不動産投資ブログ、ついに連続更新３００日達成！
ブログを書き始めてから今日で３００話目を迎えます。
今日まで一日も欠かさず更新し続けることができたのは
ひとえに健康のおかげです。
ちょっと熱っぽいこともありましたが
パソコンのキーボードが打てなくなるほどのことはありませんでした。
何を書けば良いか、ネタがなくて困ることがあるかな、
と思ったりしましたが、そんなこともほとんどありませんでした。
不動産投資活動をしていると
毎日情報が入ってくるし、
リアルな現場に直面します。
私は３６５日、１日に最低一つは不動産のことを考えているし、
書くネタがないということは
何も考えていないということになるので
それはかなりあり得ません。
今日、私が考えていること、見てきたことを
ほぼそのまま伝えられればそれでいい
と考えているので
あまりネタに困ったことはないですね。
特に面白くしようとか
ウケを狙おうと考え過ぎてしまうと
いまいちギクシャクしてしまうのかもしれません。
それでもやはり情報を発信する者の責任として
わかりやすさ・読みやすさには細心の注意を払い
嘘をつかない、誇張しない、誤解を招かないように
といったポリシーは貫いているつもりです。
ブログを書き続けてきたおかげで
２月には本を出版できました。
コンサルティングをするときにも
十分な知識を客観的に伝える習慣が根付きました。
おかげさまで読者も右肩上がりに増えていますので
まだまだこれからも有益な情報をお伝えしていきたいと思います。
私のブログや著書を読んで
「不動産投資が身近に感じられた」
「すごくわかりやすかった」
「私にもできそうな気がしてきた」
と言っていただけることが、最高に嬉しいです。
私の経験・知見に基づく言葉と文字が
少しでも多くの人に役立つならば
これ以上のやり甲斐はありません。
まだ見ぬ人へ
私の想いが伝えられるなんて
インターネットの素晴らしさを
つくづく実感します。
これからはセミナーの回数を増やして
直接お会いできる機会を数多く設けていきます。
もしもリクエストがありましたら
どうぞ遠慮なくメールをください。
http://sakuragi-juku.com/contact/
情報は鮮度が命。
不動産業界も変化が激しく
昨日と同じこと、他人と同じことはできないのが当たり前。
私がブログを通じてお伝えしたいことは
ノウハウではありません。
良いことも残念なことも
最新情報と実体験がベースになっています。
その中から
お読みいただいている方が
自分に合った投資法を見つけたり
行動を起こす際の参考にしていただければ幸甚です。
これからも
一人でも多くの方との出会いを楽しみに
パソコンを抱えて旅に出ます。
速報：これから全国数ヶ所でセミナー開催 詳細決定！
桜木大洋に会ってみたい、話を聞いてみたい、
という方はどんどんお申し込みください。
- 東京開催 6月13日（月）19時～21時
7月 8日（金）19時～21時
- 大阪開催 7月 1日（金）18時45分～20時45分
- 福岡開催 7月20日（水）18時45分～20時45分
詳しくはこちら
http://sakuragi-juku.com/seminar/
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昨日のブログ
インターネットが及ぼす不動産投資への影響は？
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インターネットが及ぼす不動産投資への影響は？
自分の物件に、インターネット設備を導入すべきかどうか
思案されているオーナーさんもいらっしゃることと思います。
賃貸の入居者が光インターネットを個別契約すると、
通常では月額4,000円〜5,000円程度かかります。
そのため、入居者は家賃にプラスして
インターネット代を考慮する必要があります。
この状況に照らし合わせると
例えば同じ家賃の物件が競合となったとき
すでにインターネット設備が入っていて使い放題
という「ネット無料物件」が、
比較的選ばれやすくなります。
もちろん客付け会社にも売り込むネタが増えます。
数年前には
スマートフォンでのテザリングや
モバイルWi-Fiの急速な普及により、
自宅内での固定回線のニーズが減っているのではないか
という声もありました。
しかし、動画視聴には大容量の通信量がかかり
スマートフォンやモバイル機器では容量制限による通信規制があります。
このため、若者世代を中心にネットで動画を観る層には
固定回線の需要が高まってきています。
２０１５年にリクルートSUUMOが発表した
「賃貸契約者動向調査首都圏版」によると
２０代以下の若年層ほどテレビの視聴時間が短く、
ネットの無料動画の視聴時間が他の世代より長いことがわかっています。
さらには、
現在の通信環境をリサーチすると、
「自身で契約した光回線」を使っている人が４１％と最も多く、
今後の希望としては
「もともと物件についていて、かつ利用料が無料もしくは家賃に含まれている高速ネット通信」
を望む声が４０％と最も多かった。
このことからも
「モバイルを持っているから家のネット環境は不要」
という考え方はもはや古いのかも知れません。
だからといって
インターネット導入は、物件の運営費に関わる重要項目です。
インターネットを導入すれば空室が埋まるのか
家賃をいくらか上げられるのか
がポイントになります。
この点をよく管理会社さんとコミュニケーションをとり
最も効果的なやり方を講じるべきですね。
かくいう私も、２棟の所有物件に導入しました。
まだ一年経っていないところと、つい２ヶ月前に導入したばかりなので
目に見える効果はありませんが、順調に客付けが進んでいます。
その時のセールスさんがとても親身になってくださり、
良い感じだったので、ご本人の了解を得て、ここに掲載しておきます。
ネット導入に興味・関心がある方は下記まで連絡され、
桜木大洋のブログを見た、と言ってみてください。
<お問合せ先>
社名：株式会社レジデンシャルインターネット
担当者：遠藤 様
連絡先：03-6234-6268
この会社から特に私への報酬はありませんし（笑）
ご契約時にお得なものがあるかどうかもわかりません。
しかし、何も人脈がないところから始めるよりも
「桜木大洋のブログを見た」と言っていただける方が
圧倒的に距離が縮まることは間違いありません。
思い立ったら即行動、ですね。
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不動産投資への疑問とは？
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不動産投資への疑問とは？
私の著書を読んでいただいた方、
TVを観ていただいた方から
共通の反響と質問が届いています。
【共通の反響】とは
「私にも不動産投資ができそうな気がした」
「不動産投資をやってみたくなった」
「もともとお金持ちの人しかできないものと思っていた」
これはとても嬉しいことで、
まさに私が伝えたいことが伝わっているなー
というコメントです。
次に【共通の質問】とは
「本当に自己資金０円でできるんですか」
「リスクがあるんじゃないんですか」
「どんな物件を買えばいいのですか」
これもまた面白いくらい
皆さん同じようにおっしゃいます。
私の本やTV、もしくはブログがきっかけで
不動産投資に興味を持ったけれど
本当に大丈夫だろうかという不安
何から始めれば良いのかという疑問
この２つを感じられる方が多いようです。
ではまず、これらのご質問に簡単にお答えします。
「本当に自己資金０円でできるんですか？」
→できます。
これについては一生懸命に説得する必要はなく
実際に私がこれまで１円も自分のお金を使っていないことが
その証明になりますね。
しかし、自己資金０円ということに
過剰に反応しないでほしいという本音もあります。
自己資金はあった方が有利なことは間違いありません。
融資も引きやすいし、リスクも少なくなります。
０円でもできますが、この道を選ぶなら
私と同じかそれ以上の努力が必要になります。
でも、決してできないことはない
と言いたいです。
「リスクがあるんじゃないんですか？」
→ありますよ。
不動産投資は「投資」であり「事業」ですから
100％保証されるなんてことはありません。
でもそのリスクは
たいていの場合、ある程度予測ができて
対策も立てやすい。
そのノウハウも世の中にたくさんあります。
そういう意味では、
他の投資や事業に比べて
安定的に継続できる可能性が高いと言えます。
「どんな物件を買えばいいのですか？」
→こういう質問は漠然としていて
誠意を持って回答しようとすると
結局答えられません。
乱暴に言えば、
あなたが納得できる物件を買えば良いのです
となってしまいます。
自分に合った物件というのは
人それぞれに違います。
私には良いと思っても、
あなたには良くないかもしれない。
あなたが買える物件は
私には買えないかもしれない。
それが収益不動産です。
要するに、「自分がどうなりたいか」
を自分で決めて、決断するしかないのです。
その判断材料を得るためには
ある程度の知識と経験が必要になってきます。
私はそのお手伝いをしたい。
そのくらいならできます。
でも、あくまでも自己責任の世界です。
それが投資家というものです。
自己資金０円でもできて
リスクもあるし
自己判断が必要だけれど
諦めずに続けていけば
誰でも望む結果を手に入れることができる。
それが不動産投資だと、私は信じています。
そういったことを詳しくお伝えするために
セミナーを開催します。
興味があるならぜひ、いらしてください。
行動することが、すべてのスタートです。
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私が不動産投資を始めたきっかけとは？
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私が不動産投資を始めたきっかけとは？
2016/05/19
リアルな活動報告, 最新情報
これからは東京だけでなく、
いろいろなところへ出向いて
セミナーをやっていこうと思っています。
というブログを書いたら
すでに各地で申し込んでくれた方々が
いらっしゃいます。
不動産投資に興味のある方は
全国にたくさんいるんだなぁ、
と改めて感じます。
私が不動産投資を始めたきっかけは
４０代前半の頃。
比較的安定した会社に
勤めていましたが、
厳しい情勢に伴い
リストラが始まりました。
そして年配の方や
私の同期の年齢層に至るまで
「的」にかけられ
次々と自主退職を促されていきました。
私が入社したバブルの頃は
給料も右肩上がりだったし、
仕事はきつかったけれど
やりがいを持って働くことができました。
会社の雰囲気も
人を大切にする社風で
１０年後、２０年後の成長を考えて
担当業務や配置転換を経験させる
風習がありました。
ところがいつしか風向きが変わり
会社が生き残るために
社員が犠牲にならなければならない
そんなマインドが植え付けられる
ようになっていきました。
当然ながら給料は上がらず
人が減った分、残った人が忙しくなり
それでも残業するな、の一点張り。
挙句の果てに
立場上の力を持った人間だけが
意見を通す会議ばかりになり、
勇気を持って現状を変えようする
若者もいなくなりました。
このままでは収入も下がっていく一方で
５５歳を過ぎたらさらにガクッと減り、
６０歳の定年後はもはや
学生のアルバイト程度の年収になってしまう
そんな絶望的な未来が
いよいよ浮き彫りになってきたのです。
そんな状況では
たまの外食でもできるだけ安いものを選び
旅行先でも何かを我慢しながら
そこそこの幸せに満足するしかありません。
でも世の中には
同じように努力して
とてつもない結果を出している人がいます。
労働量＝収入
ではないのです。
どうすれば効率よく
大きな収入を得ることができるのか
それをずっと追い求めてきて
出会ったのが不動産投資でした。
正確には
インターネット経由で情報を入手し、
気づいたら簡単に１棟を購入することができたのですが
それは不動産投資の本質を見誤った買い方でした。
そこから徹底的に勉強、そして実践し続けること４年。
数々の失敗を繰り返し、ようやく
不動産投資の真髄にたどり着きました。
私の場合、かなり回り道をしてしまいましたが
正しい方法と基準を覚えれば、
不動産投資は効率よく
安定収入を得られるものに間違いない
ということを実感しています。
そんなお話を、セミナーでお伝えしていきます。
まずは、著書の紹介ために書店を回った東京と大阪、
そしてかつて私が２年半住んだことのある福岡で。
「これから不動産投資を始めてみたいけれど、
どうしたらいいのかわからない」
そんな悩みを抱える一人でも多くの人に
勇気と道標を持ってもらいたいのです。
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新築木造アパートは良いの？悪いの？
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新築木造アパートは良いの？悪いの？
先日私が出演したテレビ
『テリー伊藤のマル金ライダー８』で
最初に「新築木造アパート」を購入したのが
失敗のはじまり
というシナリオをお話しました。
http://marukinrider8.net/wp/archives/73
その影響なのか 何人かの方々から
「やっぱり新築アパートはやめた方がいいんですね」
というご意見をいただきました。
いやいや、結論はまだ早いです。
新築アパートがよくない理由は、
・利回りが低い（価格が高い）
・資産価値が低い（資産よりも負債の方がかなり大きい）
ということにあります。
逆に言えば
・土地と建物を格安で手に入れ、
・常に満室経営できる都心部にある
のであればOKです。
新築アパートは当分修繕費がかからないし
税金も安いという点では、魅力的です。
ところがもう一つ
新築アパート購入時に気をつけたいキーワードがあります。
それは「家賃保証（サブリース）」です。
サブリースとは、
管理会社がオーナーから全室を借り上げ、
自社で賃貸を運営する
という仕組み。
その物件に空室があっても
基本的にオーナーへは「満室分」の家賃が
入ってきます。
しかし実際の家賃の満額とは違います。
入居者が支払う家賃が５万円だとすると
オーナーにはその８０％〜９０％が入り、
その差額が管理会社の取り分です。
本来、空室になれば１円も家賃が入ってこなくなることや
改めて入居者が入った時には仲介手数料を支払わなければならないこと
を考えると
サブリースは安心、というセールストークがあります。
しかしよく考えて欲しいのは
それで「賃貸経営」と言えるのか
ということです。
経営改善施策で本当に満室経営ができるなら
サブリースは不要です。
「家賃保証３０年」という言葉にも要注意。
３０年間、家賃が一定であるはずがありません。
サブリースとは
家賃の「金額」を保証するものではないのです。
７万円前提でスタートしても
２年後は５万円になっているかもしれません。
つまり、収入はどんどん減っていく可能性があります。
一旦家賃を下げたら、たとえ満室であっても
収入は確実に減ります。
私自身の考えとして
サブリースは
賃貸経営とは言えません。
投資信託のようなものです。
預けた相手に経営が委ねられるだけでなく
収入は増えるどころか減る一方です。
というわけで
ことあるごとにお伝えしていますが、
新築アパートなら
・土地と建物が格安で手に入る
・自力で満室が維持できる
という物件を中心に探すこと。
そして何より
思い込みは禁物です。
その物件ごとに
メリット・デメリットをきちんと把握し
ご自身の目標に合わせて
自分で選択するしかありません。
その判断基準を持つことが大事です。
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不動産投資と熊本地震
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不動産投資と熊本地震
熊本の地震から早１ヶ月が過ぎました。
TVに映される映像では
４００年の歴史を持つ熊本城の
無残にも石垣が崩れた様子に
被害の大きさを再認識し、
今も避難生活をされている方々には
心からお見舞い申し上げます。
かくいう私も
２０１１年３月１１日の東日本大震災では
関東で最も被害の大きかったエリア
千葉県浦安市に住んでいて
液状化により家が８.３センチ傾きました。
そして水も電気もガスも使えず
まさしく「ライフライン」を絶たれた生活。
傾いた家にいるとバランス感覚が崩れ
気分が悪くなるため
家族４人、六畳一間のアパートで
2ヶ月半、避難生活を送りました。
その時、つくづくよかったと思うのは
地震保険に入っていたこと。
おかげで迷いなく
家の傾きを修繕することができました。
また、浦安エリアでは同じように
木造アパートが傾き、
大規模な修繕をしている様子を
目の当たりにしました。
アパートは戸建と違って
地中に埋められた柱から工事をするので
その費用も莫大なものになります。
その物件のオーナーがもしも
地震保険に入っていなかったら
と思うと、ぞっとします。
そういうわけで、
私は所有している全ての物件で
地震保険に加入しています。
〈地震保険の特徴〉
１．火災保険への加入が必須
地震保険は単独で加入することはできず、
必ず火災保険とセットになります。
２．保険金額は火災保険の半分
保険金額の上限は
火災保険の５０％まで。
例えば火災保険が１億円なら
地震保険は５,０００万円が最高金額になります。
３．保険金の支給は３つのパターンから
地震保険が支給されるには３パターンあり
一部損 １０％
半損 ５０％
全損 １００％
このいずれかが、保険会社が派遣する
鑑定士によって判定され、
支給額が決まります。
４．保険料は全国バラバラ。
地震保険は４７都道府県それぞれで
料率が異なります。
当然ながら、災害発生率の高いエリアでは
保険料も高くなる、ということです。
二つの地域を比べた場合、
火災保険の掛け金は同じでも
地震保険の掛け金は２倍以上になる、
ということもあります。
５．保険料率の見直し
これまでの歴史では、およそ２年に一度
保険料率が見直されています。
直近では平成２８年７月に改正が行われる
という話もあります。
地震保険は、一般的には割高な印象を持たれることも多く、
ほぼ掛け捨ての保険であるために
加入しない、というご意見を耳にしますが、
震災を肌で経験した私には考えれられません。
自宅だけでなく、
不動産経営に責任を持つためにも
地震保険は真剣に考えたい。
保険を使わないのが一番幸せなのですが
万が一、というより
リスク回避のためにも
必須の手段だと思っています。
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昨日のブログ
不動産投資でWin-Winを考える
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【速報！！全国どこでも不動産投資セミナーを企画中！】
セミナータイトル：
「自己資金ゼロで不動産投資を成功させる3つの方法とは？」（仮）
・東京神田駅 6月13日（月）19時～21時
7月 8日（金）19時～21時
・大阪駅 7月 1日（金）18時45分～20時45分
・福岡天神駅 7月20日（水）18時45分～20時45分
金額 ：10,000円（税込）
詳細はこちら⇒ http://sakuragi-juku.com/seminar/
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不動産投資でWin-Winを考える
不動産投資での「成功」とは
良い物件を買うことができて
その物件がずっと満室で維持できること
が第一歩です。
利回りが高い物件を
低金利の融資を引いて買うことができれば
まずはハッピーですが
それも満室を維持できなければ意味がありません。
逆に、たとえ利回りが低く
金利が高い融資しかつかなかったとしても
ずっと満室であれば
マイナスになることなく
安定した収益を得続けることができるのです。
だからこそ、満室の維持は最重要で
空室が最も恐いリスクなのです。
かといってオーナーが自ら宣伝し
入居者を探してきて部屋に入れることは
非現実的です。
そこで不動産投資を高次元で安定させるため
満室をできるだけキープするために
管理会社の力をあてにせざるを得ません。
管理会社の客付け力が頼りです。
そこでオーナーは
「空室を埋めてください」
と管理会社に依頼するわけですが
管理会社としても
１オーナーのためだけに仕事をしているわけではなく
どの物件だって
入居者を決めれば同じように仲介手数料が入るのですから
こちらの要望を年がら年中
気にして活動してくれることもありません。
しかし管理会社にとって
一応、オーナーは管理料を払ってくれる「お客様」なので
当然ながら無碍にはしないし、どちらかというと
営業的な低姿勢で接してくれます。
その態度に甘えて
ふんぞり返って指示を出す
というようなオーナーは
管理会社にとって苦手意識を植え付けます。
苦手意識を持たれると
なかなか部屋へ案内しようともしてくれません。
こうなると悪循環で
「部屋を決めてくれ」と焦るオーナーと
「客がいない、部屋に魅力がない」と言い訳をする管理会社
の関係ができ、
結果、いつまでも空室が埋まらなくなります。
これを回避するために
まずオーナーは
管理会社の状況をよく理解することから
始めなければなりません。
今、どんなお客様がお店に来ているのか
セールスとしてどういうことをして欲しいのか
そういった「相手を理解する」行動から
始めるべきなのです。
すると相手もこちらのことを理解してくれるようになり
意識が高まって、積極的に動いてくれるようになります。
部屋が決まれば、管理会社に仲介手数料が入ります。
オーナーにも、もちろん家賃が入ります。
これが不動産賃貸業における
オーナーと管理会社の
Win-Winの関係ですね。
賃貸業は、このことの繰り返しです。
そして繰り返すことによって
管理会社とも良い関係が構築され
少ない労力で
次の部屋を決めてくれるようになるのです。
大事なのは、相手を理解すること。
実は今、私の所有マンションの一室が
１ヶ月近く空室のままで
一度、内見の情報をもらったきり
になっています。
これから営業マンとコンタクトをとって
コミュニケーションを綿密にしながら
お互いの希望を叶えていきます。
誠実さと丁寧さが大事です。
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昨日のブログ
テレビで語る不動産投資
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テレビで語る不動産投資
５月１５日（日）午前１１：３０〜 地上デジタル放送 9ch、TOKYO MXの
「テリー伊藤のマル金ライダー８」という番組に、
７人目のゲストとして出演させていただきました。
この番組の主旨は
新たな視点でビジネスを展開し
大きな成功を収めている人たちを紹介。
転換のきっかけや経緯を掘り上げて
これからの可能性を探る、というもの。
不動産投資は特に「新たな視点」とは思いませんが、
これまでにやったことがない人や
私のように「自己資金0円からはじめる」
ということに関しては
もしかしたら着目される点があるのかもしれません。
とはいえ、実は
この番組のお話をいただいて、
実際に収録を終えてからも
気がかりになっていることがありました。
それは、私の出した結果の数値
つまり所有物件の棟数・部屋数や金額、
それによくある
サラリーマン時代の辛いエピソード
ばかりにフォーカスされ
驚きや同情を集めようとすることです。
私は資産総額や負債額を自慢したいんじゃない、
もっと大事にしていることがあるのに・・・
と思いつつ、素人ながらに「TVウケ」を
少々意識したところもあり、
テリーさんの鋭く具体的な（金額や利回りの）質問にも
気の利いた返答ができずに
ストレートに答えてしまいました。
そんなわけで、本番はどのように編集されるのか
ハラハラ・ドキドキしながらTVの前に座っていました。
すると、そんな私の懸念を払拭するように
（たしかに「何億円？」とかインパクト強くレビューされましたが）
しっかりと私の想いが伝わるように
素晴らしいストーリーになっていたと思います。
ディレクターさんは、さすがプロですね。
私に対しては
「桜木さんはいつもセミナーで話されているように
自分が伝えたいことをお話しいただくだけで結構です」
とアドバイスをいただきましたが、
私の方で過剰な意識が働いていたようです。
実際の収録は約１時間。
番組は30分弱。
その編集・再構成の中で
私があれこれと余計な心配をする必要もなく
見事に骨太のメッセージに仕上がっていました。
関東エリアにお住まいでない方、ケーブルテレビを入れていない方、
見忘れた方のために、以下のURLをご案内します。
https://youtu.be/CJY7A3h10UY
私が不動産投資を皆さんにお勧めするのは
自分でもできるくらい簡単だから
そして本当に
サラリーマンであればほとんど
誰でも１、２棟は買える、と思っています。
しかし、一番大切なのはそこではなく
「なぜ、不動産投資をするのか」
という目的なのです。
目的が明確であればあるほど
モチベーションが維持できますし
結果を得るまでの時間も短くできるのです。
これから投資を始めようという方には、
びっくりするお話をたくさんさせていただきました。
私の想いが一人でも多くの人に伝わればいいな、
と思っています。
テリー伊藤のマル金ライダー８ ホームページ
http://s.mxtv.jp/variety/marukin_rider8/
桜木大洋が出演した回はこちら
http://marukinrider8.net/wp/archives/73
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不動産投資と芝居鑑賞
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不動産投資と芝居鑑賞
ふと思い立って、六本木の俳優座劇場で上演されている
「乳房」〜天上の花となった君へ〜
という芝居を観に行ってきました。
きっかけは、昨日、六本木を散歩していたとき
俳優座の前で二人の役者のポスターが目に止まりました。
今、NHKの大河ドラマで徳川家康役をやっている
内野聖陽さんと
朝の連続テレビ小説「あさが来た」のヒロイン
波瑠さん
今私が最も注目している俳優さんだったので
とても気になり、
翌日の今日、当日券を買って観たわけです。
３００名くらいの観客席は満員で
１時間３０分の間、シンプルな舞台設定を前に
ずっと二人の掛け合いで終始しました。
本を手に持ちながらの
「朗読」
というスタイルで
原作者の伊集院静氏が
亡き妻で女優の、故夏目雅子さんとの
回想シーンを綴った物語でした。
酒とギャンブルに溺れていた中年男性が
まっすぐに生きる歳の離れた女性との出会いによって
生き方を変えた。
ところがその女性と結婚後、わずか７ヶ月後にガンで失い
戸惑いながらも真実の愛を信じ続けていく・・・
芝居の鑑賞スタイルには主に３つのスタイルがあり、
・有名な人を間近で見て満足する
・作品に没頭して鑑賞する
・その舞台の裏側まで理解しようとする
となりますが、
かつて舞台人だったこともある私にとって
久しぶりに一人で見た純粋なお芝居を前に
どうしてももっと理解を深めたい
という気持ちになり、舞台を観た後に
1,000円のパンフレットを買って読み込みました。
すると案の定
そこには役者と演出家の想い、稽古での苦労話などが凝縮しており
さらに深い部分を読み取ることができました。
「単なる朗読劇として捉えないでほしい」
「夏目雅子さんのことはあくまでも題材であり
本質は”希望を捨てないこと”を伝えたい」
「演技の声、目線、動きの一つ一つに細心の注意を払った」
などなど、
一回観ただけででは到底気づかなかったであろうコメントを読み、
さっき観たシーンを思い出して、いちいち納得していきました。
プロフェッショナルな仕事とは
結局のところ
「伝えること」
をどれだけ意識しているか
ということで共通するものがあると思います。
不動産投資の局面でも
自分がどれだけ考え、どう表現するか、どう理解してもらえるか
が肝心です。
単に、いくら投資して、いくら儲かって
ということがビジネスだ、という人もいるかもしれませんが、
私は、人に関わる限り
常に自分の考え方・視点を持ち、
それをどう伝えるか
という課題に真剣に向き合っていきたい
と思っています。
そういう意味では
不動産投資家も時には
「演じる」ことが
必要なのかもしれません。
そしてこのような芸術を鑑賞する時には
もっと自然に、伝えたいことをキャッチできるように
高い感性のアンテナを張っておきたいものです。
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昨日のブログ
不動産投資と住宅ローンの相互影響とは？
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関連記事
不動産投資と住宅ローンの相互影響とは？
今日、自宅の近くにあるAEONというスーパーで買い物をしました。
レジの人が商品をバーコードリーダーにかざすたび
ピッ
と音がして小気味良いのですが、
同時に目の前に突き出された
金額を確認する画面から
大きな数字が目に飛び込んできました。
「イオン銀行 住宅ローン金利0.38%」
えー？ れいてん、さん、はち？
さすがマイナス金利時代。
銀行さんも、
日本銀行に預けてお金を取られるより
消費者に貸した方がまだマシ
と考えたのでしょうか。
0.38%って、
もうほとんど０に近いです。
これを見た時、まず最初に感じたのは
「広告の見せ方が上手い」
イオンのスーパーで買い物をする人は
住宅を買う人が多いと踏んで
そのターゲットがレジ打ちを待っている時間
見る場所はもうそこしかないでしょ
というところに
「金利0.38%」
の表示。
これはインパクトが強い。
さすが、よく考えているな、と思いました。
ところで
住宅ローンを借りていると
収益不動産の融資を受ける時に
悪影響がありますか？
という質問を受けることがありますが、
まず、ほとんど関係ないと思われます。
私は3,000万円の住宅ローンを借りた状態で
合計12億円の不動産融資を引いています。
逆に、収益不動産の融資を受けていると
住宅ローンが借りられるかどうか
という方が心配です。
これも私のケースですが、
在職中に、現在の住宅ローン（0.975%）からの
借り換えを目論んだことがありますが
狙っていた銀行の審査で
落ちてしまいました。
もちろん理由は教えてくれませんが
収益不動産で個人として
1.5億円の融資を引いてるから
ということくらいしか
思い当たるフシがありません。
金融機関によって
またその時の状況によって
考え方はいろいろありますが、
少なくとも私の経験では
住宅ローンは
収益物件を買う前に
借りてしまった方が良い
と思います。
そして、住宅ローンを借りた後
一生懸命「繰り上げ返済」を
頑張っている人を見かけますが、
これはもったいない。
私はできるだけ先送りにします。
住宅ローンは、
もっとも金利の低いローンだからです。
返すなら
金利の高いものから順番に
返していくべきです。
不動産投資を続けるなら
できるだけ住宅ローンで
お金を調達し、
他に投資した方が賢明です。
まあこれは
意図的にやるものではないかもしれませんが
住宅ローンは
借り換えができるうちに
借り換えておいた方が良いです。
自分から金融機関に打診しないと
誰も声をかけてくれません。
これも行動です。
借り換えのポイントは
・残金が1,000万円以上
・返済期間が10年以上
・金利差が1%以上
であれば
ほぼ確実にメリットがあります。
収益物件だけに目を奪われず
時にはご自身の住宅ローンにも
目を向けてみることを
お勧めします。
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昨日のブログ
不動産投資が他の投資に比べて有利な点とは？
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不動産投資が他の投資に比べて有利な点とは？
今日はある投資商品を扱っている会社に呼ばれて
初心者のための不動産投資セミナーを実施してきました。
平日の午後からということで
さすがにサラリーマンはいませんでしたが
不動産投資に興味のある方
ずいぶん昔にやったことがあり、しばらくごぶさてしている方
などが参加されました。
その中で、不動産投資が他の投資案件と大きく違う点について
お話ししましたので、こちらにもシェアします。
不動産投資ならではの特徴とは？
1. 大きなレバレッジを効かせることができる
これはつまり、
少ない資金でたくさんのお金を借りて投資ができる
ということです。
私のように自己資金０円でも
一つの銀行から７億円の融資をひくことも可能です。
2. 毎月安定した収入が得られる
通常、投資といえば儲かる月もあるし損する月もありがちで
利益が出た時は何百万円、ということもあるかもしれませんが
なかなか「年間」という期間では読み難いものです。
不動産投資は、家賃収入をベースにしているため
常に満室経営ができていれば、月収入の１２か月分が
ほぼ年収として見込めます。
このため、支出や預金が計画的にできるようになります。
3. リスクを予測・回避しやすい
不動産投資は「投資」なので、リスクがゼロということはありません。
しかしながら、他の投資と比べると
以下の理由で比較的対策を立てやすいものです。
不動産投資の３大リスク
1) 空室リスク
賃貸経営をしていてもっとも恐れるべきリスクですが、
日頃から管理会社さんとの関係を築くことによって
予防対策をうつことができます。
2) 金利上昇リスク
金利は明日から急激に上がる、ということはほぼあり得ません。
徐々に上がっていくようであれば、ある程度の金利になったところで
繰上げ返済をして負担を減らすか、いっそのこと売却することも可能です。
3) 修繕リスク
物件の修繕で一番多いのが「水漏れ」です。この他にもエレベーターの故障や
窓ガラスの破損などがありますが、保険に加入しておくことでかなりフォローできます。
保険の求償能力の高い代理選ぶことが肝要です。
このように不動産投資は
他の投資案件に比べて長い年月
安定的に収入を確保できるという点が魅力です。
このことを肌身で理解できるようになると
融資額・投資額が大きければ大きいほど
キャッシュフローが増えて
ゆとりある生活ができることに気づくのです。
しかしここから難しいのは
誰でも同じ結論に行き着くため
競争率が高いことです。
自分が求めていた物件が見つかった時には
いかに迅速に判断し、行動できるか。
これにかかっています。
そして思うようにいかないことがあっても
そんなことはよくあることなので
くじけずに次にチャレンジする
マインドが重要になってくるのですね。
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昨日のブログ
不動産投資家として重要な仕事の進め方とは？
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不動産投資家として重要な仕事の進め方とは？
個人の不動産投資家は、守ってもらう会社がないこともあり、
自分で情報を発信したり受信したりする上で
相手に届いているかどうかも含め、
自分で責任を持たなければなりません。
いろいろと用事が重なり
電話をしている暇もない
もしくは電話で片付ける方が早い
そんな判断をする時がありますが、
どちらの場合であっても注意すべきことがあります。
時間を優先するなら電話
内容を担保する時にはメール
この両方を、必ず「両方とも」実施することです。
電話をした時には後からメールを送信し、
メールを送信した時には時間がある時に電話する
特にメールを出した時は
自分では伝えたいことを完璧に書いたつもりでも
相手は休みかもしれないし、
たくさんのメールに埋もれているかもしれません。
また、メールの場合は「文字化け」と言って
ertgyfkoadgf%!rfghjk$3””/.;p8978tdfvsgbft・・・
みたいな内容で相手に届いていることもあります。
この対策として、自分の別のアドレスをbcc:
に入れて送っておくことも役に立ちます。
電話を受ける時は、
複雑な内容や数字、日程や時間のことを
勘違いすることも往々にしてあるので
必ずメールかLINEで確認しておきます。
相手とのアポイントの時はこれがかなり役に立ちますし、
自分への備忘録として、だけでなく
先方からも「わざわざのご確認ありがとうございます」
と、自分のことを重要視してくれているんだという印象を与え、
信頼感もアップします。
メールやLINEを送るメリットは
「時間を選ばない」
「正確に伝えられる」
「後日になっても確認できる」
ということ。
電話をするメリットは
「１対１でリアルタイムに話せる」
「感情が伝わる」
「本題以外の話にも触れられる」
ということが挙げられます。
不動産事業の場合、
特に客付けをする時の
賃料・共益費・駐車場代、
敷金・礼金、仲介手数料など
金額交渉が入ったりするので
正確な数値を共有しておかないと、
後々トラブルになりかねません。
「このくらい、覚えられるだろう」
「書きとめるまでもまでもない」
「読んでいるはず」
こういう思い込みは
文明の利器に自分を委ねた
リスクの高い発想です。
あくまでも相手のことを思い
（実は自分のためでもありますが）
メールやLINEで文字に残すこと
文章だけでなく、時には電話をして
直接のコミュニケーションをとること
こういった地道な作業の繰り返しが
積み重なって相手との関係を強くしてくれます。
思えば個人企業家に限らず
仕事をしていく上では
どんな会社に所属していようと
基本中の基本でした。
慣れてきた時こそ
馴れ合いにならないよう
しっかりと目的・効果を意識しておきたいものです。
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昨日のブログ
TV番組の放映日が決まりました！
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TV番組の放映日が決まりました！
私の初めてのテレビ番組出演が決まりました。
5月15日（日）AM11:30〜
東京MX（TOKYO MX） ９チャンネル
「テリー伊藤のマル金ライダー８」
という番組です。
地上デジタル放送の９チャンネルなので、
受信エリアは東京スカイツリーから５０km以内
だそうです。
東京・千葉・神奈川・埼玉と
茨城県の一部です。
そう考えると、たまたま私の持っている物件は
すべてこのエリア内にあるなー
なんて、あまり関係ないことにも気づきました。
番組の収録では、
テリー伊藤さんと
司会を務めるグラビアアイドルの杉原杏璃さん
そして番組のスポンサーであり
コメンテイターの水戸大家さんこと
峯島忠昭さんが
絶妙なトークで場を盛り上げてくれます。
そんな中、サラリーマン生活に見切りをつけ
自分で副業を始めて実績を出した人
が週替わりで紹介されます。
これまでのゲストはこちら。
http://s.mxtv.jp/variety/marukin_rider8/
この公式サイトからは
過去の放送が観られますので
関東エリアにお住まいでない方も
多少の時間差はあっても、ちゃんと観られるようです。
それにしてもこれまでのゲストは
インターネットビジネスで大成功されている方や
独自のアイデアで起業された方、
転売ビジネスを極めた方、
どん底から大逆転したファッションコーディネーターなど
すごい人が続々と出演されています。
その点、７話目に登場する私・桜木大洋は
いたって普通のサラリーマンです。
３月に退職しましたけど。
派手な経歴も、飛び抜けたアイデアもなく
運が良かったわけでもありません。
ただただ、ひたすら愚直に不動産投資に取り組み
ようやく目標を達成して自由の身になれた
という庶民派のゲストです。
こんな私が登場して面白い番組になるのでしょうか
と尋ねたりしましたが、
逆にディレクターさんからは、
「私たちは単なる夢物語をアピールしたいのではありません。
誰にでも成功するチャンスがあり、
努力すれば夢が現実となる
そのヒントを
多くの人々にシェアしたいのです」
と言われました。
なるほどー。
それは私が伝えたいこととかなり近い。
そう感じて、少しの勇気をもらいました。
番組の構成自体は楽しいものだし、
何よりプロの出演者の方々が
凄まじい緊迫感で番組づくりに臨んでいます。
まだ仕上がりは私も観ていなくて
正直言ってドキドキなのですが、
何のために不動産投資をやるのか
なぜ今日まで続けて来られたのか
そんなことが伝わればいいな、と思っています。
5月15日（日）AM11:30〜
東京MX（TOKYO MX） ９チャンネル
「テリー伊藤のマル金ライダー８」
私と一緒に、ドキドキしてください。
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昨日のブログ
不動産投資でみる鉄骨造の耐用年数は？
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不動産投資でみる鉄骨造の耐用年数は？
不動産投資で収益物件を見極めるとき、
最初に構造が何か、ということをチェックします。
一番手堅い「RC」（鉄筋コンクリート）、
もしくは新築か築古かで
運用方法が変わってくる「木造」、
そしてその中間的な存在が「鉄骨造」です。
税務署が決めた、減価償却の目安となる
「法定耐用年数」で見ると
RCは４７年、木造は２２年。
では、鉄骨造は何年か、
正確に把握している人は意外に少ないようです。
“鉄骨造の種類とは”
実は、鉄骨造には大きく２つのタイプがあり
重量鉄骨造と軽量鉄骨造です。
何が違うのか、というと
鉄骨の厚み、です。
重量鉄骨造は、鉄骨の厚みが6mm以上
軽量鉄骨造は、鉄骨の厚みが6mm未満
となっています。
（この境が６mmではなく４mmという説もあります）
建物の芯となる鉄骨部分が厚いと
それだけ遮音性も高まるし
頑丈で、耐久性も高い。
したがって法定耐用年数は
重量鉄骨造 ３４年
軽量鉄骨造 ２７年
となっています。
”「鉄骨造」という表記に隠されているもの”
不動産業界の慣習として、
重量鉄骨は「鉄骨造」と表記し
軽量鉄骨造は「軽量鉄骨」と表記されることが一般的です。
軽量鉄骨で３階建てというのはかなり厳しいので
３階建て以上ならまず重量鉄骨でしょう。
２階建ての場合は
軽量鉄骨造である可能性が高いので
たとえ「鉄骨造」と記載されていても
念のため確認してみることをお勧めします。
”軽量鉄骨造のメリット・デメリット”
軽量鉄骨造は
法定耐用年数が短いというデメリットはありますが、
その分、税金が安い
新築の際には材料費が安い
というメリットもあります。
また、中古で購入する場合には
築古の木造と同じく
建物の価値がほとんど残っていない
というケースもあり、
法定耐用年数オーバー物件の特例とされる
短期間（４年程度）の減価償却を目的に
所有することも可能です。
”軽量鉄骨造の減価償却期間”
最後にもっと細かい情報として
もう一つの「減価償却期間」の目安をうたう説として
骨格材の肉厚が4mmを超えるもの・・・３４年
骨格材の肉厚が4mm以下のもの・・・２７年
骨格材の肉厚が3mm以下のもの・・・１９年
というのがあります。
一般的にハウスメーカーや主だった軽量鉄骨の物件は
骨格材に肉厚2.3mmの鉄骨材を使用することがほとんどだそうですので
この場合には軽量鉄骨造としての減価償却年数は１９年と
さらに短くなります。
具体的には顧問税理士さんか、税務署に相談されると良いですね。
いずれにしろ鉄骨造と表記される物件を購入される場合には
きちんと設計資料で正確に把握しておくことが大切です。
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昨日のブログ
GW中に不動産投資の本を読んだ感想は？
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GW中に不動産投資の本を読んだ感想は？
私の著書「自己資金０円からはじめる不動産投資」が
発売されてもう３ヶ月が経とうとしていますが
このゴールデンウィーク中にも多くの方々に読まれたようで
ここ数日でまた感想が殺到しています。
ちょっと前のブログにも
サラリーマンが仕事以外で勉強をする時期が
年末年始、お盆、そしてGW
ということを書きましたが
やっぱりこのゴールデンウィークに
本を読む人、というのはたくさんいるんだなぁ、
と、寄せられた感想の多さから
ふと気づいた次第です。
せっかくですので、最近届いたご意見の中からまた
いくつか紹介させていただきます。
“読みやすい本”
「本を読ませていただきました感想ですが、まず「読みやすい」と言う事です。
他の書籍と比べても、通勤時に電車内で読むことの多い私には、適していました。
そして実体験に基づき、成功も失敗も（良い事も悪い事も）書かれており、
余計な意図がないところがとても良いです。」
→ありがとうございます。たしかに「余計な意図」はありません。
つまり読者に何かを勧めようという狙いはなく、
あくまでも自分の体験をもとに、
不動産投資を理解しようとする人の役に立てれば、
と思って書いています。
“わかりやすい内容”
「素人が不動産投資への第一歩を踏み出すためのノウハウが、
非常に分かりやすく整理されている本でした。
決して抽象的でなく、チェックポイントやリスクの押さえどころも明快でした。」
「とてもわかりやすく、実践的で素晴らしいと思います。後は自分が動くだけです。」
「知りたいポイントが分かりやすくまとまっていて、短時間で読み切りました。」
「最近、不動産投資の本を読みまくっていますが、その中で、1番、わかりやすく、実践的な内容でした。」
→このようなご意見は本当に嬉しいです。
世の中に不動産投資の本はたくさんあるし、
どれを読まれてもそれなりに得るものがあると思います。
しかし、実は不動産投資の基礎知識は非常にシンプルで、すぐに理解できるものです。
それを私の本でお伝えしたいので、
逆に物足りないと感じられる方がいるかもしれませんが、
それだけ単純明快を心がけました。
“やる気にさせてくれる”
「これを読んで不動産賃貸業をやっぱり躊躇しているとすれば、
他のどんな本を読んでも、その人ははじめることはないと思う。というぐらい背中を押してくれる本。」
「木造かRCか、新築がいいか中古がいいかの判断する時の参考になりました。」
「金融機関との交渉について具体的な事例を多く取り上げており、非常に参考になりました。」
「体系立てて書かれていて、非常に分かりやすくて良かったです。始めてみようと前向きになれる一冊でした。」
「読んでみて、自分でもできそうな気がしました」。
→本のタイトルからして「初心者」を対象に書かせていただきましたが、
このように「知りたいことがわかった」「これからはじめてみようと思った」
と言ってくれるのは何より嬉しいことです。
私も当然ながら最初はド素人で、
しなくていい苦労をたくさんしてきました。
そんな回り道をすることなく、
効率よくこの道で成功する人を一人でも増やしたいと思っています。
そうして私と同じように、
家族の応援をし続け、
好きな時に好きなことができる状態になって、
一緒にどこかへ遊びに行ける日が来れば最高です。
私の本の情報はこちらです。特典がたくさんあります。
http://sakuragi-juku.com/shikin0/
まだお読みでない方は、ぜひご一読ください。
http://sakuragi-juku.com/shikin0/
発売から随分時間が経過しているので
もはや書店の目立つところには置かれていないと思いますが
Amazonとかでは普通に購入できます。
”厳しいご意見もあるけど”
ちなみに、Amazon.comに投稿されている感想に
厳しいものがあり
「著者の当時の属性がわからないので、参考にならない。
短期間で購入するノウハウも書かれていない」
と酷評が載っていましたが
属性がどうの、ということは本質ではないと思っているし、
不動産を短期で購入することが良いとは全く考えていないので
やはり全ての人に受け入れられるのは無理だなぁ
と痛感しつつ、
それでも私の話を、求めている人に届けたい
と強く思うのであります。
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昨日のブログ
不動産投資家は毎月の収支をチェックせよ！
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不動産投資家は毎月の収支をチェックせよ！
不動産オーナーというのは
安定して満室経営ができていると
あとは毎月の家賃送金日に
通帳に記載される数字を確かめるだけ
だから楽チン
なんて思われることが多いのですが、
そういうところに落とし穴もあります。
家賃を送金してくれる管理会社の人も
間違いを犯すことがあります。
わりと、よくあるので油断できません。
先日は通常の管理費の他に
清掃費や消防設備の点検費にかかる消費税が
どういうわけか１０％で計算されていました。
すぐに管理会社に指摘し、
差額の1,079円を払ってもらいましたが
これは金額の問題ではなく、
税務申告する際に
つじつまが合わなくて面倒なことになったりします。
また、敷金の入金が抜けていた時もあります。
退去時の日割り清算が０になっていたこともあります。
何ヶ月も経った後から
「なんで合わないんだろう」
と思っても、なかなか原因がわからず
調べるのに余計な時間がかかったりするのです。
家賃は非課税
駐車場は課税
仲介手数料やその他管理費もすべて課税
というように、不動産賃貸業は
課税売上・支払いと非課税売上・支払いが
混在するという
珍しい業種なので
きちんと確認することをお勧めします。
そういえば、私の周りの不動産投資家仲間のほとんどは
所有物件のキャッシュフローを
正確に把握していない方が多いようで
これにはよく驚かされます。
物件を購入する時は
利回りが何％、返済比率が何％、管理費が何％
引き渡し時の清算金はいくら
と、細かい数字をかなり気にするのに
物件を所有した後は
満室かどうかとか
今月はちょっと修繕費かかかっちゃったな
というくらいしか気にせず
本来ならいくらの収入があるはず、という「予算」と
いかにして出費を抑えることができたか、という「実績」
について
毎月きっちりとチェックしている人は
意外と少ないのですね。
これにはいろいろな考え方があって良いと思います。
大局的に見て、１円単位の収支よりも
物件のバリューアップや客付けに集中し
後はざっくりお金が入ってくることを楽しむ
というのも一つのオーナーのあり方でしょうし、
私のように
毎月毎月、管理会社から送られてくる一覧表を
１行ずつチェックし
別送されてくる太陽光の売電実績や
個別支払いの水道光熱費
などもしっかり確認して
前年との対比を頭に入れる
というやり方もあります。
私がやっているような細かい作業は
その９９％は、単なる確認です。
ところが１％くらいは、間違いがあります。
（これまでの経験上です）
その１％くらいの不整合から
余計な時間を取られることが
私にとってストレスになるので
未然に防いでいるわけです。
ここで大事なのは
万が一管理会社のミスが見つかっても
決して責めないこと。
間違いは誰にでもあることなので
その事実を淡々と指摘するだけです。
誰だって、すき好んで間違えるわけではありません。
間違えた時にどうやって対処するか
そこだけにフォーカスします。
私は細かいことに注意を払うオーナー。
それを知って管理会社の方も緊張感を持ってもらう。
そういうことの積み重ねで
信頼関係が生まれてくると思うのです。
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昨日のブログ
不動産投資家が学ぶ機会とは？
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不動産投資家が学ぶ機会とは？
サラリーマン時代には気づかなかった
様々な学びの場を発見しています。
サラリーマンであっても見つけられることではありますが
日頃、社業に邁進していると
他のことに目を向ける余裕がなく
休みの日には家にいる方が良い
と思ってしまっていたので
なかなか気づくチャンスがありませんでした。
今は、言ってみれば毎日が休みの日、にもできるので
ずっと家にいるよりも
できるだけ外に出て新しい刺激を得よう
と心がけるわけです。
今日は同じ不動産投資家の紹介で、
地元の大学に行ってきました。
その大学は、広く社会人向けに施設を解放し、
「オープンカレッジ」
と称して地元の一般人が健康と学びを増進できるように
しています。
名前を聞いた段階では
「なんか、真面目な人の集まり？」
と思っていましたが、
実際に行ってみるとそこには
最新鋭のトレーニングマシン
大会も開けるレベルの温水プール
フィットネススタジオ
サウナ、お風呂
が完備されており、
いつでも利用できるテニスコートは１３面。
ほとんどそこら辺のスポーツクラブと同等か
設備の綺麗さも含めるとかなり高いレベルのものでした。
図書館は５階建てで
個室やインターネット専用ルームもあります。
さらにはレストランも充実しており、
地元の人たちがわざわざ家族で食事に来たりするそうです。
地域に密着した大学というのは
これほどスゴイものなんだー
とびっくりするばかりでした。
ここには、学びたい人のニーズと
教えたい人のニーズがマッチし、
地域社会に貢献するという大学のポリシーも手伝って
格安の会費で運営されています。
こういうものを利用しない手はないなー
と感じ、即入会しました。
もちろんサラリーマンが休日や仕事帰りに利用することもできますが、
自分のサラリーマン時代を振り返ってみて
とてもそんな気になれなかったと思います。
個人起業家として独立し、
経済的・時間的にゆとりができた今だからこそ
新しい世界に足を踏み入れようと
行動することができました。
広告や人づてに聞いたことはあっても
自分の目と足で確かめに行くと
違った発見ができるものです。
知っていると知らないでは大違い
ということがたくさんあるし
与えられた機会は
生かすも殺すもその人次第
ということも言えます。
そしてもう一つ、
別の友人と食事をしている中で、
シブヤ大学
というものを教わりました。
こちらは東京都渋谷区が拠点になり
特に校舎を持って運営しているものではありませんが
学ぶ人と教える人のマッチングサイト的な
カルチャースクールのようでもあり
真面目な企業コラボのような企画もあり
とにかく「何かを実現したい人」の
思惑と熱意が錯綜している場と
お見受けしました。
http://www.shibuya-univ.net/
シブヤ大学の姉妹校は
琉球ニライ大学（沖縄県）
サクラ島大学（鹿児島県）
福岡テンジン大学（福岡県）
ひろしまジン大学（広島県）
京都カラスマ大学（京都府）
大ナゴヤ大学（愛知県）
東京にしがわ大学（東京都西側地域）
札幌オオドオリ大学（北海道）
があります。
不動産投資とインターネットビジネスに
どっぷり浸かっている毎日ですが
こういったアナログチックなコミュニティーにも
なかなか貴重な出会いと学びがあるはずです。
常に一方向からものを見るのではなく
あえて別の角度からのアプローチを
自分にしてみるのも良いかもしれません。
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不動産投資家仲間の共通の見解とは？
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不動産投資家仲間の共通の見解とは？
サラリーマンリタイヤして１ヶ月が経ち、
そろそろいろんな人との出会いの機会を
設けていこうと思っています。
まあ、無理に心がけなくても
外に出ていればいろんな出会いがあるわけで
そこには様々な偶然と
思いがけない学びがあります。
さっそく今日は
不動産投資家として
一年早くサラリーマンリタイヤを果たした方
と飲む機会がありました。
その方は私と同じ年齢で
元の仕事の属性や家族構成も
よく似ている人です。
中古マンションのワンルームから
不動産投資をスタートし
大規模のRCマンションを買い進め
今では悠々自適な生活をされています。
そこで私が聞いたのは、ズバリ
「不動産投資の進め方として、
中古ワンルームマンションでスタートするのがいいのか？」
ということでした。
正直言って、私自身は
新築木造アパート１棟もの
からスタートし
RC１棟もの
に切り替えていったので、
ワンルームマンションについては
検討したことはありましたが
実体験が無かったのです。
するとその方は明快な答えをくれました。
「小さく始めるなら中古ワンルーム」
「大きく動かすなら１棟もの」
確かにそうですね。
ワンルームか１棟ものか
それぞれにメリット、デメリットがありますが、
ワンルームは規模が小さい分
融資金額の絶対的リスクが少ないことと
大規模修繕などの突発的な出費のリスクも少ないので
不動産投資スキルの少ない方が
まず手始めにやってみる、
というのにちょうど良いです。
しかし絶対条件的に押さえたいのは
場所を都心に限ること。
東京で言えば、
新宿区・渋谷区・港区あたりです。
いつでも入居者が見つかるような場所
これが必須です。
そういう場所に
５〜６カ所 物件所有できれば
かなり安泰です。
もちろん１棟ものを取得してしまった方が
投資効率は高いです。
そのかわり
融資金額が大きいのでハードルが高くなること
修繕費・管理費全てオーナーの裁量に委ねられる
ということを覚悟しておく必要があります。
どちらが良いかは
自分自身のなりたい姿
目指す目標
を見て、自己判断するしかありません。
少なくとも私たち二人の「共通の見解」として
不動産投資で納得のいく成果を挙げるまでには
５年はかかる
ということです。
どんなやり方をしても、
突然儲かった、いきなり収入が増えた
というのは継続するものではなく
地道にコツコツと
諦めずに１つずつ
課題をクリアしていって
ようやく安定的な成果になります。
言い換えれば
５年くらいかけて到達するような目標
を設定するのが
不動産投資活動の目安として
ちょうどいいのでは、と思います。
いずれにしろこれも
個々によって自由な発想で構わないのですが
同じようなポリシーを持って
サラリーマンリタイヤを果たした
二人の考え方がシンクロした部分です。
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不動産投資家が信頼される理由とは？
相変わらず利回りの魅力的な物件が少ない状況ではありますが、
そんな中でも私は
３月に約１億円で２４０万円
のキャッシュが残る物件を決済することが出来ました。
築２４年の鉄骨造なので
残存の耐用年数が少ないにも関わらず
３０年融資してくれる金融機関があって
なんとかこの収益予算になっています。
利回りは９．１％。
借り入れ金利は３．３％と３．６％。
本来なら厳しいキャッシュフローになるはずですが
期間が３０年
ということで
まあまあまともなキャッシュフロー比率になっています。
その他の点でも
路線価ベースの土地値だけで
売価とほぼ同等
という好条件だったので
購入に踏み切りました。
売価が土地の値段とほぼ同額
ということは
いつ売りに出しても
（土地の値段だけでも）
損をする可能性が極めて低い
ということです。
もちろん今回もオーバーローンですが
数年間所有した後で売却しても
残債より高く売れると思われるので
資産として持っていても、
バランスシートがマイナスになるリスクが低いのです。
とは言っても、安定して入居者が入り続ける限り
私は売却するつもりはありません。
もともと、インカムゲイン（家賃収入）を
安定・継続的に得続けること
をモットーにしていますので
常に満室経営を目指します。
しかしながら、なぜ今回、このレベルの物件を買えたのか
というと
仲介不動産会社さんのおかげです。
セールスさんにも直接聞きました。
「なぜ私にこの物件を紹介してくれたのですか？」
するとその答えは
「桜木さんはスペシャルな人だから」
でした。
なぜスペシャルなのか、というと
・レスポンスが早い
・ポリシーがわかりやすい
・絶対にあきらめない
からです。と言われました。
特に最後の「絶対にあきらめない」という人は
実は なかなかいないようで
たいていの人は
私ぐらい、融資が通らなかったり
売主の気が変わって売ってもらえなかったりすると
諦めてしまうそうです。
私には「なぜ諦められるのか」が理解できないのですが
この点が強く印象づけられている
というのは
仲介販売会社にとっては
良い点なのだな、とつくづく思います。
今回、私が購入しなければ
「業者買い」
といって、不動産会社が仕入れて
しばらく保有し、もっと高い価格で
一般投資家に売る
というスジのものだったそうです。
これまでの付き合いが長く
「諦めずにチャレンジする」
という信頼があって
今回の紹介につながったそうです。
「信頼」とは
言葉では簡単だけれど
メールや電話を欠かさない
すぐに回答する
など
当たり前の人付き合いをしているだけですが
このような地道な活動によって
実を結ぶことがあるんだなぁ、
と実感した次第です。
不動産会社さんとの信頼関係は
定量的に「ここまでやれば大丈夫」
などという具体的なものはないのですが、
不動産投資家にとって生命線とも言えるので
日頃から丁寧に心がけ
極めて大切にすべきものなのです。
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昨日のブログ
賃貸管理を任せる会社選びの決め手とは？
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賃貸管理を任せる会社選びの決め手とは？
３月に決済した物件の管理会社がようやく決まりました。
良い管理会社と契約するためには
物件取得時が絶好のチャンスです。
一度契約してしまうと
大抵「解除の際は３ヶ月前に告知すること」
なんていう契約文言に縛られて
なかなか解約できなくなります。
だから最初が肝心。
管理委託料と客付け力を見定めて
信頼できる管理会社と組むことが大切です。
今回は、もともとの所有者さんが
２社の管理会社を入れて
競わせるようにしていました。
私の個人的な考え方では
このやり方はあまり良くないと思います。
部屋が空いた時、何かトラブルがあった時、
どちらの管理会社が担当しているのか
わからなくなることがあるだろうし、
お互いの信頼関係を築く上でも
相手の会社を考えると
今ひとつギクシャクするような気がします。
私は今回を機に、２社としっかり面談し、
それぞれの考え方を聞きました。
さらに別のもう一社にコンタクトして話を聞いたので
結果的に１ヶ月もかかってしまいまいました。
まず、管理料については、
通常、家賃総額の５％のところ
現行の２社は４％まで割引き、
新規の１社は３％という提案がありました。
この物件の年間家賃収入は約1,000万円なので
黙っていると管理料は５％で50万円、
値切ったところで４％の40万円、
そして新しいところで３％の30万円
という違いが出ます。
管理の内容自体は
入居者から家賃を回収し、
万が一未払いの時は３ヶ月保証があり
それを毎月オーナーに送金する
ということがメインになりますので
どの会社でもほとんど変わらず、
費用が最大２０万円変わってくるので
これは見過ごせません。
次に、最も重要な「客付け力」ですが
これは、面談してみての「直感」に頼るところが多々あります。
どの会社も「頑張ります」とは言ってくれるものの
実際に空室が出た時、
素早くクリーニングとリフォームをして
次の入居者づけのアクションをしてくれるか
が重要です。
今回、現行の２社は、
どちらも大きな会社で魅力的だったのですが、
逆に組織が大きい分
小回りが利かなそうな雰囲気がありました。
こちらの質問や提案に対し、
いちいち「本部に確認しないとわからない」
との返答が却ってきたからです。
新規の１社は、
その点 融通が利きそうで
店舗も駅前にしっかりと構えており
今まさに私の物件のエリアに進出している最中
でしたので、かなり積極的でした。
現状の空室（３室）がもしも２ヶ月以内に
埋められなかった場合、
自社で公告費を半額負担する
という条件ものんでくれました。
組織の大きさ、安定感も大事ですが、
今回は、私とのコミュニケーションが
本音ベースでやっていけそうな相性を感じ
新規の会社に管理をお願いすることにしました。
無事に管理契約を締結し、
これから３室の入居づけに向けて
二人三脚で頑張っていきます。
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不動産投資家が気をつけるべき修繕時のチェック項目
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