不動産投資を勉強するなら今？
世の中はリオ・オリンピックで盛り上がり
次々と日本人のメダルが確定していくと
メディアはこぞって特集を組んだり
競技のVTRを何度も流すようになります。
オリンピックは４年に一度ですが、
ただ何となくTVを観て過ごす
というスタイルは
毎年この時期にありがちな傾向かもしれません。
習い事・カルチャースクール等の情報雑誌
「ユーキャン」の調べによると
サラリーマンが勉強するのに最適な時期は
１位：年末年始
２位：お盆
３位：GW（ゴールデンウィーク）
だそうです。
やはりゆっくり時間があって体を休め、
TVを見ながら夢を叶えている人を見ると
「自分ももっと頑張らなきゃ」
という気持ちにさせてくれるのでしょうか。
ポータルサイト「楽待」で検索できる
不動産投資セミナーは
８月１３日（金）〜１５日（日）の３日間だけで、
３９件ありました。
せっかくの連休にはもちろん家族と過ごすことが
素晴らしいと思いますが、
セミナーの２時間、移動時間を含めても３〜４時間を
本当に捻出できないのか、
と思うと、案外そうでもありません。
昼間だけセミナーに出席し、
夜はご家族と夕食をとる
これが私の良くあるパターンでした。
そして昼間のセミナーで学んだことを
その日のうちに実行する。
これって、日頃サラリーマンとして仕事に出ていると
アフター５のセミナーに出て
帰宅してから実行する
となるので
結局、なかなか時間が取れないものです。
仕事して
セミナーに出て
勉強して
平日はこういうことの繰り返しですが、
翌日も仕事があると結構キツイ。
その点、まとまったお休みがある時は
前日に十分睡眠を取り、
昼間はセミナーに出て
家族と夕食をとって
そのあとで少し勉強
これが一番効率の良い
セミナーの利用方法だと思います。
ちなみに、
不動産投資関係のセミナーでも
「無料」のものは
それなりに主催者の意図がある、
ということを覚えておいた方が良いです。
「無料」セミナーは
一見お得に感じて参加しやすいのですが、
実はその後にその会社が取り扱っている
収益物件を買ってもらいたいという
目的がありますので
その点をよく認識して参加されると良いと思います。
決して悪いことだったり騙されたりしないと思いますが、
新築マンションや新築木造アパートなどを
扱う業者さんは、特にセミナーでも
自社物件の魅力を伝えるケースが多いので
語られないデメリットにも敏感になっておく必要がありますね。
ビジネスマインドが高い方、
これからビジネスで成功していこうという方は
無料には無料の意味があり、
お盆にイベント開催するには
狙っているターゲットについて
考えてみるといいですね。
「なぜそうなんだろう」
と相手の立場を考えて、
日々暮らすことが
アンテナを高くもつことにつながります。
セミナーを受けながら、
主催者の気持ちを考えてみることも
また別の観点での学びになります。
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お知らせ：桜木大洋の不動産セミナー開催中。
これから不動産投資を始めてみたいという方、
あと１棟が買えなくて行き詰まっている方へ
本では伝えきれなかった生情報を、
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東京開催 9月14日（水）19時～21時
詳しくはこちら
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「自己資金０円からはじめる不動産投資」
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不動産投資のオーバーローンとは？
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不動産投資のオーバーローンとは？
7月29日、日本銀行金融政策決定会合が開催され、
追加緩和策が気まりました。
不動産投資市況には大きな影響はないと思われますが、
好調なマーケットは継続される可能性が高いです。
そもそも現在のマイナス金利政策がとられた時
金融機関は日銀にお金を預けると損するので
融資に回す方が得策と考えるように仕向けられました。
金融機関は否応なく融資を増やさなければならなくなりましたが、
どんな事業家にも貸せばいい、というものではなく、
景気が回復しないことには安心して返してもらえる保証がないのです。
そこで有力な融資先として浮上しているのが不動産。
収益不動産への融資は
家賃収入という景気に左右されない安定した収益源がある
貸し倒れ率（返せずに倒産する率）が他の事業の１０分の１
万が一返済できない場合でも、担保を取って保全している
という最も安全な貸付とされています。
本来の融資の根拠として「土地建物の担保設定」が行われるため、
土地建物の価値に相当する金額が対象になります。
つまり、購入時にかかる
抵当権設定費用や
仲介手数料（物件価格の３％＋６万円）
不動産取得税
などの諸経費は
融資する筋合いのないものであるため、
私たちは自己資金で賄う必要があります。
この諸経費は、大まかに言えば
物件価格の７％程度となります。
ところが、金融機関がこぞって
収益不動産への融資を獲得しようとすると、
融資先への条件緩和が行われるようになり、
諸経費部分まで含めて融資をしてくれるケースがあります。
これを「オーバーローン」と呼びます。
オーバーローンを受けた投資家は
自己資金を１円も出すことなく
物件を購入することができます。
私はずっと、このオーバーローンを受け続けて
７棟１４２室を購入してきました。
オーバーローンを受けるということは
買う時には確かに負担がないのですが、
借りる金額が大きいため、
返済額も多く、
キャッシュフローを圧迫します。
つまり、満室に近い経営を続けないと
十分なキャッシュが残りません。
本来は物件価格の１割から２割程度の
自己資金を使う方が
より安全な賃貸経営ができるのです。
しかし、マイナス金利政策等により
金融機関がオーバーローンを
出しやすくなっている今、
自己資金がない人でも
収益物件が買えるチャンスと言えます。
金融機関も、何でもかんでもオーバーローンを出してくれるはずはなく、
・担保評価額の大きいもの
・収益性が高いもの
という「物件の力」によるものがあります。
また、融資条件が緩和されると
物件を購入できる人が増え、
買いたい人が増えると
売主が強気になって
売買価格が上がります。
だから最近は「物件価格が高いなぁ」
「利回りが低いものばかりだなぁ」
となるのです。
それでも金融機関が融資の条件を緩めてくることは
投資家にとって歓迎すべきです。
価格と利回り、借入金利と返済期間
そしていくらの手残りがあるか、をよく睨みながら
上手に融資を獲得することがポイントです。
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不動産販売会社と付き合う際の基本とは？
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不動産販売会社と付き合う際の基本とは？
私が主宰するセミナーでは
物件購入のノウハウよりも
成功を手に入れるためのマインド
を中心にお話ししています。
ノウハウなんていうものは
不動産投資の場合、そんなに複雑なものはないし、
私の著書はもちろん
どの本を読んでもほぼ同じことが書かれています。
それでも、
本やセミナーに出席するタイミングによって
頭に入る相性が変わってきますので
できるだけたくさんの本を読み
できるだけ多くのセミナーに出席されることを
お勧めしています。
そして、セミナーでは毎回
参加者の方々にアンケートを書いていただくのですが、
これが私にとって、
次期への大いなる参考と励みになっています。
その中でも毎回、多くの方々に「参考になった」と
書いていただいているのが
「不動産販売会社とのコンタクトの方法」です。
これから収益物件を買いたいと思う時、
まずポータルサイトで物件を探し、
興味のある物件を見つけた時には
すぐにその販売会社へ連絡を入れます。
問題なのはここから。
当然ながら、販売会社の方から
その物件に関する詳細情報や
他の物件の情報が届くようになります。
その際、
私は24時間以内に必ず返信するようにしており、
これは不動産投資生活４年の間、
一度も破ったことがありません。
なぜそれが守り通せるかというと、
「優先順位」が最上位だからです。
また、セミナーやパーティで不動産販売会社の方にお会いした時、
その方から物件を紹介して欲しいと思った時には、
必ずこちらからメールを差し上げるようにしています。
販売会社にとって、私たち投資家は
「お客様」であり、
何千万円、何億円というお金を動かす人なので
それなりに大切に扱ってくれますが
そこにあぐらをかいていてはいけません。
また逆の見方をすれば
向こうから積極的にコンタクトしてくるような場合、
例えば無料セミナーに参加した後などですが、
売り急いでいる物件があるのでは、
などと勘ぐってしまいます。
不動産会社の方が実際にどう思っていようとも、
私たち不動産投資家にとっては頼みの綱であり、
「売っていただく」人間に
ならなければいけません。
良い物件を紹介して欲しいと思っている投資家は
ゴマンといます。
そして、質の良い収益物件は
誰が運営してもうまくいってしまうのです。
そんな良い物件を仕入れたとき
不動産会社としては
「誰に売ってあげようかな」
と考えるのです。
そのときに自分のことを一番に思い浮かべてもらえるように、
日頃から丁寧に、迅速にコンタクトすることが大切です。
不動産会社との人脈作りは
ある意味、物件探しよりも重要なのです。
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お知らせ：大好評につき桜木大洋の不動産セミナー。
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物件を紹介したくなる不動産投資家とは？
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物件を紹介したくなる不動産投資家とは？
今回の桜木不動産投資塾セミナーでは、
特別ゲストの不動産販売会社の方をお招きました。
それも、ただの不動産会社ではなく
私がこの業界に入ってうまくいかなかった頃、
起死回生の１棟を売ってくれた
まさに私の、そして私の家族の人生を変えてくれた
セールスさんの会社です。
そのセールスさんは、当時営業部長でしたが、
今は専務となり
会社も順調に成長しています。
今回はその専務と部下の方がそろって
私のセミナーに参加され、
滅多に聞けない貴重なお話をしてくださいました。
とても内容の濃いものでしたが、
そのうち最も興味深かったテーマをご紹介します。
「不動産会社が物件を紹介したくなる不動産投資家とは？」
-
融資審査に必要な書類がデータでまとめられている方
＊これはいつも私が提唱していることでもあり、
著書にも書いてあります。
データは常に最新版に更新してあることが肝要です。
2.決断力がある方
＊イエスでもノーでも、はっきりと伝えなければなりません。
3.決断した理由が明確な方・無いものねだりでない方
＊紹介物件を断るとき、なぜか、ちゃんと説明してもらわないと、
次の物件を紹介できないのです。
＊また、購入条件の厳しすぎる方も、同じく紹介するものがなくなります。
4.奥様も不動産投資に協力的な方
＊奥様に反対されることは、実は散見されるケース。いざローン契約という時に、連帯保証人になってもらえず
契約が破談になるという最悪の場合になると、もう二度と物件を紹介してはもらえません。
5.健康な方
＊団体信用生命保険に加入するため、健康体でなければなりません。
6.金融資産をお持ちの方
＊土地や建物等の資産があると、それだけで借入金額に差ができます。
7.積極的な方
＊常に買いたい気持ちが強く、迷わなないことが大切。
8.レスポンスの早い方
＊私はこれまで不動産会社からメールを受け取った場合、
必ず２４時間以内に返信をしていました。
＊こういうことの積み重ねが、やがて信頼感を作っていくのです。
私がいつもセミナーで語っていることを
今日は特別に不動産会社の方からレビューしていただきました。
同じ話でも角度を変え、人を変えてみると
より一層理解が深まります。
そして今回は
これまで私が実践してきたことが
不動産会社さんにしっかりと受け入れられていた
ということを証明したセミナーになりました。
こういった行動力・ノウハウは全て
実現したい目標・目的があって生まれてきます。
目標・目的が明確になった後は
適切な人格を備えて、誠心誠意、人と接すればよいのです。
小手先のテクニックを覚えるよりもまず、
本質的なところを固めることが先決です。
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朝から不動産投資セミナー？
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朝から不動産投資セミナー？
この度 富山へ、
セミナー講師として呼ばれて
行ってきました。
その名も「朝活ネットワーク富山」。
朝活（あさかつ）という名の通り、
日曜日の朝９時３０分から１１時３０分の間、
全国各地から講師を招いてセミナーが開催されています。
主催の永吉隼人さんによると、
この活動は、２００９年から始まり、ずっと継続しているそうです。
「サラリーマンが、日曜日の午前中を利用して
自己啓発ができるような機会を提供したい。
そこで人脈を広げながら新しい自分を発見できれば嬉しい。」
というのが永吉さんの主旨。
必ずしもビジネス系の内容ではなく、
コミュニケーションスキルや
パソコンのスキル習得、
ひいてはネット婚活まで
幅広いテーマがあるようです。
そして、この運営はほぼボランティア状態。
永吉さん自身も富山のサラリーマンですが、
この会を主催することでさまざまな人との出会いがあり、
自分も知識が増えるからとても意義を感じている
とのこと。
富山の人って、すごく真面目で向学心が旺盛なのかもしれない
と思ったのですが、
同じように「朝活」をされているところは
福井、金沢のいわゆる北陸三県、
そして東京・大阪でもそれぞれの主催団体があるそうです。
それにしても富山では毎回３０名くらいが日曜日の朝に集まり、
新しいことを学ぼうとされている姿勢が素晴らしいです。
これが７年続いています。
私の今回の講演内容は、
午前中の第1部が４４名参加で、史上最高の集客人数だったそうです。
そこでまず、不動産投資に必要なマインドと基礎知識を
２時間でレクチャーしました。
その後、興味がわいた方に残っていただき、
午後の第2部は１６名参加されて
セミナー３時間
グループコンサル２時間
なんと合計７時間も講演しました。
それでも皆さんからは
「あっという間に感じた。面白かった。」
との感想をいただき、
本当に熱心な方々ばかりだなぁ、と
こちらが感服してしまいます。
しかし日頃、不動産投資活動に触れている方（経験者）は
ほとんどいらっしゃいませんでした。
セミナー自体が初めて
という方がたくさん参加され、
「不動産等投資は今まで胡散臭いイメージがあったけど
すっかり払拭されました」
「別世界のことだと思っていましたが、私にもできそうな気がしてきました。」
などの「目からウロコ」的なご意見が多く寄せらています。
サラリーマンの方で、将来に不安を抱え、
なんとかして現状を変えたい
と考えている人がここにもたくさんいらっしゃいました。
その実現手段として、
日曜日のセミナーに参加して
常に新しい情報にアンテナを張っているところが
とても素敵です。
そして、家族を守るために
現状を変えようと思っている多くの
お父さんやお母さんにもお会いしました。
そんな方々に、私の知識と経験が少しでも
お役に立てれば嬉しいです。
この機会にまた一層、このような「同志」を
精一杯応援していきたいと
想いを新たにしました。
朝活ネットワーク富山
のホームページはこちら。
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物件購入に踏み切る際の決め手とは？
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物件購入に踏み切る際の決め手とは？
いざ、買えそうな収益物件に出会っても、
すぐに決断・行動できない人がいます。
そこで、どうすれば決断できるようになるのか、
について、考えてみました。
まず基本として、
ポータルサイトで毎日物件を検索し、
自分の条件に当てはまったものを見つけると
すぐにその業者さんと連絡を取ります。
しかし、その掲載物件が買える可能性は
私の経験上、ほとんどありませんでした。
それは掲載した不動産業者が悪意を持って
虚偽のデータを載せていたのではなく、
「すでに購入者がついてしまった」
「融資が通らなかった」
大抵はこの２つのケースによるものです。
ポータルサイトを見ている人は、
全国に何千人・何万人いるのかわかりませんが、
本当に毎日・毎朝、習慣のようにして検索し
これだ！
と思ったら瞬時に行動する
そういう人が何人もいますし、
私がかつて学んだ不動産投資セミナーでも
それが鉄則・当たり前、というようなことを言っていました。
だからサイトに掲載されて数時間経っている場合、
魅力的な物件であればあるほど
悩んだり考えたりする余裕はないのですね。
そして、そういう「他の人に先を越される」経験を繰り返すと、
次第に自分でも、瞬時に物件の良し悪しを判断できるようになります。
正確には、判断というより「覚悟」ですね。
100％理想にかなう物件などあり得ないことが
身に染みてわかってくると
たとえ２割や３割の妥協点とかリスクがあったとしても
それは取得後の経営改善で挽回する
という根拠をつけて、購入に踏み切っていくものです。
これが「覚悟」です。
でも、単なる気合で「頑張る」とか「なんとかなるさ」
というレベルの気持ち的な覚悟ではありません。
逆にそういう風に覚悟するのは危険です。
最悪なシナリオを想定した上で
そのリカバリーにはどんな方法があるか、
他の人はどうやって挽回したか
どこまでが許容範囲か
といったことを数値と具体例を持って
イメージすることです。
この「イメージ」が実はとても大事で、
物件を所有したつもりになって
挽回方法を調べてみる
これを繰り返すと、
自然に多くの知識が蓄積し、
ある程度の自信と判断力が備わってくるのです。
イメージトレーニング
の一つですね。
横文字にすると格好いいかもしれませんが、
もっとベタな表現をすると
仮説と検証
この繰り返しです。
不動産投資の学びやすいところは
この仮説と検証が結構やさしく、
いろんなところに解決策があふれていることです。
こういう物件を買ったらどうなっちゃうんだろう
という懸念を抱き、
その状態を具体化できれば
ネットなどで
割とカンタンに解決策を調べることができるし、
経験者や、うまくいっている人から
成功の秘訣を聞き出すこともできます。
自分だけで判断しようとすると、
かなり勇気がいるし、難しくなります。
何件も物件を見て
何度もシミュレーションをして
いろんな対策を想定して
いつの間にか経験値を蓄積する
それが積み重なっていくと
いざ、業者さんから未公開物件を紹介された時に
瞬時に判断し、行動できるようになるのです。
それでも実際に物件を取得したところから
本当の賃貸経営がスタートするので
現場・現実を体感しながら、
また実践していくしかないのです。
仮説と検証、そして行動。
新しいビジネスに踏み込むなら
共通する「覚悟」の基本ですね。
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1,000円カットと不動産投資
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1,000円カットと不動産投資
１ヶ月ぶりに髪を切りました。
サラリーマン時代には
自宅から駅まで行く途中の
1,000円カットの店を重宝に利用し
それでも十分満足していました。
しかし現在では、
ファッションコンサルタントの方に紹介していただいた、
西銀座のヘアサロンに通っています。
そのサロンは歌舞伎座の隣のビルの６Fにあり、
個人でやっているお店なので、
ワンルームに
散髪用のイスが１台
置いてあるだけのシンプルなつくりになっています。
私のためだけの空間、という気がして
なんだか特別感があります。
私のオーダーはいつも
「カンタンにセットしやすい髪型にして。」
それを快く承知してくれた仕上がり。
頭を洗った後は、
ジェルを手にとって水に濡らし、
適当にクシャクシャにするだけで
本当にサマになります。
さすが、ヘアデザイナーの仕事は違う
と感心する一方で、失礼ながら
1,000円カットの場合とどんな違いがあるのか
とても興味深く感じていました。
そこで今日はズバリ、先生に尋ねてみました。
「1,000円カットってどう思います？」
彼らは毎日かなりの数をこなしているので
普通の美容師さんよりもカットの腕前だけは上だと思いますが、
いかがでしょうか。
するとその先生はニコニコして
「1,000円カットは全く問題ないと思いますが、
切り方がマニュアル化しているというか、
自分の感性に合わせてデザインすることはできないんですね。
うまいとか下手とかではなく、バリエーションやアート性の問題です。
また、美容師仲間の中にはシャンプーやパーマ剤に皮膚がかぶれるため
止むを得ずカットだけで仕事をしなければならない人もいます。」
なるほど、きちんと技術的な腕を持っていても
いろんな事情でそれを発揮できないことがあるんだ
と知りました。
「また、散髪中、パーソナルな空間と時間を利用して
いろいろと雑談を交えたトークさせていただくことも
こういうお店のメリットです。」
そうか。この人たちは髪を切ったりセットするだけでなく
お客様満足度の向上を考えて
軽いコンサルティングも兼ねているのかもしれません。
事実、そういうことも店選びの材料になると思います。
髪を切ること一つとっても
個人でお店をやっている人は特に
その時その時が真剣勝負。
相手の言葉にアンテナを張り
満足度を高めるように意識してトークすることが大切なのですね。
不動産投資家も、
常に入居者や管理会社、販売会社、金融機関の方
の言葉から、
意図するものを正確に捉えて行動する点では同じ。
個人で成功を収めている方から、今日も学びがありました。
ちなみにそのヘアデザイナーさんが、
「同じヘアスタイルを維持するなら、
髪を切る感覚は４週間〜６週間が目安」と
おっしゃっていました。
６週間を過ぎると、急にセットし難くなるタイミングが
訪れるそうです。
そして私はまた、その時期に予約して帰りました。
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賃貸募集における契約形態とは？
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賃貸募集における契約形態とは？
賃貸の不動産会社が入居者を募集するための契約方法には
主に「一般媒介」と「専任媒介」という
二つの方法があります。
一般媒介とは、
オーナーが複数の不動産業者に仲介を依頼できる契約
専任媒介とは、
特定の不動産業者１社のみに仲介を依頼する契約です。
専任媒介契約の場合、
主にその物件を維持管理している管理会社がセットで行う場合が多く、
自社が管理している物件を自社の営業力で客付けしていくものです。
専任媒介の業者が自力で客付けすれば
貸主・借主双方から仲介手数料をもらえるので
かなり頑張ってくれるのです。
当然ながら満室にするための責任感や意識も高いはずですが、
もしもその会社が現実的な面で営業力に乏しい場合には、
窓口が狭く、来客も少ないため、
なかなか満室にはなりません。
そして、専任媒介の不動産業者は、依頼主に対して
二週間に１回以上の頻度で活動の状況を報告する義務があり
依頼物件をレインズ（国が指定する流通機構）に登録する必要があります。
他の業者はこのレインズを見て、自分のルートで客付けをした場合、
借主側から仲介手数料をもらうことになります。
でもそれでは片方からしか利益が生まれないので、
あまり一生懸命に入居者を探してはくれないのです。
一方、一般媒介契約の場合
貸主が複数の不動産仲介業者に重複して依頼出来る契約です。
依頼を受けた仲介業者にとっては独占的に仲介取引を行うことができない上に、
他社が客付けを行った場合には
貸主側の仲介手数料も入ってこないので
宣伝告知・募集活動には積極的になり難いです。
物件自体がとても魅力的で、
間取りの情報だけですぐに決まるようなものであれば
一般媒介でも問題ないでしょう。
専任媒介・一般媒介、双方にメリット・デメリットがあります。
私の場合、現在所有している一つの物件では
最初は専任媒介でスタートし、
３ヶ月経っても入居者が決まらない場合、
一般媒介に切り替えていく、
という方法を取っています。
また、別の所有物件では、
形式的には専任媒介であっても、
１つの管理会社から複数の客付け会社に情報を流してもらい、
私が支払う広告費を管理会社と実際の客付け会社で分配してもらう
という形をとっているケースもあります。
要するに賃貸募集のやり方はケースバイケースであることが多く、
いかに迅速に、小回りを効かせて動けるか、がカギとなります。
なかなか満室にならない物件をお持ちの場合には
客付け会社がどんな方法で入居者を募集しているのか
書面ではなく対面もしくは電話等で、
きちんと確認してみることをお勧めします。
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閑散期に空室を埋めるための施策とは？
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閑散期に空室を埋めるための施策とは？
8月は、不動産賃貸業にとっても閑散期と言われています。
しかし、４月から空室が埋まらないままでいる私の物件は
もはや一刻の猶予も許せない状況になってきました。
ファミリータイプ１５室中の１室。
６６㎡の２LDKで家賃は１１万円。
つまり、ここまでの空室で約５０万円の損失です。
この状況を打開するため、
管理会社に対していろいろと提案をしてきました。
「客付けをするセールスがやりやすいと思える施策」
対策その１ 礼金を０円にする。
対策その２ 敷金を０．５ヶ月分にする。
対策その３ 入居者からの仲介手数料０.５ヶ月分をオーナー（私）が負担。
対策その４ その他初期費用５万円をオーナー負担。
対策その５ 契約月度内はフリーレント（日割り家賃を放棄）。
対策その６ プラス１ヶ月分のフリーレント。
この対策１〜６は
私が実際に管理会社へ出向き、
営業所長と相談して決めました。
もちろん、いっぺんに全てを適用するのではなく
内見者と交渉する時のカードを渡した形で
あとはセールスさんの裁量に任せて
適宜選択してもらいます。
しかしこれは、
管理会社との信頼関係が強くないとできないことです。
こちらからは
「できるだけ少ない対策でクロージングをお願いします」
と伝え、家賃を下げることだけは避けるように
理解してもらっています。
空室を埋める時に家賃を下げてしまうと、
そこから何年住むかわからない間じゅう
ずっと低い家賃のままになってしまうからです。
具体的には、家賃を１万円下げてしまうと
４年間で４８万円の損失になります。
そうするくらいなら、２０万円かけてでも
最初にサービスした方が良いのです。
ですので、私の考えでは
すでに相場レベルになっている家賃を下げるのは最終手段であり、
できるだけイニシャルコストをかけて
瞬間的に経費を使うように仕向けています。
その方が、将来的に収益性・利回りを考えても
有利にはたらくからです。
この提案をして二週間以上が経過し、
状況を尋ねてみると
「３〜４件の内見を行いましたが、
駅から徒歩２０分という遠さがネックになって
なかなか決まらずにいます」
との回答でした。
正直言って、この回答には落胆しました。
本当に決める気になっているセールスは
１回の内見でどうすれば決められるか考えてから動くはず。
３回も４回も同じ理由で決まらないというのは
なかなかあり得ないことです。
本当に内見が複数入っているのかどうか疑わしくなってきます。
しかし管理会社からは、
「お客様の来店が少なくなる８月であっても
なんとか今月中に決められるように第一優先で取り組んで参ります」
とのコメントがありますので、
もうしばらく信じて待つことにします。
結果はまた後日、レビューします。
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富士登山と不動産投資
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富士登山と不動産投資
不動産投資家の仲間に誘われて
富士登山に行ってきました。
実は私、小学生の頃から山ばかりの遠足が続き、
以来、すっかり山登りが嫌いになっておりました。
それでも半ば強制的（？）に
人生で必要な体験の一つ
と言われ、
日本一の山、そして世界遺産でもある富士山に
一度は登ってみてもいいかなぁ、と
意を決して行動に出たのでした。
いやー、それでも富士登山は予想通り、
いや予想以上に苦しいものでした。
五合目まではバスで行き、
昼の１２時過ぎに登山開始。
六合目、七合目、八合目、そして八.五合目の
「御来光館」という山小屋まで
７時間かけて登っていきます。
途中で休憩はとるものの
上に行けば行くほど道が険しくなっていき、
岩をよじ登るのような場所もあったりして
なかなかハードです。
唯一、天気がそこそこ良くて
暑くもなく寒くもなく
登山には絶好の気候だったことが救いでした。
ところが、少し高度が高くなった頃に
頭が痛くなり始め、少々気分も悪くなってきました。
いわゆる高山病というもので
深呼吸して体を合わせるくらいしか
対処のしようがありません。
特に山小屋で仮眠をとった頃がピークで、
心拍数が劇的に速くなり、
酸素が薄い中での苦しみとの戦いでした。
そしてほとんど眠れないまま午前2時に
頂上へ向けてスタート。
上を見上げれば満天の星空でした。
でもそこから１時間半。
頂上まで延々と続く登山客のヘッドライトが
山道に沿ってジグザクに並ぶ様子を見ると、
果てしないゴールへの道のりが暗示され、
何度も気が遠くなりそうになりました。
そうしてようやく到着した山頂。
ガッツポーズの写真は撮ったけれど、
早く下山してこの頭痛から解放されたい
と思う気持ちがはやりました。
あいにく突然の雲で御来光は拝めず。
残念だけれど、自然現象なのだから致し方なし。
そして今度は下山道がさらに過酷な道で、
砂利を敷き詰められた急斜面を
両手に持ったスティックを活用しながら
４時間かけて降りて行きました。
もう足はパンパンだし、
気持ちも体もクタクタですが、
良い経験にはなりました。
ところが同行してくれたガイドさんは
この往復を毎日連続でやっていて
しかもお客さんより先に進んで
先に帰ってくる、
という離れ技をやってのけます。
どうやら途中、私が一歩一歩苦労して乗り越えてきた山道を
そのガイドさんは走っているそうです。
もう私には神としか思えません。
それでも彼は笑顔で
「このくらい普通ですよ。
その上ガイド料をもらえるなんて、最高の仕事です」
と言っていました。
山登りも、ゴールを目指して計画的に進めること
諦めずにやりきれば必ず達成できる
チームワークが最も重要
など、不動産投資につながるものがあるなー
と感じながら登ってはみたものの、
実際にはこの足を一歩前に踏み出すことさえ精一杯で、
頭を使って考えるゆとりはありませんでした。
まだ未経験の方は、
いろんな気づきの多い富士登山に
ぜひ一度、チャレンジされることをお勧めします。
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太陽光を収入源に変える新しい方法とは？
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太陽光を収入源に変える新しい方法とは？
私がかつて所属していた不動産投資塾で
２ヶ月に一度、ゲスト講演をさせていただいています。
参加者はすでに物件を所有している方と
これから購入していこうという方がいて
皆さん情報のアンテナが高い方ばかりです。
そんな方々に、今回はマンション物件ではなく、
太陽光発電設備をリースで運用するスキームについて
お話ししました。
太陽光発電設備といえば
最近では売電価格が下がってしまい
金融機関もこぞって融資を出さなくなっているようなので
もう諦めている人も多いようです。
ところが私の場合、
融資が通らなかったことが幸いし、
その銀行の系列のリース会社を
紹介してもらえたことで
ご縁が生まれました。
しかも３年落ちの中古なので
売電価格は全盛期の４０円（１kWあたり）が
あと１７年間 確約されています。
融資ではなくリースなので
・負債として扱われないため
与信の毀損に繋がらない。
・リース料は全額経費になる。
（融資の場合は金利分のみ）
・固定資産税はリース会社が負担
・リース期間終了後はわずかな残存簿価で
私が買い取ることになっており、
それ以降は所有権もこちらに移転される。
ということで、メリット満載です。
強いて大変だったことを挙げれば、
今回の太陽光発電設備は
地面に直接設置するタイプの「野立て」というスタイルで、
土地の広さが約4,000㎡
出力は合計300kWとなっており、
適度な管理内容をどこまでのレベルにするか
で頭を悩ませ、検討・検証に時間を費やしました。
その結果、
50kW以上の「高圧」受電設備では
電気管理技術者の設置が
法律で義務付けられている（年間約50万円）、
年３回程度の除草作業（約５万円）、
稼働状況をモニタリングする無線管理（年10万円程度）、
というあたりで初年度は落ちきました。
収益物件としての太陽光設備における
管理業務においては、まだ
「どこまでやるべきか」
というガイドラインが定まっておらず、
経費対効果をにらみながら
ある程度納得し、踏ん切りをつけて
取り組まなければならないようです。
しかしこれで、売電による収入から
リース料、管理費、保険料、土地の固定資産税を差し引いた
年間キャッシュフロー（手残り）は
およそ２３０万円の見込みです。
過去３年間の実績があるため、
安易なシミュレーションでもなく
よほどの事故でもない限り
月平均で約２０万円弱の安定収入が見込めます。
他の所有物件と同じく
１円も使わずにスタートし、
言ってみれば契約書にサインしただけで
しっかりと収入が入る仕組みが
得られました。
しかも今回は
１４００万円もの消費税還付も受けたので
さらにキャッシュが増える結果となったのです。
太陽光設備の導入を検討する際は
・新築か中古か
・売電価格はいくらか
・高圧か低圧か
の他に、
「リースは可能か」
も考えてみる価値がありそうですね。
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不動産管理会社からの学びとは？
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不動産管理会社からの学びとは？
昨日、不動産投資セミナーをはしごして、
見たり聞いたりして共感・納得した時は
行動しなければ何も始まらない
という当たり前の気づきをシェアしました。
午前中に参加したセミナーのテーマは
「満室経営のために大家がやるべきこと」
ということ。
自分が知らないことはほとんど無い
とタカをくくっていた私は、
知っているだけでやらないのは
何も知らないのと同じ
ということを再認識し、
その場でできることから行動に移しました。
内容の是非はさておいて、
私の行動パターンと時間の遣い方をご紹介します。
まず、セミナー中に、
「管理会社をよく選定すべし」
という項目があったので、
現在、空室を一生懸命埋めようとしてくれている
管理会社に頼るばかりでなく
ちょうど届いていたメルマガをきっかけに
「管理会社の一括見積りオファー」
を出してみました。
http://www.rakumachi.jp/c/18550/8gqodjhs
こういう時、自分の物件の正確な住所や間取り図、写真
が必要になってきますが、
私はいつも持ち歩いているパソコンに
必要なデータが保存されているため、
すぐに提出することができます。
その見積りオファーのシステムは、
一度に５社へ、資料提出できるようになっていました。
午前中、聴講中に申し込みを送信した後、
早めにそのセミナー会場を後にし、
次の会場まで車で約４０分。
ここでまず驚いたのは
一括見積りオファーのボタンを押した後、
３０分後に１社から電話があり、
３５分後にもう１社から電話、
そして１時間後にはさらにもう１社から電話があったことです。
そのすべての電話連絡を、
車での移動中と、次の会場まで歩いている間に
済ませることができました。
最初の１社の方は、
その日の午後に現地を見に行ってくれて
夕方には次の面談のアポを取りました。
２社目の方からは別のアプローチがあり、
その日のうちに名刺付きのメールをいただきました。
そこには、私の物件がレインズ（業界情報サイト）に
載っていないことを指摘され、
現在の管理会社の「専任媒介」を、
「一般媒介」にして情報公開するように
申し入れた方が良い、とのご提案を
丁寧な文章でいただきました。
３社目の方は、先の二社と比べてしまうと
スピード感を感じられませんでしたが、
とりあえず現地へ見に行ってくださるとのこと。
今日の学びは、
「行動すればすぐに応えてくれる人がいる」
「営業マンによって提案のスピードと内容が異なる」
ということ。
そして
相手のスピートと内容に、
自分もすぐに反応できるようにしておかないと
大切なタイミングを逃す可能性がある
ということです。
目的は、自分の物件を満室にすること。
そのために、有能なパートナーを見つける行動は、
現在の管理会社とのコミュニケーションと併行して
できる限りやっておいた方が良いですね。
目的を達成するためのアンテナを
常に立てておくことが大切です。
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不動産投資セミナーでの決意とは？
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不動産投資セミナーでの決意とは？
不動産投資を気軽に学ぶには、セミナーに参加することが一番です。
私も日々興味のあるセミナーを探すことを習慣づけ、
不動産投資に限らずいろいろな情報収集のチャンスをうかがっています。
今回はたまたま、一日に二つのセミナーをはしごする機会がありました。
朝９時半から始まったセミナーでは、
かなり内容の濃い「空室対策」について。
私の物件は、昨年までずっと満室でしたが、
今年になって各棟で１〜２室の空きが出始めています。
そのうちの一つは、４月からずっと空室のままですが、
ファミリータイプで月家賃１１万円なので
収入に与えるインパクトも大きくなってきています。
たまに客付け会社を訪問したり
メールや電話をしていましたが、
どうも反応がよろしくない。
「社員一同がんばります」とか
「決まりそうな時はすぐに相談させていただきます」
などの言葉を鵜呑みにしていました。
基本的には管理会社にお任せする方針にしていたのですが、
それが甘い考えであることを
今日のセミナーで思い知らされました。
考えてみれば当然です。
大家として、客付け会社と良い関係を保つことはもちろん重要ですが、
大家自身が自ら努力できることもたくさんありました。
・競合物件を認識しているか
・募集家賃が相場と比べて適正かどうか、把握しているか
・該当物件の募集サイトはきちんと長所をアピールできているか
今までも何度も目にしている文言で
やるべきこと、としては十分認識していたのですが、
「知っている」と「やっている」は大違い。
恥ずかしながら、まずは行動しないと
現状は改善されないままであることを
久しぶりに痛感しました。
これまでもいろいろな空室対策を講じてきたつもりですが、
もう一度、初心にかえって取り組む必要がありますね。
セミナー講師の方が
とても印象に残る言葉を話されていました。
「これをやったからといって、必ず結果が出るかわからない。」
「結果が出て初めて、このやり方が正しかったと思える。」
だからこそ、
「行動することがまず難しい
そして、継続することはさらに難しい」
その通りですね。
良い話を聞いて、「ためになった」と感じるだけでは何も変わりません。
すぐに行動に移せる人はそのうちの何割か。
そして、
うまくいかずに時が経ってくると
ついつい気持ちが空回りするか、
そのうちに、忙しさに紛れて意識が弱くなってしまい
やるべきことがおろそかになってしまいます。
セミナー参加のメリットは、知識を得たり学ぶことだけでなく、
自分の意識を変え、あるいは基本を思い出させてくれる
貴重なきっかけにもなり得ますね。
私も今日から行動し、結果が出るまで継続します。
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不動産投資マーケットデータを見て何を考えれば良いのか？
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今の不動産投資市場で生き残るには？
「昔は良い時代だった」とは、どんな時にも聞くセリフです。
過去や他人を羨んでいても、
自分を取り巻く環境は何も好転しないのが現実ですが、
５年くらい前から今日に至るまでの不動産投資市場を振り返って、
今、不動産投資家としてできることは何か、を考えてみました。
まず、２０１２年の秋以降、
不動産等価格が上昇しました。
これまではメガバンクもこぞって収益不動産に融資をしていたり、
物件価格も抑えられていて、
利回り１１％、１２％なんていうのもザラにありました。
市場に変化をもたらした一つの背景として、
同年１２月に発足した第二次安倍内閣の
「金融緩和」政策が関係しているのは明らかです。
金融緩和があると、
各金融機関が「融資の条件」を緩めます。
具体的には、金利を下げたり、
期間を延ばしたり、
対象エリアを拡大する
ということになります。
これは不動産投資家にとってチャンス
ということになりますが、
多くの投資家が融資を受けられるようになる
ということは
買いたい人が増える
ということになり、
買いたい人が増えると
売る側が強気になります。
売る側の強気とは
売価を上げる
ということです。
融資が通りやすくなるのですから
売価が高くなっても
買える人が増える一方なのです。
そうして数年が経ち、
「物件価格が上がり続けていて売りやすいな」
と感じた投資家が
今が利益確定の時、と考えるようになります。
こうして売り物件が増え、さらに融資が緩和される
ということは、不動産投資家にとって有利な反面、
売価が上がる分、利回りは低くなっていくのです。
そこへきて、円高傾向になると
海外の投資家が国内の不動産市場に参入してきます。
この方々は現金をたくさん持っているし、
自国の不動産を買うよりも
もともと日本の不動産の方が利回りが高いため、
ちょっとくらい利回りが低くたって問題ないのです。
２０１６年までのデータによると
依然として物件の高値は続いているものの
２０１３年、２０１４年のような高騰の勢いは見られなくなってきています。
利回りも低い状況ですが、さすがにこれ以上は下がらないのでは
との見方も出てきています。
では、こんな時期をどうやって乗り切っていくのか？
少なくとも言えることは
融資が出やすくなっている以上
買いたいと思う人がたくさんいる
ということは間違いありません。
そんな時、誰もが欲しいと思うような物件を手に入れるには
不動産販売会社の方とより密接なコンタクトを取り
未公開物件を紹介してもらうのが近道なので
そのための努力を惜しまないことです。
もしくは目先を変えて
多くの人が欲しいと思わないような物件、
つまり
空室が多くて価格が下がっている築古木造アパートや
資産価値は低いけれど長期間の融資をしてくれる銀行がついている物件など
自分である程度のリスクを背負って
今、買えるものを買っておく。
こういう考え方もありますね。
そのかわり、１棟目については特に
資産価値を維持できるけどキャッシュは期待できない物件か、
それとも
キャッシュフローは確保できるけれど資産価値は低い物件か
どちらを優先するのか
将来を考えて自己判断する覚悟が必要です。
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不動産投資家のための主要都市市場分析 2016夏
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不動産投資家のための主要都市市場分析 2016夏
過去一年の不動産投資市場というと
多くの人が
「数年前と比べて、価格が上がっている」
という印象を持っていると思います。
一方で家賃を値上げする傾向は聞かないので、
物件価格と家賃収入の比率を表す「利回り」は
必然的に「低く」なっています。
この実態について、
２０１６年７月２５日付の全国賃貸住宅新聞に
ポータルサイト「健美家」の社長さんからのコメントが
載っていましたので、データとともにお届けします。
この一年の動きとして、
２０１５年７月〜２０１６年６月に
健美家に登録された全国の
区分マンション
一棟アパート（いわゆる木造で小規模なもの）
一棟マンション（鉄骨造・RC造など大型のもの）
の表面利回りについて。
全国平均は？
・区分マンション ８.４６％→７.７２％
・一棟アパート ９.３８％→９.１８％
・一棟マンション ８.６３％→８.１５％
すべての形態で低下しており、
２０１２年秋の第二次安倍政権発足以降
アベノミクスによる物件価格上昇（＝利回り低下）の
傾向がまだ続いているようです。
地域別には？
東京
・区分マンション ６.９２％→６.３８％
・一棟アパート ７.６８％→７.２１％
・一棟マンション ６.９５％→６.７８％
と、こちらも低下。
価格の高さも利回りの低さも国内１位の当エリアは
低金利で意欲を高める日本人の他、
外国人投資家の現金買いなども目立ち、
需要を押し上げているようです。
札幌
・区分マンション １２.９５％→１２.６９％
・一棟アパート １２.２１％→１１.５６％
・一棟マンション ９.３７％→８.１５％
特に一棟ものの下げ幅が目立ちます。
近年は本州の投資家が札幌物件を購入する場合でも
積極的に融資を行う金融機関が増えており、
それも一棟ものへの引き合いを強めている要因だそうです。
名古屋
・区分マンション １１.７５％→９.８２％
・一棟アパート ８.２７％→７.６４％
・一棟マンション ８.６４％→７.５７％
こちらも軒並み利回り低下。
大阪
・区分マンション ８.００％→７.４９％
・一棟アパート １０.９８％→１１.１２％
・一棟マンション １０.０５％→１０.１３％
大阪では一棟ものが利回り１０％を超えているのが目立ちます。
この背景には、違法建築などの融資がつきにくい物件の多さなどが関係しているらしく、注意が必要です。
福岡
・区分マンション ９.５９％→８.９６％
・一棟アパート ８.８７％→７.９５％
・一棟マンション ７.４４％→６.９８％
ついに一棟マンションの利回りが６％台に。
東京に次いで全国２位の低さです。
投資エリアとしては人気が高いようですが、
家賃相場が安いことも一層拍車をかけています。
以上、全国主要投資の利回りの変化を数字で見てみました。
これらはあくまでも参考データに過ぎませんが、
相場感を持つのには役に立ちます。
自己資金が少ない、属性の低い投資家にとっては
厳しい状況に変わりなく、
その中でも自分に合う一棟を見つけるには
さらなる努力と忍耐が必要になりそうです。
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不動産業者の種類はどれだけあるの？
収益物件を手に入れ、円滑な賃貸経営を行うために、
最も重要なパートナーとなるのは、言うまでもなく
不動産業者です。
一口に不動産会社と言っても
それぞれの企業で特化した分野を持っています。
駅前の地元の賃貸物件を仲介することをメインにしているものは
地元密着型の昔ながらの老舗だったり、
大手チェーンの傘下に入り、フランチャイズで店舗展開しているものが
ありますね。
タワーマンションの販売を手がけている会社や
住宅専門の建売などは、主に「実需」と言って、
購入者が自分で住む家（部屋）を販売することに注力しています。
また、さらに広い視点では、
細かい土地を買い上げて事業用地として開発できるように
話をまとめる、いわゆる「地上げ」を専門とする業者や、
比較的大規模な土地を仕入れてマンションや住宅を建てることを
専門にしている「デベロッパー」と呼ばれる形態もあります。
そして私たち不動産投資家と最も関係が深いのが
収益不動産を専門に扱う会社です。
あえて回りくどい説明になりましたが、
不動産投資を始める際の基礎知識として
業界全体を俯瞰し、
自分に適した会社と効率よく出会うための
予備知識として覚えておくと良いと思います。
さて、収益不動産を専門に扱う業者は
仲介物件をどのように探してくるのかというと
主には「レインズ」と呼ばれる
不動産業者向けの物件情報システムが使われています。
レインズは
Real Estate Information Network System＝REINS
と言って、宅地建物取引業法に基づき、
国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である
全国で４つの公益社団法人や公益財団法人によって運営されています。
ここには全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれているのです。
つまり、我々のような個人の不動産投資家では見ることができない、
商品で言うところの「卸売市場」のような流通ソースになります。
この卸売市場に常にアクセスし、全国から情報を集めて
私たちエンドユーザーに紹介・斡旋して
その仲介手数料を得る、というスキームが
この業態のビジネスモデルです。
ですので、一般の不動産ポータルサイトに載っている物件や
チラシ広告等で見かけるものは
ほとんどが「レインズ」から引っ張ってきた物件
ということになります。
全国の不動産会社に公知されているため
それだけ早く見つけて、早く購入交渉をしないと
魅力的なものほど あっという間に売れてしまうのですね。
ところが例外として、売主から直接 売却を依頼され、
しかも短期で成約させたい事情があったり、
不動産会社自ら物件を買い付け、
修繕したり満室にした上で、
幾らかの利益を乗せてすぐに売却するケースもあります。
そういう物件は「未公開」とされ
取り扱う業者は専任で販売までを行うことが多いです。
短期売買が最優先となるので、当然ながら利回りなどの条件が
抜群に良いものがあります。
このような未公開物件を仕入れられる力を持った業者と
いかに多くのコンタクトを取れるかが
収益不動産を手堅く購入するためのポイントなのです。
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不動産投資家は失業保険をもらえるのか？
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不動産投資家は失業保険をもらえるのか？
私は３月末でサラリーマンを辞めました。
つまり退職して職を失ったので、
次にやるべきは失業保険の給付申請かな、と考えていました。
たしかにサラリーマンの副業として
収益不動産を所有していますが、
これは副収入だし、
会社に勤めているわけではないので
関係ないはずです。
失業保険の給付を受けるには
ハローワークへ行って
申請しなければなりません。
幸か不幸かこれまでハローワークという場所へ
行ったことがなかったのと、
退職後もいろいろとやらなければならないことが
山積していたため、優先順位が低くなり
初めて訪問したのが７月半ばとなってしまいました。
かつての勤務先から送られてきた「離職票」に
これまでの職歴や自分のスキルなどを記入し、
これからどんな職に就きたいか、
収入はどれくらいを希望するか
など、できるだけ丁寧に書いて窓口に提出。
そしてその場で配布されたアンケート用紙のようなものに
ふと目をやると
１点だけ気になる文言を見つけてしまいました。
「あなたは、会社の役員ですか？」
うーん。これまで法人を立てて物件を買い進めてきたので
すでに妻を代表にした４つの合同会社と
自分を代表取締役にした１つの株式会社があるので
これには「はい」と答えざるを得ません。
そうして恐る恐る担当の職員さんに
「会社の代表だと、失業保険はもらえないんですか？」
と尋ねると
「もちろんダメです。」ときっぱり。
失業保険は、働く意思があって仕事に就けない人を応援する制度です。
不正な申告をすると、重い追徴金が課せられます。
という文字がいろんなところに書かれていました。
法人の代表になっている人は、自営業を営んでいると見なされ、
「働く意識があって仕事に就けない人」ではないのです。
ちなみに退職後、法人設立の準備をすることも
基本的には認められません。
一応、もらえたかもしれない給付金の額を確認すると
７８１０円×１５０日＝１,１７１,５００円。
でもこれをもらうためには
毎月１回、決められた日にハローワークへ行って
面談らしきものを受け続けてないといけません。
そして万が一、後で不適格だったことが判明すれば
給付金の全額返還に加えて、追徴金が最大その２倍。
つまり支給金額の３倍返しとなるわけです。
約５ヶ月間にわたりハローワークに通い続け
仕事を探すフリをして
挙句の果てに罰金を払うというリスクに怯えるのは
時間と体力と精神力の浪費。
ここはさすがの私もきっぱりと諦めました。
サラリーマンが収益不動産を拡大するなら
法人を設立していくしかないと思うのですが
そうすると、退職後に失業保険はもらえなくなるのです。
まぁ、当然といえば当然のような気がしますが、
自分の給料から掛け金の一部を支払っていたことを考えると
ちょっと悔しかったのでシェアしてみました。
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不動産投資家の経営マインドとは？
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不動産投資家の経営マインドとは？
不動産投資はあくまでも自己責任で行うものであり
その成果も主に個人で享受できるものです。
逆に、周囲の人にうかつに相談してもろくなことにはならず、
人の話がそのまま自分に当てはまるということもなかなかありません。
そう考えると
不動産投資家は極めて孤独な稼業であり
特にサラリーマンなどの本業がある人にとって
退社後や昼休み時間を使って黙々と取り組まなければならない
根性のいる仕事です。
それでも、不動産投資の本質がわかってくると
「これは個人ではなくチームで進めるもの」
ということに気づくようになります。
他の仕事をとやかく言うつもりは毛頭ありませんが
とにかく不動産投資というジャンルは
一人でやっていてもすぐに限界が来てしまいます。
そこでセミナーなどでは
「経営者マインドを持て」
とよく言われます。私も同感。
このときの「経営者マインド」とは
・プロの力を借りること
・先行投資の概念を持つこと
にあります。
もう少し平たく言うと
・効率や正確性を考えてその道のプロフェッショナルに任せる。
これは、自分で物件を探し続けるよりも、
優秀な不動産仲介業者のセールスと出会い
その方から未公開物件を優先的に紹介してもらえるようになること
だったり、
毎年の決算・申告業務など、税務上の作業は
全て会計事務所に一任すること
を言います。
これはあくまでも例に過ぎませんが、常に
「自分の仕事を肩代わりしてくれる人は誰か」
「これは誰に頼むのが一番効果的か」
という視点を持つことが重要です。
もう一つ、先行投資の概念というのは
その道のプロフェッショナルに頼む時は
相応の費用をかけるべき
ということです。
税理士に会計業務を依頼すれば
それなりの経費がかかりますが、
自分でやることによる
時間と労力の浪費を考えて
どちらメリットがあるか、
を判断できることが大切です。
物件の管理、客付けに対しても
自ら行うことと、管理会社に頼めることを
しっかりと認識して
お金をかけるべきところには
きちんと出費を惜しまない
これを迅速に判断できることが
経営者にとって必要なマインドです。
自分でやった方がお金がかからない
と思うことが度々ありますが、
お金よりも大切なもの、
それは「時間」です。
時間をお金で買う
という考え方も
時には重要です。
そして、労力についても
働き過ぎて体を壊すより
お金をかけて休んだ方が
将来的には得策です。
要は目先の損得より、先の成果を予測できるかどうかです。
そのためのチームメンバーを探す視点が大事です。
自分のチームをどれだけ強いメンバーで構成できるか
が事業の成否を分ける鍵を握ります。
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あなたの不動産投資のスタイルは？
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あなたの不動産投資のスタイルは？
こんな私でも、不動産投資ができますか？
という質問を受けることがあります。
この質問には、正直言っていつも回答に窮します。
なぜなら、質問の意図がとてもファジーだからです。
不動産投資ができるかできないか、
という素朴な質問であれば、答えはYes.
誰でもできます。
不動産投資をやるのに資格や経験、素質など必要ないからです。
ところが「不動産投資で会社を辞められますか」
と言われると、これには即答できません。
どうすればあなたが会社を辞める決意ができるのか
私にはわかりません。
また、その決意の基準がわかったとして、
例えばそれが「家賃年収」だった場合でも
すぐに「できますよ」と答えるのはあまりにも無責任です。
多くの借金があったり、サラリーマンでない人が
不動産投資をやりたい
というのなら
自己資金をたくさん作るか
よほど利回りが良くて資産価値の高い物件を
見つける必要があります。
ほとんどの金融機関は「信用」で融資をするので
会社に属していない人や借金が多い人は
信用評価の点で不利になることは間違いありません。
ですので、「融資を引いて不動産を買う」というスキームにおいては
上記の方々はハードルが高くなります。
それでもある程度の自己資金を作れば物件は買えますし、
どのくらいの収入をいつまでに得たいのか、
によって、買うべき物件も変わってきます。
極端な例を挙げれば、
例えばポータルサイトの「楽待」に掲載されている収益物件は
３００万円からゴロゴロありますので、
それを何とか現金を集めて購入したり、
ノンバンクから借りてでもお金を準備すれば
とりあえずの不動産投資はできます。
さらに大きな覚悟があれば
ボロボロの木造築古物件を割安価格で取得し、
最低限のリフォームをして、
空室を全て埋めて満室の状態で売却すれば
短期間で一気に何千万円もの利益を上げることだって可能です。
これらのことも、他の投資を比べたらまだ高リターンが望めるかもしれません。
要するに、不動産投資は人によって
「すぐにできること」
が異なってきます。
もう少し噛み砕いて言えば、
「買える物件」が
その人の属性状態によって
違ってくるのです。
そこから「どうなりたいか」「何を目指すか」
によって、最初に買うべき物件が
変わってきます。
今、自分がどのくらいの物件を買えそうなのか
これも本来は決めつけてはいけないのですが、
相場感を養う、もしくは業界からどう見られているのかを理解する
という意味で
幾つかの不動産会社と直接コンタクトをとるべきです。
そうして自分の現状を知り、
どんな不動産投資をしたいのかを自分で決めて
やっと本当の物件探しが始まるのです。
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ドラマに学ぶ不動産投資とは？
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ドラマに学ぶ不動産投資とは？
毎週水曜日の夜１０時から日本テレビ系列で放映されているTVドラマ
「家売るオンナ」を楽しく観ています。
これはとても珍しい、
不動産販売業を舞台にしたコミカルタッチのドラマです。
北川景子扮する不動産販売会社のスーパー営業ウーマンが、
うだつの上がらない営業所の上司や同僚を尻目に
どんな物件でも次々と成約していきます。
内容やストーリーがかなり誇張されていて面白いのですが、
不動産販売を決める時の主人公のセリフには
いろいろと気づかされることが多いのです。
「私に売れない家はない」と豪語する
北川景子さんの営業トークが秀逸。
ダメな社員（イモトアヤコ）を前にストップウォッチを出して
「あなたの担当する物件の良いところを
今から５分間、語りなさい。」
するとしどろもどろになったイモトさんが
マイナス面ばかりを口にし始めますが、
それをことごくプラスに言い変えていきます。
１. 細い道なのに、交通量が多い。
→一人暮らしの女性にとっては
寂しい道を通るよりも安心。
２．隣に墓地がある。
→それはこの先、高い建物が建たないということで
見晴らしが保証されている。
３．西日が差し込む。
→朝はゆっくり寝ていられるし、山の稜線に沈む夕日が見られるのは
都内ではなかなか手に入らない贅沢。
４．ヤモリが出る
→ヤモリは害虫を食べるから家の守り神として親しまれている。
わざわざ飼う人もいるくらい。
といった具合。
ネガティブなものの見方ばかりする営業マンに対し、
「あなたは、物事の一面しか見ていない」
「つまらない常識や狭い価値感でもの言うな。
だからお前には家が売れないんだ。」
と厳しい叱咤激励の嵐。
たしかに。これはそのまま大家業にも当てはまります。
自分の所有物件のセールスポイントを
５分間もスピーチできるオーナーがどれだけいるでしょうか。
また、ご夫婦の内見シーンでは、
「玄関が暗いのはイヤ」
と言っていた奥様に対し、
「玄関は家の外と中をつなぐ大事な場所。
前向きな気持ちで出かけられ、帰ってきてよかったと思えるように
間接照明と造花を置いて、ホームステージングしてみました。」
と説明。
＊ホームステージングとは、照明や家具を入れ、モデルルームのように仕上げる販売方法。
お客様の気持ちに寄り添う商品改善のポイントと
最近流行のキーワードも覚えました。
最後に、一戸建てに住んでいる老夫婦が
引きこもりの息子のために
広すぎる家の売却と、
売ったお金で小ぶりのマンションを購入したい、
と申し出たシーンがありました。
そこで解決策は
５０００万円で一戸建てを売り、その現金で
２５００万円の居住用マンションと
２０００万円の収益用マンションを
購入すること、と提案していました。
「家賃収入を得ることで
一生働かなくても引き込もったままでも大丈夫。
このプランはあなたの息子が生き残るための
最強サバイバルプランです。」
と説明されていました。
結果的にその引きこもりの息子は
家賃収入を得ながら好きなブログを書き続けたことが好評を博し、
３年後、本を出版して大成功する
というシナリオでした。
安易な展開には多少賛同しにくい点もありますが、
それはドラマなので割り引いて捉えるとして、
この脚本家は不動産業界の基本をしっかり踏まえ
ビジネスに共通する心構えを訴えているようです。
TVドラマも、視点を変えれば多くのことを学べます。
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富山開催 8月7日（日）9時30分～11時30分
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