不動産管理会社からの学びとは？
昨日、不動産投資セミナーをはしごして、
見たり聞いたりして共感・納得した時は
行動しなければ何も始まらない
という当たり前の気づきをシェアしました。
午前中に参加したセミナーのテーマは
「満室経営のために大家がやるべきこと」
ということ。
自分が知らないことはほとんど無い
とタカをくくっていた私は、
知っているだけでやらないのは
何も知らないのと同じ
ということを再認識し、
その場でできることから行動に移しました。
内容の是非はさておいて、
私の行動パターンと時間の遣い方をご紹介します。
まず、セミナー中に、
「管理会社をよく選定すべし」
という項目があったので、
現在、空室を一生懸命埋めようとしてくれている
管理会社に頼るばかりでなく
ちょうど届いていたメルマガをきっかけに
「管理会社の一括見積りオファー」
を出してみました。
http://www.rakumachi.jp/c/18550/8gqodjhs
こういう時、自分の物件の正確な住所や間取り図、写真
が必要になってきますが、
私はいつも持ち歩いているパソコンに
必要なデータが保存されているため、
すぐに提出することができます。
その見積りオファーのシステムは、
一度に５社へ、資料提出できるようになっていました。
午前中、聴講中に申し込みを送信した後、
早めにそのセミナー会場を後にし、
次の会場まで車で約４０分。
ここでまず驚いたのは
一括見積りオファーのボタンを押した後、
３０分後に１社から電話があり、
３５分後にもう１社から電話、
そして１時間後にはさらにもう１社から電話があったことです。
そのすべての電話連絡を、
車での移動中と、次の会場まで歩いている間に
済ませることができました。
最初の１社の方は、
その日の午後に現地を見に行ってくれて
夕方には次の面談のアポを取りました。
２社目の方からは別のアプローチがあり、
その日のうちに名刺付きのメールをいただきました。
そこには、私の物件がレインズ（業界情報サイト）に
載っていないことを指摘され、
現在の管理会社の「専任媒介」を、
「一般媒介」にして情報公開するように
申し入れた方が良い、とのご提案を
丁寧な文章でいただきました。
３社目の方は、先の二社と比べてしまうと
スピード感を感じられませんでしたが、
とりあえず現地へ見に行ってくださるとのこと。
今日の学びは、
「行動すればすぐに応えてくれる人がいる」
「営業マンによって提案のスピードと内容が異なる」
ということ。
そして
相手のスピートと内容に、
自分もすぐに反応できるようにしておかないと
大切なタイミングを逃す可能性がある
ということです。
目的は、自分の物件を満室にすること。
そのために、有能なパートナーを見つける行動は、
現在の管理会社とのコミュニケーションと併行して
できる限りやっておいた方が良いですね。
目的を達成するためのアンテナを
常に立てておくことが大切です。
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お知らせ：大好評につき桜木大洋の不動産セミナーは
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これから不動産投資を始めてみたいという方、
あと１棟が買えなくて行き詰まっている方へ
本では伝えきれなかった生情報を、
惜しみなく公開します。
富山開催 8月7日（日）9時30分～11時30分
東京開催 8月8日（月）19時～21時
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不動産投資セミナーでの決意とは？
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関連記事
あなたの不動産投資のスタイルは？
こんな私でも、不動産投資ができますか？
という質問を受けることがあります。
この質問には、正直言っていつも回答に窮します。
なぜなら、質問の意図がとてもファジーだからです。
不動産投資ができるかできないか、
という素朴な質問であれば、答えはYes.
誰でもできます。
不動産投資をやるのに資格や経験、素質など必要ないからです。
ところが「不動産投資で会社を辞められますか」
と言われると、これには即答できません。
どうすればあなたが会社を辞める決意ができるのか
私にはわかりません。
また、その決意の基準がわかったとして、
例えばそれが「家賃年収」だった場合でも
すぐに「できますよ」と答えるのはあまりにも無責任です。
多くの借金があったり、サラリーマンでない人が
不動産投資をやりたい
というのなら
自己資金をたくさん作るか
よほど利回りが良くて資産価値の高い物件を
見つける必要があります。
ほとんどの金融機関は「信用」で融資をするので
会社に属していない人や借金が多い人は
信用評価の点で不利になることは間違いありません。
ですので、「融資を引いて不動産を買う」というスキームにおいては
上記の方々はハードルが高くなります。
それでもある程度の自己資金を作れば物件は買えますし、
どのくらいの収入をいつまでに得たいのか、
によって、買うべき物件も変わってきます。
極端な例を挙げれば、
例えばポータルサイトの「楽待」に掲載されている収益物件は
３００万円からゴロゴロありますので、
それを何とか現金を集めて購入したり、
ノンバンクから借りてでもお金を準備すれば
とりあえずの不動産投資はできます。
さらに大きな覚悟があれば
ボロボロの木造築古物件を割安価格で取得し、
最低限のリフォームをして、
空室を全て埋めて満室の状態で売却すれば
短期間で一気に何千万円もの利益を上げることだって可能です。
これらのことも、他の投資を比べたらまだ高リターンが望めるかもしれません。
要するに、不動産投資は人によって
「すぐにできること」
が異なってきます。
もう少し噛み砕いて言えば、
「買える物件」が
その人の属性状態によって
違ってくるのです。
そこから「どうなりたいか」「何を目指すか」
によって、最初に買うべき物件が
変わってきます。
今、自分がどのくらいの物件を買えそうなのか
これも本来は決めつけてはいけないのですが、
相場感を養う、もしくは業界からどう見られているのかを理解する
という意味で
幾つかの不動産会社と直接コンタクトをとるべきです。
そうして自分の現状を知り、
どんな不動産投資をしたいのかを自分で決めて
やっと本当の物件探しが始まるのです。
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ドラマに学ぶ不動産投資とは？
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ドラマに学ぶ不動産投資とは？
毎週水曜日の夜１０時から日本テレビ系列で放映されているTVドラマ
「家売るオンナ」を楽しく観ています。
これはとても珍しい、
不動産販売業を舞台にしたコミカルタッチのドラマです。
北川景子扮する不動産販売会社のスーパー営業ウーマンが、
うだつの上がらない営業所の上司や同僚を尻目に
どんな物件でも次々と成約していきます。
内容やストーリーがかなり誇張されていて面白いのですが、
不動産販売を決める時の主人公のセリフには
いろいろと気づかされることが多いのです。
「私に売れない家はない」と豪語する
北川景子さんの営業トークが秀逸。
ダメな社員（イモトアヤコ）を前にストップウォッチを出して
「あなたの担当する物件の良いところを
今から５分間、語りなさい。」
するとしどろもどろになったイモトさんが
マイナス面ばかりを口にし始めますが、
それをことごくプラスに言い変えていきます。
１. 細い道なのに、交通量が多い。
→一人暮らしの女性にとっては
寂しい道を通るよりも安心。
２．隣に墓地がある。
→それはこの先、高い建物が建たないということで
見晴らしが保証されている。
３．西日が差し込む。
→朝はゆっくり寝ていられるし、山の稜線に沈む夕日が見られるのは
都内ではなかなか手に入らない贅沢。
４．ヤモリが出る
→ヤモリは害虫を食べるから家の守り神として親しまれている。
わざわざ飼う人もいるくらい。
といった具合。
ネガティブなものの見方ばかりする営業マンに対し、
「あなたは、物事の一面しか見ていない」
「つまらない常識や狭い価値感でもの言うな。
だからお前には家が売れないんだ。」
と厳しい叱咤激励の嵐。
たしかに。これはそのまま大家業にも当てはまります。
自分の所有物件のセールスポイントを
５分間もスピーチできるオーナーがどれだけいるでしょうか。
また、ご夫婦の内見シーンでは、
「玄関が暗いのはイヤ」
と言っていた奥様に対し、
「玄関は家の外と中をつなぐ大事な場所。
前向きな気持ちで出かけられ、帰ってきてよかったと思えるように
間接照明と造花を置いて、ホームステージングしてみました。」
と説明。
＊ホームステージングとは、照明や家具を入れ、モデルルームのように仕上げる販売方法。
お客様の気持ちに寄り添う商品改善のポイントと
最近流行のキーワードも覚えました。
最後に、一戸建てに住んでいる老夫婦が
引きこもりの息子のために
広すぎる家の売却と、
売ったお金で小ぶりのマンションを購入したい、
と申し出たシーンがありました。
そこで解決策は
５０００万円で一戸建てを売り、その現金で
２５００万円の居住用マンションと
２０００万円の収益用マンションを
購入すること、と提案していました。
「家賃収入を得ることで
一生働かなくても引き込もったままでも大丈夫。
このプランはあなたの息子が生き残るための
最強サバイバルプランです。」
と説明されていました。
結果的にその引きこもりの息子は
家賃収入を得ながら好きなブログを書き続けたことが好評を博し、
３年後、本を出版して大成功する
というシナリオでした。
安易な展開には多少賛同しにくい点もありますが、
それはドラマなので割り引いて捉えるとして、
この脚本家は不動産業界の基本をしっかり踏まえ
ビジネスに共通する心構えを訴えているようです。
TVドラマも、視点を変えれば多くのことを学べます。
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悪い物件を購入してしまうリスクの回避方法は？
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不動産投資家とフェイスブック
今から１０数年前、福岡に勤務していた時代に
お世話になった方がメキシコから帰って来られるというので
久しぶりにお話がしたいと思って福岡まで行ってきました。
その方は５０代半ばでサラリーマンリタイヤされた後、
世界各国へ旅に出て、
大好きなメキシコでスペイン語を学びたいと
この一年間、あちらの大学への留学を兼ねて
滞在されていたのでした。
この機会に、当時一緒に働いていた面々も集まっていただき、
私を除いて全員が６０代という
そうそうたる人生の先輩たちが揃ったわけです。
私の前職は写真関係でしたので、
自然な会話の流れとして
フィルムからデジタルに変わった写真業界
のことで話が盛り上がりました。
かつて写真を撮る時は
フィルムが無ければ写らなかったし、
プリントしなければ見ることができませんでした。
それが２０００年をピークに
フィルムは衰退の一途をたどり、
あっという間にデジタルにとって代わられました。
今や３０代の方でも
フィルム写真を撮ったことがない
という方を時々見かけますし、
２０代ではまずフィルム自体を見たことがない
という方もいらっしゃいます。
フィルム写真はもはや
古き良き時代のアイテムとして
人々の生活から薄れていく状況になり
そのことの是非を問うことさえ
ナンセンスになりました。
今回集まった方々も、
かつてはフィルムでビジネスの全盛を極めていましたが
今ではすっかりインターネットを駆使し、
デジタル写真を使いこなし、楽しまれています。
そんな中、たった一人だけ
「俺はFacebookなどやらん。」
という昔気質の先輩がいました。
６０代後半のその方は、
Facebookの害について
見知らぬ人とつながって
個人情報を抜き取られ、
騙されたり傷つくことの怖さについて
熱弁されました。
しかしすかさず同席された他の方全員から
「今頃何を言っているんだ」
とリスクの回避方法や
Facebookの素晴らしさについて
得々とお説教が始まりました。
総務省の２０１４年調査によると
日本の６０歳以上のFacebook利用率は６％だそうです。
比べてアメリカは５６％。
台湾、シンガポール、香港においては
人口の７割以上がFacebookを利用しています。
日本は明らかにFacebook利用が遅れていますが
高齢だからといって
インターネットを遠ざけてはいられない状況に
なっていることは
言うまでもありません。
不動産投資家としても
インターネットは収益物件を探すためだけに使うのではなく
Facebookのコミュニティに参加するなど
積極的に活用していくことをお勧めします。
同業者の悩みや問題解決、情報交換などに活用すると
思わぬヒントを得られることがありますね。
与え合うこと、助け合うことで
自己の成長につながるチャンスを増やしたいと思っています。
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お知らせ：大好評につき桜木大洋の不動産セミナーは
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不動産投資で「与信を毀損する」とは？
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不動産投資セミナーに来る人はどんな人なのか？
「始めてまもない人のための不動産投資実践講座」
というテーマのセミナーをやっています。
先回の大阪に続き、今回は東京会場での２回目の開催となりました。
おかげさまで満員御礼で
ちょっと窮屈かな、と思われる反面
かなりの熱気に包まれて
話をする私も思わずボルテージが上がり
重要なところをよりわかりやすく解説するために
クールダウンするのに忙しい２時間でした。
不動産投資の基礎知識は非常にシンプルで
１回のセミナーで大体の骨子を説明できてしまいます。
ちょっと具体的な例を挙げたり体験談を話したりしますが
それはあくまでも本筋の理解を深めるための補助的部分で、
何回セミナーをやっても
誰のセミナーを聞いても
本質的なところはほとんど同じです。
本もまた然り。
どの本も、どなたの本も、
それぞれの観点は違えど、
基礎知識の部分は変わらないものなのです。
しかしながら、
セミナーに参加することには大きなメリットがあります。
直接耳にする言葉は、たとえ同じ内容でも
本やブログからは掴むことができない
生の雰囲気を肌で感じられます。
また、同じ志を持つ参加者同士で
出会いが生まれることにも、価値があります。
そこではお互いを刺激し合い
自分にもできる、やらなきゃ、
と思うようになるのです。
そして何よりも
セミナーに来ること自体、
「行動」していることになります。
当日はお金の遣い方＝「消費」のマインドについて
お話ししました。
時間とお金を無駄にするのは「浪費」であり、
有意義な時間を過ごし、次の稼ぎにつながる行動を起こすことは「投資」
と定義しました。
浪費にするか、投資となるか
お金を遣う人のマインド次第です。
参加者の感想を紹介します。
「あっという間の２時間でした。大変役に立ちました。」
（ K.Iさん ４３歳）
「不動産投資というものに限らず、今後の人生の指針を得る貴重なお話を聞けました。」
（ I.Yさん ５７歳）
「買いたいという思いが強くなり、明日にも資料を揃えて不動産屋に行こうと思いました。」
（ M.Kさん 女性）
「本に書いてある内容が中心でしたが、実際に桜木さんの生の声で説明を聞くと、全然頭の入り方が違いました。本を読んだ上で話を聞いたので、かなり理解が深まりました。」
（ M.Kさん ４１歳）
「成功の反対は行動しないこと、という言葉が印象に残りました。」
（ H.Y さん ３７歳、 M.Nさん ４５歳）
「前回よりさらに理解できたので、何度でも受講することはとても良いと思った」
（ T.Kさん ４９歳）
皆さんが自主的に何かを掴み取ろうと真剣になっていることに
私も身が引き締まる思いです。
人生を変える時、誰もが覚悟を決めて行動に出るのです。
私はそういう時の力なりたいと思い
今日も全力で取り組みます。
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福岡開催 7月20日（水）18時45分～20時45分
富山開催 8月7日（日）9時30分～11時30分
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ロンドン不動産は今が「買い」時なのか？
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不動産投資と奈良の大仏
奈良の東大寺に、大仏を観に行きました。
大仏といえば鎌倉でしか見たことがありませんでしたが
奈良の大仏もまた、その時代の人々の叡智と魂が宿っているのだと思うと
口を開けたまま見上げる自分から我にかえり、
子供の頃、教科書でもっと勉強しておけばよかったなー
と痛感します。
大仏のすぐ前に、「華厳の教え」という看板がありました。
東大寺は、釈迦の悟りの境地が説かれた「華厳教」をメインの経典としているそうです。
その教えとは・・・
① 世界に存在するあらゆるものは、それぞれの密接な相関関係の上に成り立っている。
互いに融合し調和を保ち、平和で秩序ある世界を形成している。
→ 一人の力でできることなど何もない。すべての事業は、自分を取り巻く多くの人の協力によって成り立っている、ということだと理解します。
② ひとつは全ての中に、全てをひとつの中に観ることができる。
→ 「One for all, All for One」。スポーツマンシップでもよく耳にする言葉ですが、自分さえ良ければ、という考えは禁物。
③ あらゆる事象は心が転じたものと観察し、形や時間にとらわれることなく宇宙の真理を探求する努力を怠らない。
→ 自分の身に起こることの原因は全て自分の内側にある、ということですね。
人のせいにしたり環境のせいにしたり、思い通りにならないことを自分以外のものの責任にしがちですが、それでは望む結果は得られません。自分が変わらなければ、人生を変えることはできないのですね。
④ 動植物も含めたすべての生きとし生けるものの繁栄を願い、人々の苦しみを救済しようとする菩薩の行いを実践し、互いの思いやりの心をつなげてゆく。
→ これは、例えば一つの事業を行う時、相手のことを考えて、相手の役に立つ行為をしてはじめて、お互いに満足のいく結果を得られる、ということですね。
まさにWin-Winの関係です。
ビジネスで学ぶことやセミナーで教わることと、本質的には同じことが語られているのだなぁ、と実感しました。
聖武天皇は、大仏の造像にあたって広く国民に呼びかけ、政府の事業としてのみならず、大衆が力を合わせてこの偉業を成し遂げるように呼びかけたそうです。
一人一人に参画意識が芽生えれば、その維持発展も主体的に行われていくと考えてのことですね。
賃貸物件を建てる時には、単に収支の計算だけでなく、コンセンプトをしっかり伝えて心のこもった物件にしたいものです。
また、良い物件として維持するには、オーナーだけでなく管理会社や関連業者の一人一人に参画意識を持ってもらうことが肝要です。
事業の本質は、1300年経っても変わらないですね。
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不動産投資とお茶のいれ方
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不動産投資とお茶のいれ方
大阪セミナーが終了した翌日、
ちょっと足を伸ばして奈良を訪ねました。
奈良県は、かつて１回くらい仕事で行ったかもしれないけれど
ほとんど記憶になく、
修学旅行は東北と広島・山口だったので、
何と、５０歳になってほぼ初めての訪問となりました。
日本の歴史のほぼ創世記に近い時代からゆかりの深い
この地を、これまで訪れる機会を持たなかったことに
日本人として少々恥ずかしく思います。
しかし気を取り直して、奈良を十分に楽しんできました。
JR奈良駅の改札で、かつて仕事の仲間だった方と再会し
そのまま車に乗せられて
月ヶ瀬というお茶の産地へ連れて行ってもらいました。
ここでは摘みたてのお茶を自社工場で焙煎する様子を
見学させてもらいました。
そのすぐそばには上品なカフェがあり
高級な一本作りのバーカウンターに座って
ご主人が自ら編み出した「淹れ方」で
お茶にかける熱い想いを聞きながら
ぐい飲みのような茶碗で「３杯」いただきました。
「３杯」というのは意味があり、
全て違う淹れ方で味わいます。
１杯目は４８℃のお湯、
２杯目は５０℃、
３杯目は５２℃
と、徐々にお湯の温度を上げていきます。
いずれしろ私は普段、十分に沸騰したお湯で
お茶を飲んでいましたので、
５０℃なんて、ぬるいのでは？
と疑いを持っていました。
ところがところが、
一杯目を口に入れると
これまでに体験したことのない
衝撃が走りました。
とっても丸やかな甘さが舌に絡みつくような感じで
これがお茶か！ という驚き。
このあまりにも適切な温度が、
甘さをしっかり醸し出しているものと確信しました。
２杯目は、１杯目に比べて渋みが加わり、
甘い→渋い→甘い→渋い
と半々の味わいをリズミカルに楽しませてくれます。
そして３杯目はキリッとお茶の味が立ち
しっかりと「お茶っ葉」の味を堪能して
悔いのない締めくくりとなりました。
しかも、この温度はなんと、全て
ご主人・井ノ倉光博さんの、手のひらで測られているのです。
この３杯のお茶にかけるご主人の心意気と
本当に美味しいお茶の味に感動しました。
このお店の名前は「ティーファーム井ノ倉。」
さすがに本物は、どんなに人里離れていても
周囲が放って置かないようで、
Discover Japan 7月号に
しっかり特集されています。
また、パークハイアット東京でも名店の逸品として取り扱われ、
BVLGARIとのオリジナル商品も販売されているようです。
ひょんなことから
ものすごい職人さんと知り合い
私の大好きな「こだわり」への執念を学ぶことができました。
https://www.facebook.com/inokura.chaen/
自分が納得するまで努力し、追求し続ける
これが一流人のマインド。
不動産投資家にも、この気概が必要なのです。
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不動産投資セミナーで得られるものとは？
この度、東京以外の初セミナーを、大阪で開催しました。
大阪は日中の気温が２９℃と、かなり熱気を感じる気候でしたが、
セミナー参加者からも前向きで十分なパワーをいただくことができました。
参加された方々はすでに物件を所有されているケースが多かったので、
今回のセミナーでは初めて１棟目を購入する人、２棟目以降をねらう人
双方に共通する「成功への条件」についてお話しました。
成功への条件とは
素直に人の話を聞く
すぐに行動する
最後まで諦めない
そして、
「数値で把握する」
ということです。
上の３つはよくわかると思いますが、
４つ目の
「数値で把握する」
とはどういうことか。
これには２つの局面があります。
このうち、物件を購入するときに
とっても簡単なシミュレーションツールをご紹介しました。
そのツールを使って
「返済比率」「キャッシュフロー比率」を求め、
さらに
「資産価値」と「キャッシュフロー実額」
の観点について、言及しました。
参加者さんの感想は以下の通り。
「数値化することの重要性、特ににその数字を把握しておくことの大切さがよくわかりました。」
「不動産業者や金融機関に対して、人との付き合い、スピード感の重要性も理解しました」
「１億円あたり２００万円のキャッシュフロー、という考え方が参考になりました」
「わかりやすい数値、手触り感のある数値で把握することが大切だと実感しました」
「諦めないことの大切さを改めて実感いたしました。非常にわかりやすく、モチベーションが上がりました。」
こういったアンケートを拝読すると、
私の伝えたかったことがきちんと伝わっている手応えを感じます。
そして
「バイタリティー溢れるセミナーをありがとうございました。
隣の方とのディスカッションも楽しかったです。」
というご意見をいただき、
セミナー参加のメリットとして、私も共感するものを感じました。
セミナーでは、知識や情報を得ることが一番の目的になるかもしれませんが
講師の話の内容をただ聴くだけでなく、
生身の人間から感じ取れる空気が
もっと深い部分に突き刺さります。
そして参加者同士で意見交換することで
より理解が深まり
そこに新たな出会いと発見が生まれます。
これが本やパソコンからでは得られない部分です。
また、さらに有益なのは
懇親会に参加することです。
セミナー内の限られた時間では
なかなかお互いを理解するところまでは難しいと思いますが、
懇親会ではたっぷりと情報交換することができます。
こう考えると、セミナーは
開始時間から懇親会終了まで
本人のマインドによって
得られるものが無限に広がりますね。
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高利回り物件には要注意！？
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EU離脱に学ぶビジネスの基本とは？
インターネットビジネスや出版業界などで幅広く活躍中の
泉忠司さんが学長を務める「ビジネス大学」のスクーリングに参加してきました。
そこでは、イギリス文学の専門家として大学で教鞭をとられることもあるという
泉先生から、とても面白いお話を伺いましたので、お伝えします。
イギリスのEU離脱の背景には
大きな二つの層が分裂しました。
１つは、地方に住んでいる高齢者で、
かつてのイギリスとしてのプライドを大事にしたい人々。
もう一つは、都会を中心に生活する若者層で、
グローバル意識が強く、将来のイギリスを考える人々。
世界的視野に基づいた「常識」から言えば、
イギリスはEUから離脱すべきではなかったのです。
イギリスの離脱により、通貨（ポンド）が弱くなり、
世界の金融の中心であったロンドンからは
多くの金融会社が出ていくことが予想されます。
これまで欧州間では無かった「関税」がかけられるようになり、
スコットランドの石油価格も上がって、輸出しにくくなります。
他にもさまざまなデメリットがありますが、
普通に考えて、統一化された欧州グループの中で、
孤立することによる弊害は、容易に想定できます。
ではなぜ離脱した方が良いと思うのか、というと、
主には移民の受け入れ問題があります。
EU加盟国である限り、移民を受け入れなければならず、
住居も病院も国が保証してくれるため、
移民にとっては居心地がいい。
反面、もともとの国民はアパートの競争率が高まり、家賃が上がり、
病院も大混雑になってきます。
自国民としては、よそ者が入って来たことによって
自分たちの生活が脅かされるようになりました。
ここに目をつけた「離脱賛成派」が
地方に住む高齢者層に対し、
「このままでいいのか」
「我々の大英帝国を取り戻そう」
「このままでは暮らしにくくなるばかり」
と焚きつけて、
圧倒的に数の多い地方・高齢者層が投票したことによって
今回の結果になりました。
政治的にはもっともっと深いお話があるのですが、
あえて極論し、ここでの本質は、
「将来のことを考える若者層」よりも
「日々の生活を守りたい地方の高齢者層」の方が上回った理由です。
泉先生曰く、
「人間は感情で動く。理性は感情にかなわない。」
残留派は「理屈」で説明するしかなく、
離脱派は「感情」に訴えかけたことが
過半数の国民、特に地方・高齢者の行動を促したということです。
これはビジネス全般にも言えることで
「モノを売るときは、性能や特徴ばかり説明するのではなく
その背景にあるストーリーを話し、感情に訴えるべし」
という言葉をよく聞きます。
それが付加価値を生み出し、人は「モノ」ではなく「コト」にお金を払うのです。
考えてみれば、賃貸物件で入居者をつける時も同じです。
家賃がいくら
敷金・礼金がいくら
駅から何分
設備が他と比べて優れている
などの理屈だけではなかなか決まりづらいことがあります。
そんな時、
そこに住むとライフスタイルがどのように変わるか
オーナーはどんな想いでこの部屋を所有しているのか
管理会社のセールスマンがイチオシで勧める理由
といったコトでうまく感情に訴えかけることができれば
うまくいくかもしれません。
あくまでもヒントの一つに過ぎませんが、
これから空室対策を講じる際には
管理会社さんとこんな点についても
話し合ってみると良いですね。
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海外旅行中でも満室にする秘訣とは？
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海外旅行中でも満室にする秘訣とは？
不動産オーナーにとって「空室」は厳しいリスクです。
私が３月に購入した物件は
１２室中３室が空室でした。
それから新しい管理会社をリサーチして面談し、
もっとも客付け力の高そうな会社にお願いしました。
その甲斐あってか、引渡し後に間も無く１室が埋まりました。
そこまでは良かったのですが、
あと２室は1Fということもあり、
客付けのためのセールス力が問われる部屋でした。
そこで私は
管理会社のセールスさんに尋ねました。
「今月までに満室にできると言われたから
御社にお願いしたのです。
もしも約束通り満室にならなかったらどうしますか？」
これは決して、イチャモンをつけようというのではなく、
私だどれほど満室にこだわっているか
をしっかり理解してもらうことが目的です。
しかし現実は想いだけではどうにもなりません。
うまくいかないと時に、
すぐ次の手を打つ、という
積極的なプランの推進が大事です。
しかし、常に「満室にしなければ」という意識がなければ
そのプランの提案が管理会社側から出されることはほとんどありません。
管理会社も数多くの物件を引き受けているため、
一人のオーナーの物件に対してだけ
改善提案をしてくることはかなり難しいです。
私の要求に対し、管理会社側から２つの施策が提案されました。
１）賃料1か月分のフリーレント
フリーレントとは、「家賃無料」のことです。
２）10か月間賃料10%オフ
１０％オフ×１０ヶ月＝１ヶ月分の家賃無料
つまり、１）も２）も
家賃１ヶ月分がタダになることに変わりはありません。
そこで私は、
「原資は同じ金額なのですから営業のやりやすい方法でやってください」
とお願いしました。
実はこれが、最も喜ばれる回答方法なのです。
「お金は出すからあとはお任せします」
フリーレントにしようが
１０ヶ月間１０％割引にしようが
１ヶ月分の家賃を値引きしようが
セールスさんの裁量に任せる、ということです。
あとはとにかくメールで進捗報告があればすぐに
お礼と労いの返信をします。
これも大事な心がけです。
全ては管理会社の意識を高めてもらうためです。
そうこうしているうちに
私がハワイに行っている間に１室、
フィリピンに行っている間に１室が埋まり、
ついに約束通りの期日までに満室にしてくれました。
上記の施策を実施したのはそのうちの１室で
「10か月間賃料10%オフ」が採用されました。
しっかりした管理会社に
きっちりと依頼すべきことを依頼していれば
海外旅行に行っていても満室になるのですね。
これが不動産賃貸業の良いところ。
管理会社さんに感謝です！
でも、これは決して「不労所得」ではありません。
最悪の事態を予測し、
万全の事前準備をしてきたからこそ
実を結ぶものなのです。
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ヤミ民泊は近隣住民からの苦情に注意？
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海外不動産投資の醍醐味とは？
フィリピンに来て、セブ島の物件を実際に見て検討したり、
マニラに購入した物件の進捗状況を確認したりしていると
やはり国内での不動産投資とは違った楽しみ方があることに
気づきましたので、お伝えします。
その前に、海外不動産投資における不安としては
・適正価格なのか
・本当に物件が存在するのか（できるのか）
・騙されているのではないか
・将来、価格が上がるのか
といったことが挙げられます。
私もそう感じていました。
このような不安には、
結局、信頼できる人（会社）と関わっているか
に尽きます。
そしてそれも自己責任の範囲で。
国内の場合でも同様ですが、
この先に物件価格が上がるかどうか
実際には誰にもわかりません。
海外不動産だから
新興国だから
といって、あまり大きな期待は
しない方が良いと思っています。
今回、気づいたことは、
例えば日系の不動産会社が仲介に入っている場合
現地での販売価格にどのくらいマージンを上乗せしているか
正確な金額がわからなくても
その仲介業者の取り分はどこの部分なのか
を知っておくと良いと思います。
セブ島の物件は、直接現地のデベロッパーと
会うことができたので、現地での販売価格も見せてもらい、
日本の仲介業者が販売している価格と同価格だったことが
わかりました。
その仲介業者は諸費用として別途
購入サポート料 ５％
諸費用 4.5％
を取っており、
ここに契約書作成や税金の支払いと手数料が
含まれていました。
残念ながら、直接現地のデベロッパーから
物件を買うには言葉の壁があり、
聞きたいことを確認するには時間切れになってしまい、
今回は見送ることにしました。
海外では特に、国によって法律や税金のかけ方が
異なりますので、
そのサポートに一定のフィーを支払うのは
止むを得ないことです。
また、海外不動産は本来
資金に余裕がある人が
節税やその他の目的のために
行うものだ、ということも感じました。
「その他の目的」とは
その国・その土地に投資して
成長を見守ること
もしくはその場所が大好きで
自分でも頻繁に訪れたい
ということが挙げられます。
値上がりを過度に期待して
無理に融資を引いて行うような案件ではない
とつくづく感じます。
また私の場合
海外に物件を持っている
ということで
人脈が広がったり、話題が豊富になる
ことも実感していますし、
例えばフィリピンの動向にも
自然と興味がわく
といった付随するメリットを感じています。
今回訪れたマニラでは
とても頭の良い日本人スタッフの方に
話を聞くことができ
マニラで日本人を食いものにするのは
やはり日本人、だとか
現地の人が何を考え、どんな生活をしているのか
などなど、詳しい話を直接聞くことができ
それだけでもとても多くの学びがありました。
というわけで、海外不動産投資では
・法律や税金、手数料のことをきちんと把握しておく
・できるだけ融資を使わず、現金で買う「株」のような感覚を持つ
・物件の売買や賃貸だけでなく、そこに付随するメリットを感じられるかどうか
といったところが抑えるべき点だと思います。
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フィリピン不動産の現場を見てきました。
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フィリピン不動産の現場を見てきました。
２０１４年６月に、マニラのグローバルシティという都市に
プレビルドの物件を１室、購入しました。
プレビルドというのは、完成よりずっと前に手付金を払い、
完成時、つまり引き渡し時に残金を支払う、という仕組みの
投資方法です。
私がこの物件情報にはじめて触れた当初、
「フィリピンって危ないんじゃないの？」
「２０１８年８月に完成、となっているけど
本当にできるかどうかわからない」
「値段が上がるとは限らないし、もしも大幅に下がったらどうしよう」
などなど、不安要素がいっぱいでした。
それでも当時、物件視察ツアーでマニラに来て、
ほとんど何もない野原と工事現場、そしてモデルルームを見て
言ってみれば「勢い」で購入しました。
それから２年経って訪れたのは、
開発・販売を手がける不動産会社の方と直接面談し、
自分の目で現在の街の様子を確かめることが目的でした。
当日は販売会社の方がホテルまで迎えてに来てくれて
そのままオフォスで現状の説明を聞き、
希望通り現場を見に行くことができました。
面談では、売却時のアクション方法や
ペソと円の換金方法など
聞きたいこと、不安なことが全て明らかになり、
活気ある現場の雰囲気や
周辺に続々とモールが出来て、
活気ある街になっていることを
肌で感じることができました。
まさに当初から聞いていた通りに
発展してきていることに
驚きと興奮が隠せない状況でした。
グローバルシティはすごい街になります。
日本でいうと
六本木と表参道、銀座を合わせたようなエリア。
次々と企業がこの街に移転してきて
その上、マンションの認可は限られているため
この先、物件が乱立する心配もない。
いわゆる富裕層と高級ブランドが集まる街になり
居住者の需要には当面のところ供給逼迫になることが
容易に想定されます。
なんと、あの「アパマンショップ」が
この地に支店を出して、積極的な事業展開を目論んでいます。
最初は２０１８年に完成する直前にでも
きっぱりと売却しようと考えていましたが、
現場を見て、話を聞いて、ちょっと考えが変わりました。
売却するか、賃貸に出して家賃収入を得るか、
そういうことはその時に考えればいいや
と思うようになりました。
自分が所有している物件が海外にあり
その現場を見に行って、
完成に向けた人々や街の移り変わりを目の当たりにする
これはもう、経験した人にしかわからない
充実感を味わえます。
物件を持っていなければ
わざわざフィリピンまで来る動機もありません。
物件を持っているおかげで
新たな出会いがあり、話題も豊富になります。
それだけでも
買った価値がある、と私は思います。
別に海外不動産に人生かけているわけじゃないし、
あくまでも近い将来を楽しみにする
こういうのも
海外不動産投資の活かし方なのでは
と実感した次第です。
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一括借り上げ契約の落とし穴とは？
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家族のための不動産投資とは？
6月19日は父の日でした。
父の日のプレゼントは、品物や手紙、もしくは直接の言葉を通じて
子供たちからの通知表をもらうような気分になります。
世の中のお父さんたちも、この日に自分の努力が報われ
幸せな気分に浸る方々が多いことでしょう。
私は日頃から、不動産投資をしている理由・目的を
「家族の夢を叶えるため」
と公言しています。
もちろんそのことを家族も知っているので
みんなで私の活動に理解を示してくれます。
しかし、「家族の夢を叶える」と言っても
具体的にはどんな行動を指すのか
ピンと来ない方もいるかもしれません。
誰にだって家族は大切ですから、
家族を応援したいという気持ちがないお父さんなんて
まずいないのでは、と思います。
では私の場合、どうやって体現しているか、をお話しましょう。
まず、家族の話を聞きます。
家族との会話なくして、夢を理解することも応援することもできません。
次に、本人がどうしたいのか、を聞きます。
「こうするべきじゃないか」
ということは絶対に言いません。
私が感じることは、私の主観に過ぎませんし、
子供たちが叶えたい夢について、
専門的な知識も経験もありません。
専門家でない人、未経験の人というのは
どんなに誠意を持って考えても
評論家にしかなり得ないのです。
評論家の意見は、時に判断を誤ります。
自分で考え、自分で責任を取れる行動を促すことが
親の務めだと思っています。
そして、その夢を叶える時に、
本人が自ら努力をする上で
さらにどうにもならない経済的事情があれば
惜しみなくサポートします。
例えば、娘も息子も、高校一年生から海外に留学したいと
言いました。
娘の学校ではアメリカで５００万円、
息子の学校ではニュージーランドで４００万円かかります。
私がかつて勤めていた会社からのサラリーでは
とても捻出できない金額です。
しかし不動産投資をしていたおかげで
どちらの時も二つ返事でOKすることができました。
そのサポートに応えるかのように、
娘はアメリカでトップの成績で帰ってきて、
大学は英語の最難関校へ進学しました。
高校に通い始めた息子はスタートが遅かったものの
数ヶ月後の留学までに英検二級に合格するため
睡眠時間を削って勉強しています。
なぜ子供たちがこんなに努力するのか
父の日の手紙に答えが書いてありました。
「パパが努力している姿を見ると、自分も頑張らなきゃ、と思う」
二人の子供から向けられたこの言葉に
思わず涙がこぼれました。
家族のために生きるとは
・話を聞く
・本人の夢を引き出す
・経済的なサポートをする
そして
・自ら背中を見せる
ということですね。
そこにはこれ以上ない、自分の幸せがあります。
まだまだ努力不足の点がありますが、
子供たちに元気と自信をもらい
日本中の多くのお父さんと
同じ気持ちを分かち合いたい
そんなことを考えた一日でした。
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私にも不動産投資はできますか？
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私にも不動産投資はできますか？
最近、本業ではなく、例えばファッションセミナーのような
柔らかい講座に参加するようにしています。
自分の専門分野だけでなく、
他の起業家の方々がどのようにビジネスをされているのか
そういったセミナーにはどんな方が参加されるのか
興味も含めて学びたいからです。
すると当然、名刺交換をすることになり
私が本を執筆したりコンサルティングをしたり
最近はセミナーに力を入れていることなどを
お話しするようになります。
すると、かなりの確率で
「私も不動産投資に興味があるんです。
私にもできますか？」
という質問をいただきます。
この質問に対し、
私は正直言って戸惑います。
なぜなら、質問されている人が
どこまで本気で不動産投資をしたいのか
によって、答えが変わってくるからです。
不動産投資にはいろいろな方法があり、
どれが正解、というものがありません。
例えば自宅を購入し、
転勤などの事情で引越しをして
自宅を賃貸に出すことがあれば
それも一つの不動産投資です。
親族から土地や建物を譲り受け
とりあえず名義変更して
自分の物件を持っている、
これは立派な不動産オーナーですが、
融資を受けていないのなら
「投資」していることにはなりません。
しかしそんな羨ましい人でも
やり方によってはもっと資産を膨らませ
安定収入を増やすことも可能なので
私が伝えたいことはたくさんあります。
私のように、銀行からお金を借りて
物件を購入し、家賃収入で借金を返済しながら
自由に使えるお金を得ていくことが
もっとも一般的な不動産投資の姿です。
ただしこれも
マンションを一室だけ所有して賃貸に出すのか
一棟丸ごと購入して満室経営を目指すのか
それとも戸建てを買って貸し出すのか
いくらでもやり方はあります。
そしてさらには
賃貸収入を得ながら、何年か経って売却し
買った時よりも高い値段で売って利益を出す。
これができれば本来の「投資」という言葉には
ぴったりと当てはまる行為になります。
ほとんどの人は、これらの行為のいずれかはできます。
違いは、金額であり、規模であり、期間です。
この条件を外せば
「不動産投資なんて誰でもできますよ」
と私は答えます。
今、自分はどんな状況なのか
そして
いつまでに、いくらの利益を得たいのか
この目標がない限り、明快な答えは出せません。
逆に言うと、目標さえ定まれば、
やり方はいかようにも選択肢があります。
でもそうは言っても
全く知識がない状態では
目標を持つことさえ
難しいと感じるかもしれませんね。
その壁を乗り越えるには
身近に不動産投資をしている人と
出会うことが一番の近道です。
かなり「普通の人」が、実は不動産投資セミナーに通い
普通に物件を所有しています。
私がいろんなセミナーに参加するのと同じく
どんな方でも不動産投資セミナーに参加してみればいいのにな、
と思った次第です。
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民泊事業で採算の取れる可能性は？
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不動産賃貸業と一流プロ写真家の共通点とは？
私の前職は写真関係に携わっていたため
立場上、世界中の超一流写真家の方に知り合いがいます。
退職後も声をかけて下さる方がいて
今日もサシで会食という機会に恵まれました。
写真家といえば、メーカーにとっては大切なお客様、
退職した私にとっては
個人起業家としての先輩になるわけです。
その先輩に、
写真のクオリティを高めるために心がけていることは何か
と尋ねてみました。
その回答はスバリ、
「競合との中で、自分の作品を３００％に仕上げること」
「そのために、その仕事をずっと好きでい続けること」。
ということでした。
なるほどー。
サラリーマンにとっては、
仕事は嫌いよりも好きでいる方がやりやすいのですが、
そのクオリティを他人よりも３倍上回るクオリティで
仕上げていこうというこだわりまでは
なかなか持つことができません。
この前向きな柔らかい言葉の裏に、
長年積み重ねた経験の中で培ってきた
ストイックさを感じずにはいられませんでした。
彼らが自然にそう思える理由には
そうしないとその業界にいられなくなってしまう
という危機感があるのかもしれません。
当然ながら、他人だけでなく自分の作品レベルが
どの程度になるのかを見極める目
が必要になってきますが、
これもまた、経験値しか頼りにならないそうです。
写真の世界にもマーケティングデータなるものはありますが、
それだけでは正解にたどり着けない。
自分がどうしたいか、を自覚することが必要です。
このように、どの業種でも、その道を極めた人の話を聞くと
さりげなく発せられる言葉の中にも学びがあります。
不動産賃貸業は
まずは投資・利益確保のために始めるとはいえ
本当に成功している人は
物件を探したり、所有物件を満室にしたり、
経営改善をはかったりするのも
「自分が目指す姿を具体的に設定していること」
「その仕事自体が好きになれること」
ということが無意識のうちにできているのです。
また、写真を撮るという作業は、
実はカメラを通じて多くの人とのコミュニケーション力が
必要になります。
つまり、独りよがりでは良い作品はできないし、
常に人に感謝し、人との出会いを大切にする人格を備えておかないと
なかなか成功できないものです。
今日はそのことを強く実感しました。
個人事業主として不動産賃貸業に関わるならば
「その仕事が好きで、やり続けられるのか」
「このくらいでいいや、という妥協に流れないか」
というかなりストイックな部分も重要なんだな、
と改めて感じた次第です。
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不動産投資セミナーに参加するメリットとは？
昨日は私の第一回セミナーを、東京・神田で開催しました。
おかげさまで満員御礼。
ほとんどの方は
「これから不動産投資をはじめてみたい」
ということで参加されました。
全員が私の著書をお読みいただいているので
本の内容はサラっと復習する程度にし、
講義の本番では
本には書けなかったこと
執筆以降に私の周りで起きた新しい体験と成果
を中心に、たっぷりお話しました。
参加者からは事前に「聞きたいこと」を
申し込みフォームにご記入いただいており
その質問にお答えするようなシナリオで
講義資料をまとめました。
実際の参加された方の声として、
掲載許可をいただいた感想を掲載します。
「モチベーションの高さがすごい。話を聞いていて楽しい！」
K.Sさん 43歳 男性 会社役員
「行動しないとはじまらない、と感じました。
モチベーションが上がりました。」
Y.Oさん 30歳 男性 会社員
「とてもわかりやすかったです。
ご自身の経験があればこそなのだと感じました。
具体的な行動イメージが湧きました」
M.I さん 女性 主婦
「これからどうすればいいか明確になった。
絶対に目標を達成してやろうとやる気が出ました。」
D.Kさん 26歳 男性 会社員
「やはりやり続けることが重要だと再認識しました。」
C.Sさん 44歳 男性 会社員
「銀行交渉など非常に参考になりました。
私の失敗も桜木さんと同様でした。」
T.Kさん 60歳 男性 不動産経営他
「やはり前に進んでいく気持ちが大切であることが
理解できました。」
T.Tさん 49歳 男性 会社員
「新しい仲間と情報交換する機会を設けることは
とても大事だと思いました。」
Y.Tさん 42歳 会社員
皆さんお一人で参加され、はじめは
物静かな方ばかりとお見受けしましたが、
実はとても熱い想いを胸に秘めていたことが
わかりました。
ある程度の覚悟と決意を持った方が参加する
有料のセミナーですので
この時間・この機会を絶対に無駄にしたくない
という気迫が、私にも、参加者にも
みなぎっていたように思います。
実際のセミナーは２時間であっという間。
そこでは志を同じくして集まった隣席の人との
出会いとコミュニケーションがありました。
さらに懇親会では、
一人一人から寄せられた質問にすべてお答えし、
私の著書の裏話までお話しして
時の経つのも忘れるほどに盛り上がりました。
セミナーに出ること自体が
行動の始まりです。
そして新たな出会いが
可能性の扉を広げ
また一歩、成功に近づくのです。
お知らせ：桜木大洋の不動産セミナー好評開催中！
不動産投資を始めてみたいという方、まずは
基礎知識を学んでおきたいという方には
絶好のチャンスです。
- 東京開催 6月13日（月）19時～21時（盛況のうちに終了）
7月 8日（金）19時～21時
- 大阪開催 7月 1日（金）18時45分～20時45分
- 福岡開催 7月20日（水）18時45分～20時45分
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「民泊１８０日規制の撤廃ならず」ってどういうこと？
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不動産投資家はコミュニティが大事な理由とは？
今日は地元の不動産投資家が集まるセミナー＆懇親会に参加してきました。
私はもうサラリーマンをリタイヤし、
これからしばらくは
新しく物件を取得するつもりもないので
特にあくせくと情報を集める必要もなく
所有物件が満室を維持できるように配慮していれば
これといって人の集まるところに
顔を出して忙しく動き回る必要はありません。
それでもやはり、
いや、だからこそ逆に
家にこもるようなことをしていると
社会から置いていかれることもあり得ます。
正直言って初対面の人に会うのは
エネルギーを使うし、
どちらかというと気力・体力を消耗するものですが、
外に出て、人に会うということは
確実に自分の視野を広げてくれるのです。
今回も、精力的に懇親会まで出席したおかげで
地元の大家さん
弁護士さん
業界誌の編集長さん
に出会うことができました。
地元の大家さんからは
最近のAir bnbの運営状況を聞きました。
近頃は競合が増えて、
家賃（宿泊料）が下がり
当初の目論見通りに利益が上がらなくなったこと、
自主管理しているとトラブルにも直面し、
宿泊客が故意に部屋を壊していった分の
損害賠償を請求して
なんとか実費分だけは取り戻せたこと
など、生々しい話を聞くことができました。
弁護士さんは
もともとその日のセミナーで
遺産相続のための遺言の書き方を
レクチャーしに来られました。
そして懇親会では隣に座り、
サラリーマンが副業で不動産投資をするにあたり
法人を設立する上での就業規約にある
「副業禁止規定」に関する条文の受け止め方を
具体的にお尋ねしました。
そして業界誌の編集長とは
私がTVに出演させていただいたことや
本を執筆したことを話題にし、
不動産投資に対する考え方やエピソードを簡単に伝えると
「面白いですねー！」
と言われて
近いうちに正式に取材を、
とオファーされました。
たった数時間の間で、
なんと内容の濃い出会いがあったことでしょう。
世の中の情報は今、
インターネットを検索すれば
ほとんどようが足りるし、
本を読めば専門的なことを
いくらでも学ぶことができます。
それでも、直接人に会って会話をすることほど
インパクトのある情報交換はないですね。
ちょっとくらい疲れていても
翌日の用事が気になって忙しい時も
頑張ってコミュニティに参加すると
必ず得るものが多いです。
ですので、私はこれからも
いろいろなセミナーに出席し、
投資家・起業家が集まるコミュニティに
参加していこうと思います。
その出会いを生かすも殺すも本人次第。
せっかく人と話すチャンスがあるのに
講義を聴くだけ、メモを取るだけ、酒を飲むだけ
なんてもったいない。
ちょっとの勇気と行動力で
目の前に可能性がパッと拓けることもあります。
妙な損得勘定や下心は全く不要。
ただ単に、出会いと会話を楽しむ気持ちで
これからも多くの人と関わっていきたいと思います。
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最近の民泊動向は？
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不動産投資は副業なのか？
私はサラリーマン時代、副業として不動産投資をしていました。
毎年２月には確定申告を行い、
物件を取得した年は「不動産取得税」を支払うため
家賃収入から経費を引くと大幅なマイナスとなります。
これを給与ベースの課税所得と合算すると
所得額が何百万円も減額されます。
これによって、源泉徴収されていた給与所得分の所得税が
８０万円程度、還付されました。
３年連続で１棟ずつ購入したので
毎年３月に還付金が振り込まれ、ちょっとした
二次ボーナスのような感じで嬉しいものでした。
そうなると、その年の住民税も
課税所得が基準となるため
しばらくして「住民税額変更通知」が届き、
給与から毎月引き落とされる分が
少なくなります。
一方、会社が副業を禁止しているから
バレないようにしたい
という人の話をよく聞きます。
私が勤務していた会社の服務規定によると
「会社の許可を受けないで、会社の職務に支障のある会社以外の業務または公務に関係してはならない」
とありました。
都合よく解釈すると、
支障をきたさなければ他に仕事をしてもいいのね
となります。
そして、課税所得額も住民税額も変更されるため
会社のしかるべき部署では
給与所得以外に何かやっている
ということも容易にわかってしまいます。
でも、結果的に何も言われませんでした。
私は会社に対して特に申告もしませんでしたし、
聞かれたとしても
不動産賃貸業をやっています、
と平然と答えるつもりでした。
そもそも不動産なんて
親族から遺産として相続することだって
十分あり得るわけだし
自分の資産を維持管理して収入を得たって
何を咎められる必要があるのでしょうか。
但し、先日面談した地銀の課長さんからは
「当社は不動産取得のために融資を受けることが禁止なんですよ」
と言われました。
なるほど。
この銀行では遺産相続した不動産を管理する場合には
それを申告すれば収入があってもOK。
しかし投資のためにお金を借りるのはNG。
住宅ローンも自社から借りなければならない
という縛りがあるそうです。
「金貸し」という社業、
「投資」を禁じるという考え方においては
この規定はやむを得ないかもしれません。
気になるのは、何がいけないのか把握せずに
会社にバレない方法を模索する人が
多いことです。
不動産投資をする前に
「ウチは副業禁止だから・・・」とつぶやく人は
本当に禁止されているのか
不動産賃貸業が「副業」にあたるのか
バレたらどうなるのか
正確に確認した方が良いと思います。
私ならついでに
「なぜいけないのか」
も問い合わせたくなりますね。
いずれにしろ思い込みは損をするだけ。
具体的に何がいけないのか
きちんと確認してから
次のアクションを考えた方が
余計な気力・体力を使わなくて済みますね。
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新規法人で不動産投資を始める人に警告！
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地銀の課長さんからこっそり聞いた話とは？
今日は私に融資をしてくれている地元の地銀を訪問し、
所有物件の収支状況についてプレゼンしてきました。
そのついでに、
地銀の課長さん自らが語る、
銀行内の「融資承認の仕組み」
についてお聞きしてきましたので
カンタンにシェアします。
まず、支店で物件と債務者を審査し、
これだ、と思う案件を審査部に挙げます。
審査部では４段階の関門があり
すべてクリアして最終決裁者の
審査部長の承認が得られればOK。
審査部長の前の承認者は副部長
副部長の前の承認者は課長
そして課長の前の承認者は
「初見」と言われる担当者です。
そして、各支店にとってはこの「初見」を
担当する、いわゆる審査部の窓口となる若者を
攻略することが重要な「社内営業」になります。
この担当者は、各支店の支店長よりもずっと若い
平社員でありますが、
何と言っても融資専門のスペシャリスト。
重箱の隅をつつくようにして
数々のリスクを指摘し
数字が合わなければ後ろ向きになり
忙しい上層部の業務を軽減させるという
重要なタスクを背負って
支店に挑んできます。
その担当者を通過すれば、
課長・副部長のラインは
よほどの問題がなければ通り、
部長の承認においてはほぼメクラ判だそうです。
だから各支店では、
仮に融資したい物件の収支が思わしくない場合
「初見」担当者を納得させ、
懸念点を回避するような「作文」が必要です。
作文とは、債務者の属性・経営理念・将来性・信頼性、
つまるところの「返済能力」について、
いかに素晴らしく見せるか、が問われます。
そのため、資料の見た目も重要で
書類が整然とファイリングされていること
コピーが曲がっていない
モノクロよりもカラー
文章に誤字・脱字がないこと
などなど、細心の注意が払われるそうです。
その課長さんはこの話をしながら
「そこまでするか、という感じです」
と言って苦笑いされていました。
さすがに銀行の審査部はお堅い感じですね。
私の物件も実は、収支はそれほど見合うものではなかったものの
支店をあげて文章を作り込み、
なんとか期末ギリギリに承認を勝ち取ってくれたそうです。
「おかげさまでした」
と言わざるを得ない状況でしたが、
かなりフランクな話を聞けたことが印象的でした。
このブログを読まれている多くの方は
「そんなこと、わかりきっているよ」
という方も多いかもしれません。
しかし、私が伝えたいのは
銀行の審査部の実情ではありません。
そんな話を、１対１の私との面談で
地銀の課長さんが、自分から話してくれている
ということです。
ついでにその課長さんが中途採用で入社されたことや
銀行員になる前には保険の代理店、
その前は信用金庫に勤めていたことも聞きました。
このように、
審査の裏情報からプラベートに至るまでのネタを
話してくれる関係になることが重要ですね。
そのコツは、自分の話ばかりしないこと。
相手の話に興味を持って耳を傾け
相手が求める話題を提供する
この繰り返しです。
金融機関との信頼関係づくりは
一朝一夕にはできません。
地道に、誠実に通うこと。
そしてわずかなチャンスを活かす。
これが大事です。
個別のポイントについては
セミナーやコンサルでもっと詳しくお伝えしたいと思います。
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収益物件の写真の撮り方とは？
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収益物件の写真の撮り方とは？
昨日は２ヶ月に１度の割合で登壇させていただいている
不動産投資塾の定例会で、セミナーをしてきました。
いつもは私の投資経験に基づく物件の選び方や
金融機関の交渉の仕方などをお話しするのですが、
昨日はちょっと趣向を変えて
現地調査に行った時の
写真の撮り方
について解説しました。
実は私はかつて
メーカーでデジタルカメラの商品企画をしていたことがあり
写真の撮り方やカメラの選び方については
不動産投資よりも詳しいかもしれません。
少なくともこれまで初心者・ベテランを問わず
写真の楽しさを伝え続けて２７年のキャリアがあるので
経験だけは豊富です。
そんな私が提唱する「物件写真の撮り方」。
とは言っても、超初心者向けなので、
風景やスナップを撮影する時にも
共通することばかりです。
そのサマリーをお伝えします。
１．青空を青く撮るなら、太陽に背を向けるべし！
建物に向かって写真を撮っても、
空が白くなっちゃって、見た目ほど青く写らない
そんな時は、逆光だからです。
太陽にカメラを向けたら、どうやっても空は青くなりません。
これは風景写真でも同じことです。
２．明るさを変えると、表情も変わる！
室内を撮る時、窓が入り込んでいると
カメラが「このシーンは明るいんだ」と自動で判断し、
できるだけ暗く仕上げようとしてしまいます。
そんな時は、画面の暗いところにフォーカスマークを当てるか
明るく補正する機能が付いているカメラは「＋」側にします。
人物を撮る時も、ちょっと明るく撮れる方がキレイですね。
３．縦線・横線はまっすぐに！
広角レンズを使っていると、垂直の建物は
端の方が湾曲して写ります。
そんな時は、カメラを低く構えると
柱がまっすぐになり、プロっぽい写真になります。
いつも目の位置で構えるのではなく、
時にはしゃがんで見てアングルを変えると
ちょっとした工夫で写真が見違えるようになります。
水平線がある時も、ついどちらかに傾きがちですが、
まっすぐになるように心がけて撮影すると
写真がグッと安定します。
４．縦位置にチャレンジせよ！
たいていの人は、カメラを構えてそのまま横位置で撮ります。
しかし、被写体が縦長なら、縦位置に構える方が
自然な写真になります。
スマホで撮る時は普通に縦位置で撮ると思いますが
横位置のカメラはなかなか縦で撮りにくいようです。
風景でも人物でも、横と縦、両方撮るようにすると
後で雰囲気の違う写真を楽しめて良いのです。
このように、ちょっとした意識で
あなたの写真がガラリと変わります。
物件視察の時には絶対にカメラを持って行った方が良いし、
スマホでも基本的には同じですから
ぜひこの機会に、楽しんで撮影してもらいたいと思います。
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