産屋がいたようで、そんな悪質な行為を防いで健全な不動産取引を実現しようという考えが根本にあるようです。
つまり仲介不動産屋が要らなくなる、ということ？
さすがにそれはあり得ませんね。
契約業務・売買代金の決済など、一連の不動産取引の実務というものは必須で、そのためには建築や売買のための専門知識が必要です。これをたとえオーナーといえど、たった一人で責任は負うことはできません。それこそ何かあったら深刻なトラブルになります。
そのために「宅地建物取引士」という資格があるのですから。
この辺の業務は、ソニー不動産がサポートするようです。
それでも「売り出しの作業を所有者が行うことで不動産仲介の作業が大幅に軽減される」ということで、売主が負担する仲介手数料は「無料」になります。本来ならば仲介手数料は
物件価格の３％＋６万円ですから、これが無料になるのはかなりインパクト大きいです。
これはもしかして、物件を売りたいと思っている方にはかなりお得ですね。
買う側にとっては、自由に物件を探して、売りに出ていないものでも「買いたい」リクエストを出せるので、いち早くお気に入りの物件にたどり着くかもしれません。
不動産をヤフオク感覚で売り買いするというのは、アメリカなどでは普通にやっているようですが、日本はまだまだ珍しいケースです。
特にデメリットはなさそうですので、一度見てみるのもいいかもしれませんね。
私はまだまだ物件を売る気にはならないのですが、ワンルームマンションを売りたいと思っている方には、とりあえず一見の価値があると思います。
おうちダイレクト
一回は見てみると良いです。
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コンテナ（貸し倉庫）ビジネスは不動産投資といえるのか？
先日、懇意にしていただいている地銀の支店長から直々に電話があり、投資案件を進められました。
普通は私の方から融資してもらいたい物件を銀行に持ち込んで検討してもらうのですが、最近は持ち込む物件が今イチ収益性に物足りず、ことごとく却下されていることもあり、支店長の方から「こんなのはどうですか」と提案をいただいた次第です。
金融商品でもない案件をわざわざ支店長から案内していただくなんて、これまでになかったことですし、銀行の支店長が勧めるのだから絶対安全・お得な情報なのだろうと、前のめりになって話を聞きました。実際、すでに５、６件申し込みがある、とのこと。
支店長から案内された案件は、コンテナへの投資で、年利回り１１％、１０年契約というものです。一口１,０００万円の現金払い。そうすると１０年間にわたり、毎年１１０万円ずつがフトコロに入って来て、契約満了後にはコンテナの会社が同価で買い取ってくれる、という感じです。
年利１１％の定期預金のようなものですね。
さらにこの商品は翌年に「減価償却費」をごっそり（購入金額の６〜７割程度）計上できるので、利益が大きい法人においては節税対策にもなります。
ちなみにここで言う「コンテナ」とは、いわゆる「レンタルボックス」とか「トランクルーム」と言われるもので、事務所や家の収納が足りない人が、外部に借りる保管スペースのことです。
私の家の近所にも、JRの高架下にトランクルームがあり、常に満室の状況のようです。
最近の収益不動産は、実質利回り１１％なんてまずあり得ません。しかもコンテナは管理費もほとんどかからず、ほぼ満室状態を保てるほど需要がありますので、考え方によっては太陽光設備よりも確実な収益が得られるかもしれません。
支店長からはそのように説明がありました。
私は電話を受けた段階からほとんど”購入しよう”という気持ちでしたが、話を聞いているうちにすぐにクールダウンしていきました。
その理由は、「トランクルームでは融資がつかない」ということです。
融資がつかないのは、担保価値がないからですね。
では銀行のメリットは？と尋ねると、
「コンテナを運営する会社から、仲介手数料として３％が銀行に入る」
とのことです。
融資ができない、担保価値がない、ということは、
もしもこの「コンテナ」を契約してしまった場合、
今後私が不動産物件を買い進めようとする際、
・資産として認められない
ということを意味します。
そんなものに投資するなら、現金をキープしておいて次の融資の時に「資産」として見せる方がよほど効果的です。
この私の考え方を説明し、丁重にお断りすると、
支店長も「おっしゃる通りですね。」と納得されました。
さらに
「私はお金を”投資”して増やしたいのではなく、事業家として”経営”をしたいのです。
資産にならないことにお金を遣いたくありません。」
といって、この機会に私のスタンスを明確に印象づけておきました。もちろん次の融資につなげるためです。
私の場合、キャッシュがあるからといって、今はやみくもに高利回り商品に手を出す段階ではありません。もう少し資産を増やし、万全な体制を築いておくことが先決です。
新しい情報・案件を手に入れることに魅力も感じたのですが、このように明確なポリシーを持っていると、安易な儲け話に乗っかることなく、相手にもきちんと理解してもらえる、ということを学びました。
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民泊ビジネスに捜査のメス？
今、不動産投資家の間で注目を集めている「民泊」。いわゆる空き部屋を旅行者などに短期間貸し出すシステムのことですが、この度、京都の警察から「旅行業法違反」の疑いで捜査のメスが入りました。
１１月５日、京都市内の５階建て賃貸マンションを無許可で、宿泊所として中国人観光客らに貸し出した旅行代理店関係者２名が、京都府警生活経済課と右京署から事情聴取されました。
この「無許可」というのが今の「民泊」のグレーな部分で、多くのオーナーさん達が背負わなければならないリスクです。
なぜなら、本来、一般顧客を宿泊させるには、旅行業法に則って許可を取って置かなければならないからです。変な人が勝手に宿泊所を経営してトラブルにならないようにするためですね。
しかし通常行われる「不動産賃貸業」にはそういった許可が必要ありません。そして賃貸業には特に期間が決められているわけでもありません。商習慣としては２年契約が多いようですが、別に一年でも、１ヶ月でも、貸主と借主が合意すれば問題ないのです。
そこに目を付けたオーナーさんが、１週間でも２、３日でも、空室にしておくよりはマシ、さらに短期貸しで回数を増やせば月々の家賃よりも収益が増える場合もある、ということで、旅行者を受け入れるようになりました。
利用する旅行者にとっても、ホテルの予約がなかなか取れない、予算が合わないなどの事情があると、普段は賃貸マンションとして貸し出されている部屋を格安で借りられるなら魅力、ということになり、需要と供給がマッチするのです。
そういった賃貸オーナーと旅行者を結びつけるサイトの一つがAir bnb（エアー・ビー・アンド・ビー）です。
今回捜査が入った物件は、今年７月から１０月にかけて、旅行代理店が窓口となり、１泊６,５００円から８,０００円でツアー客などに貸し出していたようです。
他の入居者から「外国人観光客が騒がしい」と度々苦情が寄せられたことから捜査が行われ、大規模に営業が行われていることが発覚しました。
こうなってくると、確かに民泊ビジネスの悪いところだけが目立ち、一般住民に迷惑をかけるもの、となってしまいます。本来は新しい「部屋貸し」のスタイルとして需要と供給を結びつけ、経済活動を活発にする素晴らしいビジネスモデルになるはずなのに、やはり「良いことばかりではない」、ということです。
そして「民泊」は、空き部屋があれば誰でもできる、というわけではありません。
それなりに観光地へのアクセスが良かったり、ホテルと似たような設備（ベッドやセキュリティー関連など）を取り揃えて置かなければなりません。それでも実際に利益を挙げている人がいるので、オーナーとしてはその動向を見守っておくことも大切です。
民泊についてはこれまでのブログでもお伝えしましたが、１０月末には全国で初めて、大阪府の議会で条例案が可決されました。これからは、きちんと行政が条件を整備して、これまでの旅館・ホテルだけでなく、賃貸マンションでも宿泊営業を認めようという動きになってきています。
そんな中で、勝手に運営すると迷惑がかかる場合もあるんだよ、ということを例として示したのが今回の京都の一件なのでしょう。
賃貸業界の新しい動きとして注目を集めている「民泊」と「Air bnb」。
これからの賃貸経営にとってプラスなるかどうか、これからも動向を見つめていきたいと思います。
民泊とAir bnbに関するこれまでのバックナンバーはこちら。
＊全国賃貸住宅新聞（No.1200）より、記事の一部抜粋
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不動産投資でいわれるレバレッジって何ですか？
不動産投資の本やセミナーの会話の中で、時々専門用語が使われています。それを見聞きして、なんとなくわかったような気がするけれど、実は「ちゃんと理解できていない」、「しっくりきていない」ということもあると思います。
このブログでは、そんな不動産投資初心者の方々に、これ以上ないくらいわかりやすい言葉を使って、不動産投資に必要な基礎知識を解説しています。
時には私の経験を赤裸々に、リアルタイムでお届けしますので、ご自身の仮想体験としてお役立ていただければ幸いです。
さて今日は「レバレッジ」について。
「不動産投資ではレバレッジを効かせられるから・・・」
なんて言葉を聞くけど、では実際のところ、「レバレッジを効かせる」って、どんな技？
という点について解説します。
そもそも「レバレッジ」の語源は「てこの原理」から来ています。
てこ？ 理科で習ったやつ？ 昔の人が荷物を動かす時の棒？
という人もご心配なく。
「てこ」は、「レバー」のことです。
レバー（Lever）を動かすという意味のレバレッジ（Leverage）。
本来は「少ない力で重いものを動かす」意味で使われるのが「てこの原理」です。
これを不動産投資に当てはめると、
少ない資金で大きな投資ができる
ということに尽きます。
例えば５００万円を持っていて買い物をするとき、
普通なら５００万円の価値のものしか買えませんよね。
でも、不動産投資なら、５００万円の自己資金で
１億円の物件を買うことができます。
それは、銀行がその不動産を担保にお金を貸してくれるからですね。
５００万円の自己資金で、９５００万円の融資を受け、
１億円の物件を購入する。
これを「レバレッジを効かせる」といいます。
ほとんどの不動産投資家はこの方法で物件を買い進めています。
実は、こんな言葉を覚えなくても心配ありません。
ほとんどのケースが必然的に
レバレッジを効かせないことには前に進みませんので、
知らなくても誰でもやっているのが現実です。
ただ、株式投資やFXなど、他の投資スタイルでは
このレバレッジを効かせることがほとんどできないか、
できても３倍〜２５倍くらいです。
なぜなら、担保がないものには銀行が融資をしてくれないから。
当然といえば当然です。
一方、不動産投資にその上限はありません。
物件の価値次第で大きな金額を融資してくれます。
そう考えると、不動産投資とは、「担保価値のある投資案件」と
捉えることができ、他の投資に比べて安定性・安全性が高いことの裏付けになっています。
どんどんレバレッジを効かせて、資産を増やしていきたいものですね。
他にも何かわからない用語などがありましたら、
ぜひ桜木大洋までお知らせくださいね。
sakuragitaiyo@gmail.com
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先月の空室が１ヶ月で埋まりました。これで再び満室！
先月、私の所有しているファミリータイプのマンションの１室に空きが出て、すぐに管理会社を訪問して次の施策を講じてきた、というお話をしました。
前回のブログはこちら。
⚫️ 当初の対策
そこで最初に決めたことは、
広告費（AD）、つまり管理会社に支払う御礼を
通常は１ヶ月のところ、
年内に決めてくれれば２ヶ月分に増やします。
ということでした。
その提案と合わせて私はすぐに管理会社を訪問し、
「さらに即断即決が必要なら、いつでも私に電話してご相談ください」
と各セールスさんに直接お伝えてしてきました。
その結果、セールスさんは数ある物件の中でも印象が強まり、モチベーションも上がり、
明らかに私の物件を優先的に勧めてくれそうな手応えを感じました。
具体的には
・物件に募集看板を設置。
・インターネット集客用に写真を撮影。
・さらに動画も撮影してアップロード。
といったことを、すべて管理会社の負担で自主的にやってくれました。
⚫️ 現場からの連絡に柔軟に対応
そして昨日、セールスさんから電話をもらいました。
「今、目の前でお客様が申込書に記入しようとしているところなんですけど・・・」
と前振りの後、
「もともと家賃１０万円の予算を考えていたところ、１１万５千円の（私の）マンションが気に入ってくれています。無理は承知であと５千円、家賃値引きに応じていただけないでしょうか。これで背中を押したいんですが。」
うーん、迷いました。
家賃を下げるのは、オーナーとしてはどうしても避けたいところ。
でもここが思案のしどころです。
この商談を逃して、またセールスさんに一から内見案内をしてもらえるかどうか。
今回の物件は特に際立つ特徴がなく、駅から徒歩１７分。同エリア内で競合ひしめくファミリータイプということもあり、物件の魅力だけでどこまで勝負できるか。
この物件は、一昨年、７ヶ月間も空室が埋まらず大きな損失を被った経緯がありました。
思案の末、私は以下の提案をセールスさんに回答しました。
「家賃５０００円を下げた方がいいか、
それともフリーレントを１ヶ月分つけた方がいいか、
入居者さんに選んでもらってください」
フリーレントとは、家賃無料期間のことです。
１ヶ月無料ということは、１１万６千円の家賃値引と同じことで、
５千円の月額に換算すると、２２.1ヶ月分に相当します。
このクロージングをセールスさんに委ねた結果、
１ヶ月のフリーレントではなく、
やはり５千円の家賃引き下げで決着しました。
⚫️ 私が決断した根拠
考え方によっては、２２.１ヶ月以上住むつもりがあるから、家賃値下げの方がお得だと思って選ばれたのかもしれません。そうなると、できるだけ長く住んでもらった方が良いですし、ご夫婦二人なので、そのうちに家族が増えて車を買い、駐車場も借りてくれるかもしれません。
結果的に家賃を５千円下げることになりましたが、このように前向きに捉えることできます。
おかげでセールスさんは無事成約でき、私は「話のわかるオーナー」として好印象を持ってもらえたと思います。こういうことが「次に空室が出た時」にきっと効いてくると思います。
⚫️ ただ妥協するだけじゃない
そして最後に細かい調整をしました。１１.６万円の家賃は、実際には
正規家賃１０６，０００円
共益費 ９，０００円
から成っていました。
このうち、５，０００円割引は「共益費」の方に充当してもらいました。
家賃本体は変えないことで、表面上の家賃相場は下がらないし、次にまた募集をかける時にも「家賃を割引した」事実が薄まるように工夫したのです。
いろいろな小細工が必要でしたが、私としては管理会社さんとタッグを組んで決めた案件で、
将来につながるものとして満足しています。
このあたりの経営判断が正しかったと思えるように、今後も精進します。
ファミリータイプは特にしっかりと原状回復＆リフォームし、
万全の体制で客付けできるようにすることが重要です。
今回は前の人が退去してからちょうど１ヶ月後の成約でした。
いずれにしろ今日はとりあえず、再び満室達成。ホッとしました。
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不動産投資家にオススメの、上質なレストランを探す方法
昨日は父親の命日で、８３歳になる母親と墓参りの後でランチをしてきました。
父は私が７歳の時に出張先で突然、心筋梗塞で亡くなりました。
以来４２年間、母は私を含む子供３人を、女手ひとつで育ててきました。
だから私は自分の妻と子供たちだけでなく、母親にも孝行したいと思っています。
そうはいっても別居している母親とは連絡が途切れがちになるし、私も会社勤めで忙しい毎日を過ごしていると、ついつい母親のことは後回しになってしまいます。
金銭的にも、家族の面倒が精一杯で、正直言って母親のことまで気が回らないことが多いです。
でも、私が不動産投資を続ける目標を「家族の幸せを守る」としている限り、母親のことをないがしろにするわけにはいきません。
そこで私は、「月に一度、時間を作って母親とランチを共にする」
という課題を立てました。
８月から実行し、今月で４回目。
毎回、母はとても喜んでくれます。
それは、息子と二人で食事ができる、という満足感が根底にあると思いますが、
やはりそれをスムーズに感じさせてくれるお店の雰囲気と、料理の味も重要です。
私は仕事でも会食する機会がほとんどなく、たまに同僚と職場の最寄駅で酒を飲むくらいの付き合いしかないので、良いお店を知りません。
「毎月母に喜んでもらうお店を探すのは結構骨が折れる」
と思っていました。
しかし、そんなニーズにとってもマッチしたサイトを見つけました。
一休.com
アフィリエイトではないのでサイトは載せません（笑）
「一休.com」で検索すれば、誰でも簡単にたどり着けます。
このサイトは、全国の上質な雰囲気と味を兼ね備えた店を厳選（？）し、サイトから直接予約が取れる仕組みになっています。
もちろん母親に限らず、奥様でも恋人でも、重要顧客でも喜ばれること間違いなし、です。
私はこれまで４回を母親と、５回を妻と、２回友人と利用するために使いましたが、これまでハズレと思ったことは一度もありません。毎回新しい店を開拓していますが、どれも大満足です。
値段もランチで2,000円くらいから、ディナーは3,000くらいからで、大幅な割引キャンペーンを頻繁にやっているため、お得感も満点。メルマガ登録しておくと毎日のようにメールが届きます。
これまでの利用体験では、どのお店の人も感じがよく、何より料理が美味しい。
昨日は銀座のKAMONKA 點（TEN）という中華料理店に行きましたが、
・フカヒレスープ
・小籠包
・北京ダック
・ジャンボ餃子
・麻婆豆腐
など、どれも本格的な品目を少量ずつ、上品に味わうことができました。
このように品があって美味しいレストランをレパートリーに持っておくと、
不動産投資家や業関係者との会合の際にも必ず役に立ちます。
良いお店を知っている、ということは、その人のブランド価値を高めます。
プライベートで親孝行をしながら、ビジネスにも役立つ情報を実験・体感できると一石二鳥ですね。
一休.com
まだご存知ない方は是非一度、利用されることをオススメします。
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不動産投資では、いつ法人を作れば良いのですか？
法人をつくるべきか、個人で続けるべきか、よく質問があります。
そして「法人をつくるならどのタイミングがよいのかも知りたい」と聞かれます。
ですが、多くの税理士さんをはじめとする専門家の方々は、
「それはこの先自分がどうなりたいか、によります」と答えるのです。
まさにその通り。不動産事業で法人化する上では、
- サラリーマンの副業として続けるのか、リタイヤを考えているのか
- どのくらいの規模の物件を持っているのか。
- 物件を取得したのはいつなのか
- キャッシュフローは現状いくらで、将来いくらくらいを目標にしているのか
- この先何年、不動産事業を続けるのか
といったことが明確にならないと、どうしてもアドバイスが一般的なものになってしまいます。素人がそういう”にわか知識”を覚えて行動しようとすると、かえって判断を間違えるリスクが高まります。それよりも、自分がやりたいことを先に決めて、そのためにはどうすればよいか、をプロフェッショナルな人達に尋ねる方がよほど効率が良いと思います。
⚫️ 法人設立のメリットNo.1は「節税」
法人を設立すれば節税につながることは間違いありません。
しかし、例えば私の場合、かつて木造アパート、RCマンションを１年に１棟ずつ、3年にわたって取得してきました。どの物件もたまたま9月~12月の時期に購入したので、その年の確定申告では、家賃収入が少ない割りに物件取得にかかる費用（登記費用・不動産取得税等）が嵩み、収支は大きくマイナスになりました。
それを勤務先の給与と「損益通算」をすることで、所得金額が数百万円減り、結果的に80万円くらいの所得税が還付されました。所得金額が減ると、自動的に翌年の住民税も少なくなります。これを３年続けたのです。
こうなると、サラリーマンの副業で、キャッシュフローが年間数百万円程度の物件を持っているならば、数年の間は所得税還付の恩恵を受けられることになりますね。
そこで無理に法人を設立して個人から売却したりすると、個人には譲渡税が売却益の39%もかかりますし、購入した法人ではまた高額な不動産取得税を納めなければならなくなります。このような点をよく理解した上で検討しなければなりません。
それから、よくある情報として、所得税率における個人と法人の違いを比較し、900万円の利益が出るところが法人設立の目安ということも聞きます。しかし、それも一般論です。他に収入が無く、不動産から得られる所得１本で生活されている方と、副業を持っている方、そして家族構成などによって大きく変わってきます。ですので、情報を鵜呑みにせず、専門家によく相談されることをお勧めします。
⚫️ 法人の申告はプロフェッショナル
私は不動産投資を始めるときに、「法人設立」などという発想は全く持っていなかったので、必然的に個人から始めました。そして見よう見まねで確定申告のやり方を覚え、PCに青色申告ソフトをダウンロードし、会社の休みを取って平日に青色申告会に並んでアドバイスを受けながら、何とか申告をしてきました。
こうしていくうちに、税務申告に興味を持って、その先も完璧にやりこなしたい、という気持ちが芽生える人は突き進めばよいと思います。しかし、私にはそんな力量はありませんでした。少しでもわからないところがあるとつまずき、間違いがないかどうか、不安に苛まれながら、申告の時期を過ごして来ました。
今は全ての不動産を、１物件１法人で所有し、不動産関係に強い税理士事務所に会計を一任しています。多少の費用はかかりますが、今生み出している利益とキャッシュフローから、申告に消費する手間・労力を考えれば、それもまた必要な経費と受け止められます。
⚫️ 規模を大きくするなら早めに法人を
ここまでお話してきて、勝手ながら私の実体験に基づく感想を述べさせていただきます。結論としては、最初から法人で運営していくくらいの規模に拡大する、という目標を持って、できるだけ早く法人をつくっていくことをお勧めします。規模が大きくなれば、節税や融資の面で法人の方が有利なのですから、今の規模がどうこう言うのではなく、いち早くその規模に持っていくんだ、という気概を持って取り組んでいただきたいですね。
そして、法人を設立するにあたり、また未知の分野の見識と人脈が広がります。そういう中で一つ一つ学びながら、細かいシナリオを調整していくのが良いと思います。
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大阪府で民泊の条例が可決。不動産オーナーは賛否両論？
１０月２７日、賃貸業界でも大きな注目を集めているマンションなどの空き部屋や旅行者に貸し出す「民泊」を認める条例案が、全国で初めて、大阪府の議会で可決されました。
⚫️「民泊」とは
海外・国内の旅行客を対象に、不動産オーナーが自宅や賃貸マンションの一室を短期間で貸し出すシステム。
海外のサイトでは“Airbnb”が注目され、日本の賃貸業オーナーからも着目されています。
しかし一方で「民泊」は、ホテル・旅館などのいわゆるプロ業界としてのビジネス分野を侵食する部分があり、安全面や品質管理面でも、勝手に民間が旅行業に関わる業務を行ってはならないのでは、と問題視する声も。
今回は、そのあたりの法律がグレーになっている点を踏まえ、大阪府が正式に条例で「民泊」を解禁にした、ということがポイントです。
＊Airbnbはこれからどうなっていくのか？
＊Airbnbって何ですか？
⚫️大阪の旅行者需要
大阪観光局の発表では、今年６月の府内のホテルや旅館の稼働率は約８３％で、４ヶ月連続で全国１位を記録。また、来阪する外国人旅行者数も、昨年の３７６万人に対し、今年は上半期だけで３２０万人を超えるのが確実な状況で、宿泊施設の不足が大きな問題になっています。
この度の民泊解禁は、こうした状況をいち早く改善しようという狙いがうかがわれます。
⚫️不動産オーナーの反応
JR新大阪駅から徒歩１０分の場所に築２０年の賃貸マンションを所有するオーナーは、
「外国人旅行者の玄関口となっている関西国際空港がある泉佐野市や、新大阪駅に近い吹田市などでは、ホテル不足解消に効果があるかも。私の物件も２０室中３室が空室なので、これを機に民泊にチャレンジしてみようと思います。」
と民泊解禁に期待を寄せています。
すでに大阪市内の賃貸マンション６室をAirbnbを通じて貸し出しているオーナーは、
「ユニバーサルスタジオジャパンや大阪城、通天閣など、外国人に人気のスポットが集中する大阪市が「民泊解禁」の対象外となっているのであまり大きな効果は期待できない」
との声も。これは、大阪市や堺市、茨木市などの大きな６つの市は、保健所を独自に持っているため、府の条例からは適用外となったことへの不満のようです。
⚫️民泊の条件は６泊７日以上
「条例」ですからいくつか条件があります。その中で、民間が余った部屋を貸し出すのに最も障壁となるのは、「滞在期間を６泊７日以上」としている点です。
約２年前から実験的に、大阪市内に所有する２棟の賃貸マンションのうち数部屋を民泊用として貸し出しているオーナーは、
「私の物件を利用される方の平均滞在日数は３〜４日。もしも滞在期間一週間以上を厳守するとなると、賃貸住宅として貸し出すよりも収益が下がってしまう」
との意見があり、条例ができることで逆に規制されて困る、ということもあるのですね。
この後、来年１月には東京都大田区で条例が施行される見込みだそうですが、いずれにしろ私たち不動産オーナーにとって、「民泊」の成否は、
月々の家賃として部屋を貸すより、旅行者の短期利用を受け入れる方が収益が上がる、
ということがカギになります。
つまり、よほど利便性の良いエリアでないと、成功は難しいのでは、と私は思います。
＊全国賃貸住宅新聞（No.1200）より、記事の一部抜粋
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また融資NG（涙）２億8,500万円の太陽光設備フルローンは無謀だった？
日々、オーバーローンの実現を目指し、物件探しをしています。
今回はメールアドレス登録をしていたご縁で、太陽光の業者さんから直接
「野立て太陽光設備」の物件紹介をいただきました。
野立て、とは、建物の屋上ではなく、直接地面に設置する方法のことです。
その分、土地が広くて、今回は１３，０３３．４５㎡
約４，０００坪ですね。（汗）
その金額は、なんと２億8,500万円（工事費・設置費用込み）。
そのうちの土地価格はたったの1,000万円。
いかに野山を切り開いて造るか、が推し量られます。
場所はそれでも関東で、東京電力から３２円／kWhの買取価格が２０年間約束されている案件です。
太陽光についてのわかりやすい基礎知識については
以前のブログを参照してください。
そして利回りは11.55％！
太陽光の場合、空室のない収益物件のようなものですから
一度手に入れたら余程の事故（日照関係）がない限り、
収入はかなり安泰です。
私のシミュレーションでは、もしも２億8,500万円のフルローンで購入することができたなら、
金利1.2％・返済期間１７年で、キャッシュフローが年間1,200万円くらいになるところでした。
惜しい！！
でも現実は甘くないですねー。
太陽光の業者さんは不動産仲介業ではないので、金融機関ともそれほどパイプが強くありませんでした。それでも私のために、その太陽光物件を管轄する金融機関を調べてくださり、ある地銀のご担当に電話でアタリをつけた上で、私にご紹介いただきました。
せっかくのご厚意を活かしたいと思い、私もこれまでの知識と経験をフル活用し、
初めての銀行へ正面突破（＝融資の打診）することに挑戦しました。
朝10時のお約束だったので、地図を調べながらその地銀を探して１５分前には到着。
しばらく銀行の前で時間を調整し、10時ピッタリに訪問しました。
面談してくれたのは支店長代理の方でした。
私は、自分の属性資料の説明から始め、これまでの不動産経営方針と内容、そして今回、太陽光を購入するのは確実なキャッシュフローを得て、相乗的な経営改善効果を図るため、
と力説しました。
さらに、現在の所有物件だけですでにキャッシュフローが年間２，０００万円あることもお話しし、万が一太陽光に何かあっても、返済余力としてビクともしない、ということも強調しました。
そして一夜明けた今日、その支店長代理の方から丁寧なお断りのお電話がありました。
理由は、その地銀では、太陽光設備に融資する場合、ほとんどの顧客が地主で、土地の分を担保に取ることがベースになっているとのこと。
今回の私のケースでは、土地から購入する上に、工事業者に費用を前払いしなければなりません。一般の収益物件では、融資実行日＝決済・引渡し日ですが、野立て太陽光の場合には、料金前払いがルールだそうです。
- 契約時 ３０％（８，５５０万円）
- 基礎着工時 ３０％（８，５５０万円）
- パネル着工時 ３０％（８，５５０万円）
- 工事完了時 １０％（２，８５０万円）
という順番に融資を受けなればならないのです。
このスキームが、たまたまその地銀の方針と合わない、ということで却下。
実は面談時にもこの懸念を「牽制」されてはいたのですが、
もしかしたら、との淡い期待を込めて待ち
結果として、やはりダメでした。
しかしながら、こんなことでへこたれている場合ではありません。
逆に、また新たな銀行を開拓できて良かった、と思うことにしています。
幸い、私のプレゼンテーションはなかなか説得力があったようで、
支店長代理の方から
「今度は（太陽光ではなく）、収益マンションの案件で良いのがあれば持ってきてください。」
とコメントをいただきました。
本日のやりとり、どこまでが真実で、どこからが社交辞令なのか・・・？
そんなことに思いを巡らせているヒマはなく、明日も私は物件を探し続けるだけです。
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部屋探しの時に「必要」と考える設備ランキング！
先日、「入居者に人気の設備ランキング２０１５」をご紹介し、管理会社の方が客付けをする時に
「あった方が家賃が高くても決めやすい」リスト
について解説しました。 記事はこちら。
今回は実際に入居者が部屋探しの時に「必要」と考える設備
について、お話しします。
【単身者向け物件】（ ）内は前回順位
１位 独立洗面台（↑２位）
２位 TVモニター付きインターホン（↓１位）
３位 洗浄機能付き便座（→３位）
４位 エントランスのオートロック（→４位）
５位 インターネット無料（→５位）
６位 ２口ガスコンロ（↑８位）
７位 備え付け照明（↓６位）
８位 エレベーター（↑９位）
９位 宅配BOX（↑ランク外）
10位 BS・CSアンテナ（↓７位）
【ファミリー向け物件】
１位 追い焚き機能（→１位）
２位 独立洗面台（↑３位）
３位 TVモニター付きインターホン（↓２位）
４位 洗浄機能付き便座（→４位）
５位 システムキッチン（↑６位）
６位 エントランスのオートロック（↓５位）
７位 ２口ガスコンロ（↑９位）
８位 エレベーター（→８位）
９位 BS・CSアンテナ（↓７位）
10位 ウォークインクローゼット（↑ランク外）
・システムキッチンに注目
システムキッチンは管理会社アンケートでもランク外から２位、入居者アンケートでもファミリーに人気があります。
これは、最近若者を中心にホームパーティーや家飲みなどの交流形態がブームになっていることに起因しているようです。
雑誌やTVなどのメディアでホームパーティの特集が組まれることも珍しくなくなりましたが、そういう流行が、部屋選びにも影響してくるということですね。
・宅配BOXは定番化
また、単身者向け物件では「宅配BOX」がランク外から９位に入りました。ネット通販がかなり普及し、日中に荷物を受け取れない単身者にとっては、宅配BOXの便利さを求める理由もよくわかります。
宅配ロッカーがある、ということは、セキュリティーがしっかりしていて部屋の玄関まで宅配業者が入って来られないということですから、より安心が増し、利便性も高まるのですね。
宅配ロッカーは常設になりつつある、とのコメントもありました。もはやこれがあるからといって家賃の値上げは難しいそうです。とはいっても築何十年という物件に、いきなり宅配ロッカーをつけるわけにもいかず、こういったトレンドはオーナーとしてちょっと頭の痛いところでもあります。
・独立洗面台が欲しいという本音
「独立洗面台」というのは、管理会社アンケートではランクインしていませんでした。
それでも入居者アンケートでは、単身者・ファミリーともに１位・２位となっています。
これもわざわざつけることはハードルが高いものですが、競合物件にこういうのがあると苦戦するということを気に留めておいた方が良いかもしれません。
・やっぱりTVモニター付きインターホン
TVモニター付きインターホン、洗浄機能付き便座も上位にいますが、これは比較的導入が容易な設備です。１室の家賃や部屋の数にもよりますが、とりあえず退去があった部屋をリフォームする時に設置検討されると、１つずつ導入することができ、コストも抑えられます。
私はプロパンガスを契約した時に全室無料でカラーモニター付きインターホンを設置してもらいました。洗浄機能付き便座は、入居者が決めてくれればサービスで設置するというキャンペーンを打ちましたが、３年前であまりまだ定番化していなかったようで、もう一つのサービス候補だった「室内物干し」の方が人気がありました。
すぐに個別で設置できるもの・大掛かりなものと様々ですが、次から次へと新しくすることは経費の面から難しいと思います。
埼玉県のあるオーナーは、設備を充実させ続けて１４年間、新築時の家賃を下げずに入居率９７％を維持しているというコメントもありました。これは理想的な姿で、それでキャッシュフローまで確保できているのだとしたら、まさに優れた経営手腕ということになります。
物件の価値と高い入居率を維持するため、こういったアンケート結果を参考に、管理会社の人とよくコミュニケーションをとって、効果的な設備を導入したいですね。
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ブログ１００記事連載記念！ 私の不動産投資ブログに込める想いとは？
8月13日からブログを書き始め、（アメブロは８月２０日から）一日も欠かさず更新し、今日でついに100話目を迎えました！
ここで改めて、私がお伝えしたいことを書き記しておきたいと思います。
私が想定している読者のイメージは、
・不動産投資に興味があるけれど、何をどうしていいのわからない
という方がメイン。そして
・１棟目、２棟目は運良く買えたけれど、その先に進めず悩んでいる
という方にもぜひ。
という感じです。
そんな方のために、本やセミナー、そしてインターネット情報では今ひとつわかりにくい内容でも、これ以上ないくらい易しい言葉を使って、自分の失敗体験も交えながら丁寧に解説しています。
その全ては自分で見聞きした実体験に基づいています。
そもそも不動産投資というものは、仕組み自体は極めてシンプルで、それでいてうまく実行すれば、誰でも、かなり安定した収益を得られるビジネスモデルです。
ところが、世の中にはとても多くの情報が氾濫しているため、その洪水に溺れるかの如く
人に聞いたり本に書いてあることを鵜呑みにして、行動する前に諦めてしまっている人が非常に多いことが残念でなりません。
確かに実例や一般論に、間違ったことなど一つも無いと思います。
しかし、それはあくまでも「例」であって、自分の場合にはまた個別事情があるのです。
「他人の例は自分には当てはまらず、自分の例もまた他人には当てはまらない」
この言葉をいつも胸に抱いておきましょう。
さらには、自分の経験でさえ、次の物件を購入するときには通用しないことがほとんどです。
知識は知識として、実例は実例として、あくまでも自分の考え方と行動を決めるときの参考にしか過ぎません。
ノウハウではなくマインドが大事。
そしてそのマインドに裏付けられた行動が、自分の、そして家族の人生さえも左右します。
結局は、自ら行動し続けること以外には、結果を出すことができないのです。
知識→マインド→行動 で普通の人はアクションしていきますが、本当は
行動→マインド→知識 の順番が最短であり、
その過程の中で経験が蓄積され、やがて大きな結果をもたらします。
そのことを伝えたくて、私は毎日、渾身の想いでブログを更新し続けています。
そして、継続していくうちに、また新たな出会いと発見があり、
情報を交換する中でお互いのビジネスに相乗効果が生まれることを期待しています。
というわけで、もしも今日から興味を持たれた方は、
１話目から丁寧に読んでいただくことをお勧めします。
第１話目はこちら。
それはさすがに大変か〜。 笑
でも大丈夫。
これからもコンテンツの質は決して下げず、常に役に立つ内容をアップしていきます。
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