ベトナムの最新不動産事情とは？
恵比寿で開催された不動産投資家向けのパーティーで、
ベトナムのホーチミン市で不動産賃貸業の日本法人を運営する
社長のセミナーがありました。
私は先月、ホーチミン市の友人を訪れ、
街の活況ぶりを目の当たりにし
不動産投資の可能性を感じてきました。
今日はさらに客観的に、
プロの不動産業者から見た
今のベトナム市場について
情報をシェアすることができましたので
お伝えします。
１．ホーチミン市・不動産市場の特徴
１）２０２０年に地下鉄１号線が開通予定
２）日本企業の進出が著しく、直近５年連続で増加率１０％
３）東急電鉄によるまちづくりプロジェクトが活発
４）ニトリ、イオンモール、高島屋も近々進出。
アイキャッチ画像を設定
これはつまり、日本からたくさんの資本と人材がホーチミンへ移動している
ということを意味します。
ベトナムに進出している企業数は
中国、アメリカ、インド、ドイツ、タイの順で多く、
日本は７番目です。
このように日本だけでなく、世界各国からベトナムへ
人が流れて来ています。
これからのベトナムの賃貸需要は
この外国人の駐在員需要を当て込んで
盛り上がっていくと思われます。
ホーチミン市のエリアは
１区を中心地として
２区が欧米系
７区には学校関係が集中するなど
「区」によって特色がありますが
土地の価値としては
地下鉄沿線となる１区、２区、ビンタン（BT）区
が成長株です。
２. ベトナム不動産投資のルール
２０１５年７月に住宅法が改正され、
外国人でも不動産が購入できるようになりましたが
それでも以下の条件が付いています。
１）個人名義でしか購入できない
２）法人ならば現地で作るしかない
３）外国人が買えるのは新築物件（未竣工物件）のみ。
４）自己資金のみ（ローンは不可）
というわけで、融資を引いて物件を購入することはできず
手持ちの現金で買うしかないようです。
さらに外国人の物件購入は事業としてみなされないないため
減価償却も認められません。
また、社会主義国であるがゆえ
お金を引き出すときの規制が厳しく、
自由にベトナムドンから円に換えて
国外に持ち出すことが難しいようです。
税金関係としては
・不動産取得税なし
・固定資産税はわずか
・売買時には、金額の２％が譲渡税
・短期譲渡の縛りはない
・賃料収入には１０％の税金がかかる
ということがわかりました。
ここまでまとめると
ベトナムへの不動産投資は
「個人名義で現金購入が原則」
「キャピタルゲインに期待しつつ」
「入出金の段取りを慎重に」
といったところですね。
今後ターゲットになる物件は
２０１７年〜２０１８年にかけて竣工予定の
コンドミニアムが対象になりそうです。
広さ・価格については
１LDK、50㎡、1,000万円台〜 という感じですが
具体的な購入物件を決めるには
間取り・立地によって大きく変わってきますので
専門の不動産会社に確認することが一番です。
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不動産投資に必要な保険とは？
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不動産投資に必要な保険とは？
物件を取得する際、
つまり決済・引き渡しが行われる時までに
決めておいた方が良いことが２つあります。
１つは昨日お話しした司法書士。
もう一つは保険代理店です。
リスク回避手段の一つとして有効な
火災保険と地震保険。
火災保険には必ず加入しなければならないし、
必ずしも火災が起きなくても、
雨や風などの自然災害でも保険がおりるケースがあります。
不慮の事故で設備が破損してしまった場合も
補償してくれることがあります。
地震保険も、オーナーの責任とリスク回避の観点から
私は加入すべきだと思っています。
これらの保険には代理店を介して加入するわけですが
その物件を仲介した不動産会社や
融資を受ける銀行の関連会社も
保険会社の代理店として関与することが多々あります。
火災保険も地震保険も
実はこの「代理店」の力によって
ずいぶん効果が変わってしまいます。
例えば所有物件から水漏れが発生した時。
お役所仕事のような代理店では
「経年劣化ですね。保険は適用されません。」
と言って終わり。
ところが別の代理店では
「水漏れが発生した部分の写真を見せてください。
また、発生日の前に落雷や台風・地震がないか調べます！」
と言って、どうすれば保険が下りるのか、
を考えて行動してくれます。
このように、同じ保険会社に加入していても
代理店の求償能力によって
ずいぶん差が生じるのです。
私もかつて、築２６年の所有物件で
給水ポンプを交換しなければならない
という一大事に遭遇し、
一気に１４５万円かかりました。
これは通常の概念では「経年劣化」にあたり
保険は出ません。
ところが私がお願いしている代理店の
的確な対応によって
なんと、１７８万円が支給されました。
これはもう、感謝しかありません。
そして保険というものは
ものの見方、申請の仕方によって
だいぶ変わってしまうことがあるということを
思い知りました。
というわけで
保険の代理店を決めるときは
仲介販売会社や金融機関のいいなりになってはいけません。
求償能力をしっかりと確かめてください。
それには
「これまでにどんな求償対応をしてきたか」
を聞くしかありませんが、
こういう時にこそ
人脈
を使って良い代理店をたぐり寄せることも
不動産投資家の重要なスキルだったりします。
もしもすでに物件を所有されていて、
１０回求償して一度も保険が下りないというようなところは
はっきり言って替えた方がいいです。
いつもアンテナを張っておいて
いざというときに頼める代理店を
確保しておくことを忘れずに。
頼りになる保険会社を味方につけることは
物件運営を通じた経営改善につながる
重要な課題です。
ぜひとも購入前に、調査されることをお勧めします。
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物件取得までに決めるべきこととは？
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物件取得までに決めるべきこととは？
物件の売買契約が済んで、
無事に融資が通り、
決済・引き渡しをすると
そこで物件取得は完結します。
ですが、それまでにあなたに決定権があるものが
２つあります。
今日はその一つ、
司法書士について、お伝えします。
司法書士とは
物件の引き渡しをする際に
・所有権の移転
・抵当権の設定
・登記事項証明書の取得
の手続き・申請を、
所有者に代わってしてくれる人です。
それぞれには登録免許税や印紙税がかかり
その額は融資金額や売買価格によって決められています。
これはどの司法書士が行っても同じなのですが
その際の「報酬」というものが異なります。
つまり司法書士さんの手数料ですね。
この報酬は、司法書士さんが任意で決められます。
だいたい１０万円＋交通費
というのが一般的でしょうか。
しかし世の中にはたくさんの司法書士がいて
自由競争の中で仕事をしていますので
実は、値切ることもできる部分です。
ですので
仲介不動産会社と親しい人にお願いするもよし
知り合いの人に司法書士がいれば
自分で依頼することもできます。
何千万円、何億円というお金を動かす時に
たった数万円の価格差にこだわるかどうか
それは個人の考え方次第です。
しかし、コストダウンというのは
こういう細かいことの積み重ねです。
司法書士のレベル
というものにほとんど差はありません。
（ないはずです）
つまり仕事の質に差はない、ということです。
あとは少しでも安く仕上げることで
現金が残せるのです。
あるいは最悪のケースでは
こちらが相場を知らないことをいいことに
高額な報酬をふっかけてくる
ということも、無いとは限りません。
ですので、もしもあなたに知見がなかったとしても
司法書士の報酬額の妥当性について
一度は仲介会社に確認することをお勧めします。
たった一度、声をかけるだけで
何万円も変わってくる
ということの大切さを
まず知っておいて欲しいのです。
あ、しかしこれは
決して「値切りなさい」
と言っているのではありません。
こういうものだから、
相見積もりを取って
検討する余地がある
ということです。
売買契約以降、決済・引き渡しまでの間、
ほとんどが「待ち」の状態が続きますが、
そういう中でも自分に決定権がある
数少ない項目を見逃さず、
しっかりと当日を迎えてもらいたい
そんな気持ちを込めています。
もしもお知り合いに司法書士の方がいらっしゃるなら
その方に聞いてみたり、
信頼できる人からご紹介いただくのでも構いません。
知らないまま
言われるまま
という受け身の進め方を
今のうちに是正する習慣をつけておいた方が
良いのです。
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物件が手に入るまでの段取りとは？
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物件が手に入るまでの段取りとは？
物件を取得する際に重要な契約は
１．売買契約
２．金銭消費貸借契約
です。
この２つを無事に終えると
次はいよいよ
3. 決済、引き渡し
となります。
この順番を丁寧に解説している理由は
「決済・引き渡し」を終えて初めて
収益物件が手に入るからです。
逆に言うと
これが済むまで油断できません。
売買契約をしても
融資が通らなかったり
売主の気が変わって破談になることもあります。
私の苦い経験では
一年間に３回も
直前に白紙に戻ったことがありました。
こういう時は本当に落胆します。
誰を責めても仕方のないことなので
「何がいけなかったのだろう」
を振り返ることもあります。
でも、特に進め方が悪かったわけではなく、
ほとんどが「運」みたいなものが原因です。
支店長までは融資確定だったのに、
ちょっと前から融資の基準が変更になり、本部審査で却下。
または、
売主がたまたま他の売主を見つけてきて、
何千万円も高い値段で売られてしまった。
など。
こういう時はただただ諦めて、
その物件はきっと、私にとって
買わないほうが良かったんだ、と
気持ちを切り替えていくしかないのです。
しかし、そんな不安や不運に苛まれるのも、
決済・引き渡しを終えればもう大丈夫。
決済日には
金融機関から「金銭消費貸借契約に基づく」融資金額が入金されます。
これを「融資実行」と言います。
その次の瞬間に
売主さんに残代金が送金されます。
これを司法書士さんが確認すると
その足で不動産登記に行ってくれます。
この時、もちろん司法書士にも
不動産登記費用・抵当権設定費用が
振り込まれます。
実際に登記が完了するのは
申請後１〜２週間後ですが、
これは問題ありません。
登記申請を提出した日が
事実上の引き渡し日となります。
この、最後のセレモニー
「決済・引き渡し」は
たいてい金融機関の応接室などを借りて行います。
きちんとお金が振り込まれたことを
通帳記入しながら確認するからです。
しかしここには必ずしもオーナー当人が
現場に居合わせなくても構いません。
事前に記入・捺印した振込用紙を準備しておけば
信頼できる不動産会社のセールスさんが
全て段取り良くやってくれます。
ですので、必ず休みを取って出席しなければいけないのは
本人のサイン・押印が必要な「売買契約」と「金消契約」。
もちろん決済の時に
本人がいる方が理想的ですが
マストではありません。
売買契約から決済・引き渡しまで
２週間くらい間が開くことが一般的ですが、
いざというときには
２、３日で、もしくは１日で全てをやってしまう場合もあります。
特に急いでいる時には
重要な確認事項を見落とすリスクが高まりますので
一層の注意が必要です。
この段取りをよく頭に入れて
スケジューリングすることが大切ですね。
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不動産取得でお金を借りる時のチェックポイントは？
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不動産取得でお金を借りる時のチェックポイントは？
物件取得に関する手続きで、
通常の段取りとしては
売買契約を締結した後
金融機関の融資承認が下りたら、次は
【金銭消費貸借契約】
のステージになります。
これは「金消」（きんしょう）
と呼ばれているもので
金融機関とあなたが
融資について結ぶ契約です。
不動産会社さんとの会話の中で
「きんしょう」という言葉を発すると
お、初めてじゃないな、
という印象を持たれます。
仮に向こうから言われた場合でも
金消＝金銭消費貸借契約
のことだと心得てください。
ここで大事なこと
確認すべき項目をいくつか挙げて
解説していきます。
１）融資金額
売買金額に対し、どれだけ融資してくれるのか
この金額を確認する際には
仲介手数料や印紙代、
そして金融機関側の取り分として
「ローン手数料」
さらには
数ヶ月後に税務署から請求される
「不動産取得税」
などを全て含めた「諸経費」を含め
不足がないかどうか
事前に「精算書」を確認しておかなければなりません。
２）金利
まずは何％の金利でスタートするか
変動金利か固定金利か
変動金利の場合、
優遇期間はいつまでか
優遇期間が終了した後の金利はどうなるか
固定金利の場合
固定期間は何年で
固定期間終了後はどんな選択肢があるのか
（再び固定or 変動を選択できるのか）
について確認し、
金利の「％」数値は自分で書かされるケースも多いです。
３）違約金もしくは繰上げ返済手数料
「５年以内に全額返済した場合、
違約金として残債の２％を申し受ける」
えー？ 返済するのに違約金がかかるの？
と思う人がいるかもしれませんが
これは金融機関サイドとして
他の銀行に借り換えられる時のリスクヘッジ
という意味合いもあるのです。
金融機関はお金を貸すのが商売ですから
いっぺんに返されるのは
ちっとも嬉しくありません。
一度金消契約を結んだら
決められたスケジュール通りに返して欲しいのです。
この「違約金」は
例えば１億円の残債があると、
×２％＝２００万円ですから
決して侮れません。
もしも低金利の銀行に借り換えるなら
残債だけでなく、更にこの２００万円を
プラスして支払わなければならない
ということを覚えておきましょう。
そして、ちょっとうっかりしがちなことですが
売買契約と、この金銭消費貸借契約は
基本的に「本人」が直接サインするものです。
特に金消契約はお金を貸してくれる「金融機関」
と締結するため
どうしても金融機関の営業日、
つまり平日になります。
サラリーマンの方は
このために休暇を取る必要がある
ということも覚悟しておいてください。
計画性をもったスケジューリングも大事です。
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売買契約時の手付金は戻ってくるのか？
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売買契約時の手付金は戻ってくるのか？
融資の承認を得てから物件を取得するまでの重要なセレモニーである
売買契約。
何千万円、何億円という
おそらくは自分が住む家よりも高い取引なので
いろいろと不安な気持ちが押し寄せてくるのも
無理はありません。
物件探しは十分すぎるほどやってきて、
利回りも、返済比率も、キャッシュフローも
だいたい理解した上で
いよいよ物件が自分のものになる時。
それでもやっぱり
本当にいいのかなー
騙されたりしないかなー
など、今ひとつ不透明な気持ちになるものです。
物件についてはいくらでも見ることができますが、
売買契約書を目にするのは、
本当に物件を買う時の一回だけです。
しかも専門用語が多く、
不動産会社の営業マンを信用するしかない、
そんな気持ちで契約に望む人も
少なくないようです。
その時に、最も気がかりなのは、
「手付金」の扱いです。
売買契約では通常、
買主から「手付金」を売主側へ支払います。
手付金の額は、たいてい売買金額の１割。
もしくは１００万円、５００万円、１，０００万円と
キリの良い金額に設定されるケースが多いです。
この手付金の金額は
本来、買う意思を相手に伝える「買付証明書」
を出す時に記載しておきます。
手付金は売買契約を締結されたその日か、
翌日には振込手配します。
ここで注意点があります。
手付金は、
もしも買主の都合で売買が成立しなくなった時
売主に謝罪の意を込めて差し出す
逆に売主の都合で売買が成立しなかった時には
手付金の２倍の額を買主に支払う
という約束が取り交わされます。
それくらい覚悟を決めて締結するものですから
売買契約が結ばれたら、
まず破談になることは
ほとんどありません。
ただし売買契約は、
融資が確定する前にも締結することができます。
この時の注意点。
融資の承認を得る前に売買契約を結ぶ理由は、
「他の人に売らないでね」
という約束を、より強めるためです。
でも、万が一ローンが通らなかった時
手付金が戻ってこないのでは
これまた大きな痛手となります。
そうならないように、契約書の中に
「ローン特約条項」をつけて
万が一、融資が承認されずに物件が買えなくなった時
その契約を無効にすることができるようにしておきます。
その際、支払った手付金が
ちゃんと返ってくるように
期日と受け渡し手段をしっかりと明記しておくこと。
これだけはおさえておきましょう。
売買契約とは
不動産売買の約束事を縛る
超重要なセレモニーです。
複雑そうに思えても
いつ、何を、いくらで買うか
これを明確にすることが目的なので
そこのところをしっかりと把握しておけば
心配ありません。
そして手付金については
相手の思うままに任せず、
万が一契約が流れた時にどうなるか
これをしっかり確認しましょう。
契約は慎重に。しかし不必要に恐れず、
淡々と本筋を抑えていけば
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不動産取得時、売買契約の際の注意事項とは？
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不動産取得時、売買契約の際の注意事項とは？
不動産投資での物件取得において、最も重要なことは
収益性・資産性の高い物件を見つけること
にありますが、
運良く物件が見つかった後のことを
イメージしておくことも大切です。
慣れないことだからといって
人任せにするのは危険です。
逆に、生まれて初めての高額の取引となる
場合が多いですから、
不安ばかりが募って
肝心な判断や適切なアクションがとれない
なんていうのはもったいないですね。
物件が見つかり、
融資の承認が下りたら
ここまでトントン拍子に来た場合でも
様々な難関を乗り越えてきた場合でも
等しく簡単なセレモニーが待っています。
その時のシナリオをベースに
注意事項をお伝えします。
売買契約
売主さんとの正式な契約です。
実際には売主さんと直接交わすのではなく、
仲介不動産会社の人とサイン・押印するケースがほとんどです。
これは、「宅地建物取引士」という資格を持った人が立ち会い
重要事項説明
というものを必ず受けなければならない
と法律で規定されています。
ですので、売買契約時には必ず
宅地建物取引士の資格証をテーブルの上の乗せ
一項目ずつしっかりと説明されることになります。
ここでは、物件の所在地を始め
売買時の条件を確認します。
中古物件の場合は老朽化における現状の問題点が
しっかりと記載されているはずですので
後から文句を言えないようになっています。
売買時の条件というのは
売買価格はもちろん、
引き渡し日
決済月の日割り家賃清算
管理費の清算
固定資産税の清算など
売主負担分と買主負担分が取り決められ
明記されています。
これをしっかりチェックしなければなりません。
不動産の売買契約というものは
ほとんどの人が初めてか
２、３回目のことでしょう。
いずれにしろ「慣れている」
なんてていう人はほとんどいません。
そういう時
「難しそうでよくわからない」
とネガティブなマインドを持ってしまうと
つい受け身になってしまい、
後で気づいて損することもあります。
「知らなかった」では済まされません。
決して肩肘張って、わかっていたフリをする必要もありません。
所詮は人がやることですから
特に重要なことは必ず理解できます。
だから、わからないことは臆さず
必ず質問してください。
そのために「宅地建物取引士」がいるのです。
わかないことは何でも質問できる
その権利と義務があると思って、どんどん質問しましょう。
売買契約時の注意事項は
わからないことは一つ残らず質問する
ということです。
どんなことでも
「専門的」なことがわからないなら
専門家に教えて貰えばよいのです。
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不動産投資家はコミュニティが大事な理由とは？
今日は地元の不動産投資家が集まるセミナー＆懇親会に参加してきました。
私はもうサラリーマンをリタイヤし、
これからしばらくは
新しく物件を取得するつもりもないので
特にあくせくと情報を集める必要もなく
所有物件が満室を維持できるように配慮していれば
これといって人の集まるところに
顔を出して忙しく動き回る必要はありません。
それでもやはり、
いや、だからこそ逆に
家にこもるようなことをしていると
社会から置いていかれることもあり得ます。
正直言って初対面の人に会うのは
エネルギーを使うし、
どちらかというと気力・体力を消耗するものですが、
外に出て、人に会うということは
確実に自分の視野を広げてくれるのです。
今回も、精力的に懇親会まで出席したおかげで
地元の大家さん
弁護士さん
業界誌の編集長さん
に出会うことができました。
地元の大家さんからは
最近のAir bnbの運営状況を聞きました。
近頃は競合が増えて、
家賃（宿泊料）が下がり
当初の目論見通りに利益が上がらなくなったこと、
自主管理しているとトラブルにも直面し、
宿泊客が故意に部屋を壊していった分の
損害賠償を請求して
なんとか実費分だけは取り戻せたこと
など、生々しい話を聞くことができました。
弁護士さんは
もともとその日のセミナーで
遺産相続のための遺言の書き方を
レクチャーしに来られました。
そして懇親会では隣に座り、
サラリーマンが副業で不動産投資をするにあたり
法人を設立する上での就業規約にある
「副業禁止規定」に関する条文の受け止め方を
具体的にお尋ねしました。
そして業界誌の編集長とは
私がTVに出演させていただいたことや
本を執筆したことを話題にし、
不動産投資に対する考え方やエピソードを簡単に伝えると
「面白いですねー！」
と言われて
近いうちに正式に取材を、
とオファーされました。
たった数時間の間で、
なんと内容の濃い出会いがあったことでしょう。
世の中の情報は今、
インターネットを検索すれば
ほとんどようが足りるし、
本を読めば専門的なことを
いくらでも学ぶことができます。
それでも、直接人に会って会話をすることほど
インパクトのある情報交換はないですね。
ちょっとくらい疲れていても
翌日の用事が気になって忙しい時も
頑張ってコミュニティに参加すると
必ず得るものが多いです。
ですので、私はこれからも
いろいろなセミナーに出席し、
投資家・起業家が集まるコミュニティに
参加していこうと思います。
その出会いを生かすも殺すも本人次第。
せっかく人と話すチャンスがあるのに
講義を聴くだけ、メモを取るだけ、酒を飲むだけ
なんてもったいない。
ちょっとの勇気と行動力で
目の前に可能性がパッと拓けることもあります。
妙な損得勘定や下心は全く不要。
ただ単に、出会いと会話を楽しむ気持ちで
これからも多くの人と関わっていきたいと思います。
お知らせ：桜木大洋の不動産セミナーまもなく開催！
不動産投資を始めてみたいという方、まずは
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昨日のブログ
最近の民泊動向は？
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最近の民泊動向は？
最近は「民泊」という言葉がかなり浸透してきて
不動産賃貸業に関わりのない人であっても
一度は聞いたことがある言葉、
というほど市民権を持ってきました。
そしてこの度、
民泊関連の法整備をめぐる閣議決定において
「民泊上限日数180日」となり
民泊として宿泊用施設に使用できるのは年間１８０日まで
となってしまいました。
民泊はもともと
主に外国人旅行客を対象に
個人の住宅をホームステイのように貸し出すタイプと
賃貸住宅をホテルのように貸し出すタイプがあります。
このうち、不動産投資業界で最も話題になっているのが後者です。
月貸しで賃料を得るよりも、短期間の旅行者から頻繁に宿泊料を
集める方が、圧倒的に利回りが高くなるからです。
しかしそれも、年間の利用日上限が１８０日と決められてしまっては
なかなか月額賃料以上の収入を得ることはかなり困難です。
これから専門家の方々はどのようにこの課題をクリアされるのでしょうか。
他にも民泊は
・外国人がゴミの出し方や夜間のマナーなどを守らずに近隣住民への迷惑になったり
・部屋の中をあまりにも散らかされ、
トラブルが起きたという例を時々見かけます。
また、私たち賃貸物件オーナーにとっては、そもそも
・入居者への鍵の受け渡し
・ベッドなどの設備導入
・入退去後の備品（タオル、歯ブラシ、石鹸、シャンプー等）の入れ替え、シーツ交換など
なかなか手間がかかるものです。
ですので、これから民泊事業に参入してみようという
一般の不動産オーナーは
例えば専門の管理会社に丸投げするなど
アウトソーシングを考える方が賢明です。
民泊需要は各メディアで取り沙汰され、
いかにも盛り上がっているように見えますが
すでに飽和したエリアもあるそうです。
旅行客需要の多い地域（新宿・渋谷・銀座）の近くであれば
これからも需要が見込めるでしょうし
米国のマッチングサイト・Air bnbでは
「2016年に訪れるべき16の地域」のうち
大阪が世界Nol.1になりました。
これらのエリアでは、今後の客付けもかなり安泰そうです。
そして、いつまで続くのかという点に関しては
この先の動向はかなり不透明なのでわかりません。
そういったことを踏まえ、
民泊を、やるなら徹底的にやる
やらないなら専門の管理会社に任せる
というのがお勧めになってきました。
本来は不動産投資と同じように、
いつまでに、いくらくらいの利益になるか
ということを計算した上で取り組むべきなのですが、
今回の民泊のように発展途上にあるビジネスの場合には
余力の範囲で、あまり融資に頼らない事業展開をすべきだと思います。
高利回りに目がくらんで、
とらぬ狸の皮算用
にならないよう、注意と覚悟が必要です。
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不動産投資は副業なのか？
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不動産投資は副業なのか？
私はサラリーマン時代、副業として不動産投資をしていました。
毎年２月には確定申告を行い、
物件を取得した年は「不動産取得税」を支払うため
家賃収入から経費を引くと大幅なマイナスとなります。
これを給与ベースの課税所得と合算すると
所得額が何百万円も減額されます。
これによって、源泉徴収されていた給与所得分の所得税が
８０万円程度、還付されました。
３年連続で１棟ずつ購入したので
毎年３月に還付金が振り込まれ、ちょっとした
二次ボーナスのような感じで嬉しいものでした。
そうなると、その年の住民税も
課税所得が基準となるため
しばらくして「住民税額変更通知」が届き、
給与から毎月引き落とされる分が
少なくなります。
一方、会社が副業を禁止しているから
バレないようにしたい
という人の話をよく聞きます。
私が勤務していた会社の服務規定によると
「会社の許可を受けないで、会社の職務に支障のある会社以外の業務または公務に関係してはならない」
とありました。
都合よく解釈すると、
支障をきたさなければ他に仕事をしてもいいのね
となります。
そして、課税所得額も住民税額も変更されるため
会社のしかるべき部署では
給与所得以外に何かやっている
ということも容易にわかってしまいます。
でも、結果的に何も言われませんでした。
私は会社に対して特に申告もしませんでしたし、
聞かれたとしても
不動産賃貸業をやっています、
と平然と答えるつもりでした。
そもそも不動産なんて
親族から遺産として相続することだって
十分あり得るわけだし
自分の資産を維持管理して収入を得たって
何を咎められる必要があるのでしょうか。
但し、先日面談した地銀の課長さんからは
「当社は不動産取得のために融資を受けることが禁止なんですよ」
と言われました。
なるほど。
この銀行では遺産相続した不動産を管理する場合には
それを申告すれば収入があってもOK。
しかし投資のためにお金を借りるのはNG。
住宅ローンも自社から借りなければならない
という縛りがあるそうです。
「金貸し」という社業、
「投資」を禁じるという考え方においては
この規定はやむを得ないかもしれません。
気になるのは、何がいけないのか把握せずに
会社にバレない方法を模索する人が
多いことです。
不動産投資をする前に
「ウチは副業禁止だから・・・」とつぶやく人は
本当に禁止されているのか
不動産賃貸業が「副業」にあたるのか
バレたらどうなるのか
正確に確認した方が良いと思います。
私ならついでに
「なぜいけないのか」
も問い合わせたくなりますね。
いずれにしろ思い込みは損をするだけ。
具体的に何がいけないのか
きちんと確認してから
次のアクションを考えた方が
余計な気力・体力を使わなくて済みますね。
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新規法人で不動産投資を始める人に警告！
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新規法人で不動産投資を始める人に警告！
不動産投資は高額な融資を取り扱うため
個人で買い進めるには限界があります。
それを回避するため、
新規法人を設立し、
配偶者などを代表にして
自分は保証人になる
という方法です。
このスキームを使うと
新規に設立した法人で事業を営むことになるため
１棟購入するごとに法人設立していけば
理論上は上限なく収益物件を増やせることになります。
個人名での負債が増えません。
実は私もこの方法で
一つの銀行から７億円を借り、
複数の銀行と個人分を合わせて
１２億円の融資を引いています。
ところで、融資を受ける際に
金融機関がその人の信用を調査するため
３つの情報機関を使います。
・一般社団法人 全国銀行協会
（全国銀行個人信用情報センター）
・株式会社 日本信用情報機構（JICC）
・株式会社 シー・アイ・シー
これらの信用情報機関には
既存の負債についての記録が載っているわけですが
これまでは、保証人の履歴までは記録されない、と言われてきました。
新規法人の代表でもない人が、単に保証人になっただけでは、
これらの信用情報には掲載されなかったのです。
ところが先日、ある筋から情報が入りました。
新規法人で組んだ融資の「保証人」になった履歴が
それらの信用情報の一つに掲載されているそうです。
こうなると、それを見た金融機関が
「これは何の保証人ですか？」
と疑問に思い、聞いてきます。
突き詰めれば事実上、他に物件を所有していることが判ってしまいます。
これが判明すると、結局は個人で負債を受けているのと同じことですから
融資上限が個人同等となり、
高額の融資を受けられなくなる可能性が高まります。
法人で購入した分は、事業運営での信用を確保するために
地道に３年以上の黒字決算を迎えないと、
次の融資を受けられないとも言われています。
短期で物件を増やしていきたい人にとっては、厳しい条件です。
しかしながら、これはあくまでも一例であり
金融機関によって、考え方が異なります。
通常の融資実績でさえ、信用情報に載らないことがありますし、
実際、前述した私の融資履歴は、どの信用情報にも載っていません。
必ずしも全てのケースが当てはまるわけではないので
要はご自身で上記３つの信用情報機関から自分のデータを取得し
事実ベースで把握しておくことをお勧めします。
仮に、保証人情報が掲載されていたとしても
諦めるのは早すぎます。
金額によって、物件によって、その時の状況によって
融資方針は流動的だということを忘れないでください。
今日の情報は、知らないよりは知っておいた方が良いものですが
だからと言って不動産投資に限界を感じる必要はありません。
どうすれば目標を達成できるか
なぜその物件を選ぶのか、
そこにフォーカスして
揺るぎないマインドと積極的な行動力を維持してください。
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地銀の課長さんからこっそり聞いた話とは？
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地銀の課長さんからこっそり聞いた話とは？
今日は私に融資をしてくれている地元の地銀を訪問し、
所有物件の収支状況についてプレゼンしてきました。
そのついでに、
地銀の課長さん自らが語る、
銀行内の「融資承認の仕組み」
についてお聞きしてきましたので
カンタンにシェアします。
まず、支店で物件と債務者を審査し、
これだ、と思う案件を審査部に挙げます。
審査部では４段階の関門があり
すべてクリアして最終決裁者の
審査部長の承認が得られればOK。
審査部長の前の承認者は副部長
副部長の前の承認者は課長
そして課長の前の承認者は
「初見」と言われる担当者です。
そして、各支店にとってはこの「初見」を
担当する、いわゆる審査部の窓口となる若者を
攻略することが重要な「社内営業」になります。
この担当者は、各支店の支店長よりもずっと若い
平社員でありますが、
何と言っても融資専門のスペシャリスト。
重箱の隅をつつくようにして
数々のリスクを指摘し
数字が合わなければ後ろ向きになり
忙しい上層部の業務を軽減させるという
重要なタスクを背負って
支店に挑んできます。
その担当者を通過すれば、
課長・副部長のラインは
よほどの問題がなければ通り、
部長の承認においてはほぼメクラ判だそうです。
だから各支店では、
仮に融資したい物件の収支が思わしくない場合
「初見」担当者を納得させ、
懸念点を回避するような「作文」が必要です。
作文とは、債務者の属性・経営理念・将来性・信頼性、
つまるところの「返済能力」について、
いかに素晴らしく見せるか、が問われます。
そのため、資料の見た目も重要で
書類が整然とファイリングされていること
コピーが曲がっていない
モノクロよりもカラー
文章に誤字・脱字がないこと
などなど、細心の注意が払われるそうです。
その課長さんはこの話をしながら
「そこまでするか、という感じです」
と言って苦笑いされていました。
さすがに銀行の審査部はお堅い感じですね。
私の物件も実は、収支はそれほど見合うものではなかったものの
支店をあげて文章を作り込み、
なんとか期末ギリギリに承認を勝ち取ってくれたそうです。
「おかげさまでした」
と言わざるを得ない状況でしたが、
かなりフランクな話を聞けたことが印象的でした。
このブログを読まれている多くの方は
「そんなこと、わかりきっているよ」
という方も多いかもしれません。
しかし、私が伝えたいのは
銀行の審査部の実情ではありません。
そんな話を、１対１の私との面談で
地銀の課長さんが、自分から話してくれている
ということです。
ついでにその課長さんが中途採用で入社されたことや
銀行員になる前には保険の代理店、
その前は信用金庫に勤めていたことも聞きました。
このように、
審査の裏情報からプラベートに至るまでのネタを
話してくれる関係になることが重要ですね。
そのコツは、自分の話ばかりしないこと。
相手の話に興味を持って耳を傾け
相手が求める話題を提供する
この繰り返しです。
金融機関との信頼関係づくりは
一朝一夕にはできません。
地道に、誠実に通うこと。
そしてわずかなチャンスを活かす。
これが大事です。
個別のポイントについては
セミナーやコンサルでもっと詳しくお伝えしたいと思います。
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収益物件の写真の撮り方とは？
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収益物件の写真の撮り方とは？
昨日は２ヶ月に１度の割合で登壇させていただいている
不動産投資塾の定例会で、セミナーをしてきました。
いつもは私の投資経験に基づく物件の選び方や
金融機関の交渉の仕方などをお話しするのですが、
昨日はちょっと趣向を変えて
現地調査に行った時の
写真の撮り方
について解説しました。
実は私はかつて
メーカーでデジタルカメラの商品企画をしていたことがあり
写真の撮り方やカメラの選び方については
不動産投資よりも詳しいかもしれません。
少なくともこれまで初心者・ベテランを問わず
写真の楽しさを伝え続けて２７年のキャリアがあるので
経験だけは豊富です。
そんな私が提唱する「物件写真の撮り方」。
とは言っても、超初心者向けなので、
風景やスナップを撮影する時にも
共通することばかりです。
そのサマリーをお伝えします。
１．青空を青く撮るなら、太陽に背を向けるべし！
建物に向かって写真を撮っても、
空が白くなっちゃって、見た目ほど青く写らない
そんな時は、逆光だからです。
太陽にカメラを向けたら、どうやっても空は青くなりません。
これは風景写真でも同じことです。
２．明るさを変えると、表情も変わる！
室内を撮る時、窓が入り込んでいると
カメラが「このシーンは明るいんだ」と自動で判断し、
できるだけ暗く仕上げようとしてしまいます。
そんな時は、画面の暗いところにフォーカスマークを当てるか
明るく補正する機能が付いているカメラは「＋」側にします。
人物を撮る時も、ちょっと明るく撮れる方がキレイですね。
３．縦線・横線はまっすぐに！
広角レンズを使っていると、垂直の建物は
端の方が湾曲して写ります。
そんな時は、カメラを低く構えると
柱がまっすぐになり、プロっぽい写真になります。
いつも目の位置で構えるのではなく、
時にはしゃがんで見てアングルを変えると
ちょっとした工夫で写真が見違えるようになります。
水平線がある時も、ついどちらかに傾きがちですが、
まっすぐになるように心がけて撮影すると
写真がグッと安定します。
４．縦位置にチャレンジせよ！
たいていの人は、カメラを構えてそのまま横位置で撮ります。
しかし、被写体が縦長なら、縦位置に構える方が
自然な写真になります。
スマホで撮る時は普通に縦位置で撮ると思いますが
横位置のカメラはなかなか縦で撮りにくいようです。
風景でも人物でも、横と縦、両方撮るようにすると
後で雰囲気の違う写真を楽しめて良いのです。
このように、ちょっとした意識で
あなたの写真がガラリと変わります。
物件視察の時には絶対にカメラを持って行った方が良いし、
スマホでも基本的には同じですから
ぜひこの機会に、楽しんで撮影してもらいたいと思います。
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まだ不動産投資で消費税還付ができる？
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まだ不動産投資で消費税還付ができる？
今日の新聞の一面に
「消費増税 １９年１０月に」
という文字が躍っていました。
「２０１７年４月に予定する消費税率１０％のへの引き上げについて
１９年１０月まで２年半先送りする意向」
ということです。
アベノミクスの消費促進効果も今年初めから力強さを欠き
景気が予定通りに回復していない状況を受けての延期
とのことですが、
我々不動産投資家にとっては
本来、高額の建物を購入しているため
消費税が８％か１０％かは大きな影響を与えるはずです。
しかし実際には、中古物件の場合は特に
まず先に物件価格を決めて
それから土地と建物に金額を分け、
後から消費税額を算出するケースがほとんどでしょうから
買主側としてはもともと最初から価格に含まれている「内税」になっているので
あまりピンと来ない方が多いかもしれません。
それよりも、最も関心が高いのは「消費税還付」。
購入時に支払った消費税が、申告のしかたによって
戻ってくる、というスゴい制度です。
輸出企業などは全国の上位１０社で年間１兆4,000億円もの
消費税還付を受けている、全く合法的な仕組みです。
不動産賃貸業の場合
例えば２億８００万円の物件を購入し、
土地価格１億円、建物価格１億円、消費税８００万円
とした時、消費税分の８００万円が
後から還付されるのですから、
知っているのと知らないのとでは大違い
ということになります。
しかしこの仕組みが、２０１６年４月１日以降
さらに厳しくなりました。
この新しい税制をクリアするために
・法人をつくる
・消費税課税事業者選択届出書を出す
・購入後３年間、家賃と同額以上の課税売上を上げる
という３つの確実なアクションが必要です。
ポイントは、家賃収入は非課税であること。
その非課税売上に「課税売上」を加えた
「総売上」のうち、
課税売上の割合が５０％を上回るようにします。
つまり、平たく言うと
家賃収入と同額以上の「課税売上」を
３年間継続することが必要です。
課税売上とは
テナント賃料、駐車場賃料に加え、
これだけではおそらく５０％に足りないので、
さらに事業収入として得られるものを
プラスする必要があります。
ここまで聞いて、
「なんだか難しそうだなー」と思う人は
大きなチャンスを逃します。
「なんだろう、調べてみよう、聞いてみよう」
と思って行動する人は、
お金持ちになる資質がありますね。
消費税還付のためには、
この分野で正しい知識を持った税理士さんに
相談することが近道。
もしくは成功している人に
体験談を聞くのも手です。
私のコンサル生さんや、
セミナーで直接お目にかかれる人には
ご要望に応じて丁寧にお話ししたいと思います。
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物件取得後に気づいた不備の対処方法は？
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物件取得後に気づいた不備の対処方法は？
賃貸経営をしていると、退去はつきものです。
購入してからずーっと満室なんてあり得ません。
しかし、できるだけ満室を維持するべく
そして空室が出たときにはできるだけ早く埋めるべく
努力するのがオーナーの役割です。
購入した時に空室になっている場合には
新しい管理会社さんと綿密な打ち合わせをして
一日も早く客付けをしてもらえるように動きます。
今回、３月に取得した物件には
どちらも空室があります。
単身世帯４６室中８室空室 と
ファミリー世帯１２室中３空室
です。
こういう数字を目にするとすぐ
空室率何％？
という計算をしたがる人がいますが、
私はこの段階で
そういうことを気にしません。
購入時に空室が何％であるかということは
価格を値切ること以外に意味はなく、
取得後にどれだけ埋めることができそうか
ということが重要です。
以前のオーナーがどんな管理・募集をしていたのか
によって、リスクがだいぶ変わってくるからです。
今回の物件は２棟とも
立地条件・家賃設定・間取りの点で
確実に満室にできると見込んで購入しました。
どちらも半年間の満室保証を付けてもらっているので
半年以内に満室にする目算です。
ここからが大切。
管理会社を変え、新しい会社と組んで
家賃の再設定、設備の見直し、仲介手数料のすり合わせを
これまでに行ってきました。
あとは満室になるのを待つのみ、
と思っていたところ、思わぬ誤算が。
単身４６室のうち１室は、ガスも水道も通っていない。
ということが、プロパンガス切り替えの際に発覚しました。
ガス屋さんに教えてもらうなんて、どういうこと？
仲介の販売会社が慌てて調べたところ、
もともとのオーナーが倉庫代わりに使っているため
ライフラインを引く必要がなかったとのこと。
今もそのまま全オーナーが倉庫代わりに借りてくれていますが
やがて退去することがあるでしょうから、
その際に一般住宅として使うことができるのか
ちゃんとガス・水道が引けるのかを
これから確認する、という状況です。
そしてもう一つのファミリー物件の３室には
エアコンが設置されてない、ということに
後から気付きました。
ついていて当然、と思うのは
借りる側の理屈。
無いことがわかったら、すぐに付けなければなりません。
ファミリータイプでちょっと広めなので
安いものを選んで設置しても、１台７万円しました。
こういう時、自分で電気量販店に行って
できるだけ安いものを買ってくる
という手段もありますが、私は管理会社さんに
二つ返事で任せます。
このタイミングでコストダウンにこだわるより、
管理会社のセールスさんの提案に任せて
迅速に設置する方が
相手の立場を考えても得策だからです。
いずれにしろこんなことに後から気づいているようでは
不動産投資家としては”ダメダメくん”です。
しかしここはスピードが大事。
最低限のフォローをして
あとはいかに管理会社さんに気持ち良く働いてもらうか
を最優先にして、挽回します。
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久しぶりに銀行を訪問しました
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久しぶりに銀行を訪問しました
３月末に決済した物件の
融資をしてくれた地銀から呼び出されました。
融資の条件として、定期預金をつくる約束をしたので
それを実行するためです。
本当は、そういうことを条件に融資をしてはいけないはずですが
こちらはお金を貸してもらう立場上、
無碍に断ることはできません。
銀行さんも期末だったこともあり、
かなり私への融資を獲得しておきたい事情があったようで
「とりあえず何ヶ月か置いてくれればいいですから・・・」
という風なニュアンスでした。
それでも一回は預けないといけないので
ちょっと遅くなりましたが
定期預金を作りに行ったわけです。
それにしても、定期預金は１ヶ月でも１年でも
金利は0.01％。
0.01％って、100万円を１年預けたとして
利息が100円。
1,000万円でも1,000円です。
開いた口が塞がらないくらい
寂しい利息ですね。
最近の収益物件は価格が高騰して
良いものでも９％、８％が当たり前となっていますが、
それでも定期預金の９００倍・８００倍です。
これでは多くの人が不動産投資に注目するのも
無理のない話です。
地銀の営業マンも申し訳なさそうにしていました。
それでもせっかくの機会なので
その銀行の融資状況とスタンスについて
できる限りヒアリングしてきましたのでお伝えします。
マイナス金利になって、融資額は増えましたか？
（回答）
いいえ、特に目立った増加はありません。
確かに日銀に預けるとお金を取られてしまうので
銀行としては企業や個人に融資をしなければ
利益が得られないようになりました。
だからといってやみくもに貸し出すわけにもいかず
慎重に融資先を探している状況です。
→やはり、世の中で報じられているほど
銀行融資が緩くなっているわけではなさそうです。
本部から、「不動産への融資を増やせ」などの指示は？
（回答）
ありません。
うちは群馬県に本部を置く地銀ですから
収益物件にこだわる方針は出にくいですね。
しかし、特に都内の支店では
管轄エリアの不動産に融資できれば
安定していることがわかっているので
それぞれに戦略を立てていると思います。
→なるほど。支店によって考え方が違うということですね。
融資をするとき、属性はどのくらい重要ですか？
（回答）
不動産に融資をする場合、私どもの銀行で最も重視しているのは
「収益性」です。
勤務先は上場企業に越したことはないし
年収も高い方が好ましいのですが、
やはり物件の収益性が最も融資判断に影響します。
→こちらの銀行の場合、積算よりも
収益性の方を重視するとのこと。
もちろん銀行ならではの評価基準がありますが
返済金利は実情と関係なく「４％」で試算するそうです。
今回は単なるヒアリングに終わりましたが、
このような面談を重ねることで
銀行の考えも細かくわかってきます。
そして向こうに私の顔を覚えてもらうこともできて
やがて次の物件や知人の紹介などに役立ってくるのです。
銀行との地道なコミュニケーションで
無駄なことは一つもなく、
逆に、すべての機会を前向きに捉えることで
次につながります。
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外国人の賃貸需要をどう考えるか？
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外国人の賃貸需要をどう考えるか？
今、私の所有しているファミリー物件に空室が出て
次の入居者を探しているところです。
前の入居者が退去した時に、
できるだけ早くリフォームを手配し、
家賃と共益費を改めて確認して
「あとは一日も早い入居者づけを」
と管理会社さんにお願いします。
この「お願い」は
電話でもメールでもできますし
もちろん両方ともやるのですが
私の家から管理会社の店舗まで
車で１５分くらいとのところにあるので
店舗を訪問することを心がけています。
セールスさんの気持ちを考えてみると
多くのオーナーがいる中で
直接顔を覚えている人
話したことがある人
については
どうしても印象が強くなりますよね。
そして、「あの人の物件を決めよう」と
思ってもらうことが
実は結構なポイントだったりします。
またもう一つ、訪問するメリットとして
最近の賃貸状況を
直接聞くことができます。
今日、店長さんとお話することができて
意外なことを教えられました。
それは、私の物件のエリア（東京の城東地区）では
最近、中国・韓国・ベトナムからの来日者が多い
とのこと。
そして主に留学目的の若い層で
シングルルームだけでなく
広いファミリータイプを数人でシェア
することもよくあるそうです。
しかしながらこのエリアのオーナーは
外国人というだけで
入居NGという人が多い。
昔ながらの大家さんで保守的な方が多い地域です。
外国人は文化が違う
友達を連れてきて騒ぐ
ゴミの出し方を守らない
など、いかにも今話題の民泊でのクレーム
にありそうな内容ですが
このエリアのオーナーさんについては
実際に困ったことがあるわけではなく
誰かから聞いたとか、何かに書いてあった
という程度のことで
「外国人？ あー、ダメダメ」
となってしまうそうです。
中国人は７割、韓国人は半分が断られるとのこと。
住居を探している層は学生がメインで、
爆買いに来る大金持ちとも違いますが
中国人はどうしても印象が悪いようですね。
入居審査の際、外国人でも家賃の保証会社は通しますし
旅行者ではなくそこに住もうとしている人なのですから
それほどワガママな生活をすることも考えにくいと思います。
その管理会社も、中国籍で日本語を話せる人を
専門に雇用しているくらいですから
部屋の使い方説明やトラブル時の対処も安心です。
ですので
私はすかさず「外国人、もちろんOKです！」
と回答しておきました。
ついでに複数でルームシェアする場合には
若干家賃を上げることを提案し
広告表示を修正してもらうことも依頼しました。
こうして最近の状況に合わせて
柔軟な対応をしていくことが肝心であり
新たな経験にもなりますね。
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マイナス金利が不動産市場を活性化させる理由とは？
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マイナス金利が不動産市場を活性化させる理由とは？
今日届いた全国賃貸住宅新聞 No.1225の最終ページに
「マイナス金利で固定利率1％割る」
という見出しの記事が出ていました。
このタイトルを鵜呑みにすると、
「おー、やっぱりマイナス金利は投資家にとって魅力的なんだ」
との印象を持ってしまうかもしれませんが、要注意です。
記事によると、恩恵を受けているところと受けていないところがあります。
都内の区分所有マンションを販売する会社は
4月に開かれたセミナーに180名が殺到。
問い合わせもマイナス金利発表前に比べて1.8倍に伸びた。
1,800万円〜2,000万円の価格帯を中心に
ローン平均金利は初めて2%を割った、とのこと。
一方、新築アパートを販売する会社は、
問い合わせは増えている感があるが
実際の契約者数に影響があるわけではない、とのこと。
平均7,000万円〜8,000万円で
提携ローンは2.3〜2.6%。
続いて金融機関についても記載があります。
オリックス銀行は融資対応エリアを拡大
埼玉県熊谷、栃木県小山、茨城県の水戸・土浦などの北関東地区。
金利は3% に据え置き。
横浜銀行も、通常の営業エリアに加え、
群馬・大阪・名古屋にも個別に対応するという。
日本政策金融公庫ではほぼ変化なく
女性だと利率が上がるプランがあり
不動産投資を始める女性の関心が高まっているそうです。
最後に不動産オーナーのコメントがありました。
「取引のある地銀では2〜3年固定で0.8%まで金利が下がっている」
「賃貸経営を始めて１〜２年で所有物件が２〜３棟でも同水準のオーナーもいる」
そうです。
低金利なら不動産投資をやるべきか
確かに金利が１％を切ることをきっかけに
不動産投資を始めようと思う人が増えてくるのも無理ありません。
しかし、買える人が増えるとどうなりますか？
そう、売る人が強気になり、値段が上がるのです。
物件の値段が上がると、利回りが下がります。
例えば
利回り１０％の物件を金利３％で買うのと
利回り８％の物件を金利１％で買うのは
計算上、ほとんど同じことなのです。
金利が安くなるということがそのまま
「儲かる」とはならない
という点をしっかり理解しておくことが重要です。
金利と利回り・返済期間の関係が正しく理解できている人は
ブレないと思いますが、
「マイナス金利時代の今が買い時ですよ」
なんていう販売会社のトークに乗せられて
融資が下りやすい2,000万円前後の物件を
即購入してしまうと
こんなはずじゃなかった
となることも十分あり得ます。
金利と利回り・返済期間を把握して
キャッシュフローをしっかりつかんでおくこと
これだけは忘れないでください。
「低金利の今が買い得」は
お金を貸す側・物件を売る側だけの理屈なのです。
その点も含め、セミナーでわかりやすく解説します。
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ベトナム不動産投資の可能性は？
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ベトナム不動産投資の可能性は？
2泊3日でベトナム・ホーチミンへ行ってきました。
不動産物件の視察ではなく、完全プライベートです。
以前の職場で一緒だった同期が、
現地法人の社長をしていて、
他にもシンガポールやインドネシアに駐在している友人が、
私のために集まってくれました。
それぞれに会社と家庭に口実を作って
二日間を私と共に過ごし、
私の退職への壮行会を開いてくれました。
これだけでも幸せなことなのに
現地に詳しい日本人に案内してもらう観光
の素晴らしさに感激しました。
的確な場所・ハズレのない食事・効率的なスケジューリング
二日間でホーチミンをたっぷりと堪能できました。
そして興味深かったのは社会情勢。
街は明らかに活気づいていました。
いろいろな人に話を聞くと
インフラ整備を勢いづけているのは
日本のODA（政府開発援助）だそうです。
ODAとは、
政府が発展途上国の経済発展のために
お金を貸してあげる仕組みのことです。
そしてそのお金を使って、
ベトナムが日本企業に発注し、
橋や道路を作りまくっている。
街中にもそこらじゅうに小綺麗なカフェが立ち並び
高いビルができて高級テナントが入り始めている様子を
目の当たりにしてきました。
このように経済成長が著しいと、
どうしても気になるのが不動産投資。
２０１５年７月から住宅法が改正され
外国人もベトナムの物件を購入できるようになりました。
しかし、まだちょっと慎重になる必要があるな
とも感じました。
ベトナムは社会主義国であり
成長のスピードはフィリピンほど早くないし
通貨（ベトナムドン）の先行きも不透明。
現地に長年住む日本人の話によると
ベトナムドンを外貨に換えて国外に持ち出すには
かなり規制がかかっているとか。
不動産売買は所有権というより長期使用権のような
約束事で、税金のことも（私には）よくわからず、
とにかく日本で買うようなイメージではなさそうです。
他の国でも
必ず値段が上がると言われて高いマンションを購入し、
完成後には家賃が高すぎて入居者がおらず
売却するにもバブルがはじけて値段が急落した
というケースがよくあります。
金融機関もどこまで融資してくれるかわからないので
現金が余っていて
ベトナムに頻繁に出かける用事がある人には
ちょっとした投資案件として面白いかもしれません。
税金をはじめとする法律的なこともよく理解してからでないと
リスクが大きすぎるということは否めませんね。
それでもホーチミンは
食べ物も美味しいし、人も優しい印象で
面白そうな街でしたので、
これからも興味を持って
情報を集めていきたいと思います。
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不動産投資の本質と最近の若者思考
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不動産投資の本質と最近の若者思考
「100日やり続ければ習慣になる」
息子が通う都内の高校の理事長が
入学式の時に生徒と父母に向けた語った
学びの真髄を表す言葉です。
今回は父兄対象の「理事長講話」ということで、
またたっぷりとお話を聴いてきました。
お話の冒頭部分で、さっそく
「なるほどなー」
と共感するコメントがありましたのでご紹介します。
学校では、生徒たちにとても厳しい指導が行われています。
例えば携帯電話の取り締まり。
朝登校したら必ず担任に預けなければなりません。
これを怠ると、反省文を１００枚書かされるそうです。
そこまでするのか、と思う人が多いかもしれませんが
本質はそこではありません。
もしも教師が
「反省文を書かされたくなかったら携帯を預けなさい」
という指導をするとしたら
それは間違った指導方法だ
と理事長は力説します。
なぜそこまでして携帯を預けなければならないのか
「その日一日の学校生活には全く必要のないもので
時には邪魔にさえなるからだ」
このように、
「なぜそうするのか」
を理解させることが大事。
怒られるからやらない
と認識させることは、教育ではない
ときっぱり断言されています。
後半には、高校生の意識調査結果が紹介されました。
日本の高校生は、学校生活において
つまらない、やる気が出ないと感じる ３８％
うまくいくかわからないことにも意欲的に取り組む ９％
という結果があり、
海外の高校生と真逆の比率だそうです。
そして大学生に、学校の目的を聞くと
日本の１位が「自由な時間を楽しむ」
外国の１位が「専門的な知識を身につける」
となっているそうです。
大学に入ることが目的になってしまっている日本人は
入学した後は自由な時間を過ごそうとするのですね。
これでは本末転倒です。
外国、というのはアメリカやヨーロッパだったりしますが、
どの結果も「日本とそれ以外」、というくらい
日本の若者の「やる気の欠如」が浮き彫りになっています。
このように、日本の若者が
やる気がなく、受け身の態度になりがちな原因は
「夢がないから」
と理事長は説明します。
夢・目標がないと、
努力する意義を見出せないのです。
目の前にある課題だけをこなすような毎日。
これでは明るい未来は拓けません。
まさに、不動産投資活動も同じことが言えます。
それどころか、ビジネス全般に言えることですね。
なぜ、それをやるのか
自分だけの理解に留まらず、
仲介業者、管理会社、金融機関
すべての関係者に伝えていく必要があります。
理由や目的・目標を再認識して
取り組めば、必ず結果がついてきます。
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不動産投資ブログ、ついに連続更新３００日達成！
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